財富廣場招商方案

財富廣場招商方案（草案）香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理鄧州財富世家項目組目錄第一章簡介部分...................................................................................................................................................................................................................................3一、鄧州基本概況...........................................................................................................................................................................................................................3二、項目簡介...................................................................................................................................................................................................................................3第二章經(jīng)營戰(zhàn)略部分...........................................................................................................................................................................................................................5一、文化理念...................................................................................................................................................................................................................................5二、經(jīng)營定位...................................................................................................................................................................................................................................5三、經(jīng)營規(guī)劃...................................................................................................................................................................................................................................6四、經(jīng)營管理模式（物業(yè)管理公司、商管部統(tǒng)一制訂）............................................................................................................................................................7第三章招商方案部分...........................................................................................................................................................................................................................9一、招商理念...................................................................................................................................................................................................................................9二、招商原則...................................................................................................................................................................................................................................9三、招商范圍.................................................................................................................................................................................................................................12四、招商對象.................................................................................................................................................................................................................................13異地設(shè)點招商及本地勢力商家.............................................................................................................................................................................................13五、招商策略.................................................................................................................................................................................................................................13六、招商須知.................................................................................................................................................................................................................................21七、招商周期（根據(jù)項目工程進(jìn)度實行計劃招商）.................................................................................................................................................................21八、工作流程.................................................................................................................................................................................................................................22九、組織構(gòu)成.................................................................................................................................................................................................................................22十、招商計劃（根據(jù)項目工程進(jìn)度實施招商）.........................................................................................................................................................................23十一、注意事項.............................................................................................................................................................................................................................27第一章簡介部分一、鄧州基本概況心地帶，市場輻射面廣。總面積2294平方公里。是國家南水北調(diào)中線工程渠首所在地，是西部大開發(fā)的橋頭堡，具有承東啟西作用，本上是以古城路及團(tuán)結(jié)路為商業(yè)發(fā)展分布，輻射范圍在2公里以內(nèi)，無法全方位滿足城市居民的商業(yè)需求。目前鄧州市整體商業(yè)格局還沒形成一站式規(guī)模性的購物中心。二、項目簡介1、項目位置該項目位于鄧州市穰城路與公園路交匯處。東緊靠新老城區(qū)連接紐帶穰城路公園路交匯段；南緊臨鄧州一初中，背靠商業(yè)繁華值潛力巨大。（項目位置示意圖）2、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：49523.8平方米總建筑面積：150000平方米平方米居住建筑部分：120000平方米停車位：513個建筑密度：31.4%容積率：2.8綠地率：40%以上第二章經(jīng)營戰(zhàn)略部分一、文化理念企業(yè)價值觀：誠為商之本信為商之魂企業(yè)精神：誠信為本追求卓越經(jīng)營理念：從市場中尋求發(fā)展經(jīng)營中挖掘效益從服務(wù)中鑄就品牌服務(wù)理念：細(xì)節(jié)決定成敗管理理念：高素質(zhì)高效率高質(zhì)量滿負(fù)荷競爭理念：每位員工都是經(jīng)營者向經(jīng)營和創(chuàng)利極限挑戰(zhàn)服務(wù)準(zhǔn)則：微笑真誠迅速工作理念：工作第一勇于挑戰(zhàn)人才理念：德若于光之源才若于火之焰二、經(jīng)營定位1、功能定位財富廣場功能定位：集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、運(yùn)動等主要功能，體現(xiàn)“一站式”購物廣場的復(fù)合業(yè)態(tài)。2、經(jīng)營理念定位一核心商圈；環(huán)境升級、建筑升級、業(yè)態(tài)升級、服務(wù)升級、消費升級、檔次升級、品質(zhì)升級、管理升級、觀念升級、功能升級。3、商品定位走中高檔消費路線，以中高檔商品為主，約占35%，中低檔商品兼?zhèn)?，約占30%，低檔商品約占20%，其他經(jīng)營品類或主題招商項目約占15%。4、經(jīng)營方針商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營以特取勝，服務(wù)以細(xì)取勝，購物以便取勝，品種以全取勝，價格以實取勝。5、品牌定位·打造鄧州市老城區(qū)首家“一站式”購物廣場。。三、經(jīng)營規(guī)劃1、財富廣場八大業(yè)態(tài)的配比面積（暫定）現(xiàn)代超市:4000---6000㎡家電廣場:3000---4500㎡餐飲美食廣場:1500㎡休閑娛樂:9000㎡高檔精品店:4000---6000㎡百貨商場:9000㎡商業(yè)配套:9000㎡數(shù)碼通訊:1500㎡2、業(yè)態(tài)綜合類：服裝服飾類；皮鞋皮具類；珠寶飾品類；精品百貨類；兒童用品類；餐飲美食類；綜合服務(wù)類；休閑娛樂類。精品、高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數(shù)碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書音像等；3、配套項目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販KTV等；B、健身中心、美容中心、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；C、銀行、郵局、電信服務(wù)、福利彩票等。四、經(jīng)營管理模式（物業(yè)管理公司、商管部統(tǒng)一制訂）成立業(yè)主委員會、商戶委員會，參與項目經(jīng)營管理決策。統(tǒng)一經(jīng)營管理原則：統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷推廣統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)管理管理公司架構(gòu)：南陽財富商業(yè)管理公司網(wǎng)絡(luò)信息部財務(wù)部商保工保綜管安程潔合部部部部部策招銷采行劃商售購政財富廣場的統(tǒng)一運(yùn)營管理運(yùn)營管理是商業(yè)廣場持久經(jīng)營，獲致長期運(yùn)營價值的核心工作，也是商業(yè)街開發(fā)商獲得收益和物業(yè)價值提升的不二法門。

