6月房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)（第48期）：復(fù)蘇趨勢(shì)初顯實(shí)質(zhì)性回暖或至四季度

房地產(chǎn)行業(yè)研究·研究報(bào)告2022年7月6日億翰智庫(kù)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)復(fù)蘇趨勢(shì)初顯，實(shí)質(zhì)性回暖或至四季度——6月房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)(第48期)相關(guān)研究：《2022年1-6月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)研究報(bào)告》整體疲軟態(tài)勢(shì)，累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降4.0%(2022年1-5月)》《地產(chǎn)行業(yè)向前看！2022H2六大維度全面解析》2022年1月-2022年6月行業(yè)表現(xiàn)注：相對(duì)收益與滬深300相比聯(lián)系方式：聯(lián)系人：報(bào)告撰寫(xiě)：億翰智庫(kù)于小雨、姜曉剛報(bào)告審核：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秦晶、李晨曦官方網(wǎng)站：察察口行業(yè)政策：二線城市加大限購(gòu)放寬力度，多城推房票安置去庫(kù)存6月，三限放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補(bǔ)充。三限放松方面，一二線城市依舊圍繞限購(gòu)松綁發(fā)力，限貸方面放寬力度仍然不大，僅鄭州降低二套房首付，我們認(rèn)為雖然城市在限購(gòu)放松上還有空間，但從政策效果和政策空間來(lái)看，二線城市可能會(huì)更多轉(zhuǎn)向放寬限貸。落戶放松方面，上海、杭州等核心城市較為罕見(jiàn)地明顯放寬人才落戶門(mén)檻，主要目標(biāo)在于吸納人才，短期內(nèi)也會(huì)增加市場(chǎng)購(gòu)房基數(shù)。房票安置方面，出臺(tái)政策的城市目標(biāo)在于以此去庫(kù)存和活市場(chǎng)，但是最終的效果如何還待觀?？谧≌袌?chǎng)：成交熱度回升明顯，住房供應(yīng)仍然不足下行22.7%，環(huán)比上行58.1%，各能級(jí)城市市場(chǎng)熱度相比5月再次攀升。對(duì)于下半年，我們認(rèn)為銷售情況會(huì)出現(xiàn)不斷好轉(zhuǎn)，尤其是到四季度會(huì)有較為明顯的改善，但是對(duì)于市場(chǎng)恢復(fù)力度會(huì)有相應(yīng)的制約，主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一，住房供應(yīng)增長(zhǎng)的限制。雖然上半年政府始終鼓勵(lì)房企正常開(kāi)展融資活動(dòng)，但是民營(yíng)企業(yè)融資難度依然較高，再加上銷售額恢復(fù)情況較為緩慢，短期內(nèi)住房供應(yīng)難以明顯回升，三季度同樣如此，房企預(yù)期仍處于資金缺乏的階段，住房供應(yīng)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)恢復(fù)力度有限。第二，購(gòu)房需求面臨購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題。居民的購(gòu)買(mǎi)力一方面靠自身的財(cái)富積累，另一方面靠央行向市場(chǎng)投放流動(dòng)性，但是我們看到這一輪政策，針對(duì)限貸放松的措施并沒(méi)有明顯放開(kāi)，核心城市依然有繼續(xù)放寬的下限，除此之外，貨幣政策保持中性，并未投放流動(dòng)性，所以僅依靠居民自身的財(cái)富積累對(duì)住房市場(chǎng)的成交影響有限?？谕恋厥袌?chǎng)：6月成交熱度環(huán)比回升，后續(xù)走勢(shì)將保持低位2022年6月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)城市住宅用地供應(yīng)建筑面積11427.1萬(wàn)平米，同比下降32%；成交總建筑面積為9906.7萬(wàn)平米，同比下降45%，環(huán)比上升47%。自2021年第三批集中供地以來(lái)，供應(yīng)縮量、規(guī)則松綁成為了各城市集中供地的主要特征，2022年表現(xiàn)的更為明顯，如天津這類樓市基本面恢復(fù)趨勢(shì)較弱的城市，推地策略傾向于“貴精不貴多”，用優(yōu)質(zhì)地塊提高企業(yè)的參與意愿。展望下半年，土地市場(chǎng)能否回暖更多取決于銷售端恢復(fù)狀況，從6月樓市恢復(fù)情況來(lái)看，環(huán)比漲幅明顯，同比降幅亦有收窄現(xiàn)象，若下半年保持回升態(tài)勢(shì)，那么以蘇州、南京為例的庫(kù)存較低且樓市基本面較好的城市土拍市場(chǎng)或會(huì)恢復(fù)一定熱度，但若下半年回升態(tài)勢(shì)難以保持，企業(yè)或仍將保持審慎拿地的態(tài)度?！娟P(guān)于我們】全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在民政部注冊(cè)登記的國(guó)家一級(jí)社團(tuán)法人，主管單位全國(guó)工商聯(lián)，是中國(guó)房地產(chǎn)界最具影響力的行業(yè)組織之一。億翰智庫(kù)是一家以房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)分析、行業(yè)研判與企業(yè)研究為核心的研究機(jī)構(gòu)，并于2017年聯(lián)合數(shù)十家房企共同成立企業(yè)研究分會(huì)(隸屬于全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的專業(yè)二級(jí)機(jī)構(gòu))。本研究成果由雙方團(tuán)隊(duì)共同完成，定期向業(yè)內(nèi)與資本市場(chǎng)發(fā)布，如有疑問(wèn)，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系。 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告口企業(yè)表現(xiàn)：高信用房企銷售回升明顯，民企風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步釋放投資方面，受土地供應(yīng)增加影響，6月TOP100房企權(quán)益拿地金額環(huán)比大增80.3%，為2022年以來(lái)單月拿地金額新高。但市場(chǎng)熱度無(wú)明顯提高，平均溢價(jià)率4.47%，拿地仍以國(guó)央企為主。銷售方面，6月房企銷售同環(huán)比數(shù)據(jù)均好轉(zhuǎn)，單月TOP200房企總銷43.4%，但降幅較5月明顯收窄，成交具有結(jié)構(gòu)性差異，高信用房企優(yōu)勢(shì)明顯。融資方面，2022年上半年房企融資規(guī)模顯著降低，民企境內(nèi)債融資持續(xù)低迷，海外債風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)演化，由于6、7月償債高峰，部分房企面臨艱難時(shí)刻。資本市場(chǎng)方面，受益于大盤(pán)回升和銷售局部回暖，房企股價(jià)出現(xiàn)一定回升，但可持續(xù)性有待觀察。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告 2行業(yè)政策：二線城市加大限購(gòu)放寬力度，多城推房票安置去庫(kù)存 13住宅市場(chǎng)：成交熱度回升明顯，住房供應(yīng)仍然不足 104土地市場(chǎng)：6月成交熱度環(huán)比回升，后續(xù)走勢(shì)將保持低位 12企業(yè)經(jīng)營(yíng)：高信用房企銷售回升明顯，民企風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步釋放 16僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告圖表1：6月三限放寬方面政策 3圖表2：6月落戶放寬方面政策 7圖表3：2022年來(lái)房票安置政策的主要特點(diǎn) 8圖表4：各能級(jí)城市6月商品住宅成交面積情況(萬(wàn)平米) 11圖表5：典型城市近半年去化周期情況(月) 12圖表6：2022年6月份土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積情況(萬(wàn)平米) 13圖表7：2022年6月份各能級(jí)城市成交規(guī)劃建筑面積情況(萬(wàn)平米) 14圖表8：2022年6月各能級(jí)城市土地成交平均溢價(jià)率 15圖表9：2022年6月各能級(jí)城市土地成交樓面均價(jià)情況(元/平米) 15圖表10：2022年6月各能級(jí)城市流拍情況 16圖表11：2020年1月至2022年月全國(guó)房企拿地總金額和平均溢價(jià)率 18圖表12：2021年至2022年1-6月權(quán)益拿地金額TOP100房企企業(yè)性質(zhì) 18圖表13：2022年1-6月銷售額TOP10房企銷售情況 19圖表14：2022年6月樣本房企銷售業(yè)績(jī)及增速(億元) 20圖表15：2020年1月-2022年6月TOP200房企銷售總額及同比 20圖表16：2021年-2022年6月房企信用債融資情況(億元) 21圖表17：2021年5月-2022年6月不同類型房企信用債融資情況 21圖表18：2021年-2022年6月房企海外債融資情況 22圖表19：2020年至今房地產(chǎn)指數(shù)、恒生指數(shù)和滬深300指數(shù)累計(jì)漲跌幅 23圖表20：2022年6月房企主要經(jīng)營(yíng)事項(xiàng) 25僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告繼5月寬松政策井噴出臺(tái)，6月政策松綁的力度和頻次都有所減緩，政策松仍以限購(gòu)、限售為主，對(duì)限貸的放松未進(jìn)一步推進(jìn)，且出臺(tái)“三限”政策放松的城市數(shù)量減少近一半，部分城市轉(zhuǎn)而通過(guò)降低落戶門(mén)檻，推動(dòng)房票安置的方式間接的促進(jìn)需求入市。盡管政策松綁力度趨緩，但效果逐漸顯現(xiàn)，城市端和企業(yè)端兩個(gè)維度的數(shù)據(jù)都顯示6月新房成交增長(zhǎng)明顯，同比降幅也有一定的收窄。我們認(rèn)為，這是政策松綁，疫情需求延后和房企加大推盤(pán)力度多方面因素綜合下的結(jié)果。當(dāng)下市場(chǎng)信心不足，需求不旺的基本面沒(méi)有實(shí)，銷售真正回暖或需等到四季度才有明顯體現(xiàn)。同樣，盡管6月土地市場(chǎng)因?yàn)樯虾?、杭州等集中供地成交量明顯增加，但由于房企融資仍未恢復(fù)，土地市場(chǎng)熱度仍不足，土地成交溢價(jià)率處于低位，拿地仍以國(guó)央企為主，土地市場(chǎng)的走勢(shì)也取決于下半年銷售市場(chǎng)的恢復(fù)情況。