濟(jì)南-公寓市場(chǎng)

濟(jì)南公寓市場(chǎng)研究目錄公寓市場(chǎng)整體表現(xiàn)典型公寓項(xiàng)目未來(lái)公寓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)整體市場(chǎng)之去化難：公寓近年來(lái)呈現(xiàn)高供應(yīng)，低成交局面，個(gè)盤年均去化量不超過(guò)1萬(wàn)㎡市中及奧體核心區(qū)域，雖有地段優(yōu)勢(shì)，仍對(duì)公寓的去化速度無(wú)明顯帶動(dòng)作用，以海信·龍奧9號(hào)為例，項(xiàng)目公寓的總體量為8萬(wàn)㎡，平均年去化僅1萬(wàn)㎡左右，若要實(shí)現(xiàn)公寓的全部去化，大約需要8-9年的去化周期。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)以2013年1月-2014年12月公寓成交均價(jià)為基準(zhǔn)，可以看出，公寓市場(chǎng)每年的價(jià)格變化波動(dòng)趨勢(shì)不明顯，除了個(gè)別高價(jià)格項(xiàng)目入市抬升價(jià)格以外，其余月份均價(jià)均在10000元/㎡以下；通過(guò)歷年公寓與寫字樓成交均價(jià)的對(duì)比分析得出，寫字樓實(shí)現(xiàn)整體成交均價(jià)在12000元/平米左右，公寓實(shí)現(xiàn)整體成交均價(jià)9800元/㎡左右，公寓的價(jià)格實(shí)現(xiàn)度相對(duì)寫字樓較低。整體市場(chǎng)之溢價(jià)難:受整體市場(chǎng)不景氣影響，公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)度低，溢價(jià)空間有限數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)整體市場(chǎng)之客戶難：產(chǎn)品購(gòu)買客群的購(gòu)買意愿受較多外在因素制約，購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力不足公寓市場(chǎng)面臨現(xiàn)狀自用客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)當(dāng)前，市場(chǎng)投資渠道多元（股票、基金等理財(cái)產(chǎn)品，且收益相對(duì)可觀），且住宅政策不斷放松（降息、將首付），公寓已成為非最佳的投資產(chǎn)品公寓主要面向投資客，他們主要關(guān)注進(jìn)入門檻即總價(jià)、投資收益（短期投資回報(bào)、長(zhǎng)期升值空間）、出手難易度等受現(xiàn)有公寓市場(chǎng)大環(huán)境的影響，客戶購(gòu)買公寓產(chǎn)品的關(guān)注因素越來(lái)越聚焦，并且購(gòu)買意愿會(huì)受多重外在因素的制約，在買與不買之間猶豫不決，成交周期逐漸拉長(zhǎng)矛盾公寓成交低去化慢因素總結(jié)政策變化住宅政策變化，影響投資環(huán)境過(guò)渡自用客戶減少環(huán)境變化產(chǎn)品屬性客戶分流產(chǎn)品硬傷相對(duì)住宅，產(chǎn)品存在硬傷，居住成本高；相對(duì)其他投資渠道而言，不是理想的投資產(chǎn)品投資渠道多元股票、基金、各類寶寶……投資渠道多元環(huán)境變化產(chǎn)品屬性客戶分流北部和西部市場(chǎng)之價(jià)格實(shí)現(xiàn)：濟(jì)南公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)五大格局，北部和西部區(qū)域?qū)儆诜侵髁?yīng)區(qū)，屬濟(jì)南價(jià)格洼地奧體版塊價(jià)格區(qū)間：7600-12000元/㎡代表項(xiàng)目：祥泰匯東國(guó)際、魯商國(guó)奧城、海信龍奧九號(hào)高新版塊價(jià)格區(qū)間：7000-8300元/㎡代表項(xiàng)目：丁豪廣場(chǎng)、力高國(guó)際、東都國(guó)際市中版塊價(jià)格區(qū)間：8500-20000元/㎡代表項(xiàng)目：世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)、重汽翡翠清河、華強(qiáng)廣場(chǎng)北部版塊價(jià)格區(qū)間：6900-8300元/㎡代表項(xiàng)目：北大時(shí)代、鑫苑名家、明湖廣場(chǎng)從各區(qū)域板塊分布情況來(lái)看，公寓的區(qū)域供應(yīng)不均勻，東部仍然是公寓供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著“西進(jìn)”戰(zhàn)略的推進(jìn)，西部正在迅速崛起；

