畢業(yè)論文房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性報告

摘要房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作?？尚行匝芯孔鳛轫椖客顿Y決策的依據(jù)、籌集建設資金的依據(jù)、開發(fā)商與有關部門簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)是項目成敗的先決條件。該項目可行性研究報告共分八部分。分別為項目總說明，項目概況，市場調研及分析，項目規(guī)劃設計分析，項目進度安排，投資收益分析，項目風險分析及結論和建議。李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目在整個投資期內(nèi)，財務內(nèi)部收益率大于基準收益率，財務上可行。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風險能力較強，該項目可行。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；可行性分析；投資收益分析；風險分析LicangDistrictNorthofJiushuiRoad,WestofHanchuanRoad,BlockDevelopmentProjectFeasibilityStudyAbstractRealestatedevelopmentonthelandlegallyacquiredstate-ownedlanduserightsinaccordancewiththerequirementsofcityplanningandinfrastructure,housingconstructionbehavior.Developmentprojectsinordertoachievethedesiredeconomiceffect,youmustfirstdoafeasibilitystudy.Feasibilitystudyasabasisforinvestmentdecisions,thebasistoraisefundsforconstruction,thedeveloperandtherelevantdepartmentssignedacontractbasisaswellasthepreparationofthenextstageofplanninganddesignisbasedontheprerequisiteofthesuccessoftheproject.Theprojectfeasibilitystudyreportisdividedintoeightparts.Fortheprojectdescription,projectprofiles,marketresearchandanalysis,projectplanninganddesign,projectschedule,thereturnoninvestmentanalysis,projectriskanalysisandconclusionsandrecommendations.LicangDistrictJiushuinorththeHanchuanRoad,westoftheblockdevelopmentprojectintheentireinvestmentperiod,thefinancialinternalrateofreturngreaterthanthebenchmarkrateofreturn,financialviability.Throughsensitivityanalysis,breakevenanalysis,probabilisticanalysis,theprojectrisk-resistingability,theprojectisfeasible.Keywords:realestatedevelopmentprojects;feasibilityanalysis;returnoninvestmentanalysis;riskanalysis目錄1項目總說明11.1項目背景 11.2編制依據(jù) 22項目概況32.1項目名稱 32.2宗地位置 32.3土地價格 42.4宗地現(xiàn)狀 42.5市政配套 42.6項目周邊社區(qū)配套 62.7規(guī)劃控制要點 63市場調研及分析83.1宏觀政策分析 83.2青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 83.3青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格走向 93.4李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格走向 103.5主要競爭樓盤分析 123.6目標市場選擇與市場定位 14購房價格分析 14產(chǎn)品類型分析 14目標客戶層選擇 16項目的SWOT分析 16項目產(chǎn)品初步定位 164項目規(guī)劃設計分析184.1項目規(guī)劃目標 184.2規(guī)劃設計特點 184.3項目建筑布局 184.4項目結構形式 185項目進度安排195.1工程進度計劃 195.2銷售計劃 196項目投資收益分析206.1項目總投資及開發(fā)成本估算 20土地費用 20建安工程費 20基礎設施建設費 21前期工程費 22開發(fā)間接費用 22管理費用 22公共配套設施建設費 22財務費用 22銷售費用 23開發(fā)期間稅費 23不可預見費 23其他費用 24項目開發(fā)總成本 24經(jīng)營資金估算 25項目總投資 256.2銷售收入估算 25銷售收入估算 25銷售稅金及附加估算 266.3投資使用計劃與資金籌措方式 26投資使用計劃 26資金籌措方式 26貸款本金的償還及利息支付 276.4項目財務評價 27項目財務報表 27項目財務評價 27項目財務評價結論 287項目風險分析297.1敏感性分析 297.2盈虧平衡分析 297.3概率分析 307.4風險管理 30風險因素 30應對措施 318結論與建議328.1結論 328.2建議 32附表133附表234附表335附表436附表537附表638附表739附表840附表941附圖142附：住宅需求調查問卷結果43參考文獻44致謝451項目總說明1.1項目背景a.青島位于山東半島南端、黃海之濱，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國東部重要的海濱城市，也是國家五個計劃單列市之一。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長為870公里，其中大陸岸線730公里。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口為871.51萬人，其中市區(qū)1159平方公里，市區(qū)人口371.88萬人。b.青島是一座濱海名城，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。近來，旅游經(jīng)濟的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國等獨特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿?，到青島投資房產(chǎn)。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。成為最為火熱的行業(yè)。經(jīng)濟的發(fā)展拉動了住房的需求，從而引發(fā)價格的上漲。短短幾年的時間里，青島房產(chǎn)價格翻了1-2倍，甚至更多。c.據(jù)《2011年青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2011年，面對復雜的國內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領導下，以科學發(fā)展為主題，以加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，全面落實中央一系列宏觀調控政策，全市經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會事業(yè)全面進步，民生狀況進一步改善。初步核算，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)6615.60億元，比上年增長11.7%。全年財政總收入實現(xiàn)2407.76億元，增長20.3%；地方財政一般預算收入566.00億元，增長25.1%；地方財政一般預算支出658.68億元，增長23.7%。全年居民消費價格上漲5%,八大類商品價格不同程度上漲，其中居住上漲3.5%。12月份市區(qū)新建住宅價格同比上漲0.5%，環(huán)比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，環(huán)比下降0.7%。