杭州蔣村地塊項目產(chǎn)品建議書

蔣村地塊工程產(chǎn)品建議書

JOYONREALESTATEPAGE一、總體結(jié)論摘要●產(chǎn)品形式：高層為主、小高層為輔，板樓為主，點式為輔結(jié)合的住宅建筑●產(chǎn)品品類：G2為主，頂層少量TOP1●面積區(qū)段：155平米〔90+65)——特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求〔滿足90平米以下不低于50%的要求〕139平米——入門的四房需求175平米—180平米——五房的改善需求225平米——少數(shù)的top客戶需求●風(fēng)格意向：新古典風(fēng)格或現(xiàn)代原創(chuàng)風(fēng)格JOYONREALESTATEPAGE

形態(tài)戶型（㎡）套數(shù)面積面積比例備注客戶對應(yīng)蔣村07號地塊高層、小高層1391542140625%平層在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶，躍層為TOP1客戶。154.2432249665.352.27%平層（90㎡與64.24m2拼接而成）175.3613022796.821.1%平層2501025001.62%躍層合計61696368.3100.00%報建套數(shù)為938套蔣村10號地塊高層、小高層139801112012.46%平層在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶，躍層為TOP1客戶。154.2431448431.454.27%平層（90㎡與64.24m2拼接而成）180.51562815831.55%平層255615301.71%躍層合計55689239.4100.00%報建套數(shù)為870套●產(chǎn)品配比表JOYONREALESTATEPAGE●本錢測算07地塊：到達凈利率10％售價15000元/平米〔車位15萬/個〕，對應(yīng)地上樓面地價為9400元/平米〔此地價的保本售價為12750元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕售價18000元/平米〔車位15萬/個〕，對應(yīng)地上樓面地價為11700元/平米〔此地價的保本售價為15295元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕10地塊：到達凈利率10％：售價15000元/平米〔車位15萬/個〕，對應(yīng)地上樓面地價為9330元/平米〔此地價的保本售價為12770元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕售價18000元/平米〔車位15萬/個〕，對應(yīng)地上樓面地價為11630元/平米〔此地價的保本售價為15590元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕售價18000元/平米〔車位15萬/個〕，對應(yīng)地上樓面地價為11900元/平米〔此地價的保本售價為15300元/平米〕；〔不送中央空調(diào)〕JOYONREALESTATEPAGE第一局部總體市場分析第一局部總體市場分析JOYONREALESTATEPAGE一、宏觀調(diào)控政策1、加息中國人民銀行決定從2021年3月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，由15%上調(diào)至15.5%。2、第二套房貸從嚴(yán)政策2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?；要求申請購置第二套〔含〕以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。2021年1月1日起，大局部商業(yè)銀行個人房貸將執(zhí)行去年屢次加息后的新利率。首套貸款月供增加約6%-9%，二套房月供增長20%—30%。JOYONREALESTATEPAGE二、杭州房地產(chǎn)市場運行狀況1、市場概況2007年城區(qū)成交39301套，日均107.7套根據(jù)透明售房網(wǎng)記錄統(tǒng)計全年城區(qū)〔不包括蕭山余杭〕共銷售商品房〔含辦公樓、商鋪〕39301套,日均成交107.7套左右。2021年1—3月份的日均銷售套數(shù)分別為67.8套、31.4套、65.9套，與2007年平均值相比明顯回落。區(qū)域2007年成交套數(shù)上城區(qū)3793套下城區(qū)2421套江干區(qū)5781套拱墅區(qū)7355套西湖區(qū)5254套濱江區(qū)8863套之江區(qū)689套下沙區(qū)5145套總計39301套月份2008年1月2月3月網(wǎng)上可售套數(shù)（月底）144531383515308網(wǎng)上預(yù)定套數(shù)（月底）634323475銷售總套數(shù)21019102043日均銷售67.831.465.9JOYONREALESTATEPAGE2、2004—2007杭州城區(qū)〔不含蕭山、余杭區(qū)〕新增供給量及成交量統(tǒng)計杭州市區(qū)年成交套數(shù)呈上漲趨勢，尤其是2007年同比上漲46%，但這一快速上漲趨勢在2007年10月份后開始回落。