龍湖地產(chǎn)競爭優(yōu)勢專題研究報告

2023/2/41北京2009年8月最佳實踐：龍湖地產(chǎn)競爭優(yōu)勢研究卓有識度圓融會通2023/2/42競爭優(yōu)勢：龍湖的總結(jié)1、清晰的發(fā)展戰(zhàn)略在發(fā)展過程中，公司一直堅持“區(qū)域聚焦”和“多業(yè)態(tài)開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略。2008年1月至9月，龍湖住宅銷售收入在重慶市排名第一、成都市和北京市均排名第三。根據(jù)未來發(fā)展規(guī)劃，公司將繼續(xù)實施“區(qū)域聚焦”和“多業(yè)態(tài)開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，并向“成為中國最受尊重和信賴的領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)”的目標(biāo)不斷邁近。2、健全的運營管理體系運營管理體系是龍湖成功的支撐系統(tǒng)。在項目運營過程中，項目團(tuán)隊可以借助公司設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)化工具、流程、模版進(jìn)行快速的運營決策和操作，以實現(xiàn)項目規(guī)模化發(fā)展。3、引領(lǐng)市場的產(chǎn)品研發(fā)能力龍湖開發(fā)的每個項目都有其獨特的設(shè)計構(gòu)思和產(chǎn)品設(shè)計，公司堅持長期與國際設(shè)計大師合作，力求體現(xiàn)人性化、藝術(shù)化的規(guī)劃設(shè)計。公司的多項住宅設(shè)計產(chǎn)品榮獲國內(nèi)外設(shè)計大獎。4、一流的物業(yè)管理物業(yè)管理是龍湖業(yè)務(wù)發(fā)展的一項重要內(nèi)容，公司已建立了獨具特色的物業(yè)服務(wù)模式和業(yè)務(wù)能力，并贏得市場和客戶的廣泛認(rèn)可，形成了巨大的品牌價值。2006年龍湖獲中國物業(yè)管理嘉年華金榜“年度業(yè)主最滿意企業(yè)”榮譽稱號，2007年旗下物業(yè)水晶酈城獲國家建設(shè)部授予的“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號。2023/2/43龍湖的優(yōu)勢：目錄發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理12342023/2/44發(fā)展戰(zhàn)略：總體戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理1995年總體戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)在95年成立之初，確立5年后（2000年）成為重慶最好的房地產(chǎn)企業(yè)之一，10年后（2005年）成為全國最好的企業(yè)之一的發(fā)展目標(biāo)。核心發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展。戰(zhàn)略擴(kuò)張路徑：先產(chǎn)品擴(kuò)張，后區(qū)域擴(kuò)張。以香港新鴻基的發(fā)展模式作為標(biāo)桿,重視區(qū)域聚焦及高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。2023/2/45發(fā)展戰(zhàn)略：總體戰(zhàn)略（續(xù)）發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2009年總體戰(zhàn)略在未來5-10年成為中國最受尊敬和信賴的領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)并將繼續(xù)專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并透過“融入城市、引領(lǐng)生活、創(chuàng)造機(jī)會”三大戰(zhàn)略主線達(dá)到愿景目標(biāo)。1、融入城市繼續(xù)推行“多業(yè)態(tài)、區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略。在每一個進(jìn)入的城市進(jìn)行多業(yè)態(tài)、多項目布局并快速開發(fā)與銷售，力爭用較短的時間實現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌龅念I(lǐng)先地位，并在此基礎(chǔ)上有計劃、有步驟地逐步推進(jìn)新區(qū)域發(fā)展。運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險，并在少于同業(yè)城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模，達(dá)致最佳的資源使用效率。2、引領(lǐng)生活切實關(guān)注客戶需求，運用全球優(yōu)質(zhì)資源和前瞻性理念不斷提升樓宇及服務(wù)品質(zhì)，引領(lǐng)市場潮流。將人文關(guān)懷和品質(zhì)追求貫穿于規(guī)劃設(shè)計、建造管理、營銷銷售與售后服務(wù)的全過程，致力于為客戶提供最佳體驗，在市場建立良好商譽，提升和保持高推薦和重復(fù)購買率。通過高品質(zhì)多元化產(chǎn)品開發(fā)實現(xiàn)客戶終身鎖定。圍繞商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價值。3、創(chuàng)造機(jī)會堅持以“志存高遠(yuǎn)、堅韌踏實”的核心價值觀凝聚精英人才，為其提供寬廣的個人發(fā)展平臺及不斷成長的個人發(fā)展通道。通過提供具有行業(yè)競爭力的薪酬和完善的個人發(fā)展計劃吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀高級人才，并不斷發(fā)展和完善有助于培養(yǎng)該等素質(zhì)的企業(yè)文化及培訓(xùn)計劃。2023/2/46發(fā)展戰(zhàn)略：核心發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略：在同等規(guī)模下,比競爭對手進(jìn)入的城市少;追求在進(jìn)入城市中的領(lǐng)先地位及市場份額;而產(chǎn)品集中于中高端市場,尋求多業(yè)態(tài)的發(fā)展。多元本地異地區(qū)域聚焦戰(zhàn)略產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略