統(tǒng)計公報指出，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資782.7億元，增長29.9%。商品房竣工905.9萬平方米，下降11.2%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，下降24.5%。經(jīng)濟適用房施工面積208.31萬平方米，竣工面積43.64萬平方米。d.李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島市的咽喉之地。面積98平方公里，人口51萬。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業(yè)基礎雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。2011年全年實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，同比增長10.8%。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。1.2編制依據(jù)編制依據(jù)是國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設部建標[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（6）其他相關專業(yè)設計規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關信息資料；（8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權掛牌出讓公告。2項目概況2.1項目名稱青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目。2.2宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。圖2-1目標地塊位置示意圖圖2-2目標地塊規(guī)劃位置圖2.3土地價格李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價（樓面地價）為2665元/平方米。2.4宗地現(xiàn)狀a.根據(jù)《青島市人民政府關于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設用地使用權連同地上建筑物共同拍賣出讓。b.地塊權屬條件：權屬清楚，四鄰無爭議。c.地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構筑物、電纜、暗渠及其他構筑物。2.5市政配套該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北臨青島恒大實業(yè)集團公司,用地西側為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側為沙土路面的大車路。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。管線說明如下：a.煤氣：位于九水東路道路南側。材質為鋼，管徑為400毫米；b.給水：位于九水東路道路北側。材質為鑄鐵，管徑為400毫米；c.郵電：位于九水東路北側人行道上。材質為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。圖2-3目標地塊市政配套綜合圖2.6項目周邊社區(qū)配套交通出行：該地塊分別有112、113、128、326、361、365、385等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵M2號線將快速拉近項目與市區(qū)的距離，屆時不出半個小時即可到達市區(qū)的主要區(qū)域；表2-1項目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路路113路流清河——滄海路路128路南王家上流——滄滄口公園326路恒星學院——利津津路361路恒星學院——唐河河路365路北九水——大港二二路385路海大嶗山停車場———李村公園b.醫(yī)療：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項目僅2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級甲等醫(yī)療機構，就醫(yī)方便。c.教育：海洋大學嶗山校區(qū)，青島酒店管理學院，恒星職業(yè)學院，青島體育運動學校，廣播電視大學，規(guī)劃建設的潛艇學院等高校學府毗鄰項目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。d.購物：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。e.休閑、娛樂場所：北側“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風景區(qū)、嶗山風景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會暨世博大道項目，與項目僅幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。2.7規(guī)劃控制要點規(guī)劃用地性質：居住用地；用地使用強度：容積率1.8建筑密度27.54％綠地率>35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權類型：大產(chǎn)權房；設計要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿足機場凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線：退后周邊道路紅(綠)線10米以上；退后周邊地界：退退后周邊地界界6米以上；交通出入口位置：：機動車出入入口設置在小小區(qū)西側，交交通出入口間間距要符合有有關道路交叉叉口設置規(guī)范范的技術要求求，組織好用用地周邊動靜靜態(tài)交通；停車規(guī)模：配備充充足的停車位位,停車形式為為地上停車場場。表2-2小區(qū)主要要經(jīng)濟技術指指標項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米23134.4總建筑面積平方米41622.133標準層建筑面積平方米36325.511閣樓層建筑面積平方米2060.15半地下儲藏室建筑筑面積平方米1575.35（按1/2計算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％27.45容積率——1.8綠地率％35日照間距系數(shù)——1.5停車位（地上）輛1083市場調研及分析3.1宏觀政策分分析a.2011年11月26日，國務院常常務會議再度度推出八條房房地產(chǎn)市場調調控措施(簡稱“新國八條”),拉開了第三三輪房地產(chǎn)宏宏觀調控的序序幕。新國八八條要求強化化差別化住房房信貸政策，對對貸款購買第第二套住房的的家庭，首付付款比例不低低于60%,貸款利率不不低于基準利利率的1.1倍。b.政府打出“20111調控組合拳”，形成連續(xù)續(xù)高壓調控政政策。20111年4月6日，再次調息息，上調金融融機構人民幣幣存貸款基準準利率，金融融機構一年期期存貸款基準準利率分別再再上調0.25個百分點，其其他各檔次存存貸款基準利利率相應調整整，由6.6%上調到6.8%，后期存貸貸款利率仍不不斷上調；5月，國家發(fā)發(fā)改委要求開開發(fā)商進行“一房一價”公示；7月，央行年年內(nèi)第三次加加息，房貸利利率十年最高高點；8月，建設部部公布二三線線城市限購“五條標準”；12月，中央明明令限購令續(xù)續(xù)期，房產(chǎn)稅稅試點范圍將將擴大?，F(xiàn)在在的國家政策策力度遠超以以往，連續(xù)不不放松的調控控也取得了顯顯著的效果，這這從一定程度度上也堅定了了中央持續(xù)進進行宏觀調控控的決心。c.2011年11月30日下午，青島島市政府發(fā)布布了《青島市市人民政府辦辦公廳關于進進一步做好房房地產(chǎn)市場調調控工作促進進房地產(chǎn)市場場平穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳詳細要求，并并將從住房用用地供應、中中低價位中小小套型商品房房供應、保障障性住房建設設、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構管理理、房屋銷售售和轉讓管理理、個人住房房信息系統(tǒng)建建設和完善住住房工作責任任制等十二個個方面，貫徹徹落實國家房房地產(chǎn)市場調調控部署，持持續(xù)推進島城城房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展。