年份2004年2005年2006年2007年新增商品房供應(yīng)量——31070套29694套30395套年末可售套數(shù)年末預(yù)訂套數(shù)6137套2495套19249套446套22083套399套13110套466套總成交套數(shù)18200套約220萬m220007套245萬m226907套328萬m239301套500萬m2日均成交套數(shù)49.8套54.8套73.7套107.7套JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE3、2007年杭州市住宅銷售均價市區(qū)成交均價節(jié)節(jié)攀升，2007年10月、11月的月均銷售均價已超過14000元/平米，目前月均銷售均價根本在13000—14000元/平米左右。JOYONREALESTATEPAGE4、杭州市2007年1月—2021年2月底批準(zhǔn)預(yù)售15000元以上住宅上市量及銷售率西湖區(qū)上市量最多，共成交955套，雖然銷售率排名第五，但從絕對量上是最多所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率上城區(qū)79221%146290.754294.7%下城區(qū)451.2%6506.99197.8%江干區(qū)77620.5%191567.2419874.5%拱墅區(qū)2727.2%23991.1219827.2%西湖區(qū)161642.7%268637.4895540.9%濱江區(qū)90.2%1136.4190%之江區(qū)2727.2%79977.9824310.7%總計3782套100%1646套56.5%JOYONREALESTATEPAGE第一局部總體市場分析第二局部土地屬性分析JOYONREALESTATEPAGE一、宗地區(qū)位及城市角色宗地位于杭州西湖區(qū)蔣村控規(guī)單元，處于蔣村商住區(qū)與西溪濕地交界處，緊鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)。在政府對全市土地劃分的9個等級中宗地處于第6級。宗地所在位置處于城西商圈的輻射范圍內(nèi)。從杭州人的角度來看，宗地既有城西商住區(qū)的生活便利，又有濕地的景觀資源，屬于高檔、成熟的居住地塊。階段性結(jié)論：工程適合二三次置業(yè)的換房需求，對于富貴之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太陽家庭、三代小太陽家庭。但對于TOP客戶根本無吸引力。JOYONREALESTATEPAGE二、宗地四至JOYON—四至宗地北：雙龍村、余杭塘河南：安居點、紫金港南路東：綠城育華學(xué)校西：西溪實驗學(xué)校和育人學(xué)校N安居點綠城育華學(xué)校西溪實驗學(xué)校和育人學(xué)校雙龍村紫金港南路JOYONREALESTATEPAGE三、宗地概況蔣村新區(qū)B-10地塊規(guī)劃要求用地性質(zhì)居住用地（設(shè)配套公建）占地面積建設(shè)用地面積：44664平方米容積率小于等于2.2總建面98260.8平方米（其中配套公建面積約占總建面的7%）建筑密度小于等于30%綠地率30%限高控制50米車位比按照杭州市規(guī)范設(shè)計日照間距符合技術(shù)規(guī)定要求建筑退界符合技術(shù)規(guī)定要求蔣村規(guī)劃單元總平面圖蔣村新區(qū)B-07地塊規(guī)劃要求用地性質(zhì)居住用地（設(shè)配套公建）占地面積建設(shè)用地面積：44870平方米容積率小于等于2.2總建面98714平方米（其中配套公建面積約占總建面的7%）建筑密度小于等于30%綠地率30%限高控制50米車位比按照杭州市規(guī)范設(shè)計日照間距符合技術(shù)規(guī)定要求建筑退界符合技術(shù)規(guī)定要求JOYONREALESTATEPAGE四、宗地周邊環(huán)境1、宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀綠城育華學(xué)校浙大紫金港校區(qū)〔西區(qū)〕施工中綠城無產(chǎn)權(quán)員工住宅廠房廢棄廠房浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)）雙龍村EN宗地JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE先前為農(nóng)田村莊，現(xiàn)為待開發(fā)荒地。JOYONREALESTATEPAGE2、自然環(huán)境：北端雙龍村雙龍垂釣：位于雙龍村盡端，環(huán)境清幽，為娛樂休閑場地。市政綠化苗場余杭塘河：位于宗地正北方向，浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院正南面，是良好的水景資源。浙大紫金港（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院JOYONREALESTATEPAGE2、自然環(huán)境：宗地西北側(cè)西溪濕地在建中的西溪天堂JOYONREALESTATEPAGE府苑小區(qū)府新花園西溪鋒尚紫金庭院2、自然環(huán)境：宗地東北側(cè)樓盤JOYONREALESTATEPAGE3、人文環(huán)境宗地北面緊鄰浙大紫金港校區(qū)，作為杭州最大最好的綜合性高等學(xué)府，人文氣氛佳。宗地南面緊鄰西溪濕地，西溪濕地人文歷史深厚綿長，由東漢起治，至今已有近兩千年的歷史。西溪野幽清寂歷來是文人雅士理想的隱逸閑居之地。濕地內(nèi)庵堂廬舍，橋階埠石……擁有非常多的人文勝景。西溪民俗文化也獨具特色，興味悠遠。宗地東南為蔣村商住區(qū)，屬于杭州最早的中高檔樓盤集聚地，居民素質(zhì)佳。JOYONREALESTATEPAGE4、不利因素宗地南側(cè)的文一路及東側(cè)的紫金港路均規(guī)劃為快速道路，有不利影響。紫金港路立交在紫金港路與留石快速路口，不利影響較小。文一西路南側(cè)為安置小區(qū)，品質(zhì)較差。宗地南側(cè)、北側(cè)地塊尚未出讓，有不確定因素。

