天津-合生京津中央別墅區(qū)高爾夫公寓戶型調(diào)整建議概述

高爾夫公寓戶型調(diào)整版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：合生創(chuàng)展天津公司壹、地塊現(xiàn)狀研判本體價值：純別墅區(qū)的稀缺公寓、共享頂級配套、獨享稀缺景觀、品質(zhì)精裝高端圈層--成熟別墅區(qū)中稀缺的精裝修小面積、低總價公寓產(chǎn)品；頂級配套--共享108億高端休閑配套；極致景觀--18洞高爾夫球場環(huán)抱；便捷省心--1500元/㎡豪華全精裝標(biāo)準(zhǔn)，拎包入住。B區(qū)A區(qū)C區(qū)指標(biāo)分析：整體占地面積A、B地塊5.2萬㎡，住宅建筑面積9.8萬㎡,另9900㎡高爾夫會所及3700㎡其他面積A地塊：占地面積3.7829萬㎡；住宅建筑面積5.6238萬㎡。C地塊：占地面積1.4469萬㎡；住宅建筑面積4.2178萬㎡。高爾夫前期銷售情況：從2010.05至今共計簽約20套高爾夫公寓，銷售狀況不佳前期銷售情況：整體處于滯銷狀態(tài)，849㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積，2梯8戶，58㎡戶型銷售情況相對較好，168㎡及141㎡面積尺度大，總價過高，存在銷售難度戶型戶型面積居室戶型配比總計套數(shù)銷售套數(shù)銷售占比A168.78三室兩廳三衛(wèi)40%108210%B141.87兩室兩廳兩衛(wèi)33%108315%C158.34一室一廳一衛(wèi)14%1081260%C255.67一室一廳一衛(wèi)13%108315%總計————100%43220100%基于面積控制及1室明衛(wèi)的設(shè)計，C1戶型銷售情況相對較好。備注：未來標(biāo)準(zhǔn)層可調(diào)空間不大B168.78㎡A141.87㎡C255.67㎡C158.34㎡客戶語錄:——“你們這兒的戶型沒有中間段的，要么就太大，要么就太小，140㎡的兩居室一般也用不上，太大了”。前期客戶情況：四大類客戶，購買關(guān)鍵驅(qū)動在于整盤配套（溫泉）、高爾夫景觀、低總價的藍(lán)印戶口客戶構(gòu)成藍(lán)印戶口（30%）高爾夫+溫泉度假客戶（35%）1、北京、天津養(yǎng)老度假客戶，看重大環(huán)境、高爾夫資源2、本地享受型度假客戶，看重大環(huán)境、高爾夫資源3、業(yè)主關(guān)系及員工關(guān)系，高爾夫球友，看重高爾夫資源、溫泉資源1、在北京工作的外地人，為孩子辦理藍(lán)印投資客戶（10%）1、寶坻地緣關(guān)聯(lián)性，看重低總價、整體配套及大學(xué)城資源，用于后期出租商務(wù)接待（20%）1、老業(yè)主再購，用于接待生意場朋友、球友、司機等2、老業(yè)主朋友看重整體價值，用于資產(chǎn)增值備注：由于交房時間影響藍(lán)印戶口的辦理、溫泉水入戶的承諾未兌現(xiàn)等問題，導(dǎo)致成交的高爾夫公寓大量退房現(xiàn)象的產(chǎn)生?，F(xiàn)狀高爾夫公寓典型客戶描摹：辦戶口客戶仍在活躍，但糾結(jié)于總房款、交房時間及藍(lán)印代辦問題

匡女士通過短信了解項目，前期丈夫回國，夫妻雙方到訪過周邊的錦繡香江項目?？赐陮Ξa(chǎn)品品質(zhì)不滿意。先生出國后讓妻子關(guān)注京津新城項目。妻子接到短信后電話咨詢。電話中透露需求兩室，未來孩子在寶坻一中上學(xué)時方便照顧。覺得1居室太小，3居室短期居住不需要，明確鎖定兩居產(chǎn)品。但咨詢完本項目2居戶型后，明確表示140㎡2居室太大，非常猶豫。