d.2011年22月，青島市市政府出臺青青島限購令，規(guī)規(guī)定對已有1套住房的青青島市戶籍居居民家庭（含含部分家庭成成員為本市戶戶籍居民的家家庭，包括夫夫妻雙方及未未成年子女）、能能夠提供本市市一年以上納納稅證明或社社會保險繳納納證明的非本本市戶籍居民民家庭，限購購1套住房（含含新建商品住住房和二手住住房）；對已已擁有2套及以上住住房的本市戶戶籍居民家庭庭、擁有1套及以上住住房的非本市市戶籍居民家家庭，無法提提供一年以上上本市納稅證證明或社會保保險繳納證明明的非本市戶戶籍居民家庭庭，暫停向其其售房。2012年將繼續(xù)嚴嚴格執(zhí)行住房房限購政策。新國八條、央行頻頻繁調息和青青島市限購令令，在增高了了購房者購房房門檻的同時時也嚴重打擊擊了購房者購購房信心，市市場觀望情緒緒濃厚。3.2青島市近期期規(guī)劃發(fā)展方方向a.根據(jù)2011年44月15日青島市人民民政府辦公廳廳印發(fā)的《青青島市國民經(jīng)濟和和社會發(fā)展第第十二個五年規(guī)劃劃綱要》，青青島市城市發(fā)發(fā)展布局為：：立足提升全全市城鎮(zhèn)化水水平，優(yōu)化整整合全市國土土空間資源，以以環(huán)膠州灣區(qū)區(qū)域為核心，以以組團布局為為主要形態(tài)，形形成各組團布布局有機銜接接、功能定位位清晰的網(wǎng)路路化城市空間間結構，構建“環(huán)灣型、組組團式、多層層次”的大城市發(fā)發(fā)展新格局。重重點發(fā)展嶗山山、黃島、城城陽，優(yōu)化提提升市南、市市北、四方、李李滄。b.《青島市城市市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護、擁擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想想，將城市空空間資源的利利用向集約化化、內(nèi)涵式方方向引導、控控制與發(fā)展；；并正式確立立了“依托主城、擁擁灣發(fā)展、組組團布局、軸軸向輻射”的全新空間間發(fā)展戰(zhàn)略，致致力于積極構構建青島、黃黃島、紅島、嶗嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城城市框架，以以強化主城的的內(nèi)涵式發(fā)展展、穩(wěn)步提升升老城區(qū)功能能、有序推進進新城區(qū)建設設為目標，以以改造和提升升青島主中心心、嶗山及黃黃島副中心為為重點，全面面增強主城的的綜合實力，提提升主城的輻輻射和帶動能能力。新一輪總體規(guī)劃勾勾畫出一幅宏宏大絢麗的未未來城市藍圖圖：到2020年，青島將將成為擁有近近1200萬人口、城城市建設用地地規(guī)模將近540平方公里、城城鎮(zhèn)化水平達達到77.8％的富強、文文明、和諧的的現(xiàn)代化國際際城市；到2050年，建設成成為現(xiàn)代化國國際濱海城市市，社會經(jīng)濟濟發(fā)展主要指指標達到當時時發(fā)達國家水水平。3.3青島市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀及價價格走向2011年青島市市全市生產(chǎn)總總值達到6615..6億元，同比比增長11.7%，經(jīng)濟運行行平穩(wěn)，主要要經(jīng)濟指標均均快速增長。青青島市固定資資產(chǎn)投資額同同比增長23.6%至3225..8億元，其中中房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投資782.7億元，增長29.9%。全市商品房房施工面積為為5690余萬平方米米，增長12.5%；新開工面面積為1813..1萬平方米，增增長5.9%；商品房竣工905.9萬平方米，下下降11.2%；全市銷售售房屋面積1028萬平方米，下下降24.5%%，待售商品品房面積增加加23.1%%。經(jīng)濟適用房房施工面積208.331萬平方米，竣竣工面積43.64萬平方米。在限購、限價、加加息等宏觀政政策下，青島島市商品住宅宅銷售量受到到一定的遏制制，但由于在在成交樓盤中中不乏高端樓樓盤，銷售價價格仍持續(xù)在在高位。房貸貸利率7折優(yōu)惠政策策的取消以及及央行的幾次次連續(xù)加息，增增加了購房成成本，作為樓樓市主力的剛剛性需求在一一定程度上也也受到抑制，樓樓市市場的不不明朗也會進進一步加劇剛剛性需求用戶戶的觀望情緒緒。5月18日，國家統(tǒng)統(tǒng)計局發(fā)布了了2012年4月70個大中城市市住宅銷售價價格變動情況況。根據(jù)最新新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)，青島房價價連續(xù)第6個月出現(xiàn)環(huán)環(huán)比下降，降降幅達1.7%。與去年同同期相比，青青島房價下降降3.8%，為近年來來最大跌幅。圖3-1青島市近近期新建住宅宅成交套數(shù)圖3-2青島市近近期房價走勢勢圖3.4李滄區(qū)房地地產(chǎn)現(xiàn)狀及價價格走向李滄區(qū)是青島市內(nèi)內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會主辦地，是進出青島市的咽喉之地。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉移，逐漸在李滄聚集，在不遠的將來，李滄將成為新的城市中心。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級別的房地產(chǎn)項目在李滄就有6個之多，萬科生態(tài)城，綠城，中海國際社區(qū)，時代城，中南世紀城，海岸華府，這些項目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉入李滄九水路，金水路，虎山東側等區(qū)域。買對較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價調整，一些中小型項目的降價直接推動了房價的下行。圖3-3李滄區(qū)區(qū)新建住宅均均價走勢圖目前，李滄樓市剛剛性項目為主主流產(chǎn)品，從從銷售情況來來看，一季度度末，樓市回回暖已現(xiàn)成效效，剛需逐漸漸由觀望轉為為出手。二季季度剛需購買買需求會愈加加強烈。加上上李滄區(qū)隸屬屬政府重點規(guī)規(guī)劃區(qū)域，價價值潛力無限限，伴隨著鐵鐵路青島北客客站周邊區(qū)域域的開發(fā)，滄滄口區(qū)域總投投資高達50多億元板橋橋新城的逐步步建設，李滄滄區(qū)域規(guī)劃將將無限利好。商商業(yè)上萬達、蘇蘇寧、寶龍等等大型綜合體體項目落地，讓讓剛需購房者者紛紛把目光光投向李滄。李滄區(qū)剛需項目云云集，大型房房企不斷落戶戶，商業(yè)密集集，交通便捷捷，加上世園園會不斷推進進，區(qū)域的無無限利好使得得無數(shù)購房群群體紛紛向往往。3月李滄區(qū)更更是拔得頭籌籌，新房成交交了776套，成交面面積為742455㎡，其中住宅宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青青島樓市成交交套數(shù)第一名名。由下圖也也可以看出，4月青島各區(qū)區(qū)樓市成交套套數(shù)中，李滄滄區(qū)仍保持第第一名的好成成績，市場前前景較好。圖3-420112年4月青島各區(qū)區(qū)市新房銷售售比例3.5主要競爭樓樓盤分析本項目有萬科生態(tài)態(tài)城、和達和和城、綠城理理想之城三個個主要的競爭爭項目。其中和達和城的占占地面積與本本項目相當，萬萬科生態(tài)城和和綠城理想之之城相較本項項目來說均為為大項目，競競爭性不容忽忽略。針對這這一點，本項項目的宗旨即即為把該項目目做精，充分分考慮購房者者的需求，以以人為本，提提升住房品質質。本項目將將從規(guī)劃設計計、居住環(huán)境境、住宅性能能、營銷策劃劃、物業(yè)管理理等方面加強強項目優(yōu)勢，可可以從建筑設設計方面彰顯顯項目特色。a.萬科生態(tài)城城項目地址：李滄金金水路128號（青島生生態(tài)商住區(qū)）項目占地：1611.1萬平方米建筑面積：3499.8萬平方米容積率：2.200建筑類型：住宅、別別墅、螞蟻工工房、低層、多層、高層層開盤時間：20111年11月20日當前售價：起價價7000元/平，均價9000--130000元/平，最高14600元/平物業(yè)費：2.599元/平方米·月綠化率：40%裝修標準：精裝圖3-5萬科生態(tài)城城示意圖開發(fā)商：青島萬科科置業(yè)有限公公司物業(yè)服務：青島萬萬科物業(yè)服務務公司b.