萬(wàn)科A獲利能力分析及與同行業(yè)比較分析

A一、概述萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的2007年公司完成新開工面積776.7萬(wàn)平方米，竣工面積445.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額523.6億元，結(jié)算收入351.8億元，凈利潤(rùn)48.4億元，納稅億元。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬(wàn)科的最大特色。萬(wàn)科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石。公司致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受連續(xù)第四年獲得“中國(guó)最佳企業(yè)公民”稱號(hào)。萬(wàn)科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2007年末，萬(wàn)科全國(guó)市場(chǎng)占有率為2.1%，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十九個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅萬(wàn)套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列?！敖鹕疫^(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。年，萬(wàn)科工廠化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用取上海新里程項(xiàng)目號(hào)、號(hào)兩棟工廠53.4%，這是公司倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、踐行社會(huì)責(zé)任的重要體現(xiàn)。調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年，公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念，實(shí)根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬(wàn)科2007年客戶滿意度提升兩個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到89％。至2007年底，平均每個(gè)老客戶曾向7.11人推薦過(guò)萬(wàn)科樓盤。萬(wàn)科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過(guò)去十年，萬(wàn)科銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率為49.9%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為42.3%；最近三年，萬(wàn)科銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到93.7%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到，基本每股收益復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到67.6%。公多次獲得《投資資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。萬(wàn)科現(xiàn)有員工16000揮員工才干的工作氛圍。年起，萬(wàn)科每年委托第三方顧問(wèn)公司對(duì)全體職員進(jìn)行員工滿意度調(diào)查。年11月，萬(wàn)科作為唯一一家房地產(chǎn)企業(yè)以“雇主品牌”項(xiàng)目，榮獲由北京大學(xué)管理案例研究中心、《北大商業(yè)評(píng)論》和企業(yè)家與企業(yè)管理研究院聯(lián)合設(shè)立的“中國(guó)管理2008年CCTV年度雇主調(diào)查”評(píng)選“最具領(lǐng)袖氣質(zhì)的年度最佳雇主”稱號(hào)。二、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化“鼓勵(lì)居住，限制投機(jī)”的思路，體現(xiàn)了政策導(dǎo)向。行業(yè)進(jìn)行調(diào)控抑制住宅市場(chǎng)的投機(jī)交易，減少因投資購(gòu)房而導(dǎo)致的住房資源閑置，明顯降溫，進(jìn)入買方市場(chǎng)狀態(tài)，這符合自住購(gòu)房者的利益。但與此同時(shí)，也應(yīng)該注意到，由于銀行貸款額度緊張，包括首套房按揭在內(nèi)的套設(shè)施建設(shè)都是保障房體系中的重要環(huán)節(jié)。2011年，萬(wàn)科銷售好于市場(chǎng)整體，公司的存貨壓力相對(duì)較小。萬(wàn)科一貫堅(jiān)持快速銷售的策略，2011年總部對(duì)一線公司的要求是“新推盤當(dāng)月銷售率不低于法積極促進(jìn)銷售，加快存貨去化。2011年，公司所銷售的產(chǎn)品中144平方米以下的住房比例高達(dá)，產(chǎn)品以中小戶型普通商品房為主。間和資金成本。三、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)構(gòu)1、募集資金使用情況2007年公司開發(fā)股情況經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)，公司于2007年8月22A317158261（面值人民幣131.53/幣9999999969.33元?？鄢l(fā)行費(fèi)用人民幣63398268.11元后，募集資金凈額人民幣9936601701.22元于2007年8月30由深圳南方民和會(huì)會(huì)計(jì)事務(wù)所深南驗(yàn)字（2007)第155號(hào)驗(yàn)證報(bào)告驗(yàn)證在案。（2）非募集資金使用情況A股權(quán)投資情況122.631）期內(nèi)，公司主要發(fā)起設(shè)立的注冊(cè)資本在人民幣3000萬(wàn)元以上并已實(shí)際投資的子公司26公司共34家，合計(jì)投資人民幣2.4億元。2）期內(nèi)公司主要收購(gòu)的公司如下：A)2011年4月1日，本公司以對(duì)價(jià)人民幣31億元收購(gòu)廣州市番禹向信房地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)。B)2011年11月48.54億元收購(gòu)深圳市名爵投資發(fā)展有限公司的股權(quán)，從而獲取深圳市名爵投資發(fā)展有限公司的子公司深圳市名爵房地產(chǎn)有限公司90%股權(quán)。2011年11月27日，本公司以對(duì)價(jià)人民幣1.73億元收購(gòu)江西天香房產(chǎn)置業(yè)有限公司的股權(quán)。2011年5月9日，本公司以現(xiàn)金對(duì)價(jià)美元0.23億元收購(gòu)香港鴻泓投資有限公司100%的股權(quán)。E）2011年8月25日，本公司以對(duì)價(jià)人民幣1.23億元收購(gòu)烏魯木齊市雅瑪西岸房地產(chǎn)公司60%的股權(quán)。期內(nèi)公司還收購(gòu)了其他162.47億元。3）期內(nèi)，公司對(duì)18家子公司合計(jì)增資人民幣12.42億元，其中廣州市萬(wàn)怡房地產(chǎn)有限公司增資5.68億元。