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北京金融區(qū)域?qū)懽謽菆龇治鰣蟾嬉?、融街地概述北京金融街史源遠流，早在元起就被稱為“金城坊”，而明、清兩代的金城，更是遍金坊、銀，商賈富豪和皇親國戚大發(fā)其財，為北京金業(yè)最初的萌芽。了清末，部銀行就于此，不久改為大清銀行。民國元，又改為國銀行。其后大、金城、國實業(yè)各行，均先后設(shè)立于此。悠久的歷史源，強烈金融文化背景效對國內(nèi)外多投資商具有專門強的吸引力。1993年，務院批復北京市的市總體規(guī)劃，其中提出要在西二環(huán)東側(cè)，建一個集中國家銀行行金融機構(gòu)總為主的建筑組群確定了北京融街的位置差不多功金融街規(guī)劃用地于西二環(huán)側(cè)，南起興門內(nèi)大街北至阜成門內(nèi)大街西西二環(huán)路東臨太橋大街，南長約1700米東西寬約600米規(guī)劃用103公頃總建規(guī)模300多平方米金融街地區(qū)面臨都市道，區(qū)域，東、西向的武定侯街、廣寧伯街將金融街南向北劃分為南區(qū)中區(qū)和北三部分。中區(qū)是金融街規(guī)劃、開發(fā)的重點區(qū)域定位建設(shè)為國領(lǐng)先、國內(nèi)流的金融理中心。國加入世貿(mào)以后，按照國際金融機對辦公場的需求區(qū)規(guī)劃進行重新調(diào)整中區(qū)建的總規(guī)模在120萬平方左右包括智能化寫字五星級店和高檔公以及配套健身、娛設(shè)施等。二、金融街區(qū)房地產(chǎn)場分析（一）寫字

1、市場供應（1

現(xiàn)有供應狀金融街的寫樓曾顯現(xiàn)一個供應檔期。早期只有企業(yè)大廈、百盛寫樓、平安廈、投資廣等少數(shù)幾項目。由供應偏少，而需求市場又比較旺盛消化量較，此外還有中國信、中國動大廈如多為自用的寫字樓。因此，至2000金融街地只剩國際企業(yè)大通泰大還有少量房不多于無房可供的局面至年以，市場供應才始逐步脫斷檔期。2003年，國金融中心和富凱大廈也投入使用盡管如此，金融目前的供量也并不。

金融街目前成的項目：C1——國建設(shè)銀總行辦公C2——安大廈C4——資廣場C5

——中國電信指揮中心、亞洲金融大廈C6——泰大廈C7——企大廈C8——盛大廈二D3——盛大廈A6——際金融中G1——實大廈B5——富凱大廈（1

潛在供應

在以后兩年右，金融核心區(qū)將市場提供近100萬平米的寫字，區(qū)域整體的新增供應量達到150萬。目前金融街有項目在設(shè)中，它是：A7——藍國際大B4——金融街A座B6——政大廈（通大廈）G2A—金澤大G7——創(chuàng)大廈F5

——金殿大廈還有一些差多完成拆，擬建項有：A3——亞光大廈A4——盛大廈B1-3—鑫茂廈華榮公寓寫樓

2市場求金融街的地理位置得天獨厚，踞守二環(huán)和長安街交通要道，同時身處北京政務區(qū)，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融淵源，使之聚攏了大批金融、電信、保險、證券企業(yè)金融街作為中國的金治理中心金治理規(guī)模龐大區(qū)內(nèi)企業(yè)治理的總資產(chǎn)達13

萬億元操著全國90%的信貸金和65%

的保費資金的運用金街及周地區(qū)擁有

多家知名企業(yè)和機構(gòu)，其中包括

家全國性商業(yè)銀行的總部58

家中央直屬企業(yè)，19家市公司，另外還有個中央部委機關(guān)及金融監(jiān)管機構(gòu)，是中國經(jīng)濟決策中心和信息中心。據(jù)統(tǒng)計，金融街的企業(yè)中有6

的中資機構(gòu)，國有企業(yè)是金融街的主力消費群體本”是域市場的突出特點。盡管國家對集團購買寫字樓曾經(jīng)作過限制性規(guī)定在金融街地區(qū)量級中資國有企業(yè)和機構(gòu)大面積地消化本地區(qū)的寫字樓如泰大廈A

座整售給交通銀行世互聯(lián)中網(wǎng)通企業(yè)等則是國際企業(yè)大廈的大買家中國工藝美術(shù)集團則是百盛寫字樓的大客戶國江電力股份等購買富凱大廈1