2行業(yè)政策：二線城市加大限購(gòu)放寬力度，多城推房票安置去庫(kù)存6月，三限放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補(bǔ)充。三限放松方面，一二線城市依舊圍繞限購(gòu)松綁發(fā)力，限貸方面放寬力度仍然不大，僅鄭州降低二套房首付，我們認(rèn)為雖然城市在限購(gòu)放松上還有空間，但從政策效果和政策空間來(lái)看，二線城市可能會(huì)更多轉(zhuǎn)向放寬限貸。落戶放松方面，上海、杭州等核心城市較為罕見(jiàn)地明顯放寬人才落戶門(mén)檻，主要目標(biāo)在于吸納人才，短期內(nèi)也會(huì)增加市場(chǎng)購(gòu)房基數(shù)。房票安置方面，出臺(tái)政策的城市目標(biāo)在于以此去庫(kù)存和活市場(chǎng)，但是最終的效果如何還待觀察。(1)三限放寬：二線城市加大限購(gòu)放寬力度，限貸放寬程度仍然不高由于地方政府在觀察5月份政策放寬的效果，6月限購(gòu)、限貸和限售放寬余聲，政策出臺(tái)頻率下降，僅有9個(gè)一二線城市出臺(tái)相關(guān)政策，較5月幾乎腰斬，相同的地方在于這些一二線城市依舊在限購(gòu)松綁上發(fā)力，限貸方面動(dòng)作很少。1)廣州、青島首次松綁限購(gòu)，南京、合肥非戶籍購(gòu)首套幾乎無(wú)門(mén)檻6月，一二線城市首次出臺(tái)限購(gòu)松綁政策或者進(jìn)一步放寬限購(gòu)，值得注意合肥、武漢等城的限購(gòu)較此前已經(jīng)有很大幅度打開(kāi)，尤其非戶籍首套房的門(mén)檻已經(jīng)很低或相當(dāng)于無(wú)門(mén)檻。一方面，廣州、青島、珠海等年內(nèi)首次出臺(tái)限購(gòu)放寬政策。作為一線城市中唯一一個(gè)直接松綁限購(gòu)的城市，廣州放松力度也不大，對(duì)非戶籍購(gòu)房略僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。1 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告有松綁，允許非戶籍?dāng)嗬U社保不超過(guò)3個(gè)月和符合條件的非戶籍退休人員購(gòu)房；青島政策出臺(tái)晚，不過(guò)力度適中，在縮小限購(gòu)區(qū)域、放松購(gòu)房套數(shù)和降低非戶籍購(gòu)房門(mén)檻等三方面有實(shí)質(zhì)性放松。另一方面，南京、合肥、武漢、佛山等進(jìn)一步放寬限購(gòu)，它們?cè)趹艏?、套?shù)或區(qū)域等方面加大力度，使得至少其中一個(gè)方面的門(mén)檻已經(jīng)降到很低。首先，南京、合肥非戶籍購(gòu)首套房已相當(dāng)于無(wú)門(mén)檻，武漢非戶籍購(gòu)二套例如南京4月大幅降低非戶籍購(gòu)房社保要求，從此前的3年上繳納社保調(diào)整為1年內(nèi)累計(jì)繳納6個(gè)月社保，但是不允許月則規(guī)定社?？梢匝a(bǔ)繳，在這兩項(xiàng)政策的疊加下，相當(dāng)于取消了非戶籍購(gòu)首套房的購(gòu)房限制。其次，武漢戶籍限購(gòu)套數(shù)上限統(tǒng)一增加一套。5月政策中僅孝老和多胎家庭可在限購(gòu)基礎(chǔ)上增購(gòu)一套，而6月政策規(guī)定所有戶籍家庭均可增購(gòu)一套，至此戶籍家庭限購(gòu)區(qū)域能擁有的房產(chǎn)套數(shù)上限由2套上升為3套，孝老或者計(jì)入限購(gòu)套數(shù)，6月宣布禪城南莊、石灣等8個(gè)鎮(zhèn)街不再限購(gòu)，限購(gòu)區(qū)域縮小至禪城區(qū)祖廟街道，南海區(qū)桂城街道和順德區(qū)大良街道。我們認(rèn)為，當(dāng)前限購(gòu)放寬還有一定的空間，很多城市還沒(méi)有放松到南京、武漢等城市的水平，還能在降低非戶籍首套、二套購(gòu)房門(mén)檻，放寬戶籍或非戶籍限購(gòu)套數(shù)等方面發(fā)力，但接下來(lái)限購(gòu)的打開(kāi)更多的是高能級(jí)城市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。并且從5月限購(gòu)密集放寬的效果來(lái)看，問(wèn)題的根本或許不在于限購(gòu)打開(kāi)的幅度，限購(gòu)打開(kāi)只是增加了購(gòu)房人群的基數(shù)，如果沒(méi)有信貸方面的放松去加持居民的購(gòu)買(mǎi)能力，也難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前疲軟的基本面，因此我們認(rèn)為，即便限購(gòu)還有放松的空間，但市場(chǎng)的恢復(fù)不能只靠松綁限購(gòu)。2)限貸放寬程度依舊不大，二線城市僅鄭州降低二套房首付比例6月，限貸放寬的程度依舊不大，政策出臺(tái)依然以三四線城市為主，二線城市僅鄭州、西寧等降低二套房首付。6月，鄭州依舊先一步放寬限貸，將二套房首付比例由60%降為40%，之后僅有重慶取消對(duì)非戶籍首套房的貸款限制外。與此同時(shí)，三四線城市依舊陸續(xù)跟進(jìn)認(rèn)貸不認(rèn)房和首套、二套最低20%、30%首付的政策。我們認(rèn)為，地方政府尤其二線城市始終在尋求市場(chǎng)企穩(wěn)和避免過(guò)熱的平衡，但是從一個(gè)多月以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)整體還沒(méi)有企穩(wěn)的苗頭，接下來(lái)政策的發(fā)力仍然十分必要。從6月企業(yè)銷售表現(xiàn)來(lái)看，銷售回暖十分有僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。2 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告業(yè)單月銷售額雖然環(huán)比上升超過(guò)60%，但是同比仍然下降近40%，上半年累計(jì)銷售額仍然同比下降超過(guò)40%，因此我們認(rèn)為，5月的限購(gòu)放寬起到一定拉動(dòng)作用，但是暫時(shí)還未扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，從政策作用的大小和政策出臺(tái)的空間的角度而言，接下來(lái)二線城市可能更多轉(zhuǎn)向限貸政策松綁。地區(qū)政策內(nèi)容引導(dǎo)商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款投放，采用商業(yè)銀行按揭貸款購(gòu)房的，首套房首付比例下調(diào)至20%，二套房最低可按30%執(zhí)行；對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，住房貸款可執(zhí)行首套房貸款政51號(hào))中的第二十四條“取得三限房產(chǎn)權(quán)5年后，產(chǎn)權(quán)所有人可以根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定交易產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定：拆遷前屬于可以自由上市交易的房屋，其拆遷后安置的房屋不受交易時(shí)間限制，可以自由上市交易(安置在集體土地上的房屋和法律法規(guī)另有約定的除外)佛山堅(jiān)持區(qū)域限購(gòu)政策，佛山市商品住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道，南海區(qū)桂城南海大瀝、里水；順德陳村、北商品住房，不計(jì)入家庭住房查驗(yàn)套數(shù)。滿5年的商品住房在買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、司法拍賣(mài)時(shí)，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格查驗(yàn)。蚌埠引導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)降低居民首套及二套改善性住房個(gè)人按揭貸款首付最低比例和最低貸款利率，首套住房首付比例最低降至20%、貸款利率最低降至相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房申請(qǐng)貸款的，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例，對(duì)無(wú)購(gòu)房貸款家庭購(gòu)買(mǎi)普通住房的，貸款最低首付比例為20%。對(duì)新發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，落實(shí)利率下限為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)的要求，促進(jìn)貸款利率適當(dāng)下行，加大個(gè)人住房貸款投放力度。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)針對(duì)“新市民”的特色住房金融產(chǎn)品，靈活設(shè)置準(zhǔn)入門(mén)檻、信用評(píng)級(jí)、擔(dān)保方式、貸款額度、期限利率、還款方式等條件，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購(gòu)房信貸需求。調(diào)整住房限購(gòu)區(qū)域范圍。住房限購(gòu)區(qū)域由市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱“中心城區(qū)”)，將黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購(gòu)區(qū)域。優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購(gòu)房條件。非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)仍限購(gòu)1套住房，但將購(gòu)房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無(wú)住房、且能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，調(diào)整為非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無(wú)住房、且能提供在本市繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。支持改善性住房需求。在中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。3 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告地區(qū)政策內(nèi)容建立地方政府與金融機(jī)構(gòu)定期會(huì)商機(jī)制，會(huì)同銀行監(jiān)管部門(mén)通過(guò)窗口指導(dǎo)、分類施策，實(shí)施差別化住房信貸政策，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。將購(gòu)買(mǎi)首套住房的商業(yè)按揭及公積金貸款最低首付比例調(diào)整為20%；購(gòu)買(mǎi)第二套住房的商業(yè)按揭及公積金貸款最低首付比例調(diào)整為30%。