榮盛商業(yè)調查新(匯報)

上海本岸謹呈&2012.02滄州商業(yè)市場調查暨榮盛國際購物廣場定位建議目錄一、城市商業(yè)發(fā)展分析二、競爭市場研究三、投資者及市場環(huán)境研究四、商業(yè)定位建議一、城市商業(yè)發(fā)展分析1、城市經(jīng)濟狀況2、核心商圈分析3、城市商業(yè)發(fā)展機遇

滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”

(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，也是京津通往東部沿海地區(qū)的交通要沖。滄州是地區(qū)中心城市，全市總人口680萬人。2011年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2600億元，同比增長12.3%，總量居河北省第四位，增速連續(xù)四年居全省第一位，比全省高出1個百分點，比全國高出3.1個百分點。全部財政收入完成328.5億元，城市居民人均可支配收入達到18375元，農(nóng)民人均純收入達到6514元，全社會消費品零售總額674億元。1、城市基本經(jīng)濟狀況核心商圈次級商圈西部商圈東部商圈2、核心商圈分析滄州核心商圈是以老華北商廈為代表的，主要沿清池河路、新華路，呈組團式商業(yè)布局。主要商業(yè)設施有老華北商廈、信譽商業(yè)樓、建新大廈、鹽百、滄州商城、金寶地下商街、上海廣場等，主要業(yè)態(tài)為：百貨、服飾、百貨、家電、餐飲等，輻射整個滄州及周邊地區(qū)，是滄州市最為繁華、最有商業(yè)價值的地段。核心商圈次級商圈未來核心商圈東部商圈1）核心商圈特征發(fā)展較為成熟，商業(yè)規(guī)模大目前，核心商圈商業(yè)經(jīng)營總面積達到26萬平米，對于滄州這樣一個地級市而言，是比較大的商業(yè)規(guī)模。整體檔次定位低以服飾為例，貨品客單價在200元以下的比例達到85%以上.不管是百貨、還是超市，商品檔次都比較低，商場環(huán)境較為一般?？梢哉f，傳統(tǒng)的核心商圈是以低檔的消費和服務為主要表現(xiàn)的。業(yè)態(tài)重復度高，同質化經(jīng)營嚴重基本的商業(yè)形態(tài)都是百貨+超市的形式，品牌重復度高，各商業(yè)之間的經(jīng)營定位沒有主題性和差異性，同質化經(jīng)營傾向明顯。租金表現(xiàn)呈滯漲狀態(tài)，租金水平低核心商圈的租金水平和滄州的經(jīng)濟規(guī)模是不匹配的，租金水平普遍較低，這可能和商圈的經(jīng)營檔次定位有莫大的關系，和商品銷售的毛利絕對值有很大關系。近幾年來，核心商圈缺少主動的調整和經(jīng)營的變化，租金已呈現(xiàn)滯漲的狀態(tài)。商圈飽和度高作為一個低檔的商圈，內部的競爭還是非常激烈的，由于同質化的經(jīng)營傾向嚴重，商圈飽和度很高，影響商圈的發(fā)展前景。2）核心商圈的發(fā)展前景核心商圈的發(fā)展前景和城市的發(fā)展是密切相關的，作為一個外向型的、有多產(chǎn)業(yè)集群、具有良好發(fā)展活力的滄州城市而言，注定了核心商圈未來的發(fā)展前景是挑戰(zhàn)大于機遇。幾個因素對商圈的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。商圈的整體定位的調整商圈內商業(yè)設施產(chǎn)權的不統(tǒng)一影響了商業(yè)調整的實施商業(yè)經(jīng)營理念的落后城市發(fā)展中心西移，市場依賴程度降低核心商圈的發(fā)展前景有兩個現(xiàn)象值得關注：成熟商業(yè)品牌主力店特別是百貨對于進駐核心商圈興趣不高。新建的泛海廣場把樂購作為主力店，是在延續(xù)傳統(tǒng)的核心商圈的商業(yè)布局，而不是把百貨作為主力店。核心商圈把超市作為主力店并不是一個很好的選擇。B3）核心商圈租金水平樓層租金區(qū)間一層

