凱德置地商業(yè)模式說課材料

尋找標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)突破(tūpò)，領(lǐng)跑行業(yè)

國外大型房企業(yè)務(wù)發(fā)展模式探討

第一頁，共74頁。樣本采集(cǎijí)

嘉德置地·新加坡

TISHMANSPEYER·美國

第二頁，共74頁。亞洲(yàzhōu)地產(chǎn)巨無霸-嘉德置地CAPITALAND第三頁，共74頁。嘉德置地集團(tuán)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。嘉德集團(tuán)總市值約577億元人民幣(2009.1.31)，管理超過2,377億的資產(chǎn).核心業(yè)務(wù)包括住宅及商業(yè)房地產(chǎn)、服務(wù)式公寓、房地產(chǎn)基金的投資(tóuzī)和管理，以及提供房地產(chǎn)金融、物業(yè)服務(wù)等。嘉德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團(tuán)、澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托、嘉茂中國信托及桂嘉信托。嘉德置地的業(yè)務(wù)遍及亞太、歐洲和中東地區(qū)重要門戶城市。嘉德集團(tuán)1994年進(jìn)入中國市場，迄今開發(fā)規(guī)模逾750萬平米,員工超過5000人。在中國的50個(gè)城市擁有約10萬套住宅(含合作項(xiàng)目6萬套)，170萬平方米綜合商用項(xiàng)目開發(fā)面積,可租面積超過400萬平米的逾60家商場和5000套服務(wù)公寓。嘉德置地:公司(ɡōnɡsī)概述第四頁，共74頁。嘉德置地:企業(yè)(qǐyè)理念“Buildingforpeopletobuildpeople,buildingpeopletobuildforpeople”,即通過為人們塑造產(chǎn)品來塑造人,反之亦然。其內(nèi)在的核心則是“持續(xù)創(chuàng)造股東價(jià)值”、“提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)”、“吸引并發(fā)展高素質(zhì)的人力資本”，并旨在以國際化的形象構(gòu)筑(gòuzhù)世界級的房地產(chǎn)公司。嘉徳的理念是“專注、平衡、規(guī)?！薄Ｗ?，就是只著力于房地產(chǎn)而不涉及其他的業(yè)務(wù)；平衡，指在各項(xiàng)業(yè)務(wù)之間力求均衡。如各地區(qū)項(xiàng)目之間的平衡，在各項(xiàng)業(yè)務(wù)，如住宅、辦公樓和商業(yè)之間的平衡等；規(guī)模，指保持規(guī)模效益，同時(shí)吸引更多優(yōu)秀人才的加入。建宇樹人第五頁，共74頁。嘉德置地:業(yè)務(wù)(yèwù)概覽核心(héxīn)競爭力：房地產(chǎn)投資與開發(fā)、服務(wù)式公寓運(yùn)營、房地產(chǎn)金融同時(shí)在成熟市場(shìchǎng)和新興市場(shìchǎng)中尋找增長機(jī)會廣泛的國際合作伙伴、戰(zhàn)略投資者和精英團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈,保持著開發(fā)、投資、收費(fèi)業(yè)務(wù)間的平衡第六頁，共74頁。嘉德置地:業(yè)務(wù)(yèwù)概覽第七頁，共74頁。嘉德置地:業(yè)務(wù)(yèwù)概覽住宅產(chǎn)業(yè):投資與開發(fā)新加坡、澳大利亞、中國、馬來西亞、泰國等國家主要門戶城市的住宅物業(yè)。商務(wù)綜合產(chǎn)業(yè):新加坡辦公樓房地產(chǎn)，包括中央商務(wù)區(qū)的地標(biāo)性辦公樓和高科技的工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)零售產(chǎn)業(yè):在新加坡、中國、印度、日本和馬來西亞擁有50多家商場，總凈可租面積約230萬平米。中國的資產(chǎn)包括上海來福士廣場和北京西環(huán)廣場，與北京華聯(lián)合資的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈，與深國投合作的21家以沃爾瑪為主力店的商場。休閑娛樂產(chǎn)業(yè):澳門豐得麗20％股權(quán)，該公司擁有位于澳門的包括商場、酒店及服務(wù)式住宅、博彩場及影視城綜合項(xiàng)目計(jì)60萬平米。與阿聯(lián)酋政府聯(lián)合開發(fā)阿布扎比國家體育館附近占地140萬平方米土地面積綜合度假類房地產(chǎn)項(xiàng)目.在巴林開發(fā)萊佛士城海濱綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目.服務(wù)公寓:雅詩閣集團(tuán)是全球最大的服務(wù)公寓所有者和管理者,擁有位于亞洲、歐洲及中東地區(qū)等22個(gè)國家主要城市的近22,000套服務(wù)式公寓.旗下共有3個(gè)品牌，分別是豪華品牌雅詩閣（Ascot)，中高檔品牌盛捷（Somerset）和適合商旅人士的馨樂庭（Citadine）。（2005年以17.2億新幣向COLONYCAPITAL出售RAFFLEHOLDINGS萊佛士酒店控股公司，獲得溢價(jià)6.4億新。)金融服務(wù)與信托基金:2002年成立的嘉德置地金融是以收費(fèi)為主的公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)資金管理,結(jié)構(gòu)融資與咨詢服務(wù)。投資產(chǎn)品包括私募和上市基金，結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品。目前管理著17只私募基金和５只REITS，截止2008-12-31,管理資產(chǎn)規(guī)模超過259億新幣,2008年基金及物業(yè)管理費(fèi)收入達(dá)4.13億新幣.五只REITS包括嘉茂CMT、嘉康CCT、嘉茂中國CRCT、雅思閣公寓ART和嘉桂QCT。投資伙伴包括全球及區(qū)域的保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金和大型機(jī)構(gòu)。第八頁，共74頁。亞太地區(qū)澳大利亞,中國(zhōnɡɡuó),新加坡,韓國,泰國,越南,印度,印尼,馬來西亞,新西蘭,菲律賓歐洲比利時(shí),法國,德國,俄羅斯,西班牙,英國中東阿聯(lián)酋,巴林,卡塔爾嘉德置地:地域(dìyù)分布20個(gè)國家超過(chāoguò)120個(gè)城市第九頁，共74頁。嘉德置地在中國(zhōnɡɡuó)中國(zhōnɡɡuó)業(yè)務(wù)分布：3+2格局凱德置地在中國(zhōnɡɡuó)市場收益的增加促使了整個(gè)集團(tuán)利潤的增長第十頁，共74頁。地域(dìyù)分布嘉德置地:資產(chǎn)(zīchǎn)分布業(yè)務(wù)(yèwù)分布新加坡服務(wù)公寓商業(yè)零售住宅歐洲中國澳新商業(yè)綜合亞洲及海灣其它資產(chǎn)分布住宅辦公綜合開發(fā)商業(yè)零售服務(wù)公寓工業(yè)第十一頁，共74頁。嘉德置地:收入(shōurù)來源住宅(zhùzhái)歐洲(ōuzhōu)中國（包括港澳）澳新新加坡金融服務(wù)零售商業(yè)綜合服務(wù)公寓第十二頁，共74頁。嘉德置地:

資本運(yùn)作資本(zīběn)市場私募基金(jījīn)股本(gǔběn)資產(chǎn)管理打包進(jìn)REITS或基金投資開發(fā)及收購物業(yè)債券銀行貸款收購/兼并/重組上市／分拆出售2000年,淡馬錫控股的PidemcoLand百騰置地和星展銀行旗下的上市公司DBSLand發(fā)展置地宣布合并.新公司名為嘉德置地.同年,嘉德控股子公司雅詩閣集團(tuán)宣布與盛捷控股公司合并.結(jié)合了4家公司在服務(wù)式公寓、商業(yè)、寫字樓、住宅等方面的經(jīng)驗(yàn)，造就了今天的嘉德置地。嘉德成立后,通過獨(dú)立運(yùn)作或收購地產(chǎn)公司以獲得土地儲備；或投資地產(chǎn)公司股權(quán)，特別是上市或即將上市的公司。最后通過嘉德置地的融資平臺，分階段對項(xiàng)目進(jìn)行信托上市，實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)。出售

第十三頁，共74頁。嘉德置地的成立(chénglì)：亞洲最大的并購案STPI百騰置地.發(fā)展置地新加坡科技公司新加坡發(fā)展銀行24%淡馬錫控股公司盛捷控股雅詩閣