階段性結(jié)論：進一步說明宗地不具備建造頂級公寓的條件，對于TOP客戶沒有吸引力。JOYONREALESTATEPAGE5、有利因素蔣村商住區(qū)成熟的生活配套，西溪濕地的景觀、紫金港校區(qū)的人文氣氛，是宗地的三大利好。位于西溪濕地公園東南角的西溪天堂工程，總建面積15萬余平方米，定位為城市休閑和度假會議酒店群落，由多家國際著名設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計，包含旅游集散換乘、旅游效勞和商住休閑三大功能，涵蓋國家級的濕地博物館、五星級中心酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、超豪華別墅會所以及旅游換乘等多重復(fù)合功能。將會對整個城西地區(qū)的商務(wù)氣氛起到提升作用，對于宗地也有非常有利的影響。宗地以南，文一西路以北為商業(yè)配套用地，增加宗地周邊的商業(yè)配套。兩宗地塊之間的綠化帶及紫金港路西側(cè)的綠化帶將提升居住品質(zhì)。JOYONREALESTATEPAGE五、宗地交通狀況1、交通可達性：方便、快捷，局部路段為景觀大道宗地處于規(guī)劃中的文一快速路與紫金港快速路交叉處，可通過文一路、文二路、文三路直達市區(qū)，通過紫金港路、天目山路、西溪路到達黃龍商務(wù)區(qū)、西湖景區(qū)、西溪景區(qū)、市區(qū)。紫金港路緊鄰西溪濕地，向南可遠眺北頂峰，一路風(fēng)景迷人。天目山路也是景觀大道，直通商龍商務(wù)區(qū)與市區(qū)。因此，宗地交通可達性比較好。但城西居住人口眾多，早晚頂峰時段擁堵比較厲害。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤交付后，擁堵現(xiàn)象將更為嚴(yán)重。快速道估計無法解決交通問題。JOYONREALESTATEPAGE現(xiàn)狀規(guī)劃公共交通項目東林語別墅北側(cè)為城西公交總站，有多路公交車直達市區(qū)。規(guī)劃地鐵2號線最近的站點在古墩路上。私車交通處于文一路、紫金港路交叉點，周邊道路條件良好文一路、紫金港路拓展為六車道快速路。交通擁堵城西居住人口眾多，早晚高峰時段擁堵比較厲害。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤交付后，擁堵現(xiàn)象將更為嚴(yán)重。快速路仍無法解決交通問題。2、交通出行狀況JOYONREALESTATEPAGE六、宗地周邊產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由于宗地交通可通性雖好，但頂峰時段交通擁堵嚴(yán)重，所以對于較近的黃龍商圈與文教商務(wù)區(qū)有較大吸引力。●黃龍商務(wù)區(qū)的企業(yè)層次高，內(nèi)容多樣，其中很多企業(yè)的中高層管理者及私營企業(yè)主可能成為宗地的目標(biāo)客戶?！裎慕躺虅?wù)區(qū)存在大量IT業(yè)的新興企業(yè)，其中的局部企業(yè)主可能成為宗地的目標(biāo)客戶?！袷兄行碾娨?、報紙媒體的高級從業(yè)人員，也是宗地的目標(biāo)客戶。階段性結(jié)論：工程對于黃龍商圈、文教商務(wù)區(qū)工作的G2客戶最具吸引力，對于市中心工作，有城西偏好的G2客戶有一定吸引力。JOYONREALESTATEPAGE