3.5—4.5元/㎡/天二層

2—3元/㎡/天三層

1.5—2.5元/㎡/天四層

1—1.5元/㎡/天五層及以上部分

0.5—1元/㎡/天核心商圈各業(yè)態(tài)租金水平業(yè)態(tài)種類整體規(guī)模租金承受經(jīng)營現(xiàn)狀品牌深度化妝品30004-5元/㎡/天良好中奢侈品20004-5元/㎡/天良好中鞋類、箱包80003-4元/㎡/天良好中低品牌服飾260003-4元/㎡/天一般中低休閑運動240003-4元/㎡/天良好中少女飾品：60002-3元㎡/天良好中低淑女裝30002-3元㎡/天良好中低電子數(shù)碼50002-3元/㎡/天良好中低餐飲略1-2元/㎡/天一般中低休閑娛樂略0.5-1元/㎡/天一般中低商圈特征：次級商圈位于滄州市的西部，是整個滄州市商務、休閑、娛樂、特色餐飲較為集中地區(qū)域。在經(jīng)營上，和核心商圈形成了一定的差異性。

發(fā)展?jié)摿^大，整體規(guī)模約有10萬平方米。但目前經(jīng)營情況一般，商戶的經(jīng)營信心顯不足。4）次級商圈次級商圈租金表現(xiàn)樓層租金區(qū)間一層

2—3元/㎡/天二層

1—2元/㎡/天三層

0.7—1.5元/㎡/天四層

0.5—1元/㎡/天五層及以上部分

0.5以下/㎡/天受經(jīng)營業(yè)態(tài)影響，區(qū)域內商鋪租金表現(xiàn)較為疲軟商圈特征：東部商圈是以批發(fā)、零售為主的商圈，形成較早，是以車站為中心向周邊各縣輻射。相對消費層次較低，主要以中低端的日用百貨批發(fā)為主，客源主要來源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，商品檔次和經(jīng)營環(huán)境都很一般。整體規(guī)模小，約有3萬平方米。區(qū)域發(fā)展受主要消費群體限制，上升空間不大。5）東部商圈東部商圈租金表現(xiàn)受經(jīng)營產(chǎn)品的影響，商圈內多為低端批發(fā)類產(chǎn)品，經(jīng)營面積較難界定，租金表現(xiàn)起伏不定。租金約為0.5---1.5元/㎡/天3、城市商業(yè)發(fā)展評價作為中小地市，最大的商業(yè)發(fā)展機遇是在于城市發(fā)展規(guī)模和框架在快速拉大、城市消費升級變革所帶來的歷史性商業(yè)機會。滄州同樣也是如此，已經(jīng)2600億的經(jīng)濟規(guī)模決定了滄州具有更多的商業(yè)發(fā)展機遇。1、消費升級呼喚新的商業(yè)品牌和商業(yè)形態(tài)。傳統(tǒng)的消費觀念正在變革，一站式商業(yè)消費正在成為最基本的消費需求，巨大的消費市場空白急需填補。應該創(chuàng)造機會，讓更多的連鎖商業(yè)消費品牌進駐滄州。2、城市將出現(xiàn)雙中心的商業(yè)布局。隨著城市框架的拉大，滄州將出現(xiàn)以傳統(tǒng)商業(yè)消費為主的老華北商業(yè)中心和以現(xiàn)代一站式體驗性商業(yè)消費為主的新商業(yè)中心，即西部商業(yè)中心或榮盛商業(yè)中心。滄州商業(yè)進入雙中心商業(yè)時代。二、競爭市場研究1、商業(yè)市場供應2、典型競品研究3、競品市場總結

