管理信息化EAM資產(chǎn)管理某市世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理公司龍房商道商業(yè)街項(xiàng)目一

管理信息化EAM資產(chǎn)管理某市世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理公司龍房商道商業(yè)街項(xiàng)目一北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司龍房商道商業(yè)街項(xiàng)目（一）目錄報(bào)告摘要31項(xiàng)目基本情況62投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場與商業(yè)市場分析62.1北京市概況及投資環(huán)境分析62.2北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況62.3北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析62.4北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況122.5北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)193商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù)194立地開發(fā)條件194.1項(xiàng)目立地條件194.2項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)204.3商業(yè)區(qū)位及道路交通204.4附近商業(yè)及生活配套294.5市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施304.6立地綜合評述315項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況315.1供給分析315.2需求分析345.3租售分析385.4對項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià)415.5商業(yè)用房項(xiàng)目SWOT分析426項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)建議446.1市場定位446.2產(chǎn)品定位506.3目標(biāo)客戶定位547項(xiàng)目綜合分析57報(bào)告摘要1、項(xiàng)目概況龍房商道項(xiàng)目是北京龍鼎華房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京東四環(huán)窯洼湖地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占地46畝，通過前期初步設(shè)計(jì)，計(jì)劃建設(shè)面積約為6萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性的購物中心。2、項(xiàng)目分析結(jié)果通過對項(xiàng)目的自身?xiàng)l件與市場環(huán)境的分析，對本項(xiàng)目判斷如下：2.1項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上，交通的通達(dá)性和通暢性均好；項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費(fèi)；項(xiàng)目西靠CBD商務(wù)人群，東接垡頭邊緣集團(tuán)，未來顧客數(shù)量充足；燕莎OUTLETS的開業(yè)形成初步且能夠互補(bǔ)的商業(yè)氛圍和充足客流；項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求；開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功。2.2項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊，但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳；項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段，商業(yè)成長需要一定的時(shí)間；項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善，窯洼湖橋的改善需要一定的時(shí)間；項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小，難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢。2.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)商業(yè)發(fā)展的良好形勢與WTO的開放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪；項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶，將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè)施之一；項(xiàng)目處于規(guī)劃中的CBD東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域，未來區(qū)域潛力巨大；與OUTLETS等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)，將可能形成“1+1>2”的效果；項(xiàng)目區(qū)域的四、五環(huán)間的商業(yè)空缺，可能通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)填補(bǔ)；未來項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大。2.4項(xiàng)目威脅未來東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關(guān)系將造成一定的威脅；處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心20萬平方米商業(yè)對本項(xiàng)目的分流作用；項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)（如世紀(jì)華僑城）對本項(xiàng)目客流具一定的分流作用。有良好的發(fā)展空間。3、項(xiàng)目定位建議3.1項(xiàng)目整體定位為北京東南區(qū)域居民提供餐飲、娛樂和購物服務(wù)的休閑娛樂型購物中心（ShoppingCenter。HYPERMARKETOUTLETS的錯(cuò)位性的休閑娛樂購物中心。3.2項(xiàng)目規(guī)模定位根據(jù)商圈消費(fèi)力的估算，我們建議本項(xiàng)目的總面積在9約2萬平方米的停車場和7萬平方米的商業(yè)面積。3.3項(xiàng)目功能建議方案態(tài)為：大型綜合超市、各種專賣專營店、大型影城、KTV、大型餐飲、健身康體中心。