青島酒店式公寓市場分析

{市場分析}青島酒店式公寓市場分析青島酒店式公寓市場分析第一部分酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店概念特征區(qū)分一、酒店式公寓概念（一）酒店式公寓的特點酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理，是亞洲興起的一種只謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，精品文檔放心下載集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。（二）酒店式公寓的戶型精品文檔放心下載感謝閱讀服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、精品文檔放心下載小超市等其它項目。（三）酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀的這種需求。二、產(chǎn)權(quán)式酒店概念（一）感謝閱讀精品文檔放心下載取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)為目的。精品文檔放心下載（二）感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀權(quán)的酒店。第二部分青島酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀概述一、青島酒店式公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀概述（一）單一酒店式公寓物業(yè)形式匱乏謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀一步的驗證。（二）規(guī)劃有酒店式公寓物業(yè)形態(tài)部分的綜合性高品質(zhì)項目引領(lǐng)市場潮流感謝閱讀目前青島新開工或者將要開工的幾個高品質(zhì)項目，在項目總體規(guī)劃方面大多為：謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀物業(yè)運營氛圍，提供了良好的基礎(chǔ)。（三）酒店式公寓分布區(qū)域特點精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀定的區(qū)域發(fā)展特點與群眾基礎(chǔ)的。其中市南區(qū)中心區(qū)域，山東路、香港路沿線，謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載式公寓項目擁有了良好的群眾基礎(chǔ)。二、青島產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀概述（一）青島產(chǎn)權(quán)式酒店的分布需要有明顯的環(huán)境因素支持感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀高爾夫度假別墅位于即墨的高爾夫球場內(nèi)，也屬于旅游度假區(qū)。精品文檔放心下載（二）青島產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)發(fā)展相對趨緩，市場認(rèn)同度較低。感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀性物業(yè)，其發(fā)展進程還有待在市場上去不斷摸索與驗證的。感謝閱讀第三部分青島酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)競爭個案市場狀況對于目前青島市場上的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店項目，我們對市場在經(jīng)營、精品文檔放心下載謝謝閱讀如下：一、酒店式公寓項目（一）市南區(qū)中心區(qū)域1.已開發(fā)項目個案項目名稱：TOP頤和國際開發(fā)商：青島泰山房地產(chǎn)項目位置：香港中路10號總建面：12萬平米規(guī)劃用途：寫字樓、酒店式公寓建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：2棟建筑層數(shù)：31層、40層總套數(shù)：寫字樓440套、酒店式公寓403套綠化率：10%面積區(qū)間：60-150平米主力面積：68、95、108平米價格區(qū)間：10400-26600元（寫字樓）、10400-17000(公寓)感謝閱讀銷售均價：約13000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修車位：400個，地上40－50，地下300個，3元/㎡/天謝謝閱讀開竣工日期：04.11.20－2005.5.26開盤日期：5.9.17交房日期：06.10.31項目名稱：瑞納康都開發(fā)商：青島華僑地產(chǎn)工地位置：海門路8號總建面：1.5萬平米規(guī)劃用途：酒店式公寓建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：1棟建筑層數(shù)：18層總套數(shù)：150套面積區(qū)間：31-365平米主力面積：105平米價格區(qū)間：約13500-16000元/平米銷售