引導(dǎo)各商業(yè)銀行合理下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，支持剛性和改善性住房需求，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。暫緩執(zhí)行新購(gòu)買(mǎi)的住房(含新建商品住房和二手住房)自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓的限制。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，支持人民群眾對(duì)住房改善性需求，暫時(shí)取消購(gòu)房的行政性限制措施?！?月1日更新的限購(gòu)政策規(guī)定，非本市戶籍的居民家庭購(gòu)房，需提供購(gòu)房之日前5年在本市連續(xù)繳納社保或者個(gè)稅證明中，允許除起始月外累計(jì)不超過(guò)3個(gè)月的斷繳或補(bǔ)繳記錄。另外，對(duì)于非本市戶籍退休人員，能提供在廣州市退休的證明材料，退休之日前5年在本市連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅證明，家庭名下查無(wú)房產(chǎn)且提交資料符合要求的，可限購(gòu)一套商品住房。聊城取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，新購(gòu)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。因城實(shí)施差別化住房信貸政策，更好滿足個(gè)人住房消費(fèi)合理信貸需求，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。珠海(除灣仔、南市非限購(gòu)區(qū)域首套房首付比例已經(jīng)降至最低20%，限購(gòu)區(qū)域首套房首付比例仍為最低30%。對(duì)此，珠海市住建局上述工作人員表示，目前珠海市購(gòu)房首付最低兩成。南京本地戶籍在多個(gè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)二手房不再需要購(gòu)房證明，目前涉及的區(qū)域包括江寧區(qū)(除南站片區(qū))、棲霞區(qū)(除邁皋橋片區(qū))、江北新區(qū)、浦口大部分區(qū)域等。襄陽(yáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例由30%降為20%；對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，最低首付款比例為30%。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。降低商貸利率，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的家庭，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。對(duì)在本市已有一套住房，已結(jié)清購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。可以以個(gè)人參保方式補(bǔ)繳，一年內(nèi)繳納6個(gè)月即可滿足社保證明要求。尾、茂名等地市陸續(xù)下調(diào)首套房貸款最低首付比例，最低首付款比例由25%下調(diào)至20%；汕尾首套房首付不低于25%，貸款未結(jié)清二套房首付不低于30%。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。4 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告地區(qū)政策內(nèi)容要實(shí)施“認(rèn)貸不認(rèn)房”，對(duì)已有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，商業(yè)銀行執(zhí)行首套住房貸款政策。降低首付比例和商業(yè)貸款利率，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為20%；執(zhí)行全省首套住房、二套住房最低商業(yè)貸款利率的政策要求。優(yōu)化貸款服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得指定貸款商業(yè)銀行。州推動(dòng)駐鄭各商業(yè)銀行全面落實(shí)首套房貸款利率執(zhí)行4.25％的下限標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二套房首付比例降至40％。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。支持新市民和人才安居。符合條件的新市民在我市購(gòu)買(mǎi)首套普通住房，可享受與本地居民同等的個(gè)人住房貸款政策。支持經(jīng)我市人才主管部門(mén)或引進(jìn)部門(mén)認(rèn)定的在渝，在住房、落戶、醫(yī)療、子女教育等方面享受本地居民同等待遇。鄭州航空港新區(qū)允許區(qū)內(nèi)戶籍家庭和來(lái)區(qū)工作生活人員購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。對(duì)有改善性需求的家庭，可將已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的房屋上市交易。引導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整貸款首付比例，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的家庭，首付款比例最低為20%。對(duì)已結(jié)清首套住房貸款的家庭，再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)住房，執(zhí)行首套住房貸款政策。對(duì)擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，最低首付比例為30%。執(zhí)行差別化住房信貸政策。商業(yè)銀行審核按揭貸款應(yīng)以溫州市域范圍的住房和貸款信息為準(zhǔn)，對(duì)居民家庭名下在本市無(wú)住房但有已結(jié)清住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但無(wú)住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但住房貸款已結(jié)清的，購(gòu)買(mǎi)普通住房執(zhí)行首套首貸優(yōu)惠政策。降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房或二手住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，執(zhí)行最低首付比例20%的規(guī)定；購(gòu)買(mǎi)第二套住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例為30%。鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步降低居民家庭首套剛需住房貸款利率，以更優(yōu)惠的利率和更快的速度加強(qiáng)商品房抵押貸發(fā)放。合理確定利率水平，在堅(jiān)持底線原則的基礎(chǔ)上，推動(dòng)利率下調(diào)，向底線靠攏。保持溫州住房貸款利率在全省乃至長(zhǎng)三角地區(qū)處于較低水平。對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)商品住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例不低于30%。本市戶籍居民家庭在全市限購(gòu)區(qū)域已有2套基礎(chǔ)上住房的，可新增購(gòu)買(mǎi)一套住房。同時(shí)，非本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首次購(gòu)買(mǎi)住房的，核對(duì)申請(qǐng)人是否在購(gòu)房資家庭在限購(gòu)區(qū)域已有1套及以上住房，再次新購(gòu)1套住房的，不再核查購(gòu)房人社保和個(gè)稅繳納情況。臨沂市莒住房套數(shù)以貸款為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)無(wú)住房或擁有住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，購(gòu)買(mǎi)普通商品住房申請(qǐng)貸款的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸政策，首付款比例為20%。金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大個(gè)人住房按揭貸款投放力度，縮短貸款發(fā)放周期。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。咸寧引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)大力支持剛性和改善性住房需求,購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房的居民家庭,首付比例不低于總房?jī)r(jià)的20%,二套及以上不低于30%。現(xiàn)階段商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率按首套不高于4.8%、二套房不高于5.05%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)市僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。5 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告地區(qū)政策內(nèi)容場(chǎng)變化,相應(yīng)調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并結(jié)清相關(guān)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。第一，戶籍登記在市區(qū)的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區(qū)戶籍家庭具有相同購(gòu)房資格。也就是說(shuō)，集體戶和投靠親友的可以在合肥購(gòu)房。在此之前，集體戶需要登記滿一年才可以在合肥市區(qū)購(gòu)房。第二，在非本市戶籍居民家庭購(gòu)房資格認(rèn)定中，社保個(gè)稅認(rèn)可追溯、補(bǔ)交。5月10日，合肥樓市新政將外地戶籍人口在瑤海、新站、新橋示范區(qū)以外的其他區(qū)第三，法人、非法人組織可以購(gòu)買(mǎi)市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房。在這之前，合肥禁止企業(yè)買(mǎi)房政策才已執(zhí)行了一年兩個(gè)月。