金頓豪庭項目營銷策劃方案

02區(qū)域板塊研究02區(qū)域板塊研究06產(chǎn)品建議03競品深研07營銷策略及執(zhí)行04本體研究08營銷保障001房地產(chǎn)市場概況05項目定位房地產(chǎn)市場概況宏觀市場分析微觀市場分析5宏觀市場政策表現(xiàn)宏觀市場政策表現(xiàn)2019年主要政策總結(jié)四線轉(zhuǎn)移，過去的城市逐漸加碼升級調(diào)控，樓市調(diào)控政策累計高達(dá)192次，二季度就有116次調(diào)控，各地政策密集出臺。樓市調(diào)控繼續(xù)升級基調(diào)未變，部分城市再度加碼調(diào)控控繼續(xù)升級穩(wěn)定性，調(diào)控節(jié)奏放緩 (全國)二二季度三季度四季度一季度 (濰坊) (濰坊)重拳整治樓市亂象！商品同備案很快能上網(wǎng)查看提取及部提取及部款政策調(diào)整規(guī)定不建學(xué)建房賣房人才落戶新政等住房制度,取消貨幣安置政違規(guī)提取(騙提)公策，租房也可提取公積金公積金貸款新政落地,所有拒絕使用公積金貸款物業(yè)費出臺物業(yè)服務(wù)收施辦法建立商品房理制度6宏宏觀市場政策表現(xiàn)產(chǎn)政策購買三套房及以上暫停貸款；非濰坊市戶口二套房及以上暫停貸款金融政策2018月開始全面停止購房補貼政策口政策3月濰坊出臺人才新政20條，落戶“零”門檻棚改政策2019年山東省住建部會議深化：鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵策采取“限地價、競配建”等方式出讓土地，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期他政策嚴(yán)查房地產(chǎn)銷售違法違規(guī)行為、治理房地產(chǎn)市場亂象7宏宏觀市場市場表現(xiàn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)及深究：2019年全國商品房銷售額累計實現(xiàn)16.0萬億，同比增長6.5%，其中商品住宅銷售額占整體得87.3%，同期增長3%。在”住房不炒“的大2018-2019年，中央持續(xù)施壓“去杠桿”之下，貨幣增速達(dá)到新低，受宏觀經(jīng)濟不景氣的影響，各地土地市場成績不一，影響整體開發(fā)增速，導(dǎo)致2019年全年商品房銷售額增速較2018年有所回落，市場氛圍同比略冷。8宏宏觀市場市場表現(xiàn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)及深究：2019年全國商品房銷售面積達(dá)17.2億㎡，同比微降0.1%，數(shù)據(jù)向穩(wěn)。究其根源，主要受政府住房不炒的主基調(diào)因素維穩(wěn)，同時”因城施溫，但三四線城市收棚改新開工量腰斬的影響，拖累效應(yīng)明顯；銷售面積向穩(wěn)的數(shù)據(jù)面背后，各地乃至全國月度銷售數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，5-6月份全國銷售成交面積負(fù)增長，同時貨幣政策對房地產(chǎn)融資政策的嚴(yán)控，使得下半年房企以價換量、爭相搶收，造成”金九銀十“不再。反映出2019年市場轉(zhuǎn)冷的事實。9宏宏觀市場宏觀小結(jié)?限墅令：更好更集約的使用城市國有建設(shè)用地，從產(chǎn)品上增加剛需房供給；?保障體系：深化土地和住房制度改革，建立健全住房保障體系，構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制；調(diào)因地制宜；?減稅降費：2019年政府減稅政策將顯著提升人們的購買力，刺激住房需求。改變，房地產(chǎn)不再成為短期刺激經(jīng)濟的工具；因此，大多數(shù)城市房市將會在2019年下半年-2020年繼續(xù)呈現(xiàn)拉鋸狀態(tài)。微觀市場微觀市場城市概況據(jù)統(tǒng)計，壽光市常住人口117萬人，2018年壽光全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值902.7億元；實現(xiàn)一般公共預(yù)算收入93.5億元，金融機構(gòu)存貸款余額分別總額達(dá)到353.6億元，其中出177.9億城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入2018年壽光在濰坊各縣市區(qū)GDP排名中穩(wěn)居第一，經(jīng)濟的高速發(fā)展對于房地產(chǎn)市場而言雙向刺激，市場反應(yīng)為購房者置業(yè)注重對生活品質(zhì)的提升。GDP表GDP出，故采用2018年全年數(shù)據(jù)作以對比微觀市場城市概微觀市場城市概況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與本市房價高度相關(guān)，壽光不斷增長人均可支配收入，決定壽光房價的上限應(yīng)在7500元上下，壽光房價目前整體上并無泡沫。年從人均GDP來看，壽光人均GDP為7.72萬元；按照國際上對于人均GDP的分段標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)人均GDP超過1萬美元之GDP (美元)000-8000特征存需求展特征發(fā)展量型量質(zhì)并重導(dǎo)，改善需求釋放，數(shù)質(zhì)并重速綜合展微觀市場微觀市場城市概況在《壽光市城市總體規(guī)劃(2015-2030年)》中指出，規(guī)劃至2030年，全市人口達(dá)140萬，中心城區(qū)人口77萬，建設(shè)用地88平方公里，根據(jù)壽光城區(qū)現(xiàn)有人口30萬計算，在規(guī)劃目標(biāo)中，14年內(nèi)中心城區(qū)人口增至77萬，人口增加44萬，每年新增人口2.5萬，壽光每年新婚人口在5000—6000對之間。每年新增城市人口2.5萬人左右，決定了壽光市房地產(chǎn)的純增量住宅套數(shù)不會少于1萬套，加上每年固定5000戶結(jié)婚剛需人口和幾千戶的改善型需求，理論上壽光每年房產(chǎn)供應(yīng)可達(dá)2萬套左右，200萬平米。而實際上壽光房產(chǎn)銷量從未達(dá)到這效的遏制了購買需求，同時使得房價較為平滑。微觀市場微觀市場政策表現(xiàn)重點析公積金公積金利率上浮，嚴(yán)肅市場紀(jì)律濰坊公積金政策緊縮，管控嚴(yán)格，嚴(yán)打提取公積金炒房行為；住房公積金繳納下限為5%，上限不得超過12%；公積金二套房在基準(zhǔn)利率上上浮10%稅費金融定向降準(zhǔn)、降息，預(yù)熱房地產(chǎn)稅2019年初，央行四次降準(zhǔn)，兩次定向降息，緩解小微企業(yè)融資難融資貴問題；。兩會政府工作報告提出5年內(nèi)完成房地產(chǎn)稅立法規(guī)劃，總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進。