高凈值人士在英國置業(yè)的稅務(wù)解析20150516

高凈值人士在英國置業(yè)的稅務(wù)解析

陳鵬志2015年5月目錄?在購置房產(chǎn)時(shí)為何需要稅務(wù)顧問的幫助?購置房產(chǎn)時(shí)需要考慮的事項(xiàng)以及架構(gòu)的選擇?購置時(shí)（土地印花稅）?持有期間（租金收入）?持有房產(chǎn)期間其他相關(guān)稅務(wù)政策一覽?處置時(shí)（資本利得稅）?遺產(chǎn)稅?

在華納稅義務(wù)?案例分析?結(jié)論?中瑞岳華稅務(wù)師事務(wù)所&英國BakerTilly公司簡介2在購置房產(chǎn)時(shí)為何需要稅務(wù)顧問的幫助？可以在充分考慮客戶個(gè)人需求的基礎(chǔ)上對(duì)投資架構(gòu)提供稅務(wù)咨詢意見在開始時(shí)便考慮建立合適的投資架構(gòu)比后期再進(jìn)行改動(dòng)更加節(jié)省且便利從合規(guī)性角度協(xié)助客戶在英國稅務(wù)局(和/或國外的稅務(wù)局)注冊，同時(shí)避免額外的稅負(fù)及利息與罰金風(fēng)險(xiǎn)從稅務(wù)的角度審閱當(dāng)前的投資架構(gòu)是否為最有效的架構(gòu)3英國稅局正在對(duì)兩類人群施壓:—沒有申報(bào)租金收入的房東—沒有申報(bào)房產(chǎn)交易的房產(chǎn)賣出方英國稅務(wù)局對(duì)相關(guān)房產(chǎn)交易信息的審核更加嚴(yán)格。例如審核土地登記記錄、社會(huì)媒體、銀行交易信息等來確認(rèn)是否存在違規(guī)現(xiàn)象。4在購置房產(chǎn)時(shí)為何需要稅務(wù)顧問的幫助？購置房產(chǎn)時(shí)需要考慮的事項(xiàng)以及架構(gòu)的選擇

購置房產(chǎn)時(shí)可能影響投資架構(gòu)選擇的因素/需要了解的問題?買方是哪一國家的稅收居民？?所購房產(chǎn)價(jià)值多少？?房產(chǎn)將被賦予何種用途？（例：個(gè)人或家庭使用/出租/度假/翻修后二次出售）?是一次性購買還是計(jì)劃會(huì)再行購買其他房產(chǎn)？是否已在英國擁有其他房產(chǎn)？?房產(chǎn)投資者目前適用的英國所得稅率有多高？?此次房產(chǎn)購置的融資情況如何？?可能持有房產(chǎn)的期間是多久？?持有者年齡多大？上述問題的答案可能引出更多的問題。5可能的所有權(quán)結(jié)構(gòu)直接歸屬個(gè)人所有(一個(gè)或多個(gè)個(gè)人)企業(yè)所有—英國企業(yè)或非英國企業(yè)合伙企業(yè)（包括有限責(zé)任合伙與有限合伙）(不在本次介紹范圍內(nèi))特殊的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，例如家族信托/聯(lián)合信托/不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司/房產(chǎn)授權(quán)投資基金/養(yǎng)老基金/混合所有結(jié)構(gòu)

(不在本次介紹范圍內(nèi))6購置房產(chǎn)時(shí)需要考慮的事項(xiàng)以及架構(gòu)的選擇

購置時(shí)（土地印花稅）針對(duì)在英格蘭、威爾士以及北愛爾蘭購置的房產(chǎn)個(gè)人房產(chǎn)價(jià)格在￡125,000以內(nèi)免征土地印花稅￡125,000-￡250,000按2%征收￡250,000-￡925,000按5%征收￡925,000-￡1,500,000按10%征收超過150萬英鎊的部分按12%征收企業(yè)（英國或非英國）若購買總價(jià)超過50萬英鎊且并未適用免稅條款，則15%的土地印花稅率應(yīng)用于全部購買價(jià)。若購買總價(jià)超過50萬英鎊且適用相關(guān)免稅條款，則如同個(gè)人一樣使用標(biāo)準(zhǔn)住房稅率征收。7持有期間

（租金收入）租金收入不論持有者在哪國居留，在英國取得的租金收入均要在英國繳納所得稅(20%,40%和45%)。征稅以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，而非收付實(shí)現(xiàn)制。

