房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的整體思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃整體思路分析一、納稅管理與稅收籌劃的基本原則與底線房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國有地產(chǎn)企業(yè)和上市公司，納稅管理和籌劃的基本原則是合法、合理，所有的思路與方案不能違背稅法和相關(guān)法律規(guī)定，同時(shí)所有思路和方案必須緊扣經(jīng)營活動(dòng)，具備經(jīng)營上的合理性，不能自圓其說的思路和方案沒有任何價(jià)值。我們提煉出房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅管理和籌劃的五大類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；預(yù)算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；完工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)；工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

二、設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)根據(jù)土地增值稅規(guī)定，普通住宅在土增清算中增值率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，在整體銷售收入中洋房占到45%，那么在設(shè)計(jì)階段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力爭(zhēng)取享受普通住宅優(yōu)惠。

三、預(yù)算節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心是預(yù)算管理，納稅管理也不例外。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅分為完工前和完工后兩大階段，交稅模式完全不同，因此必須在開始就預(yù)估最終完工后的結(jié)果。具體實(shí)施節(jié)點(diǎn)如下：1、做好初步測(cè)算根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合成本造價(jià)情況、收入預(yù)估情況作出初步預(yù)算，對(duì)于未來項(xiàng)目的最終稅負(fù)情況和利潤情況進(jìn)行盡可能詳盡的測(cè)算，發(fā)現(xiàn)問題，做到心中有數(shù)。2、針對(duì)問題進(jìn)行調(diào)整找到預(yù)算中發(fā)現(xiàn)的問題，前期可以調(diào)整的馬上調(diào)整，需要后期逐步實(shí)施的也要做好計(jì)劃，盡量打提前量，切忌發(fā)生后生硬調(diào)整。3、實(shí)施過程動(dòng)態(tài)管理預(yù)算不是死的，是一個(gè)動(dòng)態(tài)管理過程，預(yù)算實(shí)施中根據(jù)實(shí)際情況的變動(dòng)，如銷售收入和價(jià)格變化，成本情況變動(dòng)，費(fèi)用情況變動(dòng)等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保在預(yù)算指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控，納稅的節(jié)奏可控，從而實(shí)施項(xiàng)目管理和納稅管理。

四、核算階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)核算是整個(gè)納稅管理和籌劃的最關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是風(fēng)險(xiǎn)管理的最關(guān)鍵階段，具體可考慮以下思路：1、財(cái)務(wù)核算框架的規(guī)范完善依據(jù)會(huì)計(jì)和稅法要求搭建財(cái)務(wù)核算框架，規(guī)范核算制度和流程，確保財(cái)務(wù)能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)消化在日常工作中。2、成本證據(jù)鏈條的規(guī)范完善稅務(wù)機(jī)關(guān)看待企業(yè)，無法追溯到事件發(fā)生當(dāng)期，只能依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)的證據(jù)鏈條進(jìn)行判斷，以成本為例：——合同簽署要關(guān)注主體、標(biāo)的、發(fā)票、報(bào)價(jià)、違約、時(shí)間等涉稅條款的風(fēng)險(xiǎn)；——支付款項(xiàng)要關(guān)注三流合一規(guī)范要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制；——發(fā)票取得應(yīng)關(guān)注發(fā)票類型、取得時(shí)間、真假甄別；——進(jìn)度驗(yàn)收應(yīng)關(guān)注相關(guān)驗(yàn)收資料、各方簽字、審批流程；——決算報(bào)告應(yīng)關(guān)注同合同的關(guān)聯(lián)，增量的合理性。3、成本分?jǐn)偟募记膳c籌劃不同業(yè)態(tài)之間成本如果平均分配，容易導(dǎo)致土地增值稅的多交，如果在普通住宅和其他商品房之間進(jìn)行合理分配，會(huì)有效降低土地增值稅稅負(fù)。

五、完工標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完工節(jié)點(diǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目交稅的分水嶺，完工前基本是預(yù)征，完工后將面臨清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于完工的把握非常敏感，企業(yè)常常出現(xiàn)失誤。我們的建議是，在合法合理的情況下，盡量將完工標(biāo)準(zhǔn)有效推遲，為企業(yè)成本核算和票據(jù)獲得留足時(shí)間，避免在準(zhǔn)備不足情況下面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。比如，竣工驗(yàn)收和交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)盡量不要放在年末，年初一定優(yōu)于年末。

六、工程管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)最重要的影響因素，在收入不變的情況下，成本同時(shí)影響增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何確保成本、收入的平衡是關(guān)鍵，這一點(diǎn)需要前面所述的預(yù)算管理來配合，甚至需要對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)公司來配合，具體實(shí)施力度和效果根據(jù)企業(yè)具體情況而定。每家公司具體項(xiàng)目情況、內(nèi)部管理情況、公司決策層想法和詳細(xì)數(shù)據(jù)均不同，但納稅籌劃的思路大同小異，上述內(nèi)容僅做拋磚引玉，希望能幫助財(cái)務(wù)人員理清思路，面對(duì)稅收籌劃胸有成竹。看點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán)，有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，抓住一些稅務(wù)籌劃機(jī)會(huì)，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

立項(xiàng)環(huán)節(jié)很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí)，都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng)，只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是，若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。（實(shí)務(wù)中，不同的地區(qū)操作有區(qū)別，要具體向當(dāng)?shù)氐囟惒块T了解清楚）企業(yè)在立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅務(wù)籌劃機(jī)會(huì)。融資環(huán)節(jié)企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額，超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除；同時(shí)，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出是有限額的，因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。

為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出，那么就會(huì)虛增利潤；借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除，將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。土地取得環(huán)節(jié)（一）企業(yè)以國家出讓方式取得土地

在以前年度取得國有土地使用權(quán)時(shí)，沒有及時(shí)取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理。按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實(shí)需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免滯納金。（二）以資產(chǎn)收購方式取得土地

實(shí)際中在資產(chǎn)購置時(shí)，存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價(jià)格，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置環(huán)節(jié)在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。

企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。工程建設(shè)環(huán)節(jié)在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。預(yù)售環(huán)節(jié)企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào)，根據(jù)規(guī)定，對(duì)預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。

企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。銷售環(huán)節(jié)企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票不得作為費(fèi)用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。

企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。出租環(huán)節(jié)實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，（1）若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)；（2）若確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入；而