第四，新站區(qū)、瑤海區(qū)、新橋產(chǎn)業(yè)園非限購(gòu)區(qū)域的房產(chǎn)不再計(jì)為家庭住房套數(shù)，購(gòu)房者在市區(qū)其他區(qū)域購(gòu)房，仍算作首套住房。瑞金對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)瑞金范圍內(nèi)144平方米以下新建商品住宅(不含二手房)，且符合我市貸款使用條件的，公積金和商業(yè)性個(gè)人住房貸款均執(zhí)行首套房貸款政策，首付最低比例按20%，二套房最低按30%執(zhí)行。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)(2)落戶放寬：核心城市放寬人才落戶，三四線城市推購(gòu)房落戶戶籍是城市限購(gòu)政策的主要門(mén)檻之一，因此落戶放寬的目的雖然一般不在于放松限購(gòu)，但是事實(shí)上能夠產(chǎn)生這樣的效果。6月，上海、杭州等核心城市落戶政策出現(xiàn)放松，人才落戶門(mén)檻明顯降低，相較以往這確實(shí)是比較少見(jiàn)的，此外一些低能級(jí)城市推行購(gòu)房落戶政策以促進(jìn)市場(chǎng)去化。6月，上海降低學(xué)校排名靠前的留學(xué)生和應(yīng)屆碩士生的落戶門(mén)檻，滿足條件的可直接落戶，杭州力度更大，將“先落戶后就業(yè)”政策的面向范圍從博士擴(kuò)大到了碩士和本科，溫州也對(duì)大專及以上學(xué)歷人員推行“先落戶后就業(yè)”。此外，西寧、蚌埠、漳州等地提出允許購(gòu)房落戶，為了推動(dòng)商辦用房去化，青島城陽(yáng)、高新、西海岸新區(qū)宣布購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房可落近親屬或者集體戶口。我們認(rèn)為，核心城市放寬人才落戶門(mén)檻主要目的在于吸納人才，政策本身也會(huì)增大市場(chǎng)購(gòu)房基數(shù)，不過(guò)由于其政策仍然以穩(wěn)為主，后續(xù)再繼續(xù)放寬的可能性不大。同時(shí)，落戶放寬對(duì)于核心城市的市場(chǎng)將起到一定拉動(dòng)作用，但是對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)作用可能不大。一方面，由于基本面良好，核心城市間接性限購(gòu)放寬能夠促進(jìn)有效購(gòu)房需求提前釋放，而本身基本面一般的城市的作用則可僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。6 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告人才引進(jìn)潮開(kāi)始，除了一線城市以及杭州等個(gè)別城市，各二線城市一直在持續(xù)推進(jìn)降低人才落戶門(mén)檻。地區(qū)政策內(nèi)容青島城陽(yáng)新區(qū)在區(qū)內(nèi)取得新建商業(yè)用房或辦公用房的合法產(chǎn)權(quán)型房屋人員(含辦理新建商品房合同網(wǎng)簽備案)，可按照“一房一戶”的原則，申請(qǐng)本人及近親屬依次在城鎮(zhèn)近親屬家庭戶、房屋所在地城鎮(zhèn)社區(qū)集體落戶。上述戶口遷移人員的子女落戶后，可按其子女的戶籍申請(qǐng)入學(xué)，按照高新區(qū)現(xiàn)行招生辦法辦理。權(quán)”。經(jīng)專營(yíng)單位認(rèn)定，用于居住的非住宅性質(zhì)的房屋，符合一戶一表、計(jì)量到戶等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行民用價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。允許產(chǎn)權(quán)人本人及其配偶和子女辦理購(gòu)房落戶手續(xù)。蚌埠凡在我市購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房的購(gòu)房人，憑經(jīng)備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及契稅繳納憑證，可申請(qǐng)辦理戶籍手續(xù)，其子女可依規(guī)享受房產(chǎn)所在地義務(wù)教育階段公辦學(xué)校學(xué)位。權(quán)”。經(jīng)專營(yíng)單位認(rèn)定，用于居住的非住宅性質(zhì)的房屋，符合一戶一表、計(jì)量到戶等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行民用價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。允許產(chǎn)權(quán)人本人及其配偶和子女辦理購(gòu)房落戶手續(xù)。?，F(xiàn)有基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為參考水平；針對(duì)畢業(yè)于世界排名前50名院校的留學(xué)回國(guó)人員，取消社保繳費(fèi)基數(shù)和繳費(fèi)時(shí)間要求，全職來(lái)滬工作后即可直接落戶，畢業(yè)于世界排名51~100名的，全職來(lái)滬工作并繳納社保滿6個(gè)月后可申辦落戶。此外，針對(duì)用人單位因受疫情影響未按期繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)并最遲于2022年年底前補(bǔ)繳的情形，《通知》明確，完成補(bǔ)繳后在辦理人才引進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)不受影響。在經(jīng)辦服務(wù)方面，《通知》提出開(kāi)辟人才引進(jìn)“綠色通道”，對(duì)于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的重點(diǎn)企業(yè)人才以及國(guó)(境)外名校留學(xué)人員等，在申辦人才引進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)優(yōu)先辦理；針對(duì)疫情管控等特殊情況，繼續(xù)實(shí)施“書(shū)面材料暫緩遞交、線上流程正常辦理”的支持措施。各地采取發(fā)放購(gòu)房券、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等方式，支持人才購(gòu)房落戶和城鄉(xiāng)居民合理住房需求。年齡不滿45周歲(研究生不受年齡限制)的高校畢業(yè)生憑畢業(yè)證書(shū)在市內(nèi)落戶，其配偶以及未成年子女可隨遷落戶。符合條件的新市民在我市購(gòu)買(mǎi)首套普通住房，可享受與本地居民同等的個(gè)人住房貸款政策。支持經(jīng)我市人才主管部門(mén)或引進(jìn)部門(mén)認(rèn)定的在渝人才，在住房、落戶、醫(yī)療、子女教育等方面享受本地居民同等待遇。進(jìn)一步放寬落戶政策，在市區(qū)具備合法穩(wěn)定住所或合法穩(wěn)定就業(yè)的人員，可向居住地公安機(jī)關(guān)申報(bào)落戶；具備大專以上或相應(yīng)學(xué)歷的人員，可在市區(qū)先落戶后擇業(yè)。暫無(wú)居住地落戶條件的，可遷入公共集體戶。漳州長(zhǎng)泰區(qū)出臺(tái)150元/㎡購(gòu)房補(bǔ)助，對(duì)單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)新建商業(yè)用房給予200元/助，兩者不可共享。此外，購(gòu)買(mǎi)70㎡及以上新建住房可馬上落戶就學(xué)。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。7 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告地區(qū)政策內(nèi)容杭州根據(jù)政策，本科、碩士畢業(yè)兩年內(nèi)可以與博士學(xué)歷一樣，享受“先落戶后就業(yè)”，辦理落戶時(shí)無(wú)需提供社保繳納證明以及用人單位勞動(dòng)合同。2017年以后錄取的符合條件的非全日制研究生，畢業(yè)后來(lái)杭參照全日制研究生落戶。海在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，符合當(dāng)年度非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍辦法規(guī)定的基本條件即可落戶。其他世界一流大學(xué)建設(shè)高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生、世界一流學(xué)科建設(shè)高校建設(shè)學(xué)科應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，符合當(dāng)年度非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍辦法規(guī)定的基本條件即可落此外，在應(yīng)屆畢業(yè)生落戶打分環(huán)節(jié)，“用人單位招聘高校畢業(yè)生行為符合誠(chéng)信規(guī)范，并與畢業(yè)生簽訂勞動(dòng)或聘用合同期為一年及以上的就業(yè)協(xié)議，勞動(dòng)派遣方式除外”一項(xiàng)，分值由5分提升至7分，預(yù)計(jì)將有更多應(yīng)屆畢業(yè)生滿足非上海生源畢業(yè)生進(jìn)滬資料來(lái)源：億翰智庫(kù)(3)房票安置：鄭州等6城推行房票安置，助力去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)房票安置是實(shí)物安置和貨幣安置的結(jié)合，在過(guò)往的安置中已被采用過(guò)。6月鄭州試行房票安置制度，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于房票安置的關(guān)注，而2022年至今年初至今共有超過(guò)20城發(fā)布房票安置政策。綜合目前各城市出臺(tái)的政策，我們發(fā)現(xiàn)房票安置政策有如下特點(diǎn)：一是主要是低能級(jí)城市采用，主要目的在于去庫(kù)存和活市場(chǎng)；二是一般非強(qiáng)制選用，而是采用優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)等方式鼓勵(lì)使用，例如鄭州規(guī)定給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，列入房票票面金額,同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)。三是房票使用有限制條件：只可在本城使用，使用期限3個(gè)月-3年不等，不可轉(zhuǎn)讓或者限制轉(zhuǎn)讓，一些地方規(guī)定房票只可購(gòu)買(mǎi)新房，一些地方明確限制了房票抵扣購(gòu)房款的比例，例如鄭州規(guī)定購(gòu)房款應(yīng)不低于房票票面金額的90％，麗水規(guī)定房票的票面金額在單套住宅成交價(jià)的占比不得超過(guò)50%等等。來(lái)房票安置政策的主要特點(diǎn)序號(hào)序號(hào)主要內(nèi)容房票安置是貨幣安置與實(shí)物安置的結(jié)合。