和達達和城項目地址：李滄區(qū)區(qū)九水東路496號項目占地：13..5萬平方米建筑面積：28..23萬平方米容積率：1.800建筑類型：住宅、高高層開盤時間：三期22011年4月9日開盤，二期花園洋洋房2010年8月7號開盤當前售價：起價88000元/平，平均價9300--9400元/平物業(yè)費：0.996元/平米·月綠化率：40.770%裝修標準：毛坯圖3-6和達和城示示意圖開發(fā)商：青島和達達置業(yè)有限公公司物業(yè)服務：中房物物業(yè)公司c.綠城.理想之城項目地址：李滄靈靈川路6號（九水東東路以北）項目占地：2733萬平方米建筑面積：2099萬平方米容積率：1.477建筑類型：住宅、多多層、小高層層、高層開盤時間：20011年11月17日當前售價：均價110000元/平（不同戶戶型差別較大大）物業(yè)費：2.100元/平米·月綠化率：35.660%圖3-7綠城理想之之城示意圖裝修標準：精裝開發(fā)商：青島綠城城華川置業(yè)有有限公司物業(yè)服務：浙江綠綠城物業(yè)管理理有限公司3.6目標市場場選擇與市場場定位根據(jù)本項目特點，設設計出“住房需求調調查問卷”一份，通過過到宗地附近近對居民做調調查了解購房房者需求，共共調查50人，做出有有效調查問卷卷36份，通過對對調查結果、調調查問卷的分分析以及了解解到的住宅市市場現(xiàn)狀，進進行目標市場場定位、產(chǎn)品品定位。住宅宅需求調查問問卷及調查結結果見附錄。購房價格分析圖3-8可接受住住房單價分布布圖從單價方面來看，普普遍能接受的的單價為10000元/平方米以下下的占86%，其中7000--9000元的占61%，能承受10000元/平方米以上上的占14%。產(chǎn)品類型分析圖3-9可接受住住房戶型選擇擇分布圖圖3-10可接受受住房建筑面積分布布圖圖3-11可接受受住房樓層選擇分布布圖a.戶型：隨著家庭結結構向小規(guī)模模發(fā)展，戶型型相應的以小小戶型為主。目目前最受歡迎迎的是二室二二廳，占47%，一室一廳廳占17%，三室二廳廳占11%、二室一廳廳占9%，三室一廳廳和小別墅占占8%。b.建筑面積：人們在在偏愛小戶型型的同時，追追求空間的寬寬闊、實用，不不再盲目追求求很大的建筑筑面積。與戶戶型相對應，51-90㎡最受歡迎迎，占59%，91-1110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。c.樓層：隨著越來越越多的小高層層、高層住宅宅的出現(xiàn)，小小高層住宅逐逐漸被人們所所接受。在調調查中，喜歡歡8層及以下的的占48%，9-11層的占22%，12-16層的占14%，17-20層的占11%，,21層及以上的的占5%。目標客戶層選擇通過分析調查結果果以及對周邊邊競爭樓盤的的對比分析，該該項目的主要要目標客戶層層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)區(qū)工作的，月月薪在3500--6000元之間的中中等收入的工工薪階層是主主要的潛在客客戶群。由于于該項目的地地理位置優(yōu)越越，交通便利利，環(huán)境優(yōu)雅雅，故在李滄滄區(qū)及嶗山區(qū)區(qū)工作的年輕輕人也是該項項目的潛在客客戶群。該項目的目標客戶戶群主要是首首次置業(yè)以滿滿足居住的潛潛在購房者。項目的SWOT分分析SWOT分析：優(yōu)優(yōu)勢劣勢同在在，機會威脅脅并存Strengthhs（優(yōu)勢）：：1、地理位置優(yōu)越，交交通便利；2、地塊周邊社區(qū)配配套完善；3、土地平整，便于于規(guī)劃及施工工；4、優(yōu)質的服務，名名牌物管。Weaknessses（劣勢）：1、銷售受季節(jié)等影影響較大；2、產(chǎn)品形式單一；3、開發(fā)周期長，后后續(xù)施工會影影響先期入住住客戶的生活活質量。Opportunnitiess（機會）：：1、李滄區(qū)環(huán)境不斷斷發(fā)展完善；；2、旅游度假客群不不斷增加；3、交通的不斷改善善。Threats（威威脅）：1、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤盤眾多，有較較大的競爭壓壓力；2、限購政策影響；3、房地產(chǎn)市場不斷斷冷卻。項目產(chǎn)品初步定位位根據(jù)以上分析，將將該項目產(chǎn)品品定位為普通通住宅。結合合周邊競爭樓樓盤分析，擬擬建設七層的的多層住宅六六棟，板樓。戶戶型面積分布布在60至105平米之間，戶戶型以套一套套二戶型為主主，建筑面積積與之相對應應。戶型設計計坐北朝南，方方正實用，適適宜居住。表3-1：戶型分配配表戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺602室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺702室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺853室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺1054項目規(guī)劃設計分析析4.1項目規(guī)劃目目標充分協(xié)調經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境、技術等等方面的相互互關系，發(fā)揮揮創(chuàng)造力，深深入細致地考考慮建筑空間間的組合，建建筑風格形式式，內(nèi)在居住住功能，住區(qū)區(qū)景觀等方面面，創(chuàng)造舒適適、優(yōu)美、方方便且具有豐豐富居住空間間環(huán)境的宜住住社區(qū)。4.2規(guī)劃設計特特點a.本建設項目特點為為公園地產(chǎn),低密居所,觀景居所。小小區(qū)內(nèi)部景觀觀自成一體，水水聲潺潺的中中心水景景觀觀成為了社區(qū)區(qū)的亮點，充充分利用社區(qū)區(qū)的地面高差差，將綠植、雕雕塑有機的結結合，為社區(qū)區(qū)業(yè)主提供了了寬敞愜意的的休憩空間，內(nèi)內(nèi)外雙景觀，綠綠色生態(tài)，悠悠然宜居。b.本項目地塊毗鄰九九水公園，位位置重要，建建筑形式、體體量、色彩應應與周圍環(huán)境境相協(xié)調，處處理好與東側側小區(qū)的空間間關系，避免免互相形成遮遮擋，創(chuàng)造錯錯落有致、統(tǒng)統(tǒng)一而富于變變化的建筑群群體空間，新新建建筑應體體現(xiàn)青島建筑筑風貌特色，屋屋頂應采用紅紅瓦坡屋頂形形式。c.充分利用好自然地地形，做好豎豎向設計，避避免大填大挖挖，保護好用用地內(nèi)的水面面、樹木、巖巖石、植被及及其它良好的的自然景觀要要素。以豐富富的形態(tài)和細細節(jié)凸現(xiàn)樓盤盤的高檔精致致，并相應形形成富有特色色的庭院環(huán)境境，體現(xiàn)社區(qū)區(qū)整體的休閑閑氛圍。4.3項目建筑布布局a.本項目采用色彩明明快的現(xiàn)代建建筑風格，共共6棟多層，且且?guī)в虚w樓及及半地下儲藏藏室，通過錯錯落的布局構構建形態(tài)豐富富的景觀建筑筑群。戶型配配置根據(jù)現(xiàn)有有市場調查情情況，戶型60-1005平米不等，使使得戶型多樣樣化，滿足不不同消費者的的需求。小區(qū)區(qū)會所、物業(yè)業(yè)管理與商鋪鋪布置在裙房房里。b.規(guī)劃配套：根根據(jù)小區(qū)的規(guī)規(guī)模，小區(qū)會會所和物業(yè)管管理結合東側側綜合建筑布布置。換熱站、清潔潔站、居委會會、治安聯(lián)防防、物業(yè)管理、煤煤氣調壓站、公公廁、自行車車停車蓬等分分別依照服務務半徑分散布布置在小區(qū)內(nèi)內(nèi)。小區(qū)內(nèi)設100余個地上停停車位，可滿滿足業(yè)主的停停車需求。4.4項目結構形形式該地塊項目擬采用用框架剪力墻墻結構，板樓樓。5項目進度安排5.1工程進度計計劃工程進度安排如下下：前期準備：20111年1月——2011年6月；土建施工：20111年7月——2012年6月；安裝及配套工程：：2012年6月——2012年9月；裝修工程：20112年8月——2012年10月；設備調試：20112年11月——2013年1月；竣工并交付：20013年2月——2013年4月。圖5-1項目實施施進度橫道圖圖5.2銷售計劃將該住宅小區(qū)銷售售分為籌備期期、亮相及蓄蓄客期、開盤盤熱銷、持續(xù)續(xù)熱銷等幾個個階段：籌備期：20111年2月—6月2月底，青島媒體推推廣全面鋪開開，在全青島島范圍內(nèi)宣傳傳；亮相及蓄客期：2011年6月—9月6月底，現(xiàn)場售樓處處對外開放，著著重在李滄區(qū)區(qū)和嶗山區(qū)推推廣；開盤熱銷：20011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢熱熱銷；持續(xù)熱銷：20012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資資金；持續(xù)銷售期：22012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。