客戶關(guān)注點：距北京的距離；距寶坻一中的車行距離；戶型尺度；單總價；辦理藍(lán)印的相關(guān)政策；開發(fā)商是否幫助辦理藍(lán)印；開發(fā)商品牌；周邊配套?！拔覀儗τ谒{(lán)印戶口的政策不是很懂，最好是賣完房子，有書面的承諾，然后直接幫我們辦完藍(lán)印就行了”。匡女士，30-40歲三口之家，在北京工作多年的河北人，孩子剛上初中，愛人經(jīng)常在國外，本人在建筑公司從事財務(wù)工作

通過短信了解到本項目在北京打拼多年，居住于北京南城區(qū)，也有過多次北京置業(yè)經(jīng)歷?？粗匚飿I(yè)品質(zhì)、品牌、周邊配套及戶型設(shè)計。“還是想為孩子創(chuàng)造一個好的教育環(huán)境，一晃眼孩子就大了才開始考慮這事！”“我看過錦繡香江的房子，感覺質(zhì)量不是很好，外墻都是涂料。而且周邊的配套也不好，離寶坻城區(qū)和寶坻一中距離都還比較遠(yuǎn)?！爆F(xiàn)狀高爾夫公寓典型客戶描?。焊郀柗蚨燃傩涂蛻?，青睞項目獨一無二的高爾夫資源，淡市下需求不迫切11月15日向先生接到短信來電咨詢我項目，直接詢問高爾夫公寓。到香河辦事，直接讓銷售帶到高爾夫現(xiàn)場?？赐陿影彘g，喜歡55㎡的一居室，因為入戶空間較寬敞，但但又覺的價格不合適，均價有點偏高，標(biāo)價達(dá)到了將近8000元/㎡，不是很認(rèn)可。試探的問了一下客戶的心理價格，他認(rèn)為40萬可以考慮看看，而且在高爾夫大堂看到高爾夫公寓的特價房，認(rèn)為40萬出頭的價格合理。針對現(xiàn)在的市場情況，客戶表示不是很急切，也需要觀望市場。表示在看看。

客戶關(guān)注點：市場政策；但總價價格是否下降；交房問題。購買驅(qū)動：圈層、高爾夫、低總價?！安皇钦f7000嘛，你們網(wǎng)上說的。8000啊，也太貴了?！?/p>

“我知道你們今年8月份要交房，為什么沒有按時交？”。向先生，40歲左右北京人，現(xiàn)在北京工作。來過項目打過球，較喜歡我項目的環(huán)境。對于我項目非常之了解，很關(guān)注項目。