調(diào)控政策房住不炒，因城施策全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議將“以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為2019年重點工作之一；地方繼續(xù)落實因城施策，保障住房保障深化土地和住房制度改革，建立健全住房保障體系加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造政策，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。區(qū)域政策深化區(qū)域聯(lián)動，推動協(xié)同發(fā)展提速城市群建設(shè)，推動區(qū)域協(xié)同發(fā)展。深化自貿(mào)區(qū)改革，加大對外開放力度；實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，盤活各類閑置資源，推進農(nóng)村勞動力就業(yè)轉(zhuǎn)移等方面有了微觀市場微觀市場土地表現(xiàn)2019年上半年壽光土地市場，壽光城區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地共出讓35宗，與2018年同期基本持平，成交總金額18億元，同比增長13%，成交面積1212畝，與去年同期相比增長50%。商品房用地成交大幅上漲，預(yù)示著開發(fā)商開始看好后市行情，紛紛入市。2018/2019年土地成交宗數(shù)月度對比分析2月3月4月5月6月月8月9月2018年732421058322019年001862123(暫未明確分月拍地)交21宗。微觀市場微觀市場土地表現(xiàn)2018年下半年到2019年上半年，壽光各大房企拿地情況來看，大盤及重點項目集中在中心城及以東片區(qū)。中心城區(qū)開發(fā)熱度較高的為巨能兩個城中心項目(天璽苑、巨能嘉苑二期)、泰和華宇新地塊、唐寧7號二期；洛城區(qū)域主要大盤為城投·悅動生態(tài)城、春風(fēng)江南二期、德潤綠城新地塊、中陽洛城地塊(東城學(xué)校西鄰)等熱點項目或地塊。微觀市場微觀市場成交表現(xiàn)2019年壽光住宅市場成交情況：壽光市1-11月份住宅成交總金額87.67億，成交銷售面積163.45萬方，銷售均價5223元/㎡。微觀市場微觀市場供需表現(xiàn)?推盤量下降：從2019年上半年，壽光實際推盤數(shù)量為25個左右，同比2018年同期減少40%以上。?供應(yīng)量下降：從市場供應(yīng)量來看，2018年壽光供應(yīng)套數(shù)約5000套，同比去年同期減少45%，總供應(yīng)面積為72萬㎡，同比減少58%。相較于2018年上半年同期，無論從推盤數(shù)量、供應(yīng)套數(shù)等方面均有大幅下降。微觀市場微觀市場微觀小結(jié)衡起壽光房價暴漲的人口基礎(chǔ)。源區(qū)域板塊研究新增居住用地布局量價與成交分析區(qū)域板塊研究新增土地布局區(qū)域板塊研究新增土地布局居住土地供應(yīng)上借勢城市布局規(guī)劃，新增及待建項目主要以彌河兩側(cè)呈南北縱向發(fā)展為主，土地供應(yīng)量較大；靠近自然資源景觀、文教資源的地塊，是2019年土地供應(yīng)熱點區(qū)域。新增居住用地板塊演示區(qū)區(qū)域板塊研究房價周期分析?壽光房地產(chǎn)周期滯后于全國房價周期，狀態(tài)并不規(guī)律。?從2014年起，受政府救市、二胎政策、城市擴容等一系列因素影響，壽光房價進入暴漲時期，2016年起，受去庫存政策影響，房價已站到5500元/㎡，東城區(qū)開始出現(xiàn)6000元/㎡以上的房價，部分商品房已經(jīng)出現(xiàn)7000元/㎡的高價。?2018年為壽光房價的橫盤期，市場需要時間去化庫存，房產(chǎn)稅立法也刺激了部分存量二手房入市。?2019年5月份之后，市場供給開始出現(xiàn)不足，壽光房地產(chǎn)市場明顯回暖。2009-2018年壽光市商品房十年房價均價走勢區(qū)區(qū)域板塊研究量價分析漲2019年上半年(2019年1月1日—2019年6月30日)，壽光市新建商品房成交5500套，成交金額404853萬元，成交面積773421㎡，備案成交均價為5005.3元/㎡。2019年上半年新建商品房成交量較2018年上半年有所下降，減少7.4%。而二手房成交量持平。2019年成交套數(shù)成交金額(萬元)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)總套數(shù)商品房二手房總金額商品房二手房總面積商品房二手房總均價商品房二手房上半年485300公開數(shù)據(jù)不全，截取半年度數(shù)據(jù)進行分析備注1：二手房交易為規(guī)避稅費，合同價格往往大大低于成交價格。價。區(qū)域板塊研究區(qū)域板塊研究量價分析漲從新房成交均價來看，2019年新建商品房成交均價(備案價)5000元/㎡左右，相較于2017年增長200元/㎡，同比漲幅6%(實際上反映的事2018年下半年的房價對2017年的增長情況)。真實市場上看來，西城區(qū)房價新建商品均價約在4200元/㎡，東城區(qū)域新建商品房均價突破6000元/㎡，東西分化明顯數(shù)據(jù)重點：東城區(qū)房價從2019年5月開始，恢復(fù)上漲，與春節(jié)前后已上漲300元/㎡。區(qū)域板塊研究區(qū)域板塊研究狀態(tài)分析狀態(tài)從成交套數(shù)看，2019年上半年成交套數(shù)相當(dāng)于2018年全年成交量的一半，基本與上年持平；二手房相當(dāng)于2018年的56%從面積來看，2019年半年新建房成交面積相當(dāng)于新建商品房成交面積1591349㎡的49%；二手房成交面積相當(dāng)于2018年二手房面積488084㎡的56%。表明二手房市場熱上加熱。市場處于看似波瀾不驚、實則待變，滯銷樓盤開始發(fā)力，二手房春天還未過去。區(qū)域板塊研究區(qū)域板塊研究房企分析壽光平均每年商品房銷售套數(shù)在8000-10000套19年下半年到2020年初，預(yù)計壽光商品房新房推盤量在5000套左右(疫情影響2020年基本未售)，推盤面積約80萬㎡；二手房預(yù)估右，合計約6500套，其中大部分集中在東部及東南部板塊。2019年下半年起，市場緩慢回暖，小幅增長。預(yù)計2020年初供應(yīng)量會逐步上升，改變目前市場上東城大板塊片區(qū)有效供應(yīng)不足的問題。2019年整體市場土地放量開始，大量新建樓盤即將在2020年入市，如項目不能盡快啟動，搶占市場，則2020年有可能會陷入市場激烈的競區(qū)區(qū)域板塊研究核心觀點◆產(chǎn)品線：從2019年新建商品房與二手房成交套數(shù)看來，70%左右的置業(yè)者選擇購買新建商品房，30%的置業(yè)者選擇購買二手房，二手房成交比上年上漲2個百分點。2020年起，二手房存量將會逐步減少，同時新建商品房占比會在下半年到明年提升?！艨蛻艟€：2019年，剛需群體和剛改群體將成為主流，高端改善型群體觀望情緒濃厚?？蛻舫蕝^(qū)域分流，西南、西北部片區(qū)主要為地緣性首改及進城客群；城中東部及東南部片區(qū)多以剛改初級和改善型產(chǎn)品為主，板塊邊緣以剛需為主。從市場數(shù)據(jù)來看，市場在售產(chǎn)品不斷分化，品質(zhì)型和剛需型產(chǎn)品逐步拉開差距。