6項目投資收益分析析6.1項目總投資資及開發(fā)成本本估算土地費用土地費用：房地產(chǎn)產(chǎn)項目土地費費用是指為取取得房地產(chǎn)項項目用地而發(fā)發(fā)生的費用，包包括土地出讓讓金、土地征征用費、城市市建設配套費費用、拆遷安安置補償費等等。該地塊是是以出讓方式式獲得的，故故土地費用即即為土地出讓讓地價款。土土地費用預估估為7205..86萬元，詳見見表6-1。表6-1土地費用用估算表序號項目價格（萬元）1土地出讓金6144.5（223134..4m2*2656元/m2）2拆遷安置補償費——3城市基礎設施建設設費1061.36（416222.13m2*255元/m2）合計7205.86建安工程費建安工程費：建筑筑安裝工程費費是指建造房房屋建筑物所所發(fā)生的建筑筑工程費用、設設備采購費用用和安裝工程程費用等。預預估為104844.61萬元，多層層單位住宅建建筑面積建安安工程費用組組成詳見表6-2。表6-2建安工程程費用估算表表序號項目價格（元/m22）1樁基礎902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對講機系統(tǒng)35合計2519建安工程費計算如如下：416222.13*22519=110484..61萬元?；A設施建設費基礎設施建設費：：基礎設施建建設是指建筑筑物2米以外和項項目用地規(guī)劃劃紅線以內(nèi)的的各種管線和和道路工程。其其費用包括供供水、供電、供供氣、排污、綠綠化、道路、路路燈、環(huán)衛(wèi)設設施等建設費費用，以及各各項設施與市市政設施干線線、干管、干干道的接口費費用。預估為7600.82萬元元。詳見表6-3。表6-3基礎設施建建設費用估算算表序號項目價格（萬元）1供電工程416.222供水工程166.53供氣工程62.435排污工程+道路工工程46.276路燈工程+環(huán)衛(wèi)工工程11.577綠化工程34.78外部道路23.13合計760.82計算過程如下：1.供電工程：：按100元/平方米*總建筑面積416222.13平方米估算算，約為416.222萬元。2.供水工程：按400元/平方米*總建筑面積416222.13平方米估算算，約為166.5萬元。3.供氣工程：按155元/平方米*總建筑面積416222.13平方米估算算，約為62.43萬元。4.排污工程+道路工工程：按20元/平方米*土地面積231344.4平方米，約約為46.27萬元。6.路燈工程+環(huán)衛(wèi)工工程：按5元/平方米*土地面積231344.4平方米，約約為11.57萬元。7.綠化工程：按155元/平方米*土地面積231344.4平方米，約約為34.7萬元。8.外部道路：1100元/平方米*土地面積233134.44平方米*100%，約為23.13萬元。合計費用為7600.82萬元。前期工程費預估為381.996萬元。詳詳見表6-4。表6-4前期工程程費用估算表表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費×3%%314.542可行性研究費建安工程費×0..15％14.213水文、地質勘察費費按占地面積3元//平方米6.944“三通一平”費按占地面積20元元/平方米46.27合計381.96開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)所屬獨獨立核算單位位在開發(fā)現(xiàn)場場組織管理所所發(fā)生的各項項費用。主要要包括：工資資、福利費、折折舊費、修理理費、辦公費費、水電費、勞勞動保護費、周周轉房攤銷和和其他費用等等。以建筑安裝工程費費的0.6%估算，開發(fā)發(fā)間接費用約約為62.91萬元。管理費用管理費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)行政管理部部門為組織和和管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活活動而發(fā)生的的各項費用。預預估為566.888萬元，取以以上5項之和的3％。計算如如下：(7205.886+104484.611+7600.82+381.996+62..91)*33%=5666.88萬元元公共配套設施建設設費公共配套設施建設設費是指居住住小區(qū)內(nèi)為居居民服務配套套建設的各種種非營利性的的公共配套設設施的建設費費用，主要包包括：居委會會、派出所、托托兒所、幼兒兒園、公共廁廁所、停車場場等。本項目目不設派出所所、托兒所及及幼兒園。1.居委會、公共廁所所等公建設施施：2200*(1001.08++226.998+1000)=94..17萬元2.停車場：按1200元/平方米*停車場面積積（按10％占地面積積計）估算，約約為27.76萬元。合計：121.993萬元。財務費用財務費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)為籌集資金金而發(fā)生的各各項費用。本本項目共向銀銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，貸款季季利率為1.7%，2012年1月開始采用用等額還本付付息法還款，2012年12月還清。建建設期借款利利息計算根據(jù)據(jù)借款還本付付息計劃表得得到。由附表6知，本項項目的銀行利利息共為1591..55萬元。本項項目利息以外外的其他財務務費用，以占占利息的1%左右計算，約約為15.92萬元。故財財務費用為1607..47萬元。銷售費用銷售費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在銷售房地地產(chǎn)產(chǎn)品過程程中發(fā)生的各各項費用以及及專設銷售機機構的各項費費用。預估為為534.442萬元。詳見見表6-5。表6-5銷售費用用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1廣告宣傳及市場推推廣費銷售收入×0.553％176.72預售許可證申領費費銷售收入×0.553％176.73其他銷售費用銷售收入×0.554％181.02合計534.42開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費是指指與房地產(chǎn)投投資有關的各各種稅金和地地方政府或有有關部門征收收的費用。預預估697..1萬元。表6-6開發(fā)期間間稅費估算表表序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向向調節(jié)稅——2配套設施建設費建安工程費×6％％629.083供水管網(wǎng)補償費按0.3t/人，6600元/t16.854供電貼費、用電權權費按3kVA/戶，4480元/kVA44.935電話初裝費按200元/戶6.24合計697.1不可預見費不可預見費又稱為為預備費，是是指考慮建設設期可能發(fā)生生的風險因素素而導致的建建設費用增加加的這部分內(nèi)內(nèi)容。按照風風險因素的性性質劃分，預預備費又包括括基本預備費費和漲價預備費兩兩大種類型。不不可預見費分分別按以上各各項費用合計3％的比例核核定?？傆?733.66萬元元。其他費用表6-7其他費用估估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1臨時用地費和臨時時建設費——2標底編制費建安工程費×0..12%12.583標底審查費建安工程費×0..03%3.154招標管理費建安工程費×0..03%3.155合同公證費——6工程監(jiān)理費建安工程費×0..08%8.357建設工程質量監(jiān)督督費建安工程費×0..15%15.758施工許可證費——9工程保險費建安工程費×0..03%3.15合計46.13項目開發(fā)總成本表6-8：項目總投投資估算表單位：萬元元序號項目名稱總投資1土地費用7205.862前期工程費381.963基礎設施建設費760.824建筑安裝工程費10484.6115公共配套設施建設設費121.936開發(fā)期間接費用62.917管理費用566.888財務費用1607.4779銷售費用534.4210開發(fā)期間稅費697.111不可預見費673.6612其他費用46.1313合計23143.755項目開發(fā)總成本為為231433.75萬元元。經(jīng)營資金估算經(jīng)營資金是指用于于開發(fā)企業(yè)日日常經(jīng)營的周周轉資金。該該項目不考慮慮經(jīng)營資金。項目總投資李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項目目總建筑面積積為4.16萬平方米，總總投資預估為為231433.75萬元元，為項目開開發(fā)成本與經(jīng)經(jīng)營成本之和和，詳見附表表1。6.2銷售收入估估算銷售收入估算.1住宅銷售收入入估算用市場法確定住宅宅銷售單價。為為預估該項目目住宅的銷售售價格，在該該項目附近調調查選取了3宗類似樓盤盤作為可比實實例，分別為為：萬科生態(tài)態(tài)城，和達和和城,綠城理想之之城。