其它房地產(chǎn)公司萊佛士澳洲置地合并合并其它(qítā)房地產(chǎn)公司合并(hébìng)前的百騰置地與發(fā)展置地2000年4月，STPI收購了發(fā)展置地24.6%的股權(quán)。當(dāng)時(shí)發(fā)展置地的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、酒店與服務(wù)公寓、健康保健和物業(yè)管理服務(wù)等。百騰置地作為新加坡唯一一家還未上市的大型政府背景的房地產(chǎn)公司，是當(dāng)?shù)刈畲蟮膱?zhí)行共管公寓政策的發(fā)展商．業(yè)務(wù)也涉及商業(yè)綜合物業(yè)、服務(wù)式公寓。兩家公司管理層重新審視了業(yè)務(wù)架構(gòu)后決定合并，以使股東價(jià)值最大化第十四頁，共74頁。嘉德置地的成立(chénglì):亞洲最大并購案２０００年合并(hébìng)后的嘉德嘉德置地新加坡發(fā)展銀行淡馬錫控股公司雅詩閣控股

其它房地產(chǎn)公司萊佛士澳洲置地55%凱德置地22%２０００年7月，百騰置地與發(fā)展置地宣布合并，是亞洲最大的合并案。11月，嘉徳置地成立，總資產(chǎn)達(dá)180億新元，成為東南亞最大的房企。合并后，百騰的控股股東(gǔdōng)淡馬錫也進(jìn)行了業(yè)務(wù)重組。剔除了盈利較差的新加坡科技公司（主要業(yè)務(wù)是國防軍事武器制造），將該公司下屬贏利的資產(chǎn)，如嘉德等，劃歸淡馬錫直接控股。第十五頁，共74頁。前20大股東(gǔdōng)第一大股東(gǔdōng)淡馬錫經(jīng)過數(shù)次減持后,目前仍擁有近40%的股權(quán),原第二大股東(gǔdōng)星展銀行近年來漸漸淡出其它投資者包括巴克萊,施羅德,大摩等國際投資機(jī)構(gòu).嘉德置地:主要(zhǔyào)股東(截止2009.1.31)第十六頁，共74頁。非預(yù)定(yùdìng)債務(wù)(zhàiwù)配置貸款(dàikuǎn)配置預(yù)定固定嘉德置地:

債務(wù)結(jié)構(gòu)浮動(dòng)貸款債券資料來源：嘉德2007年報(bào)第十七頁，共74頁。嘉日商產(chǎn)基金在擁有安全穩(wěn)定的年收益與資產(chǎn)增值潛力的日本零售商場中投資了450億日元。商場遍及大東京區(qū)域以及大阪、北海道等主要城市。嘉利商產(chǎn)新加坡基金由嘉德置地集團(tuán)發(fā)起的私募零售商場基金，擁有超過5.5億新元的組合。它持有三個(gè)新加坡市郊商場，分別是第一樂廣場、武吉班讓大廈與鯉河廣場。ARC-CapitaLandResidencesJapan與雅卡銀行聯(lián)合組建的一家合資企業(yè)，是嘉德創(chuàng)辦的首個(gè)符合回教教義的房地產(chǎn)基金，將在日本主要城市投資各種租賃型公寓大樓。目前的投資組合包括10處公寓房地產(chǎn)。Mezzo基金一個(gè)致力于巴生谷及檳城商業(yè)服務(wù)居住/住宅項(xiàng)目夾層融資的私募投資基金。IP房地產(chǎn)亞洲基金一個(gè)由CFL和ING聯(lián)合發(fā)起與經(jīng)營的、致力于投資東南亞和香港房地產(chǎn)市場的私募基金。馬來西亞地區(qū)商業(yè)發(fā)展基金一支封閉型的私募股票型投資基金，基金目標(biāo)金額為2.7億美元，主要投資于吉隆坡和巴生谷的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。萊佛士城巴林基金

RCBF嘉德的第12支私募股票型基金、其第二個(gè)符合回教法規(guī)的基金。RCBF將投資于地標(biāo)性項(xiàng)目-萊佛士城巴林。該基金為封閉式基金，基金規(guī)模為3.5億美元。嘉德置地另類投資基金嘉德置地另類投資基金投資于亞洲和日本的上市及非上市不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)證券。該基金于2007年6月1日成立，籌集的資本額達(dá)1.8億美元。嘉德商用產(chǎn)業(yè)印度發(fā)展基金嘉德商用產(chǎn)業(yè)印度發(fā)展基金的規(guī)模是8.8億新元，也是嘉德置地第一支投資于印度商場的私募基金．

嘉德私募基金(jījīn)一覽(上):嘉德置地:房地產(chǎn)基金(jījīn)(私募)第十八頁，共74頁。凱德中國住宅基金由嘉德置地2003年發(fā)起的一個(gè)私募基金，金額6100萬美元,投資者包括企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和高收入人士。該基金主要投資于上海、北京與廣州的中高檔住宅市場。該基金已進(jìn)行了全面投資。凱德中國發(fā)展基金2005年由嘉德置地發(fā)起、與花旗集團(tuán)聯(lián)合行銷的一個(gè)投資中國開發(fā)項(xiàng)目的私募基金。該基金集中開發(fā)人口密集型開發(fā)區(qū)的住宅、寫字樓以及混合型和服務(wù)式公寓，主要位于渤海灣地區(qū)、長江三角洲、中國中西部和珠江三角洲。

共募集4億美元,嘉德持股30%。凱德零售物業(yè)中國孵化基金CapitaRetailChinaIncubatorFund規(guī)模為4.25億美元,2006年6月截止認(rèn)購,主要收購經(jīng)過重新定位、資產(chǎn)提升或租賃期滿之后有潛力獲取優(yōu)質(zhì)收益的商用物業(yè)。該孵化基金投資的物業(yè)就包括了位于北京西直門的高檔商場西環(huán)廣場。嘉德持股30%.凱德零售物業(yè)中國發(fā)展基金CapitaRetailChinaDevelopmentFund規(guī)模為6億美元,2006年6月截止認(rèn)購,主要投資在中國境內(nèi)的商場開發(fā)項(xiàng)目。其中包括了由嘉德置地和深圳國際信托投資有限責(zé)任公司（“SZITIC”）共同擁有的，以沃爾瑪（Wal-Mart）為主力租戶的一系列商場開發(fā)項(xiàng)目。另外還包括其它由嘉德置地獨(dú)立或與第三方共同投資的商場開發(fā)項(xiàng)目。

凱德零售物業(yè)中國發(fā)展基金II規(guī)模為6億美元,2007年9月截止認(rèn)購,主要投資在中國境內(nèi)的商場開發(fā)項(xiàng)目.嘉徳持股45%.剩余股份由一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老基金持有.雅詩閣公寓(中國)基金規(guī)模為5億美元,2007年6月截止認(rèn)購.投資于中國內(nèi)地區(qū)域中心城市可供發(fā)展地塊或重新定位物業(yè)用于建造服務(wù)式公寓或收租型住宅中信凱德科技園區(qū)1號基金第一支人民幣基金,規(guī)模為5億,2008年6月截止認(rèn)購,與中信信托共同管理,用于投資中國的科技園區(qū)來福士中國基金規(guī)模為10億美元的私募基金,2008年7月截止認(rèn)購,主要投資在中國門戶城市以“來福士”命名的商業(yè)綜合項(xiàng)目.嘉徳持股50%.先期收購嘉德在上海已建成開業(yè)的來福士廣場55.9%的股權(quán),其次是嘉德在北京、成都和杭州在建的來福士廣場項(xiàng)目100%股權(quán).凱德中國發(fā)展基金II規(guī)模為2.4億美元,2008年7月截止認(rèn)購,集中開發(fā)住宅項(xiàng)目.北京的昌平項(xiàng)目為第一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目嘉德(jiādé)私募基金一覽(下:中國市場):嘉德置地:房地產(chǎn)基金(jījīn)(私募)第十九頁，共74頁。前四只由嘉徳金融服務(wù)公司管理,嘉桂則由合資的嘉桂資產(chǎn)管理公司管理,嘉德金融服務(wù)公司通過全資子公司擁有合資公司40%股權(quán)(ɡǔquán),另兩家當(dāng)?shù)鼗锇楦鲹碛?0%股權(quán)(ɡǔquán)。嘉德置地:房地產(chǎn)信托(xìntuō)(上市)嘉茂信托基金CMT嘉茂信托是新加坡首個(gè)掛牌上市的房地產(chǎn)信托投資基金，于2006年7月上市。無論從市值和面值，嘉茂信托的基金規(guī)模在新加坡都是最大的。截至2007年12月31日止，嘉茂信托在新加坡股票市場的市值約為58億新元，賬面資產(chǎn)為59億新元。嘉茂信托還被穆迪評為"A2"的信用等級,在新加坡的房地產(chǎn)信托投資基金中是最高的信用評級.該信托基金目前在新加坡?lián)碛?3座商場：碧山第八站、淡濱尼廣場、福南中心、國際商品批發(fā)中心大廈、獅城大廈、白沙浮商業(yè)城、三巴旺購物中心、后港大廈、裕廊娛樂中心和萊佛士城。