現(xiàn)狀規(guī)劃日常生活及商業(yè)商業(yè)配套一般，周邊2公里內(nèi)有西城廣場物美超市，4公里范圍內(nèi)有聯(lián)華華商超市。地塊南側(cè)商業(yè)配套西溪天堂精品商業(yè)坤和文一西路商業(yè)項目西溪天地教育配套毗鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、育人學(xué)院，2公里范圍內(nèi)中小學(xué)眾多，如綠城育華學(xué)校（小學(xué)、初中、高中）、西湖第二實驗學(xué)校（紫金港河文二西路口，54班，小學(xué)、初中）、第十五中學(xué)西溪校區(qū)（紫金港河文三路口，36班）、西湖小學(xué)文新校區(qū)（紫金港河文三西路口，24班）西湖實驗學(xué)校（文一西路、蔣村東路口，36班）等等，教育配套較豐富娛樂休閑西城廣場、新金都文一路美食街、競舟路美食街西溪天堂醫(yī)療配套2公里范圍內(nèi)無醫(yī)院，3公里范圍內(nèi)有綠城醫(yī)院（心腦血管）、城西社區(qū)醫(yī)院，5公里范圍內(nèi)有省立同德醫(yī)院浙大醫(yī)療中心，浙江醫(yī)院分院七、宗地周邊生活配套階段性結(jié)論：工程對看重生活便利和望子成龍的G2客戶吸引力較強。JOYONREALESTATEPAGE八、土地屬性變動趨勢1、外在動因城西的改造根本完成，從目前得到的信息來看，政府沒有對工程所在區(qū)域的拆遷改造方案，因此，政府推動的區(qū)位屬性提升在工程的開發(fā)周期內(nèi)根本不會發(fā)生。從城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展的角度看，工程南面約兩公里處的西溪天堂的建成將進一步提升城西的影響力，客觀上加強了對工程所在區(qū)域住宅的需求度。工程東面約5公里處的申花路版塊商業(yè)規(guī)劃，對本工程根本沒有提升作用。從城市土地供給的角度看，與本地塊同類的城西及西溪濕地周邊土地在未來的供給將非常少，這意味著本工程土地的稀缺性會逐漸提高，也間接推動了土地屬性的提升。階段性結(jié)論：工程土地屬性通過外在動因提升速度緩慢、幅度有限。但由于本地塊極具稀缺性，因此對有城西偏好的客戶來講，是入住城西或在城西改善居住的最后時機之一。JOYONREALESTATEPAGE2、內(nèi)在動因工程與市中心間的交通擁堵狀況不可能通過開發(fā)商來改變。對工程住宅性能的全方位提升，可進一步贏得G類客戶的心。階段性結(jié)論：對于看重產(chǎn)品舒適度的G2客戶，如果工程在住宅性能上有全面提升，可增加對他們的吸引力。JOYONREALESTATEPAGE九、土地屬性評價及品類對應(yīng)區(qū)位形象佳，土地屬性提升的外部動因有限，但極具稀缺性。具有非常好的景觀資源，可局部程度提升土地屬性。交通到達性好，輻射面廣。周邊步行距離內(nèi)生活配套一般。兩條快速道對南面安置小區(qū)對工程存在一些不利影響。我們認(rèn)為：蔣村地塊具備高端地塊的地理位置。工程土地屬性的內(nèi)在品類基因為：100％G2客戶。JOYONREALESTATEPAGE十、客戶初選屢次置業(yè)，希望能在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶。以黃龍商圈及文教商圈工作客戶為主，市中心工作客戶為鋪。重點為希望增加一到兩個房間的三代小太陽家庭。JOYONREALESTATEPAGE第三局部市場競爭分析JOYONREALESTATEPAGE一、重要結(jié)論摘要工程競爭板塊為：文教區(qū)板塊、蔣村商住區(qū)板塊、申花路板塊。住宅市場情況：市場上在售單價超過15000元/平米的G住宅產(chǎn)品的供給量從大到小依次為180平米以上，144-180平米，120-144平米，暢銷程度分別為144-180平米，180平米以上，120-144平米。另外，180平米以上的戶型供給比例雖然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大戶型，屬于TOP客戶。蔣村地塊有50%的90方以下小戶型要求，但從分析看，這個地塊的小戶型沒有優(yōu)勢。主力戶型應(yīng)為144-180平米之間的4房到5房。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——文教區(qū)板塊區(qū)位角色文教板塊曾經(jīng)聚集了20多所大專院校，人文氣氛濃厚，已得到杭州市民的普遍認(rèn)可，尤其是從這些大專院校畢業(yè)后留杭工作的學(xué)子，對文教區(qū)更是有一種強烈的情感依賴。交通發(fā)達，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套非常成熟環(huán)境人文氣息濃厚，但基本無自然景觀主要客戶G2富貴、望子成龍主要產(chǎn)品產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在140～180平方米。主力均價均價在15000～25000元左右主要競爭點文教區(qū)情結(jié)、教育配套07年成交情況約？？萬㎡·存量（包括房源和已出讓土地）38萬㎡左右，其中銀馬有2.2萬方，楓華府第有4.2萬方，城市芯宇1.9萬方，今日嘉園1萬方。未上市的城市芯語二期9萬㎡、杭醫(yī)高專9.3萬㎡，雅戈爾項目9.4萬㎡，3個項目供應(yīng)量占了存量的73％。競爭強度文教區(qū)在售的樓盤的售價已超過20000元/平米，銀馬、城市芯宇等高品質(zhì)樓盤售價在22000—25000元左右，比蔣村地塊預(yù)估的15000元/平米單價高出一到兩個等級，競爭力偏弱。