洛陽寫字樓市場調(diào)研報告

洛陽寫字樓市場調(diào)研報告目錄一、洛陽寫字樓市場概況31.發(fā)展歷程32.發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題43.未來發(fā)展趨勢6二、洛陽寫字樓市場調(diào)查91.競爭樓盤92.樓盤詳情10三、項目分析及產(chǎn)品建議201.項目概況202.項目SWOT分析202.產(chǎn)品建議22洛陽寫字樓市場概況1.發(fā)展歷程洛陽市的寫字樓市場大致經(jīng)過從傳統(tǒng)辦公樓到商住樓，再到純商務寫字樓三個階段，目前市場上在售的寫字樓項目呈現(xiàn)出商住樓與純商務寫字樓并存的局面。從目前規(guī)劃在建的寫字樓來看，純商務寫字樓已占據(jù)了市場的主導。具體來說洛陽寫字樓市場的發(fā)展，大致經(jīng)歷了以下三個階段。第一階段是在住宅里辦公。一些小的公司在住宅里辦公，辦公條件、環(huán)境都很原始，和手提菜籃的大嫂、大媽同乘電梯，對客戶而言企業(yè)的形象大打折扣。而且，物業(yè)管理方面容易引起諸多糾紛。第二階段是商住過渡期。2003年以后，我市一些地產(chǎn)公司先后在紗廠南路、南昌路等中心區(qū)開發(fā)商住樓。這些商住樓租售很旺，但停車位少、配置有限是大多商住樓與生俱來的弱點，直接影響了大中型企業(yè)及品牌公司的入駐。第三階段是專業(yè)競爭期。去年以來，我市一些實力較強的企業(yè)、公司為了提升品牌形象，適應市場競爭需求，紛紛要求進駐高檔次的純寫字樓。于是，在西工區(qū)中州中路、紗廠南路、凱旋路沿線及澗西區(qū)南昌路一帶，一批純寫字樓相繼開盤建設。這一時期，洛陽寫字樓逐步從大面積分布到集中型聚集，寫字樓市場呈現(xiàn)快速擴張之勢，新上項目近20個，呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?.發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題2.1發(fā)展現(xiàn)狀寫字樓的發(fā)展受三個因素的制約：第一、取決于一個城市的開放程度。一個城市開放的程度越高，外企進來的就會越多，市場對專業(yè)型寫字樓的需求就會多一點。第二、取決于當時當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平。第三，取決于區(qū)域租賃市場的狀況。洛陽是傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，雖然近年來大力發(fā)展旅游業(yè)，打造宜居城市品牌，但洛陽區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平有限，經(jīng)濟輻射能力不強，能夠支撐寫字樓發(fā)展的行業(yè)尤其是第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，促進寫字樓市場發(fā)展的動力不足。加之商住兩用樓不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)權70年，價格便宜，亦商亦居很便利，吸引了很多發(fā)展初期的小公司、小團隊。所以，洛陽寫字樓表現(xiàn)為低檔次產(chǎn)品供過于求。2003-2010洛陽寫字樓市場投放面積對比（萬㎡）2003-2010洛陽寫字樓銷售面積對比（萬㎡）2003-2010洛陽寫字樓成交均價走勢圖（單位：元/㎡）2.2存在問題：洛陽的寫字樓處于價值洼地，大環(huán)境是城市化程度不足，具體來說就是，大型企事業(yè)單位自己蓋辦公樓，小企業(yè)可以租商住樓，純商務寫字樓的最大的客戶群無非是會計師事務所、律師事務所、保險公司、廣告公司、商貿(mào)公司、IT行業(yè)、投資公司、證券公司、教育培訓機構(gòu)等智力、智慧型公司。也有一部分用于投資。而這些智力型公司正是洛陽所缺少的。目前洛陽寫字樓普便處于中低檔，突出問題主要有以下幾方面：車位。不管地上地下，寫字樓的車位至少應達到1：1，但很少有寫字樓做到。像數(shù)碼大廈，地面車位不足，一個地下車位每月租金400元還供不應求，明顯不夠人性。大堂、電梯、空調(diào)等硬件設施。純商務寫字樓的大堂，除了凱瑞商務有點感覺，其他的都小家碧玉，跟酒店大堂軒然華貴的感覺相去甚遠；按通行規(guī)定，每部電梯的服務面積4000㎡—5000㎡，速度不能低于2.5米/秒。位于天津路聯(lián)盟路交匯處的文興現(xiàn)代城，為復式結(jié)構(gòu)，單從電梯服務面積上來講，已經(jīng)遠遠超標，更遑論它電梯難等的事實了。大部分在用寫字間都沒有設獨立衛(wèi)生間，通層也只有一個大的公共衛(wèi)生間，走廊窄，通風效果差，所以整個通道里氣味難聞。部份項目住宅和寫字樓共用停車位，車位較少，寫字樓無綠化，窗戶較小，進深長，影響采光，不好分隔戶，位于八一路上的中基大廈與城市杰座就是其代表。