資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一-基礎(chǔ)學(xué)習(xí)0801全46講義

第七章以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)【考情分析15【主要考點(diǎn)本章內(nèi)第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)服務(wù)于企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馁Y產(chǎn)評(píng)估第五節(jié)服務(wù)于金融工具計(jì)量的資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)概一、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估及其作（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守相關(guān)、資產(chǎn)（二）二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估7-1財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估對(duì)象12234合8536三、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)及其與會(huì)計(jì)和審計(jì)的專業(yè)（一）（二）基于獨(dú)立性的要求，審計(jì)單位或人員不能對(duì)同一客戶提供公允價(jià)值評(píng)估服務(wù)，審計(jì)人員國(guó)外相關(guān)的規(guī)公眾公司會(huì)計(jì)監(jiān)督（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計(jì)實(shí)務(wù)提示公告第2號(hào)《金融工具公允價(jià)值計(jì)量的審計(jì)和利用專家工作的相關(guān)問(wèn)題》。國(guó)際會(huì)計(jì)師（IFAC）下屬的國(guó)際審計(jì)與鑒證準(zhǔn)則理事會(huì)（B）發(fā)布了國(guó)際審計(jì)準(zhǔn)則第540號(hào)《包括公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)估計(jì)及相關(guān)披露的審計(jì)》、國(guó)際審計(jì)準(zhǔn)則第500號(hào)《審計(jì)》和第620號(hào)《利用專家的工作》。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)布的《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》，規(guī)范了資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，了社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。該指南明四、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估國(guó)內(nèi)外發(fā)展（一）（二）2007年11月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》，以規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估師以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。該指南自2008年1月1日起實(shí)施。2009年12月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指第二節(jié)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)一、投資性房地產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的概（一）投資性房地產(chǎn)是指為賺取或資本增值，或兩者兼有而所持有的。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能（二）二、投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象的確某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。體。當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是收入所對(duì)應(yīng)的出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，應(yīng)該合理考慮設(shè)三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日的確1231地產(chǎn)的時(shí)間，通常以企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)正式作出決議的日期為準(zhǔn)。在評(píng)估實(shí)踐中，當(dāng)董事會(huì)形成決議后，財(cái)務(wù)核算和投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估選擇在決議形成的會(huì)計(jì)報(bào)表日。如董事會(huì)決議日期為某月的23日，那么投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為該月233031四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估前397】2×1321ABB業(yè)用地。