從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，中部的高價(jià)格項(xiàng)目成交量正在下降，而西部和北部的低價(jià)格項(xiàng)目市場(chǎng)占比略有上升，公寓市場(chǎng)已進(jìn)入嚴(yán)重的價(jià)格博弈時(shí)期西部版塊價(jià)格區(qū)間：6800-9000元/㎡代表項(xiàng)目：綠地盧浮公寓、夢(mèng)世界LOMO公館數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)區(qū)域市場(chǎng)之量?jī)r(jià)表現(xiàn)：2014年北部和西部區(qū)域公寓成交面積為4.93萬(wàn)㎡，盤均0.9萬(wàn)㎡，均價(jià)8000元/㎡左右，存在價(jià)格天花板，下半年全部計(jì)劃降價(jià)銷售名泉春曉因區(qū)位較好+低單價(jià)實(shí)現(xiàn)年去化1.97萬(wàn)㎡；其他項(xiàng)目年去化都在1萬(wàn)㎡以內(nèi)8目錄公寓市場(chǎng)整體表現(xiàn)典型公寓項(xiàng)目未來(lái)公寓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)典型項(xiàng)目之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：坐落于高新區(qū)核心地段，主打萬(wàn)達(dá)品牌，投資為主，首次開(kāi)盤低價(jià)熱銷。典型項(xiàng)目之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：定位于商務(wù)辦公，樣板間均按照辦公布局萬(wàn)達(dá)公寓戶型面積區(qū)間為49-66㎡，戶型面積相對(duì)較大，但基于8000元/㎡底價(jià)基礎(chǔ)，開(kāi)盤熱銷；推廣力度大、渠道多，大開(kāi)大合，配合節(jié)點(diǎn)，多渠道組合發(fā)力：線上：戶外、報(bào)廣、廣播、網(wǎng)絡(luò)、電梯廣告、出租車線下：微信、派單、短信活動(dòng)類：樣板間開(kāi)放活動(dòng)、拉斯維加斯活動(dòng)、業(yè)主答謝宴活動(dòng)等典型項(xiàng)目之北大時(shí)代：坐落于濱河新區(qū)中央黃金地段，4.49米loft+平層公寓，創(chuàng)新小戶型產(chǎn)品+降首付方式平層戶型：30㎡Loft戶型：30㎡去化情況：客戶對(duì)產(chǎn)品認(rèn)可，但購(gòu)買意愿不強(qiáng)烈，推出墊付首付活動(dòng)，降低投資門檻，十天內(nèi)認(rèn)籌36組，累計(jì)認(rèn)籌120組活動(dòng)內(nèi)容：首付僅需繳納2萬(wàn)元，其他費(fèi)用在交房前（2017年5月）繳清，開(kāi)發(fā)商無(wú)息墊付。活動(dòng)效果：6月5日至6月15日，十天內(nèi)認(rèn)籌36套，目前累計(jì)認(rèn)籌120套到訪認(rèn)籌率：20%降低首付活動(dòng)2015.5.12015.7.10世聯(lián)代理及房聯(lián)寶接手本項(xiàng)目，至6月初，項(xiàng)目認(rèn)籌30套，去化情況不理想，到訪認(rèn)籌率10%。典型項(xiàng)目之鑫苑名家：居住型公寓，低價(jià)/產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/民用水電/準(zhǔn)現(xiàn)房等幾大獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，成為區(qū)域快銷典范，但現(xiàn)有市場(chǎng)背景下難以復(fù)制鑫苑名家：低價(jià)/低梯戶比結(jié)構(gòu)/民用水電/準(zhǔn)現(xiàn)房等成為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力鑫苑名家結(jié)構(gòu)圖準(zhǔn)現(xiàn)房：與周邊項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目今年10月即可交房，具備先發(fā)交房的優(yōu)勢(shì)；

低售價(jià)：項(xiàng)目均價(jià)7000左右，同等對(duì)比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；

優(yōu)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目是板式結(jié)構(gòu)，且南北各五戶，是少有的小梯戶比公寓項(xiàng)目；

低成本：項(xiàng)目采用民用水電，降低了客戶的購(gòu)買抗性；