在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性高層公寓花園洋房別墅購物中心

提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)

融入城市，在同一區(qū)域內(nèi)運用系統(tǒng)的優(yōu)勢提供多元化的產(chǎn)品單一2023/2/47發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)品選擇發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理龍湖產(chǎn)品覆蓋獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、酒店、商務(wù)公寓、購物中心、寫字樓等形態(tài)，覆蓋了從多層住宅到高層住宅、從聯(lián)排別墅到獨立別墅、從大型購物中心到生活中心、從商務(wù)寫字樓到高檔酒店。主要代表性產(chǎn)品龍湖南苑重慶高檔綜合住宅小區(qū)標(biāo)本龍湖香樟林都市頂級別墅區(qū)龍湖北城天街重慶目前最大的shoppingmall龍湖楓香庭都市景觀華府龍湖北岸星座北部新城的地標(biāo)建筑龍湖水晶酈城重慶首家高層低密度住宅龍湖藍(lán)湖郡1600畝湖濱純別墅社區(qū)龍湖紫都城節(jié)能住宅小區(qū)2023/2/48發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)品選擇（續(xù)1）發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理龍湖在重慶產(chǎn)品發(fā)展階段及特征：階段創(chuàng)業(yè)期發(fā)展期創(chuàng)新期升級期擴(kuò)張期時間1997-19992000-20022003-20042005-20062007-區(qū)域特征蓄勢九龍湖走出九龍湖多區(qū)域發(fā)展發(fā)展濱江區(qū)域走進(jìn)南岸代表作龍湖花園香樟林、北城天街、楓香庭水晶酈城、藍(lán)湖郡觀山水江與城、西城天街、大學(xué)城項目產(chǎn)品特征高檔綜合住宅小區(qū)，第一代花園洋房別墅、商業(yè)、高層多業(yè)態(tài)并聯(lián)高層低密度、湖濱純別墅社區(qū)濱江高層豪宅第二代花園洋房、綜合體商業(yè)、中國大院別墅簡評奠定了龍湖的地產(chǎn)和物管雙品牌，為龍湖的后續(xù)發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。豐富產(chǎn)品線，多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)開發(fā)，帶動了九龍湖區(qū)域的發(fā)展。產(chǎn)品的創(chuàng)新，樹立了龍湖高端產(chǎn)品的形象，奠定了龍湖的品牌地位。產(chǎn)品的升級，一步占領(lǐng)高端市場。挑戰(zhàn)自我，進(jìn)一步拔高龍湖形象。2023/2/49發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)品選擇（續(xù)2）發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理產(chǎn)品特點：精細(xì)化運作：標(biāo)準(zhǔn)化模塊，個性化拼湊，

龍湖經(jīng)歷了單業(yè)態(tài)單項目的串聯(lián)、單業(yè)態(tài)多項目的并聯(lián)、多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)的發(fā)展階段。精細(xì)化運作，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)

2005年被《新周刊》評為重慶十大名片之一。連續(xù)八年摘冠重慶“十佳住宅小區(qū)”第一名。

2003年獲得“全國住宅滿意度調(diào)查”第一。產(chǎn)品品牌形象一致

命名方式：主品牌+子品牌（公司名稱+項目名稱）

08年3月，“龍湖”被工商總局認(rèn)定為“馳名商標(biāo)”，重慶首家房地產(chǎn)“馳名商標(biāo)”。從1997年“龍湖花園”起使用“龍湖”商標(biāo)，2001年10月注冊。