◆銷售線：2017-2018市場住宅供應(yīng)量較大幅增長，剛需及改善型稀釋掉大部分新建商品房。2019年，經(jīng)過上半年的萎靡和下半年開始小幅增長，以及市場產(chǎn)品價格的堅挺表現(xiàn)，購房者心理上對于壽光房價普遍增長且不會下跌，已形成共識；對房價有可能繼續(xù)上漲，有了一定預(yù)期。疫情過后，政策相對寬松，蓄積已久的購房熱情會逐步迎來抬升。但客戶對于目前的產(chǎn)品選擇余地有限，建議項目加快進程，迎接2020年第一波機會的到來。區(qū)區(qū)域板塊研究核心觀點◆開發(fā)品牌：近年來，壽光市場逐步發(fā)展，以大房企碧桂園和大片區(qū)內(nèi)恒信、天泰等房企的帶動，本地房企也已逐步進行產(chǎn)品更新和高價值地塊的布局，但本地房企成長并扎根于壽光市場，資源深厚，且更了解本地客戶喜好，在信譽度方面比一線房企更勝一籌?！舻囟芜x擇：客戶購房尤其是剛改及改善型購房優(yōu)選彌河兩岸、城市中心區(qū)為主，尤其是配套完善、生活便利、教育資源豐富等地段，更受追捧?！襞涮踪Y源：配套和資源方面，主要以教育、購物、景觀資源為主，教育資源方面彌河以東以壽光二中，世紀(jì)學(xué)校、現(xiàn)代中學(xué)東校區(qū)及在建部分學(xué)校為主。彌河以西以壽光一中，建橋?qū)W校，世紀(jì)鳳華學(xué)校等為主，購物方面東城板塊以東城全福元、萬達(dá)廣場以及渤海路商業(yè)街為主，特別是東城板塊相對已成熟，逐步向外進行擴展到南部及東南部片區(qū)，而南環(huán)路近世紀(jì)鳳華學(xué)校板塊成為城中及東城大部客戶的最佳關(guān)注區(qū)位?！羧莘e率：容積率較高的鐵路花園、紫金府、翡翠華府、翡翠苑，容積率較低是帶合院的錦繡東城、春風(fēng)江南，以及多層小高層為主的百麗瀾庭、世茂府，相對來說容積率低的多層、小高層住宅更受歡迎。區(qū)區(qū)域板塊研究核心觀點年起，130㎡以上的大三室及四室戶型為關(guān)注產(chǎn)品主流；100-130㎡小三室及120-130㎡大三室/四室最為暢銷，為購買市場主力。受之前去庫存影響和二手房的沖擊，二室產(chǎn)品不再暢銷?！魞r格：產(chǎn)品力決定價格，壽光市場產(chǎn)品同質(zhì)化的情況下，優(yōu)質(zhì)園林、品質(zhì)物業(yè)、贈送面積、品牌效應(yīng)等因素影響價格偏差。碧桂園、春風(fēng)江南等品質(zhì)型項目價格達(dá)到7000-7500元/㎡；紫金府、城投悅動生態(tài)城等品牌剛需剛改項目均價6000-6500元/㎡；翡翠苑、百麗瀾庭等東城板塊小高層產(chǎn)品均價6500元/㎡左右。送入戶門前室半贈送m加值南北陽臺半贈送盛唐悅府世茂府百麗瀾庭巨能翡翠苑盛唐悅府世茂府百麗瀾庭巨能翡翠苑唐寧七號區(qū)域板塊研究區(qū)域重點分布格局格局競品深研競品分析均價3500-4700元/㎡均價3500-4700元/㎡均價4500-5200元/㎡，生活配套完善，居住氛圍濃郁，但東部新城均價5800-6500元/㎡以居住、現(xiàn)務(wù)業(yè)為主，隨著市政府落戶，該區(qū)域已成善人群首選，環(huán)境優(yōu)美，生活配套逐步完競品深研競爭格局壽光3大城區(qū)劃分，東部新城價格較高商圈內(nèi)靠南片區(qū)，位于城市發(fā)展方向上，屬價格與價值的性價比高地競競品深研競爭格局樓盤名稱售樓棟面積(㎡)均價(元/㎡)剩余房源(套)車位(萬)注碧桂園翡翠華府5F+7F230㎡精裝7500元/㎡9尾盤，主推五室，交5完抵10萬，車儲不綁定恒信綠城春風(fēng)江南㎡7200元/㎡609合院均價2萬/㎡左右，面積198-358㎡，綠城物業(yè)，在售10套左右恒信城市之光低/頂5800元/㎡高層6150元/㎡洋房6500元/㎡//綁定車位天泰紫金府整體在售洋房7500元/㎡高層5800元/㎡整盤余30/整盤銷售剩余30套左右，現(xiàn)主推商鋪及剩余尾盤巨能海珀苑翡翠苑余80多套6500-7000元/㎡9海珀苑蓄客中，一期翡翠苑剩余100多套，城投悅動生態(tài)城17#高層5500元/㎡，17F6100元/㎡，多層6800元/㎡8月2號已開盤，交2萬抵5萬，車位綁定10萬元，推4-5-6-8-11-17-20號樓，共468套，實際銷售率楓華麗園1、5、6#差樓層2116300-6740229.6月3日交1500抵1萬·紫桂園12#13#14#多層5400元/㎡小高6100元/㎡49已售罄圣悅理想之城4#多層剩2樓和頂樓6700-6800元/㎡2878有11層的小高層和6層的多層，一期共13棟,10月份再推四棟小高層競競品深研競爭格局目規(guī)劃及在售產(chǎn)品售價格體系整盤去化付情況庭20號樓為11層小高面積均為133㎡三多層18棟6層的電梯洋房，戶型133㎡三室，159，186㎡四室二期價格還未出，內(nèi)部預(yù)估7000元/㎡左右車位10萬左右，儲未定未定寧七號㎡五室復(fù)試，已售罄，于2019年8月交房)已售罄，將于2020年9月交房高層：3棟18層(135三室/153四室)已開2棟，去化60%高層135平中戶6200元/㎡交交交齊首付打98折15套左右75%未定高層預(yù)計于2021年10月交房，現(xiàn)屬于基礎(chǔ)施工階段153平邊戶6000元/㎡積段125-230㎡，主力戶型125㎡三室/164-172㎡四產(chǎn)品：一期6/7/9層電梯洋房，(1六層，2/3/5/7/9七層，6/8/10/11/12九層)，一期在售戶型130-189。二期9/16/17層洋房跟小高層 23/25/26十七層)二期多層在售142/145/147。小高133/140。一期均格6600/㎡，二期均價6400/㎡ (9層價格)17層高層均價6100元/㎡2期目前批次認(rèn)籌中，交2萬抵5萬30套/左右1期去化90%2期去化60%整盤去化60%車位8.5-9萬儲藏室2000元/㎡一期將于年前封頂，于2020年年底交付二期未動工，將于2020年年初動工盛唐悅府首開去化200余套。1期均價6500元/㎡左右。三室129-138㎡共計48套，四室145-177㎡共計120套，計24套。16#、17#中間189㎡五室，兩山155㎡四室。前期均價6500元/㎡左右；目前停盤等規(guī)劃，內(nèi)部預(yù)計售價7000元/㎡左右。競品深研競品項目分析企標(biāo)桿碧桂園作為一線房企，營銷動作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化流程，拿地到開盤慣例6個月。而碧桂園模式擅長渠道拓客，自入駐之后，整合壽光及周邊渠道公司，結(jié)合開發(fā)商長期合作的代理渠道方和案場銷售，多方配合。同時采取多種推廣手段，大面鋪排，高調(diào)亮相，站位高端，帶動了周邊甚至整體壽光市的房價抬升。