世聯(lián)2015年4月22日衡陽(yáng)雁城國(guó)際公館營(yíng)銷(xiāo)策略

世聯(lián)地產(chǎn)

2015年4月22日重回王者之路報(bào)告思路目標(biāo)策略背景12

項(xiàng)目總結(jié)客戶(hù)分析市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)策略及分解3策略執(zhí)行4

本體分析一、目標(biāo)雁城國(guó)際公館5-7月應(yīng)該取得怎樣的成績(jī)？A.目標(biāo)盤(pán)點(diǎn)B.推售產(chǎn)品C.貨量盤(pán)點(diǎn)D.目標(biāo)解讀二、策略背景總結(jié)過(guò)去，展望未來(lái)B.客戶(hù)分析C.市場(chǎng)分析D.本體分析A.項(xiàng)目總結(jié)02策略背景B.客戶(hù)分析C.市場(chǎng)分析D.本體分析A.項(xiàng)目總結(jié)策略背景B.客戶(hù)分析C.市場(chǎng)分析D.本體分析A.項(xiàng)目總結(jié)策略背景B.客戶(hù)分析C.市場(chǎng)分析D.本體分析A.項(xiàng)目總結(jié)15年2月27日，國(guó)稅總局：今年將推動(dòng)房地產(chǎn)稅等相關(guān)稅收立法。15年3月30日，央行：二套房貸款最低首付比例降至四成。首套房使用公積金貸款，首付比例為20%，結(jié)清首套房貸者，二套房最低首付30%。14年，4月19日，國(guó)家發(fā)展改革委表示全面推行流動(dòng)人口居住證制；5月12日，“央五條”出臺(tái)。

14年8月11日，“湘五條”正式出臺(tái)省內(nèi)異地購(gòu)房可申請(qǐng)公積金貸款；9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布首套房利率最低七折還清貸款再買(mǎi)房算首套。15年3月20日，住建部：增加公積金貸款額度完善信息披露制度。2015年3月1日起，中國(guó)人民銀行，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同央行兩會(huì)前再次降息業(yè)內(nèi)分析購(gòu)房者貸款百萬(wàn)可省九萬(wàn)，時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。15年4月13日，國(guó)務(wù)院：要求15部委促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。需加大城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬(wàn)套,其中棚戶(hù)區(qū)改造580萬(wàn)套,增加110萬(wàn)套,把城市危房改造納入棚改政策范圍15年4月16日，深圳出臺(tái)六項(xiàng)措施降低住房公積金貸款門(mén)檻，一二套房應(yīng)貸盡貸，可貸額從余額12倍提高到14倍，擴(kuò)大公積金貸款范圍，加快商轉(zhuǎn)公辦理，縮短公積金貸款時(shí)限，商業(yè)銀行要做好公積金組合貸服務(wù)。15年2月20日，湖南不動(dòng)產(chǎn)登記預(yù)計(jì)3月起實(shí)施相關(guān)機(jī)構(gòu)將建立。宏觀市場(chǎng)【當(dāng)前調(diào)控政策】取消限購(gòu)+基準(zhǔn)利率下調(diào)+二套房首付降至四成+不動(dòng)產(chǎn)登記+優(yōu)化公積金貸款等。7月31日四川：省財(cái)政廳將按貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。8月8日福建：房貸償清后再次貸款按首套房認(rèn)定，首付比例和利率按低限執(zhí)行。省內(nèi)異地購(gòu)房，可申請(qǐng)公積金。8月11日湖南：省內(nèi)異地購(gòu)房者，可申請(qǐng)公積金貸款；無(wú)房戶(hù)租房自住的，可提取公積金支付房租.9月15日湖北：購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人住房貸款，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)予以放款；支持異地購(gòu)房者在購(gòu)房所在地商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款。11月22日，貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)。一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4%至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%至2.75%。5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%（此前為6.55%）。2月28日發(fā)布：自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%2014年二季度是年內(nèi)房貸按揭利率的頂點(diǎn)，從14年第四季度到15年第一季度銀行貸款和存款基準(zhǔn)利率2次下調(diào)。宏觀市場(chǎng)【當(dāng)前信貸政策】貸款利率小幅下行+放款加快+異地購(gòu)房貸款放松等宏觀市場(chǎng)【不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)施】將形成新的市場(chǎng)沖擊湖南不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)施，三成受訪者表示將延緩購(gòu)房計(jì)劃；同時(shí)政策的出臺(tái)將抑制公務(wù)員、泛公務(wù)員購(gòu)房需求，最終公務(wù)員、泛公務(wù)員或?qū)⑼顺龊勒袌?chǎng)。【政策小結(jié)】政策環(huán)境逐步寬松，政策扶持配合市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)宏觀調(diào)控政策信貸政策走向——支持首套房貸款為主，貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)。調(diào)控政策走向——行政干預(yù)政策放松，將以市場(chǎng)和稅收手段代替。政策走向預(yù)判——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力仍趨向地產(chǎn)，調(diào)控政策將趨于放松。當(dāng)前信貸政策——貸款利率小幅下行+放款加快+異地購(gòu)房貸款放松等。當(dāng)前調(diào)控政策——取消限購(gòu)+基準(zhǔn)利率下調(diào)+二套房首付降至四成+不動(dòng)產(chǎn)登記+優(yōu)化公積金貸款等。