2003年，“龍湖”被認(rèn)定為“重慶市著名商標(biāo)”，2007年重慶復(fù)審認(rèn)定。

2023/2/410發(fā)展戰(zhàn)略：客戶選擇發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理集中于中高端市場：項目編號產(chǎn)品目標(biāo)客戶地理位置滟瀾山TOP2獨棟、聯(lián)排再改客戶豪宅客戶位于順義溫榆河畔中央別墅區(qū)，發(fā)展較早，最為成熟，是外籍高端人士首選聚居地。香醍漫步T2聯(lián)排、洋房位于中央別墅區(qū)東北方向，潮白河畔，交通便捷、自然環(huán)境好花盛香醍C疊拼、洋房臨近東五環(huán)，京沈高速路旁例：北京龍湖住宅產(chǎn)品2023/2/411發(fā)展戰(zhàn)略：客戶選擇（續(xù)1）發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理集中把握高端客戶的關(guān)注重點，滿足其需求：2023/2/412發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域選擇發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理立足重慶，布局全國：截至2009年，龍湖地產(chǎn)下設(shè)重慶、成都、京津、上海和西安五個地區(qū)公司。2023/2/413發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域選擇（續(xù)1）發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模：區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局在每一個進(jìn)入的城市成為NO.1或NO.2適時發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長2023/2/414運營管理體系：管理架構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2023/2/415運營管理體系：PMO發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理(ProjectManagementOffice)地區(qū)公司項目運營決策機(jī)構(gòu)。PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng)PMO其他成員之間不能達(dá)成共識、不能實現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配置時，由PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定。PMO召集人：是地區(qū)公司項目管理的總牽頭人，也是PMO會議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項目計劃運營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的PMO系統(tǒng)和知識管理體系中。PMO的運作形式：主要是由各種PMO會議組成。2023/2/416運營管理體系：七大體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2023/2/417運營管理體系：階段性成果管理體系2023/2/418運營管理體系：階段性成果管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理階段性成果管理的意義：2023/2/419運營管理體系：階段性成果管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理例：項目定位報告提交標(biāo)準(zhǔn)2023/2/420運營管理體系：階段性成果管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理階段性成果管理流程：2023/2/421運營管理體系：運營決策體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理1、PMO架構(gòu)：2023/2/422運營管理體系：運營決策體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2、地區(qū)公司會議決策體系：2023/2/423運營管理體系：運營決策體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理3、運營會議體系：2023/2/424運營管理體系：運營決策體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理4、非運營會議體系：2023/2/425運營管理體系：運營決策體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理5、兩個重要的運營決策會議：2023/2/426運營管理體系：運營決策體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理6、如何進(jìn)行決策？2023/2/427運營管理體系：進(jìn)度計劃管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理1、計劃體系編號分級相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃集團(tuán)層面能各項目的管控計劃，每個項目共有17個關(guān)鍵節(jié)點2項目一級計劃地區(qū)公司層面對各項目的管控計劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板3項目二級計劃一級計劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項目計劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團(tuán)備案