商壽光市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司壽光市洛城街道圣城東街洛城全福元西側(cè)模率品高層、小高層售價格精裝7500元/㎡目情況商業(yè)：全福元綜合體、兒童游樂場、菜博會等銷售情況：首開于2018年5月開盤，總套數(shù)1048套，目前剩余競品競品深研競品項目分析——規(guī)劃總平圖數(shù)數(shù)979331212843436494559598競競品深研競品項目分析四室兩廳一廚兩衛(wèi)建面約143㎡五室兩廳一廚三衛(wèi)建面約196㎡五室兩廳兩廚三衛(wèi)建面約275㎡競競品深研競品項目分析本土品質(zhì)大盤競品競品深研競品項目分析城投悅動生態(tài)城·悅府售情況：兩萬抵五萬，車位綁定10萬元，洋房同時綁定儲藏室認(rèn)籌優(yōu)惠兩基礎(chǔ)上再送6000元房款優(yōu)惠券，開盤當(dāng)天選到房交定金再優(yōu)惠目簡介：、地下6萬㎡，容積率2.07，綠地率39.07％，主體規(guī)劃5棟多競品深研競品深研競品項目分析質(zhì)，新民國江南園林，入市價格較高，去化較慢；隨著市場改善型產(chǎn)品升級，認(rèn)可度逐步提升質(zhì)，新民國江南園林，入市價格較高，去化較慢；隨著市場改善型產(chǎn)品升級，認(rèn)可度逐步提升競品深研競品項目分析開發(fā)售情況：均價：多層約7200元/㎡小高層(樓王)7500元/㎡合院：20000元/㎡；服務(wù)，物業(yè)費1.68元左右；二期加推。競品深研競品項目分析競品深研競品項目分析城·春風(fēng)江南型演示普宅主力面積段在140-150普宅主力面積段在140-150㎡之間，緊跟市場變化和需求進行開發(fā)，前期調(diào)研和對市場把握相對嚴(yán)謹(jǐn)，但受制于區(qū)位成熟度，去化較慢競品深研競品項目分析城·春風(fēng)江南小高層產(chǎn)品主流130-140㎡之間，與整體項目主力面積段小幅拉開差距，便于集中客群，相對貼近市場需求競競品深研競品項目分析城·春風(fēng)江南三室兩廳一廚兩衛(wèi)建面約137㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約147㎡四室兩廳三衛(wèi)建面約167㎡競品深研競品項目分析低容積率競品商義置業(yè)壽光市圣陽街與東升路交匯處(世紀(jì)鳳華學(xué)校西鄰)模率規(guī)劃總戶數(shù)品6層洋房(8棟)5層洋房(14棟)在售產(chǎn)品138-175㎡房時間一期已交付，二期未定售價格一期均價6700元/m2，二期未啟動，三期蓄客點交通：暢享南環(huán)路主干道中小學(xué)：世紀(jì)鳳華學(xué)校、東城小學(xué)(建橋分校)綜合商場：東城全福元、萬象街、萬達(dá)廣場、全福元家場、中百佳樂家足、目前出入擁堵、二期地下管道因素拖延節(jié)點；競競品深研競品項目分析三室兩廳兩衛(wèi)建面約138㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約155㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約175㎡競競品深研競品項目分析豐富，借助世紀(jì)鳳華學(xué)校優(yōu)勢嫁接，市場認(rèn)可度較高動；低容積率競品競品項目分析動；低容積率競品競品項目分析競品深研盛唐悅府85㎡之間，認(rèn)籌期一個月，大面推廣，口碑宣傳，且世聯(lián)開發(fā)商集團壽光市正陽路中段規(guī)模容積率規(guī)劃總戶數(shù)產(chǎn)品園洋房面積區(qū)間在售產(chǎn)品129-145㎡銷售價格0元/㎡左右主要賣點交通：交通便利明珠學(xué)校、東城小學(xué)(建橋分校)綜合商場城：東城全福元、萬達(dá)廣場、正陽路美街小區(qū)內(nèi)部配套：超市、地下停車場競競品深研競品項目分析盛唐悅府三室兩廳兩衛(wèi)建面約136㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約155-160㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約173-189㎡競品深研競品項目分析新正泰世茂府3棟樓，分兩期開發(fā)，以洋房和小高層產(chǎn)品搭配，大間距，一期11棟全部為多層洋房產(chǎn)品(6F\7F\9F)，層府分2期地塊開發(fā)銷售，主打120畝城央洋房社區(qū)，去化60%整盤去化60%。于2020年年初動工。競競品深研競品項目分析新正泰世茂府三室兩廳兩衛(wèi)建面約125㎡三室兩廳兩衛(wèi)建面約186㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約164-172㎡競品深研競品深研競品項目分析新正泰世茂府 (2級) (2級)競品項目分析競品深研㎡在售信息：三期尾盤在售，剩余約60套，一二樓為主，中陽鐵路花園目前在售三期部分，由壽光本土中陽集團壽光東城的核心區(qū)域，銀海路以東與農(nóng)圣街以北，北臨鐵路花園是壽光“綠色長廊”的一部分。競競品深研競品項目分析競品深研競品項目分析唐寧七號㎡前期以市政內(nèi)部團購為主進行銷售帶動，項目產(chǎn)品形式豐富，涵蓋多層、小高層、高層各類產(chǎn)品。多層部分已五室復(fù)試，已售罄，于2019年8月交房)；罄，將于2020年9月交房；高層：3棟18層(135三室/153四室)已開2棟，去化。競競品深研競品項目分析唐寧七號三室兩廳一衛(wèi)建面約128㎡三室兩廳兩衛(wèi)建面約150㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約182㎡ (2級 (2級)競品項目分析競品深研巨能海珀苑現(xiàn)剩余高層大平層房源50套左右競競品深研競品項目分析巨能海珀苑三室兩廳一衛(wèi)建面約115㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約160㎡四室兩廳兩衛(wèi)建面約180㎡競品競品深研區(qū)域項目單價特征高層產(chǎn)品總價區(qū)間主要集中在70-80萬之間，洋房產(chǎn)品總價區(qū)間主要集中在80-120萬之間;目單價(元/㎡)墅㎡以下100-140㎡0㎡以上㎡以下100-140㎡㎡以上200-240㎡240-300㎡300㎡以上瀾庭唐寧七號盛唐悅府競品競品深研區(qū)域項目總價特征高層產(chǎn)品總價區(qū)間主要集中在80-90萬之間，洋房產(chǎn)品總價區(qū)間主要集中在100-120萬之間;目單價(元/㎡)墅㎡以下100-140㎡0㎡以上㎡以下100-140㎡㎡以上200-240㎡240-300㎡300㎡以上瀾庭唐寧七號盛唐悅府競品深研競品成交結(jié)構(gòu)競品深研競品成交結(jié)構(gòu)高層、洋房戶型分布多為三室、四室搭配為主主要集中在140-160㎡之間，大戶型四室、五室及以上戶型配比相對較少。別墅產(chǎn)品集中在220-260㎡。兩室三室四室92115123123139174號124124136136140168682202202601131131321321421421551551165189229229260286286悅府11011013513514314315115116216213813811461156178花園99127127150150137137192260708090100110120130140150160170180200競品深研競品深研客戶需求研究結(jié)合本案區(qū)位及項目因素，我方以自身資源優(yōu)勢對周邊項目來訪情況進行客戶意向和關(guān)注度方面的調(diào)研(主要對板塊內(nèi)一級競品及整體市場重點項目的隨機到訪客戶及同行置業(yè)顧問群體進行訪談?wù){(diào)研)。