嘉康信托基金CCT嘉康信托是新加坡首個(gè)商用房地產(chǎn)信托投資基金信托.2004年5月11日上市，擁有并投資于商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、停車場和商務(wù)園。截至2007年12月31日止，嘉康信托在新加坡中央商業(yè)區(qū)（CBD）共擁有9個(gè)總價(jià)值達(dá)53億新元的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括資金大廈、百得利路6號、匯豐銀行大廈、星和中心、羅敏申大樓、武吉士村、金鞋停車場、馬吉街停車場和60%的權(quán)益萊佛士城。嘉茂零售中國信托CRCT是新加坡首個(gè)專注于中國零售型房地產(chǎn)的信托投資基金.原始投資組合的8個(gè)零售購物中心位于中國5個(gè)人口密集城市，分別是北京、上海、鄭州、安徽和呼和浩特。價(jià)值大約人民幣59.9億元,（截至2008年12月31日止),租賃面積48.7萬平米.其優(yōu)質(zhì)和地域多元化的商場組合是國際和國內(nèi)大型零售商進(jìn)駐的焦點(diǎn)，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯(lián)集團(tuán)。雅士閣公寓基金ART成立于2006年3月，第一支泛亞地區(qū)的服務(wù)式公寓基金，目前資產(chǎn)規(guī)模15億新元，管理著11個(gè)城市37處物業(yè)共計(jì)3552間公寓．桂嘉信托QuillCapitaTrust桂嘉信托（QCT）是嘉德置地第一個(gè)在新加坡之外上市的REIT。QCT在馬來西亞證券交易所有限公司的主板掛牌上市，主要目標(biāo)是收購和投資馬來西亞境內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。目前在馬來西亞賽城擁有6處商業(yè)地產(chǎn)。信托基金(jījīn)REIT一覽:第二十頁，共74頁。2000年1月,澳洲置地收購WALKER公司,資產(chǎn)一夜翻番,并進(jìn)入當(dāng)?shù)毓I(yè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域.2002年,雅詩閣收購馨樂庭50%股權(quán),2004年收購其余50%股權(quán).2004年，凱德置地開始與深國投合作,其與深國投的合資公司已經(jīng)投資全國19個(gè)零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計(jì)約9億美元。嘉德置地還將繼續(xù)(jìxù)為14個(gè)零售商場發(fā)展項(xiàng)目注資（其中沃爾瑪將是核心項(xiàng)目），總計(jì)超過60萬平方米。到2010年底前，深國投開發(fā)的中國沃爾瑪項(xiàng)目中，將有70%由嘉德投資。2005年，斥資17.46億元收購北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。07年1月，入股豐德麗澳門項(xiàng)目兩成權(quán)益，投資額逾十二億港元。后者在澳門發(fā)展包括商場、酒店及服務(wù)式住宅、博彩場及影視城綜合項(xiàng)目。07年3月，以6.44億港元認(rèn)購香港上市麗豐控股有限公司20%的股份，成為其第二大股東。后者在長三角及珠三角地區(qū)擁有較多的土地儲備和項(xiàng)目。07年10月，以6億元的價(jià)格認(rèn)購河南建業(yè)住宅集團(tuán)29.75%股份。07年10月，注資10.9億元人民幣與成都置信集團(tuán)成立合資公司，后者將其土地儲備注入合資公司。08年12月,收購了深圳南山區(qū)某大型項(xiàng)目58.3%股權(quán),進(jìn)入深圳嘉德置地:收購(shōugòu)兼并第二十一頁，共74頁。嘉德零售商業(yè)：左手募資收購(shōugòu)，右手打包進(jìn)REIT北京西直門北京安貞華聯(lián)北京九龍北京望京蕪湖新蕪上海七寶鄭州華聯(lián)呼和浩特塞罕以上8個(gè)物業(yè)是嘉德注入CRCT(嘉德中國零售地產(chǎn)信托)的資產(chǎn)包,而這些資產(chǎn)很多又是通過嘉徳的私募基金收購而來,如北京西直門的西環(huán)中心就是由嘉德中國零售物業(yè)孵化基金收購的.或者說,嘉德是用機(jī)構(gòu)投資者(私募基金)的錢買了物業(yè)后再轉(zhuǎn)賣給個(gè)人(gèrén)投資者(REIT).同時(shí),嘉德收取基金管理費(fèi)和購物中心管理費(fèi).第二十二頁，共74頁。CRCT凱德零售物業(yè)(wùyè)中國孵化基金重新(chóngxīn)定位／開發(fā)凱德零售物業(yè)中國(zhōnɡɡuó)發(fā)展基金凱德中國發(fā)展基金？來福士中國基金經(jīng)營管理，成熟后分批注入嘉德財(cái)技示意圖開發(fā)／購物中心經(jīng)營管理CRCT2?北京西直門西環(huán)廣場等上海／北京／成都／杭州來福士項(xiàng)目（地塊）深國投Mall資產(chǎn)包第二十三頁，共74頁。出售(chūshòu)萊佛士嘉德置地:業(yè)務(wù)(yèwù)分拆2005年7月18日，嘉德置地控股的萊佛士控股(RafflesHoldings)宣布，以17.2億新加坡元（約10億美元）的價(jià)格，將旗下的新加坡萊佛士酒店和其他40家位于全球各地的酒店、度假中心和物業(yè)出售給美國柯羅尼資本集團(tuán)（ColonyCapitalLLC）。嘉德?lián)碛猩鲜械木频昙瘓F(tuán)萊佛士控股有限公司59.7%的股份，該酒店集團(tuán)的旗艦企業(yè)是具有117年歷史的新加坡萊佛士酒店。此次(cǐcì)交易價(jià)格比萊佛士控股所擁有的全部酒店的凈有形資產(chǎn)高出了64％，這也就是說，柯羅尼資本集團(tuán)為萊佛士的品牌等無形資產(chǎn)開出了高于其實(shí)際資產(chǎn)的價(jià)格。從財(cái)務(wù)上看，出售這些酒店還意味著解除了一塊巨額的資本性負(fù)擔(dān)。因?yàn)榫频陿I(yè)的運(yùn)營特征決定了每年必須對原有的酒店不斷地增加投資，用于裝修和購置設(shè)備。嘉德認(rèn)為，就規(guī)模和市值而言，萊佛士控股在全世界酒店集團(tuán)的排名大概在十七八位，這樣一個(gè)不大不小的規(guī)模阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展。選擇在現(xiàn)時(shí)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房價(jià)大漲的情況下出售酒店，可套現(xiàn)大量資金，并將獲得的資金再投入其他高增長業(yè)務(wù)。此交易不僅能通過特別分紅向所有股東返還大量資本，還能保留相當(dāng)可觀的資本和聯(lián)動(dòng)能力，為將來的業(yè)務(wù)發(fā)展向更高產(chǎn)出的資產(chǎn)作再投資。第二十四頁，共74頁。嘉德置地:公司(ɡōnɡsī)治理董事會咨詢(zīxún)委員會商業(yè)(shāngyè)綜合金融服務(wù)商業(yè)零售住宅投資/財(cái)務(wù)預(yù)算／風(fēng)險(xiǎn)/披露事務(wù)／審計(jì)／高管薪酬／任命等委員會服務(wù)式公寓董事會董事會休閑娛樂董事會LuiChongChee,嘉徳住宅CEOPatriciaChia,嘉德住宅新加坡CEOLimMingYan林明彥,嘉德住宅中國CEOChenLianPang,嘉德住宅東南亞CEORobertJohnston,澳洲置地CEOChongKeeHiong,雅詩閣信托管理CEOPuaSeckGuan,嘉德商業(yè)零售/嘉茂信托管理總裁及CEO,嘉德金融服務(wù)聯(lián)席CEOWongHeangFine,嘉德休閑娛樂會務(wù)/鄉(xiāng)村俱樂部高爾夫CEOWenKhaiMeng,嘉德商業(yè)CEO,嘉徳金融服務(wù)聯(lián)席CEOLynetteLeong,嘉康信托管理CEOMsJennieChua,雅詩閣集團(tuán)總裁及CEO第二十五頁，共74頁。嘉德置地:公司(ɡōnɡsī)治理董事會咨詢(zīxún)委員會商業(yè)(shāngyè)綜合金融服務(wù)商業(yè)零售住宅投資/財(cái)務(wù)預(yù)算／風(fēng)險(xiǎn)/披露事務(wù)／審計(jì)／高管薪酬／任命等委員會服務(wù)式公寓董事會董事會休閑娛樂董事會商業(yè)綜合商業(yè)零售服務(wù)公寓及其它住宅服務(wù)式公寓凱德置地中國收購，開發(fā)開發(fā),物業(yè)管理開發(fā),物業(yè)管理收購、管理經(jīng)營管理第二十六頁，共74頁。基金(jījīn)設(shè)置及管理項(xiàng)目基金投資者招商與租賃管理策略營銷資產(chǎn)管理策略投資物業(yè)管理物業(yè)收入投資回報(bào)擁有產(chǎn)權(quán)投資房地產(chǎn)管理平臺房地產(chǎn)資本管理平臺設(shè)計(jì)開發(fā)管理商業(yè)地產(chǎn)板塊(bǎnkuài)：價(jià)值鏈全覆蓋嘉德置地:不同板塊業(yè)務(wù)(yèwù)模式嘉德完成了房地產(chǎn)最長掘金鏈的布局:一頭連著物業(yè)的終端使用者,包括商務(wù)樓的租戶和購物中心的消費(fèi)者,另一頭則連著機(jī)構(gòu)或散戶投資者.如果把房地產(chǎn)形容為課程教育,那么國內(nèi)主流的住宅開發(fā)商完成了在銀行支持下的基礎(chǔ)教育,而嘉德則完成了多學(xué)位的高等課程.第二十七頁，共74頁。設(shè)計(jì)開發(fā)(kāifā)管理概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理合同管理物業(yè)(wùyè)管理物業(yè)(wùyè)提升管理重點(diǎn)客戶積累(jīlěi)和維護(hù)目標(biāo)營銷和租前策略戰(zhàn)略客戶關(guān)系競爭者分析定位創(chuàng)新的營銷手段租務(wù)行政管理財(cái)務(wù)表現(xiàn)監(jiān)測欠租催繳租戶關(guān)系租戶管理續(xù)期和留租租賃結(jié)構(gòu)和重組清潔安全大樓管理維護(hù)成本優(yōu)化價(jià)值鏈上的重要節(jié)點(diǎn)策略營銷運(yùn)營租賃物業(yè)管理嘉德置地:不同板塊業(yè)務(wù)模式房地產(chǎn)管理平臺第二十八頁，共74頁。資產(chǎn)(zīchǎn)管理策略(cèlüè)規(guī)劃與投資基金(jījīn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和管理價(jià)值鏈上的重要節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)組合戰(zhàn)略與動(dòng)因設(shè)置資產(chǎn)組合的業(yè)績指標(biāo)和基準(zhǔn)監(jiān)測財(cái)務(wù)和運(yùn)營表現(xiàn)通過資產(chǎn)控制系統(tǒng)(ACG)控制和校準(zhǔn)戰(zhàn)略目標(biāo)資產(chǎn)改進(jìn)關(guān)鍵客戶聯(lián)系策略規(guī)劃指導(dǎo)市場研究、租賃趨勢分析和機(jī)會研究方案的組合與比較設(shè)置戰(zhàn)略目標(biāo)投資組合基準(zhǔn)設(shè)置投資收購目標(biāo)的尋找和積累交易談判對潛在收購進(jìn)行評估和可行性分析交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)盡職調(diào)查重點(diǎn)基金資金管理募集資金基金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)模型投資組合管理稅務(wù)規(guī)劃制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略指標(biāo)財(cái)務(wù)報(bào)告投資報(bào)告投資者關(guān)系嘉德置地:不同板塊業(yè)務(wù)模式房地產(chǎn)資本管理平臺第二十九頁，共74頁。成熟市場贏利模式與新興市場略有不同,以下(yǐxià)為澳洲置地的業(yè)務(wù)架構(gòu)澳洲(àozhōu)置地的業(yè)務(wù)主要分兩大塊，開發(fā)（包括住宅，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)）和房地產(chǎn)信托。其開發(fā)的物業(yè)中,銷售給第三方及打包進(jìn)基金的資產(chǎn)各占50%.開發(fā)類業(yè)務(wù)占資產(chǎn)的53%,占利潤41%。而信托投資占資產(chǎn)47%,占利潤59%.信托投資的利潤中,又有46%的收入來源于資產(chǎn)重估價(jià)值.嘉德置地:不同(bùtónɡ)板塊業(yè)務(wù)模式資料來源：澳洲置地2006年報(bào)第三十頁，共74頁。嘉德置地:策略(cèlüè)合作凱德善于利用不同的資源,與行業(yè)龍頭企業(yè)展開不同形式的合作.2004年，凱德置地開始與深國投合作,雙方成立合資公司投資全國以沃爾瑪為主力店的零售商場，商場建成后由凱德進(jìn)行運(yùn)營管理.入股澳門豐德麗、香港麗豐控股及河南建業(yè)則屬于股權(quán)(ɡǔquán)投資.2006年與成都置信成立合資公司后，后者將其土地儲備注入合資公司。項(xiàng)目開發(fā)則由置信操盤.2007年與萬科簽定合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)議,合作項(xiàng)目選擇的范圍包括全國范圍內(nèi)萬科已開發(fā)完畢、正在開發(fā)或?qū)⒁_發(fā)的住宅項(xiàng)目中的商業(yè)地產(chǎn)部分，凱德商用也會選擇合適機(jī)會將其收購。此次合作屬于非排他性戰(zhàn)略合作。凱德商用將為此制定一個(gè)商業(yè)資產(chǎn)規(guī)劃，2008年與中信合作,利用其國內(nèi)的信托業(yè)務(wù)平臺,得以開展人民幣信托第三十一頁，共74頁。早在嘉德成立前的90年代，公司(ɡōnɡsī)的管理者就制訂了一整套風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，不過這套制度在2000年嘉德成立后才在集團(tuán)全面推行。2002年，嘉德成立了風(fēng)險(xiǎn)委員會。2006年起，風(fēng)險(xiǎn)委員會成員由總裁廖文良、獨(dú)立董事MrJamesKohCherSiang、MrRichardEdwardHale、MrsArfatSelvam以及部分公司(ɡōnɡsī)高管組成。委員會下設(shè)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)評估小組，向委員會提供專業(yè)意見。RAG向委員會出具季度風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，評估報(bào)告覆蓋物業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)、建筑市場風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、再融資和貨幣風(fēng)險(xiǎn)等。除采用了銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)評估模式外，RAG對于全球性的投資還采用穆迪主權(quán)風(fēng)險(xiǎn)評級。對于每個(gè)項(xiàng)目，都采用前置性風(fēng)險(xiǎn)管理，使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)都具有相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)意識及風(fēng)險(xiǎn)管理知識。RAG也通過各種形式向項(xiàng)目操作的一線人員提供培訓(xùn)。05年前負(fù)債率較高(70%)，05年06年降至50%和57%，07年和08年進(jìn)一步降低至47%和28%.嘉德置地:風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)控制嘉德風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)管理的核心價(jià)值不是風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)降低,而是風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)優(yōu)化,即將適合的收益與適合的風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)相匹配第三十二頁，共74頁。2005年，嘉德啟動(dòng)了畢業(yè)發(fā)展計(jì)劃，為優(yōu)秀高校畢業(yè)生提供(tígōng)全面的實(shí)習(xí)培訓(xùn)機(jī)會。集團(tuán)設(shè)立了嘉德管理課程CMP，也樂于資助員工參加旨在提高專業(yè)知識和能力的各種培訓(xùn)課程。而對于高級管理人員，集團(tuán)提供(tígōng)高級CMP課程，主要為高管們提供(tígōng)交流發(fā)展戰(zhàn)略和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)的場所，集團(tuán)也向高管提供(tígōng)著名商院高級管理課程的學(xué)習(xí)機(jī)會。2007年，嘉德置地斥資1000萬元，在圣淘沙島上設(shè)立嘉德商業(yè)管理學(xué)院（簡稱CLIMB）。培訓(xùn)的對象是嘉德置地在亞太、歐洲和中東20多個(gè)國家的100多個(gè)城市的9000名員工。據(jù)了解，集團(tuán)的伙伴也能到學(xué)院里受訓(xùn)，但學(xué)院不對外開放。員工的平均年齡是30歲。很多員工為公司服務(wù)都超過5年的時(shí)間。每年員工的離職率控制在3％以下。嘉德置地:

