第五章物權(quán)法

第5講物權(quán)法總論王樂兵5.1財(cái)產(chǎn)法視角下的物權(quán)法物法與債法共同構(gòu)成財(cái)產(chǎn)法的兩大支柱。物法側(cè)重規(guī)范物的靜態(tài)歸屬與動(dòng)態(tài)利用，而債法則是典型的關(guān)于財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的法律。物權(quán)法與經(jīng)濟(jì)發(fā)展：所有制；私產(chǎn)保護(hù)；物盡其用；自治與干預(yù)物權(quán)法的性質(zhì)：私法；財(cái)產(chǎn)法；強(qiáng)行法；實(shí)體法；本土性5.2物權(quán)1、含義：權(quán)利人在法律規(guī)定范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物或者依照授權(quán)支配他人的物，直接享受物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。在宏觀視野下，物權(quán)的概念具有三個(gè)層次的意義：一是在民法內(nèi)部，物權(quán)自身強(qiáng)調(diào)物權(quán)是物權(quán)人支配物的現(xiàn)象，表現(xiàn)為人與物的關(guān)系；該層次物權(quán)的含義，使我們能夠識(shí)別出物權(quán)和債權(quán)的不同，歸納出物權(quán)的特征，找到發(fā)現(xiàn)物權(quán)內(nèi)容的路徑；第二個(gè)層次，從物權(quán)人對(duì)抗非物權(quán)人的角度看，物權(quán)是物權(quán)人與義務(wù)人之間的關(guān)系，其積極意義在于設(shè)計(jì)及劃分出物權(quán)的效力；第三個(gè)層次，在法理學(xué)、政治學(xué)等領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)物權(quán)意味著人與人之間的關(guān)系，從而為諸如物權(quán)具有階級(jí)性等結(jié)論服務(wù)。2、物權(quán)的效力（1）支配效力：物權(quán)人可以按照自己的意思享受物的利益（使用價(jià)值、交換價(jià)值），無(wú)需他人的介入。（2）排他效力：不允許互不兩立的物權(quán)并存

（3）優(yōu)先效力：“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”；物權(quán)之間的優(yōu)先效力。例外，如：買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力；經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?；诜傻囊?guī)定，某些債權(quán)優(yōu)先于某些物權(quán)：這主要是考慮公共利益、社會(huì)政策，如船舶優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于船舶留置權(quán)、抵押權(quán)受償。

甲企業(yè)有一價(jià)值800萬(wàn)元的辦公大樓，甲以該大樓抵押而向乙銀行貸款500萬(wàn)元。后又以該大樓作抵押向丙銀行貸款100萬(wàn)元，兩個(gè)抵押權(quán)均經(jīng)過(guò)登記，另外，甲還欠丁300萬(wàn)元。現(xiàn)甲無(wú)錢付給乙、丙、丁，丁申請(qǐng)法院拍賣甲的辦公大樓，得款700萬(wàn)。問題：1、乙、丙二人的抵押權(quán)都有效么？2、在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，乙、丙誰(shuí)先受償？3、丁能否先于乙受償？甲有祖?zhèn)髡滟F玉器一件，乙、丙均欲購(gòu)買。甲先與乙達(dá)成協(xié)議，以5萬(wàn)元價(jià)格出售，雙方約定，次日交貨付款。丙知曉后，當(dāng)晚即攜款至甲處，欲以6萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買。甲欣然應(yīng)允，并當(dāng)即交貨付款。乙第二天知道后，要求丙交玉器交出來(lái)，理由是乙買玉器在先，丙買玉器在后。問題：1、甲與丙之間的買賣合同的效力如何？2、甲與乙之間的買賣合同的效力如何？3、乙是否能夠請(qǐng)求丙交付該玉器？4、乙是否有損失？如果有，那么，該損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？（4）追及效力：物權(quán)設(shè)立后，標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，物權(quán)人都有權(quán)追及物之所在而直接支配該物的權(quán)利（物權(quán)法106條：無(wú)權(quán)處分—善意取得）。物權(quán)法191條對(duì)擔(dān)保法49條及法釋[2000]44號(hào)67條第1款的重大修正，否定了追及效力。徐明月：抵押物轉(zhuǎn)讓制度之立法缺失及其司法解釋補(bǔ)救，法商研究，2008年第2期。3.物權(quán)的分類：（1）所有權(quán)與定限物權(quán)；支配范圍（全面支配v一定支配）（2）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)；支配內(nèi)容（使用價(jià)值V交換價(jià)值）（3）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與權(quán)利物權(quán)；標(biāo)的物（4）主物權(quán)與從物權(quán)；獨(dú)立性（5）有期限物權(quán)與無(wú)期限物權(quán)；如宅基地、劃撥用地（6）完全物權(quán)與不完全物權(quán)；效力是否完全？（建造中的房子）（7）本權(quán)與占有

