用地項目策劃可行性研究報告

漣源華鑫商住綜合用地工程可行性爭論報告工程名稱

第一章 總論一 背景工程開發(fā)背景4044平坦，地形較為規(guī)章，臨街面長。工程地塊為典型的都市二級綜合用地，土地性質屬商住綜合用地，經(jīng)原土70在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資工程，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)待?？尚行誀幷搱蟾婢幹颇康睦淼脑u估。對工程可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對工程的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。對工程開發(fā)進展投資分析和風險分析。對工程決策及事實上施提出優(yōu)化建議?？尚行誀幷搱蟾婢幹埔罁?jù)國家建設部及湖南省公布的與房地產相關法律與政策；《中華人民共和國都市規(guī)劃法》《中華人民共和國都市房地產治理法》婁底、漣源房地產相關法律政策與文件；漣源市的招商引資政策；本工程的具體規(guī)劃操縱原則；現(xiàn)場勘察和漣源市房地產市場綜合調研所得資料；漣源市當前的建安本錢、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；置嘉地產參謀機構所積存的專業(yè)市場工程操盤閱歷價值二 工程概況地塊位置800食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：地塊規(guī)模與開發(fā)目標3.6338981.87000-78002500地塊周邊環(huán)境與配套設施800-1000臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類不不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設施：☆ 電力、電訊：接入本工程☆給排水：管道鋪設到位☆大型汽車站：臨人民路公交車站☆800☆購物場所：300☆消遣場所：300☆醫(yī)療衛(wèi)生：工程西側為煤炭總醫(yī)院，往北500☆ 500☆金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳工程性質與要緊特點本工程為商住綜合工程，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的進展模式。工程要緊特點有：工程地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產工程的開發(fā)，但工程地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進展強勢引導。土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。地塊無明顯凹凸落差，地形較為規(guī)章，有利于工程開發(fā)。工程周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不抱負，大量中低檔次的臨街商業(yè)阻礙了工程地塊的商業(yè)價值，增加了工程開發(fā)難度。工程為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產開發(fā)工程，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。工程地塊價值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為根底，漸漸向廣場、政府靠攏的市場進展結果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單位、金融機構，也擁有大型的品牌連鎖零售一佳超市、通程電器，12023平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場之勢。業(yè)價值。本工程勢必首當其沖，受到光明山商圈的阻礙。因此，經(jīng)濟進展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈進展為本工程進展至少供給了三大市場時機，使工程地塊進展前景看好，如能順當實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的進展勢頭，完全轉變目前本工程地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的進展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成工程地塊價值的要緊特點有：應漣源房地產市場“單個工程總量應有所操縱”的特征。導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結合，并在建筑外觀上創(chuàng)。好的結合，以爭取更為優(yōu)越的工程進展環(huán)境，組合更強勢的工程進展團隊。2023、2023者能在本工程以后升值空間中獲利。充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。已進展的調查爭論工程及成果置嘉地產參謀機構于202311340320調查爭論工程及成果如下：目前漣源市商品房供給量體量較大，短期內住宅物業(yè)進展空間相對較小。2-5面積總和已超過14萬平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬平米。因此，以后1-2年內，漣源市住宅物格仍成為購房者考慮的首要因素。大局部購房者在近期內仍偏向于地理位置抱負，交通便利、價格更具競爭力的住宅。商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和準確的市場定位成商業(yè)工程操盤的重中之重。通過“五江購物中心”和“金地帶●時尚廣場”兩個商業(yè)工程的推廣銷售，市民對商鋪投資概念17.5%的被訪者正在考慮購置。其他客戶均為視工程狀況而定，尚需大力引導。家居建材行業(yè)競爭劇烈，期盼有效地進展市場整合。僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況中意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的期望被轉變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的消滅。撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進展引導。能進展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另依照調查，當前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要到達本工程所預期的價格〔租金〕需要花費較大的精力和物力進展引導。以強勢廣告推廣政策掩蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以工程營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進展工程的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。本工程地段價格被大局部被訪者所看好，投資價值被市民所認同。近50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的進展前景，54%的市民對芙蓉廣場地塊或缺的根底條件。2023年度漣源房地產市場的熱點工程，因本工程地域特點及主題行業(yè)的特地性，勢必在漣源營造空前的銷售推采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本工程在后期