人力資源第三十三頁，共74頁。每股價(jià)格:2.12新元(xīnyuán)總市值:90億新元(xīnyuán)嘉德置地:當(dāng)前(dāngqián)資本市場表現(xiàn)（2009.3.17）資料(zīliào)來源:彭博咨訊第三十四頁，共74頁。過去(guòqù)五年的損益表嘉德置地:財(cái)務(wù)(cáiwù)表現(xiàn)20082,7502,2141,2602008年的業(yè)績亮點(diǎn)：收費(fèi)業(yè)務(wù)和租金收益的增長有效彌補(bǔ)了投資收益和物業(yè)開發(fā)利潤業(yè)績的下降．主要盈利貢獻(xiàn)來源于資產(chǎn)出售，主要是將北京嘉德大廈、日立大廈和喬志街１號售予嘉茂信托，以及(yǐjí)中國上海/北京/成都/杭州四個(gè)來福士項(xiàng)目售予來福士中國基金第三十五頁，共74頁。過去五年（２００３－２００７）的資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)務(wù)(cáiwù)比率嘉德置地:財(cái)務(wù)(cáiwù)表現(xiàn)第三十六頁，共74頁。嘉德置地:資本市場(shìchǎng)表現(xiàn)(2001.1-2006.12）嘉德(jiādé)股指海峽(hǎixiá)指數(shù)大摩亞太指數(shù)新加坡住宅市場下行,百騰和發(fā)展合并中國大陸地產(chǎn)市場進(jìn)入上升階段超越市場表現(xiàn)第三十七頁，共74頁。新加坡住宅市場下行中國房地產(chǎn)觸底回升中國房地產(chǎn)加速上揚(yáng)新加坡REITS啟動(dòng)2000澳洲置地收購Walker,百騰發(fā)展合并2001盛捷控股與雅詩閣合并，雅詩閣上市。2002雅詩閣收購馨樂庭50%股權(quán)