多地政策出臺(tái)促進(jìn)成交，從中央到地方政府層面，扶持房地產(chǎn)行業(yè),但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激有限；不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)施將延緩部分購(gòu)房計(jì)劃；公務(wù)員一直是豪宅市場(chǎng)中堅(jiān)力量，政策的出臺(tái)將抑制公務(wù)員、泛公務(wù)員購(gòu)房需求；公務(wù)員、泛公務(wù)員或?qū)⑼顺龊勒袌?chǎng)。政策影響宏觀市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)回歸理性，政策調(diào)控將形成新的市場(chǎng)沖擊衡陽(yáng)市場(chǎng)表現(xiàn)1：一季度市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌整個(gè)15年第一季度住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。2015年1-3月共成交5215套，同比2014年1-3月成交5611套，減少396套，降幅為7.1%，結(jié)合住宅成交均價(jià)走勢(shì)看，從14年4月4238元/平的高位降至15年3月的3892元/平，降幅為8.2%。城區(qū)可售商品房總面積（㎡）已售商品房總面積（㎡）未售商品房總面積（㎡）未售住宅總面積（㎡）蒸湘區(qū)338380346789829159052635561.877雁峰區(qū)12915562525251039031934405.7935石鼓區(qū)93546672222863244717493.4346珠暉區(qū)60119487784513410462357.9189總計(jì)621201988042953315904778507.231衡陽(yáng)市場(chǎng)表現(xiàn)2:庫(kù)存去化壓力非常大2014年3月-2015年3月，住宅商品房共成交275.77萬(wàn)方，月均成交22.98萬(wàn)方。截止到15年4月18日，衡陽(yáng)市商品房住宅當(dāng)前庫(kù)存477.85萬(wàn)方，從近一年月均去化22.98萬(wàn)方速度來(lái)看，在未新增預(yù)售情況下，需要近21個(gè)月才能去化完畢，庫(kù)存去化壓力非常大。3、城北板塊——專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中、環(huán)境較差，供應(yīng)較少供應(yīng)產(chǎn)品：主力供應(yīng)80-140㎡二房和三房?jī)r(jià)格區(qū)間：4000-4300元/㎡月均走速：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月均去化8套/月代表樓盤(pán)：雅士林欣城、鴻豪城、冠都幸福彼岸等2、中心區(qū)板塊——區(qū)位條件優(yōu)越，城市核心配套區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品：主力供應(yīng)80-90㎡左右二房和110-130㎡左右三房?jī)r(jià)格區(qū)間：4000-5300/㎡月均走速：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月均去化9套/月代表樓盤(pán)：金水麗都、東方明珠、水映豪廷、衡陽(yáng)名郡等4、城南板塊——發(fā)展以白沙洲工業(yè)園為主，大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐供應(yīng)產(chǎn)品：85-150㎡二房和三房?jī)r(jià)格區(qū)間：3500-4900元/㎡月均走速：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月均去化10套/月代表樓盤(pán)：雁城國(guó)際公館、衡陽(yáng)碧桂園、金鐘時(shí)代城、御江帝景等1、華新開(kāi)發(fā)區(qū)板塊——開(kāi)發(fā)新區(qū)、行政辦公區(qū)、住宅熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊、區(qū)域發(fā)展前景好、環(huán)境優(yōu)越供應(yīng)產(chǎn)品：主力供應(yīng)80-100㎡左右二房和110-140㎡左右三房?jī)r(jià)格區(qū)間：4200-5500元/㎡月均走速：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月均去化15套/月代表樓盤(pán)：恒大綠洲、水岸新城、融冠新城、愉景新城等5、江東板塊——發(fā)展相對(duì)落后、以中低檔樓盤(pán)供應(yīng)為主、價(jià)格相對(duì)較低供應(yīng)產(chǎn)品：80－140㎡的二房、三房?jī)r(jià)格區(qū)間：3700-4100元/㎡月均走速：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月均去化9套/月代表樓盤(pán)：創(chuàng)景外灘、東方巴黎、龍錦山莊、東方名城等中心區(qū)板塊：成熟配套，中小規(guī)模項(xiàng)目為主華新開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：環(huán)境優(yōu)越、房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊，目前人氣不旺城南板塊：白沙洲工業(yè)園，未來(lái)供應(yīng)增多城北板塊：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中、區(qū)域形象較差江東板塊：批發(fā)市場(chǎng)聚集，價(jià)格洼地衡陽(yáng)市場(chǎng)表現(xiàn)3：區(qū)域冷熱分明，熱點(diǎn)板塊內(nèi)項(xiàng)目去化速度及價(jià)格實(shí)現(xiàn)均高于其他板塊。2014年衡陽(yáng)市住宅銷(xiāo)售TOP10

