物業(yè)管理糾紛

浦物管1002陳衛(wèi)衛(wèi)物業(yè)管理糾紛物業(yè)糾紛矛盾逐步凸顯近年來物業(yè)服務(wù)在我國發(fā)展勢頭迅猛成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域糾紛亦日趨增多既有物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不專業(yè)、不到位的問題也有業(yè)主認識上存在誤區(qū)產(chǎn)生的問題。如何妥善化解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾關(guān)系到房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)能否健康有序的發(fā)展更與人們對高品質(zhì)和諧生活的追求息息相關(guān)。物業(yè)糾紛產(chǎn)生原因探究一是缺乏真實的宣傳和有效的溝通二是物業(yè)公司服務(wù)意識差,無視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，處理問題簡單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。三是思想觀念錯位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過協(xié)商解決問題。四是業(yè)主群體的分散性和個別性與物業(yè)服務(wù)的整體性和公共性，加大了業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的難度。五是多數(shù)業(yè)主自治水平較低，缺乏公共責(zé)任意識，對自己的權(quán)利缺乏正確的認識，也不知道如何正確地行使權(quán)利。六是政府部門介入不足，對物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)不夠，沒有及時消除糾紛隱患。物業(yè)收費糾紛解析相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費3611.6元，并承擔(dān)訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費。

法院判決：市法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業(yè)管理費的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費3611.6元。根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負有交納物業(yè)費的義務(wù)。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機關(guān)進行處理，不能據(jù)此認定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。風(fēng)險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

業(yè)主可以“服務(wù)差”為由拒交物業(yè)費嗎？2005年，個體戶邱先生在龍巖中山路商業(yè)城租賃了一個商場用于經(jīng)營娛樂城，面積940.87平方米，按每月每平方米1元的價格計算，他每月應(yīng)交物業(yè)管理費940.87元。但2006年7月起他開始拖欠物業(yè)費，理由是營業(yè)場所出現(xiàn)消防自動噴淋系統(tǒng)和遠程自動報警系統(tǒng)無法正常運行及歇業(yè)后多處出現(xiàn)不明噪聲情況，邱先生要求管理商業(yè)城的物業(yè)公司解決，但物業(yè)公司未給解決，導(dǎo)致其被有關(guān)部門處罰。他認為物業(yè)公司未盡合同義務(wù)，因此有理由不交納物業(yè)費。物業(yè)公司多次催繳無果后，2007年11月將邱先生告上法庭。法院認為，邱先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理的內(nèi)容為“房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、共用照明、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)?！倍裣壬鸂I業(yè)場所內(nèi)的消防設(shè)施并非屬所有業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備，不在物業(yè)管理范圍，因此邱先生不能以此為由拒交物業(yè)費，應(yīng)支付拖欠物業(yè)公司2006年7月至2007年10月的物業(yè)管理費14113.05元。。按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項基本合同義務(wù)，但實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔(dān)延期交費的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費的訴訟請求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。小區(qū)公位被私用時物業(yè)能否告違約業(yè)主？邱先生在康樂小區(qū)購買了一套商品房，2008年10月他在該商品房屋頂上違章搭蓋了一間100多平方米的房間，嚴重影響了小區(qū)的安全和整體形象，其行為遭到了其他業(yè)主的強烈反對。小區(qū)物業(yè)公司多次制止邱先生違章搭建，但對方均置之不理。市城建監(jiān)察支隊也向其發(fā)出停止違章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物業(yè)公司遂向法院起訴。法院認為，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的違章搭建行為，其職責(zé)和義務(wù)是進行勸阻、制止，法律和業(yè)主大會并沒有授權(quán)其可直接提起民事訴訟，按照物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《小區(qū)業(yè)主臨時公約》，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由業(yè)主承受，物業(yè)公司并非該臨時公約的權(quán)利義務(wù)相對人，也不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體。因此，當(dāng)有業(yè)主未遵守公約承諾時，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會提起民事訴訟，物業(yè)公司無權(quán)以合同相對人的身份起訴要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。“近水樓臺先得月”。住在頂層或靠近其他公共空地的業(yè)主，很容易往公共空間打“小九九”，改造公共用地并占為己有，不僅影響了小區(qū)的整體景觀形象，也侵害了其他業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司對這種行為應(yīng)及時進行制止，制止無效情況下應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)報告房屋行政管理部門，也可建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會提起民事訴訟進行維權(quán)。小區(qū)內(nèi)因共用場地的使用而引發(fā)的法律糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！段飿I(yè)管理條例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

《物業(yè)管理條例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！段飿I(yè)管理條例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元《民法通則》第71條財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。小區(qū)內(nèi)車輛丟失物業(yè)要不要賠償？2009年3月3日晚，居住在城市中心花園的藍先生將一輛本鈴助力車停放在樓下電梯口旁，不料被小偷盜走。藍先生認為，管理該小區(qū)的物業(yè)公司每月向他收取車庫費15元，雙方之間已經(jīng)形成了車輛保管合同關(guān)系，現(xiàn)在車輛停放在小區(qū)內(nèi)被盜，是物業(yè)未盡到保管義務(wù)，因此要求物業(yè)公司賠償其車輛被盜損失2900元。物業(yè)公司辯稱，雙方之間沒有簽訂該車的保管合同，不存在保管關(guān)系，無需賠償。法院審理認為，原告所交的2008年1-6月的車庫費90元不是車輛保管費，而是車庫的物業(yè)管理服務(wù)費，且從2008年7月1日起，原告并未向被告交車庫費。根據(jù)合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”的規(guī)定，原告并沒有將助力車交付給被告保管，未支付車輛保管費給被告，原、被告雙方并未建立車輛保管合同法律關(guān)系，故不支持原告的訴訟請求。很多業(yè)主對保管合同存在一個認識上的誤區(qū)，認為只要交了停車費，保管合同就成立了。其實停車費是物業(yè)公司代理全體業(yè)主把小區(qū)內(nèi)閑置車輛泊位的使用權(quán)提供給車主而收取的場地使用費。保管合同是以標(biāo)的物移交給保管人為成立要件，也就是說，車輛寄存人必須將能夠控制車輛轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，才能完成對保管車輛的交付，保管合同才能成立。業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意《物權(quán)法》第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)