應(yīng)按年向英國稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報(bào)。允許抵扣的費(fèi)用與出租業(yè)務(wù)有關(guān)的“收益性支出”允許按權(quán)責(zé)發(fā)生制扣除。增加房產(chǎn)價(jià)值的改造，即“資本性支出”不可從租金收入中減除。不過當(dāng)房產(chǎn)出售產(chǎn)生資本收益時(shí)，資本性支出可以予以扣除。非居民業(yè)主計(jì)劃(NRLS)若房東不是英國居民，則相關(guān)稅額需從租客或中介方的租金總額中被扣除，即源泉扣繳?；蛘?房東(個(gè)人或公司)可以在NRLS注冊時(shí)登記收取稅前的全額租金。完成NRLS登記后，房東可以進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)并繳納相應(yīng)英國稅。此種安排會(huì)給房東的現(xiàn)金流安排帶來便利。8持有房產(chǎn)期間其他相關(guān)稅務(wù)政策一覽英國居民身份英國法定居民測試(SRT)判定個(gè)人是否符合英國居民身份。個(gè)人在英國擁有房產(chǎn)并居留一定時(shí)間,則在法定居民測試中被視為擁有一個(gè)住所。在英國的關(guān)聯(lián)測試(包括住所因素)決定了個(gè)人在英國居留時(shí)間如何安排才不會(huì)成為英國居民。應(yīng)納稅收益若房產(chǎn)是被企業(yè)所擁有(英國企業(yè)或離岸企業(yè))并被該企業(yè)的股東,董事,影子董事或其家庭成員以低于市場價(jià)或免租金的方式占有,則可能會(huì)對(duì)相關(guān)個(gè)人征稅。對(duì)相關(guān)企業(yè)也可能有英國稅務(wù)申報(bào)要求。豪宅稅(ATED)適用于購買了價(jià)值超過￡1,000,000房產(chǎn)的企業(yè)(自2016年4月1日起降至￡500,000)。自2015年4月1日起企業(yè)每年應(yīng)付豪宅稅的變動(dòng)范圍為：對(duì)價(jià)值超過100萬英鎊的房產(chǎn)征稅￡7,000，至對(duì)價(jià)值超過2000萬英鎊的房產(chǎn)征稅￡218,200。需按年申報(bào)納稅。

適用多種稅收減免條款，但需提交免除稅款申報(bào)表。9處置時(shí)（資本利得稅）自2015年4月6日起，

擁有英國房產(chǎn)的非居民(企業(yè)及個(gè)人)在處置房產(chǎn)時(shí)所獲任何資本利得均需納稅。

在此之前，非英國居民并不需繳納英國資本利得稅。若有在此日期之前購置的英國房產(chǎn),則僅對(duì)于2015年4月6日后的房產(chǎn)升值部分計(jì)入資本利得。

廣泛來說，資本利得是指出賣房產(chǎn)取得的收入減去成本.

個(gè)人需要繳納的CGT可高達(dá)28%。企業(yè)在資本利得上需繳納20%的公司稅。對(duì)個(gè)人來說，主要私宅PPR免稅條例可適用于該房產(chǎn)在全部或一段持有期間內(nèi)主要被用來居住的情況。企業(yè)不適用于PPR免稅條款.當(dāng)個(gè)人擁有不止一處住宅時(shí),可以向英國稅務(wù)局提交申請(qǐng)來選擇一處住宅作為主要私宅去適用PPR免稅條例。在任一稅收年度申報(bào)PPR免稅必須滿足個(gè)人或其配偶一年中至少有90個(gè)午夜在該處房產(chǎn)居留（90天條款）。企業(yè)在處置房產(chǎn)時(shí)也需繳納資本利得稅，稅率一般為20%10遺產(chǎn)稅(IHT)何時(shí)需繳納遺產(chǎn)稅?生命存續(xù)期間:當(dāng)向信托基金發(fā)起贈(zèng)送時(shí)

(不在本次介紹范圍內(nèi))死亡時(shí):若不適用“潛在免稅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”條款，則需對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值征收遺產(chǎn)稅.即在個(gè)人死亡前七年內(nèi)所做的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送依然須繳納遺產(chǎn)稅.在遺產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的資產(chǎn)位于英國的資產(chǎn)均在英國遺產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)，因此英國房產(chǎn)也在其中.若個(gè)人在英無住所且不被視為在英有住所，則非英國資產(chǎn)不屬于英國遺產(chǎn)稅征收范圍.個(gè)人房產(chǎn)方面的潛在遺產(chǎn)稅征收問題所有個(gè)人均享有遺產(chǎn)稅免征額,當(dāng)前為￡325,000.若房產(chǎn)超過此價(jià)值，則在所有人死亡時(shí)超出部分將按40%稅率被征收遺產(chǎn)稅.通過企業(yè)來購買房產(chǎn)是規(guī)避遺產(chǎn)稅的可能途徑，但這同樣可能帶來如豪宅稅等方面的問題。11在華納稅義務(wù)12居民納稅人(個(gè)人)全球收入在華納稅境外納稅限額抵扣(中國居民從英國取得的利潤、所得或財(cái)產(chǎn)收益，按照中英稅收協(xié)定在英國繳納的稅收，應(yīng)允許從對(duì)該居民征收的中國稅收中抵免。但是，抵免額不應(yīng)超過對(duì)該項(xiàng)利潤、所得或財(cái)產(chǎn)收益按照中國稅收法律法規(guī)計(jì)算的中國稅收數(shù)額。)五年補(bǔ)扣期限（納稅義務(wù)人在中國境外一個(gè)國家或者地區(qū)實(shí)際已經(jīng)繳納的個(gè)人所得稅稅額，低于依照上述規(guī)定計(jì)算出的該國家或者地區(qū)扣除限額的，應(yīng)當(dāng)在中國繳納差額部分的稅款；超過該國家或者地區(qū)扣除限額的，其超過部分不得在本納稅年度的應(yīng)納稅額中扣除，但是可以在以后納稅年度的該國家或者地區(qū)扣除限額的余額中補(bǔ)扣。補(bǔ)扣期限最長不得超過五年。）從中國境外取得所得的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在年度終了后三十日內(nèi)，將應(yīng)納的稅款繳入國庫，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送納稅申報(bào)表