前期到過項目打球，后期通過短信到訪本項目在北京打拼多年，在北京有房，但在天津無房產(chǎn)，可解決限購問題?！芭笥褞业竭@兒打過幾次高爾夫了，一直想看看你們的公寓，打球的時候可以過來休息一下！”景觀價值明確戶型尺度過大基于交房時間等問題整體滯銷。整體價值明確：純別墅區(qū)的稀缺公寓、共享頂級配套、獨享稀缺景觀、品質(zhì)精裝；。指標(biāo)：約10萬㎡居住式公寓，標(biāo)準(zhǔn)層面積可調(diào)余地不大；。銷售狀況：整體處于滯銷狀態(tài)，60㎡以下戶型現(xiàn)狀有部分藍(lán)印及度假客戶咨詢。。客戶狀況：度假、藍(lán)印、商務(wù)接待及投資客戶認(rèn)可項目。淡市下藍(lán)印客戶仍舊活躍，但糾結(jié)于總價及尷尬的面積區(qū)間。大戶型客戶消失。地塊現(xiàn)狀研判貳、競爭機會研判區(qū)域項目套數(shù)（套）總面積（㎡）套均面積（㎡）銷售額（元）均價（元/㎡）套均總價（元）寶坻區(qū)錦繡香江水城94379256.01844836833676103512919.8寶坻區(qū)泰富橄欖樹86378600.73914491361285714520435.8寶坻區(qū)京津新城3710186.0327510184371699982752533寶坻區(qū)景瑞英郡泊墅灣10413233.09127705541345332678405.1寶坻區(qū)珠江京津國際城8757.39539147725169489346.5數(shù)據(jù)來源于“天津市房管局”統(tǒng)計截止日期：2011.01-2011.11.07現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)居住產(chǎn)品消化為主，80-90㎡2居，50-60萬總價銷售情況良好，為客戶主力需求，客戶90%為藍(lán)印需求，10%用于投資區(qū)域內(nèi)典型項目月均成交80套左右區(qū)域內(nèi)典型項目套均總價50萬出頭區(qū)域內(nèi)典型項目均價6000元/㎡左右區(qū)域內(nèi)典型項目80-90㎡兩居最為暢銷泰富橄欖樹高爾夫京津新城京薊高速公路京津唐高速公路大學(xué)城潮白河天津市區(qū)方向塘沽方向北京方向現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)僅泰富橄欖樹主推B座酒店式公寓產(chǎn)品，40-80㎡，內(nèi)部認(rèn)購情況為越小戶型消化情況越好，幾乎全部為藍(lán)印需求項目名稱產(chǎn)品形式精裝/毛坯產(chǎn)品面積價格（元/㎡）暢滯銷戶型周去化速度客戶來源泰富橄欖城酒店式公寓精裝酒店式公寓47、53、80㎡酒店式公寓7500元/㎡47、53㎡戶型總價低，去化良好。80㎡滯銷酒店式公寓內(nèi)部認(rèn)購周去化10套左右外地客戶占95%以上，辦理藍(lán)印需求一期高層二期別墅、洋房三期規(guī)劃未定小學(xué)臨街底商B座A座未來：區(qū)域內(nèi)錦繡香江等項目存量巨大，未來大量新項目入市，主打規(guī)劃、配套及資源，高層競爭激烈，本項目高爾夫公寓快速運營是關(guān)鍵項目占地面積物業(yè)類型主要賣點剩余建筑面積在售錦繡香江350萬m2公寓60-80，高層90-300平米低總價、大規(guī)模規(guī)劃≈300泰富橄欖樹37萬㎡聯(lián)排、疊拼、洋房低密度、低總價>25未來比弗利城項目6454.81畝高端別墅+總部酒店式公寓+商務(wù)會所依托華誼影視基地規(guī)劃概念，配備包括購物中心、七星酒店、國際會議中心、游艇俱樂部等大量高端配套設(shè)施>500陽光100東方威尼斯水城4780畝中式大宅、歐洲別墅及高層酒店式公寓+商務(wù)會館+商務(wù)公建集高端物業(yè)、溫泉度假、運動休閑為一體的大型復(fù)合項目——天房項目35300畝，房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施占地16100畝高檔別墅以健康產(chǎn)業(yè)為主，通過發(fā)展主題公園、創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)、教育基地等產(chǎn)業(yè)，湖中心規(guī)劃4200畝的島嶼——京薊高速寶白公路京津中央別墅區(qū)中國世代比弗利城陽光100東方威尼斯水城天房項目錦繡香江發(fā)揮核心優(yōu)勢滿足主流需求搶占市場先機。區(qū)域內(nèi)核心需求：80-90㎡2居，50-60萬總價產(chǎn)品為現(xiàn)狀客戶主力需求，客戶置業(yè)目的90%為藍(lán)印需求，10%用于投資。公寓類產(chǎn)品多數(shù)在50-80㎡之間，銷售情況良好。。未來：區(qū)域高層競爭激烈，本項目高爾夫公寓快速運營是關(guān)鍵；?？窗咐喉敿壻Y源項目仍舊做到了一定的面積控制，滿足商務(wù)接待及度假需求競爭優(yōu)勢研判叁、面積定位初判基于市場及客戶——發(fā)揮核心優(yōu)勢滿足主流需求搶占市場先機基于客戶——淡市下藍(lán)印需求凸顯，商務(wù)接待及度假需求亦是本項目主力客戶需求項目公寓物理定位：現(xiàn)狀：市場主流需求：