性別比例性別性別比例,女,45%,45%性別比例,男,55%,55%男女5050年齡分布18-2526-3536-4546-5556以上調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前主流購房年齡段依然集中在26-35歲，適齡中青年為主，此年齡段人群多為適婚年齡群體和社會中堅力量，分別呈現(xiàn)剛需為主的首置或二次剛改的置業(yè)需求。競品深研客戶需求研究競品深研客戶需求研究001年內(nèi)是否有購房意向00是否會考慮東城板塊置業(yè)是否調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前有置業(yè)需求的比例相對較大，同時，隨著近年來城市板塊內(nèi)各項配套的不斷完善和升級，東城片區(qū)越來越成熟，市場客戶對于東城片區(qū)的認(rèn)知度相對較高，普遍接受并認(rèn)可東城置業(yè)的想法。競競品深研客戶需求研究通過調(diào)研，大多數(shù)客戶對于單價的接受度多存在5500元/㎡左右，占47%；與此對應(yīng)總價的范圍也趨于80萬左右，占比達(dá)30%以最高接受單價最高接受總價銷銷售額,銷售額,500-5500,%,42%%額,4500-5500,70-80萬,40%,22%,22%40%32%20萬,調(diào)研發(fā)現(xiàn)：目前市場房價的普遍增長在市民心態(tài)上已逐漸被接受，5500-6500的單價及80-100萬的總價占比也逐漸提升。競品深研客戶需求研究競品深研客戶需求研究在產(chǎn)品設(shè)計及居住感受提升方面，落地窗、大陽臺、南北雙陽臺、平層(三室朝南)等特點為客戶所喜愛；對于社區(qū)配套、物業(yè)戶型亮點喜好社區(qū)配套需求%調(diào)研發(fā)現(xiàn)：隨著市場產(chǎn)品的不斷更新設(shè)計，客戶對于戶型創(chuàng)新方面(如落地窗、大陽臺等有助于居住體驗的設(shè)計更為青睞。同時，客戶對于整體社區(qū)的環(huán)境提升、品質(zhì)感提升上也逐步有較大的需求。系列1,政%、事業(yè)單位戶系列1,政%、事業(yè)單位戶從事,國企,16%,系列1,農(nóng)成交客戶置業(yè)分析體戶,12%,系列1,民43%,43%域,域,成交客戶區(qū)域分析系列1,西成交客戶區(qū)域分析系列1,西3%,3%,3%項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目以東鄉(xiāng)鎮(zhèn)其他區(qū)域,29%,1,項,52%,調(diào)研發(fā)現(xiàn)：競品成交客戶來源主要以地緣性為主，企事業(yè)單位、私企上班族群體為主導(dǎo)，面積需求主要在100-130㎡之間，易于接受三房產(chǎn)品，對價格較為敏感。關(guān)注點主要集中在價格、生活配套、物業(yè)管理、學(xué)區(qū)等因素，主流價格預(yù)期在5000-5500元/㎡之間。務(wù)員,4%,列1,個體戶,13%,,3%,%、事業(yè)單位務(wù)員,4%,列1,個體戶,13%,,3%,%、事業(yè)單位戶系列1,國企,19%,系列1,公成交客戶置業(yè)分析系列1,其系列1,政%系列1,民營企業(yè),公務(wù)員38%,39%2%,2%7%,7%系列1,其2%,2%7%,7%1,項他區(qū)域,1,項,16%,系列1,中,,%,46%,6%項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目以東鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)：競品成交客戶來源主要以地緣性為主，地緣客戶為主，周邊村鎮(zhèn)實力客戶為輔，追求高于高層產(chǎn)品的生活品質(zhì)。面積需求主要在120-160㎡之間，對產(chǎn)品的功能性和居住舒適度要求高。關(guān)注物業(yè)管理、環(huán)境、區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ?guī)劃。主流價格預(yù)期在5500-6300元/㎡競競品深研客群定位戶類型群體構(gòu)成業(yè)需求業(yè)面積影響因素城鄉(xiāng)剛需群體2.就近購房群體(如附近醫(yī)院/學(xué)校/工廠/辦公樓)定居人群就學(xué)或工作置業(yè)—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶型—南北通透無硬傷初級改善型群體2.對品質(zhì)要求較高的二孩或三家庭小換大需要—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶型—南北通透無硬傷純改善或投資型群體城鄉(xiāng)高凈值人群：企業(yè)主、高管、政府和事業(yè)單位高級干部、個體戶保值對品牌、品質(zhì)、戶型、園林、配套、物業(yè)都要高要求競競品深研客戶描摹社區(qū)配套需求：生活配套(超市、餐飲、水果店等)、醫(yī)療配套置業(yè)核心驅(qū)動力：價格優(yōu)勢、區(qū)域環(huán)境、品牌價值、生活配套剛需程度：☆☆☆☆☆(非常強烈)競競品深研客戶描摹社區(qū)配套需求：生活配套(超市、餐飲、水果店、水果店等)、醫(yī)療配套剛需程度：☆☆☆☆(比較強烈)競品深研競品小結(jié)競品市場小結(jié)市場啟示&機會點：；持續(xù)供貨，且品質(zhì)感不輸于本體，所以在把握推貨時機本體分析本體分析本體研究問題本體分析本體分析項目四至北側(cè)：緊鄰農(nóng)圣街與圣城街主干道；東側(cè)：東城大商圈學(xué)院路交通要道；西側(cè)：正陽路，城心交通&美食街。塊本體分析項目交通本體分析項目交通車站車站2.5公里達(dá)4A級生態(tài)區(qū)：彌河景觀帶3-5分鐘達(dá)城市主軸圣城街坐擁農(nóng)圣街，掌握至濰坊最便捷通路本體分析配套資源本體分析配套資源大商圈大配套活配套：正陽路美食街、東城全福元、萬達(dá)廣場、中百佳樂家、溫泉大酒店等中高端配套完善教育醫(yī)療配套：世紀(jì)鳳華學(xué)校、建橋分校、明珠學(xué)校；市立醫(yī)院、中醫(yī)院等全力護航健康生活元溫泉大酒店鐵路公園市政府華鐵路公園、彌河景觀帶、海洋館等高標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)娛樂配套提升生活品質(zhì)體驗十分鐘市政府、行政服務(wù)中心等市政服務(wù)，完美滿足日常行政業(yè)務(wù)需求位及交通位及交通配套優(yōu)勢利好源優(yōu)勢塊優(yōu)勢本體分析項目優(yōu)勢僅靠正陽路僅靠正陽路美食街、全福元萬達(dá)商圈、海洋館與彌河景觀帶、以及世紀(jì)鳳華等中于此片區(qū)的認(rèn)知度逐步提升并認(rèn)可，東城板塊已成為客戶置業(yè)熱區(qū)綠色低密品質(zhì)，提升舒適感本體分析本體分析項目不足暢度欠佳需打通，地塊內(nèi)部處理，同時將境衛(wèi)生化，以便營銷動作展示面提前打造，釋息目地塊中，影響看本體分析本體分析項目不足則，平整，利于整體項目的規(guī)劃建設(shè)，但地塊緊鄰高壓線，(雖做退線處理)會對部分客戶形成相對比例的心景觀用地進，避免高壓線影響的同時，提套品質(zhì)感，便于推售過程本本體分析SWOT分析外部因素優(yōu)勢(Strengths)劣勢(Weaknesses)豐富，包括世紀(jì)鳳華、海洋館等。