昆明天驕城花腰山寨商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作策略方案

昆明天嬌城花腰山寨商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作策略方案文件標(biāo)題：昆明天嬌城商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作策略方案文件管理記錄報(bào)出：批復(fù)：

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）主辦單位：商業(yè)策劃中心主送單位：發(fā)放范圍：密級(jí)：機(jī)密四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理事業(yè)部二〇一三年十一月七日主任委員：執(zhí)行主任委員：秘書(shū)委員：主責(zé)單位：發(fā)起單位：申明：本文檔系四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司為經(jīng)營(yíng)、管理之需要而制定，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對(duì)外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對(duì)本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯《中華人民共和國(guó)刑法》的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。Page1編制說(shuō)明……………………

2第一部分項(xiàng)目整體發(fā)展定位一、項(xiàng)目整體運(yùn)作思路……………………4二、項(xiàng)目整體運(yùn)作現(xiàn)狀……………………5三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位……………………6第二部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作策略一、打造原則……………………………13二、規(guī)劃方案分析………………………14三、規(guī)劃調(diào)整建議………………………16四、打造策略……………………………17五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略………………………25六、產(chǎn)品運(yùn)作策略………………………

32七、招商策略……………………………

34Page2

為快速推進(jìn)昆明天驕城項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，通過(guò)對(duì)原有規(guī)劃方案的分析，調(diào)整及優(yōu)化原有方案中存在的問(wèn)題，以有效指導(dǎo)商業(yè)各項(xiàng)工作的開(kāi)展落實(shí)，促進(jìn)項(xiàng)目住宅銷售和溢價(jià)能力的提升，保證項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值最大化運(yùn)作及文化主題落地。編制說(shuō)明Page3第一部分項(xiàng)目整體發(fā)展定位Page4一、項(xiàng)目整體運(yùn)作思路運(yùn)用“商業(yè)”和“教育”雙核心引擎，驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值提升，并促進(jìn)項(xiàng)目住宅快速去化及溢價(jià)。通過(guò)商業(yè)核心的成功運(yùn)作帶動(dòng)項(xiàng)目整體市場(chǎng)影響力和吸附力，提升項(xiàng)目整體價(jià)值印象，以達(dá)到提升項(xiàng)目商業(yè)和住宅部分的溢價(jià)能力，并且促進(jìn)商業(yè)和住宅部分的銷售速度。通過(guò)教育核心資源的成功引入，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到項(xiàng)目整體價(jià)值提升的目的。促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)和住宅部分的溢價(jià)能力，帶動(dòng)商業(yè)和住宅部分的銷售速度。Page5二、項(xiàng)目整體運(yùn)作現(xiàn)狀教育核心：已成功引入四川師范大學(xué)附屬學(xué)校（含小學(xué)、初中），核心載體已經(jīng)完成搭建，在項(xiàng)目整體運(yùn)作期將作為重點(diǎn)推廣核心價(jià)值點(diǎn)。商業(yè)核心：作為項(xiàng)目另一核心價(jià)值點(diǎn)，目前處于前期規(guī)劃調(diào)整階段，還沒(méi)有進(jìn)行價(jià)值塑造。項(xiàng)目住宅即將首批次即將開(kāi)盤(pán)入市，為了確保項(xiàng)目整體價(jià)值的呈現(xiàn)和項(xiàng)目整體利潤(rùn)的最大化，必須快速推進(jìn)和打造項(xiàng)目商業(yè)部分，強(qiáng)化項(xiàng)目核心價(jià)值。Page6三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位1、定位依據(jù)區(qū)域預(yù)計(jì)消費(fèi)人口（人）

