呼市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE呼市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前言 2第一章市場(chǎng)研究 21、內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 22、呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析 32.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 32.2“十五”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 42.3人口分布及流動(dòng)狀況分析 42.4居民收入水平及住房消費(fèi)比例分析 52.5城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 62.6金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的情況 63、呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 73.1土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 73.2新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況 73.3呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 73.4新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 83.5房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 84、市場(chǎng)微觀狀況分析 94.1區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 94.2

板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 114.3其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 124.4目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 13第二章

項(xiàng)目選址 141、項(xiàng)目特征分析 141.1地理位置 141.2交通狀況 141.3商業(yè)氣氛 142、項(xiàng)目SWOT分析 152.1優(yōu)勢(shì)分析 152.2劣勢(shì)分析 162.3機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 162.4風(fēng)險(xiǎn)分析 172.5結(jié)論 17第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議 171.項(xiàng)目定位 171.1規(guī)劃建筑及各功能面積比例 171.2基本戶型及面積 181.3規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議 181.4價(jià)格建議 191.5物業(yè)品質(zhì)建議 19第四章財(cái)務(wù)分析 221、投資估算及財(cái)務(wù)效益分析 221.1靜態(tài)投資成本分析表 221.2靜態(tài)投資利潤(rùn)及贏虧平衡分析 221.3現(xiàn)金流量表 23前言受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。可行性研究的工作從3月15日開(kāi)始展開(kāi)，至4月10日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來(lái)源有：公開(kāi)的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對(duì)政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開(kāi)發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。第一章市場(chǎng)研究1、內(nèi)蒙古自治區(qū)概況內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國(guó)最早的民族自治區(qū)。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8個(gè)省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國(guó)家接壤，邊境線逾4200公里。全區(qū)總面積118.3萬(wàn)平方公里，占全國(guó)總面積的12.3％，居各省市區(qū)第3位。全區(qū)轄8個(gè)盟、4個(gè)市、101個(gè)旗、縣（市、區(qū)），1553個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個(gè)行政村。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。內(nèi)蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計(jì)。自治區(qū)耕地面積531萬(wàn)公頃，人均0.24公頃，居全國(guó)首位。森林總面積1406.6萬(wàn)公頃，居全國(guó)第二位；森林覆蓋率達(dá)13.8％，高于全國(guó)平均水平。同時(shí)，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。內(nèi)蒙古是以蒙古族實(shí)行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個(gè)民族。內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機(jī)械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門(mén)類(lèi)比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機(jī)械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。內(nèi)蒙古自治區(qū)2000年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè)40%，第三產(chǎn)業(yè)占35%。2、呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析2.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語(yǔ)意為“青色的城”，故有“青城”之稱(chēng)，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠(yuǎn)”，1954年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱(chēng)呼和浩特市（簡(jiǎn)稱(chēng)呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里?？?cè)丝?08萬(wàn)人，其中市區(qū)人口105萬(wàn)人。呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個(gè)行業(yè)門(mén)類(lèi)比較齊全的加工工業(yè)體系?！笆似妗薄ⅰ耙晾钡仁呛羰兄攸c(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。呼和浩特是中國(guó)西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對(duì)貨車(chē)、11對(duì)客車(chē)直達(dá)或過(guò)呼市。呼和浩特至烏蘭巴托的國(guó)際列車(chē)與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達(dá)地區(qū)以及東歐各國(guó)相連，是最佳陸路運(yùn)輸線之一。呼市白塔機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通48條國(guó)內(nèi)航線，并開(kāi)通蒙古國(guó)、俄羅斯方向的國(guó)際航線，是北京機(jī)場(chǎng)的備降機(jī)場(chǎng)。呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度6℃，1月份最冷，平均氣溫-13℃；7月份最熱，平均氣溫22℃。降水量少而不均，寒暑變化劇烈?！熬盼濉逼陂g，呼市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、文化等方面得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長(zhǎng)到了179億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了11.3%。三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“八五”時(shí)期的18.4︰42.3︰39.3調(diào)整到“九五”時(shí)期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動(dòng)了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的投資、工業(yè)增加值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%?！熬盼濉逼陂g，以水、電、氣和交通通訊為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長(zhǎng)期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。“十五”期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財(cái)政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，積極實(shí)施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，積極參與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)與合作，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。

表1：上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比

年度：2000

指標(biāo)項(xiàng)目

上海市

內(nèi)蒙古自治區(qū)

呼和浩特市

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）

4551.15

1400

179.15

其中：第一產(chǎn)業(yè)