4.物權(quán)法定主義含義：《物權(quán)法》第5條：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”內(nèi)容：（1）所謂物權(quán)法定，其“法定”者何？類型，內(nèi)容，效力，公示方法；（2）所謂“法定”，該“法”何指？立法機(jī)關(guān)之法（全國(guó)人大及其常委會(huì)的立法）效力：強(qiáng)制規(guī)范中的效力性規(guī)范。（1）行為人在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該“物權(quán)”創(chuàng)設(shè)行為無(wú)效。此即所謂類型強(qiáng)制；（2）行為人設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該設(shè)定行為無(wú)效。此即所謂類型固定。

物權(quán)法定主義意旨：物權(quán)的絕對(duì)性；交易便捷與安全；物盡其用的效益原則；整理舊有物權(quán)，適應(yīng)社會(huì)需要對(duì)物權(quán)法定主義的反思（1）物權(quán)法定主義是否存在（2）物權(quán)法定主義與私法自治：盡管物權(quán)法就起整體屬性而言屬于強(qiáng)行法，但并不排斥當(dāng)事人的意思自治，具體表現(xiàn)在：所有權(quán)自由；物權(quán)內(nèi)容的部分自由（126條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的存續(xù)期限；128、133條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)；160、161條地役權(quán)的內(nèi)容和存續(xù)期限）；法定物權(quán)變動(dòng)中的意思自治（115,116條）；公示方式自由違反物權(quán)法定主義的效果：法律有特別規(guī)定時(shí)從其規(guī)定；無(wú)特別規(guī)定時(shí)，若所創(chuàng)設(shè)物權(quán)違反禁止性規(guī)范時(shí)，該權(quán)利不存在。當(dāng)事人所創(chuàng)物權(quán)部分違反禁止性規(guī)定時(shí)，僅該部分無(wú)效。如約定將抵押物轉(zhuǎn)移抵押權(quán)人占有，抵押權(quán)僅因登記而成立生效。當(dāng)事人約定成立物權(quán)，有時(shí)可發(fā)生債權(quán)效力。如《民法通則》頒布前的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（80條第2款：公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國(guó)家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。）；《農(nóng)村土地承包法》頒布前的“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（44-50）；居住權(quán)；典權(quán)。5.3物權(quán)的客體：物物的概念實(shí)質(zhì)上界定了可以進(jìn)入社會(huì)交換系統(tǒng)的資源范圍，更在某種程度上界定了個(gè)體須以對(duì)價(jià)獲取資源的范圍。一物一權(quán)主義：一個(gè)物上原則上只能存在一個(gè)所有權(quán)、用益物權(quán)，不得存在兩個(gè)以上性質(zhì)和內(nèi)容不相容的所有權(quán)、用益物權(quán)。其要求物權(quán)客體特定，即：物權(quán)標(biāo)的物，須為獨(dú)立的物，因?yàn)閷?duì)于物的一部分或構(gòu)成部分來(lái)說(shuō)，不僅無(wú)法取得直接支配的實(shí)益，而且難以公示，不適合承認(rèn)排他性權(quán)利。何為獨(dú)立的物？物理意義；經(jīng)濟(jì)和社會(huì)觀念（日本財(cái)團(tuán)抵押，我國(guó)的集合動(dòng)產(chǎn)抵押）特定性并非物權(quán)的初始需要，而是來(lái)自于物權(quán)人支配客體的需要，更終極地說(shuō)來(lái)自實(shí)現(xiàn)物權(quán)目的的需要。甲有一套四合院住房，在四合院當(dāng)中有一對(duì)石獅子起裝飾房屋的作用。甲欲將房屋出售給乙，并簽訂了買賣合同，但在合同中未對(duì)石獅子進(jìn)行約定。在雙方登記并交付房屋后，甲要將石獅子搬走，乙不允許，并認(rèn)為其支付的價(jià)款中當(dāng)然包含了石獅子的價(jià)款，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，遂訴至法院。問題：1、本案中的石獅子與房屋是什么關(guān)系？