濟南-公寓市場

濟南公寓市場研究目錄公寓市場整體表現(xiàn)典型公寓項目未來公寓市場的發(fā)展趨勢整體市場之去化難：公寓近年來呈現(xiàn)高供應，低成交局面，個盤年均去化量不超過1萬㎡市中及奧體核心區(qū)域，雖有地段優(yōu)勢，仍對公寓的去化速度無明顯帶動作用，以海信·龍奧9號為例，項目公寓的總體量為8萬㎡，平均年去化僅1萬㎡左右，若要實現(xiàn)公寓的全部去化，大約需要8-9年的去化周期。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)庫以2013年1月-2014年12月公寓成交均價為基準，可以看出，公寓市場每年的價格變化波動趨勢不明顯，除了個別高價格項目入市抬升價格以外，其余月份均價均在10000元/㎡以下；通過歷年公寓與寫字樓成交均價的對比分析得出，寫字樓實現(xiàn)整體成交均價在12000元/平米左右，公寓實現(xiàn)整體成交均價9800元/㎡左右，公寓的價格實現(xiàn)度相對寫字樓較低。整體市場之溢價難:受整體市場不景氣影響，公寓價格實現(xiàn)度低，溢價空間有限數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)庫整體市場之客戶難：產(chǎn)品購買客群的購買意愿受較多外在因素制約，購買驅(qū)動力不足公寓市場面臨現(xiàn)狀自用客戶置業(yè)關注點當前，市場投資渠道多元（股票、基金等理財產(chǎn)品，且收益相對可觀），且住宅政策不斷放松（降息、將首付），公寓已成為非最佳的投資產(chǎn)品公寓主要面向投資客，他們主要關注進入門檻即總價、投資收益（短期投資回報、長期升值空間）、出手難易度等受現(xiàn)有公寓市場大環(huán)境的影響，客戶購買公寓產(chǎn)品的關注因素越來越聚焦，并且購買意愿會受多重外在因素的制約，在買與不買之間猶豫不決，成交周期逐漸拉長矛盾公寓成交低去化慢因素總結(jié)政策變化住宅政策變化，影響投資環(huán)境過渡自用客戶減少環(huán)境變化產(chǎn)品屬性客戶分流產(chǎn)品硬傷相對住宅，產(chǎn)品存在硬傷，居住成本高；相對其他投資渠道而言，不是理想的投資產(chǎn)品投資渠道多元股票、基金、各類寶寶……投資渠道多元環(huán)境變化產(chǎn)品屬性客戶分流北部和西部市場之價格實現(xiàn)：濟南公寓市場呈現(xiàn)五大格局，北部和西部區(qū)域?qū)儆诜侵髁獏^(qū)，屬濟南價格洼地奧體版塊價格區(qū)間：7600-12000元/㎡代表項目：祥泰匯東國際、魯商國奧城、海信龍奧九號高新版塊價格區(qū)間：7000-8300元/㎡代表項目：丁豪廣場、力高國際、東都國際市中版塊價格區(qū)間：8500-20000元/㎡代表項目：世貿(mào)國際廣場、重汽翡翠清河、華強廣場北部版塊價格區(qū)間：6900-8300元/㎡代表項目：北大時代、鑫苑名家、明湖廣場從各區(qū)域板塊分布情況來看，公寓的區(qū)域供應不均勻，東部仍然是公寓供應的熱點區(qū)域，隨著“西進”戰(zhàn)略的推進，西部正在迅速崛起；

從區(qū)域市場來看，中部的高價格項目成交量正在下降，而西部和北部的低價格項目市場占比略有上升，公寓市場已進入嚴重的價格博弈時期西部版塊價格區(qū)間：6800-9000元/㎡代表項目：綠地盧浮公寓、夢世界LOMO公館數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行數(shù)據(jù)庫區(qū)域市場之量價表現(xiàn)：2014年北部和西部區(qū)域公寓成交面積為4.93萬㎡，盤均0.9萬㎡，均價8000元/㎡左右，存在價格天花板，下半年全部計劃降價銷售名泉春曉因區(qū)位較好+低單價實現(xiàn)年去化1.97萬㎡；其他項目年去化都在1萬㎡以內(nèi)8目錄公寓市場整體表現(xiàn)典型公寓項目未來公寓市場的發(fā)展趨勢典型項目之萬達廣場：坐落于高新區(qū)核心地段，主打萬達品牌，投資為主，首次開盤低價熱銷。