嘉茂信托CMT成立2003成立中國住宅房地產(chǎn)私募基金2004嘉茂信托CMT上市.嘉康信托CCT上市.雅詩閣收購馨樂庭剩余50%股權(quán)與深國商簽訂合作協(xié)議2005出售上海百騰大廈，新茂大廈購買北京安貞華聯(lián)商廈、望京華聯(lián)商廈。與花旗成立凱德中國住宅發(fā)展基金剝離萊佛士酒店集團(tuán)2006成立零售物業(yè)中國發(fā)展基金/零售物業(yè)中國孵化基金嘉茂中國信托CRCT上市.雅詩閣住宅信托基金ART上市。嘉日商產(chǎn)基金00010203040506嘉德置地:大事(dàshì)年表(2001.1-2006.12）第三十八頁，共74頁。嘉德置地:全球(quánqiú)金融危機(jī)下資本市場表現(xiàn)海峽(hǎixiá)指數(shù)嘉德(jiādé)股價(jià)2007入股豐德麗澳門項(xiàng)目20%權(quán)益，認(rèn)購香港麗豐控股有限公司20%的股份、河南建業(yè)住宅集團(tuán)29.75%股份，與成都置信集團(tuán)成立合資公司，與萬科簽定合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)議,11億獲得成都住宅地塊,10億取得杭州錢江新城地塊打造“來福士”項(xiàng)目，6億獲得上海閘北大寧商業(yè)地塊,成立ARC-CapitaLandResidencesJapan/Mezzo基金/IP房地產(chǎn)亞洲基金/馬來西亞地區(qū)商業(yè)發(fā)展基金/萊佛士城巴林基金/另類投資基金2008發(fā)行了13億新元為期10年的公司可轉(zhuǎn)債,出售北京凱德大廈,收購了深圳某大型項(xiàng)目股權(quán),發(fā)行了10億美金的萊佛士中國基金并將旗下四個(gè)來福士廣場項(xiàng)目注入,與中信信托宣布成立中信凱德科技園基金,成立了規(guī)模為2.4億美元的凱德中國發(fā)展基金II.貝爾斯登推倒了全球金融危機(jī)第一塊多米諾骨牌第三十九頁，共74頁。美國(měiɡuó)及全球最大的房企之一