1征收人將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房。12主要是低能級(jí)城市采用，主要目的在于去庫(kù)存和活市場(chǎng)3一般非強(qiáng)制選用，而是采用優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)等方式鼓勵(lì)使用僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。8 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告序號(hào)主要內(nèi)容4房票使用有限制條件，一般限制使用區(qū)域、使用期限、使用比例，以及購(gòu)買(mǎi)的房屋類型和是否能夠轉(zhuǎn)讓等資料來(lái)源：億翰智庫(kù)房票制度表面上確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、地方政府以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等各方面共贏，2016年前后棚改貨幣化安置顯著的去庫(kù)存和拉市場(chǎng)的效果，也使得市場(chǎng)對(duì)于此輪房票安置政策有所期待，但是我們認(rèn)為，此輪房票安置政策會(huì)有一定拉動(dòng)市場(chǎng)的作用，但不應(yīng)再期待其有扭轉(zhuǎn)形勢(shì)的效果。一是2016年棚改之后，如今各城的棚改空間已經(jīng)與當(dāng)時(shí)不可同日而語(yǔ)；二是房票安置目前和以后預(yù)計(jì)都是以庫(kù)存壓力較大的三四線城市為主，但我們認(rèn)為本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的重點(diǎn)在于二線城市；三是政策能夠落地多少目前尚不確定，消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商是否能夠真正認(rèn)同房票是政策落地的關(guān)鍵，尤其是在雙方信心偏弱、地方財(cái)政吃緊的情況下，更需要地方政府制定全面的、合理的和可信的執(zhí)行細(xì)則。6月房票安置方面政策地區(qū)政策內(nèi)容州被征收人選擇房票安置的,安置補(bǔ)償權(quán)益按照房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定計(jì)算后,由征收人給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì),作為房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì),列入房票票面金額,同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)；可使用房票在所有參與房票安置工作的房企所提供的商品房中自行選擇，不限定于房票核發(fā)機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域；使用房票所購(gòu)買(mǎi)的商品住房,不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；使用房票購(gòu)買(mǎi)商品住房的,可憑商品房買(mǎi)賣(mài)合同,在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)，在新購(gòu)房屋交付前,被征收人子女保留原被征收拆遷住宅片區(qū)所在學(xué)區(qū)的入學(xué)資格。試行房票安置辦法。在現(xiàn)有房屋征收安置補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，增加房票安置。選擇房票安置的被征收人使用房票購(gòu)買(mǎi)本市新建商品住房的，給予購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。蘇州張家港鳳凰鎮(zhèn)定向房票安置是搬遷實(shí)施單位依照和被搬遷人簽訂的協(xié)議確定的安置房戶型和套數(shù)，結(jié)算成一定的面額后，以房票形式核發(fā)給被搬遷人，由被搬遷人在鳳凰鎮(zhèn)相關(guān)樓盤(pán)自行購(gòu)買(mǎi)商品住宅的安置行為。定向房票安置是現(xiàn)有住宅房屋搬遷補(bǔ)償安置方式的補(bǔ)充。不選擇房票安置的仍按原拆遷安置方式安置。利用房票加速拆遷安置等住房政策落地。原則上全面停止安置房新建，推進(jìn)房屋征收房票政策全覆蓋。落實(shí)政府商定房票購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)?yōu)惠項(xiàng)目目錄。推進(jìn)房票市區(qū)全域流轉(zhuǎn)。推進(jìn)房票在人才購(gòu)房補(bǔ)貼、政府項(xiàng)目支付、土地出讓金支付等領(lǐng)域的應(yīng)用。房票面值是被征收房屋貨幣補(bǔ)償總價(jià)(不含征遷獎(jiǎng)金及補(bǔ)助補(bǔ)貼)×1.05。同一房源可以作為不同征收項(xiàng)目的房票房源，房票可在本市范圍內(nèi)跨區(qū)域使用。在房票開(kāi)具之日起6個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)買(mǎi)房票房源(含商業(yè))的，房票所有權(quán)人可憑購(gòu)房合同及相關(guān)有效證件，至征收實(shí)施單位領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼是房票已使用面值金額×1%。補(bǔ)貼總額最高不超過(guò)人民幣30萬(wàn)元。房票的核發(fā)采用實(shí)名制，核發(fā)對(duì)象為被征收人或其指定的特定關(guān)系人，房票須載明被征收人(或特定關(guān)系人)“姓名”“身份證號(hào)碼”“房票金額”等相關(guān)信息。對(duì)同一被征收人(或特定關(guān)系人)根據(jù)實(shí)際最多核發(fā)不超過(guò)3張房票，單張房票金額不僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。9 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告地區(qū)政策內(nèi)容低于人民幣30萬(wàn)元。購(gòu)房人以房票進(jìn)行結(jié)算，購(gòu)房款超出房票金額部分，由購(gòu)房人自行補(bǔ)足；扣除購(gòu)房款后有余額的，由征收實(shí)施單位和房地產(chǎn)企業(yè)共同審核后，在房票上注明剩余金額并蓋章后交還購(gòu)房人。南京溧水當(dāng)?shù)貙⒆≌课菡魇肇泿叛a(bǔ)償金額以“房票”形式出具給被征收人，由被征收人在溧水區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房或二手住房(含車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等配套用房)用于安置，以有效化解存量商品住房。與此同時(shí)，溧水區(qū)還將充分發(fā)揮“房產(chǎn)超市”功能。通過(guò)構(gòu)建線上、線下“房產(chǎn)超市”服務(wù)平臺(tái)，將商品房、二手房、已分配安置房納入“房產(chǎn)超市”進(jìn)行交易，并提供全方位咨詢服務(wù)，從而方便群眾(被征收人)及時(shí)全面掌握溧水房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)3住宅市場(chǎng)：成交熱度回升明顯，住房供應(yīng)仍然不足(1)成交面積：環(huán)比高速增長(zhǎng)，部分城市同比轉(zhuǎn)正能級(jí)城市市場(chǎng)熱度相比5月再次攀升。隨著商品房銷售增速逐漸進(jìn)入上升區(qū)間，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)會(huì)得到明顯改善，而三季度仍然處于考驗(yàn)企業(yè)現(xiàn)金流是否穩(wěn)定的形勢(shì)。5%，蓋因上海恢復(fù)市場(chǎng)成交帶動(dòng)增速快速上行所致。從環(huán)比來(lái)看，四個(gè)一線城市、1146.2%、49.6%和75.3%。從同比來(lái)看，廣州5%。核心二線和普通二線城市同比均下行，環(huán)比均上行。從核心二線城市來(lái)市成交量環(huán)比均有不同幅度的增長(zhǎng)，其中蘇州和青島成交量分別達(dá)到201.6和平米，環(huán)比分別增長(zhǎng)184.2%和204.8%，部分原因在于大量保障房的推進(jìn)促使成交量上升，但即使去除保障房因素影響，環(huán)比仍有所回暖，政策放松下市場(chǎng)信心正重新建立。從普通二線城市來(lái)看，住宅成交量達(dá)到437.3萬(wàn)平米，同比下行14.6%，環(huán)比上行61.5%，其中溫州、寧波和佛山成交量分別達(dá)相比一二線城市，三四線市場(chǎng)恢復(fù)力度相對(duì)較弱。從具體城市來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)三角較好。中部城市中市場(chǎng)漲跌不一，其中黃石成交量7.8萬(wàn)平米，同比、環(huán)比分僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。10 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告相應(yīng)的孝感成交量15.6萬(wàn)平米，同比、環(huán)比分別上升5.2%和20.1%。我們認(rèn)為三四線城市三限政策的放寬確實(shí)能帶動(dòng)市場(chǎng)熱度的回場(chǎng)成交的基礎(chǔ)，內(nèi)在保持著結(jié)構(gòu)性的變化，對(duì)于庫(kù)存較高、房?jī)r(jià)下跌或者橫盤(pán)的城市，成交量恢復(fù)力度相對(duì)有限，相反存在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及購(gòu)買(mǎi)力旺盛的城市，恢復(fù)力度則相對(duì)較大。圖表4：各能級(jí)城市6月商品住宅成交面積情況(萬(wàn)平米)城市名稱積同比環(huán)比一線城市5%核心二線城市71.3%普通二線城市61.5%三四線城市24.9%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)總的來(lái)說(shuō)，需求端政策放松帶來(lái)的效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)熱情增加，成交量環(huán)比得到較大幅度的增長(zhǎng)，且部分城市同比已經(jīng)回正。對(duì)于下半年，我們認(rèn)為銷售情況會(huì)出現(xiàn)不斷好轉(zhuǎn)，尤其是到四季度會(huì)有較為明顯的改善，但是對(duì)于市場(chǎng)恢復(fù)力度會(huì)有相應(yīng)的制約，主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一，住房供應(yīng)增長(zhǎng)的限制。房企出險(xiǎn)最直接影響企業(yè)的銷售活動(dòng)和融資活動(dòng)，導(dǎo)致行業(yè)面、企業(yè)面面臨資金匱乏的風(fēng)險(xiǎn)，使房企開(kāi)工力度受限，最終引導(dǎo)住房供應(yīng)量的減少。