機會(Opportunities)S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢具有較強的購買力，需求潛力較大深挖配套資源與品牌優(yōu)勢，精準(zhǔn)客戶需求供貨，搶占市場先機威脅(Threats)S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅化壓力較大化，客戶選擇余地多，競爭趨于激烈全齡配等，拉升項目調(diào)性，提升項目溢價能力本體分本體分析地塊綜合屬性界定塊宜打造精致成長型品質(zhì)居住區(qū)區(qū)位優(yōu)勢/資源優(yōu)越/交通便捷/配套完善/潛力可期區(qū)等高規(guī)格配套設(shè)施。本體分析本體分析開發(fā)目標(biāo)品牌目標(biāo)：周期內(nèi)完成項目的開發(fā)與銷售，通過前期；盈利目標(biāo)：市場品牌，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)提供支持；機遇資源配套本體分析機遇資源配套本體分析核心問題—不結(jié)果S=情境(situation)C=R1,R2(complication)Q=R1到R2的轉(zhuǎn)化(question)RR2S：情境——項目背景事實(本體、客戶、市場)區(qū)區(qū)位五優(yōu)價值體系交交通？既有屬性下的產(chǎn)品方向利用優(yōu)勢提升產(chǎn)品的價值客戶心理與產(chǎn)品的沖突挖掘價值，提升價格預(yù)期區(qū)域競爭的壓力強化產(chǎn)品力，形成差異化?產(chǎn)品溢價?產(chǎn)品溢價利潤實現(xiàn)?項目快銷資金回籠矛盾推導(dǎo)出定位需解決的核心問題本體分析核心問題S我們有什么？(現(xiàn)狀)R2我們想要什么？(目標(biāo))整體市場放量增大，競爭逐漸激戶定位戶定位項目定位品定位整體定位項項目定位客戶定位戶類型群體構(gòu)成業(yè)需求業(yè)面積影響因素城鄉(xiāng)剛需群體2.就近購房群體(如附近醫(yī)院/學(xué)校/工廠/辦公樓)定居人群就學(xué)或工作置業(yè)—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶型—南北通透無硬傷初級改善型群體2.對品質(zhì)要求較高的二孩或三家庭小換大需要—與第一居所的物理距離配套—學(xué)校、醫(yī)院、公園、超4.戶型—南北通透無硬傷純改善或投資型群體城鄉(xiāng)高凈值人群：企業(yè)主、高管、政府和事業(yè)單位高級干部、個體戶保值對品牌、品質(zhì)、戶型、園林、配套、物業(yè)都要高要求城市外擴發(fā)展區(qū)域，滿足城市未來發(fā)展需求，現(xiàn)況置業(yè)熱城市外擴發(fā)展區(qū)域，滿足城市未來發(fā)展需求，現(xiàn)況置業(yè)熱成長型品質(zhì)物業(yè)競爭同類產(chǎn)終極改善 (高級)純改善者(中高)剛改置業(yè)者(中高)剛需置業(yè)者(中端)首次置業(yè)者(中低)項目定位客戶定位戶需求層級產(chǎn)品差異點：市場產(chǎn)品在資源、品牌、產(chǎn)品本項目產(chǎn)品線豐富，雙線對標(biāo)首期高性價比產(chǎn)品入市，集中綜合優(yōu)勢抄底片區(qū)，搶斷攔截周邊意向客群：準(zhǔn)剛需客群不外流；剛改及初級改善客群進一步升級轉(zhuǎn)化購買方向！本案客群：剛需置業(yè)+剛改型客群結(jié)合：以城市資源和環(huán)境資源為享受訴求項目定位客戶定位項目定位客戶定位Ⅰ重要客戶：小高首置/洋房首置的剛改型本地客戶(占比65%以上)主、政企高管等Ⅱ次要客戶：市區(qū)外溢/周邊輻射客戶(占比30%左右)市化生活方式的進城客戶質(zhì)有升級需求，認(rèn)可項目產(chǎn)品綜合性價比。群結(jié)合——更注重城市與環(huán)境雙重資源的升級行業(yè)先鋒項行業(yè)先鋒項目定位客戶定位洋房產(chǎn)品客戶定位戶描?。禾幵谑聵I(yè)和家庭的成長期，懂得享受生活對資源和低密生活有需求行業(yè)先鋒項行業(yè)先鋒項目定位客戶定位層產(chǎn)品客戶定位項目定位產(chǎn)品定位項目定位產(chǎn)品定位邏輯容積率容積率&資源項目中低端容積率，且綜合價值優(yōu)勢明顯，要做低密產(chǎn)品來充分發(fā)揮地塊所在核心區(qū)位的優(yōu)越性獲獲取溢價目標(biāo)要獲取一定溢價，低密產(chǎn)品宜打造一定的品質(zhì)性，不宜定位過低，同時在推盤過程中注意把控推貨節(jié)奏，遞進式推貨普宅定位影響普宅定位影響利用普宅產(chǎn)品與低密產(chǎn)品組合平衡容積率，而區(qū)域內(nèi)普宅的競爭激烈不宜定位過高，按區(qū)域價值和競爭，普宅宜定位中端項項目形象統(tǒng)一項目地塊相對易于開發(fā)銷售，周期短，但考慮開發(fā)目標(biāo)情況下，需包容低密與普宅的定位差異，也需考慮項目開發(fā)周期內(nèi)去價值的變化可能形象定位低密產(chǎn)品改善類成長型產(chǎn)品普形象定位低密產(chǎn)品改善類成長型產(chǎn)品普宅產(chǎn)品剛需中端類產(chǎn)品項目定位產(chǎn)品定位適度升級.象定位中高端市場定位定位動態(tài)演變：定位高度隨開發(fā)進程進入后適度升級值值位項目定位產(chǎn)品定位位金頓升級力作精致樓盤典范大商圈配套、綜合資源優(yōu)勢、中低容積率中央生活區(qū)成長型精致物業(yè)與城市共成長項目定位整體定位項目定位整體定位目定位城市中央生活區(qū)精致生活范本體現(xiàn)坐擁繁華體現(xiàn)核心區(qū)位體現(xiàn)完善配套商圈體現(xiàn)產(chǎn)品力體現(xiàn)居住品質(zhì)感提升項項目定位調(diào)性演示項項目定位調(diào)性演示項項目定位調(diào)性演示項項目定位調(diào)性演示識項目定位項目定位視覺表現(xiàn)項目定位項目定位視覺表現(xiàn)視覺表現(xiàn)項目定位視覺表現(xiàn)項目定位項目定位項目定位視覺表現(xiàn)項項目定位視覺表現(xiàn)項目定位項目定位視覺表現(xiàn)項目定位項目定位視覺表現(xiàn)項項目定位視覺表現(xiàn)項目定位項目定位視覺表現(xiàn)項目定位項目定位視覺表現(xiàn)產(chǎn)品研究產(chǎn)品研究產(chǎn)品建議產(chǎn)品分布及開發(fā)演示一批次開發(fā)銷售二批次開發(fā)銷售產(chǎn)品建議產(chǎn)品分布及開發(fā)演示一批次開發(fā)銷售二批次開發(fā)銷售產(chǎn)品建議布局分析特點?整體階梯式南低北高?主出入口西側(cè)大門，設(shè)置北門作為次出入口?營銷中心與西門臨近，后期社區(qū)服務(wù)合體使用?南低北高階梯式，符合日照及視野空間規(guī)則，符合自然風(fēng)向、客戶預(yù)期和風(fēng)水原理；?