TISHMANSPEYER（鐵獅門）第四十頁，共74頁。鐵獅門是一家世界一流的私營(sīyíng)房地產(chǎn)公司，成立于1978年，總部位于紐約，從事房地產(chǎn)物業(yè)的持有、收購、開發(fā)、經(jīng)營及管理；鐵獅門經(jīng)營的資產(chǎn)累計(jì)達(dá)到1.12億平方英尺，住宅單位超過9.1萬個(gè)，資產(chǎn)總值達(dá)740億美元，業(yè)務(wù)分布于美國、歐洲、拉丁美洲及亞洲；鐵獅門投資的物業(yè)主要集中于甲級寫字樓及高檔公寓住宅；核心業(yè)務(wù)主要包括高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)的收購與開發(fā)、房地產(chǎn)基金的投資與管理、物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)管理等。鐵獅門擁有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家多達(dá)1,600余名，在世界各地有30余處辦公室。TISHMANSPEYER（鐵獅門）:公司(ɡōnɡsī)概述第四十一頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司概述－區(qū)域(qūyù)分布總部：紐約美國：亞特蘭大、波士頓、芝加哥、洛杉磯、邁阿密、紐約、奧蘭治縣斯坦福德、舊金山、華盛頓全球：班加羅爾（印度）、北京（中國）、柏林（德國）、法蘭克福（德國）、倫敦（英國）、盧森堡公國、馬德里（西班牙）、米蘭（意大利）、巴黎(bālí)（法國）、圣保羅（巴西）、悉尼（澳大利亞）、上海（中國）美國(měiɡuó)德國項(xiàng)目第四十二頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司(ɡōnɡsī)概述－發(fā)展歷程鐵獅門最初起源于1898年，當(dāng)時(shí)的鐵獅門房產(chǎn)與建筑公司（TishmanRealtyandConstruction）是一家全國性的公司，但是在19世紀(jì)70年代中期遇到了財(cái)務(wù)困難。1977年，鐵獅門現(xiàn)任主席JerrySpeyer與他岳父一起將困境中的鐵獅門房產(chǎn)與建筑公司清算，重組為TishmanSpeyerProperties，即現(xiàn)在的鐵獅門。這個(gè)家族企業(yè)購買了原公司名下的物業(yè)，并且重新組建了鐵獅門房產(chǎn)與建筑公司。早期開發(fā)了100萬平方英尺位于Madison大街的公司總部、位于Hudson大街的Saatchi大樓，將一個(gè)位于第六大道60萬平方英尺的百貨公司改造成為一個(gè)繁榮的商業(yè)中心。經(jīng)歷了70年代末至80年代中期美國經(jīng)濟(jì)(jīngjì)的大震蕩，當(dāng)大多數(shù)開發(fā)商都在局外觀望時(shí)候，JerrySpeyer開始向歐洲進(jìn)軍，選擇了他的祖籍所在地－德國作為第一站。在法蘭克福，他得到花旗銀行的支持，建造了70層的商品交易會大廈（Messeturm），直到1997年，該大廈一直是歐洲最高的建筑。然后Jerry又到了柏林，建造了一項(xiàng)200萬平方英尺的綜合物業(yè)，該物業(yè)后來成為了索尼公司的歐洲總部。除了關(guān)注在其發(fā)源地紐約之外，鐵獅門致力于國際化的多元發(fā)展。從1987年開始，它在歐洲133個(gè)物業(yè)中投入了27億美元的資本金，物業(yè)面積超過1300萬平方英尺，其權(quán)益價(jià)值現(xiàn)在已超過90億美元。第四十三頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司概述(ɡàishù)－發(fā)展歷程1983年，作為第一家在芝加哥西環(huán)次級市場建造甲級寫字樓的公司，引發(fā)了該區(qū)域的爆炸性增長(zēngzhǎng)；1988年，作為第一家在德國開發(fā)建造甲級寫字樓的美國房地產(chǎn)公司，并在建筑中應(yīng)用了美式風(fēng)格的設(shè)計(jì)及美國的施工技術(shù)；1999年，成為第一家在巴西開發(fā)建造具有國際品質(zhì)甲級寫字樓的美國房地產(chǎn)公司；2004年，成為第一家在澳大利亞發(fā)行甲級寫字樓公開銷售證券(TishmanSpeyerOfficeFund)的美國房地產(chǎn)公司；2005年，在巴黎拉德芳斯建造CBX大廈，是法國第一家具有環(huán)保效應(yīng)的全玻璃幕墻高層建筑；2005年，成立鐵獅門中國基金，這是美國房地產(chǎn)公司設(shè)立的首個(gè)鎖定中國市場的基金；2005年，成立印度投資基金，成為第一家在印度簽訂合作協(xié)議共同開發(fā)甲級物業(yè)的美國房地產(chǎn)公司。在美國、歐洲取得成功之后，鐵獅門又將視線投放到世界各地，逐漸發(fā)展成為全球知名的房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yùnyíng)公司，并且總是能成為行業(yè)領(lǐng)先者。第四十四頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司(ɡōnɡsī)治理－組織結(jié)構(gòu)投資(tóuzī)委員會集團(tuán)(jítuán)區(qū)域公司設(shè)計(jì)和施工市場/租賃區(qū)域公司區(qū)域公司收購及開發(fā)基金管理資產(chǎn)管理經(jīng)營業(yè)務(wù)由各區(qū)域公司上報(bào)集團(tuán)作出決策，專業(yè)條線起統(tǒng)籌、參考作用垂直統(tǒng)一管理模式執(zhí)行委員會管理委員會專家組第四十五頁，共74頁。TISHMANSPEYER:公司治理－職能(zhínéng)分工鐵獅門的垂直統(tǒng)一管理模式是其成功的關(guān)鍵；區(qū)域團(tuán)隊(duì)均具有多元化知識結(jié)構(gòu)及豐富的經(jīng)驗(yàn)，利于(lìyú)其在當(dāng)?shù)乜焖儆行У匕l(fā)展擴(kuò)張；區(qū)域公司職能包括：項(xiàng)目收購與開發(fā)、市場租賃與行銷、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設(shè)計(jì)與施工、市場定位等；集團(tuán)總部在物業(yè)收購及設(shè)計(jì)方面對區(qū)域公司提供經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)整個(gè)資本市場的運(yùn)作。第四十六頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能－收購(shōugòu)與開發(fā)自1978年以來，鐵獅門已開發(fā)245個(gè)項(xiàng)目，1.12億平方英尺，超過9.1萬個(gè)住宅單位，資產(chǎn)總值超過740億美元，物業(yè)遍及美國、歐洲、拉丁美洲和亞洲。鐵獅門對市場有深入的研究，并且擁有強(qiáng)大的關(guān)系網(wǎng)，使得他們可以準(zhǔn)確地把握機(jī)會、發(fā)現(xiàn)潛在的物業(yè)價(jià)值，并通過自己的一系列改造活動(dòng)使物業(yè)增值。在收購資產(chǎn)的過程中，鐵獅門會對各方面要素進(jìn)行盡職調(diào)查，包括：分析目標(biāo)市場或次級市場動(dòng)態(tài)供需；詳細(xì)了解目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)有或預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；詳細(xì)了解物業(yè)費(fèi)用支出，并分析運(yùn)營成本節(jié)約的可能性；確認(rèn)市場租金，分析可能的新租戶情況；與內(nèi)部或外部環(huán)境咨詢、法務(wù)、稅務(wù)(shuìwù)專家協(xié)調(diào)。盡職調(diào)查中體現(xiàn)出的專業(yè)化，使得鐵獅門收購的物業(yè)均能體現(xiàn)出較高的價(jià)值，公司目前持有的知名物業(yè)包括：紐約的洛克菲勒中心和克萊斯勒大廈，柏林的索尼中心，法蘭克福的商品交易會大廈，倫敦的米爾班克大廈（MillbankTower）以及圣保羅的TorreNorte。第四十七頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能－設(shè)計(jì)(shèjì)與施工鐵獅門的設(shè)計(jì)與施工基于客戶的需求，從時(shí)間進(jìn)度、工程預(yù)算等各個(gè)方面全盤考慮，在新建項(xiàng)目及改造項(xiàng)目中均能提出創(chuàng)新(chuàngxīn)的設(shè)計(jì)，給出專業(yè)、有效率的解決方式。在設(shè)計(jì)與施工的過程中，鐵獅門注重在以下幾個(gè)方面體現(xiàn)出專業(yè)技能：項(xiàng)目可行性研究預(yù)算、成本管理及報(bào)告價(jià)值管理進(jìn)度計(jì)劃及管理設(shè)計(jì)管理綠色環(huán)保設(shè)計(jì)方案施工管理租賃招商及市場營銷租戶要求管理物業(yè)管理措施第三方開發(fā)管理第四十八頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能－招商(zhāoshānɡ)租賃鐵獅門的目標(biāo)是，在其運(yùn)營的每一個(gè)市場，都與最優(yōu)秀的租戶和經(jīng)紀(jì)人建立起長期可持續(xù)的關(guān)系。在此關(guān)系中鐵獅門可以詳細(xì)了解到租戶需求，雙方之間建立互相咨詢合作的業(yè)務(wù)往來。相對于某些依賴于第三方的經(jīng)營者來說，鐵獅門自己擁有對當(dāng)?shù)厥袌錾钊氲牧私?。他們處于市場第一線的租賃(zūlìn)團(tuán)隊(duì)與租戶、經(jīng)紀(jì)人、甚至其他的房地產(chǎn)運(yùn)營商保持溝通，隨時(shí)注意收集第一手的市場信息。認(rèn)識到每一個(gè)市場都是不同的，租戶的需求在變化，經(jīng)紀(jì)人的行為方式也會不同，鐵獅門會適應(yīng)不同的市場、改變自己的運(yùn)營方式。對市場的了解可以使他們明確知道影響價(jià)值平衡的因素，從而也可在其經(jīng)營的物業(yè)中創(chuàng)造更大的價(jià)值，并且有能力發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會。第四十九頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能－物業(yè)管理鐵獅門的內(nèi)部團(tuán)隊(duì)有300多名物業(yè)(wùyè)管理專家，管理著4000多個(gè)租戶；為確保其經(jīng)營的專業(yè)性、反應(yīng)能力及管理效率，鐵獅門將每一個(gè)物業(yè)(wùyè)均集成到其專門的客戶內(nèi)部程序中，包括：內(nèi)部審計(jì)程序租戶滿意度調(diào)查緊急情況處理程序租戶門戶網(wǎng)站工作訂單電子系統(tǒng)預(yù)防性維護(hù)電子程序標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營程序鐵獅門致力于與客戶建立長期合作關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)(wùyè)及資產(chǎn)的增值，他們也往往能以其專業(yè)度吸引到世界一線的客戶。