排名項(xiàng)目名稱(chēng)套數(shù)均價(jià)區(qū)域項(xiàng)目特征1衡陽(yáng)·碧桂園23195012雁峰區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商、園林綠化好、商業(yè)配套完善、性?xún)r(jià)比高2珠江·愉景新城12184152蒸湘區(qū)（華新）規(guī)模大盤(pán)、商業(yè)配套完善、園林展示好、江景房3珠江·帝景山莊7703701石鼓區(qū)規(guī)模大盤(pán)、配套完善、園林綠化好、性?xún)r(jià)比高4衡陽(yáng)·恒大綠洲6785421蒸湘區(qū)（華新）品牌開(kāi)發(fā)商、規(guī)模大盤(pán)、配套完善、園林好、區(qū)域好5湘粵名城6303348蒸湘區(qū)周邊配套好、性?xún)r(jià)比高6雅士林欣城5204145石鼓區(qū)規(guī)模大盤(pán)、配套完善、品質(zhì)樓盤(pán)7金鐘時(shí)代城5044060雁峰區(qū)商業(yè)配套完善、學(xué)區(qū)房8湘水明珠4574209珠暉區(qū)江景房、性?xún)r(jià)比高9特變·水木融城4004168蒸湘區(qū)（華新）周邊配套完善、園林綠化好10珠江·棕櫚園3392946蒸湘區(qū)（華新）品質(zhì)樓盤(pán)、性?xún)r(jià)比高衡陽(yáng)2014年銷(xiāo)售TOP10中，位于雁峰區(qū)的碧桂園項(xiàng)目以其知名品牌、較好的園林展示及較高的性?xún)r(jià)比領(lǐng)跑衡陽(yáng)樓市（衡陽(yáng)碧桂園14年高層整體均價(jià)為3700元/平左右）；TOP10中的4個(gè)席位為華新板塊，其以良好的規(guī)劃、交通，優(yōu)越的環(huán)境，相對(duì)較高的品質(zhì)而獲得購(gòu)房者的青睞。衡陽(yáng)市場(chǎng)表現(xiàn)4：品質(zhì)樓盤(pán)依然是市場(chǎng)熱銷(xiāo)樓盤(pán)市場(chǎng)特征③--區(qū)域冷熱分明：區(qū)域冷熱分明，熱點(diǎn)板塊內(nèi)項(xiàng)目去化速度及價(jià)格實(shí)現(xiàn)均高于其他板塊；市場(chǎng)特征④--品質(zhì)型樓盤(pán)備受青睞：大規(guī)模、園林綠化好、配套完善、性?xún)r(jià)比高的品質(zhì)型樓盤(pán)是衡陽(yáng)人的首選；市場(chǎng)特征②--庫(kù)存高位運(yùn)行，去化壓力大：當(dāng)前住宅市場(chǎng)庫(kù)存量477萬(wàn)方，去化周期達(dá)21個(gè)月。市場(chǎng)特征①--15年第一季度量?jī)r(jià)齊跌：15年第一季度住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，同比14年第一季度成交套數(shù)下降7.1%，成交均價(jià)下降8.2%；衡陽(yáng)市場(chǎng)小結(jié)庫(kù)存壓力大，區(qū)域冷熱分明，品質(zhì)樓盤(pán)熱銷(xiāo)雁峰區(qū)（城南區(qū)）541024.4%蒸湘區(qū)（華新區(qū)）1118750.5%石鼓區(qū)260811.8%珠暉區(qū)296013.4%區(qū)域成交套數(shù)成交占比熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊——華新區(qū)，近幾年仍屬于熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊，整體開(kāi)發(fā)水平領(lǐng)先于其他區(qū)域；樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較大，價(jià)格領(lǐng)先于市場(chǎng)，客戶(hù)來(lái)源廣泛；區(qū)域特征：新城良好的規(guī)劃和交通，環(huán)境優(yōu)越，價(jià)格、品質(zhì)相對(duì)較高區(qū)域，生活配套的建設(shè)正在完善，區(qū)域居住人氣正在逐步形成產(chǎn)品特征：以高層物業(yè)為主，包括別墅、洋房，主力供應(yīng)80-100㎡左右二房、110-140㎡左右三房，戶(hù)型面積趨大；客戶(hù)特征：追求居住環(huán)境為主，包括市區(qū)的生意人、企業(yè)家，政府部門(mén)及事業(yè)單位等泛公務(wù)員人群，周邊縣城（祁東、常寧等）客戶(hù)占到40%左右；返鄉(xiāng)客比例約20%消化速度：價(jià)格體系，4200-5200元/㎡；市場(chǎng)上去化最好的項(xiàng)目年消化量約5-6萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售情況較好的一般達(dá)到50-60套/月；祝融路一號(hào)恒大綠洲香江水岸新城愉景新城城南區(qū)域衡陽(yáng)目前的重點(diǎn)規(guī)劃及全城聚焦已至華新區(qū)。以?xún)?yōu)質(zhì)的環(huán)境和規(guī)劃取勝，生活配套的建設(shè)正在完善，區(qū)域居住人氣正在逐步形成;城南區(qū)被冷落，片區(qū)客戶(hù)向華新區(qū)分流嚴(yán)重，區(qū)域成交僅占全市24.4%，不及華新區(qū)一半。區(qū)域特征1：區(qū)域被冷落，客戶(hù)分流嚴(yán)重華新區(qū)特征及代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系均價(jià)3500元/㎡；沿江江景房3800-4800元/㎡代表項(xiàng)目中航城市花園、雁城國(guó)際公館、金鐘時(shí)代城、碧桂園、御江帝景等特點(diǎn)主流戶(hù)型供應(yīng)面積段為85-150㎡的2房和3房；白沙洲工業(yè)園以電子、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，客戶(hù)以園區(qū)職工為主，主要是離上班的地方較近；沿江項(xiàng)目主打湘江景觀資源價(jià)值，價(jià)格相對(duì)較高；客戶(hù)以附近老師、居民及企業(yè)（啤酒廠、一紡機(jī)、特變電工）員工為主，還包括縣級(jí)市的生意人和返鄉(xiāng)客。區(qū)域特征富江一品江州花園美美世界碧桂園中航城市花園湘核林語(yǔ)金鐘時(shí)代城御江帝景雁城國(guó)際公館福龍灣億豪名園東洲水岸天嘉翰庭白沙廣場(chǎng)區(qū)域樓盤(pán)地圖城南區(qū)域區(qū)域整體供應(yīng)大，且在售項(xiàng)目多，品牌開(kāi)發(fā)商聚焦；隨著城市東拓南移的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和供應(yīng)逐漸增加。區(qū)域特征2：品牌開(kāi)發(fā)商集聚，競(jìng)爭(zhēng)壓力大區(qū)域內(nèi)低價(jià)樓盤(pán)較多。本項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)在4700元/平左右，遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)價(jià)格（2980-4060元/平之間）。沿江江景房均價(jià)在3880-4800元/平之間。城南區(qū)域區(qū)域低價(jià)樓盤(pán)多，低價(jià)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)格沖擊大，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇。區(qū)域特征3：各大樓盤(pán)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目受低價(jià)威脅項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型主力面積段15年推售預(yù)判雁城國(guó)際公館高層92-260㎡衡陽(yáng)碧桂園高層80-135㎡金鐘時(shí)代城高層77-135㎡中航白沙灣高層80-170㎡美美世界高層89-123㎡福龍灣高層83-143㎡億豪名園高層94-142㎡白沙廣場(chǎng)高層73-120㎡云沙詩(shī)意高層82-172㎡御江帝景高層85-154㎡富江一品高層86-136㎡……………推售約12萬(wàn)方推售約12萬(wàn)方推售約5萬(wàn)方推售約10萬(wàn)方推售約35萬(wàn)方推售約5萬(wàn)方推售約11萬(wàn)方推售約10萬(wàn)方推售約5萬(wàn)方推售約3萬(wàn)方推售約7萬(wàn)方城南區(qū)域2015年城南區(qū)預(yù)計(jì)住宅供貨量達(dá)160萬(wàn)方，產(chǎn)品面積段集中85-140㎡二房-四房，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域特征4：供貨量大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)位地段與本案臨近樓盤(pán)品質(zhì)與本案接近銷(xiāo)售產(chǎn)品及面積段與本案接近與本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：金鐘時(shí)代城衡陽(yáng)碧桂園中航白沙灣競(jìng)品鎖定原則：富江一品江州花園美美世界碧桂園中航白沙灣湘核林語(yǔ)金鐘時(shí)代城御江帝景雁城國(guó)際公館福龍灣億豪名園東洲水岸天嘉翰庭白沙廣場(chǎng)競(jìng)品鎖定根據(jù)區(qū)位、品質(zhì)及產(chǎn)品，鎖定金鐘時(shí)代城、衡陽(yáng)碧桂園和中航白沙灣為本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。14年9月份首開(kāi)，推648套，去化380套，15年1月31日二期開(kāi)盤(pán)，推240套，開(kāi)盤(pán)去化90套，均價(jià)4100元；主打價(jià)值：商業(yè)氛圍較好（12萬(wàn)方商業(yè)）、實(shí)景園林展示較好、離市八中學(xué)僅300米、戶(hù)型方正；劣勢(shì)：區(qū)域較偏、周邊環(huán)境較嘈雜。位置雁峰衡陽(yáng)市八中往南300米（原棉紡廠）基本指標(biāo)容積率3.0，綠化35%，占地：12.9萬(wàn)平米，建面51萬(wàn)平米產(chǎn)品二居(77㎡)、四居(128㎡)、四居(135㎡)；銷(xiāo)售14年9月份首開(kāi)，推648套，去化380套，15年1月31日二期開(kāi)盤(pán)，推240套，開(kāi)盤(pán)去化90套，均價(jià)4100元營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)針對(duì)周邊企事業(yè)單位舉辦K歌大賽，目前在籌備中國(guó)好聲音衡陽(yáng)賽區(qū)海選活動(dòng)，預(yù)計(jì)5月份開(kāi)始核心價(jià)值12萬(wàn)方商業(yè)、雙語(yǔ)幼兒園、市八中學(xué)區(qū)房、西班牙建筑風(fēng)格配套12萬(wàn)方商業(yè)、雙語(yǔ)幼兒園、1200平游泳池、價(jià)格4100元/㎡客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要為周邊居民（白沙洲區(qū)域），其他各區(qū)也占有一定比例，周邊縣區(qū)也占比較少競(jìng)品分析【金鐘·時(shí)代城】主打商業(yè)氛圍+園林展示+學(xué)區(qū)135平四室：優(yōu)點(diǎn)：1、戶(hù)型方正，南北通透；2、7.8米超大景觀陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊；3、戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)，居住舒適；4、客廳主臥均朝南，且連接景觀陽(yáng)臺(tái)，視野、采光好缺點(diǎn)：1、走廊不贈(zèng)送，浪費(fèi)面積大；2、多功能廳連接餐廳及入口處，較為嘈雜。108平三室：優(yōu)點(diǎn)：1、戶(hù)型方正，南北通透；2、戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)，居住舒適、視野好；3、主臥朝南，帶內(nèi)衛(wèi)并設(shè)有飄窗，居住舒適。缺點(diǎn)：1、走廊不贈(zèng)送，浪費(fèi)面積大；2、客廳及景觀陽(yáng)臺(tái)北向設(shè)計(jì)，舒適性降低。競(jìng)品分析【金鐘·時(shí)代城】戶(hù)型分析：戶(hù)型方正、南北通透，戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)舒適性好；走廊不贈(zèng)送，浪費(fèi)面積大。2014年，以成交2319套的佳績(jī)，奪得衡陽(yáng)市商品房成交第一的桂冠。13年12月份首開(kāi)，精裝80-140平高層均價(jià)4300元/平。當(dāng)前住宅（毛胚）成交均價(jià)3700；優(yōu)勢(shì)：實(shí)景園林展示較好、物業(yè)類(lèi)型豐富、八中學(xué)區(qū)房、幸福河流經(jīng)；劣勢(shì)：區(qū)域配套還未完善；曾出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、業(yè)主集體維權(quán)事件，口碑較差。位置雁峰蒸湘南路128號(hào)（雁峰區(qū)政府新址對(duì)面）基本指標(biāo)容積率2.2，綠化40.5%，占地：20萬(wàn)平米，建面43萬(wàn)平米產(chǎn)品高層(80-180㎡)、聯(lián)排(230-260㎡)、獨(dú)棟(410-450㎡)；銷(xiāo)售13年12月份首開(kāi)，精裝80-140平高層均價(jià)4300元/平。2014年，以成交2319套的佳績(jī)，奪得衡陽(yáng)市商品房成交第一的桂冠。當(dāng)前住宅（毛胚）成交均價(jià)3700營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)4月推100套，80-180平（毛胚房）一口價(jià)房源，實(shí)際成交均價(jià)為3700元/平左右。核心價(jià)值名企、高端大盤(pán)社區(qū)、幸福河、園林展示配套U型風(fēng)情商業(yè)街、雙語(yǔ)幼兒園、室內(nèi)游泳館、區(qū)政府對(duì)面、市中心醫(yī)院價(jià)格3700元/㎡客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要為周邊居民（白沙洲區(qū)域），以產(chǎn)業(yè)人群為主，周邊市縣返鄉(xiāng)客達(dá)30％左右競(jìng)品分析【衡陽(yáng)·碧桂園】大品牌+年度銷(xiāo)售第一+高品質(zhì)實(shí)景園林展示131平三室：優(yōu)點(diǎn)：1、戶(hù)型方正，南北雙向陽(yáng)臺(tái)、采光通風(fēng)性好；2、主次臥帶270度拐角飄窗，視野更好；3、客廳、主臥均朝南，宜居；4、主臥開(kāi)間大，舒適性好；缺點(diǎn)：1、131平戶(hù)型三房設(shè)計(jì)，書(shū)房過(guò)?。?6平三室：優(yōu)點(diǎn)：1、戶(hù)型方正、緊湊；2、戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)，居住舒適；3、主臥、客廳朝南；4、南向景觀陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊。缺點(diǎn)：1、主臥無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間；2、動(dòng)靜不分區(qū)；3、廚房門(mén)正對(duì)廁所。競(jìng)品分析【衡陽(yáng)·碧桂園】戶(hù)型分析：戶(hù)型方正，戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)，主臥、客廳均朝南舒適性好13年9月份首開(kāi)，86-171平高層均價(jià)3400元/平。