2014年2016年2018年城中村180002000023000高校云南大學(xué)呈貢校區(qū)150001500015000云南民族大學(xué)呈貢校區(qū)120002000020000云南中醫(yī)學(xué)院900090009000昆明理工大學(xué)400004000040000云南廣播電視大學(xué)800080008000昆明醫(yī)科大學(xué)40001000010000云南藝術(shù)學(xué)院760076007600商品房入駐人口（10%、30%、60%遞增）66001980039600合計(jì)120200149400172200區(qū)域主要以學(xué)生群體為主，大學(xué)城各校園已成型，其人口流失率不大。相對(duì)于商品房，其客群考慮交通通達(dá)、生活便利等因數(shù)，根據(jù)區(qū)域的發(fā)展逐年遞增；根據(jù)項(xiàng)目所在板塊內(nèi)人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)，隨著區(qū)域的發(fā)展，未來(lái)幾年人口將突破17萬(wàn)人。未來(lái)居住人口與學(xué)校人口急劇攀升，對(duì)大型主題商業(yè)和校園商業(yè)需求愈發(fā)明顯。Page7三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位1、定位依據(jù)根據(jù)項(xiàng)目所在板塊內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀分析，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大，當(dāng)前以接近30萬(wàn)m2商業(yè)呈現(xiàn)，未來(lái)將上升。商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)部分供應(yīng)量㎡商業(yè)部分預(yù)計(jì)面世時(shí)間備注已面世新天地67938已面世目前呈貢最繁榮的商業(yè)，街鋪一般是2層，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括生活日用、餐飲和地產(chǎn)中介等仕林街105892已面世僅次于新天地商業(yè)的商業(yè)街，一般是3至4層，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括生活日用、餐飲、網(wǎng)吧和酒吧等書(shū)香大地商業(yè)中心62200已面世住宅底商實(shí)力錦城商業(yè)中心60600已面世

住宅底商合計(jì)296630㎡未面世金盾俊園50002015住宅底商，滿足基本生活需求滇池度假區(qū)保障房1700020158層商業(yè)與辦公為主要功能的綜合樓廣電苑150002014住宅底商，滿足基本生活需求潛在商業(yè)100000未知城中村改造項(xiàng)目，短時(shí)間之內(nèi)無(wú)法動(dòng)工潛在商業(yè)30000未知未知合計(jì)167000㎡根據(jù)宏觀數(shù)據(jù)表明，區(qū)域性商業(yè)體量與住宅人口合理比應(yīng)該在1.5~3.0系數(shù)之間，而據(jù)前篇所述，未來(lái)區(qū)域住宅人口將達(dá)到17萬(wàn)，換言之，未來(lái)商業(yè)體量可控范圍將在25.5~51萬(wàn)m2

區(qū)域社區(qū)型商業(yè)體量較大，但大型綜合型商業(yè)體缺乏，項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。Page8三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位2、主題定位產(chǎn)品定位“載歌載舞花腰山寨”“休閑昆明花腰山寨”以花腰彝文化為主題，集“主題餐飲、休閑娛樂(lè)、零售購(gòu)物、社區(qū)服務(wù)”于一體的大型坡地商業(yè)群落?！敬蛟熘袊?guó)首個(gè)以“花腰彝文化”為主題特色的城市體驗(yàn)型商業(yè)】主題語(yǔ)Page9三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位3、功能定位花腰部落花腰長(zhǎng)廊民族文化集市民族文化走廊節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)主題街區(qū)型商業(yè)配套：1、滿足區(qū)域及外來(lái)客群休閑購(gòu)物消費(fèi)；2、滿足小區(qū)日常購(gòu)物消費(fèi)需求。區(qū)域型商業(yè)配套：滿足區(qū)域及外來(lái)客群大型購(gòu)物和餐飲娛樂(lè)消費(fèi)?；ㄑ秸ㄑ柯浠ㄑL(zhǎng)廊社區(qū)型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)中心Page10通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)合理規(guī)劃，將項(xiàng)目打造成以花腰文化為主題，以特色餐飲、休閑娛樂(lè)、零售購(gòu)物為核心的城市體驗(yàn)型商業(yè)?；ㄑ顝V場(chǎng)（零售為主）：時(shí)尚、便捷、居家，供周邊居民日常消費(fèi)；業(yè)態(tài)：超市、影院、美食城和零售購(gòu)物（美食餐飲為主）：特色美食，主題餐飲，快餐咖啡（休閑業(yè)態(tài)為主）：甜品店、桌游吧、咖啡書(shū)吧等休閑業(yè)態(tài)，以休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為核心，打造校園經(jīng)濟(jì)；（娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主）：KTV，酒吧等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)；花腰部落三大業(yè)態(tài)類型花腰生活廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)花腰長(zhǎng)廊花腰長(zhǎng)廊(分為兩段）：業(yè)態(tài)：便利店，銀行，美容美發(fā)，社區(qū)餐飲等社區(qū)配套商業(yè)；主題客棧、主題文化商品等主題商業(yè)。花腰長(zhǎng)廊兩大業(yè)態(tài)三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位4、整體業(yè)態(tài)定位花腰生活廣場(chǎng)花腰部落Page11從地緣性客群為核心，以呈貢區(qū)域客群為重要補(bǔ)充，同時(shí)驅(qū)動(dòng)昆明及外地旅游等遠(yuǎn)端消費(fèi)客群?！局匾腿骸浚罕卷?xiàng)目及周邊居住人群、大學(xué)城學(xué)生群體【補(bǔ)充客群】：昆明市區(qū)近效游客群(官渡區(qū)、西山區(qū)等鄰近區(qū)域)；【次要客群】：呈貢區(qū)主城區(qū)，彩云街沿線人群（約10萬(wàn)人）；大學(xué)城學(xué)生群體：由周邊7所大學(xué)師生組成，約11萬(wàn)人；