目前滄州市商業(yè)已成熟商業(yè)總建筑面積約為50萬平方米，如：華北商廈、頤和商城、同天商廈等；在建商業(yè)項目約有80萬平方米，如：泛海時代、中央銀座、泰達廣場、彩龍國際、頤和新世界等；待建商業(yè)尚有近70萬平方米，如：榮盛國際、流津時代等。以上數(shù)據(jù)均未含住宅底商，就市場供應總量和總人口比值上來看，商業(yè)供應已漸趨飽和，人均商業(yè)面積達到2平米，市場發(fā)展空間面臨眾多挑戰(zhàn)。1、商業(yè)市場供應1）供應規(guī)模個案項目簡介——產(chǎn)品地圖由于泛海時代、泰大國際、彩龍國際這三個項目都屬于在售商業(yè)項目，尤其是泛海時代項目不論是項目定位及業(yè)態(tài)上都與榮盛國際有著較相似之處，因此，現(xiàn)對這三個個案項目作簡要的分析。產(chǎn)品地圖榮盛商業(yè)廣場泛海時代泰大彩龍國際從目前新推的商業(yè)項目來看，主要供應類型為街鋪和產(chǎn)權商鋪，另外還有住宅的底商，其中主力供應為商場內部分割的產(chǎn)權商鋪。目前在售的商業(yè)項目基本都是這個情況。在產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)上，主要為市中心的大型集中式商業(yè)和新興的專業(yè)市場，憑借規(guī)劃優(yōu)勢和招商優(yōu)勢、總價優(yōu)勢能夠迅速的得到市場的青睞。2）產(chǎn)品供應類型核心訴求:核心商圈財富升級物業(yè)地址新華東路清池南大道板塊核心商圈開發(fā)商滄州同泰泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)

700戶代理商北京天安偉業(yè)車位/形式1000多個首次預售2011年3月車位比1：1開盤日期2012年9月開業(yè)日期2013年底總建面160000㎡容積率3.0地下58000㎡地上32000㎡項目定位2.95m銷售率70%包租期限三年投資回報20%招商進度40%，四月開招商會工程進度樁基主力總價30萬—60萬主力面積20㎡--40㎡經(jīng)營管理賽特集團銷售熱線

5632222付款折扣一次性付款3%主力品牌樂購、大地數(shù)字影院、都彭、BOSS、CK、LEE、LEVIS產(chǎn)品特色核心區(qū)域，依靠品牌業(yè)態(tài)帶動強大固有客源。泛海時代3）主要競品競品一：項目整體推售情況及銷售政策：2011年9月25日首次預售2012年4月二次預售共推出650套當天去化450套至今總共去化550套預計共推出300套一次性付款優(yōu)惠3%項目各樓層產(chǎn)品去化情況分析：去化戶型中，小戶型產(chǎn)品順應市場要求，去化速度最快，總價20萬左右的鋪位去化率為90%；而一樓鋪位去化速度相對較慢；項目位置良好，且去化速度較快，客戶關注度較高。樓層主力面積主力價格供應套數(shù)去化套數(shù)去化率一層35㎡-50㎡80萬-150萬110套55套50%二層30㎡-35㎡40萬-60萬235套165套70%三層20㎡15萬-25萬320套290套90%總計665套510套76%項目招商進度及工程進度：招商進度：

目前本項目由知名管理機構北京賽特集團統(tǒng)一進行招商和運營管理。

樂購及大地數(shù)字影院等主力店已經(jīng)成功簽約。工程進度：處于打樁階段泛海時代成交客群分析：

客戶購買目的：客戶大部分投資為主，這部分客戶占到90%；還有小部分為自營客戶，占到10%；

客戶年齡特征：28-50歲；

客戶家庭結構：客戶主要為兩口、三口之家或單身貴族；

客戶來源區(qū)域：滄州市區(qū)客戶為主，這部分客戶占到60%；郊縣客戶為輔，這部分客戶占到20%；還有一小部分天津客戶，這部分客戶占到15%產(chǎn)品客群置業(yè)目的項目成交客群分析：產(chǎn)品客群來源自營10%泛海國際項目坐擁滄州最中心地段，區(qū)位交通流暢，人流集中，其競品較少。而且作為市中心舊城改造項目，影響比較大，從一開始就吸引了眾多的目光。

該項目由賽特集團運營作為背景，有樂購及大地數(shù)字影院等品牌支撐，從而受到廣泛關注。該項目主力面積在20㎡至40㎡，所以其總價基本控制在30萬至60萬之間，大大降低了投資門檻，客戶受眾群體擴大。

該項目在推廣形式比較傳統(tǒng)，但該項目在2011年底在天津市開展了一系列異地推廣活動，效果不錯。小結核心訴求:滄州首席國際建材MALL物業(yè)地址迎賓大道東側，滄州西客站北側板塊運河區(qū)開發(fā)商滄州泰興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)

3000套代理商易構。易居車位/形式地上車位首次預售2011年5月車位比1:1開盤日期2012年3月開業(yè)日期2012年底總建面40萬㎡容積率1.8地下5萬㎡地上35萬㎡項目定位建材市場銷售率70%包租期限無投資回報無招商進度30%工程進度主力總價50萬----100萬主力面積50㎡----150㎡經(jīng)營管理紅星美凱龍銷售熱線5200000付款折扣一次性付款優(yōu)惠2%按揭