客戶屬性：購(gòu)買客戶對(duì)周邊專業(yè)市場(chǎng)的依賴度很高，且有部分高層住宅的老業(yè)主為老人購(gòu)房的情況；板式結(jié)構(gòu)，戶型采取南北向各五戶的排布形式，舒適的梯戶比例，與市場(chǎng)其他公寓項(xiàng)目一層20-30戶的高梯戶比排布形成明顯的對(duì)比典型項(xiàng)目之和信城市廣場(chǎng)：經(jīng)一路與緯二路交匯處，4.95米loft公寓+平層公寓，當(dāng)前市場(chǎng)下銷售難度巨大，現(xiàn)在基本無(wú)成交典型項(xiàng)目之和信城市廣場(chǎng)：目前項(xiàng)目的去化情況較差，價(jià)格偏高，客戶對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商工程信心較低推廣渠道：圍擋、戶外、網(wǎng)絡(luò)、派單、微信；客戶數(shù)量：項(xiàng)目每周的來(lái)電來(lái)訪較低，平均0.3人/天；項(xiàng)目?jī)r(jià)格：14年上半年11500元/㎡，現(xiàn)在9000元/㎡，較周邊競(jìng)品價(jià)格偏高，客戶購(gòu)買意向較弱；去化情況：14年上半年項(xiàng)目開(kāi)盤去化140套左右，14年下半年至今項(xiàng)目去化在3套/月，項(xiàng)目去化較差；工程問(wèn)題：項(xiàng)目目前停工一年半，客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商信心不足；銷售問(wèn)題：項(xiàng)目降價(jià)，但因前期購(gòu)買客戶，無(wú)法大范圍釋放公寓價(jià)格；現(xiàn)在項(xiàng)目主推底商；典型項(xiàng)目之濟(jì)南中心：濼源大街，泉城廣場(chǎng)旁的精裝酒店式公寓，引進(jìn)公寓運(yùn)營(yíng)及返租模式；2-B1-C2-A1-A1-A1-A1-A1-A1-A1-A1-A2-D1-B2-C2-C1-B1-B二單元9戶一單元8戶典型項(xiàng)目之濟(jì)南中心：市中心的酒店式投資公寓，全民經(jīng)紀(jì)人銷售形式，公寓產(chǎn)品共187套，現(xiàn)總?cè)セ?7套，銷售難度巨大營(yíng)銷手段：全民經(jīng)紀(jì)人，主要與各個(gè)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)及二手房進(jìn)行合作；項(xiàng)目從上到下所有人外出拓客陌拜；微信營(yíng)銷，專業(yè)的微信團(tuán)隊(duì)進(jìn)行連鎖式的推廣；銷售情況：公寓成交均價(jià)20500元/㎡，14年7月份開(kāi)盤至今總共銷售27套，去化率較低，月均去化2套；客戶情況：對(duì)公寓產(chǎn)品感興趣客戶數(shù)量較少，且客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不認(rèn)可；關(guān)于公寓發(fā)展方向研判：相比寫字樓物業(yè)而言，公寓產(chǎn)品作為市場(chǎng)非主流產(chǎn)品，目前呈現(xiàn)去化難、溢價(jià)難、競(jìng)爭(zhēng)激烈等局面，受住宅政策環(huán)境、投資環(huán)境等影響，純銷售型公寓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)難度更大整體市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境公寓物業(yè)一直作為寫字樓的補(bǔ)充型業(yè)態(tài)出現(xiàn)，目前也呈現(xiàn)過(guò)剩的局面；相比寫字樓產(chǎn)品而言，租售價(jià)格實(shí)現(xiàn)均低于寫字樓，投資回報(bào)率低；濟(jì)南公寓產(chǎn)品以投資客為主，目前由于受政策環(huán)境、投資環(huán)境以及公寓產(chǎn)品自身特性等影響，呈現(xiàn)自住客銳減、投資客不買單，客戶難尋的局面；商務(wù)格局：處于投資非熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度低；量?jī)r(jià)表現(xiàn)：存在價(jià)格天花板，在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，去化難度更大；競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；純公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大目錄公寓市場(chǎng)整體表現(xiàn)典型公寓項(xiàng)目未來(lái)公寓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)居住公寓發(fā)展方向思考通過(guò)典型公寓，研究互聯(lián)網(wǎng)思維下公寓發(fā)展新趨勢(shì)新派公寓賽富不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租式公寓新趨勢(shì)：REITS模式下的長(zhǎng)租品牌公寓收益模式：金融+品牌+服務(wù)萬(wàn)科米公寓新派公寓YOU+青年國(guó)際公寓萬(wàn)科米公寓區(qū)位：青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