81.65

352

25

第二產(chǎn)業(yè)

2186.9

552

78.5

第三產(chǎn)業(yè)

2282.6

496

75.6

人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）

3.46

0.59

0.86

財(cái)政收入（億元）

1141.6

155.6

20.45

固定資產(chǎn)投資總額（億元）

1861.17

430.01

67.13

城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）

11718

5120

5582

城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬(wàn)m2）

1476.86

965

43.36*

住宅開(kāi)發(fā)投資（億元）

413.15

28.82

不詳

*經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積

呼市制訂的“十五”發(fā)展具體目標(biāo)是：GDP年均增長(zhǎng)12%，到2005年按2000年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)到318億元；財(cái)政收入年均增長(zhǎng)10%，到2005年達(dá)到33億元；城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)7%，達(dá)到3560元；人口自然增長(zhǎng)率控制在9‰以?xún)?nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以?xún)?nèi)。具體地，在房地產(chǎn)方面，呼市的“十五”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤(pán)活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。2.2“十五”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析根據(jù)呼市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級(jí)體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，呼市的城區(qū)道路將要開(kāi)辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計(jì)劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達(dá)52萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率達(dá)到100%。通過(guò)天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計(jì)劃到2005年，城市氣化率達(dá)到80%，集中供熱面積達(dá)到1800萬(wàn)平方米。此外，在“十五”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計(jì)工作。2.3人口分布及流動(dòng)狀況分析呼市總?cè)丝?08萬(wàn)人，其中市區(qū)人口105萬(wàn)人。玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對(duì)比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強(qiáng)，人口流動(dòng)性較小。新城區(qū)和賽罕區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開(kāi)放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動(dòng)的主要力量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量客源。2.4居民收入水平及住房消費(fèi)比例分析2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除價(jià)格上漲因素，比1999年增長(zhǎng)了4.87%，人均消費(fèi)性支出4612.91元，扣除價(jià)格上漲因素，同比增長(zhǎng)了7.33%，國(guó)有企業(yè)職工人均收入7910.57元，同比增長(zhǎng)13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費(fèi)性支出的35.17%。呼和浩特市人均居住面積11.99平方米，同比增長(zhǎng)9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，呼市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購(gòu)房和建房支出868.04元，比上一年增長(zhǎng)1.4倍，占消費(fèi)支出的18.82%。表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費(fèi)情況對(duì)比

年度：2000

對(duì)比指標(biāo)

上海市

呼和浩特市

人均可支配收入（元）

11718

5581.90

人均消費(fèi)性支出（元）

4612.91

其中：食品支出（元，所占比例）

1622.52(35%)

住房消費(fèi)（元，所占比例）

868.04

(19%)

人均居住面積（平方米）

11.4

11.99

住宅成套率（%）

74

80.15

表3：呼和浩特市部分職位的年平均收入

單位：元/年

職位/職稱(chēng)