2×146306001000（1000-250=750600五、投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及評(píng)估參（一）（二）評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)（詳見第四章，本章僅列舉注意事項(xiàng)③公允價(jià)值是以脫手價(jià)為的，需要注意的是資產(chǎn)出售或者使用的限制100；7-2比較因素及打分表800層、30800800333032準(zhǔn)準(zhǔn) 7-3因素比較表80080080033000.0030000.0032000.001=31500（元/平方米）=33000×100/100×100/105×100/100×100/100×100/100×100/100×100/100×100/100×100/105×100/102=28600（元/平方米3=30600（元/平方米30%；應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，有關(guān)法律、的規(guī)定，合理確時(shí)凈收益又稱凈營(yíng)運(yùn)收益（NetOperating =潛在毛收入-空置或者損失+租賃保證金或押金利息－運(yùn)營(yíng)費(fèi)2：如果未來(lái)凈收益不能通過(guò)租賃收入測(cè)算應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益（如投資性房地產(chǎn)為酒店①現(xiàn)場(chǎng)，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀【例題】評(píng)估對(duì)象為位于BJ市××路5號(hào)的XH國(guó)際商業(yè)102商業(yè)用房及對(duì)應(yīng)的出）Z20465291619.081619.0820098120147312月，前三個(gè)年度標(biāo)準(zhǔn)為12元/平方米·日，第四個(gè)年度（2012年8月1日）開始，每年度比上年度增長(zhǎng)3%。適當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，本次評(píng)估預(yù)計(jì)現(xiàn)有租約到期后水平的年增長(zhǎng)率5%①2%。2%。7-438707-4重置單價(jià)計(jì)算過(guò)程表363870（取整保險(xiǎn)費(fèi)是指所有人為使自己的避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按賬面原0.10%計(jì)算。市稅征收標(biāo)準(zhǔn)為房地產(chǎn)賬面原值×70%×12%5.6%。綜上，年總費(fèi)用=十維修費(fèi)十保險(xiǎn)費(fèi)十稅費(fèi)日時(shí)銀行公布的一年期存款利率3%，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值確定，資本化率32.82根據(jù)以上所得到的數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算，得到委估的評(píng)估值為107779200.00元。第三節(jié)服務(wù)于資產(chǎn)減值測(cè)試的資產(chǎn)評(píng)估一、資產(chǎn)減值測(cè)試及其流有表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過(guò)時(shí)或者其實(shí)體已經(jīng)損壞資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者其實(shí)體已經(jīng)損壞企業(yè)內(nèi)部報(bào)告的表明資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效已經(jīng)低于或者將低于預(yù)期，如資產(chǎn)所創(chuàng)造的現(xiàn)金流量或者實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（或者虧損）遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于（或者高于）二、資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中的評(píng)估對(duì)（一）組例如一個(gè)鐵礦公司（假設(shè)只存在一個(gè)資產(chǎn)組組合）使用一條私有鐵路來(lái)鐵礦石，這條鐵路例如，一個(gè)運(yùn)營(yíng)公司同時(shí)運(yùn)營(yíng)五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公司與簽（二）資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價(jià)值的成分保持一致7—5物√√√√權(quán)√√√√√√企業(yè)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)三、資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中的價(jià)值類性，可以理解為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值類型（7—6）。自愿買方和自愿賣方在各理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)四、資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估方法和參數(shù)的選擇與確（一）（二）評(píng)估參數(shù)確定（固定資產(chǎn)減值測(cè)試為例根據(jù)減值測(cè)試準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，減值測(cè)試涉及的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期一般只涵蓋5年；如超過(guò)年，評(píng)估專業(yè)人員要向管理層詢問(wèn)，并取得管理層提供的證明更長(zhǎng)期間合理性的與資產(chǎn)改良或企業(yè)擴(kuò)張相關(guān)的資本性支出，即改良性資本支出和擴(kuò)張性資本支出（三）7—7評(píng)估對(duì)象在目前使用情況下可實(shí)現(xiàn)的而必要的支出，或者屬于資產(chǎn)簡(jiǎn)單下組所需的營(yíng)運(yùn)營(yíng)運(yùn)礎(chǔ)可以考慮為稅通常為稅五、商譽(yù)減值測(cè)試評(píng)估案（一）A公司在2011年年底吸收合并了B公司，日B公司的收購(gòu)價(jià)為38750.00元，B23195.3715554.63（二）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為A公司于2011年吸收合并B時(shí)形成的商譽(yù)及對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合。