2、甲是否有權(quán)利搬走該石獅子？為什么？以下選項(xiàng)中被視為民法上的物的是（）A.人的尸體B.人民幣C.商標(biāo)D.情書E.假肢F.捐贈(zèng)的器官物的分類1.不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)：能否移動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的表現(xiàn)形態(tài)：土地（47條）及其附著物（建筑、樹木：原則上屬于土地，但在有權(quán)源阻斷土地吸收林木的場(chǎng)合，不再屬于土地，如承包地上的林木）；礦藏（46條）、水流、海域；在建房屋；停車位、停車庫(kù)（是否有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證）；動(dòng)產(chǎn)的表現(xiàn)形態(tài)：休閑區(qū)內(nèi)的組合式小木屋？流動(dòng)貨車？2、主物與從物：兩個(gè)物各自是否能獨(dú)立發(fā)揮作用；對(duì)主物的處分及于從物（115）3、原物與孳息：下列物與物的關(guān)系中屬于主物與從物關(guān)系的是()A.甲的鎖與鑰匙B.乙的房屋與窗子C.丙的上衣與褲子D.丁的電視機(jī)與遙控器下列各項(xiàng)中屬于孳息的是（

）A.出租房屋所得租金B(yǎng).果樹上已經(jīng)成熟的果實(shí)C.動(dòng)物腹中的幼仔D.彩票中獎(jiǎng)所得獎(jiǎng)金5.4物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)發(fā)生、變更和消滅的總稱。物權(quán)的發(fā)生：原始取得（不以他人的權(quán)利或意思為依據(jù)，而是根據(jù)法律的規(guī)定直接取得物權(quán)）；繼受取得（依據(jù)他人的權(quán)利和意思而取得：移轉(zhuǎn)繼受取得；創(chuàng)設(shè)繼受取得）物權(quán)的變更：內(nèi)容及客體的部分變更物權(quán)的消滅：絕對(duì)消滅、相對(duì)消滅物權(quán)變動(dòng)的類型1、基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)（1）合同，即當(dāng)事人之間就物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅達(dá)成的協(xié)議。（2）拋棄，即以消滅物權(quán)為目的的單方行為，只要權(quán)利人一方作出意思表示即生效。（3）遺贈(zèng)，因受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 當(dāng)以法律行為的方式發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一般需要進(jìn)行登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)需要進(jìn)行交付。2、基于法律行為之外的原因而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)（1）因法院判決、仲裁裁決或政府決定而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，自法律文書或者人民政府的決定等生效時(shí)發(fā)生效力。（2）因繼承而取得的物權(quán)，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。（3）因事實(shí)行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，如合法建造房屋。

因上述原因而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，無(wú)須登記，但在處分時(shí)需要辦理登記，否則不發(fā)生物權(quán)效力。變動(dòng)原則：公示公信（1）物權(quán)的公示是指物權(quán)的變動(dòng)必須采取法律要求的方式向社會(huì)展示，以獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律保護(hù)。（2）物權(quán)的公信是指一旦物權(quán)的變動(dòng)經(jīng)過(guò)公示，當(dāng)事人就有理由產(chǎn)生合理信賴，相信依公示方法所表現(xiàn)出來(lái)的權(quán)利人和權(quán)利狀態(tài)是正確的；因信賴這種公示而為的一定行為，即使登記或交付所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。由于物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，因此只有通過(guò)公示、公信原則，以公開方式將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)告知社會(huì)公眾，并保護(hù)信賴登記或交付所公示的物權(quán)狀態(tài)的行為人，才能是其放心交易，防止因難以預(yù)測(cè)而遭受損失，維護(hù)交易安全。甲、乙二人的父親去世后，甲、乙繼承了父親了一套房屋，但在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，僅將甲登記為所有權(quán)人。