現(xiàn)代廣場管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。

統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。其中“統(tǒng)一招商管理”后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)

項目商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。在成功完成招商及招商推廣合作后，我司將繼續(xù)為貴司在運(yùn)營過程中的行銷推廣和運(yùn)營管理服務(wù)方案提供策略性的建議。

建議由開發(fā)商、我司、重要商戶代表共同發(fā)起成立商業(yè)街運(yùn)營協(xié)商機(jī)構(gòu)，以便廣泛整合多方意見，不斷提高商業(yè)街運(yùn)營

理水準(zhǔn)。或可由第三方商業(yè)運(yùn)營管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)運(yùn)營執(zhí)行，我司提供策略性企劃和媒體支持；第三章招商方案部分一、招商理念合作雙贏共同發(fā)展一個要長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)銷商利益相通、命運(yùn)相連、風(fēng)險共擔(dān)、合作雙贏固的戰(zhàn)略伙伴。1.根據(jù)上述的經(jīng)營模式，實施多主體經(jīng)營即經(jīng)營風(fēng)險與負(fù)擔(dān)不是由開發(fā)商一肩挑，而是分散到各經(jīng)營主體，共同承擔(dān)。定商品，重在突出集中化、差異化、特色化。3.培育市場，營造財富廣場的良好商譽(yù)，樹立財富廣場形象。在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升財富廣場知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。二、招商原則財富廣場統(tǒng)一招商管理10原則財富廣場經(jīng)過經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、服務(wù)功能設(shè)計、經(jīng)營規(guī)劃布局設(shè)計、建筑規(guī)劃設(shè)計、運(yùn)營管理設(shè)計、招商設(shè)計這些階段后，的十項基本原則"，希望能對財富廣場的招商、管理工作有所幫助。第一基本原則：要維護(hù)財富廣場的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。財富廣場經(jīng)營黃金分割比例：零售占60%、餐飲占15%、娛樂占25%，招商要注意維護(hù)和管理好這個經(jīng)營比例。第二基本原則：要維護(hù)財富廣場的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：財富廣場的招商要在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的?？梢曰パa(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。第四基本原則：財富廣場經(jīng)營方式的選擇原則。度。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。第六基本原則：核心主力店招商布局原則?？椚肆鞯男Ч?。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c代面，特色經(jīng)營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍財富廣場氣氛之作用。第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意"的原則。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)?！胺?wù)"出財富廣場的品牌與特色。第十基本原則：財富廣場為經(jīng)營者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。際上商業(yè)廣場的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要品牌的分析支持。三、招商范圍1、主營項目主營項目有：現(xiàn)代超市；家電廣場；餐飲美食廣場；休閑娛樂；高檔精品店；百貨商場；商業(yè)配套；數(shù)碼通訊等。具體有：高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數(shù)碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書音像等；2、配套項目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販KTV等；B、健身中心、美容中心、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；C、銀行、郵局、電信服務(wù)、福利彩票等。四、招商對象異地設(shè)點招商及本地勢力商家具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟(jì)實力的廠家、公司或個人；有強(qiáng)烈的經(jīng)營意識和成功欲望；認(rèn)同財富廣場的經(jīng)營模式；組織觀念強(qiáng)，服從領(lǐng)導(dǎo)，能自覺接受財富廣場提供的統(tǒng)一培訓(xùn)和輔導(dǎo)；愿配合財富廣場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項營銷活動；講求信譽(yù)，可長期合作；能夠按規(guī)定及時交納各種費用；嚴(yán)格按照管理公司的各項要求及流程操作；辦理合法的經(jīng)營證件及相關(guān)手續(xù)。五、招商策略公司秉承以客戶為中心，誠信為本、信譽(yù)至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營、先做人氣、后做生意的原則。努力尋求廠、商和消費者之間的利益平衡點，讓公司和客戶共同分享市場的巨額利潤。招商策略：采取放水養(yǎng)魚、買水養(yǎng)魚原則。引進(jìn)一家大型主力店和3－5家次主力店，加上自營部分項目帶動招商。主力店＋聯(lián)營項目為前陣，品牌做基礎(chǔ)，先招品牌后招散戶，先大戶后小戶的招商模式運(yùn)作，擬定本項目合理的招商政策，選商的戰(zhàn)略目的。以招促銷、以銷代招、招/銷聯(lián)動的整合招商銷售模式。樹信心虛實結(jié)合（外地）七分實（本地與聯(lián)營）1、鄧州市主要商業(yè)街商鋪租金預(yù)測參考1）鄧州市部分店鋪租金名稱面積租金月租金（平方米）（元）（元/平方米）安踏體育60301800七匹狼50251250依純120202400阿依蓮60301800老人頭80151200珠寶金行100202000才子60201200德克士140253500花花公子60201200柒牌男裝60301800李寧50201000與狼共舞503015002）萬德隆商場萬德隆購物（一樓）5002512500萬德隆購物（二樓）5002010000萬德隆購物（三樓）5001050003）項目附近部分租金店名面積租金月租金（平方米）（元）（元/平方米）汽車音響2530750理發(fā)4025800汽車維修2530750家私家居50201000裝飾材料5015950美的電器90201800洪達(dá)家居布藝3520700汽車維修2525625上海豪華燈具3020600鐵西酒家56201200鳳凰飛達(dá)電動車旗艦8010800協(xié)和門診部808640大眾電動車車50201000奧康皮鞋專賣3025750神州衛(wèi)廚3025750茶葉3020600電腦維修3030900士多店2020400煙酒店3025750同仁大藥房6515975花店508400牙科40208004）部分商場鋪租金商場租金方式備注名店街負(fù)一樓：8-25元/平米.月一樓:10-60元/平方米佳美超市一樓:元12/平方米大商家整體包租2、經(jīng)營者對鄧州市商租金意向訪談經(jīng)營地點經(jīng)營類型經(jīng)營面積期望租金沿街商鋪文化路40-60平10-50元/平米.月一層通訊等米專賣店、床60-100平