截止到評(píng)估基準(zhǔn)日2012年7月31日，原B公司報(bào)表中賬面資產(chǎn)總額為116803.56117162.30358.74（三）首先請(qǐng)委托方對(duì)收購(gòu)后的屬于原B司資產(chǎn)、負(fù)債及業(yè)務(wù)的收益情況進(jìn)行業(yè)務(wù)厘定，編一致的。由于A公司吸收合并B公司后，財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)及資產(chǎn)已經(jīng)統(tǒng)一核算，因此屬于B公收購(gòu)前B公司的模式。787-9表7-8B2009年—2012年7月31日資產(chǎn)負(fù)債情況表單位：萬(wàn)日日日20127日——————————應(yīng)付投資者——實(shí)收資本（本——————--表7-9B2009—2012年（1—7月）損益情況表單位：萬(wàn)20092010201179856763111-------4562提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備342------3322342212311（四）六、固定資產(chǎn)組減值測(cè)試案（一）A，A20101231（二）A括該生產(chǎn)線及其生產(chǎn)性附屬設(shè)施，生產(chǎn)廠房和廠房所占土地在內(nèi)的固定資產(chǎn)組（產(chǎn)組”）。根據(jù)管理層提供的資料，待估資產(chǎn)組于評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面凈值為8123萬(wàn)元（三）8產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額（Fairvaluelesscststosal，“FVLCS）（Valueinuse，“VIU”）（四）（五）估資產(chǎn)組（A）2011—201544444加222用222用運(yùn)支出主要根據(jù)A公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變化分析確定。營(yíng)運(yùn)支行業(yè)β系數(shù)以與A公司同類上市的所在行業(yè)的平均β系數(shù)為準(zhǔn)。綜合上述各種因素（計(jì)算過(guò)程略），12%。待估資產(chǎn)組加的WACC。所用的參數(shù)包括：行業(yè)平均／股東權(quán)益比為0.67，平均資本成本為7%。因此，WACC10%。（六）（七）7－14444442273722211111用00000（額（＋）利息（一）營(yíng)運(yùn)支折現(xiàn)系數(shù)（被評(píng)估資產(chǎn)組（企業(yè)）通過(guò)未來(lái)5年的不斷更新改造，未來(lái)5年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，將在20102%的增長(zhǎng)。②由于從2011年到2015年每年追加的投資進(jìn)行設(shè)備改造，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)能力狀況，從未來(lái)61%的水平上。605.2＋560＋517.33＋478.27＋442.23＝2603.03（萬(wàn)元6＝7992.92×0.6209＝4962.8（萬(wàn)元＝2603.03＋4962.8＝7565.83（萬(wàn)元7－15444442222211111用00000（額（＋）利息（一）00000營(yíng)運(yùn)支00001111折現(xiàn)系數(shù)（890.38＋834.18＋758.37＋689.43＋626.74＝3799.1（萬(wàn)元53655.89（萬(wàn)元5＝3655.89×0.6209＝2269.94（萬(wàn)元資產(chǎn)組的使用價(jià)值＝3799.1＋2269.94＝6069.04（萬(wàn)元7565.83萬(wàn)元（8123—7565.83）第四節(jié)服務(wù)于企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟馁Y產(chǎn)評(píng)一、企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偢牛ㄒ唬ǘ┒⑵髽I(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)（一）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象（特別注意區(qū)別（二）合并中取得的被方的無(wú)形資產(chǎn)或或有負(fù)識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)的依①向管理層了解被收購(gòu)公司是否存在源自合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的無(wú)形資產(chǎn)如果合同或協(xié)議含有限制特定資產(chǎn)從被收購(gòu)方分離的條款（如限制轉(zhuǎn)讓與簽訂的合約），資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予、租賃或者交換，這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)仍然滿足可分離的確則，該等資產(chǎn)不滿足可分離的確認(rèn)條件。例如，受到協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其可分離的條件。