這3宗樓盤的住住宅價格市場場法系數(shù)修正正表見附表2。此3個可比實例的比準準價格（單價價）分別為9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。這3個可比實例例的權重分別別為0.2、0.5、0.3，將這3個比準價格格的加權平均均數(shù)作為市場場法的測算結結果，計算8164**0.2+88852*00.5+89989*0..3=87555.5元/m2。由于現(xiàn)在政策影響響和競品眾多多，市場壓力力大，且青島島市目前房地地產(chǎn)業(yè)處于低低迷階段，為為保證本項目目能夠及時回回收資金，故故該項目住宅宅的銷售單價價預估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價價為8100元。本項目總建筑面積積為416222.13平方米。根根據(jù)銷售進度度安排,2011年10月實行預售,銷售單價為8000元/㎡，2013年4月開始為現(xiàn)現(xiàn)售,銷售單價為8100元/㎡。住宅銷售售收入為333338.779萬元，詳詳見表6-9。表6-9住宅銷售售收入估算表表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）110%4162.21800033299.7215%6243.3280004994.54315%6243.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620%8324..480006659.52710%4162..2481003371.41合計33338.799.2銷售收入確定定住宅銷售收入為333338..79萬元，銷銷售收入分期期估算見表10。表10銷售收入分分期估算表單位：萬元201120122013合計10-121-34-67-910-121-34-63329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.799銷售稅金及附加估估算銷售稅金及附加預預估為18333.63萬萬元，土地增增值稅預估為為1837..52萬元。銷售售收入和銷售售稅金及附加加表見附表3。關于土地增值稅：：土地增值稅是對有有償轉讓國有有土地使用權權及地上建筑筑物和其他附附著物并取得得收入的單位位或個人征收收的一種稅?？鄢椖浚喝〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~額=6144..5萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本==1061..36+3881.96++104844.61+7760.822+121..93+622.91=128733.59萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用==1607..47+（6144..5+128773.59）*5%=2558..37萬元與轉讓房地產(chǎn)有關關的稅金=1833..63萬元財政部規(guī)定的其他他扣除項目（加加計20%的扣除）=（6144..5+122873.559）*20%==3803..62萬元增值額=銷售收入入-扣除項目=333388.79-（6144..5+128873.599+25558.37++1833..63+38803.622）=61225.08萬元因為增值額未超過過扣除項目金金額的50%，所以土地地增值稅=61255.08*330%，為1837..52萬元。6.3投資使用計計劃與資金籌籌措方式投資使用計劃該項目各季度的投投資使用計劃劃見附表4。資金籌措方式該項目開發(fā)投資的的資金來源有有三個渠道：：一是自有資資金，二是銀銀行貸款，三三是預售收入入用于投資部部分。具體安安排如下：(i).自有資金金投資為4672..19萬元，約占占總投資（不不含財務費用用）的20%。(ii).預售收收入扣除與銷銷售有關稅費費后用于投資資，銷售收入入再投入為3471..56萬元，約占占總投資（不不含財務費用用）的15%。(iii).其其余資金向銀銀行貸款，貸貸款額為15000萬元，約占占總投資（不不含財務費用用）的65%，銀行貸款款季度利率為為1.7%,按等額償還還本金和利息息。資金籌措表見附表表5。貸款本金的償還及及利息支付該項目向銀行貸款款15000萬元，2011年10月初開始采采用等額還本本付息法還款款，2012年12月還清。銀銀行貸款季度度利率為1.7%,按等額償還還本金和利息息,借款還本付付息表見附表表6。6.4項目財務評評價項目財務報表.1損益表該項目的所得稅按按利潤總額的的25%計提。稅后后利潤由三部部分組成：盈盈余公積金、公公益金、可分分配利潤，其其中盈余公積積金、公益金金分別按稅后后利潤的10%、5%計提。損益益表見附表7。.2全部投資現(xiàn)金金流量表全部投資現(xiàn)金流量量表見附表8,年基準收益益率取12%，季度基準準收益率為2.87%。.3自有資金現(xiàn)金金流量表自有資金現(xiàn)金流量量表見附表9，年基準收收益率取12%。項目財務評價.1盈利能力分析析a.投資利潤率：該項項目的投資利利潤率=利潤總額/總投資*100％=66523.889/231433.75**100%=28.119%。b.資本金凈利潤率：：該項目的資資本金凈利潤潤率=所得稅后利利潤總額/資本金*100％=4892..92/46722.19*1100%=1104.722%。c.財務凈現(xiàn)值：財務務凈現(xiàn)值是指指按照投資者者最低滿意收收益率或設定定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)各期期凈現(xiàn)金流量量折現(xiàn)到開發(fā)發(fā)期初的現(xiàn)值值之和。該項項目基準收益益率取12%。由全部投資現(xiàn)金流流量表得出稅稅后財務凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV==2626..92萬元，稅稅前財務凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV==39811.15萬元元。d.財務內(nèi)部收益率：：財務內(nèi)部收收益率是指房房地產(chǎn)項目在在整個開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)各期期凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值累計等等于零時的折折現(xiàn)率。由全部投資現(xiàn)金流流量表得出季季度稅后財務務內(nèi)部收益率率FIRR＝8%，；季度稅稅前財務內(nèi)部部收益率FIRR＝10%,均大于季度度基準收益率率2.87%。e.盈利能力分析：該該項目的靜態(tài)態(tài)評價指標：：投資利潤率率為28.199%，資本金凈凈利潤率為104.772%，與房地產(chǎn)產(chǎn)同行業(yè)相應應指標比較，可可以接受，故故該項目從靜靜態(tài)盈利能力力分析來看是是可行的；該該項目的動態(tài)態(tài)評價指標：：全部投資稅稅后財務凈現(xiàn)現(xiàn)值為26226.92萬萬元>0，稅前財務務凈現(xiàn)值為33981.115萬元>0，稅后財務務內(nèi)部收益率率為36%>112%,稅前財務內(nèi)內(nèi)部收益率為為46%>112%,故該項目動動態(tài)盈利能力力評價是可行行的。.2清償能力分析析由借款還本付息表表可以看出，該該項目向銀行行貸款15000萬元，2011年10月初開始采采用等額還本本付息法還款款，2012年12月還清。銀銀行貸款季度度利率為1.7%，按等額償償還本金和利利息。資金來來源為銷售收收入，具有很很強的借款償償還能力，故故該項目從清清償能力分析析來看是可行行的。項目財務評價結論論綜上，由該項目的的盈利能力分分析、清償能能力分析來看看，該項目在在經(jīng)濟上是可可行的。7項目風險分析7.1敏感性分析析影響該項目經(jīng)濟效效益的不確定定性因素中最最有可能發(fā)生生波動的是建建安工程費和和銷售價格。因因而，該項目目針對建安工工程費和銷售售價格分別上上下波動5%、10%進行敏感性性分析，評價價指標為財務務凈現(xiàn)值變化化值和財務凈凈現(xiàn)值變化幅幅度。計算結結果詳見表7-1和表7-2。-10%-5%0%5%10%建安工程費（元//平方米）2267.12393.0525192644.952770.9財務凈現(xiàn)值（萬元元）4638.134315.753981.153627.293302.12財務凈現(xiàn)值變化值值656.98334.60353.86679.03財務凈現(xiàn)值變化幅幅度16.5%8.4%08.89%17.06%表7-1建安工程程費變動對財財務指標的影影響表7-2銷售價格格變動對財務務指標的影響響-10%-5%0%5%10%銷售價格（元/平平方米）72007600800084008800財務凈現(xiàn)值（萬元元）2981.173035.143981.154883.185741.25財務凈現(xiàn)值變化值值999.98946.010902.031760.1財務凈現(xiàn)值變化幅幅度25.12%23.76%022.66%44.21%由敏感性分析圖可可以看出，售售價和建安工工程費都是本本項目的敏感感因素，相比比之下，售價價因素更為敏敏感，且本項項目敏感因素素變化過程中中財務凈現(xiàn)值值一直保持大大于零，故該該項目具有較較好的抗風險險能力。