園新趨勢(shì)：極致化產(chǎn)品+創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式極致化產(chǎn)品：25㎡小面積、全功能、精裝修創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式：顛覆原營(yíng)銷模式，首個(gè)全線上發(fā)售；運(yùn)作模式：二期引入途家托管YOU+青年國(guó)際公寓由雷軍投資的長(zhǎng)租式服務(wù)公寓新趨勢(shì)：精準(zhǔn)客戶定位+極致化滿足客戶需求精準(zhǔn)客戶：三不租，45歲以上不租，帶小孩的不租，不愛(ài)交友的不租極致化需求：產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)+公共空間配套+服務(wù)萬(wàn)科米公寓：萬(wàn)科秉承“云地產(chǎn)”設(shè)計(jì)理念，在青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園內(nèi)打造的創(chuàng)新小戶型公寓萬(wàn)科米公寓極致化產(chǎn)品項(xiàng)目背景：萬(wàn)科米公寓是依托于青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)思維下的產(chǎn)物。青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園是全國(guó)首批九個(gè)國(guó)家級(jí)廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一

，為廣告創(chuàng)意類企業(yè)提供孵化器平臺(tái)。項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于青島城陽(yáng)區(qū)，緊鄰交通主干道，距離城陽(yáng)區(qū)政府3分鐘車程，距市政府20分鐘車程，靠近流亭機(jī)場(chǎng)，周邊有利群、寶龍廣場(chǎng)等配套。設(shè)計(jì)理念：萬(wàn)科米公寓秉承“云地產(chǎn)”設(shè)計(jì)理念，植入互聯(lián)網(wǎng)思維，創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念符合青年人新潮思想，引領(lǐng)全新的居住理念和投資模式。萬(wàn)科米公寓：精準(zhǔn)用戶定位，極致產(chǎn)品+創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷的模式實(shí)現(xiàn)成功熱銷萬(wàn)科米公寓成功熱銷：一期推出134套，主推25㎡戶型，總價(jià)22萬(wàn)起，低總價(jià)、高性價(jià)比，獲得熱烈反響，一小時(shí)內(nèi)全部售罄精準(zhǔn)客戶定位創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷極致產(chǎn)品精準(zhǔn)客戶定位：定位白領(lǐng)設(shè)計(jì)師投資者、文化工作者、企業(yè)老板、剛畢業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生等。按照客戶需求，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確打動(dòng)客戶，實(shí)現(xiàn)順利去化小面積、全功能、精裝修：25㎡=90㎡全功能復(fù)合，會(huì)客、辦公、睡眠三位一體，客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書(shū)房復(fù)合空間，相當(dāng)于90㎡兩室功能，全能家居配套實(shí)現(xiàn)拎包入住，直接打動(dòng)客戶。攜手騰訊、青島新聞網(wǎng)、半島網(wǎng)等戰(zhàn)略伙伴，共同打造萬(wàn)科“云發(fā)售”概念，顛覆傳統(tǒng)的O2O銷售模式，開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)線上發(fā)售的全新模式備注：萬(wàn)科米公寓一期純銷售，二期與途家戰(zhàn)略合作。極致化產(chǎn)品客戶：精準(zhǔn)客戶定位，需求先行——萬(wàn)科米公寓精準(zhǔn)客戶定位，客戶需求先行，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確的打動(dòng)客戶，實(shí)現(xiàn)順利去化萬(wàn)科米公寓極致化產(chǎn)品極致產(chǎn)品：小面積、全功能、精裝修的極致產(chǎn)品，直接打動(dòng)客戶——萬(wàn)科米公寓極致產(chǎn)品打造，25平提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書(shū)房等多功能的符合空間，完全實(shí)現(xiàn)兩室兩廳般的居住體驗(yàn)，相當(dāng)于90平住宅功能小面積、全功能：米公寓戶型面積從23-41㎡，主推25㎡，25㎡實(shí)際室內(nèi)使用面積約17㎡（含飄窗），其余為公攤面積。