均價：約15000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：約2000元/平米公開日期：04.9交房日期：05.12項目名稱：數(shù)碼港三度空間開發(fā)商：青島陽光新地項目位置：海豐路10號總建面：2萬平米建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：1棟總套數(shù)：200套面積區(qū)間：52-112平米主力面積：52-90平米銷售價格：11000-13000元/㎡（二手房價格）精品文檔放心下載租賃價格：398-698元/天；4.5-10萬元/年精品文檔放心下載銷售狀況：2002年開發(fā)、2003年售完、2004年4月開業(yè)感謝閱讀項目名稱：千禧龍城市精英開發(fā)商：榮昌置業(yè)集團有限公司工地位置：香港東路225號總建面：8519平米建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代總套數(shù)：118套（含12套閣樓，無產(chǎn)權(quán)）面積區(qū)間：73-108平米銷售價格：7000-11000元/㎡（二手房價格）感謝閱讀租賃價格：300-400元/天；26000元/年感謝閱讀銷售狀況：2001年10月開始銷售；2002年底售完精品文檔放心下載感謝閱讀況良好。2.正在開發(fā)項目個案項目名稱：二療改造項目開發(fā)商：青島中金渝能置業(yè)項目位置：香港中路8號總建面：33.7萬平米規(guī)劃用途：辦公、酒店、商業(yè)、公寓、酒店式公寓（3萬平米）精品文檔放心下載建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù):3棟建筑層數(shù)：約50層總套數(shù)：未定容積率：5.98建筑密度：23%綠化率：35.5%面積區(qū)間：未定主力面積：未定價格區(qū)間：未定銷售均價：開發(fā)商目前預(yù)計4萬（我司認(rèn)為在2.5-3萬/平米相感謝閱讀對客觀）裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定開竣工日期：2008年奧運會之前建設(shè)完成項目名稱：世紀(jì)名人廣場開發(fā)商：青島浪潮集團項目位置：香港西路46號（海天大酒店西側(cè)）總建面：15萬平方米規(guī)劃用途：辦公樓、酒店式公寓建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù):1棟建筑層數(shù)：41層總套數(shù)：未定容積率：未公開建筑密度：未公開綠化率：未公開面積區(qū)間：未定主力面積：未定價格區(qū)間：未定銷售均價：預(yù)計2-2.5萬/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定開竣工日期：06年9月21日—09年項目名稱：東海路9號開發(fā)商：陽光新地置業(yè)投資商：天泰、紅領(lǐng)集團、新地集團項目位置：東海路9號總建面：95368平米規(guī)劃用途：公寓建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：2棟建筑層數(shù)：50層總套數(shù)：約500余戶容積率：9.5建筑密度:未公開綠化率：未公開面積區(qū)間：70-623平米主力面積：70-270平米價格區(qū)間：未定銷售均價：預(yù)計3萬左右裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定景觀設(shè)計：貝爾高林（香港）交付日期：2008年初項目名稱：香格里拉二期開發(fā)商：香港嘉里控股有限公司項目位置：香港里拉1期西側(cè)總建面：8萬平米規(guī)劃用途：商務(wù)寫字樓、酒店式公寓、高檔酒店客房、商業(yè)感謝閱讀建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：2棟建筑層數(shù)：24層總套數(shù)：未公開容積率：未公開建筑密度:未公開綠化率：未公開面積區(qū)間：未公開主力面積：未公開價格區(qū)間：未公開銷售均價：未定裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定開竣工日期：04年11月—07年10月項目名稱：萬邦中心開發(fā)商：萬邦置業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)劃設(shè)計：美國T&M建筑事務(wù)所項目位置：市南區(qū)延安三路234號總建面：20萬平米規(guī)劃用途：商務(wù)寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)裙房建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：2棟建筑層數(shù)：50層（寫字樓240米，內(nèi)設(shè)20部電梯）精品文檔放心下載、30層（酒店式公寓約111米）總套數(shù)：未公開容積率：未公開建筑密度:未公開綠化率：未公開面積區(qū)間：未公開主力面積：未公開價格區(qū)間：未公開銷售均價：未公開，預(yù)計2萬/平米以上裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定地下二、三層車位：1000個以上入住日期：2008