較高水平

中等水平

較低水平

企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人

37800

6870

4236

企業(yè)高級(jí)管理人員

30800

8870

4838

企業(yè)中層管理人員

20763.2

8139.5

4621

企業(yè)一般管理人員

13376.2

5687

3732

高級(jí)工程技術(shù)人員

28152

8796

4448

中級(jí)工程技術(shù)人員

16621

6249

3791

初級(jí)工程技術(shù)人員

14010

5327.5

3509

土建施工工人

11521

6312

3697

機(jī)修工

6583

5395

4729

博士生

18000

碩士生

13200

本科生

9600

大專(zhuān)生

4800

圖1：2000年呼市居民每100元消費(fèi)支出中的用途比例2.5城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析呼市原先為郊區(qū)包圍。1999年，呼市市政府對(duì)城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒(méi)有發(fā)展余地。玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費(fèi)能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類(lèi)似上?！跋轮唤恰钡木幼「拍?。市政府要求在三年內(nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過(guò)程中，已經(jīng)引入了部分外地的開(kāi)發(fā)商。這一地區(qū)市場(chǎng)大，但樓市的價(jià)格偏低，是一個(gè)每年60萬(wàn)平方米的低檔位市場(chǎng)。呼市東西向是一條長(zhǎng)軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機(jī)場(chǎng)和中心城區(qū)之間的如意開(kāi)發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個(gè)高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近7000萬(wàn)和3000多萬(wàn)元的價(jià)格拍賣(mài)后，市政府的辦公樓遷往如意開(kāi)發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道——東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了推波助瀾的作用。東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場(chǎng)。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。然而，呼市唯一的機(jī)場(chǎng)——呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價(jià)已有較大幅度的上升。但也有大量開(kāi)發(fā)商以6-7萬(wàn)元的價(jià)格囤積了待開(kāi)發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有30萬(wàn)平方米的規(guī)劃量在今后3年開(kāi)發(fā)。呼市南區(qū)地勢(shì)平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒(méi)有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對(duì)較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。由于昭烏達(dá)路沒(méi)有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動(dòng)，因此地價(jià)相對(duì)較低，無(wú)論開(kāi)發(fā)區(qū)報(bào)出的地價(jià)，周?chē)逄峁┑耐恋?，還是東瓦窯的地價(jià)，一般每畝在6萬(wàn)元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤(pán)相對(duì)較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。目前，南區(qū)的主干道——昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計(jì)在2001年的7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年6月將首先開(kāi)始南段的動(dòng)拆遷工作，預(yù)計(jì)在2年內(nèi)完成南段（即金橋開(kāi)發(fā)區(qū)概念）。在金橋開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車(chē)通行，交通相當(dāng)便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。2.6金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的情況金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開(kāi)發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開(kāi)發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個(gè)有機(jī)整體。該開(kāi)發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積40.6平方公里，轄3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的11個(gè)行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。3、呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述3.1土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式呼和浩特市人民政府于2000年12月26日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，實(shí)行“五統(tǒng)一”，同時(shí)，開(kāi)放土地二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，盤(pán)活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以?xún)?nèi)和沿三環(huán)路外側(cè)1公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。根據(jù)了解，呼市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒(méi)有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃中體現(xiàn)。3.2新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況根據(jù)呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達(dá)的商品房銷(xiāo)售面積在20至30萬(wàn)平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達(dá)到100萬(wàn)平方米，2000年的商品房出售面積為80萬(wàn)平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。2000年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為200萬(wàn)平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無(wú)法提供。自2001年起的3年內(nèi)，呼市房管部門(mén)每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃100萬(wàn)平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅，呼市4個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá)60萬(wàn)平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無(wú)法自行貼補(bǔ)購(gòu)買(mǎi)較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)呼市近年新建商品房存量說(shuō)法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比例開(kāi)始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。3.3呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析呼市近年的住宅銷(xiāo)售價(jià)格平均在1400元/M2，其中市中心區(qū)均價(jià)在1800-1900元/M2，個(gè)別超過(guò)2000元/M2。經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格在1150元/M2。2000年房?jī)r(jià)較上一年度上升了2.3%。銷(xiāo)售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過(guò)100平方米的三房，主要的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。3.4新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。熱點(diǎn)區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤(pán)均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在1750元/平方米左右。次熱點(diǎn)區(qū)域――東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但“東苑”60萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在3－5年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于2001年2月12日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：l、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。2、自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門(mén)登記，并由管理部門(mén)向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門(mén)備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。注：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送有關(guān)部門(mén)備案。4、土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。5、竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有關(guān)部門(mén)組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。6、預(yù)售房的購(gòu)買(mǎi)人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤(pán)子相當(dāng)激烈。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購(gòu)買(mǎi)商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。

呼市的住房資金管理中心類(lèi)似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。建設(shè)周期呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。預(yù)售許可雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國(guó)務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實(shí)際執(zhí)行較松。另一方面，由于市場(chǎng)不成熟，呼市居民有購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會(huì)有銷(xiāo)售量。交付許可呼市沒(méi)有類(lèi)似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗(yàn)收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商壓力過(guò)大。呼市招商引資的優(yōu)惠政策1、內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營(yíng)10年以上，市外投資在100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）且占中投資25％以上的生產(chǎn)性?xún)?nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。2、在開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。3、市外投資者在呼和浩特新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和7000平方米以下的人防結(jié)建費(fèi)。4、市場(chǎng)微觀狀況分析4.1區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤(pán)以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。

n

物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積

A房型

樓層

房型

面積

實(shí)際單價(jià)

總價(jià)

1F

二室二廳

97.19

1450

140926

2F

二室二廳

97.19

1600

155504

3F

二室二廳

97.19

1716

166778

4F

二室二廳

97.19

1660

161335

5F

二室二廳

97.19

1550

150645

6F

躍層

130.41

1850

241259

小計(jì)

616.36

1016446

B房型

樓層

房型

面積

實(shí)際單價(jià)

總價(jià)

1F

三室二廳

118.78

1450

172231

2F

三室二廳

118.78

1600

190048

3F

三室二廳

118.78

1716

203826

4F

三室二廳

118.78

1660

197175

5F

三室二廳

118.78

1550

184109

6F

躍層

143.2

1850

264920

小計(jì)