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——文教區(qū)板塊典型工程銀馬公寓一期B樓，2007年8月27日開盤151套，網(wǎng)上開盤均價21000元/平米，至2021年3月30日，已預(yù)售66套，已售均價25010元/平米左右，銷售率43.7%。幢號已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)戶型套數(shù)已預(yù)售套數(shù)2幢66081160/167/174149532092513戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率160-1741495335.6％209251352％JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——文教區(qū)板塊典型工程金都城市芯宇5#、6#樓，2021年1月20日開盤443套，網(wǎng)上開盤均價22000元/平米，至2021年3月30日，已預(yù)售260套，已售均價21460元/平米左右，銷售率58.7%。幢號已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)房屋用途戶型套數(shù)已售套數(shù)5幢142075住宅73-867290-1166842135384636幢118090住宅,辦公,其他90-1201168917121戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率73-907229％90-12018413171％135-1881419668％200-3846350％JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——蔣村商住區(qū)板塊區(qū)位角色蔣村板塊是杭州最早的中高檔住宅區(qū)，在1998—2000年左右聚集了杭州一大批有想法，有點錢的客戶。這批客戶有明顯的城西偏好，G2類客戶比例大。交通發(fā)達，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套缺乏大型商業(yè)配套，但飯店、菜場等小配套較全，生活便利環(huán)境居民普遍較富裕，不少小區(qū)內(nèi)部環(huán)境好，基本無自然景觀主要客戶G2富貴、望子成龍主要產(chǎn)品在售產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在140—190平方米，二手房以多層為主，成交主力戶型90-120平米。主力均價新盤均價在14000元—18000元/平米左右，高品質(zhì)二手房均價在13000—15000元/平米左右。主要競爭點城西情結(jié)07年成交情況約？？萬㎡·存量（包括房源和已出讓土地）63萬㎡左右，其中文鼎苑6.3萬方，西溪蝶園2.6萬方，方易西鑒楓0.2萬方，待售樓盤西溪蝶園二期29萬方，西溪里24.4平米，占存量的67%。競爭強度在售樓盤均為余房，預(yù)計等蔣村項目上市時，已銷售完畢。待售的西溪蝶園為精裝190平米左右的躍層，可作差異化競爭；西溪里有部分為墻門大宅，總價較高，吸引的是TOP客戶，其余的高層公寓余房可能會是正面競爭的對手。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——蔣村板塊典型工程耀江·文鼎苑21#、25#、32#樓，2007年12月22日開盤229套，網(wǎng)上開盤均價17698元/平米，至2021年3月30日，已售54套，已售均價15912元/平米，銷售率23.6%。耀江·文鼎苑23#、31#、34#樓，2007年12月22日開盤201套，網(wǎng)上開盤均價17698元/平米，至2021年3月27日，已售3套，已售均價18580元/平米，銷售率1.5%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率98-11246套10套22%133-141152套14套9%157-180198套24套12%208-2458套0套0%270-2944套0套0%JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——蔣村板塊典型工程西溪蝶園精裝躍層公寓于2007年12月21日開盤204套，網(wǎng)上顯示開盤均價22000元/平米，到2021年3月30日為止，已售58套，已售均價18820元/平米左右，銷售率28%。幢號已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)房屋用途戶型套數(shù)已售套數(shù)3#39083住宅182-196122397#19063住宅182-1968219戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率182-1962045828%JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——申花路板塊區(qū)位角色申花路板塊是杭州新興的中高檔住宅區(qū)，住宅售價從07年的8000元/平米上漲到目前的13000元/平米。未來的城西商業(yè)中心。交通發(fā)達，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套目前缺乏大型商業(yè)配套，未來規(guī)劃為城西的商業(yè)中心，有沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心、紫金廣場購物中心、龍祥農(nóng)副產(chǎn)品綜合超市等配套