第五十頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能－基金(jījīn)管理鐵獅門獨(dú)特的競爭優(yōu)勢在于，能從別人看不到的機(jī)會中發(fā)現(xiàn)價(jià)值，謀取高額的回報(bào)：憑借其在房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛的收購、開發(fā)、重建及管理經(jīng)驗(yàn)，鐵獅門能夠準(zhǔn)確識別可能被別人忽視的機(jī)會，具有獨(dú)特的價(jià)值識別能力；內(nèi)部專家團(tuán)隊(duì)可以提供新型改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)高質(zhì)交易結(jié)構(gòu)，為后續(xù)源源不斷地創(chuàng)佳價(jià)值打好基礎(chǔ)；廣泛的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)及良好的財(cái)務(wù)關(guān)系，使得鐵獅門有機(jī)會獲得大量優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目來源；經(jīng)歷過市場高峰和低谷，鐵獅門有能力在各種經(jīng)濟(jì)周期及市場環(huán)境中從容應(yīng)對，持續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中創(chuàng)造價(jià)值；鐵獅門資金來源廣泛，合作投資的模式使投資者能在風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的情況下享受到更高的回報(bào)，同時(shí)也能擁有多樣的退出(tuìchū)渠道。第五十一頁，共74頁。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能－專家(zhuānjiā)團(tuán)隊(duì)鐵獅門擁有不同職能范圍(fànwéi)的專家團(tuán)隊(duì)，共計(jì)1,600余名，其中在美國有686名，全球其他地方有915名：專業(yè)職能美國全球業(yè)務(wù)職能美國全球會計(jì)173241收購3565設(shè)計(jì)及施工71102開發(fā)1827資本市場1418租賃4548法務(wù)、財(cái)務(wù)及稅務(wù)3042資產(chǎn)管理2240物業(yè)管理230271其他4861小計(jì)518674小計(jì)168241第五十二頁，共74頁?；鸪闪r(shí)間募資額投資方向目標(biāo)市場FUNDITishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureLP1997.108.5億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓倫敦、巴黎、紐約、芝加哥、洛杉磯、硅谷、波士頓FUNDIIITishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureIIILLC1999.32億美元封閉式，關(guān)注一線城市CBD寫字樓柏林、倫敦、圣保羅、法蘭克福、紐約、波士頓FUNDIVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureIVLLC2000.53.5億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓舊金山、紐約、巴黎、輪渡、馬德里USFUNDVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureVLP2001.113億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓舊金山、紐約、華盛頓TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－投資(tóuzī)基金第五十三頁，共74頁?；鸪闪r(shí)間募資額投資方向目標(biāo)市場INTERNATIONALFUNDVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsInternationalRealEstateVentureVLP2001.113億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓歐洲、南美阿姆斯特丹、巴黎、法蘭克福、巴西ESOFTishmanSpeyerEuropeanStrategicOfficeFundLP2003.86.02億歐元封閉式，泛歐范圍內(nèi)的投資平臺，關(guān)注一線城市CBD資產(chǎn)，至2005年6月30日已收購3個(gè)物業(yè)西歐阿姆斯特丹、布魯塞爾、法蘭克福、輪渡、馬德里、米蘭、巴黎TSOFTishmanSpeyerOfficeFund2004.125.27億澳元在澳大利亞上市，投資于位于美國的A級辦公物業(yè)芝加哥、舊金山、洛杉磯FUNDVITishmanSpeyerRealEstateVentureVI2004.1211億美元封閉式，主要關(guān)注重置出租或重建項(xiàng)目，定位于一線城市CBD區(qū)域?qū)懽謽羌~約、波士頓、華盛頓、洛杉磯、芝加哥、舊金山TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－投資(tóuzī)基金第五十四頁，共74頁。基金成立時(shí)間募資額投資方向目標(biāo)市場INDIAFUNDTishmanSpeyerIndiaFundLP2007.2157億盧比高檔寫字樓、住宅、綜合項(xiàng)目，大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)，關(guān)注CBD周邊高增長區(qū)域孟買、加爾各答、新德里、班加羅爾、海得拉巴、晨奈、普納TSEVTishmanSpeyerEuropeanRealEstateVentureVILP2007.510億歐元封閉式，高檔寫字樓、大規(guī)模住宅、綜合項(xiàng)目的重置、重建、改造泛歐區(qū)域比利時(shí)、法國、德國、意大利、荷蘭、葡萄牙、西班牙、瑞典、英國BRAZILFUNDTishmanSpeyerBrazilFundLP2007.1012億雷亞爾（約6億美元）封閉式，高品質(zhì)寫字樓、住宅物業(yè)、綜合項(xiàng)目圣保羅、里約熱內(nèi)盧TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－投資(tóuzī)基金第五十五頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－投資(tóuzī)基金TSOF股東(gǔdōng)回報(bào)股價(jià)及每股收益(shōuyì)180天股價(jià)變動(dòng)TSOF是鐵獅門旗下唯一公開發(fā)行的基金，投資位于美國的辦公物業(yè)。該基金擁有美國5個(gè)物業(yè)99.9%的股權(quán)及另外12個(gè)物業(yè)45.9%股權(quán)（其余股權(quán)由GIC擁有49%，鐵獅門旗下另一私募基金擁有5.1%）。成立之后該基金股價(jià)、盈利及股東回報(bào)一路走高，直到07年11月達(dá)到最高點(diǎn)，其后受金融危機(jī)影響開始下跌。第五十六頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－收購(shōugòu)與兼并1998年，協(xié)同Travelers集團(tuán)以2.2億美元的價(jià)格收購瀕臨破產(chǎn)的77層克萊斯勒大廈，及鄰近的32層Kent大廈、4幢多層零售商業(yè)建筑。這6幢建筑組成一個(gè)整體街區(qū)，位于紐約曼哈頓市中心(zhōngxīn)區(qū)域，總面積約200萬平方英尺。收購之后，鐵獅門采取了三項(xiàng)措施使物業(yè)增值：重建克萊斯勒大廈，使其恢復(fù)為地標(biāo)式建筑以吸引高品質(zhì)租戶；翻新Kent大廈，對其重新配置為克萊斯勒東塔；將處于繁華交通要道的商業(yè)物業(yè)建設(shè)成為三角塔，為其尋找到新的商機(jī)。為期3年的翻修共投資1億美元，綜合物業(yè)價(jià)值得到提升，可租面積增加13萬平方英尺，達(dá)到197.5萬平方英尺，并且達(dá)到頂級物業(yè)品質(zhì)。鐵獅門將物業(yè)改造為可供不同需求業(yè)主選擇，開業(yè)18個(gè)月就租出110萬平方英尺，許多國際、國內(nèi)知名銀行、律師事務(wù)所及金融服務(wù)公司均選擇在此辦公。2004年，Travelers集團(tuán)以3億美元價(jià)格出售其擁有的75%股權(quán)給一家德國封閉式基金；2008年，該基金將此股權(quán)轉(zhuǎn)讓給阿布扎比政府，同時(shí)鐵獅門也出售其15%股權(quán)，合計(jì)作價(jià)8億美元；該基金在這筆投資中賺到每年20%以上的回報(bào)，這也得益于鐵獅門經(jīng)營有方使物業(yè)增值。即使只剩下10%的股權(quán)，鐵獅門仍將繼續(xù)經(jīng)營克萊斯勒中心(zhōngxīn)，并可獲得其超額收益的提成。收購(shōugòu)克萊斯勒中心第五十七頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－收購(shōugòu)與兼并洛克菲勒中心可稱為世界最著名的商業(yè)物業(yè)，位于曼哈頓市中心，由6個(gè)街區(qū)環(huán)繞著10幢極富藝術(shù)力的建筑，可出租面積約850萬平方英尺。上世紀(jì)90年代中期，洛克菲勒中心面臨破產(chǎn)。1996年，鐵獅門聯(lián)合其他四個(gè)知名開發(fā)商入主其中，對其展開大規(guī)模改建工程，工程持續(xù)至2000年初，4年間使其出租率從86%提高到了98%，寫字樓租金收入翻了三倍，該大廈1999年的營運(yùn)收入達(dá)到4350萬美元。2001年4月，鐵獅門聯(lián)手另一長期合作伙伴以18.5億美元收購洛克菲勒中心全部股權(quán)。雖然在金融危機(jī)的影響下有部分租戶退出了洛克菲勒中心，但同時(shí)也有新的知名客戶入駐，該物業(yè)目前運(yùn)營(yùnyíng)情況良好，可獲得的投資回報(bào)十分可觀。收購(shōugòu)洛克菲勒中心第五十八頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－收購(shōugòu)與兼并科羅拉多大廈位于洛杉磯SantaMonica中心區(qū)域，由六幢建筑組成，總面積115萬平方英尺；2000年5月，鐵獅門與其長期合作伙伴Travelers協(xié)同Lehman一起，以3.53億美元的價(jià)格從Maguire手中收下了這個(gè)物業(yè)，物業(yè)購入時(shí)幾乎滿租，但緊接著由于經(jīng)濟(jì)形勢不好，Maguire及其他一些租戶搬離了這幢建筑，留下約三分之一的空置面積；鐵獅門投入1500萬美元改建科羅拉多大廈，從基礎(chǔ)設(shè)施、建筑裝飾、綠化及水景環(huán)境等各個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)，使這個(gè)物業(yè)成為擁有中庭、露臺及各式輔助設(shè)施的頂級辦公樓，引進(jìn)了許多(xǔduō)新的A級租戶，2004年初翻修完成時(shí)出租率在85%以上；購入后僅僅1年，鐵獅門即出售了49.9%的股權(quán)給一家德國基金及一家瑞士的投資機(jī)構(gòu)，并于2004年8月將該物業(yè)全部售出，為投資者贏取了豐額利潤。