737.1

1212309

C房型

樓層

房型

面積

實(shí)際單價(jià)

總價(jià)

1F

二室二廳

104.22

1450

151119

2F

二室二廳

104.22

1600

166752

3F

二室二廳

104.22

1716

178842

4F

二室二廳

104.22

1660

173005

5F

二室二廳

104.22

1550

161541

6F

躍層

139.94

1850

258889

小計(jì)

661.04

1090148

D房型

樓層

房型

面積

實(shí)際單價(jià)

總價(jià)

1F

三室二廳

122.5

1450

177625

2F

三室二廳

122.5

1600

196000

3F

三室二廳

122.5

1716

210210

4F

三室二廳

122.5

1660

203350

5F

三室二廳

122.5

1550

189875

6F

躍層

180.4

1850

333740

小計(jì)

792.9

1310800

E房型

樓層

房型

面積

實(shí)際單價(jià)

總價(jià)

1F

四室二廳

161.85

1450

234683

2F

四室二廳

161.85

1600

258960

3F

四室二廳

161.85

1716

277735

4F

四室二廳

161.85

1660

268671

5F

四室二廳

161.85

1550

250868

6F

躍層

218.15

1850

403578

小計(jì)

1027.4

1694493

銷(xiāo)售總額

6324196

銷(xiāo)售面積

3834.80

平均價(jià)格

1649

n

建筑類(lèi)型――

多層住宅

房型結(jié)構(gòu)及比例

房型

一房

二房

三房

四房

躍層

合計(jì)

比例

0

38.9%

30.9%

13.5%

16.7%

100

n

交付狀態(tài)

一期2001年10月交房，二期將于7月份開(kāi)盤(pán)。

n

物業(yè)管理

物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理，管理費(fèi)用為0.35元/平方米.月

n

配套設(shè)施

200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。

500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。

1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。

n

地段位置

位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)外，昭烏達(dá)路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開(kāi)發(fā)商獲得的地價(jià)也在6萬(wàn)元左右。

4.2

板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象加以研究。

n

地理位置

位于海拉爾路東路和二糕點(diǎn)廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積50多萬(wàn)方左右，其中一期30萬(wàn)方，二期22萬(wàn)方。

n

物業(yè)類(lèi)型

一期為純多層小區(qū)，二、三期將開(kāi)發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類(lèi)型。n

銷(xiāo)售價(jià)格

一期平均價(jià)格：1300元/平方米左右，二期初步定價(jià)為2200元/平方米左右n

主力房型

一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。n

環(huán)境規(guī)劃

一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場(chǎng)等規(guī)劃。n

交房時(shí)間

一期為現(xiàn)房。

n

銷(xiāo)售情況

一期所剩不多，只剩1－2萬(wàn)余量。一期的銷(xiāo)售速度在每年3萬(wàn)平方米左右，是呼市銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目。二期尚未開(kāi)盤(pán)。

n

消費(fèi)者

外地私營(yíng)業(yè)主、藥（保健品）商等。

n

發(fā)展態(tài)勢(shì)

目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，價(jià)格將會(huì)有較大幅度的提升。4.3其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

（1）學(xué)府花園

n

地理位置

位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積10萬(wàn)方，其中一期3萬(wàn)方。

n

物業(yè)類(lèi)型

純多層小區(qū)

n

銷(xiāo)售價(jià)格

表價(jià)區(qū)間：1310－1580元/平方米

平均價(jià)格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，貸款98折。

n

主力房型

本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。

n

環(huán)境規(guī)劃

環(huán)境規(guī)劃無(wú)特色，以帶狀綠化為主。

n

交房時(shí)間

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開(kāi)盤(pán)，2001年年底交房。

n

銷(xiāo)售情況

一期去化率達(dá)85％以上，僅余幾套面積較大的房型。

n

消費(fèi)者

院校教師、個(gè)體戶、工薪階層（以小房型為主）

（2）芳汀花園

n

地理位置

位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面，屬于新城區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積15多萬(wàn)方左右。