雖然上半年政府始終鼓勵(lì)房企正常開(kāi)展融資活動(dòng)，但是民營(yíng)企業(yè)融資難度依然較高，再加上銷售額恢復(fù)情況較為緩慢，短期內(nèi)住房供應(yīng)難以明顯回升，三季度同樣如此，房企預(yù)期仍處于資金缺乏的階段，住房供應(yīng)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)恢復(fù)力度有限。第二，購(gòu)房需求面臨購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題。我們一直強(qiáng)調(diào)，在疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放慢的情況下，居民對(duì)于收入預(yù)期相對(duì)較低，由此即使限購(gòu)政策不斷放松，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)銷售火爆的境況。居民的購(gòu)買(mǎi)力一方面靠自身的財(cái)富積累，另一方面靠央行向市場(chǎng)投放流動(dòng)性，但是我們看到這一輪政策，針對(duì)限貸放松的措施并沒(méi)有明顯放開(kāi)，核心城市依然有繼續(xù)放寬的空間，除此之外，貨幣政策保持中性，并未投放流動(dòng)性，所以僅依靠居民自身的財(cái)富積累對(duì)住房市場(chǎng)的成交影響有限?？偟膩?lái)說(shuō)，我們認(rèn)為三季度房企仍受資金匱乏的影響，供應(yīng)減少難以促進(jìn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)較大幅度的回升，四季度的回暖力度要比三季度好。未來(lái)持續(xù)關(guān)注房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)、庫(kù)存相對(duì)較小、政策放松力度較大的城市，核心都市圈的城市毋庸置疑，對(duì)于中西部來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)關(guān)注位于核心城市周邊的三四僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。11 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告線城市以及具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線。(2)去化周期：供應(yīng)下降帶動(dòng)庫(kù)存降低，部分城市政策效果顯現(xiàn)去化縮短庫(kù)存面積環(huán)比下降，蓋因住宅供應(yīng)減少所致，各城市去化周期漲跌不一，但多數(shù)位于上升通道中。我們認(rèn)為，市場(chǎng)上資金的缺乏是導(dǎo)致房企開(kāi)工放慢的主要因素，進(jìn)而導(dǎo)致各城市住宅供應(yīng)量出現(xiàn)不同幅度的下降，帶動(dòng)去化周期延長(zhǎng)。但是我們也看到好消息是需求端政策正在發(fā)揮作用，部分城市在政策放松影響下，成交量具有較大幅度的回升，從而帶動(dòng)去化周期相應(yīng)的縮短，待房企資金得到小幅緩解之后，預(yù)計(jì)住房供應(yīng)量會(huì)緩慢上升，并且政策作用落地效果顯現(xiàn)，最終帶動(dòng)去化周期小幅回落。圖表5：典型城市近半年去化周期情況(月)海廈門(mén)福州黃石資料來(lái)源：億翰智庫(kù)持低位(1)土地供應(yīng)：城市推地貴精不貴多，首兩批供應(yīng)規(guī)?？s量明顯萬(wàn)平米，同比下降32%，環(huán)比微降1%，多個(gè)核心二線城市第二批集中供地掛牌，供應(yīng)規(guī)模降幅較5月有明顯收窄。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。12 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告分能級(jí)來(lái)看，一線城市中廣州及上海推出第二批集中供地地塊，分別一線城市均無(wú)供應(yīng)地塊，因此暫不可比，樓面價(jià)方面較第一輪均有提升，其中廣州本輪推出地塊樓面均價(jià)為17265元/平米，較首輪的13302元/平元/平米大幅提升67%，二批次供地質(zhì)量較首批有明顯提升；核心二線城市中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、成都、天津、南京、無(wú)錫推出第二批涉365%，環(huán)比微降2%，價(jià)高至16626元/平米，拉高了核心二線的平均樓面價(jià)水平，環(huán)比上升4%普通二線城市中寧波、重慶第二批集中供地掛牌，土地供應(yīng)總規(guī)模元/平米；三四線城市土地供應(yīng)規(guī)模7553.6萬(wàn)平米，同比下降48%，環(huán)比57元/平米。自2021年第三批集中供地以來(lái)，供應(yīng)縮量、規(guī)則松綁成為了各城市集中供地的主要特征，2022年表現(xiàn)的更為明顯，以天津?yàn)槔?，天津首批們認(rèn)為，當(dāng)下各城市的推地策略都傾向于“貴精不貴多”，用優(yōu)質(zhì)地塊提高企業(yè)的參與意愿，如天津這類首批集中供地陷入冰點(diǎn)，樓市基本面恢復(fù)趨勢(shì)較弱，土地供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)大幅下降態(tài)勢(shì)；而對(duì)于樓市基本面恢復(fù)態(tài)勢(shì)較好的城市，如上海，供應(yīng)規(guī)模降幅相對(duì)較小，不過(guò)質(zhì)量提高更加明顯，上海第二批集中供地內(nèi)環(huán)一次性推出4宗宅地?？傮w而言，在房企資金有限的情況下，城市之間的供地也存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此城市在供地質(zhì)量及供地規(guī)則上多有退讓，下半年還將保持寬松形勢(shì)。)城市能級(jí)6月供應(yīng)面積同比環(huán)比一線城市--核心二線城市365%-2%普通二線城市-21%37%三四線城市-48%-10%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)注：土地市場(chǎng)使用的均為住宅用地?cái)?shù)據(jù)(2)土地成交：供應(yīng)驅(qū)動(dòng)成交，二線城市成交規(guī)模環(huán)比上升超100%僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。13 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告45%，環(huán)比上升47%，隨著5月供應(yīng)端的上升，成交端于6月引來(lái)了較大的環(huán)比漲幅，其中二線城市環(huán)比上升幅度超100%。降17%，環(huán)比大幅上升122%；普通二線城市成交1556.4萬(wàn)平米，同比下降44%，環(huán)比大幅上升193%；三四線城市成交6075.9萬(wàn)平米，同比下降42%，環(huán)比上升19%。青島進(jìn)行了第二批集中供地，由于多采用預(yù)申請(qǐng)制度提前鎖定意向地塊，推出地塊的成交率有明顯好轉(zhuǎn)，從拿地企業(yè)來(lái)看土地市場(chǎng)依舊是央企及地方國(guó)企占據(jù)著主要市場(chǎng)，此外也涌現(xiàn)出較多地方型企業(yè)，如上海臨港新城投資、蘇州高新、廊坊臨空房地產(chǎn)等，且不同于國(guó)資平臺(tái)托底，部分樓市恢復(fù)態(tài)勢(shì)較好的城市，如合肥，即便是由國(guó)企競(jìng)得的地塊也有競(jìng)拍熱度，一定程度上顯示房企對(duì)地產(chǎn)行業(yè)下半年的預(yù)期轉(zhuǎn)好，有能力拿地的國(guó)央企都有意愿儲(chǔ)備核心城市的土地資源。展望下半年，土地市場(chǎng)能否回暖更多取決于銷售端恢復(fù)狀況，從6月樓市恢復(fù)情況來(lái)看，環(huán)比漲幅明顯，同比降幅亦有收窄現(xiàn)象，若下半年保持回升態(tài)勢(shì)，那么以蘇州、南京為例的庫(kù)存較低且樓市基本面較好的城市土拍市場(chǎng)或會(huì)恢復(fù)一定熱度，但若下半年回升態(tài)勢(shì)難以保持，企業(yè)或仍將保持審慎拿地的態(tài)度。對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)判斷，我們認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目要么能給企業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn)，要么能給企業(yè)帶來(lái)快速的現(xiàn)金回流，在此基礎(chǔ)上，核心城市或區(qū)域核心城市的中心地塊會(huì)有眾多房企爭(zhēng)搶，不過(guò)一些位于價(jià)值洼地的項(xiàng)目還是會(huì)贏得房企青睞。但總體而言，囤貨的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，土地市場(chǎng)的熱度及規(guī)模已于2021年到達(dá)天花板，后續(xù)的走勢(shì)會(huì)更加平穩(wěn)。城市能級(jí)月成交面積同比環(huán)比一線城市-17%45%核心二線城市-56%122%普通二線城市-44%193%三四線城市-42%19%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)1)6月溢價(jià)率環(huán)比上浮，優(yōu)質(zhì)地塊推高成交熱度：6月一線及核心二線成交熱度環(huán)比有所回升。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。14 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告具體按城市能級(jí)來(lái)看，6月一線城市平均溢價(jià)率達(dá)5.0%，環(huán)比上升了整體溢價(jià)率水平；別上升57%及38%；核心二線城市樓面均價(jià)為8447元/平米，同比上升20%，環(huán)比下降18%；普通二線城市樓面均價(jià)為5868元/平米，同環(huán)比分均價(jià)為2083元/平米，同比下降17%，環(huán)比上升18%。達(dá)到封頂溢價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。整體來(lái)看，當(dāng)?shù)貥鞘械幕謴?fù)情況以及供應(yīng)地塊質(zhì)量高低是企業(yè)是否溢價(jià)競(jìng)拍的決定性因素，剔除忙于償債及降杠桿的房企，剩余的房企想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，依然需要儲(chǔ)備一定的土地資源，因此不會(huì)缺席核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍，如西安已經(jīng)連續(xù)3月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上升，528政策出臺(tái)后二手房掛牌量也明顯上漲，6月方開(kāi)啟首批集中供地，因此房企拿中國(guó)鐵建、天地源這類手中西安的儲(chǔ)備資源較少的企業(yè)，拿地顯得更加迫44%。