年8月31日項目名稱：鼎盛時代開發(fā)商：青島深華房地產(chǎn)代理商：青島福元九合物業(yè)管理：第一太平戴維斯項目位置：香港中路26號總建面：12.5萬平米規(guī)劃用途：商業(yè)、商務(wù)寫字樓、酒店式公寓（3.4萬平米）精品文檔放心下載建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：1棟建筑層數(shù)：48層總套數(shù)：約400多套容積率：6.99建筑密度:48.5%綠化率：32.6%面積區(qū)間：50-200平米主力面積：50-70平米銷售均價：預(yù)計2萬元/平米主力價格：未定裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)未定停車位：未定開盤日期：未定入住日期：未定項目名稱：維多利亞廣場開發(fā)商：青島華森置業(yè)有限公司發(fā)展商：上海相衛(wèi)集團、山東華藝集團總建面：約5.8萬平米規(guī)劃用途：商業(yè)、酒店式公寓（約2.8萬平米）建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：1棟建筑層數(shù)：地上28層，地下4層總套數(shù)：414套容積率：7.2建筑密度：45%綠化率：25%面積區(qū)間：50-90平方米主力面積：50平米價格區(qū)間：未定銷售均價：約2萬元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定停車位：未定開竣工時間：06.11-08.12開盤日期：預(yù)計07年5月3.將開發(fā)項目個案項目名稱：凱悅大廈開發(fā)商：青島凱悅置業(yè)代理商：戴德梁行物業(yè)管理：戴德梁行項目位置：香港路與燕爾島路交匯處總建面：11萬平米規(guī)劃用途：商業(yè)、商務(wù)寫字樓、酒店式公寓(約5萬平米)謝謝閱讀建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：2棟建筑層數(shù)：寫字樓39層，酒店式公寓50層總套數(shù)：約600套容積率：未公開建筑密度:未公開綠化率：未公開面積區(qū)間：75-400平米主力面積：未定銷售均價：預(yù)計2.5萬元/平米主力價格：未定裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝修停車位：地下三層，共945個開盤日期：未定入住日期：未定項目名稱：香港置地廣場開發(fā)商：山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團青島分公司項目位置：香港路與江西路路交匯處總建面：9.92萬平米規(guī)劃用途：酒店式公寓、高檔住宅、商業(yè)建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：1棟建筑層數(shù)：26層總套數(shù)：未定容積率：未公開建筑密度:未公開綠化率：未公開面積區(qū)間：未定主力面積：未定銷售均價：未定主力價格：未定裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修停車位：782個開盤日期：未定入住日期：未定項目名稱：嶗山上實松嶺路項目開發(fā)商：上海上實代理商：未定物業(yè)管理：未定項目位置：嶗山區(qū)松嶺路總建面：15.8萬平米規(guī)劃用途：商業(yè)（2萬大型百貨，1.6萬餐飲娛樂，2.4感謝閱讀公寓（約6.2萬平米）建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：5棟建筑層數(shù)：約30層總套數(shù)：232套容積率：未公開建筑密度:49.7%綠化率：15.2%面積區(qū)間：150-500平米主力面積：150—300平米價格區(qū)間：未知銷售均價：約2.5萬元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝修停車位：約700個開盤日期：未定入住日期：未定（二）開發(fā)區(qū)項目名稱：澤潤金融廣場開發(fā)商：青島太陽房地產(chǎn)項目位置：長江路與天目山路交匯處總建面：1.9萬平方米規(guī)劃用途：寫字樓、酒店式公寓建筑形態(tài)：小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：2棟建筑層數(shù)：14層綠化率：32%面積區(qū)間：未知主力面積：73-79平米價格區(qū)間：未知銷售均價：約5800元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：800元/平米公開日期：05.5交房日期：06.9（三）城陽區(qū)項目名稱：城陽希爾景園開發(fā)商：青島希爾景園開發(fā)有限公司項目位置：城陽區(qū)興陽路總建面：13.7萬平米規(guī)劃用途：5星級酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店式公寓建筑形態(tài)：高層（公寓12層）建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑棟數(shù)：未知建筑層數(shù)：未知面積區(qū)間：未定主力面積：未定銷售均價：未定主力價格：未定裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