建安成本控制要點含機電設備安裝

PAGE28中海建安成本控制要點一、按照成本科目，逐一分析各項成本。前期工程：一般般水平，按建建筑面積計算算，單方造價價在20-50元／m2。這項費費用，與設計計環(huán)節(jié)無關。它它與項目占地地面積大小有有關，與總建建筑面積的關關聯(lián)不大。場場地的現(xiàn)狀，直直接決定它的的成本水平。比如，如果存在在“場地土方工工程”這一項的話話，比如坡地地項目，或未未能進行三通通一平交地的的項目，其造造價水平就高高。越是邊遠地區(qū)，因因其配套設施施不齊全，需需要施工的項項目多，數(shù)量量大，造價也也相應地高于于市區(qū)項目。前期工程中需注注意兩項，一一是場地土方方工程，目前前很多項目自自然高低于市市政標高，都都需要大量回回填土方，造造價不低。能能不能有什么么巧辦法來降降低這一部分分的造價？因因后面講到地地下室還會涉涉及到土方工工程，這個問問題留到后面面一并解決與與回答。另一個注意點就就是圍墻，我們曾曾經(jīng)有某個項項目的臨時圍圍墻分判花掉掉三個月的時時間，現(xiàn)在聽聽上去大家可可能覺得比較較難以理解，問問其原因就是是設計對于圍圍墻的方案遲遲遲未定，反反復修改，當當然不排除這這個地塊的地地理位置、地地面以下的地地質(zhì)有問題，所所以方案會不不斷修正，但但對于大多數(shù)數(shù)項目，至少少是同一個地地區(qū)公司的項項目來講，臨臨時圍墻的標標準化肯定不不是難事，這這樣可以節(jié)省省我們很多無無謂的時間損損耗，想想三三個月的工期期就因為臨時時圍墻工程而而消耗掉是多多么痛心的事事情。其次在在圍墻設計上上要注意經(jīng)濟濟性，對于圍圍墻來講其主主要功用還是是圍護且是臨臨時性質(zhì)，當當然局部需要要營銷包裝，有有些地區(qū)的圍圍墻全是方管管支撐+鍍鋅鐵皮，平平均2.5米高，每延延長米單價高高達1300元/m，部分營銷銷宣傳路段是是6米高，想想想是比較奢侈侈的事情。還有一種情況，對對于地塊較大大的項目，需需要分期建設設，但是首期期安排在地塊塊中間，遠離離市政交通道道路，為了展展示和銷售需需要，在沒有有整個地塊的的道路交通系系統(tǒng)設計的情情況下，必然然要興建一定定數(shù)量的臨時時道路、臨時時圍墻、臨時時綠化等等設設施，花費相相當大。這是是不可取的?；A工程：對于于樁基工程，以以總建筑面積積為單位計算算，目前的造造價水平是80－120元／m2。對于非非樁工程，暫暫時錄不到規(guī)規(guī)律數(shù)字，原原因一方面是是非樁基礎的的形式多樣化化，差異很大大；另一方面面是原來的科科目沒有這一一項，所有非非樁基礎全部部并入主體工工程中去，在在設置工程量量清單時，混混在一起，剝剝離不開，這這是不科學的的。基礎工程的造價價水平，從嚴嚴格意義上講講，與建筑物物的基底面積積直接相關，而而與建筑物的的層數(shù)（具體體地體現(xiàn)在建建筑面積上）關關聯(lián)性較小。以以建筑物基底底計算的樁基基礎工程，其其造價為600－800元／m2?；A工程的造價價水平，顯得得較為剛性。地基處理：這項項費用，完全全與場地的地地質(zhì)條件有關關，運氣不好好的，將付出出大筆金錢，運運氣好的，支支出很少，甚甚至不發(fā)生費費用。比如佛佛山地區(qū)地下下溶洞較多，處處理起來花費費大、耗時長長；有此地區(qū)區(qū)會出現(xiàn)換填填土現(xiàn)象，比比如北京、成成都，換填的的原因主要是是因為可以使使用非樁基礎礎，但在基礎礎標高的位置置土質(zhì)不符合合要求。相對對來說，換土土之后如果能能利用天然地地基，是相當當節(jié)省的，但但是，這種方方案具有明顯顯的地區(qū)特征征，不是每個個城市都可以以效仿的。樁基礎：它的造造價水平與樁樁的種類有關關。