商務會議、餐飲、物業(yè)管理等功能。洛南新區(qū)一些單位的辦公樓，大堂和電梯等硬件也不錯，但輔助性的休閑餐飲、會務服務、小型商場等差得很遠，商業(yè)環(huán)境、交通也不夠成熟、便捷。3、未來發(fā)展趨勢洛陽不缺寫字樓，但缺少高品質(zhì)的寫字樓。洛陽的寫字樓被市場遺忘得太久，蝸居于寫字樓的白領其實需要的很多，期待未來一些新項目的問世，能夠讓寫字樓再次風生水起，讓洛陽的商務形象上個臺階，讓白領的office生活多點享受。這當然取決于產(chǎn)品本身、取決于后期服務、取決于宏觀經(jīng)濟環(huán)境，但萬變不離其宗，好東西一定有市場，這是真理，相信洛陽一定有識貨人從洛陽寫字樓市場的發(fā)展脈絡可以看出，我市的寫字樓經(jīng)歷了多層向高層、商住樓向純寫字樓過渡的階段，而且表現(xiàn)出了體量越來越大、配套越來越好、檔次越來越高的發(fā)展趨勢。作為城市形象的代表，寫字樓的高速發(fā)展為我市成為國際化大都市奠定了堅實的發(fā)展基礎。寫字樓如雨后春筍般涌現(xiàn)，勢必引起洛陽的房產(chǎn)市場競爭越來越激烈，其游戲規(guī)則也越來越正規(guī)化。二、洛陽寫字樓市場調(diào)查1、競爭樓盤A升龍廣場B中邁紅東方廣場C世貿(mào)中心D正大國際城市廣場E建業(yè)·世紀華陽5期F建業(yè)·壹號城邦G海港城H申泰商會大廈I六建商務大廈J科技大廈K金融服務大廈L彤輝廣場M隆安明珠廣場2.樓盤詳情（1）升龍廣場項目情況項目名稱升龍廣場（3期）區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽升龍置業(yè)有限限公司上海升龍集團洛陽市西工區(qū)地理位置王城大道與中州路路交叉口規(guī)劃設計香港劉榮廣—伍振振民建筑事務務所企劃推廣筑夢（深圳）總建面積待定建筑高度待定建筑層數(shù)待定標準層高待定工程進度地皮開/竣工2012年開建戶型戶型面積待定套數(shù)建材外墻材料待定內(nèi)墻待定色彩待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。電梯中央空調(diào)車位（庫）不詳車位(庫)價格未定物業(yè)及收費洛陽市升龍物業(yè)管管理有限公司司電梯2.5米/秒裙樓待定大堂挑高6米（2）正大城市國際廣場項目情況項目名稱正大國際城市廣場場區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)正大集團正大集團地理位置洛陽新區(qū)開元大道道開元湖東西西兩側(cè)規(guī)劃設計美國XWHO設計集團團企劃推廣總建面積72萬平方米建筑高度180米建筑層數(shù)不祥標準層高工程進度地基未挖開/竣工2011年4月11日開工戶型戶型面積套數(shù)建材外墻材料待定內(nèi)墻待定色彩待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套電梯建筑外墻保保溫雙層中空玻玻璃車位（庫）地下停車場車位(庫)價格未定物業(yè)及收費招標中電梯待定裙樓無大堂（3）中邁紅東方廣場項目情況項目名稱中邁紅東方區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽中邁置業(yè)有限限公司居然之家投資控股股集團、東方方華昱控股、洛洛陽一拖潤達達有限公司聯(lián)聯(lián)合投資地理位置洛陽市西工區(qū)王城城大道與九都都路交匯處規(guī)劃設計日本R+F國際設計機機構(gòu)企劃推廣總建面積40萬平方米建筑高度100米建筑層數(shù)27層標準層高工程進度地基建設開/竣工2011年4月開開工戶型戶型面積套數(shù)建材外墻外保溫待定內(nèi)墻待定待定待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套電梯建筑外墻保保溫雙層中空玻玻璃車位（庫）地下停車場車位(庫)價格未定物業(yè)及收費招標中電梯待定裙樓無大堂（4）世貿(mào)中心項目情況項目名稱世貿(mào)中心區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽方城置業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司方城置業(yè)有限公司司洛陽市新區(qū)地理位置洛龍區(qū)開元大道與與望春門街交交叉口規(guī)劃設計香港劉榮廣—伍振振民建筑事務務所企劃推廣Togetherr通和總建面積10萬建筑高度151米建筑層數(shù)33層標準層高3.4米工程進度外墻粉刷即將完工工開/竣工2009年3月開開工戶型戶型面積整層出售，一層7766平套數(shù)建材外墻材料涂料內(nèi)墻色彩藍灰墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。