7.2盈虧平衡分分析該項目的銷售為住住宅銷售，銷銷售單價平均均為8000元/m2，總投資為231433.75萬元元。假設該項項目的總投資資不變，則盈盈虧平衡點為為：a.以銷售量表示盈虧虧平衡點(BEPQQ)：BEEPQ=23314375500/80000=288929.669平方米b.以生產(chǎn)能力利用率率表示盈虧平平衡點(BEPR)):BEPR=289929.699/416222.13==69.511%c.以保本單價表示盈盈虧平衡點(BEPP)):BEEPP=23314375500/416222.13=55560.444元/m2由以上可知，當銷銷售量為289299.69平方米，銷銷售率達69.511%，或銷售價價格為5560..44元/m2時，可以保保本。7.3概率分析概率分析又稱風險險分析，是使使用概率研究究預測不確定定性因素對房房地產(chǎn)項目經(jīng)經(jīng)濟效益影響響的一種定量量分析方法，通通過分析不確確定性因素的的變化情況和和發(fā)生的概率率，計算在不不同概率條件件下房地產(chǎn)項項目的經(jīng)濟評評價指標，說說明房地產(chǎn)項項目在特定收收益狀態(tài)下的的風險程度。概率分析的方法有有多種，常用用的有期望值值法和蒙特卡卡羅模擬法。這這里用期望值值法。期望值值法主要是計計算開發(fā)項目目凈現(xiàn)值（NPV）的期望值值和凈現(xiàn)值大大于或等于零零時的累計概概率，并以此此判定項目的的可行性。這里仍然選擇建安安工程費與銷銷售價格為不不確定性因素素，用凈現(xiàn)值值作為概率分分析的經(jīng)濟指指標。風險因因素概率分布布如表7-3所示。表7-3風險因素概概率分布表風險因素變化率+10%0%-10%建安工程費0.40.40.2銷售價格0.50.30.2由附圖得，財務凈凈現(xiàn)值期望值值E（NPV）為49555.04萬元,凈現(xiàn)值大于于零時的累計計概率為100%。故說明項目風險很很小，項目是是可行的。7.4風險管理風險因素a.政策和市場風險政策風險主要指國國內(nèi)外政治經(jīng)經(jīng)濟條件發(fā)生生重大變化或或者政府做出出政策的重大大調整，項目目原定目標難難以實現(xiàn)甚至至無法實現(xiàn)。由由于政策的變變化，導致了了市場供需實實際與預測情情況發(fā)生偏離離。b.進度風險影響本項目進度的的因素主要有有有關部門或或單位的影響響、施工條件件的變化、技技術失誤、施施工組織管理理不力及意外外事件的發(fā)生生。c.工程建設風險本項目的工程建設設風險主要來來自可能發(fā)生生工程地質條條件與預測發(fā)發(fā)生重大變化化的情況，導導致工程量加加大、投資額額增加、工期期拖長，以及及交通運輸、供供水、供電等等外部協(xié)作配配套條件發(fā)生生重大變化，給給項目建設和和運營帶來困困難。d.資金風險資金風險主要是指指建設資金供供應不足或者者來源中斷，以以及其他原因因導致本項目目中止或無法法實施的風險險。應對措施針對上述潛在風險險因素，應及及時采取對應應措施，努力力將項目的風風險降到最低低。a.政策和市場風險現(xiàn)在的國家宏觀調調控房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的政策力度度遠超以往，連連續(xù)不放松的的調控也取得得了顯著的效效果，這從一一定程度上也也堅定了中央央持續(xù)進行宏宏觀調控的決決心。要持續(xù)續(xù)密切關注國國家繼續(xù)出臺臺的相關政策策，并根據(jù)政政策及時轉變變項目方向，有有效降低風險險。b.進度風險重視項目前期準備備階段，即重重視事前控制制：優(yōu)化設計計，減少不必必要的設計變變更；選擇優(yōu)優(yōu)良的施工單單位；制定切切實可行的施施工方案。在在工程實施過過程中，加強強項目管理工工作，使項目目的實施按照照計劃執(zhí)行，以以降低進度風風險。c.工程建設風險針對本項目來說，工工程風險較小小。因為項目目建設地區(qū)場場地較為平整整，地形簡單單，發(fā)生工程程地質條件與與預測條件不不符的可能性性較小。此外外，本項目擬擬用地所處的的地理位置及及交通運輸方方便，運輸風風險較小。當當?shù)赜谐渥愕牡乃?、電供應應。d.資金風險由于該項目實行預預售，因此在在項目前期做做好詳細、周周全的營銷計計劃與宣傳計計劃，在銷售售階段加強管管理，使資金金快速回收以以降低資金風風險。同時，應應采用多種付付款方式促銷銷，也可以加加速資金回收收，降低資金金風險。

8結論與建議8.1結論a.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項目目位于青島市市李滄區(qū)，李李滄區(qū)的住宅宅市場發(fā)展看看好，將成為為青島市未來來的居住重心心，因此該項項目的建設背背景與發(fā)展市市場良好。b.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項目目的地理位置置優(yōu)越，處于于李滄區(qū)的重重點發(fā)展區(qū)域域，交通便利利，配套設施施齊全。c.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項目目已進行了充充分的市場研研究，市場與與產(chǎn)品定位明明確。d.李滄區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項目目的規(guī)劃方案案符合規(guī)劃指指標，有其鮮鮮明的規(guī)劃特特點。e.本項目的開發(fā)優(yōu)勢勢明顯。就項項目在自身所所處主、客觀觀環(huán)境而言，通通過SWOT分析，開發(fā)發(fā)優(yōu)勢明顯。f.由盈利能力分析、清清償能力分析析、資金平衡衡能力分析來來看，李滄區(qū)區(qū)九水路以北北、漢川路以以西地塊項目目在經(jīng)濟上是是可行的。投投資利潤率為為28.199%，全部投資資稅后財務內(nèi)內(nèi)部收益率為為36%，具有較高高的盈利能力力。g.由敏感性分析、盈盈虧平衡分析析及概率分析析來看，該項項目具有較好好的抗風險能能力。綜上所述，本項目目依據(jù)可行性性分析結果，做做出如下結論論：根據(jù)目前前的市場情況況和未來市場場預測，開發(fā)發(fā)條件成熟。建建議實施該項項目,嚴格管理過過程，爭取最最大效益。8.2建議a.在宏觀政策把把握上，要有有敏感性。及及時了解國內(nèi)內(nèi)及青島市有關關房地產(chǎn)發(fā)展展的新動向，運運用最先進的的管理、技術術手段，降低風風險，提升產(chǎn)產(chǎn)品品質，有有效增強核心心競爭力。b.由于李滄區(qū)九水路路以北、漢川川路以西地塊塊項目周圍競競爭性項目較較多，因此應應進一步規(guī)劃劃，強調設計計，突出特色色，將該項目目做精細，從從而提高該項項目的競爭能能力。c.在項目管理上上，要規(guī)范、有有序。盡快在在人、才、物物上作好準備備，建立一套套規(guī)范、有序序和高效的制制度；嚴格依依據(jù)國家有關關法規(guī)，對工工程規(guī)劃、策策劃、管理、質質量嚴格把關關，并加強安安全管理。重重視住宅產(chǎn)品品的附加值，以以最大限度的的提高效益為為最終目標。附表1投資估算匯總表序號項目名稱成本總額（萬元）單位成本（元/m2）1土地費用7205.861731.262前期工程費381.9691.773基礎設施建設費760.82182.794建筑安裝工程費10484.61125195公共配套設施建設設費121.9329.296開發(fā)期間接費用62.9115.117管理費用566.88136.978財務費用1607.47386.219銷售費用534.42128.410開發(fā)期間稅費697.1167.4811不可預見費673.66161.8512其他費用46.1311.0813合計23143.7555560.44附表2住宅價格市場法系系數(shù)修正表序號項目名稱標準價（元/m2）交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實物狀況修正本項目住宅售價（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計裝修平面格局建筑規(guī)模小計1萬科生態(tài)城9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642和達和城9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523綠城理想之城10000100/100100/100+1+1-1+2100