下列無(wú)形資產(chǎn)因上述可辨認(rèn)的判斷條件，在實(shí)務(wù)操作中，一般可辨認(rèn)無(wú)例如：消費(fèi)者基礎(chǔ)、客戶服務(wù)能力、地域優(yōu)勢(shì)、經(jīng)過(guò)特別訓(xùn)練的員工等與或有事項(xiàng)相關(guān)的義務(wù)同時(shí)滿足下列條件，應(yīng)確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債①在收購(gòu)日是否存在未決③被收購(gòu)公司是否有為其他公司或個(gè)人進(jìn)行擔(dān)保⑥了解對(duì)被收購(gòu)公司進(jìn)行的相關(guān)盡職的結(jié)果產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決、重組義務(wù)等1·單選題】（2009）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象不包括（）『正確答案』三、評(píng)估方法的確（一）貨幣日被方的賬面余額確22以按照一定的估值技術(shù)（如重置成本法等按日市場(chǎng)價(jià)格確定公允價(jià)允價(jià)值的市場(chǎng)公允價(jià)值在日能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債。此項(xiàng)負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照（二）按日的市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)法法（三）確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的金額不應(yīng)折現(xiàn)（四）收購(gòu)方對(duì)收購(gòu)對(duì)價(jià)的判斷導(dǎo)致收購(gòu)對(duì)價(jià)過(guò)高（五）四、企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估案例分100%的權(quán)益，收購(gòu)對(duì)價(jià)為人725%7—4左表所示（單位：百萬(wàn)元）。評(píng)估師在完成四個(gè)階段評(píng)估工作以后，將得到被收購(gòu)公司進(jìn)行7—4收購(gòu)企業(yè)歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及與收購(gòu)相關(guān)的盡職報(bào)告等；確定合并成本。本案例中，合并成本為7億元，假設(shè)沒有其他交易費(fèi)用。第二階段無(wú)形資產(chǎn)和或有負(fù)債的識(shí)別階段主要取決于客戶對(duì)公司馳名商標(biāo)的認(rèn)可度，以及公司在各地建立的比較穩(wěn)定的客戶關(guān)系。因資產(chǎn)）18本案例中，評(píng)估專業(yè)人員計(jì)算了以各項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值為權(quán)重計(jì)算的平均資本回報(bào)16%，商譽(yù)回報(bào)率為25%），該數(shù)據(jù)與企業(yè)的平均資本成本（WACC）13%基本接近，因此，評(píng)估7—5第五節(jié)服務(wù)于金融工具計(jì)量的資產(chǎn)評(píng)估一、金融工具及其（一）金融工具又稱交易工具，是證明債權(quán)關(guān)系并據(jù)以進(jìn)行貨幣交易的合法憑證，是貨幣資（二）除①持有至到期投資（債券投資）以及②和③應(yīng)收款項(xiàng)、④在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)且其公二、金融工具計(jì)量評(píng)估中評(píng)估對(duì)象的確金融工具可以分為基礎(chǔ)金融工具和衍生金融工具（一）（二）①其價(jià)值隨著指數(shù)或其他類似變量的變動(dòng)而變動(dòng)，變量為非金融變量的，該變量與合同的任一方不存在特定關(guān)系。期結(jié)算”不能理解為只在未來(lái)某一日期進(jìn)行一次結(jié)算。另外，有些可能由于是價(jià)外而到期不行權(quán)，也是在未來(lái)日期結(jié)算的式。衍生工具與非金融項(xiàng)目的合（1）非金融項(xiàng)目的合同，根據(jù)企業(yè)預(yù)期、出售或使用要求，以獲取或交付非金融項(xiàng)（2）可以通過(guò)現(xiàn)金或其他金融工具凈額結(jié)算或通過(guò)交換金融工具結(jié)算中的非金融項(xiàng)目可以方便地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金衍生工具進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。遠(yuǎn)期合同、合同、互換和，以及具有遠(yuǎn)期合同、合同、互換和中一種或一種三、主要金融工具的評(píng)估方（一）（二）評(píng)估師可以根據(jù)實(shí)際情況分別采用收益法、市場(chǎng)法和成本法對(duì)權(quán)益工具的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（三）通的債券。可轉(zhuǎn)債兼有債券和的性質(zhì)，相當(dāng)于這樣一種投資組合：投資者持有一張與可轉(zhuǎn)債相同利率的普通債券，一張數(shù)量為轉(zhuǎn)換比例、行使價(jià)為初始轉(zhuǎn)股價(jià)格的美式買權(quán)，一張美式賣權(quán)，同時(shí)向人無(wú)條件出售了一張美式買權(quán)。常用的模型為B-S定價(jià)模型和二叉樹定價(jià)模型由于美式的行權(quán)時(shí)間的不確定性，因此本案例應(yīng)采用二叉樹定價(jià)模型進(jìn)行公允價(jià)值的（四）Lattice（1）合同分①看漲和看跌看漲的持有者在某一確定的時(shí)間以某一確定的價(jià)格標(biāo)的資產(chǎn)?？吹某钟姓咴谀骋淮_定時(shí)間以某一確定的價(jià)格出售標(biāo)的資產(chǎn)。②美式和歐式美式可在有效期內(nèi)任何時(shí)候執(zhí)行，而歐式只能在到期日?qǐng)?zhí)行需要注意的是，雖然賦予其持有者到期行使權(quán)利的選擇權(quán)，但持有者不一定必須行使該權(quán)目前廣泛采用的評(píng)估方法有布萊克一斯科爾斯模型和Lattice模型常見評(píng)估：?jiǎn)T工持股計(jì)職工激勵(lì)計(jì)劃，也稱員工持股計(jì)劃，其確認(rèn)和計(jì)量適用于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)——股份支付》（以下簡(jiǎn)稱支付準(zhǔn)則），在授予日及之后的每個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表日以員工持股計(jì)劃的公允價(jià)②員工持股計(jì)劃的特點(diǎn)