典型項目之萬達廣場：定位于商務辦公，樣板間均按照辦公布局萬達公寓戶型面積區(qū)間為49-66㎡，戶型面積相對較大，但基于8000元/㎡底價基礎，開盤熱銷；推廣力度大、渠道多，大開大合，配合節(jié)點，多渠道組合發(fā)力：線上：戶外、報廣、廣播、網(wǎng)絡、電梯廣告、出租車線下：微信、派單、短信活動類：樣板間開放活動、拉斯維加斯活動、業(yè)主答謝宴活動等典型項目之北大時代：坐落于濱河新區(qū)中央黃金地段，4.49米loft+平層公寓，創(chuàng)新小戶型產(chǎn)品+降首付方式平層戶型：30㎡Loft戶型：30㎡去化情況：客戶對產(chǎn)品認可，但購買意愿不強烈，推出墊付首付活動，降低投資門檻，十天內(nèi)認籌36組，累計認籌120組活動內(nèi)容：首付僅需繳納2萬元，其他費用在交房前（2017年5月）繳清，開發(fā)商無息墊付?；顒有Ч?月5日至6月15日，十天內(nèi)認籌36套，目前累計認籌120套到訪認籌率：20%降低首付活動2015.5.12015.7.10世聯(lián)代理及房聯(lián)寶接手本項目，至6月初，項目認籌30套，去化情況不理想，到訪認籌率10%。典型項目之鑫苑名家：居住型公寓，低價/產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/民用水電/準現(xiàn)房等幾大獨有優(yōu)勢，成為區(qū)域快銷典范，但現(xiàn)有市場背景下難以復制鑫苑名家：低價/低梯戶比結(jié)構(gòu)/民用水電/準現(xiàn)房等成為項目核心競爭力鑫苑名家結(jié)構(gòu)圖準現(xiàn)房：與周邊項目相比，本項目今年10月即可交房，具備先發(fā)交房的優(yōu)勢；

低售價：項目均價7000左右，同等對比，價格優(yōu)勢明顯；

優(yōu)結(jié)構(gòu)：項目是板式結(jié)構(gòu)，且南北各五戶，是少有的小梯戶比公寓項目；

低成本：項目采用民用水電，降低了客戶的購買抗性；

客戶屬性：購買客戶對周邊專業(yè)市場的依賴度很高，且有部分高層住宅的老業(yè)主為老人購房的情況；板式結(jié)構(gòu)，戶型采取南北向各五戶的排布形式，舒適的梯戶比例，與市場其他公寓項目一層20-30戶的高梯戶比排布形成明顯的對比典型項目之和信城市廣場：經(jīng)一路與緯二路交匯處，4.95米loft公寓+平層公寓，當前市場下銷售難度巨大，現(xiàn)在基本無成交典型項目之和信城市廣場：目前項目的去化情況較差，價格偏高，客戶對項目開發(fā)商工程信心較低推廣渠道：圍擋、戶外、網(wǎng)絡、派單、微信；客戶數(shù)量：項目每周的來電來訪較低，平均0.3人/天；項目價格：14年上半年11500元/㎡，現(xiàn)在9000元/㎡，較周邊競品價格偏高，客戶購買意向較弱；去化情況：14年上半年項目開盤去化140套左右，14年下半年至今項目去化在3套/月，項目去化較差；工程問題：項目目前停工一年半，客戶對開發(fā)商信心不足；銷售問題：項目降價，但因前期購買客戶，無法大范圍釋放公寓價格；現(xiàn)在項目主推底商；典型項目之濟南中心：濼源大街，泉城廣場旁的精裝酒店式公寓，引進公寓運營及返租模式；2-B1-C2-A1-A1-A1-A1-A1-A1-A1-A1-A2-D1-B2-C2-C1-B1-B二單元9戶一單元8戶典型項目之濟南中心：市中心的酒店式投資公寓，全民經(jīng)紀人銷售形式，公寓產(chǎn)品共187套，現(xiàn)總?cè)セ?7套，銷售難度巨大營銷手段：全民經(jīng)紀人，主要與各個項目置業(yè)顧問及二手房進行合作；項目從上到下所有人外出拓客陌拜；微信營銷，專業(yè)的微信團隊進行連鎖式的推廣；銷售情況：公寓成交均價20500元/㎡，14年7月份開盤至今總共銷售27套，去化率較低，月均去化2套；客戶情況：對公寓產(chǎn)品感興趣客戶數(shù)量較少，且客戶對項目價格不認可；關于公寓發(fā)展方向研判：