環(huán)境基本無自然景觀，周邊化工廠、熱電廠等尚未搬遷，空氣污染嚴(yán)重主要客戶青年之家和青年持家客戶主要產(chǎn)品在售產(chǎn)品類型為高層公寓為主，主力面積在80～90平方米。主力均價均價在13000/平米左右。主要競爭點離市中心近，未來商業(yè)配套好，性價比高。07年成交情況約？？萬㎡·存量（包括房源和已出讓土地）15.5萬㎡左右，其西城年華1.9萬，橡樹園2.3萬方，萬家花城3.6萬方，待售樓盤協(xié)安上郡6.8萬㎡。競爭強度在售樓盤均為余房，預(yù)計等蔣村項目上市時，已銷售完畢。待售協(xié)安上郡量也不大。在五年內(nèi)蔣村地塊要優(yōu)于申花板塊，預(yù)計5年后申花板塊的可居性更強。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——申花板塊典型工程旅游·橡樹園1#—4#、7#樓，2021年2月3日開盤328套，網(wǎng)上開盤均價13000元/平米，至2021年3月31日，已售166套，已售均價13533元/平米，銷售率50.6%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率81-85897179.7％92－105875360.9％127-139924043.5％170-2104025％JOYONREALESTATEPAGE一、定性競爭分析1、各競爭板塊分析——申花板塊典型工程濱江·萬家花城二期7#—13#樓，2007年12月16日開盤554套，網(wǎng)上開盤均價12960元/平米，至2021年3月31日，已售499套，已售均價13204元/平米，銷售率90%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率75－8013311989%87－8937735594%113－115302583%146－1494250%濱江·萬家花城二期1#—6#樓，2021年3月24日開盤482套，網(wǎng)上開盤均價13160元/平米，至2021年4月7日，已預(yù)售108套，已售均價14130元/平米，銷售率22.4%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率75－80105013%87－893291325%11530330%141－167800%JOYONREALESTATEPAGE三、定量競爭分析杭州市2007年1月—2021年2月底批準(zhǔn)預(yù)售15000元以上住宅供給量從大到小依次為180平米以上，144-180平米，120-144平米，暢銷程度分別為144-180平米，180平米以上，120-144平米。另外，180平米以上的戶型供給比例雖然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大戶型，屬于TOP客戶。所以按價位分析，蔣村地塊適合做140—180平米的大戶型。面積所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率120-144上城區(qū)12515.2%17116.281756.6%下城區(qū)121665.240江干區(qū)13217124.3841西湖區(qū)30741213.32192144-180上城區(qū)22220.4%34198.89161.7%下城區(qū)274231.271江干區(qū)10015686.7122西湖區(qū)41667847.96264濱江區(qū)4706.494之江區(qū)4676.864＞180上城區(qū)28541.2%80300.55858%江干區(qū)497153533.04102西湖區(qū)509121953306之江區(qū)26879301.12239JOYONREALESTATEPAGE面積所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率≤60西湖區(qū)110.3%512.49275%濱江區(qū)144.17160-80上城區(qū)391.5%2917.29488%西湖區(qū)181207.842濱江區(qū)161.84180-90上城區(qū)6410.2%5638.86645.8%拱墅區(qū)27223991.12198西湖區(qū)484244.52490-100上城區(qū)194.2%1834.05452.5%西湖區(qū)14113666.4872100-120上城區(qū)386.9%4284.83242%下城區(qū)6610.480江干區(qū)475223.1133西湖區(qū)16617991.87113濱江區(qū)3323.913單價在15000以上的樓盤中，80-90平米的戶型占了10.2%，銷售率低于平均銷售率。2007年1月至2021年2月底共銷售208套。所以蔣村地塊不支持80-90平米的戶型。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計銀馬公寓149套售53套25套售13套174套售66套城市芯宇7套售2套184套售131套141套售96套6套售3套338套售232套總計7套售2套184套售131290套售14931套售16套512套售298套占比1.4%36%56.6%6%100%銷售率28.6%71.2%51.4%51.6%58.2%文教區(qū)供給量最大的是140-180平米的大戶型，從目前的銷售率看成交量最大的是90-120平米的中等戶型，集中在城市芯宇，該樓盤主打城市精英，99方做2室，120平米做成二室和一室。對蔣村地塊不具參考價值。