前期物業(yè)教程文件

第三章

前期(qiánqī)物業(yè)管理ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement上海城市管理職業(yè)(zhíyè)技術(shù)學院第一頁，共15頁。第一節(jié)建設(shè)單位(dānwèi)必須做的工作一、提出劃分(huàfēn)物業(yè)管理區(qū)域的要求二、制定業(yè)主臨時公約(gōngyuē)及房屋使用說明書三、選聘物業(yè)管理企業(yè)四、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同五、配置物業(yè)管理用房第二頁，共15頁。承諾書

本人（單位）已詳細閱讀并理解建設(shè)單位制定的《業(yè)主臨時公約》，同意遵守本公約內(nèi)的一切條款，如有違約，愿承擔(chéngdān)相應(yīng)違約責任。特簽署本承諾書

購房人簽章年月日第三頁，共15頁?！斗课菔褂?shǐyòng)說明書》基本內(nèi)容：1.開發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位名稱；2.建筑結(jié)構(gòu)類型，承重墻體平面布置說明；

3.自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通風等設(shè)施容量、配置、管線走向的說明；4.有關(guān)設(shè)施安裝(ānzhuāng)預(yù)留位置的說明，安裝(ānzhuāng)的注意事項；5.門、窗類型，使用注意事項；6.配電負荷說明；7.裝飾裝修注意事項；8.房屋公用面積使用規(guī)定說明；9.房屋外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明；

10.小區(qū)公用設(shè)施使用、維護等說明。第四頁，共15頁。四、簽訂(qiāndìng)前期物業(yè)服務(wù)合同(一)、前期(qiánqī)物業(yè)服務(wù)合同訂立的原則(二)、前期物業(yè)(wùyè)服務(wù)合同的性質(zhì)(三)、前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容第五頁，共15頁。第二節(jié)受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須(bìxū)做的工作一、組建(zǔjiàn)項目物業(yè)管理處（部）(一)小區(qū)經(jīng)理必備知識(zhīshi)和能力(二)小區(qū)經(jīng)理、管理員應(yīng)取得崗位資質(zhì)第六頁，共15頁。1.小區(qū)經(jīng)理必備(bìbèi)知識（1）了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等基本知識；（2）熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定(guīdìng)，收費定價規(guī)定(guīdìng)等；（3）掌握房屋完損等級標準、質(zhì)量檢測方法和安全管理的基本知識；（4）掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標準、修繕標準和管理標準；（5）掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護）的基本知識；（6）掌握有關(guān)計算機應(yīng)用知識。第七頁，共15頁。2.小區(qū)經(jīng)理(jīnglǐ)必備能力（1）具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規(guī)章制度的能力；（2）具有制定工作計劃，并組織實施的能力；（3）具有及時處理房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶救排險(páixiǎn)和火警救護等突發(fā)事件能力；（4）具有宣傳教育、組織各類物業(yè)管理活動及處理一般矛盾的能力；（5）具有處理物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；（6）具有熟練應(yīng)用計算機進行管理的能力。第八頁，共15頁。二、制定(zhìdìng)落實物業(yè)管理方案（一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況(qíngkuàng)，人員組成及人員情況(qíngkuàng)；（二）物業(yè)管理服務(wù)(fúwù)的理念（三）物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（四）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量第九頁，共15頁。三、制定企業(yè)(qǐyè)內(nèi)部管理制度（一）目標責任(zérèn)制度1.含義(hányì)所謂目標責任，就是物業(yè)管理企業(yè)管理層、管理服務(wù)層等共同制定經(jīng)營管理服務(wù)目標，使人人從中受到激勵，使企業(yè)成員通過自我控制，獨立自主地為完成企業(yè)目標承擔自己相應(yīng)責任。2.內(nèi)容（1）經(jīng)營規(guī)模目標（2）經(jīng)營效益目標（3）規(guī)模、效益總目標自上而下向各部門、管理處等層層展開第十頁，共15頁。（二）崗位責任制度(zhìdù)1.含義(hányì)所謂崗位責任，是指物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營管理服務(wù)(fúwù)需要制定明確的設(shè)置崗位，由崗位設(shè)定人員，人員工作責任內(nèi)容，及其相應(yīng)的利益和必須承擔的責任等的制度。2.制定的原則（1）目標和要求是一致的（2）結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)本身的經(jīng)營方向、經(jīng)營要求制定（3）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場地的具體情況來制定3.類別（1）管理處經(jīng)理（主任）崗位責任制度（2）管理員、管理服務(wù)人員崗位責任制度第十一頁，共15頁。（三）財務(wù)管理制度(zhìdù)1.財務(wù)部門的設(shè)立，人員編制，人員崗位職責2.企業(yè)內(nèi)部各項成本、費用收支審核規(guī)定3.物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算規(guī)定4.財務(wù)分析有關(guān)規(guī)定5.物業(yè)服務(wù)收費(shōufèi)采用酬金制形式的

第十二頁，共15頁。第三節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)的主要(zhǔyào)內(nèi)容一、做好物業(yè)查驗(cháyàn)工作（一）承接查驗的性質(zhì)(xìngzhì)和依據(jù)（二）物業(yè)承接驗收標準（三）承接驗收的程序（四）承接驗收的意義（五）、承接查驗中發(fā)生問題處理方式第十三頁，共15頁。二、樓宇入伙(rùhuǒ)（一）樓宇入伙(rùhuǒ)的概念（二）樓宇入伙(rùhuǒ)時，物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作（三）樓宇