公寓戶型整體方正，各功能一應(yīng)俱全，實(shí)現(xiàn)辦公、聚會(huì)、睡眠三種模式隨意轉(zhuǎn)換，業(yè)主可以根據(jù)自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。精裝修、低總價(jià)：米公寓全能家居配套實(shí)現(xiàn)拎包入住，均價(jià)9300元/㎡，總價(jià)22-26萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)成功熱銷。公寓平面圖（室內(nèi)使用面積17㎡）公寓功能配置示意萬(wàn)科米公寓極致化產(chǎn)品米公寓plus（萬(wàn)科米公寓二期）：與途家合租，提供托管服務(wù)3、4兩層引入途家托管模式操作方式：途家提供的“管家”、“托管”、“交換入住”，業(yè)主需按途家要求進(jìn)行電器等配備，在托管模式下可隨時(shí)入住或交換入住享受全國(guó)途家公寓的免費(fèi)交換居住，意味著你可以用你的米公寓Plus出租交換，免費(fèi)前往全國(guó)各地的途家酒店交換居住，感受最純粹的旅居體驗(yàn)運(yùn)作模式：二期與途家合作，提供托管服務(wù)；業(yè)主可隨時(shí)入住或交換入住享受全國(guó)途家公寓的免費(fèi)交換居住萬(wàn)科米公寓極致化產(chǎn)品萬(wàn)科途家業(yè)主引入途家，為業(yè)主提供托管服務(wù)，提高項(xiàng)目附加值途家與業(yè)主簽訂三年托管協(xié)議，支付1400元/月保底收益萬(wàn)科為業(yè)主提供三年補(bǔ)助，400元/月，在購(gòu)房時(shí)一次性扣除托管狀態(tài)下：開(kāi)發(fā)商、途家、業(yè)主三者之間關(guān)系營(yíng)銷方式：互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，線上線下高度結(jié)合——萬(wàn)科米公寓不僅帶來(lái)產(chǎn)品的創(chuàng)新，更在地產(chǎn)模式上進(jìn)行創(chuàng)新和突破，以顛覆性的互聯(lián)網(wǎng)銷售，成就萬(wàn)科首個(gè)全線上發(fā)售產(chǎn)品營(yíng)銷模式：攜手騰訊、青島新聞網(wǎng)、半島網(wǎng)等戰(zhàn)略伙伴，共同打造萬(wàn)科“云發(fā)售”概念，顛覆傳統(tǒng)的O2O銷售模式，開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)線上發(fā)售的全新模式在北京、深圳、青島三地同時(shí)線上發(fā)售米公寓產(chǎn)品；開(kāi)盤當(dāng)日，用手機(jī)掃描二維碼開(kāi)啟MI公寓發(fā)售儀式，并關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)園官方微信，轉(zhuǎn)發(fā)米公寓產(chǎn)品發(fā)布說(shuō)明書(shū)；開(kāi)盤樂(lè)購(gòu)當(dāng)天，通過(guò)微信支付、淘寶搶購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)；通過(guò)加入萬(wàn)科創(chuàng)想會(huì)，推薦身邊好友購(gòu)買可獲現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；特供30套25㎡米公寓，首付5萬(wàn)無(wú)息貸款，給大學(xué)生一個(gè)專屬的夢(mèng)想空間；米公寓推出特有的米基金，從認(rèn)籌開(kāi)始就可以享受購(gòu)房全周期的投資回報(bào)；……萬(wàn)科米公寓極致化產(chǎn)品YOU+青年國(guó)際公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長(zhǎng)租服務(wù)式公寓YOU+青年國(guó)際公寓社交化產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)思維下的反互聯(lián)網(wǎng)模式：將線上社交潮流，轉(zhuǎn)移到線下，鎖定青年剛需市場(chǎng)，精準(zhǔn)客戶需求，以增強(qiáng)客戶粘性為原則，搭建社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，打造青年社區(qū)基地；發(fā)展歷程：首家YOU＋公寓位于廣州海珠區(qū)鳳凰街道，是創(chuàng)始人劉洋、劉昕整租高露潔廠房改造的公寓，2012.06對(duì)外營(yíng)業(yè)，133間客房全部入??