后來(lái)，甲將房屋賣給丙，并已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。乙知道后，要求丙返還房屋。問題：丙是否應(yīng)當(dāng)返還該房屋？物權(quán)變動(dòng)模式意思主義：物權(quán)變動(dòng)為債權(quán)行為的效果，債權(quán)行為之外不存在獨(dú)立的物權(quán)行為，交付和登記不過(guò)是對(duì)抗第三人的要件；債權(quán)行為有效成立，物權(quán)即發(fā)生變動(dòng)，非經(jīng)交付或登記，不得對(duì)抗善意第三人。法國(guó)形式主義：債權(quán)行為僅發(fā)生以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)和債務(wù)，而物權(quán)變動(dòng)的效力則需要物權(quán)變動(dòng)的意思表示，并需具備一定的外在表示形式。德國(guó)。折中主義：物權(quán)變動(dòng)的要件除有債權(quán)行為之外，還需交付或登記的法定形式，物權(quán)才能有效成立，即債權(quán)行為的有效成立并不能引起物權(quán)的變動(dòng)，還須以交付或登記為要件。瑞士、奧地利。民法通則72條第2款：按照合同或者其他方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從交付時(shí)其轉(zhuǎn)移，合同法133條：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，物權(quán)法第9條第1款：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法第15條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。我國(guó)民事立法沒有采納物權(quán)行為理論，只能把物權(quán)變動(dòng)定性為一種物權(quán)運(yùn)動(dòng)的客觀現(xiàn)象，而非物權(quán)行為。物權(quán)法15條的規(guī)定，區(qū)分的是物權(quán)變動(dòng)與其原因行為，而非物權(quán)行為與其原因行為。中國(guó)：多元混合模式1.公示為生效要件主義（1）交付為生效要件：物權(quán)法23條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。交付：現(xiàn)實(shí)交付、觀念交付（簡(jiǎn)易交付：25條；占有改定：27條；指示交付：26條）（2）登記生效要件主義：物權(quán)法第9條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。交付分為現(xiàn)實(shí)的交付和觀念的交付兩種情況。所謂現(xiàn)實(shí)的交付就是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出讓人將動(dòng)產(chǎn)的占有實(shí)際移轉(zhuǎn)給受讓人，由受讓人直接占有該動(dòng)產(chǎn)。所謂觀念交付，是指在特殊情況下，法律允許當(dāng)事人通過(guò)特別的約定，并不現(xiàn)實(shí)地交付動(dòng)產(chǎn)，而是采用一種變通的交付方法，來(lái)代替實(shí)際交付。觀念交付又分為簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付三種情況。《物權(quán)法》第25～27條分別進(jìn)行了規(guī)定。所謂占有改定是指轉(zhuǎn)讓人和受讓人在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，如果轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，而受讓人因此取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。所謂簡(jiǎn)易交付是指出讓人在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之前，受讓人已經(jīng)通過(guò)委托、租賃、使用借貸等方法而實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則從移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同生效之時(shí)起，視為交付。所謂指示交付是指在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，如果該動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，轉(zhuǎn)讓人可以將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，以代替物的實(shí)際交付。甲因?yàn)橐{(diào)往外地工作，欲將家里的財(cái)產(chǎn)變賣，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩電賣給他。雙方協(xié)定的價(jià)格是1500元。6月1日，乙將錢交給甲以后，乙將電視裝上車欲將電視拉走。