周邊社區(qū)群體：由回遷安置居民，和周邊商品房入駐居民（包括頤明園、怡和小區(qū)、海康莊園等商品房入駐居民）兩大部分組成，約5萬(wàn)人（含本項(xiàng)目）。大學(xué)城學(xué)校列表云南大學(xué)呈貢校區(qū)云南民族大學(xué)呈貢校區(qū)云南中醫(yī)學(xué)院昆明理工大學(xué)云南廣播電視大學(xué)昆明醫(yī)科大學(xué)云南藝術(shù)學(xué)院補(bǔ)充客群次要客群重要客群三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位5、客群定位Page12第二部分項(xiàng)目運(yùn)作策略Page13通過(guò)“花腰山寨”的打造，將項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化挖掘，確立項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)中心地位，提升項(xiàng)目整體價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目整體售價(jià)及銷售速度。

確保項(xiàng)目花腰文化主題落地，打造昆明首個(gè)民族風(fēng)情商業(yè)綜合體。塑造主題特色消費(fèi)場(chǎng)所，吸引區(qū)域內(nèi)外消費(fèi)者，以達(dá)到提升項(xiàng)目整體價(jià)值，促進(jìn)銷售的目的。12一、打造原則Page14二、規(guī)劃方案分析原商業(yè)指標(biāo)新商業(yè)指標(biāo)指標(biāo)變化商業(yè)（㎡）計(jì)容商業(yè)面積112180.11112180.110不計(jì)容商業(yè)面積120180.11118680.11-1500其中集中商業(yè)（㎡）整體39917.8724000-15917.87地上31917.8717500-13617.87地下（不計(jì)容）80006500-1500公寓面積（㎡）4500057000+12000風(fēng)情商業(yè)(一顆印）（㎡）7070.847070.840獨(dú)棟商業(yè)街（㎡）20756.0918500-2256.09商鋪（㎡）7435.3112109.27+4673.96