營銷中心兼顧后期社區(qū)配套功能，后期可作為社區(qū)內(nèi)部物業(yè)用房或會所用房；?地下輸油管線退線處理后，相關(guān)地上部分可作為園林用地，提升社區(qū)內(nèi)部景觀值，拔高品質(zhì)?南側(cè)多層朝向金馬寨回遷社區(qū)，南向無社區(qū)園林，景觀值略差?中間6#、7#樓棟仍有日照挖掘空間，可考慮與南側(cè)樓棟調(diào)整層數(shù)，容積率可提升項目鳥瞰示意圖產(chǎn)品建議項目鳥瞰示意圖產(chǎn)品建議產(chǎn)品分析從客戶需求的角度出發(fā)，思考產(chǎn)品，項目目前在布局、戶型、園林、附加值等方面，需進行調(diào)整客戶需求產(chǎn)品理念產(chǎn)品型客戶理念關(guān)注點品牌布局分布☆☆☆戶型設(shè)計☆☆☆園林景觀☆☆☆☆☆☆金頓品牌☆☆☆☆物管品牌☆☆☆地緣型客戶關(guān)注點☆☆☆☆☆交通☆☆☆☆☆配套☆☆☆☆☆景觀☆☆☆資源☆☆☆☆圈層型客戶關(guān)注點圈層☆☆☆☆☆☆☆☆舒適度☆☆☆☆產(chǎn)產(chǎn)品建議戶型分析多層1#戶型—159.03m多層7#戶型—115+124m狀不足.1#位于地塊東南角，南側(cè)景觀朝向相對較差，且位于小區(qū)動線末端，戶型面積設(shè)計較大，總價較高，與相鄰樓棟產(chǎn)品相比優(yōu)勢較低，客戶抗性相對較大；.7#位于小區(qū)中心樓王位置，與8#共享輸油管線退線后的中央園林景觀，位置優(yōu)越，但戶型面積設(shè)計相對偏小，不利于價值拉升，溢價能力較弱；一級中央景觀帶二級社區(qū)景觀三級社區(qū)綠化產(chǎn)品建議一級中央景觀帶二級社區(qū)景觀三級社區(qū)綠化產(chǎn)品建議景觀分析社區(qū)綠化景觀演示特點?地塊方正，中央景觀受輸油管線影響，位于小區(qū)東側(cè)地塊，面積相對較大?中間樓棟南側(cè)有相對綠地面積?6#與7#之間設(shè)置有通路動線?輸油管線地上部分建筑開發(fā)受限，做綠地開發(fā)有助于提升整體社區(qū)的景觀價值；?中間樓棟南側(cè)有綠地面積可作綠化景觀處理；?6#與7#之間設(shè)置有通路動線，社區(qū)娛樂休閑用地尚可使用?整體社區(qū)西側(cè)樓棟間綠化設(shè)置率低，園林景觀不均；?社區(qū)內(nèi)部娛樂、休閑場地不足，無單體休閑娛樂用房，內(nèi)部配套相對不足產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升調(diào)整布局灌注理念優(yōu)化景觀提升配套南風(fēng)約650㎡，增加銷售額約400萬；F?架空區(qū)域可作為娛樂休閑等多功能區(qū)域，便于提升溢價銷售。產(chǎn)品建議附加值提升面積(不損失面積為前提)，降低動線末端大戶型的市場抗性；增加整體社區(qū)的配套功能。 北側(cè)17F產(chǎn)品一樓做架空產(chǎn)品建議附加值提升體和場景的需求，強化人與公共空間的互動性，增強客戶的歸屬感和幸福感動功能場景：?交流類空間：四點半學(xué)堂、老人交流、青年交流等?文化類空間：社區(qū)禮堂、時代文化長廊、周末劇場等?活動類空間：商家特賣、健身運動等產(chǎn)品產(chǎn)品建議附加值提升通過架空將室外景觀連接，呈現(xiàn)出不同的主題，在流線上則可以快速與周邊的活動場地進行通達(dá)，功能上形成互補。演示產(chǎn)品建議附加值提升產(chǎn)品建議附加值提升之間，作為社景觀軸，與中間向軸線形成“十”字型社布。提升整體社景觀軸，高大植被與低矮合，包裝為社區(qū)社區(qū)綠化景觀演示上部分可充分用空場面2積，在景觀層種類、配套設(shè)施行提升，打造相景觀帶產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升型建議，可進行穿插產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升【便民配套】：為提升社區(qū)品質(zhì)，增強項目排他性，建議增加精裝大堂(可架空精裝)、風(fēng)雨連廊、夜光跑道、老年頤樂中心、兒童游樂天地、室外母嬰室等。產(chǎn)產(chǎn)品建議附加值提升項目附加值。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議附加值提升【延展式托管教育】：結(jié)合學(xué)區(qū)優(yōu)勢，延伸完善教育產(chǎn)業(yè)鏈，引入四點半學(xué)堂，結(jié)合所在學(xué)校教育內(nèi)容進行延展，解決業(yè)主有事難以及時接送孩子、輔導(dǎo)學(xué)習(xí)的問題。實用為主位置：西門物業(yè)會所，由物管人員或?qū)ｉT運營機構(gòu)負(fù)責(zé)產(chǎn)品產(chǎn)品建議附加值提升【業(yè)主食堂】：增加社區(qū)食堂、便利店等便民配套，滿足業(yè)主日常生活需求。議可在小區(qū)北側(cè)17F高層產(chǎn)品一樓架空層中實現(xiàn)營銷策略及執(zhí)行推售推售售策略策略廣策略略營營銷策略及執(zhí)行開發(fā)推售開發(fā)推售批次低密(8-11F洋房)品為價值型產(chǎn)品，保證項目品質(zhì)的同時結(jié)合推手節(jié)奏便于拉升溢價銷售普宅(17F高層)品據(jù)開發(fā)階段適度調(diào)整面積區(qū)間，以匹段性客群需求及開發(fā)演示由南向北依次開發(fā)一批次開發(fā)銷售二批次開發(fā)銷售營營銷策略及執(zhí)行價格策略中高層——11層產(chǎn)品為基準(zhǔn)，定價原則(市場比較法)兩大維度選取類比項目：主要競品項目、區(qū)域類似項目三大維度建立指標(biāo)體系：地段資源/樓盤素質(zhì)/物業(yè)形象唐寧七號鳳華百麗瀾庭盛唐悅府新正泰世茂府賦權(quán)25%0%20%25%評估項權(quán)重擬合程度得分?jǐn)M合程度得分?jǐn)M合程度得分?jǐn)M合程度得分0.150.180.1650.1950.165交通0.10.120.130.140.120.050.950.04750.950.04750.060.06配套設(shè)施0.10.110.950.0950.130.11學(xué)區(qū)0.110.110.10.130.12戶型設(shè)計0.10.950.09510.110.110.1景觀環(huán)境0.10.90.0910.10.950.0550.950.095物業(yè)服務(wù)0.050.950.04750.90.0450.0450.06建筑品質(zhì)0.10.950.0950.950.09510.10.11產(chǎn)品類型0.150.950.14250.210.950.10.18合計1027508750545當(dāng)前均價6200690068006500本項目參考均價6034634564495804本項目測算均價6154最終取整為6200通過“市場比較法”初步得出項目若優(yōu)化6、7#樓棟為11F產(chǎn)品，可參考定價為6200元/㎡，首期平價快銷，打擊競品。(此價格以產(chǎn)品建議中將6、7#優(yōu)化為11F產(chǎn)品，若以實際為準(zhǔn)，則可作為8-9F產(chǎn)品的溢價取值參照物)營營銷策略及執(zhí)行價格策略以11F中高層產(chǎn)品均價6200元/㎡作為基準(zhǔn)項目產(chǎn)品中多層洋房產(chǎn)品線與17層高層產(chǎn)品線本次采取溢價取值方式進行測算如下：?