相比寫字樓物業(yè)而言，公寓產(chǎn)品作為市場非主流產(chǎn)品，目前呈現(xiàn)去化難、溢價難、競爭激烈等局面，受住宅政策環(huán)境、投資環(huán)境等影響，純銷售型公寓產(chǎn)品開發(fā)難度更大整體市場環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境公寓物業(yè)一直作為寫字樓的補充型業(yè)態(tài)出現(xiàn)，目前也呈現(xiàn)過剩的局面；相比寫字樓產(chǎn)品而言，租售價格實現(xiàn)均低于寫字樓，投資回報率低；濟南公寓產(chǎn)品以投資客為主，目前由于受政策環(huán)境、投資環(huán)境以及公寓產(chǎn)品自身特性等影響，呈現(xiàn)自住客銳減、投資客不買單，客戶難尋的局面；商務格局：處于投資非熱點區(qū)域，價值實現(xiàn)度低；量價表現(xiàn)：存在價格天花板，在現(xiàn)有市場環(huán)境下，去化難度更大；競爭環(huán)境：未來競爭激烈；純公寓物業(yè)開發(fā)風險大目錄公寓市場整體表現(xiàn)典型公寓項目未來公寓市場的發(fā)展趨勢居住公寓發(fā)展方向思考通過典型公寓，研究互聯(lián)網(wǎng)思維下公寓發(fā)展新趨勢新派公寓賽富不動產(chǎn)基金運營的長租式公寓新趨勢：REITS模式下的長租品牌公寓收益模式：金融+品牌+服務萬科米公寓新派公寓YOU+青年國際公寓萬科米公寓區(qū)位：青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園新趨勢：極致化產(chǎn)品+創(chuàng)新營銷模式極致化產(chǎn)品：25㎡小面積、全功能、精裝修創(chuàng)新營銷模式：顛覆原營銷模式，首個全線上發(fā)售；運作模式：二期引入途家托管YOU+青年國際公寓由雷軍投資的長租式服務公寓新趨勢：精準客戶定位+極致化滿足客戶需求精準客戶：三不租，45歲以上不租，帶小孩的不租，不愛交友的不租極致化需求：產(chǎn)品細節(jié)設計+公共空間配套+服務萬科米公寓：萬科秉承“云地產(chǎn)”設計理念，在青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園內(nèi)打造的創(chuàng)新小戶型公寓萬科米公寓極致化產(chǎn)品項目背景：萬科米公寓是依托于青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)思維下的產(chǎn)物。青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園是全國首批九個國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一

，為廣告創(chuàng)意類企業(yè)提供孵化器平臺。項目區(qū)位：項目位于青島城陽區(qū)，緊鄰交通主干道，距離城陽區(qū)政府3分鐘車程，距市政府20分鐘車程，靠近流亭機場，周邊有利群、寶龍廣場等配套。設計理念：萬科米公寓秉承“云地產(chǎn)”設計理念，植入互聯(lián)網(wǎng)思維，創(chuàng)新的產(chǎn)品設計理念符合青年人新潮思想，引領全新的居住理念和投資模式。萬科米公寓：精準用戶定位，極致產(chǎn)品+創(chuàng)新營銷的模式實現(xiàn)成功熱銷萬科米公寓成功熱銷：一期推出134套，主推25㎡戶型，總價22萬起，低總價、高性價比，獲得熱烈反響，一小時內(nèi)全部售罄精準客戶定位創(chuàng)新營銷極致產(chǎn)品精準客戶定位：定位白領設計師投資者、文化工作者、企業(yè)老板、剛畢業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學生等。