方案一：特色業(yè)種為大型影城和家居建材城；方案二：特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城。我們認(rèn)為第一種相對比較適合。1項(xiàng)目基本情況龍房商道項(xiàng)目是北京龍鼎華房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京東四環(huán)窯洼湖地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地46畝，開發(fā)商通過前期設(shè)計(jì)，計(jì)劃建設(shè)面積約為6萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性的購物中心。果對項(xiàng)目進(jìn)行定位，提交可行性研究報(bào)告。2投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場與商業(yè)市場分析2.1北京市概況及投資環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容見附錄二2.2北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況詳細(xì)內(nèi)容見附錄二2.3北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析我們認(rèn)為北京市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征：京的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領(lǐng)先的。均增長速度均在15%左右，這要比同期GDP平均增長速度高出約1/3左右。而從均增速30%以上的高速發(fā)展。端倪。未來幾年，環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶將迅速崛起。商家戰(zhàn)略布點(diǎn)加速，在商業(yè)發(fā)展的良好形勢下，借助2004年年底商業(yè)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目都成了商家竟相角逐的對象。2.3.1影響商業(yè)發(fā)展的需求因素分析與消費(fèi)購買能力的影響。本節(jié)將分別闡述分析。2.3.1.1巨大且不斷增長的人口規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石截止2003年末，北京市常住人口1456萬人，其中戶籍人口1148.8萬人。外來人口307.2場規(guī)模。裕人口開始涌入北京置業(yè)與就業(yè)（北京有的樓盤甚至有超過50%以上的購買者是的消費(fèi)規(guī)模達(dá)到一個(gè)令商家垂涎的地步，為商家的成功經(jīng)營奠定基石。2.3.1.2領(lǐng)先全國的購買力水平是北京商業(yè)真正繁榮的關(guān)鍵持續(xù)增長。200313882.9費(fèi)支出達(dá)11123.8元。2002年北京市居民私家車保有量約為802003年年底已經(jīng)達(dá)到104費(fèi)的高速增長帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也從根本上擴(kuò)大了居民的行動(dòng)半徑，1500輛的免費(fèi)停車位起了關(guān)鍵作用。2.3.1.3消費(fèi)習(xí)慣的條件進(jìn)行分析：交通方便因素占據(jù)重要地位，交通條件成為居民購物時(shí)越來越重視的因素，這一點(diǎn)與北京的住宅區(qū)域擴(kuò)大化及私家車進(jìn)入家庭普遍化密不可分。同時(shí)，的關(guān)鍵因素。交通方式中公共汽車仍占主要地位，但私家車的比例在逐漸提高。這就對商業(yè)項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)提出要求，盡可能?？扛嗟能嚧?。消費(fèi)產(chǎn)品中餐飲位列三甲，體現(xiàn)出消費(fèi)層次的高端性。北京居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費(fèi)占到日常總消費(fèi)的6040%左6001至8000元收入階層休閑娛樂消費(fèi)比重最高為40.88%要性也越來越明顯。2.3.2影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析供應(yīng)方面，購物中心、大型超市、大型專業(yè)店在2004年上半年的供應(yīng)都有所上升。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運(yùn)村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。西單文化廣場。高，一些國外知名品牌也加快了進(jìn)入北京市場的步伐，如杰尼亞、克里斯汀·迪的提高，并對其他品牌起帶動(dòng)作用。西華宇集團(tuán)的華宇時(shí)尚購物中心、云南盛興集團(tuán)的盛興購物廣場都已正式開業(yè)。2.3.3各商業(yè)業(yè)態(tài)的競爭性分析2.3.3.1零售業(yè)市場分析各大連鎖企業(yè)集團(tuán)紛紛把在北京選址開發(fā)列為重中之重，開店熱潮正在北京5年之內(nèi)還會(huì)不斷有新店出現(xiàn)。便利店的發(fā)展啟動(dòng)，預(yù)計(jì)到2008年北京人均GDP達(dá)到6000美元，標(biāo)準(zhǔn)化、京發(fā)展便利店。產(chǎn)品定位和市場定位細(xì)分趨勢明顯，專賣店、專業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將域都有很快的發(fā)展。2.3.3.2餐飲娛樂市場分析一定的類似性，本節(jié)重點(diǎn)對餐飲市場進(jìn)行分析。餐飲品種的齊全性和地域性特征明顯。北京餐館林立，名店星羅棋布，魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客的不同口味。注重文化品位。連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣瑫r(shí)還提煉并沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時(shí)十分注重蜀國情調(diào)品位的營造。酒樓式店鋪連鎖規(guī)?；旧显?5家以下。以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng)北京市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。舊有餐飲中心削弱，新興中心發(fā)展機(jī)遇到來。餐飲業(yè)向城市外圍擴(kuò)展，近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展。餐廳聚集旺市。北京的多處美食街，基本上是一條街嘗遍北京流行的吃食，這些地方營業(yè)時(shí)間長，晝夜?fàn)I業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。