優(yōu)惠1%主力品牌紅星美凱龍產(chǎn)品特色依托紅星美凱龍品牌優(yōu)勢，創(chuàng)建滄州地區(qū)最大的國際建材MALL競品二：泰大國際項目去化情況：位置主力面積主力價格供應套數(shù)去化套數(shù)去化率

3號樓150㎡120萬150套30套20%

4號樓100㎡60萬—80萬250套175套70%

5號樓100㎡60萬—80萬250套200套80%總計650套405套62%主力面積：80㎡--150㎡主力總價：60萬--120萬項目銷售政策：一次性付款優(yōu)惠2%按揭貸款優(yōu)惠1%項目招商進度及工程進度：招商進度：

本項目由紅星美凱龍全程運營管理。

所有紅星美凱龍簽約品牌蓄勢待發(fā)。工程進度：1#紅星美凱龍，地面已起至2層；3#、5#商鋪已封頂；4#商鋪起至三層，其中一拖三部分封頂；2#公寓、6#寫字樓正在挖地基。泰大國際成交客群分析：

客戶購買目的：客戶大部分投資為主，這部分客戶占到75%；還有小部分為自營客戶，占到25%；

客戶年齡特征：28-50歲；

客戶家庭結構：客戶主要為兩口、三口之家或單身貴族；

客戶來源區(qū)域：滄州市區(qū)客戶為主，這部分客戶占到50%；郊縣客戶為輔，這部分客戶占到30%；還有一小部分外地客戶，這部分客戶占到20%產(chǎn)品客群置業(yè)目的項目成交客群分析：產(chǎn)品客群來源自營25%泰大國際廣場緊長途汽車站，有良好的交通資源

該項目由紅星美凱龍全程運營管理，大大增加投資者的信心。小結核心訴求:東區(qū)商貿龍頭項目物業(yè)地址新華區(qū)長蘆大道與黃河東路交匯處板塊東部商圈開發(fā)商滄州彩龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)1200代理商無車位/形式2000多個首次預售2011年5月底車位比1：1開盤日期2011年12月開業(yè)日期2012年9月總建面40萬容積率1.2地下無地上40萬項目定位大型商貿市場銷售率獨立鋪80%包租期限無投資回報無招商進度20%工程進度樁基主力總價30萬—60萬主力面積20㎡--40㎡經(jīng)營管理彩龍物業(yè)管理費

5526666付款折扣一次性付款優(yōu)惠3%主力品牌居安之家產(chǎn)品特色東區(qū)最大的商貿中心龍頭項目競品三：彩龍國際項目整體推售情況：2011年5月首次預售共推出1200套至今總共去化近900套項目目前優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠3%項目招商進度及工程進度招商進度：

目前本項目由開發(fā)商自行招商

居然之家已經(jīng)成功簽約。工程進度：項目共49棟獨立商鋪，主體已封頂，僅余4棟現(xiàn)已做基礎。主力賣場居然之家基本封頂。3棟綜合樓、4棟公寓已打樁完畢，部分樓座已起至二層。彩龍國際成交客群分析：

客戶購買目的：客戶大部分自營為主，這部分客戶占到70%；還有小部分為自營客戶，占到30%；

客戶年齡特征：28-50歲；

客戶家庭結構：客戶主要為兩口、三口之家或單身貴族；

客戶來源區(qū)域：外地經(jīng)商客戶為主，這部分客戶占到50%；滄州客戶為輔，這部分客戶占到40%；還有一小部分北京天津客戶，這部分客戶占到10%產(chǎn)品客群置業(yè)目的項目成交客群分析產(chǎn)品客群來源投資30%