．

萬平方米的辦公樓、某大型電力公司將在金融街核心區(qū)自建8

萬平方米的辦公物業(yè)映了區(qū)域行業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化趨勢在連續(xù)說明大客戶對區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓需求旺盛。下面我們以投資廣場客戶詳單來說明一下：A座

B座

所屬行業(yè)劃：2、務業(yè)3、機業(yè)、制造4、金5、貿(mào)易6媒體傳7、廣告8、咨9、出版10、房地產(chǎn)11、療12教育13其他企業(yè)性質(zhì)劃：1國有2、營3外企4辦事處機構(gòu)客戶行業(yè)特按行業(yè)類別分（餅圖

由上圖可知最多的是融業(yè)、咨業(yè)的企業(yè)，其次是貿(mào)易類。按企業(yè)性質(zhì)分（餅圖最多的是民企業(yè)，占了53％，過一半；次是國有業(yè)，占到，外企司幾乎沒，有3

個外資企業(yè)駐京辦事處。3租金售價金融街的大多數(shù)樓盤租金報價平米，如此的租金水平與朝陽門地區(qū)寫字樓的租金差不多持平，較之傳統(tǒng)寫字樓租金稍低。金融街地區(qū)寫字樓求旺盛，幾乎所有的樓盤空置率都在8%以內(nèi)

4、市場空間分中國差不多2001年11月10日正加入WTO，隨著融街逐形成更大的規(guī)模和更成熟的金融辦公圍，市場對金融街字樓市場重新認識，市場需求將進步擴大。從客戶構(gòu)成金融地區(qū)有穩(wěn)的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)傳企業(yè)對寫字的需求較穩(wěn)固在過去一年多來少受到互網(wǎng)經(jīng)濟調(diào)的阻礙，但也可不能產(chǎn)生迅速擴張象。因此融街的進展相對固，市場求有穩(wěn)固基礎(chǔ)。隨著國電信大和中國移大廈的落成，電信通訊行業(yè)公司也將本地區(qū)產(chǎn)更多的需求。中國電信和中國移動入駐，在當程度上將導致融街以金機構(gòu)為主需求市場的結(jié)構(gòu)重組，并極大地擴了金融街求市場的范疇。由上述分析夠看出，后金融街寫字樓市場空間專門大。5、競爭分析CBD中關(guān)是金融街的要緊競爭區(qū)。與CBD和中關(guān)相比，金街的優(yōu)勢和劣勢如下：（1

劣勢：CBD已形成模，金融相對滯后CBD已開始規(guī)模建設(shè)金融街相較慢。今年CBD有100萬平方，而金融尚未形成集合效應。

金融街近幾的開發(fā)重是辦公樓而公寓、酒店、商業(yè)、停車等服務套設(shè)施明不足，八小工作時刻外十分冷，商氣不足，形不成國際化的商務圍。中關(guān)村的IT企業(yè)離科產(chǎn)生地近對小型以及處于創(chuàng)業(yè)期的高科技企具有專門的吸引力。金融街依要緊為中型企業(yè)為主（）

優(yōu)勢：濃厚的金融圍：目前中國人民行、中國工商銀行、中國銀行、中建設(shè)銀行交通銀行、商銀行、資銀行、信實業(yè)銀行、北京市商業(yè)銀行以及國證監(jiān)會中國保監(jiān)會中保集團十余家國級金融機構(gòu)及中國電信集團公司、國移動通集團公司、國網(wǎng)通公等300家實企業(yè)相繼入駐金融街。北京金融街成為金融業(yè)投資進的熱土，不多形成以金融機構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主法律、咨、評估等配套務機構(gòu)為的新的金商務區(qū)，初步形成了全國金融治理心的格局貼近市場的品：以后金融街核區(qū)不僅集寫字樓、公寓、五星級酒、國際會

議中心為一，而且金街核心區(qū)配有專為金融界高級人士打造的銀家俱樂部國際金融會中心以及套的高級務酒店、商業(yè)、公寓和娛樂休閑設(shè)等。為國企業(yè)、商務士在此辦住宿提供良好的環(huán)境。更廣的融資道：金融房地產(chǎn)公作為房地產(chǎn)上市公司，在融資渠道籌措資金面有較大的勢。6、總結(jié)現(xiàn)有供給較，以后供量較大。前金融街寫字樓的入住率普遍專門。而且由入住企業(yè)多國有大型業(yè)，需求較穩(wěn)固，因此現(xiàn)有可向市場提供的字樓面積少。金融街給人街的印象而非商圈印象。金融街區(qū)域與遠洋大廈等周優(yōu)質(zhì)寫字項目整合不，沒有形“泛金融”商圈的概念，區(qū)域缺乏可連續(xù)進的后勁，過政府和市場的重作用擴金融產(chǎn)業(yè)心和金融街商圈的輻射范疇，推動城區(qū)危舊改造和區(qū)域整體質(zhì)提升。