多層產(chǎn)品線價格測算：參考區(qū)域內(nèi)在售項目當(dāng)前價格及價格定價規(guī)律，多層洋房較高層產(chǎn)品溢價倍數(shù)為1.08-1.12之間，本次暫取中間值作為總貨值測算：多層洋房產(chǎn)品均價為6200元/㎡*1.1=6820元/㎡最終取整6800元/㎡?高層產(chǎn)品線價格測算：同理取高層與洋房的溢價倍數(shù)中間值0.95作為總貨值測算：17層高層產(chǎn)品均價為6200元/㎡*0.95=5890元/㎡最終取整5900元/㎡價為6300元/㎡營銷營銷策略及執(zhí)行價格策略車位儲藏室捆綁銷售㎡面積劃分，盡可能避免超過20㎡的超大儲藏室，如大小差別太多又強行捆綁，會引起客戶糾紛。?車位尺寸按照不小于2.5*6的尺寸劃分，避免異形車位、小車位；可增加少量超大車位、子母車位。216套05億批次與營銷策略及執(zhí)行價格策略/166套73億①27443.3㎡/166套銷售額約1.73億元②32477.1㎡/216套銷售額約2.05億元元售，可售382個，合計貨值約3247萬元整盤貨值約4.295億營營銷策略及執(zhí)行推售策略略思考?因人定策，因人造物首先圍繞地塊位置和市場需求，客戶為核心，摸清客戶好惡，以此為原則設(shè)計產(chǎn)品，方可以立于不敗之地。?順勢而為，速度第一目前壽光市場東城是熱中之熱，在推樓盤不多，客戶也已經(jīng)接受了上漲后的房價，應(yīng)抓住這一難得的市場機?造勢成實，凸顯優(yōu)勢在與競品的對比中，我們產(chǎn)品應(yīng)以經(jīng)過壽光市場檢驗的產(chǎn)品為主，但也要創(chuàng)造獨有的產(chǎn)品優(yōu)勢，以此區(qū)隔對?組合推售，大步快跑剛需剛改客戶為主導(dǎo)，多戶型多樓層多面積組合推售，并在推盤初期集中式進行廣告轟炸，迅速打開市場。?快速上手，強化執(zhí)行利用金頓老客戶及現(xiàn)有項目積累的客戶資源、人氣和管理銷售團隊，老帶新、新帶新，快速上手，可與市場營營銷策略及執(zhí)行推售策略形成小批量首開/小波段限量推盤/多頻次開盤小批量首開：非熱點區(qū)域未形成局面之前，小批量首推，制造首開售罄熱銷傳播，利于后制，根據(jù)客戶情況進行放量的適度調(diào)整，做到客戶量大便實現(xiàn)每次開盤都暢銷，制造房源緊俏與供不應(yīng)求的局面，利于良好銷小波段推盤與多頻次開盤相輔，兩次推盤之間的時間控制在1個月左右，不斷制造社會熱點，格，實現(xiàn)收益的最大化營營銷策略及執(zhí)行推售策略推售節(jié)奏、批次與銷售周期售周期售周期2020年5月-2021年2月面積(約)㎡數(shù)個藏室759㎡/㎡4891㎡/㎡金額億計4.38億(含周期漲幅)注：以上銷售周期為大階段化銷售過程，其中如首開到加推等多頻次開盤加推策略以后期營銷計劃分解劃分為準(zhǔn)。營營銷策略及執(zhí)行推廣思路三步走戰(zhàn)略牌拔高調(diào)性，同時產(chǎn)品信息釋放，增強客戶粘性營銷策略及執(zhí)行推廣策略營銷策略及執(zhí)行推廣策略推廣思路演示品牌喚醒重塑品牌喚醒重塑核核心價值傳遞制制造市場熱銷客客戶超強粘性推推廣主題金頓重塑東城城央生活區(qū)精致生活范本久聞不如親鑒城央生活品質(zhì)中央生活金頓品質(zhì)營營銷節(jié)點媒體見面會品牌發(fā)布會產(chǎn)品發(fā)布會營銷中心啟動樣板間啟動洋房開盤高層開盤產(chǎn)品加推活動跟進周期過渡階段沖刺推推廣規(guī)劃品牌炒作高姿態(tài)入市提升體驗拔高調(diào)性節(jié)點強化塑造熱銷深化價值促進去化媒媒體策略前期廣而告之，后期定點投放，集中引爆，營銷營營銷策略及執(zhí)行媒體策略重點媒體推廣配合(具體執(zhí)行需臨節(jié)點確定執(zhí)行細(xì)案)目圣城街與銀海路√m㎡右；人流6-7萬左右圣城街與學(xué)院路√5m300㎡-7萬左右；人流8-10萬左右南環(huán)路路牌√一即可正陽路全線道旗包裝√裝做導(dǎo)視引導(dǎo)東城全福元LED√D-7萬左右；人流8-10萬左右市區(qū)路口立柱LED√LED或近項目區(qū)位路口大屏，建議結(jié)合客群分析和展點選取后進行媒體點位選取(建議與展點避免重復(fù))百貨三面翻萬達(dá)LED√D圣城街光明路三面翻√交通廣播播電臺，前期形象和產(chǎn)品釋放音樂電臺汽車電臺區(qū)社區(qū)框架/LED√寫字樓挑選中高端點位發(fā)布寫字樓框架/LED√媒體抖音等√活動節(jié)點配合使用注：推廣部分結(jié)合客群分析綜合選點，除前期品牌形象期間集中推出外，平銷期可點選，客群聚集區(qū)域(標(biāo)紅部分)134營營銷策略及執(zhí)行活動策略牌喚醒廣調(diào)性保持一致，互動性加強形成立體式結(jié)構(gòu)，結(jié)合節(jié)點，在客戶層級上把握相互。營銷營銷策略及執(zhí)行活動策略推廣主題：奮斗！是對生活的熱愛——與城市共成長活動時間：2020年5月1-15日(借勢五一勞動節(jié)或后延青年節(jié)期間)活動內(nèi)容：入市環(huán)節(jié)H5首發(fā)(片尾設(shè)定角色代入并設(shè)投稿通道)推廣渠道：電臺電視臺附屬線上頭條、社會高知名度頭條及大V、生活服務(wù)號、行業(yè)群、各大商圈LED大牌配合營銷營銷策略及執(zhí)行活動策略中央新住區(qū)，金頓與壽光共成長活動目的：品牌落地，承接后續(xù)前期行業(yè)內(nèi)及媒體部分舉辦品牌發(fā)布會，成行業(yè)內(nèi)傳播事件；活動地點：酒店類場所推廣渠道：電臺電視臺附屬線上頭條、社會高知名度頭條及大V、生活服務(wù)號、行業(yè)群、各大商圈LED大牌配合營銷營銷策略及執(zhí)行活動策略目開盤選房推廣渠道：全媒體形式集中推廣，達(dá)成熱銷造勢效果營銷營銷策略及執(zhí)行活動策略，彌河私宴：業(yè)主感恩答謝季活動目的：小加推階段已有老業(yè)主基礎(chǔ)，為刺激老業(yè)主帶客熱情，舉辦家宴形式的維護活動活動內(nèi)容：老業(yè)主家宴推廣渠道：項目自媒體推廣，案場邀知營營銷策略及執(zhí)行渠道策略核心客戶群依靠拓客團隊進行導(dǎo)客高端圈層活動實現(xiàn)客戶精準(zhǔn)導(dǎo)入項目周邊客戶深挖本地老客戶4大客戶專項平臺多方聯(lián)動 2甲乙雙方資源5專業(yè)的電銷團隊拓客電銷團隊3合作中介數(shù)據(jù)庫6銷團隊營銷策略及執(zhí)行渠道策略項目周邊客戶深挖本地老客戶4大客戶專項平臺多方聯(lián)動 2甲乙雙方資源5專業(yè)的電銷團隊拓客電銷團隊3合作中介數(shù)據(jù)庫6銷團隊營銷策略及執(zhí)行渠道策略11寫寫字樓、商鋪大客戶六大六大渠道合作方資源合作方資源庫“蝗蟲”“蝗蟲”行銷團隊營營銷策略及執(zhí)行渠道策略形式，進行項目物料植入，并做小型項目推介，直擊目標(biāo)客群，提升客戶認(rèn)知度營營銷策略及執(zhí)行渠道策略營營銷策略及執(zhí)行渠道策略域?qū)б?、派單系統(tǒng)，重點攔截招商保利客戶，給予特殊獎勵同步利用放學(xué)接送節(jié)點拓展家長資源人，進行企業(yè)巡展宣講，制定專屬團購政策展，“1