按照客戶需求，指導產(chǎn)品設計，準確打動客戶，實現(xiàn)順利去化小面積、全功能、精裝修：25㎡=90㎡全功能復合，會客、辦公、睡眠三位一體，客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書房復合空間，相當于90㎡兩室功能，全能家居配套實現(xiàn)拎包入住，直接打動客戶。攜手騰訊、青島新聞網(wǎng)、半島網(wǎng)等戰(zhàn)略伙伴，共同打造萬科“云發(fā)售”概念，顛覆傳統(tǒng)的O2O銷售模式，開創(chuàng)了全國線上發(fā)售的全新模式備注：萬科米公寓一期純銷售，二期與途家戰(zhàn)略合作。極致化產(chǎn)品客戶：精準客戶定位，需求先行——萬科米公寓精準客戶定位，客戶需求先行，指導產(chǎn)品設計，準確的打動客戶，實現(xiàn)順利去化萬科米公寓極致化產(chǎn)品極致產(chǎn)品：小面積、全功能、精裝修的極致產(chǎn)品，直接打動客戶——萬科米公寓極致產(chǎn)品打造，25平提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書房等多功能的符合空間，完全實現(xiàn)兩室兩廳般的居住體驗，相當于90平住宅功能小面積、全功能：米公寓戶型面積從23-41㎡，主推25㎡，25㎡實際室內(nèi)使用面積約17㎡（含飄窗），其余為公攤面積。公寓戶型整體方正，各功能一應俱全，實現(xiàn)辦公、聚會、睡眠三種模式隨意轉(zhuǎn)換，業(yè)主可以根據(jù)自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。精裝修、低總價：米公寓全能家居配套實現(xiàn)拎包入住，均價9300元/㎡，總價22-26萬，實現(xiàn)成功熱銷。公寓平面圖（室內(nèi)使用面積17㎡）公寓功能配置示意萬科米公寓極致化產(chǎn)品米公寓plus（萬科米公寓二期）：與途家合租，提供托管服務3、4兩層引入途家托管模式操作方式：途家提供的“管家”、“托管”、“交換入住”，業(yè)主需按途家要求進行電器等配備，在托管模式下可隨時入住或交換入住享受全國途家公寓的免費交換居住，意味著你可以用你的米公寓Plus出租交換，免費前往全國各地的途家酒店交換居住，感受最純粹的旅居體驗運作模式：二期與途家合作，提供托管服務；業(yè)主可隨時入住或交換入住享受全國途家公寓的免費交換居住萬科米公寓極致化產(chǎn)品萬科途家業(yè)主引入途家，為業(yè)主提供托管服務，提高項目附加值途家與業(yè)主簽訂三年托管協(xié)議，支付1400元/月保底收益萬科為業(yè)主提供三年補助，400元/月，在購房時一次性扣除托管狀態(tài)下：開發(fā)商、途家、業(yè)主三者之間關系營銷方式：互聯(lián)網(wǎng)營銷，線上線下高度結(jié)合——萬科米公寓不僅帶來產(chǎn)品的創(chuàng)新，更在地產(chǎn)模式上進行創(chuàng)新和突破，以顛覆性的互聯(lián)網(wǎng)銷售，成就萬科首個全線上發(fā)售產(chǎn)品營銷模式：攜手騰訊、青島新聞網(wǎng)、半島網(wǎng)等戰(zhàn)略伙伴，共同打造萬科“云發(fā)售”概念，顛覆傳統(tǒng)的O2O銷售模式，開創(chuàng)了全國線上發(fā)售的全新模式在北京、深圳、青島三地同時線上發(fā)售米公寓產(chǎn)品；開盤當日，用手機掃描二維碼開啟MI公寓發(fā)售儀式，并關注國家產(chǎn)業(yè)園官方微信，轉(zhuǎn)發(fā)米公寓產(chǎn)品發(fā)布說明書；開盤樂購當天，通過微信支付、淘寶搶購等方式實現(xiàn)認購；通過加入萬科創(chuàng)想會，推薦身邊好友購買可獲現(xiàn)金獎勵；特供30套25㎡米公寓，首付5萬無息貸款，給大學生一個專屬的夢想空間；米公寓推出特有的米基金，從認籌開始就可以享受購房全周期的投資回報；……萬科米公寓極致化產(chǎn)品YOU+青年國際公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長租服務式公寓