n

物業(yè)類(lèi)型

純多層小區(qū)。

n

銷(xiāo)售價(jià)格

表價(jià)區(qū)間為：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余協(xié)商。

n

主力房型

不詳，但房型種類(lèi)比較齊全。

n

環(huán)境規(guī)劃

沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。

n

交房時(shí)間

現(xiàn)房。

n

銷(xiāo)售情況

一期銷(xiāo)售率約75％。

n

消費(fèi)者

機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。

（3）伯爵花園

n

地理位置

位于機(jī)場(chǎng)路和郊區(qū)果木園交界處。

n

物業(yè)規(guī)模

占地86畝，一期共45套別墅。

n

物業(yè)類(lèi)型

獨(dú)立式二層別墅。。

n

銷(xiāo)售價(jià)格

一口價(jià)2180元/平方米

n

主力房型

共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。

n

交房時(shí)間

一期現(xiàn)房，二期年底交房。

n

銷(xiāo)售情況

一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷(xiāo)售二期。

n

消費(fèi)者

有車(chē)族、企業(yè)老總等處于呼市消費(fèi)金字塔上層的人。

4.4目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征

4.4.1區(qū)域選擇

首選呼市東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)周邊新建樓盤(pán)；

其次選擇高校附近的文教區(qū)；

本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來(lái)源。

4.4.2年齡層次由于呼市收入水平很低，能買(mǎi)房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購(gòu)房年齡相比要高出5－10歲，呼市潛在購(gòu)房年齡集中在35－55歲的中老年人。

4.4.3

收入能力及支付能力呼市平均物業(yè)總價(jià)在8－13萬(wàn)元之間，所以潛在購(gòu)房者家庭年收入在2.5萬(wàn)以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4現(xiàn)居住區(qū)域

現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。

4.4.5職業(yè)特征

消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下：第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房?jī)r(jià)在1400元或1500元以下；第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤(pán)，有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京；第三層次：個(gè)體戶，私營(yíng)業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來(lái)蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。

第二章

項(xiàng)目選址1、項(xiàng)目特征分析1.1地理位置位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠(yuǎn)?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。在規(guī)劃上，這里過(guò)去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來(lái)是金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心。

在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。1.2交通狀況作為住宅項(xiàng)目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達(dá)路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過(guò)昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。1.3商業(yè)氣氛金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂(lè)旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購(gòu)物等商業(yè)步行特色街。規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動(dòng)中心、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂(lè)等多方面的需要。但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實(shí)現(xiàn)周期無(wú)法預(yù)見(jiàn)。2、項(xiàng)目SWOT分析2.1優(yōu)勢(shì)分析本區(qū)域目前最主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊為以如意開(kāi)發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競(jìng)爭(zhēng)中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢(shì)板塊的關(guān)鍵。經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì)：（1）地理位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護(hù)自身形象的有關(guān)動(dòng)作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會(huì)形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)一定時(shí)期的提升才能顯現(xiàn)。（2）成本優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在土地成本上有一定優(yōu)勢(shì)。呼市如意開(kāi)發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝6萬(wàn)左右上升到目前的20萬(wàn)多萬(wàn)。以低的土地成本開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運(yùn)用上海商品住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位。（3）政策優(yōu)勢(shì)呼市結(jié)合黨中央和國(guó)務(wù)院西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開(kāi)發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內(nèi)，免所得稅。

（4）交通地段優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車(chē)，相比如意開(kāi)發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢(shì)。昭烏達(dá)路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。（5）人文概念優(yōu)勢(shì)

與內(nèi)蒙古自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒(méi)有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，更多了幾分寧?kù)o、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤(pán)的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無(wú)法比擬的。高科技園區(qū)帶來(lái)新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費(fèi)群。這些都為營(yíng)造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)，（6）開(kāi)發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商來(lái)自上海，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。以此來(lái)應(yīng)對(duì)呼市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開(kāi)發(fā)商，本來(lái)就是看中這一點(diǎn)。2.2劣勢(shì)分析客觀上，目前本地區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也存在不少抗力，在開(kāi)發(fā)中形成不利局面：（1）本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個(gè)未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。（2）地段接受度遠(yuǎn)不及東部開(kāi)發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會(huì)在短期內(nèi)成為樓盤(pán)的抗性。（3）競(jìng)爭(zhēng)激烈在板塊競(jìng)爭(zhēng)上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤(pán)的主要熱點(diǎn)，不少消費(fèi)對(duì)象以如意開(kāi)發(fā)區(qū)附近的樓盤(pán)為首選對(duì)象。在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)上，東苑首期近7萬(wàn)平方米，整個(gè)30萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒(méi)有開(kāi)工興建。這一樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，由于呼市居民收入有限，對(duì)價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤(pán)以低價(jià)格對(duì)抗高品質(zhì)將市場(chǎng)置于惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。（4）消費(fèi)能力低下，價(jià)格上揚(yáng)空間有限畢竟呼市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。呼市也沒(méi)有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動(dòng)力，購(gòu)房的主要對(duì)象還是機(jī)關(guān)（包括自治區(qū)政府機(jī)關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問(wèn)題，而舊城改造基本又是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，不向外部的商品房開(kāi)放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。20萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成很大的沖擊，也會(huì)給自身帶來(lái)包袱。（5）供大于求東苑就是一個(gè)很好的例證。東苑的實(shí)際銷(xiāo)售不盡如意，去化速度也很慢。（6）市場(chǎng)分化，后勁不足呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。呼市經(jīng)濟(jì)無(wú)支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。2.3機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（1）普遍的低品質(zhì)市場(chǎng)容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃(2)