展望后市，由于房企的資金收到較大限制，因此土地市場(chǎng)的恢復(fù)將滯后于住宅市場(chǎng)。城市能級(jí)6月土地成交平均溢價(jià)率較上月增減一線城市5.0%核心二線城市4.4%普通二線城市3.8%三四線城市4.6%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)城市能級(jí)6月成交樓面均價(jià)同比環(huán)比一線城市57%38%僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。15 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告核心二線城市20%-18%普通二線城市44%86%三四線城市-17%18%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)2)除普通二線外其余能級(jí)城市流拍率同環(huán)比均改善：一線城市流拍平米，同比下降33%，環(huán)比下降6%。流拍率環(huán)比改善的影響因素較多，其中供應(yīng)端的改善是主要原因，如供應(yīng)規(guī)?？s量、供應(yīng)規(guī)則放寬、供應(yīng)質(zhì)量提高以及預(yù)申請(qǐng)制度等，樓市預(yù)期恢復(fù)是次要原因，在各地積極改善供地端策略以及政策端持續(xù)釋放利好的背景下，預(yù)計(jì)下半年流拍率將保持低位。6月流拍土地宗數(shù)城市能級(jí)(塊)涉及規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)平米)建筑面積同比建筑面積環(huán)比一線城市0--100%核心二線城市3-87%-89%普通二線城市-56%210%三四線城市-33%-6%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)進(jìn)一步釋放投資方面，受土地供應(yīng)增加影響，6月TOP100房企權(quán)益拿地金額環(huán)比大增80.3%，為2022年以來(lái)單月拿地金額新高。但市場(chǎng)熱度無(wú)明顯提高，平均溢價(jià)率4.47%，拿地仍以國(guó)央企為主。銷售方面，6月房企銷售同環(huán)比數(shù)據(jù)均好轉(zhuǎn)，單月TOP200房企總銷售額環(huán)比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅較5月明顯收窄，但成交具有結(jié)構(gòu)性差異，高信用房企優(yōu)勢(shì)明顯。融資方面，2022年上半年房企融資規(guī)模顯著降低，民企境內(nèi)債融資持續(xù)低迷，海外債風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)演化，由于6、7月償債高峰，部分房企面臨艱難時(shí)刻。資本市場(chǎng)方面，受益于大盤(pán)回升和銷售局部回暖，房企僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。16 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告股價(jià)出現(xiàn)一定回升，但可持續(xù)性有待觀察。(1)投資：央企拿地力度加大，長(zhǎng)三角本土民企支持區(qū)域市場(chǎng)受土地供應(yīng)增加影響，6月房企拿地力度有所加大，根據(jù)億翰監(jiān)測(cè)，6月TOP100房企權(quán)益拿地金額環(huán)比增加80.3%，為2022年以來(lái)單月拿地?zé)o明顯提高，6月全國(guó)房企拿地平均溢價(jià)率4.47%，仍處于低位。從累計(jì)整體投資力度不足。從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央企、地方國(guó)企、民企拿地力度均有所加大，但從民企的占比分別為38.9%、41.0%和20.0%，國(guó)央企拿地仍占主導(dǎo)，民企整體投資尚未恢復(fù)。口、綠城中國(guó)、中國(guó)鐵建和中國(guó)中鐵七家具有代表性的央企6月總權(quán)益拿地金市，中國(guó)鐵建在寧波等二線城市和廊坊等三四線城市，總拿地金額均超百億。相對(duì)而言，頭部央企仍保持著相對(duì)平穩(wěn)的投銷節(jié)奏，以房企1-6月權(quán)益銷售額為參考值，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展和招商蛇口的投銷比分別為47.2%、28.1%、67.1%、17.4%和32.9%，整體投銷比保持在40%上下，節(jié)奏較為平穩(wěn)。地方國(guó)企方面，一方面，部分全國(guó)性布局或者具有擴(kuò)張意愿的地方國(guó)企6月趁勢(shì)加大投資，如建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份和國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海首輪集中供地中獲取多宗地塊，加大在一線城市的布局。另一方面，區(qū)域性地方國(guó)高新，鄭州地產(chǎn)，由于當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)熱度不足，這些區(qū)域型的地方國(guó)企大手筆拿地，托舉本土市場(chǎng)。民企方面，由于規(guī)模民企的淡出，本土民企對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的支持作用被億元，占總土地出讓總額的38.7%，加上其他中小型本土民企，本土民企在杭州首輪集中供地的拿地份額達(dá)60.7%。但整體而言，本土民企對(duì)土地市場(chǎng)的影響仍是局部性的，一方面，長(zhǎng)三角地區(qū)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，本土房企較為活躍，但不同區(qū)域和城市的本土民企實(shí)力不一。另一方面，在規(guī)模民企淡出下，本土民企不管是規(guī)模還是實(shí)力都相對(duì)有限，難以對(duì)市場(chǎng)起決定性作用。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。17 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告市，房企投資可持續(xù)性不強(qiáng)，一方面，土地市場(chǎng)熱度仍維持低位，央企保持相對(duì)平穩(wěn)的投資節(jié)奏，地方國(guó)企繼續(xù)托舉市場(chǎng)，局部地區(qū)本土民企對(duì)土地市場(chǎng)起了一定的支持作用，但不影響整體市場(chǎng)。另一方面，銷售市場(chǎng)的回暖尚未得到有力的驗(yàn)證，投資預(yù)期未扭轉(zhuǎn)，短期內(nèi)房企土地投資低迷的局面難以改觀。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)資料來(lái)源：億翰智庫(kù)(2)銷售：百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比大幅上升，高信用房企優(yōu)勢(shì)明顯僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。18 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告月單月TOP200房企總銷售額環(huán)比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅從各梯隊(duì)來(lái)看，銷售同比降幅均有所收窄，但頭部房企同比降幅收窄PTOP1-10、TOP11-30、TOP31-50和TOP51-100房企6月單月銷售金額同明顯好于TOP31-50和TOP51-100房企。從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，國(guó)央企和民企6月銷售額環(huán)比均明顯回升，但國(guó)央P表現(xiàn)均強(qiáng)于民企。TOP50房企中9家房企單月銷售額同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)或同比降幅在-10%以內(nèi)，其中民企仁恒置地和濱江集團(tuán)，因上海和杭州6月銷售情況較好，單月銷售額同比分別增加222.3%和27.7%外，其余國(guó)央企如越秀地同比分別增長(zhǎng)69.2%、40.7%和18.6%。保利發(fā)展、中國(guó)金茂和招商蛇口等央企6月銷售額同比也僅有小幅下降。民企銷售恢復(fù)程度不如國(guó)央企，主要在于當(dāng)下房企的信用問(wèn)題是購(gòu)房的重要考量因素，即使銷售有所恢復(fù)，但對(duì)高信用房企的利好要強(qiáng)于可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的房企。季節(jié)因素占了一定的比重，歷年6月房企銷售額都是一個(gè)相對(duì)高位，房企在6月推盤(pán)節(jié)奏的加快，前期蓄客的集中釋放，疫情下購(gòu)房需求的延期入場(chǎng)，都會(huì)促進(jìn)房企銷售業(yè)績(jī)?cè)诙唐趦?nèi)形成峰值，需要關(guān)注需求是否具有可持續(xù)性；第二、6月房企銷售的好轉(zhuǎn)仍然是結(jié)構(gòu)性的，高信用房企如國(guó)央企和較為穩(wěn)健的民企銷售恢復(fù)明顯，但存在信用風(fēng)險(xiǎn)的房企銷售情況仍然不佳，市場(chǎng)回暖并非普遍性的。因此對(duì)于后市銷售回暖的可持續(xù)性，我們認(rèn)為仍然有待市場(chǎng)驗(yàn)證。序序號(hào)企業(yè)名稱億元)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。19 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告序號(hào)企業(yè)名稱億元)1碧桂園2保利發(fā)展3萬(wàn)科地產(chǎn)4中海地產(chǎn)5華潤(rùn)置地67綠城中國(guó)8融創(chuàng)中國(guó)9金地集團(tuán)龍湖集團(tuán)數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)年6月樣本房企銷售業(yè)績(jī)及增速(億元)企業(yè)梯隊(duì)TOP1-10TOP11-30TOP31-50TOP51-100資料來(lái)源：億翰智庫(kù)資料來(lái)源：億翰智庫(kù)(3)融資：海外債風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)演化，房企1-6月融資規(guī)模顯著降低1)信用債：仁恒、旭輝境內(nèi)成功發(fā)債，1-6月融資規(guī)模同比下降兩成僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。