當(dāng)前住宅特價(jià)3088元/平；目前優(yōu)勢(shì)：實(shí)景園林展示較好、八中學(xué)區(qū)房、價(jià)格低；劣勢(shì)：區(qū)域位置、配套差；公共交通不便。位置雁峰白沙洲南路以東，103路公交車(chē)終點(diǎn)站基本指標(biāo)容積率3.5，綠化39.2%，占地：6.3萬(wàn)平米，建面27.7萬(wàn)平米產(chǎn)品86-171平，二房至五房銷(xiāo)售3年9月份首開(kāi)，86-171平高層均價(jià)3400元/平。當(dāng)前住宅成交價(jià)3088元/平；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)景現(xiàn)房3088元／㎡享鉅惠核心價(jià)值商業(yè)住宅中心生活小區(qū)、八中學(xué)區(qū)房配套工業(yè)園區(qū)、便利店、公交車(chē)站、商務(wù)酒店等價(jià)格3088元/平客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)主要為周邊居民（白沙洲區(qū)域），以產(chǎn)業(yè)人群為主，周邊市縣有部分占比競(jìng)品分析【中航·白沙灣】?jī)r(jià)格低，主打高性?xún)r(jià)比125平三室：優(yōu)點(diǎn)：1、戶(hù)型方正，南北雙向陽(yáng)臺(tái)、采光通風(fēng)性好；2、6.2米南向景觀大陽(yáng)臺(tái)，視野更好；3、戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)；4、20平南向大主臥，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，舒適性好；缺點(diǎn)：1、客廳朝北，舒適性相對(duì)較差；87平兩室：優(yōu)點(diǎn)：1、戶(hù)型方正、緊湊；2、戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)，居住舒適；3、主臥、客廳朝南；4、南向景觀陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊。缺點(diǎn)：1、主臥無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間；2、南北不通透；競(jìng)品分析【中航白沙灣】戶(hù)型分析：戶(hù)型方正，戶(hù)戶(hù)飄窗設(shè)計(jì)，南向主臥、景觀陽(yáng)臺(tái)舒適性好對(duì)比類(lèi)型雁城國(guó)際公館金鐘·時(shí)代城衡陽(yáng)·碧桂園中航·白沙灣開(kāi)發(fā)商三鷹地產(chǎn)金鐘集團(tuán),中投地產(chǎn)共創(chuàng)集團(tuán)（碧桂園控股）中航地產(chǎn)物業(yè)管理喜來(lái)登水清木華物業(yè)宏佳物業(yè)碧桂園物業(yè)中航物業(yè)規(guī)模42萬(wàn)平米48萬(wàn)平米43萬(wàn)平米30萬(wàn)平米配套商務(wù)中心、康體中心、雙語(yǔ)幼兒園、商場(chǎng)、餐飲、KTV、酒吧一條街、果嶺高爾夫、香格里拉五星級(jí)酒店12萬(wàn)方商業(yè)、國(guó)際酒店、購(gòu)物娛樂(lè)、美食中心、5層立體停車(chē)場(chǎng)、雙語(yǔ)幼兒園、大型讀書(shū)館五星級(jí)會(huì)所、無(wú)邊際泳池、室內(nèi)恒溫泳池、U型商業(yè)街、雙語(yǔ)幼兒園無(wú)戶(hù)型方正實(shí)用、智能家居、高贈(zèng)送戶(hù)型方正，走廊不贈(zèng)送、浪費(fèi)面積大戶(hù)型方正戶(hù)型方正主力面積段89-140㎡96-131㎡77-135㎡87-125㎡園林、景觀資源8.8萬(wàn)方小區(qū)內(nèi)園林景觀資源、4500平水系景觀、幸福河風(fēng)光帶小區(qū)內(nèi)園林景觀資源小區(qū)內(nèi)園林景觀資源、幸福河風(fēng)光帶小區(qū)內(nèi)園林景觀資源教育市八中學(xué)位房市八中學(xué)區(qū)房市八中學(xué)區(qū)房市八中學(xué)區(qū)房競(jìng)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析項(xiàng)目物管、智能家居、小區(qū)內(nèi)園林以及教育配套優(yōu)于競(jìng)品項(xiàng)目，其他無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)?！獭獭獭虆^(qū)域小結(jié)--片區(qū)被冷落、客戶(hù)流失嚴(yán)重、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈：區(qū)域項(xiàng)目多、品牌開(kāi)發(fā)商多；區(qū)域被冷落，片區(qū)客戶(hù)向熱點(diǎn)片區(qū)華新區(qū)分流嚴(yán)重；區(qū)域低價(jià)樓盤(pán)多，低價(jià)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)格沖擊大，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇。區(qū)域持續(xù)放量供應(yīng)，預(yù)計(jì)15年供應(yīng)量達(dá)150萬(wàn)方，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；本項(xiàng)目?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)價(jià)格，客戶(hù)抗性較大。競(jìng)品小結(jié)--項(xiàng)目物管、園林、學(xué)位優(yōu)于競(jìng)品：項(xiàng)目物管、小區(qū)內(nèi)園林環(huán)境、教育配套優(yōu)于競(jìng)品項(xiàng)目，其他無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。區(qū)域及競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié)如何市場(chǎng)突圍，占據(jù)一席之地？1、成為市場(chǎng)標(biāo)桿，搶占市場(chǎng)2、放大項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化標(biāo)簽感3、實(shí)現(xiàn)整盤(pán)價(jià)值，突破區(qū)域壁壘營(yíng)銷(xiāo)啟示宏觀市場(chǎng)——市場(chǎng)回歸理性，不動(dòng)產(chǎn)登記將帶來(lái)新的市場(chǎng)沖擊衡陽(yáng)市場(chǎng)——量?jī)r(jià)齊跌，庫(kù)存壓力大；區(qū)域冷熱分明；品質(zhì)型樓盤(pán)受市場(chǎng)青睞區(qū)域及競(jìng)品市場(chǎng)——供應(yīng)量大，品牌云集；周邊低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，受低價(jià)威脅；園林環(huán)境、教育、物管優(yōu)于競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié)：競(jìng)爭(zhēng)激烈，攻城略地策略背景B.客戶(hù)分析C.市場(chǎng)分析D.本體分析A.項(xiàng)目總結(jié)三、營(yíng)銷(xiāo)策略及分解基于以上分析，應(yīng)以怎樣的營(yíng)銷(xiāo)打法完成目標(biāo)6月1日時(shí)間推售產(chǎn)品銷(xiāo)售目標(biāo)5月1日開(kāi)盤(pán)：200套（1億）14#、16#92-140㎡共計(jì)255套重要節(jié)點(diǎn)