自然競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)給先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念和手段提供了足夠的空間（3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來(lái)概念炒作機(jī)會(huì)（4）市政府東進(jìn)南延帶來(lái)的地段發(fā)展機(jī)會(huì)（5）刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)，帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)呼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不確定的市場(chǎng)。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺(tái)。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺(tái)，會(huì)給樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售帶來(lái)很多變數(shù)。2.4風(fēng)險(xiǎn)分析（1）供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個(gè)外地開(kāi)發(fā)商各投資了50萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。（2）盤(pán)量風(fēng)險(xiǎn)20萬(wàn)平方米的社區(qū)，已占呼市一年開(kāi)工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個(gè)死盤(pán)。（3）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤(pán)，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。（4）易地操作風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對(duì)外地開(kāi)發(fā)商是一個(gè)不確定因素。（5）物業(yè)接受度風(fēng)險(xiǎn)呼市目前有大量的多層樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對(duì)小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會(huì)有一個(gè)過(guò)程，需要策劃一定的營(yíng)銷(xiāo)手段和推廣方案。（6）政策帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)住宅消費(fèi)對(duì)象的主體對(duì)西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴(lài)程度較高，國(guó)有企業(yè)改革的成效對(duì)樓盤(pán)的去化存在不確定因素。2.5結(jié)論（1）本案地價(jià)低，為后期操作帶來(lái)很大的空間。（2）由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。（3）無(wú)論是區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、板塊競(jìng)爭(zhēng)，還是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，都十分激烈。（4）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。（5）樓盤(pán)盤(pán)量過(guò)大，易形成較大風(fēng)險(xiǎn)。

第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議1.項(xiàng)目定位1.1規(guī)劃建筑及各功能面積比例由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周?chē)?00萬(wàn)平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無(wú)法在較高層次上形成突破，競(jìng)爭(zhēng)仍在低層次上展開(kāi)，項(xiàng)目?jī)炊嗉?。為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為1：1.5），提高層數(shù)后，將會(huì)使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來(lái)想象空間。提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達(dá)路向南一直延伸到金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項(xiàng)目將成為呼市景觀上的亮點(diǎn)?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬(wàn)平方米左右，不宜過(guò)大。1.2基本戶型及面積戶型比建議

面積（平米）

戶型及比例

合計(jì)

二房

三房

四房

復(fù)式

平層

錯(cuò)層

平層

錯(cuò)層

80以下

80-90

10%

10%

90-100

15%

15%

30%

100-110

5%

5%

10%

110-120.

10%

10%

120-130

7%

5%

12%

130-140

3%

10%

13%

140-150

5%

5%

150-160

160-180

5%

5%

180-200

5%

5%

200以上

合計(jì)

30%

20%

20%

15%

5%

10%

100%

說(shuō)明：1、目前呼市市場(chǎng)去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個(gè)區(qū)間內(nèi)；二房的市場(chǎng)需求度略高于三房。本建議基本與市場(chǎng)需求相吻合。2、考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，3、呼市市場(chǎng)上錯(cuò)層房型較少，所以，可以考慮一些錯(cuò)層房型，4、為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。1.3規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議呼市目前尚處于低水平開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目不做則已，要做則必然營(yíng)造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。要做到以下幾點(diǎn)：（1）總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個(gè)互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。（2）以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營(yíng)式規(guī)劃，營(yíng)造活潑的社區(qū)建筑布局。（3）由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境――除非引入自然河道。1.4價(jià)格建議（1）分期銷(xiāo)售價(jià)格模式預(yù)計(jì)A、平均單價(jià)――多層：1800元/平方米；小高層：2200元/平方米。B、主力總價(jià)――多層：14－20萬(wàn)/套小高層：18－25萬(wàn)/套