2.3.4商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開店勢頭迅猛，國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把北京作為近幾年開店的重點(diǎn)區(qū)域，使近2齊全。餐飲業(yè)勢頭迅猛。近年北京餐飲市場發(fā)展迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)為2.9的發(fā)展，人們外餐的比例大大提高，北京的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場商機(jī)。娛樂業(yè)異軍突起。隨居民生活水平的提高，娛樂業(yè)得到長足發(fā)展，出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè)，并且其經(jīng)營情況良好，正在向高端發(fā)展。2.3.5商業(yè)發(fā)展預(yù)測基于對北京商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)和趨勢分析研究，經(jīng)專家反復(fù)論證，我們認(rèn)為北京商業(yè)發(fā)展正在逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局的確定，對預(yù)測北京商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義。從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營日常用品的超進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，充分滿足自己面向客層的需求。餐飲娛樂業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化，伴隨著北京近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。2.4北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況2003年底北京市人均商業(yè)面積約為0.9平方米，而國外發(fā)達(dá)國家的平均水平卻早已達(dá)到1.5~1.8均商業(yè)面積也相繼超過了1越來越多。預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會(huì)回落。2.4.1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況業(yè)的開發(fā)量。根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到0920032010年人均商業(yè)面積達(dá)到1.0500萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)外慎重。2.4.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況新增供給分析：2004年6月北京商業(yè)營業(yè)用房新增供給項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積建筑形式燕莎盛世海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋2800平米底商中安盛業(yè)大廈朝陽區(qū)北苑路3000平米底商莫奈花園順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)5000平米單體（會(huì)所）ZAMA?咱們朝陽區(qū)東四環(huán)東風(fēng)橋東2000平米單體（會(huì)所）瑞都國際通州區(qū)九棵樹48號不清楚底商太陽花社區(qū)豐臺(tái)區(qū)五里店2000住宅可做底商大紅門亮驛服裝城豐臺(tái)區(qū)南頂路51號20000平米單體季景沁園朝陽區(qū)望京西路不清楚底商天創(chuàng)科技大廈海淀區(qū)海淀北大街14000平米底商柏陽景園朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北5000平米底商那爾水晶城大興區(qū)興豐大街3000平米底商嘉多麗巢朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南10000平米底商西BD海淀區(qū)紫竹橋東南4000底商愛家國際收藏品交易市場海淀區(qū)30000平米單體愛家國際商業(yè)中心海淀區(qū)168000平方米單體家樂福雙井店朝陽12000平米單體新增分布分析新增項(xiàng)目分布呈現(xiàn)這種布局——東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量。新增的幾大獨(dú)體商業(yè)壓力?；钴S。其他幾個(gè)南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)力度較為滯緩，不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。2.4.3商業(yè)地產(chǎn)的租售概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2003年年底北京市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空置率為7.2%，但隱性空置率在15%以上，而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，北京市場商鋪供將在顯性空置率上有更直接的體現(xiàn)。2.4.3.1需求群體分析截至本月，北京市商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體：跨國零售企業(yè)。顯增加，美國沃爾瑪、法國家樂福、百安居等競相在京選址開店。國內(nèi)大型零售企業(yè)。的國際零售巨頭對抗，早在2001年，國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進(jìn)行積極擴(kuò)張，而開業(yè)或變相進(jìn)入北京市場。中小投資者。的強(qiáng)有力需求者。2.4.3.2需求區(qū)域分析從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交通方最大需求量體現(xiàn)在對小型攤位的需求上。2.4.3.3租金售價(jià)分析2004年6月商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)為19963元/6.5元/平方米/天。同比上月租售價(jià)格水平略有提升。租售價(jià)格兩極分化：最高售價(jià)可達(dá)30000元/平米，而最低只有4000元/平米；最高租金可達(dá)10.3元/平米/天，而最低只有0.4元/平米/天。2.4.3.4新增出售情況新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達(dá)到了65%。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯(cuò)的業(yè)績。