5月1號(hào),

14#、16#認(rèn)籌

6月21號(hào),

14#、16#開(kāi)盤(pán)6月13日活動(dòng)安排推廣拓客推廣主題銷(xiāo)售政策中國(guó)衡陽(yáng)首屆海洋文化節(jié)——92-140㎡火爆認(rèn)籌中零首付7月1日5.1-5.3五一嘉年華戶(hù)外、電臺(tái)、公交站牌、公交車(chē)身、網(wǎng)絡(luò)、行銷(xiāo)、泛轉(zhuǎn)介、巡展、圍擋、大客戶(hù)拓展熱銷(xiāo)1億，感恩加推——每周20套特價(jià)房王之勢(shì)持銷(xiāo)：100套（0.5億）15#92-140㎡共計(jì)72套5.10學(xué)位房新聞發(fā)布會(huì)5.23-5.31海洋文化節(jié)6.6-6.7花車(chē)巡游6.21開(kāi)盤(pán)7.4-7.19國(guó)際大馬戲巡演第一階段蓄客開(kāi)盤(pán)第二階段低價(jià)走量5.17清水樣板間開(kāi)放去化30套全生活型豪宅成本價(jià)開(kāi)盤(pán)7月18號(hào),

加推17#17#200-260㎡共計(jì)50套集中爆破，火力全開(kāi)四、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃策略已定，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行如何去做？階段一營(yíng)銷(xiāo)鋪排（5月-6月）：重新起勢(shì)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)6月1日時(shí)間推售產(chǎn)品銷(xiāo)售目標(biāo)5月1日辦卡500張，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售：保底150套，沖刺200套（1億）14#、16#92-140㎡共計(jì)255套重要節(jié)點(diǎn)

5月1號(hào),

14#、16#認(rèn)籌

6月13號(hào),

14#、16#開(kāi)盤(pán)6月13日活動(dòng)安排推廣拓客推廣主題銷(xiāo)售政策5.4-5.31中國(guó)衡陽(yáng)首屆海洋文化節(jié)——92-140㎡火爆認(rèn)籌中零首付5.1-5.3暖場(chǎng)活動(dòng)戶(hù)外、電臺(tái)、公交站牌、公交車(chē)身、網(wǎng)絡(luò)、行銷(xiāo)、泛轉(zhuǎn)介、巡展、圍擋、大客戶(hù)拓展5.9學(xué)位房新聞發(fā)布會(huì)5.23-5.31海洋文化節(jié)6.6-6.7花車(chē)巡游6.13開(kāi)盤(pán)5.17清水樣板間開(kāi)放全生活型豪宅盛大開(kāi)盤(pán)5.10-6.7每周日集中抽家電，中獎(jiǎng)率100%2015年5月6月7月重新起勢(shì)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)5-6月目標(biāo)分解轉(zhuǎn)化率5月1日-6月21日（52天）認(rèn)購(gòu)目標(biāo)——200套認(rèn)籌目標(biāo)40%解籌率500張上門(mén)目標(biāo)20%來(lái)訪轉(zhuǎn)認(rèn)籌2500批（日均48批）6月5.305.235.165.96.65月6.13產(chǎn)品和推售樓棟92.64㎡129.98㎡140.88㎡總套數(shù)14#——5411617016#29——5685合計(jì)295417225516#鑒于市場(chǎng)受歡迎戶(hù)型以110-140㎡為主，建議首波推售迎合市場(chǎng)產(chǎn)品，有利于突破市場(chǎng)，快速實(shí)現(xiàn)資金回現(xiàn)；住宅建議拿出14#、16#兩樓棟戶(hù)型較齊全，前期售賣(mài)較少，以新產(chǎn)品全面包裝入市；14#銷(xiāo)售政策1、零首付：全線產(chǎn)品首付一成，0利息，2年付清；2、低價(jià)入市：鑒于前期客戶(hù)對(duì)價(jià)格抗性較大，屆時(shí)根據(jù)客戶(hù)及市場(chǎng)情況以貼近市場(chǎng)及客戶(hù)的價(jià)格入市；3、蓄客認(rèn)籌：3000抵20000認(rèn)籌辦卡，享受六重好禮。一重大禮：所有認(rèn)籌客戶(hù)均可在開(kāi)盤(pán)后參與抽取保時(shí)捷一輛；二重大禮：交3000抵20000房款優(yōu)惠；三重大禮：認(rèn)籌客戶(hù)贈(zèng)送價(jià)值超200元大禮包（金龍魚(yú)油+毛巾禮盒）；四重大禮：認(rèn)籌客戶(hù)帶新客戶(hù)辦卡可獲贈(zèng)100元香江百貨（或者是人人樂(lè)）購(gòu)物卡一張，成交3000元/套現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；五重大禮：認(rèn)籌客戶(hù)均可參與及家電抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)率100%（每周一場(chǎng)）；六重大禮：上門(mén)即送大米一袋,同時(shí)贈(zèng)送5張大米兌換券（客戶(hù)憑身份證登記領(lǐng)取，僅下次使用）；6月5.305.235.165.96.65月6.13零首付+低價(jià)入市+蓄客認(rèn)籌推廣主題中國(guó)衡陽(yáng)首屆海洋文化節(jié)——92-140㎡火爆認(rèn)籌中，認(rèn)籌即抽保時(shí)捷全生活型豪宅+海洋文化節(jié)造勢(shì)活動(dòng)+低價(jià)噱頭全生活型豪宅，盛大開(kāi)盤(pán)——92-140㎡高端品質(zhì)學(xué)位房活動(dòng)執(zhí)行1噱頭活動(dòng)：保時(shí)捷免費(fèi)送，就是這么任性活動(dòng)目的：作為全年起勢(shì)，為最大量的促進(jìn)客戶(hù)來(lái)訪，引起口碑傳播，建議周末現(xiàn)場(chǎng)配合大噱頭、多實(shí)惠活動(dòng)，持續(xù)旺場(chǎng)?；顒?dòng)主題：主題活動(dòng)：交3000元買(mǎi)全屋家電，還抽保時(shí)捷活動(dòng)時(shí)間：5月-6月的每個(gè)周日下午15:00活動(dòng)地點(diǎn)：雁城國(guó)際公館營(yíng)銷(xiāo)中心活動(dòng)內(nèi)容：保時(shí)捷：5.1認(rèn)籌當(dāng)天就將保時(shí)捷停放至營(yíng)銷(xiāo)中心前坪，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房結(jié)束后，集中所有認(rèn)籌客戶(hù)抽取保時(shí)捷；家電抽獎(jiǎng)詳單如下：認(rèn)籌客戶(hù)抽獎(jiǎng)活動(dòng)獎(jiǎng)品(約5場(chǎng))