收購(shōugòu)科羅拉多大廈第五十九頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－收購(shōugòu)與兼并2006年10月，協(xié)同BlackRockRealty，以54億美元從大都會人壽（MetLife）收購了位于曼哈頓的兩個(gè)相鄰的住宅片區(qū)——StuyvesantTown和PeterCooperVillage，該區(qū)域占地80英畝（約32公頃），共有110幢建筑，11,232戶公寓住宅。大約四分之三的公寓目前在租金管制（rentcontrol）的條件下可以取得相當(dāng)于市場利率三分之一至一半的租金收入，未來租金管制放開的情況下，該物業(yè)可以獲得更好的租金回報(bào)。收購該物業(yè)鐵獅門僅花費(fèi)了1.12億美元的自有資金，另發(fā)行了54億美元債券用于支付交易價(jià)格。目前這兩處物業(yè)的租金管制仍未放開，預(yù)估資產(chǎn)收益(shōuyì)將減值10%，而運(yùn)營成本將增加11%；2008年10月，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪均調(diào)低了此筆債券的評級。由于租金收益(shōuyì)不夠理想，鐵獅門動(dòng)用了儲備基金來進(jìn)行對此物業(yè)的維修及翻新，目前總計(jì)6.5億美元的儲備基金已用去三分之二，按這一速度將于09年3季度全部用完。不過，鐵獅門表示將這兩處物業(yè)視為長期投資，在需要的時(shí)候會投入更多的資金以彌補(bǔ)收益(shōuyì)與運(yùn)營成本之間的差額。收購StuyvesantTown和PeterCooperVillage住宅(zhùzhái)物業(yè)第六十頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－收購(shōugòu)與兼并2007年10月，牽手LehmanBrothers收購Archstone-SmithTrust，收購價(jià)格222億美元，其中5億美元為股權(quán)(ɡǔquán)轉(zhuǎn)讓款（每股價(jià)格60.75美元）使Archstone-SmithTrust私有化，鐵獅門和Lehman各出資2.5億美元。該筆交易由Lehman從美洲銀行、巴克萊資本等獲得了53億美元貸款；另外，房利美、房地美也分別提供了71億和18億美元的貸款，并以Archstone的137處物業(yè)作為抵押。Archstone是全美第二大公寓持有商，共持有344個(gè)物業(yè)，超過8.6萬套公寓（含在建）；該公司5月初公布的每股收益為1.27美元，比一年前增長0.69美元，增長率超過200%。在這項(xiàng)收購中，鐵獅門僅支付了占總投資額1%的2.5億美元，卻能擁有13%的權(quán)益。收購(shōugòu)Archstone-SmithTrust第六十一頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－經(jīng)營(jīngyíng)思路價(jià)值增長收購物業(yè)之后，對其重新規(guī)劃設(shè)計(jì)、重新配置，通過重建及翻修提高物業(yè)品質(zhì)，使物業(yè)價(jià)值得到增長。投資結(jié)構(gòu)通過資本運(yùn)作，改變物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，綜合考慮公司資本需求及對物業(yè)價(jià)值的預(yù)期，采取股權(quán)投資或債權(quán)投資的方式(fāngshì)；通常協(xié)同合作伙伴一起收購物業(yè)，將辦公類物業(yè)放入旗下投資基金，并在一段較短的時(shí)間后出售部分股權(quán)，享受項(xiàng)目增值的收益；同時(shí)，鐵獅門通常還會持有剩余股權(quán)一段較長的時(shí)間，享受物業(yè)租金收益，并且運(yùn)營物業(yè)收取管理費(fèi)。多元化不僅投資高檔商用物業(yè)，并且介入住宅物業(yè)，使公司的投資多元化發(fā)展，在不同的市場均可獲得利潤回報(bào)。第六十二頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－投資(tóuzī)管理鐵獅門房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路是“投資式”，核心理念是資產(chǎn)的保值增值，從投資效益、回報(bào)率、增值空間等方面全面衡量物業(yè)的價(jià)值；鐵獅門的整體業(yè)務(wù)包括收購、開發(fā)、施工管理、資產(chǎn)管理、基金管理等幾個(gè)方面，在每一部分都有利可圖；憑借其強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)營能力(nénglì)，同樣的不動(dòng)產(chǎn)由鐵獅門來運(yùn)營的出租率、租金水平、升值速度會比其他企業(yè)運(yùn)作更高更快，這就促使更多的項(xiàng)目流向鐵獅門，形成“滾雪球”般的良性循環(huán)；隨著資產(chǎn)運(yùn)營效率的提高，鐵獅門在其整個(gè)投資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。第六十三頁，共74頁。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－融資(rónɡzī)及償債能力從前面幾個(gè)例子可以看到，鐵獅門在并購業(yè)務(wù)中的優(yōu)勢在于他擁有良好的商譽(yù)(shānɡyù)，可以很容易地獲得銀行貸款或其他債務(wù)融資，用自有資金支付的部分很少，極大地利用了杠桿效應(yīng)。同時(shí)，鐵獅門自己的財(cái)務(wù)狀況良好，在需要的時(shí)候也有足夠的資金可以投入到項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)作中。07年以來，鐵獅門在市場高點(diǎn)大量出讓旗下物業(yè)，07年轉(zhuǎn)讓收入達(dá)100億美元，其中30億為位于紐約的物業(yè)，包括18億售出的666第五大道、6.07億售出的Lipstick大樓和5.25億售出的紐約時(shí)代廣場（幾乎為其1.85億元收購價(jià)格的3倍）；08年上半年，鐵獅門繼續(xù)轉(zhuǎn)讓了旗下價(jià)值1億美元的資產(chǎn)。在經(jīng)濟(jì)形式不好的時(shí)候，這種融資能力及償債能力十分重要。比如與鐵獅門合作收購Archstone的Lehman，有分析人士認(rèn)為，這筆交易加劇了Lehman的破產(chǎn)；然而從目前的情況來看，對鐵獅門的影響則沒有那么大。在這場席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，大多數(shù)企業(yè)都面臨十分嚴(yán)峻的資金壓力，很多企業(yè)因此倒閉；由于擁有出色的融資及償債能力，現(xiàn)金流對于鐵獅門來說并不是很大的問題，它需要擔(dān)心的也許僅僅是這場危機(jī)還會持續(xù)多久。第六十四頁，共74頁。TISHMANSPEYER:在華投資(tóuzī)動(dòng)向2005年3月，有意競標(biāo)上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，該地塊出讓面積173.73畝，集商辦與娛樂用途于一體，最后由北京天鴻房地產(chǎn)與美國藍(lán)馬克娛樂集團(tuán)共同獲得；2005年4月，Tishman與香港萬都集團(tuán)進(jìn)行談判，尋求共同開發(fā)上海襄陽路服飾禮品市場所在地塊的可能性，未果。該地塊最終被新鴻基取得；2005年下半年，聯(lián)手美國投資公司GSCPartners組建(zǔjiàn)房地產(chǎn)投資公司，雙方分別占60%和40%股份。TishmanSpeyer負(fù)責(zé)房地產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，GSC負(fù)責(zé)資金籌集并提供技術(shù)指導(dǎo)。雙方計(jì)劃籌資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)3至4年內(nèi)開發(fā)約46.5至92.9萬平方米的甲級寫字樓和豪華公寓樓；2007年上半年，鐵獅門中國基金（巴巴多斯）有限公司進(jìn)入成都市場，收購成都東大街板塊一幢大廈的在建工程；2007年8月，參與競拍上海黃浦區(qū)163街坊地塊，最終該地塊被蘇寧以44.04億元拍得，樓面地價(jià)高達(dá)66927元/平方米；第六十五頁，共74頁。TISHMANSPEYER:在華投資(tóuzī)動(dòng)向2007年9月20日，獲取成都市掛牌出讓的東大街7號、8號地塊，該項(xiàng)目占地38畝，總建面17萬平米，預(yù)計(jì)總投資25億元，將打造為集高端寫字樓、星級酒店和服務(wù)式公寓為一體的高端綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，已于2008年9月開工建設(shè)，據(jù)悉將采取”只租不售“的模式經(jīng)營，預(yù)計(jì)2011年竣工；2008年1月，作為唯一有資格的競標(biāo)者以底價(jià)獲得上海新江灣(jiānɡwān)城F地塊，總價(jià)67.5億，樓面地價(jià)7500元/平方米。F地塊占地面積26.75萬平方米，綜合容積率3.37，總建筑面積達(dá)90萬平方米項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資25億美元；09年1月，鐵獅門宣布F地塊項(xiàng)目開工，命名為”世浦領(lǐng)世“，國內(nèi)外環(huán)保專家認(rèn)為，世浦領(lǐng)世項(xiàng)目有望建設(shè)成為中國綠色商務(wù)社區(qū)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的典范；近期傳出鐵獅門有意轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目或?qū)で蠛献鞣降南ⅲ?008年4月，據(jù)稱鐵獅門進(jìn)軍北京，與某高校達(dá)成合作，但未見披露細(xì)節(jié)；2008年，拿下天津和平區(qū)的成都道項(xiàng)目和南京路項(xiàng)目，其中成都道為2.2萬平米的商業(yè)項(xiàng)目，將引進(jìn)百貨、購物中心及超級市場，預(yù)計(jì)于09年5月開工，10年12月完工；南京路項(xiàng)目規(guī)劃4萬平米酒店、2.3萬平米零售商業(yè)、2萬平米辦公樓，預(yù)計(jì)投資額1.5億元，將于09年7月開工。第六十六頁，共74頁。TISHMANSPEYER:典型(diǎnxíng)物業(yè)－寫字樓Rockefeller－紐約Chrysler－紐約CityPoint－倫敦Lumiere－巴黎Access－法蘭克福地上70層，地下2-3層12幢建筑可出租面積：寫字樓5,788,000sqf零售619,858sqf地下車庫22,760sqf層高：11英寸/3.35米車位：700個(gè)2000年重建完成共77層，可出租面積1,200,000sqf層高：10-12英寸（3.05-3.65米）2006年收購共35層可出租面積總計(jì)：706,691sqf，寫字樓：612,