捧。2.4.4對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望2.4.4.1預(yù)計(jì)供給供給繼續(xù)放量。未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，尤其是在CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)。在目前已知的CBD數(shù)百萬平方米的開工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理。目定位和市場細(xì)分，從市場定位、推廣到運(yùn)營，都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。比如預(yù)計(jì)于今年10月1日正式開業(yè)，位MALL38進(jìn)駐了2000多家各類專賣店及品牌旗艦店。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基尚新生活。南城區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┦锌砂l(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū)。北京市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交展特點(diǎn)，引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢所在。2.4.4.2預(yù)計(jì)需求未來北京商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升。外來資本繼續(xù)看好北京市場。中國對外資零售業(yè)開放的承諾和北京市場所具有的帶動(dòng)效應(yīng)，將吸引更多的商場的租金還會(huì)維持在高位。餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。這主要是因?yàn)楸本┦袏蕵肥袌龅拈_放力度不夠。中小投資者異軍突起，帶動(dòng)小型底商需求量的增加。2.4.4.3預(yù)計(jì)價(jià)格預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升。2.4.4.4預(yù)計(jì)租售方式商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯。開發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租，為以后北京商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大。2.5北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)產(chǎn)品定位普遍走高商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)CBD地區(qū)成發(fā)展重心社區(qū)商業(yè)受市場追捧3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù)這次報(bào)告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是《全國商品市場體系建設(shè)綱要》《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》《北京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》詳細(xì)內(nèi)容見附錄一4立地開發(fā)條件4.1項(xiàng)目立地條件于其未來的發(fā)展及功能定位。4.2項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)龍房商道項(xiàng)目地塊位于北京市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)，東四環(huán)與化工路交點(diǎn)的東北角，46畝（合計(jì)30682拆遷。但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)方案，規(guī)劃面積在6萬平方米左右。4.3商業(yè)區(qū)位及道路交通4.3.1項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位評價(jià)環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展，這一趨勢將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。2-3年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階段，理由如下：首先，北京市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū)，入住居民多為中等收入以上的階層，因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購買力。其次，從發(fā)達(dá)國家大型城市的發(fā)展歷史看，“城市中空化已成為必然的現(xiàn)象；難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。優(yōu)勢和可預(yù)期的良好前景。第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢。場價(jià)值。入家庭的速度越來越快的形勢和已有的130越發(fā)明顯。進(jìn)的業(yè)態(tài)所用，以便滿足消費(fèi)者的全面需求。最后，居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài)（如SHOPPINGMALL）更傾與經(jīng)濟(jì)的合理性。CBD東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)會(huì)2003年5月，朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息。其中位于CBD和CBD東部的朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占43公里，占了近京東廣闊且相對廉價(jià)的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商CBD很大增長。而在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展。因此，可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展。項(xiàng)目北側(cè)是CBD東擴(kuò)的主要區(qū)域，在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心。華貿(mào)中心建成后，將帶動(dòng)CBD向東擴(kuò)張的步伐，成為新的辦公和酒店中心，CBD分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。