；2013.06接受第一筆天使投資；2013.12白云新市店開(kāi)業(yè)；2014.06車庫(kù)咖啡創(chuàng)始人蘇菂加入；2014.08雷軍A輪1億元順為資本領(lǐng)投、策源跟投；2014年10個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)業(yè)2個(gè)，房源約1300套；2015年計(jì)劃2萬(wàn)套，2016年目標(biāo)10萬(wàn)套，主攻4個(gè)一線城市；未來(lái)籌劃產(chǎn)品線：u+國(guó)際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，在國(guó)際青年公寓的基礎(chǔ)上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，邀請(qǐng)成功的創(chuàng)業(yè)者或風(fēng)投來(lái)交流，甚至嫁接資本轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，形成創(chuàng)業(yè)孵化基地。YOU+青年國(guó)際公寓：在傳統(tǒng)公寓基礎(chǔ)上升級(jí)打造的社交化產(chǎn)品，不僅滿足租客的住家需求，也滿足他們的社會(huì)需求和尊重需求定位初上班的年輕人，主打大城市租賃市場(chǎng)中的合租群體。存在三不租客群每月都有豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，五同活動(dòng)、節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)，每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)產(chǎn)品配套客戶定位平臺(tái)服務(wù)長(zhǎng)租公寓+社區(qū)服務(wù)，平臺(tái)價(jià)值>物業(yè)價(jià)值：YOU+先整租物業(yè)，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓，統(tǒng)一招租，運(yùn)營(yíng)，管理，以公寓為載體，以年輕人聚集的社交平臺(tái)為核心，打造有溫度的社區(qū)。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會(huì)需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）租房服務(wù)社交平臺(tái)圈子在公寓樓一層配公共娛樂(lè)設(shè)施，健身房、臺(tái)球室、吧臺(tái)、書(shū)架、游戲機(jī)等；室內(nèi)有獨(dú)衛(wèi)，樓內(nèi)有公共廚房及食堂，為租客社交提供平臺(tái)YOU+青年國(guó)際公寓社交化產(chǎn)品清晰的客戶群定位YOU+青年國(guó)際公寓社交化產(chǎn)品新奇而富有趣味的產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，完善的公共空間配套，滿足青年個(gè)性化需求完善的公共配套大樓1層設(shè)計(jì)300平米的公共空間，作為社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所：有臺(tái)球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時(shí)配有公共廚房，同時(shí)提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的產(chǎn)品細(xì)節(jié)隱藏在垃圾桶蓋內(nèi)側(cè)的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能開(kāi)門的機(jī)關(guān)三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂(lè)趣，又增強(qiáng)了社區(qū)安全酒吧健身房臺(tái)球公共廚房YOU+青年國(guó)際公寓社交化產(chǎn)品完善的服務(wù)，組織各種公共活動(dòng)，提供足夠交友空間豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)：每月都有，五同活動(dòng)（同星座，同樓層，同鄉(xiāng)，同愛(ài)好，同專業(yè)）節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)等）每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)（20-30%家友為創(chuàng)業(yè)者），為家友提供一個(gè)“家”的環(huán)境和平臺(tái)；萬(wàn)圣節(jié)生日party創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)YOU+青年國(guó)際公寓社交化產(chǎn)品新派公寓：REITS模式下的長(zhǎng)租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）發(fā)展歷程：2012.5年于北京成立新派公寓經(jīng)營(yíng)管理公司，同時(shí)賽富投資基金對(duì)新派公寓進(jìn)行戰(zhàn)略投資。