房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)課件

房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)主講：某某某什么是房地產(chǎn)？房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)的特性PROPERTIESOFREALESTATECONTENTS目錄房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES一些基本概念BASICCONCEPTSOFREALESTATEPART1房地產(chǎn)的特性PROPERTIESOFREALESTATE房地產(chǎn)的特性PROPERTIESOFREALESTATE房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性PROPERTIESOFREALESTATE房地產(chǎn)的自然特性房地產(chǎn)的社會特性房地產(chǎn)的自然特性房地產(chǎn)的特性PROPERTIESOFREALESTATE不可移動性多樣性稀缺性，土地既不能再生又無法替代體積龐大，消耗材料多耐久性房地產(chǎn)社會特性房地產(chǎn)的特性PROPERTIESOFREALESTATE周期長、投資規(guī)模大開發(fā)條件差、涉及面廣供求調(diào)整緩慢變現(xiàn)難保值、增值性PART2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS他項(xiàng)權(quán)利證預(yù)告登記證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用。土地使用權(quán)房地產(chǎn)證

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。土地類型

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地。中國的土地出讓使用年限房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。商、娛、旅等盈利性項(xiàng)目用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。其他綜合類性質(zhì)用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。什么是房屋?

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)REALESTATEPROPERTYRIGHTS一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.8米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。PART3房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES按性質(zhì)分類商品房:是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋.經(jīng)濟(jì)適用房:是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。已購公房(又稱房改房)：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES*經(jīng)濟(jì)適用房購買條件A、擁有北京戶口；B、現(xiàn)住房家庭人均面積不足14平方米；C、年人均收入不足6萬。(1)最低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為一人戶年收入22700元以下(2)最高標(biāo)準(zhǔn)則為5人及以上戶家庭年收入60000元以下。(3)最為普遍的3口之家要想購買經(jīng)濟(jì)適用房，家庭年收入需低于45300元。以上條件須都符合才可購買。

房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES補(bǔ)充廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES按檔次分類非普通住宅(高檔住宅)：①住宅就此區(qū)建筑容積率在1.0以下;(建筑面積/土地分?jǐn)偯娣e=容積率)②單套建筑面積在140(含)平方米以上;③實(shí)際成交價高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。滿足以上3項(xiàng)中的其中任何一項(xiàng)均視為高檔住宅（非普通住宅）。普通住宅：以上3個條件均不符合的房屋。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES按結(jié)構(gòu)分類(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅:磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對施工場地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES房屋質(zhì)量保證年限A、磚木混合：10年。（但是并不代表十年后就拆除，例如故宮，也是磚木混合?？墒牵y行卻不與貸款，因?yàn)楸Ｙ|(zhì)期太短，這就是買賣平房銀行不與貸款的主要原因.）B、磚混：50年。C、鋼混：70年。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES對比記憶房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES房屋質(zhì)量保證年限A、磚木混合：10年B、磚混：50年C、鋼混：70年土地出讓使用年限A、住宅用地:70年B、工業(yè)用地:50年C、商業(yè)用地:40年交友會我是一個

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房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)1.建筑密度低，房價高板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強(qiáng)，但房價會高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。2.戶型格局不宜改造板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES塔樓的四大優(yōu)勢1.節(jié)約土地資源，房價較低于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。

2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。

4.居高望遠(yuǎn)，視野開闊塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)1.均好性差，居住密度高塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。2.使用率不高，存在灰色空間塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES房屋面積

1、使用面積：每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。通用數(shù)據(jù):板樓為1.33塔樓為1.442、建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES房屋的八大要素房屋的分類CLASSIFICATIONOFHOUSES(1)位置(2)朝向(3)樓層(4)面積居室(5)房屋性質(zhì)(6)建筑年代(7)房屋價位(8)房本年代PART4一些基本概念BASICCONCEPTSOFREALESTATE一些基本概念BASICCONCEPTSOFREALESTATE開間：住宅設(shè)計(jì)中，作宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深：指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。層高：指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。一些基本概念BASICCONCEPTSOFREALESTATE凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高=層高-樓板厚度.套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”，是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。陽臺：供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。走廊：指住宅套外使用的水平交通空間。一些基本概念BASICCONCEPTSOFREALESTATE地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室：指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。玄關(guān)：登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。一?/p>