CBD發(fā)展提供契機(jī)?，F(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱周邊居民數(shù)量和消費(fèi)力的低下，造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱。從這個(gè)射范圍，努力在二級、三級商圈上做文章?，F(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單薄，不能給招商提供環(huán)境上的有力支持。由于周OUTLETS考慮求證的位置?，F(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá)，周邊1公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項(xiàng)目不會(huì)形為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。因此，項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響。項(xiàng)目競爭對手分布本項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手（圖）通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下：家樂福雙井店、百華貿(mào)安居九龍店、燕莎OUTLETS家樂福雙井店：家樂福雙井店位于朝陽區(qū)九路31號，與百安居九龍店相鄰，占地面積30700900珠1199034家店中店，總面積5000平方米，包括肯半畝園、永和大王等快餐品牌本項(xiàng)目OUT東方城100等穿類品牌還有書LETS商業(yè)45000不同的是，雙井店增加了進(jìn)口商品華僑城商業(yè)有品牌商品。目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商主場，充分滿足顧客停車方便的需求。百安居九龍店：2004年4月10311.3萬平方米，還擁有500個(gè)泊車位。燕莎OUTLETS（競爭性分析在1.4中分析）項(xiàng)目潛在競爭對手如下：珠江帝景商業(yè)商業(yè)面積：10萬平方米位于北京CBD3190萬平方米左右。社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級寫字樓、五星級酒店與會(huì)所、高檔商住公寓、綜合性的大型高檔社區(qū)。相比于國貿(mào)中心、華貿(mào)中心的商城，珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長2500米，完進(jìn)行招商。富力城商業(yè)主體位于雙井橋西側(cè)地下，面積約20000題，則該項(xiàng)目會(huì)有很好的前景。華貿(mào)中心商業(yè)心等四大業(yè)態(tài)，共16萬平方米商業(yè)設(shè)施有。零售業(yè)態(tài)豐富，功能齊全。華貿(mào)RIVERWALK水世界國際商城是北京首家16萬平方米超大規(guī)模“水主題國際商廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)等多種功能規(guī)劃，經(jīng)營的品類及品牌趨向于時(shí)尚化、生活化?！叭A貿(mào)酒吧文化廣場，薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧、咖啡廳等，極其便“華貿(mào)名品旗艦街·卡358臨街商鋪組成，總建筑面積約1.8萬平方米。出自身特點(diǎn)，減少經(jīng)營交集，使雙方都經(jīng)營良好。世紀(jì)華僑城商業(yè)：游主題公園成為東區(qū)與CBD又一休閑時(shí)尚區(qū)域，成為朝陽公園之后又一個(gè)名園。城及華僑城等都將大大得利。主題商業(yè)區(qū)建筑面積約5求目緊密，且與CBD的距離更遠(yuǎn)，區(qū)位條件不如本項(xiàng)目。成本區(qū)域出現(xiàn)“死盤，這時(shí)對本項(xiàng)目影響就是負(fù)面的。若主題公園的開發(fā)成功將為項(xiàng)目帶來更多客流，但其自身商業(yè)開發(fā)對本項(xiàng)目又有一定競爭性影響。從項(xiàng)目周邊的競爭對手來看，第二商圈（即5客戶，以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。同時(shí)，在硬件規(guī)劃上，必須保證充足的停車位，以滿足顧客方便停車的要求。4.3.2項(xiàng)目交通情況評價(jià)：項(xiàng)目周邊道路交通情況見圖項(xiàng)目所在位置交通特點(diǎn)：區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)達(dá)，外區(qū)域顧客方便到達(dá)；項(xiàng)目緊鄰西側(cè)東四環(huán)，是城市主干道，能夠?yàn)榉謩e從南北方向?yàn)轫?xiàng)目提供客目的物流運(yùn)輸提供方便。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通方便，但有堵車現(xiàn)象發(fā)生；通過上圖可見，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集，道路條件良好，但是由于CBDCBD逐漸東擴(kuò)的公共交通系統(tǒng)發(fā)展良好，可以為項(xiàng)目提供充足的客流，項(xiàng)目附近主要有5條公交線路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成開業(yè)后，還會(huì)增加。952支(東湖-十八里店北橋):窯洼湖橋952(東湖-岳各莊北橋):窯洼湖橋853(豆各莊鄉(xiāng)政府-馬連店):窯洼湖橋740外(好美家建材超市-好美家建材超市):窯洼湖橋753(豆各莊鄉(xiāng)政府-馬連店):窯洼湖橋4.4附近商業(yè)及生活配套對項(xiàng)目周邊300此，對這些商業(yè)對本項(xiàng)目競爭性影響不大。在項(xiàng)目南方約200米左右就是著名的“燕莎OUELETS”20000客層是收入比較高的有私家車階層，平日銷售額在80萬左右，周末在300萬左右，輻射范圍可以達(dá)到全北京市。OUTLETS的開設(shè)對本項(xiàng)目的正面作用多于負(fù)面作用，主要作用在以下三點(diǎn)：首先，OUTLETS的開設(shè)給本地區(qū)商業(yè)定下一個(gè)中高檔次的基本基調(diào)，這一點(diǎn)非常OUTLETS共同提高銷售的目的。分客流進(jìn)行側(cè)重考慮。OUTLETS提供的服裝服飾品牌對于其他商家有相當(dāng)大的優(yōu)勢。因此后OUTLETSOUTLETS對本項(xiàng)目的規(guī)劃有一定制約作用，但是如它與本項(xiàng)目的關(guān)系將轉(zhuǎn)化為競合的關(guān)系，是互相促進(jìn)共同發(fā)展的盟友。項(xiàng)目附近的住宅小區(qū)“世紀(jì)東方城和“世紀(jì)華僑城均規(guī)劃了商業(yè)，但世紀(jì)東就是“旅游主題社區(qū)，必然需要足夠的外來客流，并且世紀(jì)華僑城的商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目形成一定程度的競爭。