序號(hào)

內(nèi)容

單價(jià)（元）

數(shù)量

合計(jì)（元）

一等獎(jiǎng)奧瑪冰箱100055000二等獎(jiǎng)電烤箱5002010000三等獎(jiǎng)豆?jié){機(jī)3504014000四等獎(jiǎng)?wù)ブ瓩C(jī)1808014400五等獎(jiǎng)電吹風(fēng)10016016000幸運(yùn)獎(jiǎng)煮蛋器5040020000合計(jì)705794006月5.305.235.165.96.65月6.13活動(dòng)執(zhí)行2大型造勢(shì)活動(dòng)：衡陽(yáng)首屆海洋文化節(jié)活動(dòng)目的：作為第一階段起勢(shì)活動(dòng)，配合大噱頭、有話(huà)題性的事件吸引市場(chǎng)目光，增加市場(chǎng)發(fā)聲，提高項(xiàng)目關(guān)注度，最大限度提升來(lái)訪；活動(dòng)時(shí)間：2015年5月23日-5月31日活動(dòng)內(nèi)容：首屆海洋文化節(jié)活動(dòng)地點(diǎn)：雁城國(guó)際公館營(yíng)銷(xiāo)中心活動(dòng)對(duì)象：認(rèn)籌客戶(hù)、老客戶(hù)、市場(chǎng)新客戶(hù)等活動(dòng)宣傳：5.4日集中爆破，一夜傾城，線上線下全面宣傳；6月5.305.235.165.96.65月6.13活動(dòng)執(zhí)行3配套落地活動(dòng)：與八中攜手新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的：為解決客戶(hù)目前抗性最大的學(xué)位問(wèn)題，特此召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，強(qiáng)化項(xiàng)目差異化價(jià)值點(diǎn)，消除客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目學(xué)位房的疑慮。活動(dòng)時(shí)間：2015年5月9日活動(dòng)內(nèi)容：新聞發(fā)布會(huì)、業(yè)主入學(xué)手續(xù)辦理通知，啟動(dòng)新老帶新政策活動(dòng)地點(diǎn)：雁城國(guó)際公館營(yíng)銷(xiāo)中心活動(dòng)對(duì)象：政府領(lǐng)導(dǎo)、八中領(lǐng)導(dǎo)、各媒體、老業(yè)主、認(rèn)籌客戶(hù)、老客戶(hù)等，香港幼兒園活動(dòng)宣傳：以線下call宣傳邀約為主。6月5.305.235.165.96.65月6.13活動(dòng)執(zhí)行5清水樣板間開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)目的：為迎合本次推售的92-140㎡的產(chǎn)品，打造15#棟（與16#產(chǎn)品相同）清水樣板間；活動(dòng)時(shí)間：2015年5月17日活動(dòng)內(nèi)容：清水樣板間開(kāi)放、周末抽家電活動(dòng)活動(dòng)地點(diǎn)：雁城國(guó)際公館營(yíng)銷(xiāo)中心參與人群：認(rèn)籌客戶(hù)、老客戶(hù)、市場(chǎng)新客戶(hù)等活動(dòng)宣傳：以線下call宣傳邀約及行銷(xiāo)派單為主，網(wǎng)絡(luò)、微信、電臺(tái)為輔。6月5.305.235.165.96.65月6.13渠道鋪排6月5.305.235.165.96.65月6.13普羅大眾盲目隨從中層階層需要培養(yǎng)成功人士購(gòu)買(mǎi)圈層【塔尖人群】高端客戶(hù)在購(gòu)房決策時(shí)經(jīng)常咨詢(xún)的人群——尖端業(yè)內(nèi)人士（地產(chǎn)公司二三級(jí)市場(chǎng)高級(jí)管理層、有豐富高端客戶(hù)資源的銷(xiāo)售精英）、政府官員(政要人士)、金融界(銀行)高層、建筑商高層針對(duì)不同的階層進(jìn)行不同的客戶(hù)拓展網(wǎng)羅客戶(hù)【塔中人群】購(gòu)買(mǎi)的主力人群——中層管理階層（（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板、衡陽(yáng)縣老板、企業(yè)高管等）信口碑，盲目跟蹤，缺少鑒別力，需要培養(yǎng)渠道鋪排16月5.305.235.165.96.65月6.13網(wǎng)羅客戶(hù)：塔尖人士，圈層營(yíng)銷(xiāo)+陌拜目的：最大化轉(zhuǎn)化圈層客戶(hù)，豎立項(xiàng)目良好口碑；時(shí)間：5月1日-7月31日形式：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)+項(xiàng)目經(jīng)理+置業(yè)顧問(wèn)，攜帶禮物登門(mén)拜訪，配合總裁夜宴、頂峰論壇、管理培訓(xùn)班等高端圈層活動(dòng)；行銷(xiāo)派單，派發(fā)彩票+招財(cái)貓等客群：政府單位、商會(huì)、各界高層；渠道鋪排26月5.305.235.165.96.65月6.13網(wǎng)羅客戶(hù)：消費(fèi)主力，中產(chǎn)階級(jí)目的：宣傳項(xiàng)目，促進(jìn)消費(fèi)主力客戶(hù)中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買(mǎi)，轉(zhuǎn)介；時(shí)間：5月1日-7月31日形式：契合其看重學(xué)位的關(guān)鍵點(diǎn)，將行銷(xiāo)人員打扮成書(shū)童，在各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)派發(fā)價(jià)值50元的助學(xué)大禮包，活動(dòng)配合電影包裝，路演、企業(yè)宣講及項(xiàng)目大型參與性活動(dòng)；客群：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板、衡陽(yáng)縣老板、企業(yè)高管；渠道鋪排渠道執(zhí)行：新增公交站牌廣告、公交車(chē)身、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)，增加市中心區(qū)域發(fā)聲，開(kāi)展商超、社區(qū)巡展及縣級(jí)市拓客，精細(xì)化渠道拓客，以線下渠道為主，注重老業(yè)主、圈層營(yíng)銷(xiāo)及大客戶(hù)陌拜渠道類(lèi)型渠道選擇執(zhí)行重點(diǎn)網(wǎng)羅客戶(hù)線上渠道網(wǎng)絡(luò)通欄：衡陽(yáng)房地產(chǎn)信息主流網(wǎng)站進(jìn)行投放所有客戶(hù)持續(xù)論壇、軟文、微信炒作戶(hù)外建議減少高速路口戶(hù)外，增加市中心位置戶(hù)外市中心、省外、返鄉(xiāng)、衡陽(yáng)縣客戶(hù)圍擋、樓體釋放認(rèn)籌信息及項(xiàng)目?jī)r(jià)值白沙洲片區(qū)客戶(hù)電臺(tái)衡陽(yáng)電臺(tái)交通廣播,FM101.8衡陽(yáng)市客戶(hù)電影貼片萬(wàn)達(dá)影城、金逸影城衡陽(yáng)市客戶(hù)公交站牌/公交車(chē)身公交站牌：市中心站牌投放；公交車(chē)身：103路、147路、447路、126路共計(jì)12臺(tái)公交車(chē)身衡陽(yáng)市客戶(hù)線下渠道行銷(xiāo)每日安排30人行銷(xiāo)，主要分布于競(jìng)品及商圈派單截客，并配合看房接送市中心客戶(hù)、競(jìng)品客戶(hù)電商引進(jìn)電商，負(fù)責(zé)項(xiàng)目持續(xù)帶客市中心、競(jìng)品、單位客戶(hù)巡展示節(jié)點(diǎn)投放大洋百貨、步步高商超巡展，搭配社區(qū)巡展及配合行銷(xiāo)購(gòu)物袋或小禮品市中心客戶(hù)全民轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介成交雁城國(guó)際公館住宅，即轉(zhuǎn)介成交一套獎(jiǎng)勵(lì)5000元現(xiàn)金；衡陽(yáng)市客戶(hù)Call客購(gòu)買(mǎi)周邊競(jìng)品及企事業(yè)單位資源call客單位及競(jìng)品客戶(hù)大客戶(hù)拓展持續(xù)的單位大客戶(hù)拓展，關(guān)鍵人獎(jiǎng)勵(lì)5000元/套，額外9折優(yōu)惠圈層、衡陽(yáng)縣、單位客戶(hù)老帶新、卡帶新新老業(yè)主各2500元物業(yè)管理費(fèi)代金券或贈(zèng)送老業(yè)主5000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)（與泛轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)一致）老客戶(hù)6月5.305.235.165.96.65月6.13電商、行銷(xiāo)世聯(lián)房聯(lián)寶“房聯(lián)寶”是世聯(lián)行獨(dú)特的渠道管理平臺(tái)，通過(guò)網(wǎng)站、手機(jī)APP打造經(jīng)紀(jì)人、開(kāi)發(fā)商、世聯(lián)行3方管理平臺(tái)，進(jìn)行客戶(hù)界定、帶看及成交監(jiān)控，建立信任、分享、共贏平臺(tái)機(jī)制1、“房聯(lián)寶”產(chǎn)品及平臺(tái)：網(wǎng)站進(jìn)行渠道管理、預(yù)約帶看、成交結(jié)傭管理，解決客戶(hù)實(shí)時(shí)報(bào)備，客戶(hù)清晰界定、成交實(shí)時(shí)跟進(jìn)等關(guān)鍵問(wèn)題經(jīng)紀(jì)人通過(guò)APP實(shí)時(shí)了解最新團(tuán)購(gòu)信息，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行報(bào)備以及客戶(hù)反饋2、“房聯(lián)寶”的優(yōu)勢(shì)：“房聯(lián)寶”依托集團(tuán)公司“世聯(lián)行”強(qiáng)大的平臺(tái)資源和品牌影響力，世聯(lián)行在房地產(chǎn)交易中，擁有專(zhuān)業(yè)的客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位和價(jià)格定位能力，同時(shí)擁有專(zhuān)業(yè)的線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)，確保精準(zhǔn)匹配和需求價(jià)值挖掘，提升客戶(hù)購(gòu)房體驗(yàn)，促成房產(chǎn)交易新房團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站主頁(yè)手機(jī)APP世聯(lián)行房聯(lián)寶開(kāi)發(fā)商促成交易整合線下資源，增加項(xiàng)目有效來(lái)訪，提高項(xiàng)目銷(xiāo)售效率致力于提高項(xiàng)目去化速度經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人提供豐富、新鮮的盤(pán)源信息以及專(zhuān)業(yè)化現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)和定制化的金融產(chǎn)品致力于打造共贏、公開(kāi)、公平合作平臺(tái)購(gòu)房者致力于提升服務(wù)體驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)導(dǎo)購(gòu)信息利益共享服務(wù)體驗(yàn)無(wú)縫服務(wù)對(duì)接，提升客戶(hù)體驗(yàn)；豐富產(chǎn)品設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)潛在需求6月5.305.235.165.96.65月6.13電商、行銷(xiāo)世聯(lián)房聯(lián)寶掃社區(qū)