11部三菱牌電梯開利中央空調(diào)車位（庫）地上地下車位(庫)價格未定物業(yè)及收費香港利園物業(yè)電梯2.5米/秒裙樓大堂挑高11米（5）建業(yè)·世紀華陽5期項目情況項目名稱世紀華陽（5期）區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽中亞置業(yè)發(fā)展展有限公司建業(yè)住宅集團（中中國）有限公公司地理位置九都路與麗春路交交叉口規(guī)劃設計深圳建筑設計總院院企劃推廣Thinker--華文智道總建面積100萬㎡建筑高度待定建筑層數(shù)28—33標準層高待定工程進度建設中開/竣工2010年開建戶型戶型面積40㎡~143㎡套數(shù)建材外墻材料待定內(nèi)墻色彩待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。電梯中央空調(diào)車位（庫）地上地下車位(庫)價格未定物業(yè)及收費同致行地產(chǎn)有限公公司電梯2.5米/秒裙樓待定大堂酒店式（6）九嘉海港城項目情況項目名稱九嘉海港城區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽九嘉房地產(chǎn)有有限公司洛陽影視傳媒，九九嘉房地產(chǎn)有有限公司，鄭鄭州祝福房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司地理位置伊濱區(qū)洛偃快速通通道與開拓大大道交匯處規(guī)劃設計企劃推廣洛陽九嘉房地產(chǎn)有有限公司總建面積30萬㎡建筑高度120米建筑層數(shù)32層標準層高待定工程進度地基建筑中開/竣工2010年9月開開工戶型戶型面積待定套數(shù)建材外墻材料待定內(nèi)墻色彩待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。電梯中央空調(diào)車位（庫）待定車位(庫)價格未定物業(yè)及收費招標中電梯2.5米/秒裙樓待定大堂待定（7）彤輝廣場項目情況項目名稱彤輝廣場區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)河南彤輝置業(yè)有限限公司河南彤輝置業(yè)有限限公司地理位置洛陽新區(qū)拓展區(qū)伊伊洛大道以東東、新源路以以北處規(guī)劃設計企劃推廣總建面積6萬平方米建筑高度90米建筑層數(shù)27層標準層高工程進度在建中開/竣工2011年3月戶型戶型面積套數(shù)建材外墻材料待定內(nèi)墻待定色彩待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套5A辦公自動化通訊訊自動化樓宇自動化安保自動化消防自動化化車位（庫）地下車庫車位(庫)價格未定物業(yè)及收費待定電梯待定裙樓無大堂（8）隆安明珠廣場項目情況項目名稱隆安明珠廣場區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)河南隆安房地產(chǎn)公公司暫無地理位置洛陽新區(qū)拓展區(qū)開開拓大道與新新源路交匯處處規(guī)劃設計企劃推廣總建面積32萬平方米建筑高度不祥建筑層數(shù)28層標準層高不祥工程進度地基建設開/竣工2010年9月戶型戶型面積套數(shù)建材外墻材料待定內(nèi)墻待定色彩待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套5A辦公自動化通訊訊自動化樓宇自動化安保自動化消防自動化化車位（庫）地下車庫車位(庫)價格未定物業(yè)及收費待定電梯待定裙樓無大堂（9）申泰商會大廈項目情況項目名稱申泰商會大廈區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽高新申泰置業(yè)業(yè)有限公司河南申泰投資集團團地理位置洛陽新區(qū)拓展區(qū)伊伊洛大道以東東、白塔道以以北、新源路路以南規(guī)劃設計河南智博建筑設計計有限公司企劃推廣不祥總建面積17萬平方米建筑高度100米建筑層數(shù)28層標準層高不祥工程進度在建中(2層）開/竣工2011年1月戶型戶型面積套數(shù)建材外墻材料待定內(nèi)墻待定色彩待定墻體框架結(jié)構(gòu)配套內(nèi)部配套5A辦公自動化通訊訊自動化樓宇自動化安保自動化消防自動化化車位（庫）地下車庫車位(庫)價格未定物業(yè)及收費待定電梯待定裙樓有大堂3.樓盤分析通過以上資料不難看出，從2010年下半年開始，洛陽市加大了寫字樓的市場投放量，剛剛上馬和即將開工的項目就達十幾個之多，而且項目主要集中在王城大道、南昌路、新區(qū)和伊濱新區(qū)等交通要道和未來的CBD中心。三、項目分析及產(chǎn)品定位建議2.項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：S1.項目地理位置優(yōu)越，位于規(guī)劃中的新區(qū)拓展區(qū)。