集中式商業(yè)整體面積降低了約1.6萬(wàn)㎡左右，削減的商業(yè)面積主要在公寓部分進(jìn)行填補(bǔ)；

主要增加了臨街鋪面的商業(yè)面積，增加了可售物業(yè)的比例。根據(jù)先前意見(jiàn)，對(duì)原商業(yè)規(guī)劃方案進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整。核心調(diào)整內(nèi)容：1、將戲臺(tái)廣場(chǎng)位置調(diào)整至中央部分，更大化發(fā)揮戲臺(tái)作用；2、減小集中式商業(yè)面積，減小整體商業(yè)自持比例。1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整Page15二、規(guī)劃方案分析1234對(duì)比原設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)布局方案更加合理，簡(jiǎn)化了內(nèi)部動(dòng)線，整體布局及景觀設(shè)計(jì)更具有風(fēng)情元素和主題特色。但從商業(yè)整體打造的角度，仍存在五個(gè)較為突出的問(wèn)題：1臨街商業(yè)與內(nèi)部聯(lián)動(dòng)不強(qiáng)，內(nèi)部廣場(chǎng)功能發(fā)揮受限。2該處獨(dú)棟商業(yè)分流主動(dòng)線人流，不利于外側(cè)商業(yè)人氣帶動(dòng)，加大造活難度。3與臨街商業(yè)存在同樣的問(wèn)題，外部商業(yè)與內(nèi)部廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)不強(qiáng)，且商業(yè)開(kāi)口面較窄，無(wú)法對(duì)花樣長(zhǎng)廊形成人流牽引。4該處獨(dú)棟商業(yè)進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，對(duì)內(nèi)部道路造成一定封堵，不利于主動(dòng)線人氣流通。55中庭水景商業(yè)對(duì)內(nèi)部整體視野通透性及景觀效果造成一定影響，影響周邊商業(yè)價(jià)值。2、規(guī)劃布局調(diào)整Page16三、規(guī)劃調(diào)整建議123451設(shè)置臨街面商業(yè)與中心廣場(chǎng)的連接道路。2取消該處獨(dú)棟商業(yè)設(shè)計(jì)，商業(yè)面積調(diào)整至右上角院落商業(yè)體，作為娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位進(jìn)行考慮。3拓寬商業(yè)出口，與上方花腰長(zhǎng)廊商業(yè)街連接。4削尖該獨(dú)棟商業(yè)體面積，減小精神，拓寬內(nèi)部道路寬度。5取消中庭水景商業(yè)設(shè)置或降低該處商業(yè)體樓層，設(shè)計(jì)為一層商業(yè)。針對(duì)五個(gè)規(guī)劃布局的問(wèn)題，提出以下五點(diǎn)調(diào)整建議：Page17四、打造策略312一心、兩帶、三地標(biāo)一心：一個(gè)集中式商業(yè)中心，滿足區(qū)域人口的日常生活消費(fèi)需求；兩帶：獨(dú)棟風(fēng)情商業(yè)帶+花腰長(zhǎng)廊風(fēng)情商業(yè)帶。兩條風(fēng)情商業(yè)帶，滿足區(qū)域人口及外來(lái)人口餐飲娛樂(lè)及休閑購(gòu)物消費(fèi)需求；三地標(biāo)：戲臺(tái)、精神堡壘、狀元樓，三個(gè)地標(biāo)建筑配以廣場(chǎng)設(shè)置，強(qiáng)化項(xiàng)目民族文化元素的同時(shí)，打造商業(yè)節(jié)點(diǎn)拉動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；花腰生活廣場(chǎng)1、產(chǎn)品體系Page18四、打造策略2、集中式商業(yè)一心：集中式商業(yè)中心借鑒空港S3打造經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)主動(dòng)自持招商，引入大型超市，影院及購(gòu)物中心等主力店；彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套空白，聚集區(qū)域常住人群和校園人群，為項(xiàng)目整體商業(yè)帶來(lái)大量人流；

引入主力店提升項(xiàng)目整體銷售價(jià)格和商業(yè)價(jià)值，支持項(xiàng)目后期商業(yè)造活。花腰生活廣場(chǎng)Page19主力店：超市主出入口主力店：超市主出入口扶梯上一樓主力店：美食城主出入口主力店：影院主力店：影院負(fù)一層一層三層四層二層自持商鋪可銷售商鋪退臺(tái)區(qū)域內(nèi)部動(dòng)線分層布局思路通過(guò)招商，保證每層均有主力店帶動(dòng)；

通過(guò)退臺(tái)和動(dòng)線設(shè)計(jì)保證可售區(qū)域商業(yè)價(jià)值最大化；四、打造策略2、集中式商業(yè)樓層單層建筑面積（㎡）持有商鋪面積（㎡）可售商鋪面積（㎡）負(fù)一層650055001000一層540026002800二層490020002900三層420014002800四層30003000無(wú)小計(jì)24000145009500Page20四、打造策略3、商業(yè)帶兩帶：花腰部落商業(yè)帶+花腰長(zhǎng)廊打造兩條商業(yè)帶，一條社區(qū)消費(fèi)商業(yè)帶和一條主題文化商業(yè)帶；

