調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度研究,經(jīng)濟(jì)法論文

調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度研究,經(jīng)濟(jì)法論文摘要：當(dāng)下我們國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、各地房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,給買房者造成了宏大的壓力,降低了居民的生活質(zhì)量。因而,分析當(dāng)下影響我們國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的基本特征及調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：房地產(chǎn);價(jià)格;調(diào)控;法律評(píng)析;房子是生活的剛需,因而,過(guò)去幾十年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快,構(gòu)成一個(gè)潛力宏大的產(chǎn)業(yè)。但是,隨著最近幾年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,買房需要承當(dāng)宏大的壓力,對(duì)人們的衣、食、住、行等產(chǎn)生了不利的影響,降低了人們的生活品質(zhì)。有很多因素都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲,如房地產(chǎn)的供需關(guān)系、房地產(chǎn)的投機(jī)行為、房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地價(jià)格、建筑安裝成本等。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,國(guó)家制定了相關(guān)的政策。固然各種調(diào)控措施在短時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生了一定的影響,但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來(lái)看,房地產(chǎn)的調(diào)控政策仍然缺乏長(zhǎng)期性、持續(xù)性及穩(wěn)定性,因而,需要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行研究,將其作為一個(gè)法律問(wèn)題,從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度進(jìn)行分析,這樣才能確保房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期、穩(wěn)健發(fā)展。一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素(一)土地價(jià)格我們國(guó)家人均土地面積較少,因而,土地成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定,我們國(guó)家的房屋建設(shè)必須使用國(guó)有土地,而屬于國(guó)家所有的土地是非常有限的,因而,為了知足開(kāi)發(fā)商的建設(shè)用地需求,國(guó)家會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策征集集體所有土地,并需要支付一些費(fèi)用如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等,這筆費(fèi)用可能會(huì)提高房地產(chǎn)商購(gòu)買土地的價(jià)格,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在一定程度上有所提高。最近幾年來(lái),由于城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的推動(dòng),城市建設(shè)用地需求量也必然會(huì)顯著增加,必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的進(jìn)一步上漲,這也刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。(二)建安成本建安成本,顧名思議就是房地產(chǎn)的建設(shè)和安裝成本,華而不實(shí),安裝成本主要是指門窗的安裝成本和人工費(fèi),建設(shè)成本主要是建設(shè)材料的成本、安裝水電和排水系統(tǒng)等的材料成本和安裝費(fèi)。當(dāng)下經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)可知建安成本可能會(huì)占到房地產(chǎn)總成本的70%。最近幾年來(lái),隨著我們國(guó)家物價(jià)水平的上漲,建安成本也出現(xiàn)了提升的現(xiàn)象,這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(三)房地產(chǎn)稅費(fèi)房地產(chǎn)稅是根據(jù)我們國(guó)家的法律規(guī)定國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的相關(guān)的房地產(chǎn)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和消費(fèi)稅。當(dāng)下我們國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的稅種主要包括12種類耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房地產(chǎn)契稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)費(fèi)的種類有五種,華而不實(shí)包括土地使用權(quán)有償使用收入、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。房地產(chǎn)稅費(fèi)的高低直接影響房地產(chǎn)價(jià)格,稅費(fèi)提高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)提高,反之亦然。(四)房地產(chǎn)供求關(guān)系房地產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的一種商品,當(dāng)供過(guò)于求時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌;反之,價(jià)格就會(huì)上漲。當(dāng)下導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因有三個(gè):城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)總需求的增加;居民收入消費(fèi)水平的提高導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加;投機(jī)性和投資性購(gòu)房導(dǎo)致社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)總需求的增加。這種供過(guò)于求的現(xiàn)象刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。除此之外,還有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用捂盤惜售、囤積土地等手段獲取更多利用,刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。二、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的基本特征近年來(lái),我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展嚴(yán)重,房?jī)r(jià)收入比過(guò)高,住房構(gòu)造嚴(yán)重失衡,我們國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比擬嚴(yán)重,需要從房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的一般理論著手進(jìn)行價(jià)格調(diào)控。其詳細(xì)特征如下。(一)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控具有公平性在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能存在利用本身的人脈關(guān)系和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資源進(jìn)行支配或壟斷的現(xiàn)象,而價(jià)格合謀是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)資源支配或壟斷的最佳選擇。通過(guò)價(jià)格合謀實(shí)現(xiàn)壟斷,在一定程度上使房地產(chǎn)的價(jià)格不斷升高,而作為消費(fèi)者自然希望房子價(jià)格越低越好,這種利益的對(duì)立和矛盾沖突非常容易誘發(fā)。而經(jīng)濟(jì)法的平衡理念能夠遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生。