YOU+青年國際公寓社交化產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)思維下的反互聯(lián)網(wǎng)模式：將線上社交潮流，轉(zhuǎn)移到線下，鎖定青年剛需市場，精準客戶需求，以增強客戶粘性為原則，搭建社區(qū)服務平臺，打造青年社區(qū)基地；發(fā)展歷程：首家YOU＋公寓位于廣州海珠區(qū)鳳凰街道，是創(chuàng)始人劉洋、劉昕整租高露潔廠房改造的公寓，2012.06對外營業(yè)，133間客房全部入?。?013.06接受第一筆天使投資；2013.12白云新市店開業(yè)；2014.06車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂加入；2014.08雷軍A輪1億元順為資本領投、策源跟投；2014年10個項目，已經(jīng)開業(yè)2個，房源約1300套；2015年計劃2萬套，2016年目標10萬套，主攻4個一線城市；未來籌劃產(chǎn)品線：u+國際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，在國際青年公寓的基礎上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，邀請成功的創(chuàng)業(yè)者或風投來交流，甚至嫁接資本轉(zhuǎn)化為項目，形成創(chuàng)業(yè)孵化基地。YOU+青年國際公寓：在傳統(tǒng)公寓基礎上升級打造的社交化產(chǎn)品，不僅滿足租客的住家需求，也滿足他們的社會需求和尊重需求定位初上班的年輕人，主打大城市租賃市場中的合租群體。存在三不租客群每月都有豐富多彩的社區(qū)活動，五同活動、節(jié)日聚會，生日聚會，每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會產(chǎn)品配套客戶定位平臺服務長租公寓+社區(qū)服務，平臺價值>物業(yè)價值：YOU+先整租物業(yè)，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓，統(tǒng)一招租，運營，管理，以公寓為載體，以年輕人聚集的社交平臺為核心，打造有溫度的社區(qū)。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認同）租房服務社交平臺圈子在公寓樓一層配公共娛樂設施，健身房、臺球室、吧臺、書架、游戲機等；室內(nèi)有獨衛(wèi)，樓內(nèi)有公共廚房及食堂，為租客社交提供平臺YOU+青年國際公寓社交化產(chǎn)品清晰的客戶群定位YOU+青年國際公寓社交化產(chǎn)品新奇而富有趣味的產(chǎn)品細節(jié)設計，完善的公共空間配套，滿足青年個性化需求完善的公共配套大樓1層設計300平米的公共空間，作為社區(qū)活動場所：有臺球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時配有公共廚房，同時提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的產(chǎn)品細節(jié)隱藏在垃圾桶蓋內(nèi)側(cè)的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂趣，又增強了社區(qū)安全酒吧健身房臺球公共廚房YOU+青年國際公寓社交化產(chǎn)品完善的服務，組織各種公共活動，提供足夠交友空間豐富多彩的社區(qū)活動：每月都有，五同活動（同星座，同樓層，同鄉(xiāng)，同愛好，同專業(yè)）節(jié)日聚會，生日聚會等）每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會（20-30%家友為創(chuàng)業(yè)者），為家友提供一個“家”的環(huán)境和平臺；萬圣節(jié)生日party創(chuàng)業(yè)者聚會YOU+青年國際公寓社交化產(chǎn)品新派公寓：REITS模式下的長租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）發(fā)展歷程：2012.5年于北京成立新派公寓經(jīng)營管理公司，同時賽富投資基金對新派公寓進行戰(zhàn)略投資。