（2）分期價(jià)格建議――采用“低開(kāi)高走平收”的價(jià)格模式A、一期開(kāi)盤(pán)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；B、一期強(qiáng)銷(xiāo)期間：多層均價(jià)1750-1850元/平方米，小高層2100-2200元/平方米；C、一期持續(xù)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；D、一期清盤(pán)期間：多層均價(jià)1600元/平方米，小高層1950元/平方米；E、二期開(kāi)盤(pán)期：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2200元/平方米；F、二期強(qiáng)銷(xiāo)期間：多層均價(jià)1850元/平方米，小高層2300-2400元/平方米；G、二期持續(xù)期間：多層均價(jià)1800元/平方米，小高層2200元/平方米；H、二期清盤(pán)期間：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2100元/平方米；（3）分期銷(xiāo)售進(jìn)度建議A、總銷(xiāo)售周期4-5年；B、第一年實(shí)現(xiàn)預(yù)售3萬(wàn)方；第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售4萬(wàn)方；第三年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售5萬(wàn)方；第四年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷(xiāo)售5萬(wàn)方，第五年完成其余銷(xiāo)售任務(wù)。1.5物業(yè)品質(zhì)建議（1）建筑風(fēng)格及外立面建議呼市的市容景觀相對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹?。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺(jué)。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡(jiǎn)潔的曲線，力爭(zhēng)有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。多層住宅建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長(zhǎng)成后可與三、四層樓的陽(yáng)臺(tái)齊平。屆時(shí)綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過(guò)分幽深、冷僻的感覺(jué)；同時(shí)，通過(guò)這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目的特色。屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對(duì)比。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺(jué)。外立面力求簡(jiǎn)潔?？梢员３秩问降娘L(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。小高層住宅建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。

建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧?kù)o、高雅的氛圍；同時(shí)，通過(guò)這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目特色。屋頂建議同上。外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過(guò)于單調(diào)?？梢员３秩问降娘L(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對(duì)比，同時(shí)在建筑語(yǔ)匯上也與多層建筑相互對(duì)應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。（2）環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議

由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹(shù)種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹(shù)種。但因穿天楊樹(shù)冠高大，成長(zhǎng)后易阻擋陽(yáng)光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于呼市四季溫差變化很大，適應(yīng)呼市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專(zhuān)家咨詢(xún)。如能在小區(qū)的綠化上實(shí)現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸?shù)那種灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售巨大的推進(jìn)作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對(duì)近期“內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏Ｐ^(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的2-3年內(nèi)，使綠化有所成形，在開(kāi)盤(pán)時(shí)即可出轟動(dòng)效應(yīng)。（3）附屬設(shè)施及會(huì)所建議煤氣根據(jù)有關(guān)資料，2000年呼市市居民人均煤炭消費(fèi)量為143.95公斤，比上年下降了28.34%，而液化石油氣人均消耗量11.17公斤，增長(zhǎng)了18.33%。管道煤氣人均消耗44.81立方米，比上年增長(zhǎng)27.77%。由此可見(jiàn)，呼市居民目前燃料消費(fèi)主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。2000年1月，國(guó)家計(jì)委委托中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司對(duì)《呼和浩特天然氣需求量調(diào)研報(bào)告》和《呼和浩特市天然氣輸配工程項(xiàng)目預(yù)可行研究報(bào)告》進(jìn)行了評(píng)估。2000年10月，呼市政府批準(zhǔn)呼市天然氣輸配工程立項(xiàng)。該項(xiàng)目的供氣范圍是：呼市城區(qū)、金川開(kāi)發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴(kuò)建管網(wǎng)96公里，新建天然氣儲(chǔ)配站1座，調(diào)壓站20座，專(zhuān)用調(diào)壓箱2800個(gè)，天然氣汽車(chē)加氣站4座，總投資4億元。2001年開(kāi)工，3年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。2005年計(jì)劃市區(qū)用戶22萬(wàn)戶，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學(xué)校等公共福利設(shè)施全部用上天然氣。