兩條商業(yè)帶貫穿項(xiàng)目整體商業(yè)布局，相互連接，形成商業(yè)格局不斷檔。支持內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營(yíng)造活，提升整體商業(yè)價(jià)值，拉高長(zhǎng)廊部分及內(nèi)部社區(qū)型售價(jià)；花腰長(zhǎng)廊花腰部落Page21商業(yè)帶：根據(jù)各商業(yè)帶所處位置進(jìn)行業(yè)態(tài)布局，分為四段進(jìn)行定位劃分。與集中式商業(yè)一并達(dá)到項(xiàng)目商業(yè)全業(yè)態(tài)體驗(yàn)式布局?；ㄑL(zhǎng)廊花腰部落定向消費(fèi)：客棧、酒店日常消費(fèi)：干雜店、洗衣店、水果店、五金店等主題消費(fèi)：民族手工藝品、民族特色小吃、地方特產(chǎn)等餐飲娛樂(lè)消費(fèi)：酒吧一條街、KTV、咖啡吧、大型特色餐飲等。四、打造策略3、商業(yè)帶Page22四、打造策略4、三地標(biāo)312三地標(biāo)：戲臺(tái)+精神堡壘+狀元坊三個(gè)景觀地標(biāo)呈現(xiàn)三角形排布，作為項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流拉動(dòng)載體；提升內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，確保無(wú)商業(yè)死角，利于后期招商及經(jīng)營(yíng)造活；戲臺(tái)精神堡壘狀元坊Page23四、打造策略5、建筑景觀通過(guò)產(chǎn)品的立面、節(jié)點(diǎn)、景觀、水系，平臺(tái)的打造，加入花腰彝族元素，增加項(xiàng)目商業(yè)風(fēng)情感，營(yíng)造地道的花腰商業(yè)氛圍。立面景觀地標(biāo)狀元樓龍舞臺(tái)（戲臺(tái)）狀元牌坊彝族人物雕塑圖騰及小品建筑立面整體以中國(guó)云南仿古建筑為藍(lán)本，加入花腰彝族的元素進(jìn)行打造。小品上加入反映彝族民風(fēng)民情的小品和景觀，提升整個(gè)項(xiàng)目的花腰風(fēng)情。精神堡壘地標(biāo)設(shè)計(jì)增加項(xiàng)目的風(fēng)情體驗(yàn)感，同時(shí)提高項(xiàng)目的整體昭示性。Page24廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)水系廣場(chǎng)可作為項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)和活動(dòng)場(chǎng)地。內(nèi)部通道通過(guò)水系營(yíng)造風(fēng)情感，增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)的價(jià)值。露臺(tái)二層的平臺(tái)或露臺(tái)增加了二層商業(yè)的外擺空間，增加了建筑二層商業(yè)價(jià)值。主入口廣場(chǎng)次入口小型廣場(chǎng)戲臺(tái)廣場(chǎng)疊水景觀小橋流水四、打造策略5、建筑景觀Page25五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略1、示范區(qū)打造示范區(qū)：臨街面4棟獨(dú)棟商業(yè)體+內(nèi)部中心戲臺(tái)廣場(chǎng)該區(qū)域毗鄰目前項(xiàng)目售樓部位置，可以與售樓部起到很好的聯(lián)動(dòng)效果；

該區(qū)域擁有良好的展示面和商業(yè)價(jià)值，作為商業(yè)示范區(qū)打造，有利于塑造項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售溢價(jià)和文化主題展示。