彩龍國際商貿廣場是滄州最大的商貿綜合項目，體量較大，目前銷售狀況一般。

有很大一部分客戶為自營客戶，所以對于我項目影響不是很大。銷售策略及廣告推廣方案沒有亮點。小結項目名稱泛海國際泰大國際彩龍國際區(qū)域位置核心商圈運河區(qū)東部商圈規(guī)劃設計大型購物廣場建材批發(fā)市場商貿批發(fā)市場總建面積50萬㎡40萬㎡40萬㎡商業(yè)銷售面積9萬㎡11萬㎡18萬㎡工程進度打樁階段部分結構封頂結構封頂車位數(shù)1000個1600個2000個銷售情況510套405套900套主力面積20㎡-50㎡80㎡-150㎡150㎡主力總價30萬-60萬60萬-120萬90萬可售戶數(shù)650套650套1200套銷售率76%62%75%優(yōu)惠政策一次性3%一次性3%一次性2%按揭1%招商進程40%30%20%主力品牌樂購、大地數(shù)字影院紅星美凱龍居然之家競品梳理（一）競品梳理（二）泛海國際泰大國際彩龍國際客戶類型投資90%75%30%自營10%25%70%客戶區(qū)域滄州市區(qū)60%50%40%滄州郊縣20%30%北京天津15%20%10%外省5%50%目前在建商業(yè)規(guī)模較大，供應充沛。在建各商業(yè)項目以銷售為主，發(fā)展商自持比例較低，近兩年是各項目的集中入市時期，后期銷售壓力倍增。受城市商業(yè)發(fā)展的影響，整體租金水平不高，反應到單價上，單價相對便宜，但總價較高。由于國貿尚街及世貿國際等商業(yè)項目的運營失敗，使得滄州投資者在一定程度上加深了對于投資鋪中鋪的風險和抗性。泛海時代項目與本項目有較多相似之處，其區(qū)位位于核心商圈，對本項目將會產(chǎn)生較大沖擊。4、競品市場總結三、投資者及市場環(huán)境分析1、投資者分析2、購買心理3、市場環(huán)境1、投資者分析投資者關注因素物理因素物理因素物理因素心理因素立地條件規(guī)劃理念規(guī)模主力店運營管理安全性穩(wěn)定性回報率成長性商業(yè)運營穩(wěn)定性安全性是第一考慮因素目前在售商業(yè)項目主要客群來源于滄州市區(qū)，郊區(qū)客群較少，還有一小部分是來源于天津、北京等地。投資目的從泛海國際等項目能夠看出，90%的客戶以投資為主，此類客戶占到90%,自營只占很小一部分。投資主要用于資產(chǎn)的保值和增值。1、投資者分析投資者來源1、投資者分析職業(yè)身份：公務人員及事業(yè)單位人員、從商人士、小型家族企業(yè)主、企業(yè)中高級管理者、專業(yè)投資者。投資經(jīng)歷：大部分人并沒有商鋪投資的經(jīng)歷和經(jīng)驗，對商鋪投資更多的停留在買鋪收租、成為食利階層的認識上。年齡層次：35—50歲人士為主。認知渠道:口碑傳播和朋友介紹是重要的信息來源，并成為最終促成成功購買的重要誘因。2、投資心理分析較為強烈的投資理財沖動大部分投資者具有較強的從眾心理，因此在投資時往往會比較沖動從核心商圈的商鋪投資歷史來看，在滄州進行商鋪投資具有一定的普遍性，投資氛圍良好在新市場環(huán)境下，資產(chǎn)保值增值欲望強烈在具有一定投資能力的前提下，更偏好于總價較低的商鋪大部分投資者欠缺投資的專業(yè)知識2、投資心理分析全民投資的沖動！全民投資是一個偽命題，但確實在全國上演，滄州也不例外。住宅不能投資了，就投資商鋪吧！股市玩不轉，還是買商鋪吧！潛意識里，買鋪是一件很有面子的事情，是個人實力的表現(xiàn)！如果賺錢了，在朋友面前很值得炫耀?？v然被套了也不怕，房子還在；而且那么多人都買了，別人不怕套，我也不怕！鋪天蓋地的全民投資理財教育，連幼兒園小朋友都知道了。讓投資者來得更沖動一點吧！3、市場環(huán)境投資者支付能力較強。對于普通的總價在50萬元及以上的商鋪有比較強的承受能力。城市具有良好的投資氛圍，商鋪投資成為許多家庭資產(chǎn)的重要選擇。投資者對商鋪投資風險預期不足，市場容易被撬動。產(chǎn)權鋪（鋪中鋪）銷售能得到金融系統(tǒng)的支持。有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的支持，能提供源源不斷的投資者。A四、商業(yè)定位建議1、項目定位

2、業(yè)態(tài)定位