南區(qū)存在配設(shè)施不足規(guī)劃設(shè)計平較差的問題，使得外資公司專門進入或部外資公司入后遷出的象，沒有成國際化的商務氛圍。新的核心區(qū)劃專門完，但建設(shè)進度、運主體的擇及治理平，對實現(xiàn)規(guī)劃理念至關(guān)重要。（二）公寓1、市場供應分（1

現(xiàn)有供應狀金融街區(qū)域寓部分開相對滯后除已有的豐匯園項目外，在售的只中海凱旋金宸公寓華榮公寓。中金宸公二期具有強的商住公寓色彩，而且華榮公寓定位上為宅產(chǎn)品，屬于五級酒店服式公寓，有中海凱旋為真正意義上的公寓。（2潛在供以后兩年內(nèi)融街公寓場將有新供應量。其中A3南項目規(guī)為10萬平米，項目建筑規(guī)模為2.5萬方米以及匯時代的二期公寓部分的推出；隨著金融街地建設(shè)進程快，公寓市場的爭形勢也日趨猛烈2、市場空間分隨著北京金街的崛起對高檔字樓有大量需求以外內(nèi)外資金融構(gòu)對高檔、高質(zhì)量的商配套設(shè)施需求將更殷切！因為在金融街的前期規(guī)劃中高檔次商配套設(shè)施如高級服務寓、酒店會展中心幾乎是空白。國內(nèi)金融行業(yè)信行業(yè)和市公司關(guān)本地區(qū)公寓也產(chǎn)需求。3、總結(jié)金融街公寓場尚未成，公寓數(shù)少，開發(fā)規(guī)模小。

目前，金融的公寓的目具有專強的商住特點集團購買占一定比例從目前的進趨勢而言今后該地外企工作人員對本地區(qū)公寓的需求步增大，內(nèi)在本地區(qū)用住宅進投資的客的數(shù)量也將逐步增多，本地區(qū)公寓后具有專大的市場空。（三）商業(yè)1、市場供應分金融街所在域周邊能說是商家立，東側(cè)為西單商業(yè)圈，西北側(cè)為園也確實是萬通、華等商城，在金融街域內(nèi)商業(yè)配套比較少，除了中海凱底商有一商業(yè)配套街外，其余散至各各字樓周邊區(qū)，要緊以餐飲業(yè)為主，相關(guān)的其配套少，能更大的足金融街區(qū)客戶的需。2市場求分析金融街區(qū)域的商業(yè)配套現(xiàn)在更多的以餐飲業(yè)為主，然而由于眾多公司下屬職員的餐飲以及其他配套能滿足，該說目前金融街地區(qū)配套的服務行業(yè)具有專強的地緣勢，對其的在需求專大。3總結(jié)2006年，金街將打造中的華爾街其中包括F1-3的黃金樹、區(qū)的四季商城，這些部在以后核心地區(qū)實推行SOM的規(guī)理念，和諧各物業(yè)檔次并提高營運水平，核區(qū)將為北金融街帶全新的吸引力和活力。三、區(qū)域評

金融街過去金融投資險類行業(yè)主導的客戶結(jié)構(gòu)既有行業(yè)集合度及誠度的有方面，也客上帶來非融類客戶入的阻力，客戶結(jié)構(gòu)單一將使寫字市場難于對行業(yè)危機；而業(yè)功能配合理，則夠相互利用，產(chǎn)生良好的綜效。外界對金融的認知來于整個區(qū)，而非某個項目或單體，金融街尚有形成代商圈的地標建筑，產(chǎn)趨同現(xiàn)象峻、檔次過于接近難以形成“羊群應利于塑造區(qū)域形象。四、以后進趨勢目前，金融核心區(qū)的設(shè)差不多開序幕，規(guī)模約為萬平方米估量2006年建成，金融街寫字樓、寓、五星酒店、國際會議中心為一體，配有為金融界級人士打造的銀家俱樂部國際金融議中心以及相配套的各種商業(yè)、餐、娛樂休、學校、醫(yī)院等施。利用下、地上二層及連廊，合理安排商業(yè)配套設(shè)，形成一功能完善、服務全、充滿力的24小時不夜城。面向直截了或最終消者的大面快速出售的模式是過去和今后該區(qū)進展寫字的主導模式，但域?qū)懽謽亲赓U市場表現(xiàn)和機構(gòu)投資者眼中的地位一定度上反映域商務環(huán)境的成程度，因