一旦出現(xiàn)或者即將出現(xiàn)利益失衡的局面時(shí)國(guó)家則會(huì)采取相關(guān)的干涉措施,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管,進(jìn)行價(jià)格調(diào)控,協(xié)調(diào)利益沖突,這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)講具有積極的作用。(二)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控具有穿插性由于近些年來(lái)我們國(guó)家的房?jī)r(jià)上漲飛快,因而為了控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng),地方紛紛出臺(tái)了調(diào)控措施,并且這些調(diào)控措施遭到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,并在法律框架的約束范圍之內(nèi)呈現(xiàn)出了法律性和經(jīng)濟(jì)性的穿插特征。價(jià)格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)性特征主要具體表現(xiàn)出在遵循市場(chǎng)規(guī)律,協(xié)調(diào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的各方主體的利益、權(quán)利和義務(wù)。價(jià)格調(diào)控的法律性特征主要具體表現(xiàn)出在調(diào)控的主體包括及地方的行政機(jī)關(guān)、權(quán)利機(jī)關(guān)制定的政策符合法律規(guī)范,并且注重調(diào)整對(duì)象之間的橫向法律關(guān)系和縱向法律關(guān)系。(三)調(diào)控手段具有綜合性房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控難度極大,需要考慮各方面的因素和采用各種調(diào)控手段。除此之外,價(jià)格調(diào)控的某些手段如財(cái)政、金融等只是引導(dǎo)性的措施,這種溫水煮青蛙的措施效果不太理想,而行政直接干涉顯得過(guò)于直白和強(qiáng)硬,因而,需要揚(yáng)長(zhǎng)避短,綜合采用各種措施,尤其要充分利用市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段和法律條款,構(gòu)成完善的引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的法律、法規(guī)體系,才能獲得良好的效果,一定要注意調(diào)控時(shí)需要把握好度及量。三、我們國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度(一)土地法律制度土地成本的上漲直接造成了我們國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。當(dāng)下我們國(guó)家的建設(shè)用地土地價(jià)格成本過(guò)高,在出讓土地的經(jīng)過(guò)中獲得了大量的資金,擴(kuò)大了的經(jīng)濟(jì)來(lái)源,促進(jìn)了地方建設(shè)成本的上漲。因而,為了使我們國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格趨于理性,需要采用土地法律制度調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)中的土地供應(yīng)構(gòu)造,這樣才能更好的控制房?jī)r(jià)。首先,對(duì)現(xiàn)行的(土地管理法〕中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修改,變革土地收益的分配形式,獲得的土地收益不能高于50%,并施行透明化的公開(kāi)收支管理;其次,對(duì)土地的出讓方式進(jìn)行變革,在土地招、拍、掛的出讓經(jīng)過(guò)中,采取最高限價(jià),避免出現(xiàn)地價(jià)的盲目飆高;最后,嚴(yán)格對(duì)地方的土地管理制度進(jìn)行規(guī)范化管理,明確責(zé)任追查制度,避免出現(xiàn)違法批地的行為,假如地方不進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),嚴(yán)格根據(jù)政策進(jìn)行查處、追查責(zé)任。(二)金融法律制度為了更好的促進(jìn)我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,實(shí)現(xiàn)居民有所住,抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng),應(yīng)該根據(jù)金融法律制度進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)控。當(dāng)下我們國(guó)家居民在進(jìn)行房屋購(gòu)買經(jīng)過(guò)中大多數(shù)需要進(jìn)行貸款。當(dāng)下我們國(guó)家的購(gòu)房貸款分成政策性貸款和商業(yè)行貸款,華而不實(shí)政策性貸款包括公積金貸款和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款等。假如在貸款經(jīng)過(guò)中,銀行的審批不嚴(yán)格,能夠簡(jiǎn)單地完成房地產(chǎn)買賣交易,這能夠提高房產(chǎn)買賣交易的成交率,在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的提高;反之,假如銀行放款審批嚴(yán)格,就會(huì)在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的降低。因而,在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控經(jīng)過(guò)中,對(duì)于居民和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律進(jìn)行審批,建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管,實(shí)行房地產(chǎn)差異不同性貸款利率,嚴(yán)格控制貸款總量,調(diào)整開(kāi)放商貸比例,對(duì)于一些投機(jī)性購(gòu)房者提高首付比例或者是限購(gòu),最好是直接采用法律手段不給于貸款支持。當(dāng)然,在這個(gè)經(jīng)過(guò)中對(duì)于剛需購(gòu)房者的金融信貸政策要放款,需要國(guó)家盡快進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住房登記,以此為基礎(chǔ),銀行才能對(duì)購(gòu)房貸款做出正確的判定。(三)稅收法律制度當(dāng)下,我們國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)制定了相關(guān)的稅收制度,在一定程度上調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,但房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。固然我們國(guó)家一再提高房地產(chǎn)交易稅等,但是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的效果甚微,主要是由于這些稅收最后都轉(zhuǎn)嫁給了剛需房屋購(gòu)買者。為了使我們國(guó)家的房?jī)r(jià)愈加理性,需要針對(duì)不同需求的購(gòu)房者制定不同的稅收法律進(jìn)行調(diào)控,對(duì)剛需購(gòu)房者施行稅費(fèi)減免或降低,對(duì)于投資購(gòu)房者加重稅收,對(duì)第二套住房征收物業(yè)稅,對(duì)第三、第四套住房實(shí)行累進(jìn)稅率,降低投機(jī)者利益,自然不會(huì)再行投機(jī)。最后,應(yīng)大幅度提高土地增值稅和土地控制稅稅率,提高土地利用效率。(四)構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度為了促進(jìn)我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的發(fā)展,房地產(chǎn)的買賣經(jīng)過(guò)中施行的(消費(fèi)者權(quán)益保衛(wèi)法〕、(反壟斷法〕、(產(chǎn)品質(zhì)量法〕、(反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法〕等相關(guān)規(guī)定,有效地保衛(wèi)了消費(fèi)者的親身利益。但是,為了更好地維護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,能夠借鑒新加坡的二元化體制,構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度。對(duì)高收入群體和外來(lái)投資者,實(shí)行市場(chǎng)化的有限的商品房制度;對(duì)低收入的普通居民,通過(guò)建立經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等保障性住房解決居民的寓居問(wèn)題,最終保障全國(guó)人民都有平等的寓居權(quán)利,提高土地資源的利用率。四、結(jié)束語(yǔ)根據(jù)以上的闡述可知,當(dāng)下我們國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,在調(diào)控經(jīng)過(guò)中必須將政策上升到法律的層面和形式,加強(qiáng)對(duì)法律調(diào)控手段的研究,采用