銀馬的戶型設(shè)置是準(zhǔn)確的，但因為價格已上漲至25000元/平米，所以銷售趨緩。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計蝶園204套售58套204套售58套文鼎院46套售10套152套售14套198套售24套12套售0套408套售48套總計46套售10套152套售14套198套售24套216套售58套612套售106套占比7.5%24.8%32.3%35.3%銷售率21.7%9.2%12%26.9%17.3%蔣村商住區(qū)供給量最大的是140-190平米的大戶型。蝶園190平米的精裝躍層在萬科的在售樓盤中屬于賣得最差的，一方面是躍層，流失大量喜歡平層的客戶，另一方面是精裝修以后總價在18800元/平米左右，總價超過350萬元，已經(jīng)屬于TOP客的范圍，但蝶園的地段其實是屬于G2的。而文鼎苑目前的售價在16000—18500元左右，單價明顯偏高，銷售非常慢。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱≤6060-8080-9090-120120-140140-180≥180總計桂花城11237世紀(jì)新城621896133星洲花園115323217德加公寓12115新金都241310湖畔花園11611524蓮花港145111頤景園66紫金庭院114118陽光地帶246府新花園66府苑新村268總計882436242417141占比5.7%5.7%1725.5%17%17%12%2007年1月至2021年1月蔣村商住區(qū)局部成交二手房戶型統(tǒng)計從目前的成交統(tǒng)計看，90—120平米最大，80—90，120—140，140—180的比例也不小。城西的這些較高品質(zhì)的公寓，當(dāng)時主打的都是舒適型口號，130—140平米的三室兩廳非常多。所以蔣村地塊不建議做三室兩廳，與二手房相比，沒有太多優(yōu)勢。而對于選擇140-180平米的G2客戶來講，住宅性能的提升，會讓他們愿意花更多的錢買新樓盤。90萬以下的小戶型，在蔣村二手房中的量也不少，尤其是在一些品質(zhì)更差些的二手小區(qū)內(nèi)。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計芳滿庭84套售83套419套售414套123套售112套13套售1套639套售610套橡樹園89套售71套87套售53套92套售40套40套售2套308套售166套萬家花城238套售133套706套售438套60套售34套12套售2套1016套售607套總計322套售216套1214套售923套147套售87套215套售152套25套售3套40套售2套1963套售1383套占比16.4%61.8%7.5%11%1.3%2%100%銷售率67%76%59%70.7%12%5%70.5%申花路板塊供給量最大的是80—90平米的小戶型，13000元的價格從目前的市場來講，已經(jīng)有些高了，所以萬家花城的銷售也趨緩了。蔣村地塊的預(yù)計售價在15000元左右，與申花板塊比小戶型沒有優(yōu)勢。JOYONREALESTATEPAGE第四局部客戶定位JOYONREALESTATEPAGE一、客戶定位1、目標(biāo)客戶描述結(jié)合土地屬性分析、市場競爭分析及我們對G2客戶的感性了解，我們給出如下目標(biāo)客戶概述：地緣屬性工作區(qū)域主要來自城西，黃龍商圈及文教區(qū)商圈，其次市中心。居住區(qū)域主要來自西湖區(qū)，其次為下城區(qū)及省內(nèi)外階層和職業(yè)屬性以外貿(mào)、IT行業(yè)私營企業(yè)主為主，媒體高級管理人員、大型國內(nèi)外高新技術(shù)及金融企業(yè)中高層管理者為輔，浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的高教職員工是重點爭取的客戶品類屬性希望能在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶為主JOYONREALESTATEPAGE2、目標(biāo)客戶價值需求——在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶基本需求描述成熟且鬧中取靜的地段，小區(qū)景觀好，棟距大，立面品質(zhì)感強，舒適、享受的室內(nèi)空間，好的開發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù)地段交通出行便利商業(yè)完備，能滿足日常生活需求醫(yī)療較看重教育較看重周邊環(huán)境要求較高產(chǎn)品景觀景觀層次飽滿，綠化精致宜人，可參與性強，特別需考慮老人、孩子的需求樓層高層或一樓帶花園公共部分舒適、精致的地下電梯門廳，一樓大堂地下車位車位配比1.5：1，有條件做到2：1，人車分流會所簡單會所，以棋牌房等功能為主，如果設(shè)餐飲，建議會所放在小區(qū)外沿戶型功能大面積，功能全，看重主臥、主衛(wèi)、客廳、廚房；餐廳獨立，需要4到5個房間，有儲藏室、走入式衣柜、入戶花園、露臺、設(shè)備陽臺。層高3米。朝向至少兩臥朝南、客廳朝南采光主要功能空間均需采光好通風(fēng)南北通透物業(yè)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)裝修為了控制總價，建議不要精裝修；送中央空調(diào)外機品牌看重開發(fā)商品牌JOYONREALESTATEPAGE第五局部產(chǎn)品建議一、土地屬性分析