開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道——師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。此外，昭烏達(dá)路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無(wú)法實(shí)施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問(wèn)題也可通過(guò)北面的師大南路臨時(shí)解決。但為安全起見(jiàn)，應(yīng)積極要求金橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和塞罕區(qū)政府爭(zhēng)取將金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，特別是北部的大學(xué)城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。開(kāi)發(fā)商可以在開(kāi)通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費(fèi)，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費(fèi)。在某些小區(qū)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個(gè)來(lái)源。供電及用水考慮到呼市實(shí)際的生活水平，平均每戶用電量控制在4KV以?xún)?nèi)，即可在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)滿足居民的日常用電需要。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實(shí)現(xiàn)，提高質(zhì)感。參考當(dāng)?shù)氐挠盟?xí)慣。建議采用分質(zhì)供水，以在這一干旱地區(qū)體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念。社區(qū)小配套對(duì)物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為20萬(wàn)平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。會(huì)所將是提供服務(wù)和對(duì)外展示形象的重要窗口，建議：1、規(guī)模――5000平方米上下；2、經(jīng)營(yíng)――對(duì)外開(kāi)放；3、造型――現(xiàn)代而略帶夸張；4、功能――以?shī)蕵?lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題；（4）內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議）應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細(xì)石混凝土地坪。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。臥室和廳應(yīng)采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。（5）物業(yè)管理建議呼市消費(fèi)群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)敏感度極強(qiáng)，然而多層0.25-0.5元，高層不超過(guò)1元的市場(chǎng)物管價(jià)位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。從營(yíng)銷(xiāo)角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以?xún)?yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價(jià)格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問(wèn)形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用都不做大幅度提升。第四章財(cái)務(wù)分析1、投資估算及財(cái)務(wù)效益分析1.1靜態(tài)投資成本分析表在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤(pán)在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占50%，建設(shè)和銷(xiāo)售周期在4年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價(jià)格也同樣會(huì)降低。設(shè)建筑面積191808平方米，其中多層和小高層各占50%。多層建安成本600元，高層建安成本1100。考慮到異地開(kāi)發(fā)，不可確定性因素較多，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)系數(shù)取較大值5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測(cè)算。參見(jiàn)成本構(gòu)成表1.2靜態(tài)投資利潤(rùn)及贏虧平衡分析如設(shè)定銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用為固定成本，則項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為71653平方米，為37%，即在全部樓盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)到37%以后，每銷(xiāo)售1平方米住宅的邊際利潤(rùn)將成為純利潤(rùn)。在銷(xiāo)售面積達(dá)到157724平方米后，即銷(xiāo)售率達(dá)到82%后，每銷(xiāo)售1平方米住宅的銷(xiāo)售額將全部成為純利潤(rùn)。參見(jiàn)損益表成本構(gòu)成表項(xiàng)目

單價(jià)(元/平方米)

合計(jì)(元)

說(shuō)明1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出讓金

2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2.3三通一平

2.4請(qǐng)照等費(fèi)用

3.建筑安裝成本

4.配套費(fèi)成本

4.1供電

4.2供水

4.3暖氣

4.4煤氣

4.5電話

4.6環(huán)境及總體

4.7市政配套費(fèi)

5.其它成本

5.1維修基金

5.2監(jiān)理費(fèi)

以上小計(jì)

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

成本合計(jì)

項(xiàng)目損益表

序號(hào)

項(xiàng)

目

單價(jià)（元/平方米）

說(shuō)明

一

銷(xiāo)售收入

二

減：銷(xiāo)售成本

三

邊際利潤(rùn)

邊際利潤(rùn)率

四

減:銷(xiāo)售稅金

銷(xiāo)售費(fèi)用

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

五

利潤(rùn)總額

六

減:所得稅

七

凈利潤(rùn)

凈利潤(rùn)率

1.3現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表

年度

2001

2002

2003

季度

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

第一期支出合計(jì)

建設(shè)進(jìn)度

成本支出

稅金支出

管理費(fèi)用

銷(xiāo)售費(fèi)用

第一期銷(xiāo)售收入

第二期支出合計(jì)

建設(shè)進(jìn)度

成本支出

稅金支出

管理費(fèi)用

銷(xiāo)售費(fèi)用

第二期銷(xiāo)售收入

凈現(xiàn)金流量

-8238791

-4187159

-1094917

-13720894

-26693972

-23525232

-9520236

-6281750

-2643521

累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-8238791

-12425950

-13520867

-27241761

-53935733

-77460965

-86981201

-93262951

-95906472

折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量

-8238791

-4125890

-1063108

-13127343

-25165512

-21853683

-8714382

-5665884

-2349459

累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量

-8238791

-12364681

-13427789

-26555132

-51720644

-73574327

-82288709

-87954593

-90304052

現(xiàn)金流量表(續(xù)前表)年度

2003

2004

2005

季度

3

第一期支出合計(jì)

建設(shè)進(jìn)度

成本支出

稅金支出

管理費(fèi)用

銷(xiāo)售費(fèi)用

第一期銷(xiāo)售收入

第二期支出合計(jì)