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店開業(yè)，2013.08，北京CBD店開業(yè)，目前上海、深圳、廣州店在建中。CBD店共111套房（戶型從15－140㎡不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價5000~9000元，目前全部住滿。產(chǎn)品：租金3000~5000元為“新派Star”、5000~6000元“新派”、7500元“新派Premium”居住理念：Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區(qū)）新派公寓金融化金融利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營中“高物業(yè)成本、低經(jīng)營收入、難以快速規(guī)?；钡膯栴}服務租房管理+租客社交+租客線下活動組織，4S服務等

品牌統(tǒng)一買下整棟樓盤，統(tǒng)一裝修，同質(zhì)化客戶分租，統(tǒng)一運營管理，打造新派公寓品牌影響力金融品牌服務“金融+品牌＋服務”模式，實現(xiàn)模塊化復制連鎖發(fā)展新派公寓金融化金融創(chuàng)新模式：SAIF承擔收購和改造成本，新派公寓進行輕資產(chǎn)管理，實現(xiàn)滾動開發(fā)新派公寓融資結(jié)構(gòu)新派公寓運營模式REITs應用：2013.8賽富不動產(chǎn)基金以2.2W元/平米價格買下70年產(chǎn)權的CBD店，改造為公寓，一共花費1.65億RMB，CBD店份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名國內(nèi)高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動產(chǎn)的LP支付不低于3.5%的租金回報，四年之后，一期基金到期，LP的股權將會被散售或者整售。賽富不動產(chǎn)為此做出一份股權回購協(xié)議。由于收購和改造成本都是基金承擔，新派公寓的啟動資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。新派公寓金融化品牌：標準化“收購/租賃+翻新+租出”，統(tǒng)一運營管理，打造新派公寓連鎖品牌多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園健康之家簡約別致藝術畫廊多樣化的配套設施······品牌管理定位年輕白領，類似的消費能力與習慣催生“同質(zhì)化居住”，進行同質(zhì)化配套，能使住戶有歸屬感和家的感覺為滿足年輕人個性化需求，打造14款不同的個性化空間，包括15-25平米的極致全能mini戶型、40-75平米的一房一廳戶型，以及140平米的兩室兩廳兩衛(wèi)戶型同質(zhì)化客戶個性化產(chǎn)品完善配套4S服務Smile：用微笑將溫暖傳遞Sincere：用真誠將關懷傳遞Social：白領社區(qū)，營造白領專屬“朋友圈”Share：分享你我，鑄就白領情感家園新派公寓金融化趨勢1：公寓由銷售型物業(yè)逐步向經(jīng)營市場轉(zhuǎn)變公寓由銷售向經(jīng)營市場轉(zhuǎn)變青年群體短期購房夢破碎房價的快速增長（北京08至14年年均增長率達14.79％），使得青年群體不能實現(xiàn)畢業(yè)就買房，導致租客增多投資客投資渠道多元目前投資客投資渠道多元（股票、基金等），公寓因其投資門檻高、流動性差，并非