北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資2.5億元，其他公司增資合計(jì)4.24億元。52算的占地面積約416萬(wàn)平方米。此外，公司還參與城市更新改造類項(xiàng)目6個(gè)，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，相關(guān)項(xiàng)目按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的占地面積約69萬(wàn)平方米。四、營(yíng)業(yè)活動(dòng)反映獲利能力是指企業(yè)賺取利潤(rùn)的能力，反映企業(yè)的資金增資能力，的能力以及股東的投資回報(bào)水平三方面。高低、收益的穩(wěn)定持久性及收益潛力分析為前提。最后，企業(yè)獲利能力對(duì)其他利益相關(guān)者也具有重要意義。標(biāo)主要由三個(gè)，分別是銷售毛利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、銷售凈利潤(rùn)。1、銷售毛利率扣除營(yíng)業(yè)成本后，有多少現(xiàn)金可以用于補(bǔ)償各項(xiàng)期間費(fèi)用并形成盈利。銷售毛利是企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)和綜合收益的條件和基礎(chǔ)。2007年2008年2009年2010年2011年38.9929.3940.6939.78銷售毛利率41.99（%）如圖顯示，2007年至2011年的銷售毛利率中，2009年的銷售毛利5年中其銷售收入與銷售成本基本沒(méi)有太大的浮動(dòng)，而2009年的銷售收入減少而銷售成本有說(shuō)增加，以致該年毛利率下降至少10個(gè)百分點(diǎn)。2011年銷售毛利率同行業(yè)比較：濱江集團(tuán)2011年銷售毛利率（）如圖顯示，2011年三個(gè)企業(yè)中濱江集團(tuán)的銷售毛利率是最高的，嘉凱城的銷售毛利率是最低的，萬(wàn)科A位居中間。說(shuō)明萬(wàn)科的銷售毛利率還不是行業(yè)中最高的。2、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率益或非常項(xiàng)目的影響。2007年2008年2009年2010年2011年?duì)I業(yè)利潤(rùn)21.54率（%)15.5317.7723.4521.96A的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2007年至2011年的5年中，2010年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是最高的，2008年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是最低的，2009年也是比較低的，兩年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率都在20%以下。2007年、2010年、2011年這三年都在20%但經(jīng)過(guò)2008年、2009年的兩年低迷時(shí)期，后兩年也開始回升了。2011年同行業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率比較：濱江集團(tuán)2011年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率（）5.02如圖顯示，2011年三家企業(yè)中營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率最低的是嘉凱城，最高的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是濱江集團(tuán)，雖然萬(wàn)科A居于中間，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也是在20%以上的，與最高的濱江集團(tuán)只相差8個(gè)百分點(diǎn)，而嘉凱城則在5%與其他兩個(gè)企業(yè)相差甚遠(yuǎn)。3、銷售凈利率元銷售收入中賺取的凈利潤(rùn)。指標(biāo)值越大，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。2007年2008年2009年2010年2011年銷售凈利14.29率（%)1012.51613.41如圖顯示，5年中萬(wàn)科A的銷售凈利率最低的一年是2008逐年攀升，2011年則又開始下降。2010年中的銷售凈利率是各個(gè)指標(biāo)中5年里最好的。萬(wàn)科A嘉凱城濱江集團(tuán)2011年銷售凈利率（）13.413.1721.982011年同行業(yè)銷售凈利率比較：如圖顯示，2011年三個(gè)企業(yè)中濱江集團(tuán)的銷售凈利率是最高的，嘉凱城的銷售凈利率是最低的，萬(wàn)科A位居中間。說(shuō)明萬(wàn)科的銷售凈利率還不是行業(yè)中最高的。五、投資活動(dòng)反映礎(chǔ)的獲利能力是以企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)情況來(lái)考查全部投入資產(chǎn)形成的收益，稱為資產(chǎn)投資報(bào)酬。1、總資產(chǎn)收益率前利潤(rùn)額與該時(shí)期企業(yè)平均資產(chǎn)總額的比率。利潤(rùn)越少，企業(yè)的獲利能力也就越差，財(cái)務(wù)管理水平越低。2007年2008年2009年2010年2011年總資產(chǎn)收4.843.383.873.383.25益率（%）如圖顯示，5年之中的總資產(chǎn)收益率最高的一年是2007年，而后在波動(dòng)之中，2009年之后持續(xù)下降。2011年是總資產(chǎn)收益率是最低的2011年同行業(yè)總資產(chǎn)收益率比較：萬(wàn)科A2011年總資產(chǎn)3.25收益率（%）濱江集團(tuán)0.892.43如圖顯示，萬(wàn)科A的2011總資產(chǎn)收益率是三個(gè)企業(yè)中最高的，嘉凱城是三個(gè)企業(yè)中最低的。雖然前些指標(biāo)萬(wàn)科A都屈居中等，但該指標(biāo)萬(wàn)科A則是最好的。2、凈資產(chǎn)收益率明企業(yè)所有者權(quán)益投入所獲得的投資回報(bào)。2007年2008年2009年2010年2011年凈資產(chǎn)收1713141618益率（%)2008年萬(wàn)科A凈資產(chǎn)收益率是5年中最低的，而后逐年攀升，2011年達(dá)到最高峰。2011年同行業(yè)凈資產(chǎn)收益率比較：萬(wàn)科A嘉凱城濱江集團(tuán)2011年凈資產(chǎn)收益率(%)18515.96如圖顯示，萬(wàn)科A的2011凈投資收益率是三個(gè)企業(yè)中最高的，嘉凱城是三個(gè)企業(yè)中最低的。濱江集團(tuán)與萬(wàn)科A的凈投資收益率相差不大。3、基本每股收益每股收益是指普通股東每持有一股普通股所能享有的企業(yè)凈利在外的普通股的加權(quán)平均數(shù)計(jì)算確定。2007年2008年2009年2010年2011年基本每股0.730.370.480.660.88收益如圖顯示，2008年是萬(wàn)科A每股收益達(dá)到了最低點(diǎn)，而后幾年逐年攀升，直到2011年的最高位每股收益0.88。2011年同行業(yè)基本每股收益比較：萬(wàn)科A嘉凱城濱江集團(tuán)2011年基本每0.880.110.58股收益A在2