(實(shí)踐中也可能可以通過12萬元申報(bào)的方式來實(shí)現(xiàn)申報(bào))。案例分析13.若房產(chǎn)被售出，則不論是否英國居民均須繳納資本利得稅6.若房產(chǎn)被用作住宅,則可向英國稅務(wù)局提交PPR申請(qǐng)將其作為主要私宅來免交資本利得稅，但是在任何稅收年度都必須滿足90天條款海外投資者以個(gè)人名義購置英國房產(chǎn)5.個(gè)人房產(chǎn)可能會(huì)被征收遺產(chǎn)稅，盡管可以通過借款或壽險(xiǎn)的方式來減輕13案例分析23.房產(chǎn)售出時(shí)，企業(yè)需繳納28%ATED相關(guān)的資本利得稅或20%公司稅。(根據(jù)持有期間房產(chǎn)的不同用途也可能分別適用資利得稅或公司稅)6.若房產(chǎn)價(jià)值超過100萬英鎊則須征收豪宅稅(2016年4月1日起標(biāo)準(zhǔn)降為50萬英鎊)海外投資者通過離岸公司購置英國房產(chǎn)5.免收英國遺產(chǎn)稅14結(jié)論房產(chǎn)的購置可以有多種構(gòu)架方法，所以應(yīng)根據(jù)客戶的個(gè)人情況來決定最適當(dāng)?shù)耐顿Y構(gòu)架。由于并沒有一刀切的方法，因此尋求個(gè)性化建議是必要的。必須遵守購置房產(chǎn)、持有房產(chǎn)以及出售房產(chǎn)時(shí)的納稅申報(bào)要求,否則將被征收利息與罰金。

對(duì)于擁有英國房產(chǎn)并且在英國居留的個(gè)人來說，尋求相關(guān)居留建議是十分重要的。這將保證避免其不小心通過英國法定居民測試而被視作英國居民。2015年5月7日英國普選已經(jīng)結(jié)束,很有可能在年內(nèi)制訂“緊急預(yù)算”。因此本次介紹中提到的所有相關(guān)規(guī)定都有可能因此而產(chǎn)生變化。

15FlameZheng中瑞岳華稅務(wù)師事務(wù)所簡介中瑞岳華稅務(wù)師事務(wù)所有限公司為經(jīng)中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì)認(rèn)定為最高等級(jí)（5A級(jí)）的國內(nèi)僅有九家稅務(wù)師事務(wù)所之一。瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所在中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)發(fā)布的《2014年會(huì)計(jì)師事務(wù)所綜合評(píng)價(jià)前百家信息》中排名第三，即僅排在普華永道和德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所之后。截止到2013年9月，瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所擁有超過9,000名員工，其中包括2,600名注冊會(huì)計(jì)師，并且在中國大陸、香港及新加坡設(shè)立有42家分所。16FlameZheng中瑞岳華稅務(wù)師事務(wù)所簡介瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所是國際會(huì)計(jì)與咨詢服務(wù)組織RSM國際在中國的獨(dú)立成員所。RSM國際成立于1964年，是全球性的專業(yè)服務(wù)團(tuán)體。最近的國際會(huì)計(jì)公司排名中，RSM國際排名是第7位。借助RSM的全球?qū)I(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，本所可以同近100個(gè)國家和地區(qū)的800多家辦事處開展國際業(yè)務(wù)，匯集RSM國際32,500多名專業(yè)人士的技術(shù)力量，從而為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。17英國BakerTilly公司簡介BakerTilly在一系列領(lǐng)域提供專業(yè)性服務(wù)建議。在合伙人親自帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)的模式下，BakerTilly成為許多客戶所信任的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)。BakerTilly在英國擁有超過1,600名員工和220名合伙人，年收入182萬英鎊，是英國中型會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的佼佼者。BakerTilly28家分所遍布英國，是具有英國全國性網(wǎng)絡(luò)資源的公司。人才是成功的關(guān)鍵該公司依賴人才的力量，堅(jiān)持從天分、商業(yè)敏感度以及精神活力等方面選拔適用人才。員工們組成了一支具備凝聚力的隊(duì)伍—不論是與客戶還是內(nèi)部同事。他們共享