2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考前沖刺模擬試卷B卷含答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考前沖刺模擬試卷B卷含答案單選題（共50題）1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是（）。A.專家打分法B.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法【答案】B2、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產(chǎn)買賣收入B.房地產(chǎn)的增值收入C.房地產(chǎn)出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D3、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C4、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B5、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A6、某開發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬元，其開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為30萬元，增值稅稅金及附加為55萬元，土地增值稅預(yù)征為20萬元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為（）萬元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B7、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的()為基礎(chǔ)計(jì)算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營(yíng)業(yè)面積【答案】B8、某家庭以抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B9、（）承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護(hù)系統(tǒng)C.柱子D.基礎(chǔ)【答案】A10、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A11、房地產(chǎn)的（），決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中（）的重要性。A.不可移動(dòng)性；區(qū)位選擇B.不可再生性；區(qū)位選擇C.稀缺性；環(huán)境選擇D.變現(xiàn)性差；環(huán)境選擇【答案】A12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計(jì)息相比，按月計(jì)息要多付（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】D13、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B14、某投資者于2013年1月以1000萬元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)：購(gòu)買資金中的500萬元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款；2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬元；在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D15、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C16、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析【答案】C17、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D18、一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，就會(huì)引起另一種替代產(chǎn)品的需求（）。A.減少B.不變C.增加D.以上說法都不正確【答案】C19、當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租【答案】B20、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購(gòu)買者目的劃分的【答案】B21、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率【答案】B22、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。A.土地費(fèi)用B.前期工程費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)D.管理費(fèi)用【答案】C23、進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計(jì)算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響【答案】C24、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】C25、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益相關(guān)指標(biāo)【答案】D26、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法【答案】B27、目前我國(guó)采用的復(fù)式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法【答案】B28、（）的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金【答案】B29、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（）確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)【答案】C30、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A.14B.15C.28D.30【答案】B31、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【答案】B32、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實(shí)驗(yàn)法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認(rèn)識(shí)、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調(diào)查B.因果性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.描述性調(diào)查【答案】D33、潛在購(gòu)買者一般有三個(gè)特點(diǎn)，即興趣、收入和()。A.目標(biāo)B.途徑C.市場(chǎng)化D.商品化【答案】B34、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究，屬于（）研究階段。A.投資機(jī)會(huì)B.初步可行性C.詳細(xì)可行性D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】A35、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購(gòu)買房地產(chǎn)股票B.購(gòu)買商鋪C.購(gòu)買房地產(chǎn)債券D.購(gòu)買住房抵押支持證券【答案】B36、下列的會(huì)計(jì)恒等式，不正確的是（）。A.資產(chǎn)＝權(quán)益＝債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益B.資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益C.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債D.收入－費(fèi)用＝利潤(rùn)【答案】C37、（）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.期望投資回報(bào)率D.名義投資回報(bào)率【答案】B38、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%【答案】C39、同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷方式是()。A.無差異性營(yíng)銷B.差異性營(yíng)銷C.定制性營(yíng)銷D.集中性營(yíng)銷【答案】B40、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C41、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購(gòu)買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B42、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對(duì)折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事【答案】D43、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C44、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)【答案】D45、烏梅丸在加減應(yīng)用時(shí)治療心下疼熱甚者應(yīng)加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當(dāng)歸【答案】B46、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步【答案】A47、臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析的主要差異在于()。A.變動(dòng)成本的設(shè)置B.平衡點(diǎn)的設(shè)置C.同定成本的設(shè)置D.產(chǎn)銷售量的不同【答案】B48、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A49、在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性【答案】A50、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【答案】C多選題（共20題）1、出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到（）等市場(chǎng)因素的影響。A.銷售收入B.租金水平C.運(yùn)營(yíng)成本D.營(yíng)業(yè)收入E.出租率【答案】BC2、利率的儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為（）。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價(jià)格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤(rùn)率E.利率不受貨幣因素的影響【答案】B3、下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）。A.公用設(shè)施的維修費(fèi)B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產(chǎn)稅E.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】ABD4、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開工的面積B.上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC5、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD6、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場(chǎng)地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD7、下列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于政治風(fēng)險(xiǎn)的有（）A.戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險(xiǎn)C.土地供給政策風(fēng)險(xiǎn)D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)E.金融政策風(fēng)險(xiǎn)【答案】AB8、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，通常要進(jìn)行（）分析。A.最低租售價(jià)格B.最高土地取得價(jià)格C.最高工程費(fèi)用D.最低租售數(shù)量E.最高銷售價(jià)格【答案】ABCD9、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC10、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯(cuò)誤適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%【答案】AC11、土地一級(jí)開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的()，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國(guó)有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC12、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能【答案】ABC13、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD14、銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用【答案】ABD15、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計(jì)算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準(zhǔn)備金D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD16、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A17、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長(zhǎng)型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC18、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入E.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC19、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。A.取消合同中任何一項(xiàng)工作，但被取消的工作可以轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其他人實(shí)施B.改變合同中任何一項(xiàng)工作的質(zhì)量或其他特性C.改變合同工程的基線、標(biāo)高、位置或尺寸D.改變合同中任何一項(xiàng)工作的施工時(shí)間或改變已批準(zhǔn)的施工工藝或順序E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD20、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表【答案】C大題（共10題）一、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮克?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪?、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮烤?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，