市政1年幾十億元的投資，注定未來多元復合型的現(xiàn)代化城市新區(qū)，建成后將煥發(fā)更加耀眼奪目的光彩，而位于此中心的物業(yè)，也必將蘊藏著巨大的財富潛力。S2.交通環(huán)境優(yōu)越。在區(qū)域主干路方面，有5條道路將撐起基本城市框架，鐵路和軌道交通也在規(guī)劃之列，便捷的交通路網(wǎng)為企業(yè)更好的與外部溝通提供了強有力的支撐。S3.區(qū)域大規(guī)模成片開發(fā)，帶動區(qū)域經(jīng)濟迅速崛起。劣勢(W)：W1.市政宣傳力度不夠，造成大多數(shù)人對伊濱新區(qū)不知道、不了解，對區(qū)域內(nèi)項目更是知之甚少，缺乏了解的耐心。W2.周邊配套目前正處在或規(guī)劃或建設中，人們只有通過想象和市政宣傳來判斷樓盤的未來預期，對樓盤缺乏信心度。機會威脅應對在本案未來的推廣中應充分利用CBD中央商務區(qū)的利好因素，用有關CBD規(guī)劃和實施情況以及新崛起的高檔寫字樓的實際情況來扭轉(zhuǎn)客戶對于CBD寫字樓高檔次高價位的看法；在交通環(huán)境方面，利用本項目的獨特的交通環(huán)境優(yōu)勢來區(qū)別于CBD核心區(qū)域內(nèi)的物業(yè)未來的交通擁堵的劣勢，提升本項目的亮點。在價格性能比方面，利用本項目高檔品質(zhì)的設施設備與中檔的價格優(yōu)勢來區(qū)別于CBD核心區(qū)域物業(yè)的高價格中高品質(zhì)的定位差異；更好地突出本項目的優(yōu)勢。針對以上幾點在提升品質(zhì)、制定優(yōu)勢價格、差異性的產(chǎn)品定位、獨特的概念性廣告包裝、爭取時間、來搶占市場先機。目前及未來本項目所面臨的影響因素匯總?cè)缦拢骸髡哒鲋睠BD區(qū)域，發(fā)展前景看好△區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幖ち摇鲗懽謽卿N售的金融支持不足△2011-2012高端寫字樓供應量過大△CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹蛻羧簶?gòu)成廣泛多樣3.產(chǎn)品定位建議5A甲級寫字樓要能做到管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務化等。硬件設施建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上；辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間：標準層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；標準承重：樓板承重在2.5KN/㎡以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/㎡以上；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有分區(qū)域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上；電梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于4000平方米，候梯時間不超過30秒鐘；停車位：每60～90㎡出租面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理；供水系統(tǒng)：24小時冷熱水供應，并有中央凈水處理系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)：達到5A級標準；辦公（OA）:預留OA電力負荷50VA/㎡以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡地板或地面線槽；通信（CA）：計算機網(wǎng)絡通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌；樓宇（BA）：主要的機電設計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；消防（FA）:防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置；保安（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監(jiān)控計算機，自動巡更。裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料；大堂：有大堂，建議一、二層挑空，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；電梯廳：采用高檔裝飾材料、地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石