在白沙洲、市中心地區(qū)等眾多老社區(qū)與安置小區(qū)組等逐個(gè)派發(fā)單重點(diǎn)區(qū)域覆蓋在大洋百貨、晶珠廣場(chǎng)、蓮湖廣場(chǎng)、香江百貨等客流量大區(qū)域重點(diǎn)拓客分時(shí)段化整為零早上集中在各大人流出入口派單攔截人流，中午到各大食肆進(jìn)行派單，下午深入各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及社區(qū)附近學(xué)校門(mén)口，晚上進(jìn)入各大人氣食肆挖掘廣告載體

采購(gòu)多條橫幅作為移動(dòng)廣告，并與城管“打游擊”，撒網(wǎng)式派單，路邊停放的汽車(chē)也可以成為廣告載體。機(jī)動(dòng)派單

根據(jù)人流情況，隨時(shí)增派兼職集中派單。具體操作形式：由行銷(xiāo)公司派備人員，世聯(lián)將人員編組，并由專(zhuān)業(yè)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行崗前培訓(xùn)，設(shè)置單組組長(zhǎng)及行銷(xiāo)監(jiān)管人員負(fù)責(zé)行銷(xiāo)考核⑴目標(biāo)設(shè)定：如個(gè)人當(dāng)天需派單250－300分，上門(mén)量按照行銷(xiāo)人數(shù)考核，保證30%-40%的帶客率；⑵有效客戶(hù)界定標(biāo)準(zhǔn)：客戶(hù)有明確的購(gòu)房意向，經(jīng)世聯(lián)置業(yè)顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)，確定不是水客；有效電話(huà)界定須符合兩點(diǎn)，客戶(hù)聯(lián)系方式與客戶(hù)資料符合，客戶(hù)知曉本項(xiàng)目；⑶薪酬制度：基本工資+拓客提成，未能完成設(shè)定目標(biāo)，則有一定金額懲罰；組長(zhǎng)薪酬依據(jù)小組表現(xiàn)及考核增減⑷行銷(xiāo)考核：上下班時(shí)間考核，另外結(jié)合目標(biāo)考核，未達(dá)標(biāo)或遲到早退可采取罰款措施；出現(xiàn)一次欺騙行為，警告；出現(xiàn)兩次，直接要求行銷(xiāo)公司換人；行銷(xiāo)派單員、組長(zhǎng)要求工作時(shí)間至少為一周，若不滿(mǎn)一周提前離職則不發(fā)任何工資具體操作方式：房聯(lián)寶采用電商團(tuán)購(gòu)模式，向客戶(hù)收取5000元/套的團(tuán)購(gòu)費(fèi)用，部分作為我們的保底收益，部分用作我們的渠道費(fèi)用（CALL客、行銷(xiāo)），前期由房聯(lián)寶墊付啟動(dòng)行銷(xiāo)拓客行銷(xiāo)的包干制度：由世聯(lián)行尋找行銷(xiāo)公司，負(fù)責(zé)談定費(fèi)用及日?？己?，開(kāi)發(fā)商在可控費(fèi)用內(nèi)，選擇合適的行銷(xiāo)模式、行銷(xiāo)人數(shù)、行銷(xiāo)范圍及可執(zhí)行的考核制度，可參與審核、監(jiān)管、考核等各個(gè)環(huán)節(jié)6月5.305.235.165.96.65月6.13商超巡展時(shí)間：5-6月地點(diǎn)：大洋百貨、晶珠廣場(chǎng)、蓮湖廣場(chǎng)（展點(diǎn)可交錯(cuò)租用）物料：展棚、宣傳物料、展板、桌椅、小禮品、食用油、大米等人員：所有置業(yè)顧問(wèn)+每個(gè)展點(diǎn)5名行銷(xiāo)+看房車(chē)配合（每個(gè)展點(diǎn)配一臺(tái)）目標(biāo)考核:每個(gè)展點(diǎn)每天10批次來(lái)訪+50個(gè)登記來(lái)電配合動(dòng)作：現(xiàn)場(chǎng)掃微信登記送小禮品，派發(fā)活動(dòng)參與券，同時(shí)配合展點(diǎn)辦卡，辦卡送食用油、大米6月5.305.235.165.96.65月6.13花車(chē)巡游渠道宣傳：雙層巴士巡游活動(dòng)目的：為提高項(xiàng)目的認(rèn)知度，引起話(huà)題性口碑傳播，建議租用雙層巴士進(jìn)行2天市內(nèi)巡游，主打項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤(pán)信息。活動(dòng)時(shí)間：6月6日-6月7日活動(dòng)內(nèi)容：10臺(tái)雙層巴士巡游，模特派發(fā)橙子及上門(mén)即領(lǐng)的糧票；資源推薦：①自己租車(chē)請(qǐng)模特租車(chē)電話(huà)鄧2500/臺(tái)/天，需要提前半個(gè)月預(yù)訂；②打包活動(dòng)公司包括模特及包裝10萬(wàn)以?xún)?nèi)；6月5.305.235.165.96.65月6.13全民營(yíng)銷(xiāo)：針對(duì)雁城國(guó)際公館老業(yè)主和誠(chéng)意客戶(hù)，實(shí)行老帶新、新帶新全民激勵(lì)政策，以暴利營(yíng)銷(xiāo)、高額獎(jiǎng)勵(lì)刺激客戶(hù)帶客上門(mén)同行轉(zhuǎn)介：擴(kuò)大項(xiàng)目影響范圍，通過(guò)同行營(yíng)銷(xiāo)，拓寬客戶(hù)群，設(shè)置轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)3000元/套開(kāi)展同行轉(zhuǎn)介會(huì)活動(dòng)：1、來(lái)訪人員憑名片及身份證簽到，前50名人員贈(zèng)送100元現(xiàn)金（活動(dòng)最后發(fā)放）、iPhone6、iPad迷你、充電寶、U盤(pán)、筆記本等系列禮品抽獎(jiǎng)活動(dòng)；2、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目宣講、有獎(jiǎng)問(wèn)答，宣布全員轉(zhuǎn)介規(guī)則及獎(jiǎng)勵(lì)；現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備戶(hù)外燒烤；泛轉(zhuǎn)介6月5.305.235.165.96.65月6.13老帶新、卡帶新目的：針對(duì)本階段推貨量及銷(xiāo)售任務(wù)較大，將籌帶籌客戶(hù)列入老帶新范圍內(nèi)，將本階段著重老帶新拓展，豐富老帶新活動(dòng)內(nèi)容，增加對(duì)老客戶(hù)的吸引力。業(yè)主關(guān)懷：每周業(yè)主短信（活動(dòng)信息），及節(jié)日問(wèn)候；認(rèn)籌類(lèi)：老業(yè)主帶新客戶(hù)上門(mén)（或已認(rèn)籌客戶(hù)帶新客戶(hù)上門(mén)）并成功認(rèn)籌，贈(zèng)送老業(yè)主（已認(rèn)籌客戶(hù)）100元香江購(gòu)物卡（需親自帶上門(mén)）；成交類(lèi)：

老業(yè)主帶新客戶(hù)上門(mén)并成功認(rèn)購(gòu)贈(zèng)送新老業(yè)主各1500元物業(yè)管理費(fèi)代金券

或贈(zèng)送老業(yè)主3000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)（與泛轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)一致）；

卡帶新客戶(hù)成交贈(zèng)送原卡客戶(hù)3000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)?；顒?dòng)宣傳：

通過(guò)call客、業(yè)主短信及上門(mén)拜訪宣傳；6月5.305.235.165.96.65月6.13大客戶(hù)拓展6月5.305.235.165.96.65月6.13目的：基于前期項(xiàng)目做過(guò)較多圈層活動(dòng)基礎(chǔ)，再次深度挖掘大客戶(hù)資源，促進(jìn)大客戶(hù)大單位成交。事企業(yè)單位：分行業(yè)、分類(lèi)別羅列單位名稱(chēng)及關(guān)鍵人，一一拜訪

；陌拜形式：策劃經(jīng)理/銷(xiāo)售經(jīng)理/主策劃師+1名置業(yè)顧問(wèn)登門(mén)拜訪；活動(dòng)配合：電影包場(chǎng)、免費(fèi)提供單位活動(dòng)場(chǎng)地及所需物料、飯局營(yíng)銷(xiāo)、或者單位要求配合活動(dòng)形式；陌拜流程：聯(lián)系關(guān)鍵人預(yù)約陌拜時(shí)間攜帶禮品登門(mén)拜訪宣講項(xiàng)目推介PPT活動(dòng)配合/逼定辦卡成交政策配合：關(guān)鍵人成交3000元/套獎(jiǎng)勵(lì)；團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：額外9折；包裝展示6月5.305.235.165.96.65月6.13強(qiáng)化陣地感+強(qiáng)化價(jià)值標(biāo)簽+強(qiáng)化銷(xiāo)售性1、強(qiáng)化陣地感樓體發(fā)光字修改：統(tǒng)一以項(xiàng)目整體案名+項(xiàng)目電話(huà)+產(chǎn)品面積段+核心價(jià)值點(diǎn)輸出；工地/廣場(chǎng)圍擋：結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及產(chǎn)品定位輸出；周邊道路：白沙大道道旗包裝及門(mén)口樹(shù)木建議用金色布包裝；2、強(qiáng)化價(jià)值標(biāo)簽學(xué)位價(jià)值：①制作狀元墻、內(nèi)容包括八中學(xué)校簡(jiǎn)介、學(xué)校師資介紹，升學(xué)率，狀元榜等；②將學(xué)校的批示文件、業(yè)主入學(xué)所需準(zhǔn)備的資料，入學(xué)流程在案場(chǎng)進(jìn)行公示；園林價(jià)值：①加強(qiáng)園林與廣場(chǎng)的互動(dòng)性，增設(shè)趣味小品；②軟化園林包裝，如增設(shè)座椅、指示牌；③增強(qiáng)廣場(chǎng)效應(yīng)，如可增設(shè)互動(dòng)玻璃房，休閑座椅增強(qiáng)其附加功能；3、強(qiáng)化銷(xiāo)售性宏觀政策利好：實(shí)時(shí)更