新華路15-30元/平米.月一層

上用品等米壤城路門診、小等20-50平米10-25元/平米.月一層餐飲娛樂、50-70平

交通路15-35元/平米.月一層

服飾等米通訊、小百30-50平

北環(huán)路15-25元/平方米一層

貨、五金等米汽車修理、30-70平

三賢路15-35元平方米一層

小百貨等米以旺場為先，而且還要通過對項目進(jìn)行合理規(guī)劃和包裝，提升價值。3、項目租金的初步預(yù)測1）各區(qū)域平均租金區(qū)域租金備注（元/平米.月）古城路區(qū)域10－50古城商業(yè)街商鋪租金最高區(qū)域古城商業(yè)街15－25（一樓）字路口鋪租很高，但在沿街商鋪的租金水平來看，還是相對高的。豪門超市8－10日化、食品、日雜、生鮮文化路10-70業(yè)態(tài)較雜，租金較高2）項目綜合評分表通過前面的綜合分析和租金參考，確定并選取鄧州市主要商業(yè)街和市場進(jìn)行對比，預(yù)測財富廣場的綜合租金。古城商業(yè)街路平均租金：(25+15+50)/3＝30元/平方米/月。萬德隆商場平均租金：(25+10++20)/3＝18元/平方米/月(一二三層平均租金)美佳超市平均租金：(5+10+15+20)/4＝12元/平方米/月(一層平均租金)壤城路平均租金:(5+10+20+25+20)/5＝18元/平方米/月交通路平均租金:(5+10+30)/3＝15元/平方米.月分析：在以上四個實例進(jìn)行對比基礎(chǔ)上，得出相對財富廣場以上四個商業(yè)代表的租金水平。對上述四個項目而言與財富廣場最有競爭力的是古城街的文化路沿街商鋪。因此我們，給與他們合理的權(quán)系數(shù)為古城街0.4、文化路商鋪0.2、萬德隆購物商場0.2、項目附近租金水平0.2。因此財富廣場首層租金水平：70X0.5+20X0.1+15X0.2+10X0.2=約40元/平方米二層：租金水平約為首層的60％，及24元/平方米。注:這個租金值是在整個鄧州市所有租金的基礎(chǔ)上預(yù)算出來,并不能做招商租金,只能做參考,在這里我本人建議在招商實施過程中再結(jié)合銷售部的價格結(jié)合項目的實際情況定出合理的租金。鄧州市商圈平均租金:(8+20+15+70+10)/5＝24元/平方米.月結(jié)合項目的市場定位，項目商鋪及樓層租金水平初步預(yù)測如下：樓層租金水平（元/平方米.月）F140F2241.以租賃為主益。2.堅持品牌經(jīng)營有過的新型換代商品及在鄧州有良好的消費基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌等。3.堅持多品種、不交叉、不重復(fù)4.堅持質(zhì)優(yōu)價廉的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。5.堅持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商本項目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營，根據(jù)項的虛招，達(dá)成意向協(xié)議30－50家左右，再進(jìn)行本地實招。從而帶動本地商家進(jìn)場的欲望，對本地資源進(jìn)行全面整合。6．招商模式商鋪自購自營、自購自租、代招、租賃、開發(fā)商自營、聯(lián)營，不同的情況招商的工作有所側(cè)重。