將內(nèi)部戲臺(tái)廣場(chǎng)作為示范區(qū)一并打造，可以增強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)情感，也可以作為活動(dòng)場(chǎng)地在項(xiàng)目運(yùn)作期間舉行各項(xiàng)商業(yè)活動(dòng)，提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍。Page26五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏節(jié)點(diǎn)花腰長(zhǎng)廊1節(jié)點(diǎn)3451憑借良好的展示位置，作為花腰部落仿古示范區(qū)先期打造；樹(shù)立項(xiàng)目文化形象，展示商業(yè)核心價(jià)值，強(qiáng)化主題元素。2根據(jù)住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)度，分批打造長(zhǎng)廊商業(yè)街區(qū)；豐富項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品線，通過(guò)商業(yè)示范區(qū)的打造后，實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)的提升，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供現(xiàn)金流。3繼續(xù)打造仿古商業(yè)區(qū)，形成規(guī)模性商業(yè)區(qū)；做大做強(qiáng)商業(yè)文化主題，繼續(xù)強(qiáng)化商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資金回籠。5最后打造項(xiàng)目集中式商業(yè)，最大化租金水平；通過(guò)時(shí)間推移及項(xiàng)目?jī)r(jià)值運(yùn)作，最大化發(fā)揮集中商業(yè)價(jià)值。24根據(jù)住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)度，打造后續(xù)長(zhǎng)廊商業(yè)街區(qū)；根據(jù)住宅進(jìn)度開(kāi)發(fā)，分期推出住宅底商，實(shí)現(xiàn)資金回籠。Page27五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略3、運(yùn)營(yíng)策略兩大主題運(yùn)作策略（一）2、美女經(jīng)濟(jì)：由藍(lán)光出資500萬(wàn)與周邊藝術(shù)學(xué)院團(tuán)建立合作基金，在項(xiàng)目各廣場(chǎng)定期舉行各種文藝比賽和演繹活動(dòng)，吸引周邊人氣和消費(fèi)力。青年學(xué)生主題1、校園經(jīng)濟(jì)：由藍(lán)光出資建立500萬(wàn)創(chuàng)業(yè)基金，為周邊大學(xué)校園創(chuàng)業(yè)人群提供創(chuàng)業(yè)補(bǔ)助，并在項(xiàng)目打造示范區(qū)作為大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)基地，打造酒吧休閑一條街吸引校園消費(fèi)力。312Page28花腰藝術(shù)展花腰手工藝展花腰攝影展云南青銅器展藝術(shù)影展五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略3、運(yùn)營(yíng)策略兩大主題運(yùn)作策略（一）青年學(xué)生主題Page29印象花腰（周）歌舞晚會(huì)（日）大學(xué)生音樂(lè)節(jié)（年）趕大集（周）暖場(chǎng)演出五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略3、運(yùn)營(yíng)策略兩大主題運(yùn)作策略（一）青年學(xué)生主題Page30借助政府力量，給予項(xiàng)目強(qiáng)烈的文化及主題元素標(biāo)簽。通過(guò)官方渠道授予項(xiàng)目“中國(guó)首個(gè)少數(shù)名族文化商業(yè)綜合體”等商業(yè)信號(hào)標(biāo)簽。吸引市場(chǎng)高關(guān)注和商家興趣。打造項(xiàng)目文化主題、近郊旅游和商業(yè)中心的市場(chǎng)印象。為后期運(yùn)營(yíng)造活提供市場(chǎng)空間。潑水節(jié)民族美食節(jié)3、運(yùn)營(yíng)策略兩大主題運(yùn)作策略（二）民族民俗主題五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略Page31花腰彝族音樂(lè)節(jié)中國(guó)山歌明星節(jié)祭龍節(jié)火把節(jié)花街節(jié)節(jié)日慶典3、運(yùn)營(yíng)策略兩大主題運(yùn)作策略（二）民族民俗主題五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略Page32新商業(yè)指標(biāo)銷售面積自持面積不計(jì)容商業(yè)面積（㎡）119080.1195880.1123200其中集中商業(yè)（㎡）17500（地上）

850090006500（地下）10005500公寓面積（㎡）57000570000風(fēng)情商業(yè)(一顆?。īO）7070.847070.840獨(dú)棟商業(yè)街（㎡）18500111007400（階段性）商鋪（㎡）12109.2712109.270通過(guò)規(guī)劃調(diào)整，自持商業(yè)面積減少22858㎡；

調(diào)整后，銷售商業(yè)面積占總體商業(yè)面積的81.5%，自持商業(yè)面積占18.5%；

自持面積主要為集中商業(yè)中的主力店及獨(dú)棟商業(yè)中40%比例的階段性自持商業(yè)面積構(gòu)成。六、產(chǎn)品運(yùn)作策略1、產(chǎn)品劃分Page33銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售金額（萬(wàn)元）其中集中商業(yè)（㎡）95003000028500公寓面積（㎡）57000800045600風(fēng)情商業(yè)(一顆?。īO）7070.843000021212.52獨(dú)棟商業(yè)街（㎡）111003100034410商鋪（㎡）12109.272000024218.54總計(jì)96780.11153941.06項(xiàng)目原經(jīng)委會(huì)方案指標(biāo)為137656萬(wàn)元，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后，銷售金額較原經(jīng)委會(huì)指標(biāo)提升1.63億元；根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)看，原經(jīng)委會(huì)方案指標(biāo)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)難度較大，且銷售周期長(zhǎng)，從整體數(shù)據(jù)指標(biāo)的對(duì)比參考意義不