/103+4+2+2100/1088989附表3銷售收入和銷售稅稅金及附加表表單位：萬元元序號項目201120122013合計1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61銷售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.7992銷售稅金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.431833.632.1營業(yè)稅000166.49249.73249.73249.73249.73332.98168.571666.962.2城市維護建設稅00011.6517.4817.4817.4817.4823.3111.8116.682.3教育費附加0004.997.497.497.497.499.995.06503土地增值稅000183.75294294294294294.02183.751837.52附表4投資使用計劃表單位：萬元序號項目合計2011201220131-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61總投資23143.7552707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.791.1開發(fā)成本23143.7552707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.79土地費用7205.861441.171441.171441.171441.171441.1700000前期工程費381.96127.32127.32127.320000000建安工程費10484.611100010009001083.521083.521083.521083.521083.521083.521083.52基礎設施建設費760.820108.69108.69108.69108.69108.69108.69108.6900公共配套設施建設設121.930024.3924.3924.3924.3924.39000開發(fā)間接費用62.91007.867.867.867.867.867.867.867.86管理費用566.8856.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.6956.69財務費用1607.470200.93200.93200.93200.93200.93200.93200.93200.930銷售費用534.4200076.3576.3576.3576.3576.3576.3576.35開發(fā)期間稅費697.1095.14101.36101.36101.36101.36101.3695.1400其他費用46.1315.3815.3815.380000000不可預見費673.6667.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.3767.371.2經(jīng)營成本00000000000附表5資金籌措表單位：萬元元序號項目201120122013合計1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61總投資2707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.7923143.7552資金籌措150001672.191778.081615.391771.8719.04665.38610.81555.45347.1624735.32.1自有資金01672.19100010001000000004672.192.2銷售收入000347.16555.45555.45555.45555.45555.45347.163471.562.3銀行貸款150000778.08268.23216.35163.59109.9355.360016591.555用于建設投資1500000000000015000用于建設投資利息息00778.08268.23216.35163.59109.9355.36001591.55附表6借款還本付息計劃劃表單位：萬元元序號項目名稱合計計算期2011年2012年1-34-67-910-121-34-67-910-121期初借款余額150001525515514.33415778.00812726.4469622.966466.73256.782當期還本付息16591.5553319.8553319.8553319.853319.8553312.15其中：還本15778.0883051.6223103.53156.2663209.9223256.788付息813.47268.23216.35163.59109.9355.363期末借款余額1525515514.33415778.00812726.4469622.9666466.73256.7880附表7損益益表單位：萬元元序號項目201120122013合計1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61銷售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.7992總成本費用0002449.112849.112849.113849.093449.114849.112849.11123143.7553土地增值稅000183.75294294294294294.02183.751837.524銷售稅金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.431833.635利潤總額000513.711576.731576.73576.75976.731150.12153.126523.8996所得稅000128.43394.18394.18144.19244.18287.5338.281630.977稅后利潤000385.281182.551182.55432.56732.55862.59114.844892.928盈余公積金00038.528118.255118.25543.25673.25586.25911.484489.299公益金00019.26459.1359.1321.6336.6343.135.74244.659可分配利潤000327.491005.171005.17367.68622.67733.297.614158.98附表8全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表單位：萬元元序號項目2011201220131-34-67-910-121-34-67-910-121-34-61現(xiàn)金流入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.411.1銷售收入0003329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.412現(xiàn)金流出2707.933112.693051.163535.213737.032295.862295.862265.252153.011660.972.1建設投資2707.933112.693051.163168.333168.331727.161727.161696.551492.721291.792.2土地增值稅000183.75294294294294294.02183.752.3銷售稅金及附加000183.13274.7274.7274.7274.7366.27185.433稅前凈現(xiàn)金流量-2707.93-3112.69-3051.16-205.511257.512698.682698.682729.294506.511710.444累計稅前凈現(xiàn)金流流量-2707.93-5820.622-8871.788-9077.299-7819.788-5121.1-2422.422306.874813.386523.825所得稅000128.43394.18394.18144.19244.18287.5338.286稅后凈現(xiàn)金流-2707.93-3112.69-3051.16-333.94863.332304.52554.492485.114218.981672.167累計稅后凈現(xiàn)金流流-2707.93-5820.622-8871.788-9205.722-8342.399-6037.899-3483.4-998.293220.694892.858稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值-2632.388-2941.433-2802.84-183.521091.612277.292213.762176.413493.341288.919累計稅前凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值-2632.388-5573.811-8376.655