居住產(chǎn)品50-60萬總價產(chǎn)品為現(xiàn)狀客戶主力需求，客戶置業(yè)目的90%為藍(lán)印需求，10%用于投資。公寓類產(chǎn)品基本在50-80㎡，40萬左右，滿足藍(lán)印需求。未來：市場競爭激烈，高層存量超過300萬，未來供應(yīng)超過500萬。面積定位前提及方向：基于本體——純別墅區(qū)的稀缺公寓、共享頂級配套、獨享稀缺景觀、品質(zhì)精裝；

目前面積尺度及交房時間影響藍(lán)印辦理等問題造成公寓滯銷。純墅區(qū)稀缺高爾夫瞰景品質(zhì)精裝公寓案例借鑒：觀瀾湖高爾夫公寓：國內(nèi)頂級高爾夫公寓，適當(dāng)?shù)拿娣e控制，二期55-131㎡，客戶主要用用于度假及商務(wù)接待、投資東莞會所公寓1期（售罄）公寓2期（在售）云臺（在售）客戶購買核心因素（按重要性排列）：觀瀾湖環(huán)境優(yōu)美，資源極度稀缺；高爾夫球會籍、度假及商務(wù)接待用途；東莞會所的第一桶金，物業(yè)升值空間大。公寓產(chǎn)品為觀瀾湖首批產(chǎn)品，后期將會有30塊儲備用地陸續(xù)開發(fā)，且為聯(lián)排、別墅及洋房產(chǎn)品，為公寓保值及升值提供強大動力；人民幣通漲預(yù)期，預(yù)計人民幣每年貶值2-3%。為小孩提供良好高球教育環(huán)境。套內(nèi)凈面積(M2)陽臺面積(M2)套內(nèi)建筑面積(M2)套數(shù)(套)樓層分布（層）備注52.083.1555.2389層標(biāo)準(zhǔn)房52.083.4255.50104除第10層外的所有可售樓層標(biāo)準(zhǔn)房54.333.4257.7556除第10層外的所有可售樓層標(biāo)準(zhǔn)房56.583.1559.73810層標(biāo)準(zhǔn)房56.583.4260.0032除第10層外的所有可售樓層標(biāo)準(zhǔn)房56.584.1660.74242、3、5、6、7、8層標(biāo)準(zhǔn)房108.008.70116.7049層套房108.009.25117.25242、3、5、6、7、8層套房109.6822.10131.78410層套房總戶內(nèi)面積（M2）總贈送陽臺面積（M2）總套內(nèi)面積（M2）總套數(shù)（套）備注15,959.281,152.0817,111.362646種戶型共232間標(biāo)準(zhǔn)房3種戶型共32間套房面積尺度（平米）功能面積配比套數(shù)（套）產(chǎn)品線作用50-601居70%1252藍(lán)印及度假需求80-852居20%231藍(lán)印需求，后期滿足寶坻部分第一居所需求130-1403居10%75資源占有及高端商務(wù)接待需求1804居1%42層頂層躍層產(chǎn)品，高爾夫公寓的標(biāo)桿產(chǎn)品定位：1居起步，全面滿足藍(lán)印及商務(wù)接待、家庭度假需求以現(xiàn)狀銷售情況及40萬藍(lán)印客戶總價框定尺度以區(qū)域主流面積需求及50-60萬總價框定尺度以主流三居及100萬總價框定尺度以現(xiàn)狀市場價格估計，建議現(xiàn)時高爾夫公寓價格為7000-7500元/㎡（帶1500元/㎡精裝修）。基于景觀、私密性及朝向分析，本次地塊綜合價值排序：A>CACB景觀效果私密性朝向A