4.5市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施的發(fā)展前景比較好。4.6立地綜合評述通過前面的分析可以得出如下結(jié)論：項(xiàng)目地塊對外輻射能力強(qiáng)，交通條件優(yōu)越，規(guī)劃的主要目標(biāo)。5項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況對項(xiàng)目周邊區(qū)域進(jìn)行分析的主要目的是了解周邊其他商業(yè)項(xiàng)目的形式和定位以及租售價(jià)格，進(jìn)而為項(xiàng)目的定位、出租銷售比例和價(jià)格提供相應(yīng)依據(jù)。的項(xiàng)目進(jìn)行類比分析。5.1供給分析項(xiàng)目附近樓盤商業(yè)面積序建筑備項(xiàng)目名稱價(jià)格/租金總建筑面積號租率形式注1戀日國際32000/平米600多平米0%底商2非常生活無3蘋果社區(qū)不詳80000多平米0%商業(yè)街4世橋國貿(mào)公寓5元/天/平米2000平米不詳?shù)咨?易構(gòu)空間16800/平米3000平米75%底商6后現(xiàn)代城19000/平米27000平米不詳?shù)咨?元/天/平米5000平米20%底商7九龍花園2.5-3元/天/平米40000平米100%獨(dú)體8金港國際25000/平米2000多平米95%底商9風(fēng)度。柏林不賣6000多平米底商10富頓中心不詳7000平方米底商11華騰園無底商12樂瀾寶邸不詳1800平米100%底商13珠江帝景23000/平米60000平米80%底商14松云居無底商15龍輝大廈7000平方米裙房16紫東苑無底商17建業(yè)苑無18美景東方不詳不詳不詳?shù)咨?9東景苑無19000/平米20山水文園3.2-3.8元/天/平不詳10%底商米8800-12000元/平21世紀(jì)東方城20000平米80%底商米22世紀(jì)華僑城50000平米不詳獨(dú)體23紫南家園無5.1.1供給類型積比達(dá)到82.7%/裙房中的商業(yè)類型主要是滿足周邊居民基本需求對自身周邊客戶基本需求的吸引。一個(gè)充分滿足餐飲和娛樂的需求的中心，無疑具有很大的市場吸引力。5.1.2供給量23個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的商業(yè)面積在301646萬平方米以上。這一供給量對應(yīng)項(xiàng)目周邊5公里居民數(shù)量約50萬人來說，已經(jīng)基本飽和，因此本項(xiàng)目必須努力擴(kuò)大自身商圈吸引更多顧客前來消費(fèi)。5.1.3發(fā)展態(tài)勢2-3他商業(yè)帶來的客流，實(shí)現(xiàn)客流共享，并努力擴(kuò)大商圈，滿足經(jīng)營需求。5.2需求分析本項(xiàng)目靠近CBDCBDCBD地區(qū)需求情況，進(jìn)而當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的需求。CBD內(nèi)及周邊區(qū)域人群消費(fèi)特點(diǎn)分析：CBD商界精英與高尚公寓居民人群描述：CBD內(nèi)住宅項(xiàng)目價(jià)格普遍在2000美金/平方米以上,居住在CBD高級公寓內(nèi)的富裕階層，多數(shù)收入豐厚、生活舒適，是事業(yè)有成的成功人士家庭。其中有不少是成功的企業(yè)家、金融家、投資家，包括CBD內(nèi)大公司、特別是跨國公司的董事、高級代表或高層管理人員，精英薈萃，事業(yè)成功深具國際視野。富裕階層特征，甚至是貴族化傾向。把消費(fèi)看作是生活休閑的一種形式和過程，崇尚與自然融通、安寧舒適、高尚尊貴的消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)追求品級、創(chuàng)規(guī)模：CBD高尚公寓居民約5.5萬人、商界精英人士約9000人。CBD管委會(huì)提供的規(guī)劃居住人口數(shù)據(jù)為5－6萬，這里取中間值，700重要部門總監(jiān)平均7－15人計(jì)算，取均值估算。CBD周邊涉外人群人群描述：外國駐華使館人員及其家屬，跨國公司外方人員及其家屬，人員來自全球，但以歐美等發(fā)達(dá)國家為主，主要分布在CBD北部和西部周邊地區(qū)。消費(fèi)特點(diǎn)：具有很高的消費(fèi)能力。偏好臨近的高檔消費(fèi)場所。消費(fèi)具有兩重性：一方面傾向于原所在國相似的商品、服務(wù)或環(huán)境，另一方面也關(guān)注具有濃郁東方色彩和中國文化特色的商品。規(guī)模：約5.5萬人。注：據(jù)市場報(bào)報(bào)道，目前在北京常住的外國人達(dá)3.4萬多人，大多來自發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，85%些人士80％居住在CBD周邊地區(qū)，到2010年，這一數(shù)字可望翻番。商務(wù)旅行人士人群描述：短期駐留在CBD內(nèi)高級酒店中的商務(wù)旅行人士。相當(dāng)部分來自國外，流動(dòng)性強(qiáng)。消費(fèi)特點(diǎn)：盡管人員流動(dòng)性很強(qiáng)，但消費(fèi)能力仍非?？捎^，體現(xiàn)為短期特色酒吧、餐館等。規(guī)模：日均1.7萬人。3.9552801.5計(jì),日均66258.9平方米/人。2010年CBD酒店面積按10017000人。文化休閑人群人群描述：及周邊豐富的文化場所的舉辦的各種演出、活動(dòng)所吸引的文化消費(fèi)者。消費(fèi)特點(diǎn)：購買力不等，以文化消費(fèi)為主，附帶一些餐飲、折扣名品的規(guī)模：人群數(shù)量彈性極大，取決于CBD文化設(shè)施的規(guī)模和文化活動(dòng)的吸引力,日均10000－20000人。5.2.1需求類型這種情況為項(xiàng)目定位提供了一種方向。5.2.2需求量根據(jù)我們對于項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查，商圈內(nèi)樓盤面積約為900人口密度為3343人/平方公里，我們預(yù)估2008年之前，項(xiàng)目5公里商圈范圍內(nèi)居民的數(shù)量在50萬人左右（900/30+3343*52*3.14=56.24，扣除重合部分，實(shí)際人口應(yīng)在50萬人以上，按保守估計(jì)為50支出約為15354元/年。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們運(yùn)用以下幾種計(jì)算方法估算項(xiàng)目的面積范圍為7萬平方米左右商業(yè)平效法面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。北京市商業(yè)平效為40元/平方米.天。15354元*50萬/40*360-46萬平方米=7.31萬平方米人均面積法面積最大值。根據(jù)北京市商委的預(yù)測，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到1.0平方米。但是2005年將超過1.0平方米/人這一數(shù)字。因此，本項(xiàng)目按照1.1平方米計(jì)算。