甲想起自己還有一個(gè)月才走，就問乙能否借用一個(gè)月？乙同意。7月1日，乙將電視拉回家，到家后，當(dāng)他接通電源，電視機(jī)不顯示圖像，乙認(rèn)為甲的電視機(jī)在賣給他之前就壞了，就把電視機(jī)又給甲送回來(lái)，要求甲把錢退給他。甲請(qǐng)來(lái)修理電視機(jī)的技術(shù)人員檢查，認(rèn)為是搬運(yùn)不當(dāng)顯像管損壞。乙堅(jiān)決不要電視機(jī)了，要求甲退錢。如果甲一定要將電視賣給他，那就退給他電視的修理費(fèi)將近500元。試根據(jù)民法理論分析以下問題：（1）甲交付電視機(jī)是采用的什么樣的交付方式？（2）電視機(jī)的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移？如果是，何時(shí)轉(zhuǎn)移？（3）甲是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)電視的修理費(fèi)用或者收回電視？（4）結(jié)合民法理論，結(jié)合本題談?wù)剟?dòng)產(chǎn)的交付問題。（1）占有改定。（2）已經(jīng)移轉(zhuǎn)。移轉(zhuǎn)時(shí)間為6月1日。（3）甲無(wú)須承擔(dān)修理費(fèi)用或收回電視。（4）《民法通則》第72條規(guī)定：按照合同或者其他方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移?！段餀?quán)法》第27條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力。在法律上，交付是指將物或所有權(quán)憑證移轉(zhuǎn)給他人的行為。簡(jiǎn)言之，交付意味著占有的移轉(zhuǎn)。由于在交付之前，當(dāng)事人之間存在著移轉(zhuǎn)所有權(quán)的協(xié)議，因而財(cái)產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生移轉(zhuǎn)所有權(quán)的效果。

本題中甲賣電視給乙，雙方約定由甲借用電視一個(gè)月，屬于占有改定。甲和乙根據(jù)口頭協(xié)議構(gòu)成了買賣電視機(jī)的法律關(guān)系，從6月1日乙付錢，雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)電視機(jī)的所有權(quán)就移轉(zhuǎn)了。只不過(guò)采用的并非實(shí)際交付的方法。既然電視機(jī)的財(cái)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，電視機(jī)毀損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人承擔(dān)。因此，乙在運(yùn)輸期間不慎將電視機(jī)損壞，應(yīng)由他自己負(fù)責(zé)。甲無(wú)須承擔(dān)電視的修理費(fèi)用，也沒有義務(wù)收回電視。王某與曹某簽訂售房協(xié)議，以12萬(wàn)元的價(jià)格將6間房屋賣給曹某，并辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，曹某當(dāng)即支付購(gòu)房款5萬(wàn)元，并答應(yīng)6個(gè)月后付清余款。曹某取得房屋后，又與朱某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以15萬(wàn)元的價(jià)格將房屋賣給朱某。在雙方正式辦理過(guò)戶登記及付款前，曹某又與錢某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以18萬(wàn)元的價(jià)格將房屋賣給錢某，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。1.王某與曹某簽訂的售房協(xié)議是否有效？為什么？2.曹某與朱某、錢某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力如何？3.如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持？為什么？1.有效。解析：房屋為王某所有，其具有當(dāng)然的處分權(quán)，并且辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)。2.曹某與朱某簽訂的協(xié)議有效。曹某與錢某簽訂的協(xié)議亦有效。解析：我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！睋?jù)此可知，曹某所購(gòu)買的房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，因此曹某對(duì)該房屋享有所有權(quán)?！段餀?quán)法》15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外，自合同成立時(shí)生效；為辦理過(guò)戶登記的，不影響合同效力。”由此可知，曹某與朱某簽訂的協(xié)議有效，曹某與錢某簽訂的協(xié)議亦有效。3.不能。因曹某已與錢某辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，錢某