07號地塊

區(qū)位資源——新城西規(guī)劃+稀缺濕地資源=>G類客戶升級需求宗地形態(tài)——宗地呈矩形，長寬比恰當(dāng)，豎向無明顯特征交通條件——北、西、南為城市次干道，南北可接入小區(qū)可視景觀——除東側(cè)為規(guī)劃綠地外，四至可見為規(guī)劃小區(qū)開發(fā)強度——規(guī)模為居住組團級，人口在3000人以下JOYONREALESTATEPAGE10號地塊區(qū)位資源——新城西規(guī)劃+稀缺濕地資源=>G類客戶升級需求宗地形態(tài)——西南缺角矩形，長寬比恰當(dāng)，豎向無顯特征交通條件——西、南為城市次干道，可接入小區(qū)可視景觀——東側(cè)隔道路綠地可見綠城育華校園，

西南為規(guī)劃幼兒園，其余周界可見為規(guī)劃小區(qū)開發(fā)強度——規(guī)模為居住組團級，人口在3000人以下JOYONREALESTATEPAGE兩塊地的共性：區(qū)位規(guī)劃與資源條件類同開發(fā)強度類同差異：用地07號地較方正，07號地僅以東側(cè)規(guī)劃綠地為景觀核心，10號地還擁有東側(cè)校園景觀，但城市交通噪音相對大。交通，07號地三側(cè)，10號地兩側(cè)交通。小結(jié)：

兩地塊可采納同樣的營銷售市場分析結(jié)論，

具體布置應(yīng)反映土地屬性差異。JOYONREALESTATEPAGE二、工程產(chǎn)品需求營銷建議整體定位為G類客戶改善需求面積區(qū)段鎖定四個范圍：155〔90+65)——特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求【90面積以下品類】139——入門的四房需求175—180——五房的改善需求225——少數(shù)的top客戶需求區(qū)段內(nèi)部套數(shù)比例根據(jù)經(jīng)驗給出

〔不再經(jīng)過銷售去化定量分析〕產(chǎn)品力描述JOYONREALESTATEPAGE設(shè)計參數(shù)面寬分配原那么〔詳紀(jì)要〕品類附加賣點155〔90+65)——可合并的兩代居139——小高層的高得房率175—180——改善型的入戶花園225——178平方米基座的頂層躍典型戶型平面討論

〔缺少銷售客戶反響修正階段〕JOYONREALESTATEPAGE典型戶型:90平米以下面積組合JOYONREALESTATEPAGE典型戶型參考:139平方米JOYONREALESTATEPAGE典型戶型參考:180平方米JOYONREALESTATEPAGE三、用地價值分析JOYONREALESTATEPAGE用地價值建議●07號地塊以及10號地塊接受相鄰市政綠地公園及幼兒園的景觀資源輻射，可排布大戶型；●07號地塊以及10號地塊南北間距有限，南側(cè)臨街布置小面積戶型139平方米，北側(cè)在保證間距的前提下盡可能用足土地，排布90+65品類；中部可排布大戶型；●在用足限高的情況下盡量增加棟距，并圍合中心景觀●10號用地東側(cè)雖有噪聲干擾，但擁有綠城育華的校園景觀資源，可安排90+65品類JOYONREALESTATEPAGE07地塊技術(shù)指標(biāo)

〔報建口徑〕報建：938戶容積率：2.2停車數(shù)：924四、07地塊強排方案JOYONREALESTATEPAGE07地塊技術(shù)指標(biāo)(銷售口徑〕JOYONREALESTATEPAGE07地塊總圖JOYONREALESTATEPAGE07地塊地下層平面JOYONREALESTATEPAGE07地塊日照分析JOYONREALESTATEPAGE07地塊空間布局——外部接口●07號地塊三個機動車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路〔兩個〕，北側(cè)規(guī)劃路〔一個〕●07號地塊人行主出入口選擇用地東南，沿市政公園邊界進入小區(qū)，結(jié)合會館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氣氛?！?7號地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)?！癯礃?biāo)準(zhǔn)設(shè)置地面停車位外，全部機動車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫，減少對小區(qū)內(nèi)部干擾。JOYONREALESTATEPAGE07地塊空間布局——內(nèi)部交通●07號地塊內(nèi)部車行〔地庫滿足500臺以上地庫出入要求〕停車后直接通過地庫層入戶門廳進入各樓棟?！?7號地塊內(nèi)部人行將通過景觀道路在南北兩個庭院內(nèi)串聯(lián)各個樓棟地面入口門廳?！?7號地塊消防車道的設(shè)置將借用城市道路作為高層兩個長邊中的一邊，減少小區(qū)內(nèi)部道路面積。并按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置盡端回車場地。JOYONREALESTATEPAGE07地塊空間布局——樓棟布局●絕對高度45米黃海標(biāo)高約束下，沿北側(cè)用地邊界滿布90+65平方米高層組合品類。為保證90/70政策要求的面積數(shù)，沿西側(cè)規(guī)劃路布置點式樓棟?！褚蛴玫貤l件所限制，北側(cè)單元布置密集，城市界面將比較封閉?！裼玫啬蟼?cè)布置139平方米品類?！裰行膮^(qū)域布置180平方米及頂層225平方米品類?！裨诒ＷC間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射。JOYONREALESTATEPAGE07地塊空間布局——公建配套●配套公建〔物業(yè)管理辦公+物業(yè)管理經(jīng)營+社區(qū)用房+開放商所有會館〕●布置在東南入口側(cè)JOYONREALESTATEPAGE10地塊技術(shù)指標(biāo)

〔報建口徑〕報建：886戶容積率：2.12停車數(shù)：786五、10地塊強排方案JOYONREALESTATEPAGE10地塊技術(shù)指標(biāo)(銷售口徑〕JOYONREALESTATEPA