1）2）3）7.招商政策(視商鋪的位置情況進(jìn)行招商政策制訂)1）純租賃戶采取多種方式進(jìn)行合作，2）為聯(lián)營合作者免費提供場地；3）免除經(jīng)營者一年物業(yè)管理費；4）免除經(jīng)營者一年地稅；5）實行十公里購物車接送服務(wù)；6）主力店的租金優(yōu)惠及一年以上免租期優(yōu)惠合作六、招商須知法引進(jìn)。要不惜代價拿進(jìn)這些品牌。促進(jìn)本項目商鋪銷售是一方面，更重要的是要考慮后期的經(jīng)營管理。七、招商周期（根據(jù)項目工程進(jìn)度實行計劃招商）年3月）年3月—2009年11月）第一階段：主力商家與外地客戶洽談簽約。第二階段：本地區(qū)周邊客戶簽約。第三階段：本市老區(qū)客戶簽約。第四階段：客戶簽約入駐進(jìn)場裝修。年1月1日）八、工作流程市場調(diào)查→市場分析→開發(fā)商家資源→制定政策→與商戶接洽→商戶提交企業(yè)簡介資料→品牌商戶選擇→商鋪資料及價目表→合作條件洽談→確定合作商戶并簽訂合作協(xié)議→完成內(nèi)部審批手續(xù)→交納定金→設(shè)計裝修方案→審核裝修方案→進(jìn)場裝修→商戶進(jìn)場驗收陳列→試營業(yè)。招商總監(jiān)九、組織構(gòu)成1、組織架構(gòu)圖同

管員2、規(guī)模確定及人員編制規(guī)模確定根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能和不同的工作階段確定人員編制規(guī)模。招商總監(jiān)、招商經(jīng)理及招商助理可根據(jù)業(yè)種的分類、經(jīng)營規(guī)模大小來設(shè)定各業(yè)種的人員編制。招商人員編制可根據(jù)企業(yè)的籌備期、運(yùn)營期、調(diào)整期適時調(diào)整人員編制及規(guī)模。人員編制招商部總監(jiān)1名、招商總監(jiān)助理1名（主力店）超市、百貨、家電、服飾（招商經(jīng)理、助理3名）商務(wù)酒店、休閑娛樂、家居建材、社區(qū)配套（招商經(jīng)理、助理3名）十、招商計劃（根據(jù)項目工程進(jìn)度實施招商）1、招商工作準(zhǔn)備階段：年3月）主要工作事項1)業(yè)態(tài)規(guī)劃；2)招商優(yōu)惠政治；3)各類招商合同文本的擬定、印刷；4)各種表格設(shè)計、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定；5)招商人員的招聘與培訓(xùn)；6)目標(biāo)品牌的規(guī)劃；7)作好品牌推介的準(zhǔn)備工作；8)對“待定”業(yè)主，進(jìn)行經(jīng)營（自營、自租、代租、返租）確認(rèn)；9)《招商手冊》等宣傳資料的編寫及印制；10)招商中心的布置，辦公用品的購置；11)模擬簽約演練；12)推出招商預(yù)熱廣告；13)招商計劃時間啟動需簽訂意向品牌代理客戶，為項目開盤推介做準(zhǔn)備。配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門2、招商啟動階段年3月至4月）主要工作事項1)招商廣告全力推出2)到鄧州市各臨街商鋪及各專賣店發(fā)放相關(guān)招商資料；3)到南陽、鄭州、襄樊及全國進(jìn)行目標(biāo)性宣傳招