4項目三級計劃二級計劃分解到個人或小組所負(fù)責(zé)的項目計劃，不定義統(tǒng)一模板

2023/2/428運營管理體系：進(jìn)度計劃管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2、17個關(guān)鍵節(jié)點：編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部10交房營銷部2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部11交房完成95%營銷部3完成方案設(shè)計研發(fā)部12售樓處、樣板房開放營銷部4完成初步設(shè)計研發(fā)部13取得預(yù)售許可證營銷部5完成施工圖設(shè)計研發(fā)部14開盤營銷部6取得施工許可證工程部15完成40%銷售營銷部7項目開工工程部16完成70%銷售營銷部8景觀施工進(jìn)場工程部17完成95%銷售營銷部9竣工備案工程部如項目分期,則上述關(guān)鍵節(jié)點相應(yīng)分解到各期根據(jù)項目具體情況，集團(tuán)可在與區(qū)域公司協(xié)商一致的基礎(chǔ)上增加部分關(guān)鍵節(jié)點2023/2/429運營管理體系：進(jìn)度計劃管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理3、項目進(jìn)度計劃編制流程2023/2/430運營管理體系：進(jìn)度計劃管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理4、進(jìn)度計劃管理時間節(jié)點地區(qū)公司在每月第1個工作日之前，以PMO月度運營會的方式，完成項目一二級計劃執(zhí)行情況的總結(jié)和計劃調(diào)整；地區(qū)公司計劃運營專員，在每月第3個工作日之前，將上月項目集團(tuán)關(guān)鍵點計劃完成情況及本月項目關(guān)鍵點計劃，上報集團(tuán)運營中心；集團(tuán)公司計劃運營專員，在每月第7個工作日之前，將集團(tuán)內(nèi)項目關(guān)鍵節(jié)點完成情況，以集團(tuán)運營簡報的方式，在集團(tuán)公告；地區(qū)公司計劃運營專員，應(yīng)在每月第7個工作日之前，完成項目集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃完成情況的記錄和調(diào)整后計劃的更新。2023/2/431運營管理體系：進(jìn)度計劃管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理5、進(jìn)度計劃管理系統(tǒng)架構(gòu)2023/2/432運營管理體系：成本管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理1、分階段成果管理體系2023/2/433運營管理體系：成本管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2、成本管理系統(tǒng)2023/2/434運營管理體系：預(yù)算管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2023/2/435運營管理體系：知識管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理目的：運用集體智慧提升企業(yè)運營與管理的應(yīng)變和創(chuàng)新能力，為企業(yè)實現(xiàn)顯性知識和隱性知識共享提供的新途徑定義：本管理制度所界定的知識是指公司的制度、流程、指引、模版以及具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的小技巧。其中指引是指為達(dá)到某類工作目標(biāo)的操作參考、包括原則、重要提示、案例、關(guān)鍵細(xì)節(jié)、工程大樣等。2023/2/436運營管理體系：知識管理體系發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理操作辦法：每半年集團(tuán)分員工和組織兩個維度進(jìn)行知識管理積分排名，并授予排名領(lǐng)先者知識管理獎與獎金員工排行榜：按員工個人知識積分帳戶中知識管理積分高低進(jìn)行排名全集團(tuán)知識圣手排行榜：全集團(tuán)個人知識管理積分排名全20名全集團(tuán)職能系統(tǒng)知識高手排行榜：全集團(tuán)各職能系統(tǒng)個人知識管理積分排名前10名地區(qū)公司知識高手排行榜：地區(qū)公司個人知識管理積分排名全10名地區(qū)公司知識職能手排行榜：地區(qū)公司職能部門個人知識管理積分排名前3-5名組織排行榜：組織知識管理排名采用組織內(nèi)所有員工知識積分和排序與集團(tuán)評議相結(jié)合方式評定，兩部分結(jié)果的權(quán)重各占50%地區(qū)公司知識管理擂臺：地區(qū)公司排名全集團(tuán)職能系統(tǒng)知識管理競技場：各地區(qū)公司職能系統(tǒng)排名2023/2/437產(chǎn)品研發(fā)能力發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理

龍湖開發(fā)的每個項目都有其獨特的設(shè)計構(gòu)思和產(chǎn)品設(shè)計，公司堅持長期與國際設(shè)計大師合作，力求體現(xiàn)人性化、藝術(shù)化的規(guī)劃設(shè)計。公司的多項住宅設(shè)計產(chǎn)品榮獲國內(nèi)外設(shè)計大獎。2007年龍湖水晶酈城榮獲“2007年度中國建筑工程魯班獎”

2008年龍湖水晶酈城、北城天街在首屆“廣廈獎”評選中獲獎，龍湖成為唯一在住宅類和商業(yè)類產(chǎn)品評選中雙雙獲獎的企業(yè)。

2008年龍湖弗萊明戈（重慶）榮獲中國土木工程學(xué)會評選的“2008詹天佑優(yōu)秀住宅小區(qū)項目金獎

2009年成都龍湖·晶藍(lán)半島被中國土木工程學(xué)會評選為“2009中國土木工程詹天佑獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”1、設(shè)計獎項：2023/2/438產(chǎn)品研發(fā)能力發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2、設(shè)計細(xì)節(jié)：2023/2/439產(chǎn)品研發(fā)能力發(fā)展戰(zhàn)略運營管理體系產(chǎn)品研發(fā)能力物業(yè)管理2、設(shè)計細(xì)節(jié)：滟瀾山精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！花盛香醍花盛香