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店開(kāi)業(yè)，2013.08，北京CBD店開(kāi)業(yè)，目前上海、深圳、廣州店在建中。CBD店共111套房（戶型從15－140㎡不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價(jià)5000~9000元，目前全部住滿。產(chǎn)品：租金3000~5000元為“新派Star”、5000~6000元“新派”、7500元“新派Premium”居住理念：Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區(qū)）新派公寓金融化金融利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營(yíng)中“高物業(yè)成本、低經(jīng)營(yíng)收入、難以快速規(guī)?；钡膯?wèn)題服務(wù)租房管理+租客社交+租客線下活動(dòng)組織，4S服務(wù)等

品牌統(tǒng)一買下整棟樓盤，統(tǒng)一裝修，同質(zhì)化客戶分租，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，打造新派公寓品牌影響力金融品牌服務(wù)“金融+品牌＋服務(wù)”模式，實(shí)現(xiàn)模塊化復(fù)制連鎖發(fā)展新派公寓金融化金融創(chuàng)新模式：SAIF承擔(dān)收購(gòu)和改造成本，新派公寓進(jìn)行輕資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)新派公寓融資結(jié)構(gòu)新派公寓運(yùn)營(yíng)模式REITs應(yīng)用：2013.8賽富不動(dòng)產(chǎn)基金以2.2W元/平米價(jià)格買下70年產(chǎn)權(quán)的CBD店，改造為公寓，一共花費(fèi)1.65億RMB，CBD店份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名國(guó)內(nèi)高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動(dòng)產(chǎn)的LP支付不低于3.5%的租金回報(bào)，四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會(huì)被散售或者整售。賽富不動(dòng)產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。由于收購(gòu)和改造成本都是基金承擔(dān)，新派公寓的啟動(dòng)資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。新派公寓金融化品牌：標(biāo)準(zhǔn)化“收購(gòu)/租賃+翻新+租出”，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，打造新派公寓連鎖品牌多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園健康之家簡(jiǎn)約別致藝術(shù)畫(huà)廊多樣化的配套設(shè)施······品牌管理定位年輕白領(lǐng)，類似的消費(fèi)能力與習(xí)慣催生“同質(zhì)化居住”，進(jìn)行同質(zhì)化配套，能使住戶有歸屬感和家的感覺(jué)為滿足年輕人個(gè)性化需求，打造14款不同的個(gè)性化空間，包括15-25平米的極致全能mini戶型、40-75平米的一房一廳戶型，以及140平米的兩室兩廳兩衛(wèi)戶型同質(zhì)化客戶個(gè)性化產(chǎn)品完善配套4S服務(wù)Smile：用微笑將溫暖傳遞Sincere：用真誠(chéng)將關(guān)懷傳遞Social：白領(lǐng)社區(qū)，營(yíng)造白領(lǐng)專屬“朋友圈”Share：分享你我，鑄就白領(lǐng)情感家園新派公寓金融化趨勢(shì)1：公寓由銷售型物業(yè)逐步向經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變公寓由銷售向經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變青年群體短期購(gòu)房夢(mèng)破碎房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)（北京08至14年年均增長(zhǎng)率達(dá)14.79％），使得青年群體不能實(shí)現(xiàn)畢業(yè)就買房，導(dǎo)致租客增多投資客投資渠道多元目前投資客投資渠道多元（股票、基金等），公寓因其投資門檻高、流動(dòng)性差，并非