50*1.1-46=9萬平方米7萬平方米，而根據(jù)目前的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的體量在67萬平方米左右，停車場面積在2萬平方米左右。5.2.3需求主體本項(xiàng)目的主要需求者分為以下三種跨國連鎖企業(yè)。家選擇租賃經(jīng)營。國內(nèi)大型連鎖企業(yè)。包括零售企業(yè)、餐飲企業(yè)和娛樂企業(yè)，多選擇租賃。中小投資者。以分割購買商鋪為主，有利于開發(fā)商快速回籠資金。5.3租售分析明確本項(xiàng)目所處的商業(yè)大環(huán)境，并作為確定項(xiàng)目租售價(jià)格的依據(jù)之一。5.3.1銷售價(jià)格分析各項(xiàng)目商鋪面積與銷售單價(jià)序總建筑面出售、出租建筑項(xiàng)目名稱價(jià)格/租金號積率形式1戀日國際320006000%底商2易構(gòu)空間16800300075%底商3后現(xiàn)代城1900027000不祥底商4金港國際25000200095%底商5珠江帝景230006000080%底商6世紀(jì)東方城8800-120001000080%底商2.04萬元-2.07CBD可以作為本項(xiàng)目定價(jià)的參考，進(jìn)行定價(jià)時(shí)應(yīng)比這一價(jià)格略低些。5.3.2租賃價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的租賃價(jià)格序總建筑面出售、出租建筑項(xiàng)目名稱價(jià)格/租金號積率形式世橋國貿(mào)公15元/天/平米2000平米不祥底商寓6元/天/平米5000平米20%底商2九龍花園2.5-3元/天/平米40000平米100%獨(dú)體3山水文園3.2-3.8元/天/平米不詳10%底商4富力城1.8元/天/平米200000%地下在2-3樂華梅蘭在西南四環(huán)選擇的點(diǎn)，這些項(xiàng)目的日租金均價(jià)也多在2-3可以基本確定，本項(xiàng)目切合實(shí)際的租賃價(jià)格也應(yīng)集中在這一區(qū)域內(nèi)。5.3.3空置情況分析序總建筑面出售、出租建筑項(xiàng)目名稱價(jià)格/租金號積率形式1戀日國際32000/平米600多平米0%底商80000多平商業(yè)2蘋果社區(qū)不祥0%米街3易構(gòu)空間16800/平米3000平米75%底商6元/天/平米5000平米20%底商4九龍花園2.5-3元/天/平米40000平米100%獨(dú)體2000多平5金港國際25000/平米95%底商米6樂瀾寶邸不祥1800平米100%底商7珠江帝景23000/平米60000平米80%底商19000/平米3.2-3.8元/天/平8山水文園不祥10%底商米9世紀(jì)東方城8800-12000元/平米10000平米80%底商目前還沒有開業(yè)；另外還與周邊商業(yè)氣氛還不成熟有關(guān)。5.4對項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià)家車擁有量的增長，項(xiàng)目有非常好的發(fā)展前景。項(xiàng)目所在地區(qū)位于CBDCBD地區(qū)是整個(gè)北京市未來發(fā)展的重中之CBD的發(fā)展來看，向東擴(kuò)張的趨勢已CBD為商家提供場地。的。5.5商業(yè)用房項(xiàng)目SWOT分析5.5.1項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上，交通的通達(dá)性和通暢性均好；項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費(fèi)；項(xiàng)目西靠CBD商務(wù)人群，東接垡頭邊緣集團(tuán)，未來顧客數(shù)量充足；燕莎OUTLETS的開業(yè)形成初步且能夠互補(bǔ)的商業(yè)氛圍和充足客流；項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求；開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功。5.5.2項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊，但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳；項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段，商業(yè)成長需要一定的時(shí)間；項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善，窯洼湖橋的改善需要一定的時(shí)間；項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小，難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢。5.5.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)商業(yè)發(fā)展的良好形勢與WTO的開放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪；項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶，將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè)施之一；項(xiàng)目處于規(guī)劃中的CBD東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域，未來區(qū)域潛力巨大；與OUTLETS等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)，將可能形成“1+1>2”的效果；項(xiàng)目區(qū)域的四、五環(huán)間的商業(yè)空缺，可能通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)填補(bǔ)；未來項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大。未來區(qū)域內(nèi)居民的餐飲娛樂消費(fèi)支出多，且注重品牌。5.5.4項(xiàng)目威脅未來東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關(guān)系將造成一定的威脅；處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心20萬平方米商業(yè)對本項(xiàng)目的分流作用；項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)（如世紀(jì)華僑城）對本項(xiàng)目客流具一定的分流作用。5.5.5.巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。心（ShoppingCenter）的生成、發(fā)育條件。項(xiàng)目的最終成功有待于發(fā)揮優(yōu)勢克服劣勢。項(xiàng)目面臨的困難和問題是客觀存在，經(jīng)驗(yàn)不足的主要弱勢。這樣，本項(xiàng)目完全有把握實(shí)現(xiàn)成功經(jīng)營。