定停車位：未定開盤日期：未定入住日期：未定二、產(chǎn)權(quán)式酒店項目（一）李滄區(qū)商業(yè)中心區(qū)域項目名稱：廣業(yè)錦江大酒店開發(fā)商：青島廣業(yè)投資發(fā)展有限公司項目地址:李滄區(qū)夏莊路46號酒店管理公司：錦江國際管理集團總建面：2.5萬平米客房面積：45-100平米客房套數(shù)：209套配套標(biāo)準(zhǔn)：四星級標(biāo)準(zhǔn)銷售價格：均價約9000元/平米租賃價格：約700元/天銷售狀況：基本售罄經(jīng)營狀況：2006年1月開業(yè)返租方式：10年合同，年投資回報率7%，每年免費入住12天謝謝閱讀（二）嶗山石老人旅游度假區(qū)項目名稱：弄海園開發(fā)商：SPR集團項目地址：香港東路316號酒店管理公司：SPR集團經(jīng)營規(guī)模：酒店共12層，610為度假公寓客房面積：65平米總套數(shù)：30套配套標(biāo)準(zhǔn)：精裝+家具+家電銷售價格：5萬元/30年；經(jīng)營狀況：通過RCI組織世界范圍內(nèi)分時交換（RCI就是“國際度假村共管協(xié)精品文檔放心下載會謝謝閱讀業(yè)中占主導(dǎo)地位，為全球任何一個地方的旅游度假者提供超地域的度假感謝閱讀服務(wù)。它擁有全球最大的分時度假交換網(wǎng)絡(luò)和交換平臺，其交換酒店遍精品文檔放心下載及191個國家的370070%的分時度假資源，謝謝閱讀在191個國家里有300萬戶家庭會員，在全球所有分時度假會員中有近謝謝閱讀75％是RCI的會員，也就是說，全球有10個實現(xiàn)的度假交換中，8個是感謝閱讀通過RCI返租方式：7天/1年（三）即墨高爾夫旅游區(qū)項目名稱：格林堡高爾夫度假公寓開發(fā)商：青島華山國際鄉(xiāng)村俱樂部項目地址：即墨市華山鎮(zhèn)煙青路酒店管理公司：格瑞（香港）酒店管理有限公司經(jīng)營規(guī)模：4棟公寓樓客房面積：112-115平米套數(shù)：首期36套配套標(biāo)準(zhǔn)：精裝+家具+家電銷售價格：180-220萬元/3套，3套起售銷售狀況：180萬元/3套，已售完。返租方式：第一個5年8.5%，第二個5年5%，5年后可原價回購.謝謝閱讀第四部分綜合評述一、感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀公寓的規(guī)劃將成為其創(chuàng)造項目最大利潤率的最佳選擇途徑之一。感謝閱讀二、謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀長的一段時間。三、目前青島市場上近期的酒店式公寓項目，除TOP·頤和國際、瑞納康都項目精品文檔放心下載感謝閱讀8萬平米左右，精品文檔放心下載未來兩三年內(nèi)市場放量將達到44萬平米左右。四、謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀英、數(shù)碼港三度空間、TOP頤和國際反映了青島酒店式公寓的發(fā)展歷程，在過去謝謝閱讀一段時間內(nèi)一定程度上代表了青島地區(qū)酒店式公寓的發(fā)展水平。謝謝閱讀感謝閱讀——酒店謝謝閱讀式服務(wù)，均認(rèn)識不深、要求偏低。2001——千禧龍苑謝謝閱讀CBD精品文檔放心下載商在項目定位上的嘗試較為大膽。由于填補了市場空白，同時定位較準(zhǔn)確，感謝閱讀因此城市精英在后期銷售上取得較大成功。精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀面來講，由于85%以上的均為投資性客戶，其購買產(chǎn)品的主要目的是用于后感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀類酒店服務(wù)。但房屋代租業(yè)務(wù)做得較好，有50%以上的客戶均將房屋交由物精品文檔放心下載業(yè)公司代租。數(shù)碼港三度空間：經(jīng)營運作理念低于城市精英，管理公司只提供普通物精品文檔放心下載精品文檔放心下載式公寓的現(xiàn)狀。2002年，青島第二個酒店式公寓——三度空間開工。該項目2003年開感謝閱讀盤，一年時間完成270余套酒店式公寓的銷售，實現(xiàn)銷售均價8500元/㎡。謝謝閱讀2004年4CBD謝謝閱讀感謝閱讀很大成功。這也進一步驗證了酒店式公寓對地段具有極強的依賴性。感謝閱讀從客戶層面來講，三度空間客戶幾乎全為投資性客戶，并以長線投資居多，謝謝閱讀由于其主力戶型為52平米，因此房屋總價不高，購買門檻也不高，這使得精品文檔放心下載謝謝閱讀戶基本上采取自主租賃形式，但租賃狀況非常好，客戶投資收益也較高。感謝閱讀TOP頤和國際：基本代表了一段時間青島酒店式公寓發(fā)展的最高水平，謝謝閱讀也是市場逐步走向成熟的標(biāo)志。2003年，TOP2004年12月20謝謝閱讀價10400元/㎡，均價13000元/㎡。目前項目已交付使用，銷售率達到90%感謝閱讀以上。謝謝閱讀感謝閱讀國際成為島城真正意義上的酒店式公寓。頤和國際在客戶構(gòu)成上與前兩個項目也有較大差異，自住型客戶增多，精品文檔放心下載占到所有客戶的30%—40%20%謝謝閱讀應(yīng)與戶型規(guī)劃設(shè)計和投資升值潛力降低有關(guān)。頤和國際戶型區(qū)間為68—145謝謝閱讀100-108感謝閱讀頤和銷售均價達到13000元/平方米，升值潛力相對縮小，從而在一定程度謝謝閱讀上也使自住型客戶增多。雖然近一段時間來青島的酒店式公寓