20 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告企境月發(fā)債的AAA級(jí)別的高信用主體占比有所減少，而房企境內(nèi)債發(fā)債成本整體上仍處于低位。別為248.5億債成本利差縮小，6月央企、地方國(guó)企和民企境內(nèi)債融資的平均票面利率分別為3.29%、3.59%和5.86%。央企中保利發(fā)展、招商蛇口等主流央企仍是境內(nèi)發(fā)債的大戶，通過(guò)發(fā)行低成本的債券補(bǔ)充流動(dòng)資金或者置換到期債務(wù)。地方國(guó)企中，越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、蘇高新等房企也利用當(dāng)前融資窗口優(yōu)化債務(wù)成本，如越秀地產(chǎn)5年期的公司債票面利率已低至2.85%。反觀民企，境內(nèi)發(fā)債繼續(xù)低迷，6月民企只有仁恒置地、旭輝控股和佳源國(guó)際在境內(nèi)成功發(fā)債，其中旭輝控股在監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持下使用信用保護(hù)工具發(fā)行5億元公司債，票面利率5.5%。而近期資金壓力較大的佳源國(guó)際發(fā)行境內(nèi)債發(fā)行持續(xù)保持國(guó)央企占大頭，民企少量發(fā)行的狀態(tài)，上半年境內(nèi)債融資規(guī)模的下降主要是因?yàn)槊衿笕谫Y的收縮。)資料來(lái)源：wind、億翰智庫(kù)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。21 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告資料來(lái)源：wind、億翰智庫(kù)2)海外債：市場(chǎng)信心再受挫，信用修復(fù)需行業(yè)基本面好轉(zhuǎn)除了港資房企外，6月內(nèi)陸房企只有新城控股、新湖中寶和萬(wàn)科新發(fā)了三筆海外債，其中萬(wàn)科海外債的票面利率3.55%，而新湖中寶3年期和新城控股1年期的美元債的票面利率分別為11.0%和7.95%。另外中南建設(shè)一新發(fā)行新債券，票面利率同樣高達(dá)12%。同期下降68.1%，上半年是房企海外債發(fā)行的冰點(diǎn)，再融資的困難使得房企海外債償還風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延。從償還情況來(lái)看，6月海外債償還規(guī)模81.36而7月房企還有65億美元的債務(wù)待償還，2022年美元債償還高峰尚未過(guò)去，部分前期一直保持債務(wù)如期兌付的房企也開(kāi)始尋求美元債的展期，如債的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)一步蔓延更高信用主體的房企上，如碧桂園國(guó)際評(píng)級(jí)被下調(diào)至投機(jī)級(jí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也被Baa3評(píng)級(jí)也被穆迪下調(diào)至負(fù)面觀察名單，寶龍地產(chǎn)接連被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，海外債市場(chǎng)信心再度受挫。房企海外債的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題是銷售疲軟和融資收縮等多重壓力下的結(jié)果，我們認(rèn)為，房企的信用修復(fù)也是體系性的，不僅需要房企自身不躺平，主動(dòng)加快資產(chǎn)變現(xiàn)，也需要行業(yè)基本面的修復(fù)，如銷售的企穩(wěn)，才能帶動(dòng)投資者恢復(fù)對(duì)行業(yè)的信心，減輕擠兌壓力。但這個(gè)過(guò)程是緩慢的的，房企海外債的杠桿壓降已是必然。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。22 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告資料來(lái)源：億翰智庫(kù)(4)資本市場(chǎng)：銷售回暖預(yù)期初步落地，房地產(chǎn)指數(shù)回升5.7%，房地產(chǎn)指數(shù)同期上升5.7%，表現(xiàn)略遜于滬深300，但強(qiáng)于恒生指數(shù)。E50房企中58%的房企股價(jià)上漲，36%的房企股價(jià)下跌，其中建業(yè)地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)和建發(fā)國(guó)際集團(tuán)單月漲幅超20%，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)漲幅最高，單月股價(jià)上漲25.4%，在當(dāng)下房企普遍收縮的情況下，建發(fā)國(guó)際背靠國(guó)企，擴(kuò)張意售業(yè)績(jī)進(jìn)入全國(guó)房企TOP20,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)具有潛力。6月房地產(chǎn)政策松綁力度趨緩，但房企股價(jià)出現(xiàn)一定的回升。我們認(rèn)為，主要有兩方面原因，一方面，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策的出臺(tái)，大盤(pán)持續(xù)反彈，市場(chǎng)整體信心有所好轉(zhuǎn)。另一方面，地產(chǎn)股票交易已經(jīng)由博政策放松轉(zhuǎn)向博政策效果和市場(chǎng)反饋，而6月銷售數(shù)據(jù)的點(diǎn)狀好轉(zhuǎn)給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的信心，銷售回暖預(yù)期初步落地，股價(jià)出現(xiàn)部分回升。對(duì)于后市，我們認(rèn)為，局部銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)并不能代表趨勢(shì)，下半年銷售的變化仍需觀察，市場(chǎng)回暖的可持續(xù)性也有驗(yàn)證。在銷售可能回暖的預(yù)期下，可重點(diǎn)關(guān)注布局一二線城市、土儲(chǔ)較為豐厚的高信用房企，倘若銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，這類房企或?qū)⒆钕仁艿交菁?。圖表19：2020年至今房地產(chǎn)指數(shù)、恒生指數(shù)和滬深300指數(shù)累計(jì)漲跌幅僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。23 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告資料來(lái)源：億翰智庫(kù)(5)經(jīng)營(yíng)信息：優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)生存環(huán)境改善明顯，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較小2022年6月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的房企主要經(jīng)營(yíng)信息包括債務(wù)處理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及評(píng)級(jí)調(diào)整等。億元公司債券；金輝控股、融創(chuàng)中國(guó)、招商蛇口及國(guó)貿(mào)地產(chǎn)期內(nèi)償還了部分債務(wù)；金科股份、陽(yáng)光城、中國(guó)奧園召開(kāi)債券持有人會(huì)議商討兌付方案；祥生控股集團(tuán)、正榮集團(tuán)有部分債務(wù)發(fā)生違約；中梁控股完成票據(jù)交換要約，金科股份、融創(chuàng)中國(guó)及富力地產(chǎn)債務(wù)展期成功。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，本月大量房企旗下項(xiàng)目或公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功，包括建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、祥生控股集團(tuán)、德信中國(guó)、美的置業(yè)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、華潤(rùn)置地、中國(guó)中鐵、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展、華僑城、中交地產(chǎn)等，此外中國(guó)奧園1.05億澳元出售澳洲附屬公司權(quán)益。評(píng)級(jí)調(diào)整方面，標(biāo)普授予萬(wàn)科香港95億美元中票計(jì)劃下發(fā)行的債券碧桂園被惠譽(yù)列入負(fù)面觀察名單，此外，禹州集團(tuán)、中梁控股、合景泰富、弘陽(yáng)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、陽(yáng)光城被各評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)。6月9日惠譽(yù)下調(diào)碧桂園評(píng)級(jí)至投機(jī)級(jí)，其認(rèn)為碧桂園在三四線的業(yè)務(wù)敞口較大，2021年三四線權(quán)益銷售額占比為66%，三四線市場(chǎng)的疲軟會(huì)拖累企業(yè)的銷售回款，次日，碧桂園回應(yīng)稱現(xiàn)金流充足并提前回購(gòu)了進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，盡管碧桂園在三四線的業(yè)務(wù)占比較高，但碧桂園布局的更多是長(zhǎng)三角、珠僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。24 房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告三角經(jīng)濟(jì)圈的強(qiáng)三四線城市，因此企業(yè)在2022年1-6月依舊可以實(shí)現(xiàn)2469.9億元的銷售規(guī)模，且這些城市的樓市將在核心城市回暖后快速?gòu)?fù)蘇，我們認(rèn)為下半年銷售態(tài)勢(shì)有望好轉(zhuǎn)；此外，碧桂園作為示范房企，融資上策糾偏情緒嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境改善明顯，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)較小。企業(yè)名稱事件類型事件內(nèi)容碧桂園票據(jù)回購(gòu)中駿集團(tuán)債券回售金輝控股債務(wù)償還金輝控股6.5億公司債券贖回資金已到賬融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)償還5”兩年內(nèi)兌付展期方案獲投票通過(guò)金輝控股債務(wù)償還金輝控股3.4