6項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)建議6.1市場定位模定位和目標(biāo)顧客定位。6.1.1定位原則從實(shí)際出發(fā)，定位應(yīng)采取的原則是：充分利用自身?xiàng)l件自身?xiàng)l件決定的“能做什么。嚴(yán)格控制市場風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)靈活性。追求最佳回報(bào)的投資組合在確定的幾種“能做的、并且市場能夠接受的定位中，找到投資回報(bào)率最好的定位，是項(xiàng)目研究定位工作的最后一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。6.1.2定位依據(jù)確定項(xiàng)目定位之前必須進(jìn)行準(zhǔn)確的商圈分析。6.1.2.1基本商圈劃定和為其服務(wù)的商業(yè)體量商業(yè)項(xiàng)目的基本商圈一般為1.5這部分居民的消費(fèi)習(xí)慣來確定項(xiàng)目的定位和規(guī)模。根據(jù)人均面積法計(jì)算總面積項(xiàng)目周邊1.5面積合計(jì)216萬平方米，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，按照人均30平方米的住宅面積計(jì)算，未來項(xiàng)目周邊1.5公里將有約7.2萬人入住。面積最大值。根據(jù)北京市商委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到2003年底，北京市人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到0.9平方米，預(yù)計(jì)到2005年將達(dá)到1.0平方米，本項(xiàng)目按照1.1平方2萬平方米社區(qū)商業(yè)，世紀(jì)華僑城5萬平方米主題商業(yè)，共7萬平方米。7.2*1.1－7=0.92萬平方米根據(jù)商業(yè)平效法計(jì)算為居民提供日常用品的商業(yè)面積商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項(xiàng)目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項(xiàng)目的商業(yè)面積最大值。北京市商業(yè)平效為40元/平方米.天。15354元*7.2萬/40*360-7萬平方米=0.677萬平方米根據(jù)上述對項(xiàng)目基本商圈的分析和計(jì)算，可以確認(rèn)項(xiàng)目基于基本商圈的面積在0.7超市規(guī)二級商圈影響的前提下，建議適當(dāng)擴(kuò)大超市面積到1萬平方米左右。6.1.2.2外圍商圈劃定和為其服務(wù)的商業(yè)體量項(xiàng)目周邊5公里范圍為項(xiàng)目的第二商圈，在這一商圈內(nèi)的擬開發(fā)住宅面積為900萬平方米，未來居民總數(shù)量約為50萬人，根據(jù)這一數(shù)量，我們在5.2的需求分析時(shí)已經(jīng)計(jì)算了與這一商圈情況相適應(yīng)的商業(yè)面積為7在這一商業(yè)體析。零售業(yè)：項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)零售業(yè)正處于高速發(fā)展階段，近2年內(nèi)，商圈內(nèi)OUTLETS這種國內(nèi)頂級商家都對本區(qū)域表示興趣。因此，項(xiàng)目第二商圈內(nèi)零售業(yè)的競爭將會(huì)比較激烈，達(dá)到在競爭中脫穎而出的目的。本區(qū)域眾多樓盤還處于開發(fā)階段，百貨業(yè)發(fā)展的基本條件還不完善，商家多處于觀望階段，需要等待商圈成熟。從競爭者來看，國貿(mào)商城是北京市頂級品牌的聚集地，在其定位的檔次內(nèi)沒有同級別的競爭對手。燕莎OUTLETS是新型業(yè)態(tài)，其品牌和價(jià)格優(yōu)勢在國內(nèi)商家中無法替代，已經(jīng)在全北京建立了大品牌低價(jià)格的形象，與其做正面競爭將非常困難。因此，本項(xiàng)目不宜規(guī)劃百貨業(yè)態(tài)。從建材市場來看，商圈內(nèi)需求十分旺盛，未來幾年內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒂写罅康腃BD地區(qū)辦公項(xiàng)目在8005公里商圈范圍內(nèi)住宅面積在900萬平方米以上。這些項(xiàng)目入住后，大多需要進(jìn)行裝修裝飾，按照平均每平方米1000元計(jì)算，本區(qū)域的家裝建材消費(fèi)將達(dá)到170億元的消費(fèi)總額，對于建材商家將有非常大的吸引力。同時(shí)，從項(xiàng)目區(qū)位條件看，項(xiàng)目交通方便，無論是客流還是物流均能滿足要求。因此，項(xiàng)目規(guī)劃建材超市是切實(shí)可行的，但是需要進(jìn)行商家的選擇，應(yīng)以國際知名品牌商家為主要目標(biāo)。餐飲業(yè)：周邊居民對于餐飲業(yè)的需求相當(dāng)強(qiáng)烈，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，居民平均每月餐飲消費(fèi)在122元以上，則本區(qū)域月餐飲總消費(fèi)額為6122萬元左右，這規(guī)劃大型餐飲企業(yè)有很好的前景。娛樂健身業(yè)：調(diào)研結(jié)果顯示，所有被訪者個(gè)人在購物、餐飲及休閑娛樂方面的總消費(fèi)平均約為667元/月。在所有被訪者中，平均個(gè)人每月在休閑娛樂方面的消費(fèi)約占其購物、餐飲及休閑娛樂總消費(fèi)的22.7％；為151.4元，按照50萬人計(jì)算，月消費(fèi)總量為7570萬元，有非常好的消費(fèi)基礎(chǔ)，對于娛樂企業(yè)有非常作為特色業(yè)種規(guī)劃，并作為本項(xiàng)目最突出的特征以凸顯和其它項(xiàng)目的區(qū)別。6.1.3市場定位為北京東南區(qū)域居民提供餐飲、娛樂和購物服務(wù)的休閑娛樂型購物中心（ShoppingCenter。項(xiàng)目面向北京市東部市場，并充分購物中心，其重點(diǎn)商店?duì)I業(yè)額一般達(dá)到2CBD住核心商圈之外的二級商圈和三級商圈的居民。6.2產(chǎn)品定位6.2.1形象定位休閑娛樂中心：從特色角度看購物中心的類型如下有：景觀型，一般設(shè)在海邊、裕的地方，供富裕階層休閑、娛樂和購物；商務(wù)型，一般設(shè)在高級商務(wù)區(qū)建設(shè)，主要為商務(wù)人員購物服務(wù)。的基本趨勢的。6.2.2規(guī)模定位從國際零售業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)驗(yàn)上講，城市購物中心（ShoppingCenter積在10-2015-40大娛樂企業(yè)所占比重，從而達(dá)到體現(xiàn)特色的目的。同時(shí)，為充分體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“一站式消費(fèi)的目的，項(xiàng)目的總體量要保持在一定水準(zhǔn)，這樣才能在與其他項(xiàng)目競爭時(shí)占據(jù)有利位置根據(jù)我們前期的估算，我們建議本項(xiàng)目的總面積在92萬平方米的停車