而樁的種種類在多數(shù)情情況下，又是是無法替換的的，因而也顯顯示出剛性，比比如對于人工工挖孔樁和高高強度管樁之之間的選擇，如如果因為地基基軟弱導致樁樁設計很長，那那是不便選用用人工挖樁的的，在工期和和經(jīng)濟上都沒沒有優(yōu)勢。除除樁型之外，樁樁的長度是影影響造價的重重要原因，而而樁長又與地地質(zhì)條件直接接相關，一般般地說，樁基基礎工程用在在華南和華東東地區(qū)，明顯顯地，華東的的樁，要比華華南的樁長一一些，因為土土質(zhì)不好，有有時被迫使用用摩擦樁，直直接導致樁的的數(shù)量增加較較多、樁也很很長。在某些些情況下，抗抗撥樁可以用用錨桿來代替替，經(jīng)濟性顯顯著。在樁基礎工程施施工中，需注注意樁機數(shù)量量、打樁順序序與樁長記錄錄，尤其是樁樁長記錄。端端承樁都是按按實結(jié)算，結(jié)結(jié)算的數(shù)量依依據(jù)全是靠現(xiàn)現(xiàn)場的打樁記記錄匯總而來來，不能僅依依靠監(jiān)理去驗驗收，與我們們自己人相比比，監(jiān)理的誠誠信度差得太太遠。樁基礎工程，其其造價上有相相當?shù)膹椥?，需需要我們做專專門的優(yōu)化處處理。我們部部門曾經(jīng)發(fā)出出過一份通報報，某個項目目的別墅樁基基礎工程的造造價超過400元／m2，究其原因因是樁數(shù)太密密，承載力太太高。根據(jù)規(guī)規(guī)劃設計中心心葉總意見，完完全可以減少少樁數(shù)量而用用一塊較厚一一些的“板”來作上部柱柱子的支撐體體。所以，對對于樁基礎工工程，大家一一定要有“優(yōu)化”意識！非樁基礎：如果果能夠避免獨獨立的筏板基基礎的話，基基礎工程的造造價將會明顯顯地降低，比比如讓筏板同同時兼做地下下室的底板。如如果僅有筏板板而無地下室室的話，那筏筏板就可惜了了。對于低樓樓層建筑使用用獨立柱基，是是很經(jīng)濟的。地下室：地下室室工程的造價價，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不不少地區(qū)的地地下室造價已已經(jīng)達到4,000的水平了，非非常可怕！影響地下室造價價的因素很多多：地下室面積：單單個地下室的的面積越小，整整體造價水平平就越高，因因為它分攤了了四周的墻體體，所以多棟棟高層建筑，其其下面的地下下室如果是連連成一片的話話，相對來說說，就很經(jīng)濟濟；而如果每每一棟的下部部都有一個獨獨立的地下室室，而每個地地下室又相互互連通，象是是“地道戰(zhàn)”一樣，那么么多個地下室室的造價水平平肯定要高于于一個地下室室。在這一點點上，請設計計部門在評審審方案時多加加注意。地下室的層數(shù)：：一般來說，地地下室的層數(shù)數(shù)多一些，比比如2－3層，其經(jīng)濟濟性會比1層要好，因因為底板和頂頂板這些造價價高昂的構件件將會被分攤攤。但是，也也會出現(xiàn)另外外一種情況，因因為地下室太太深，基坑費費用加大，將將會增加地下下室的單方造造價，同時，施施工周期也較較長，基坑安安全風險也將將大增。這一一點在城市中中心地帶體現(xiàn)現(xiàn)得非常明顯顯，比如上海海的建國東路路項目和南京京的凱旋門項項目，而在場場地開闊、無無不良地質(zhì)的的條件下，多多層地下室其其經(jīng)濟性肯定定優(yōu)于單層地地下室。一般般來說，我們們還很少遇到到對地下室層層數(shù)的討論，因因為影響地下下室層數(shù)的因因素，往往是是固定的，沒沒有可變的余余地。因為：：一、地下室室的面積，我我們總是希望望越小越好，最最好不建；二二、最小面積積的地下室如如果在項目占占地面積足夠夠大的情況下下，自然大家家只會做一層層，而不會設設計成兩層，相相反如果項目目占地面積小小，要想獲得得足夠數(shù)量的的地下室面積積，自己只能能向地底下要要空間。設計的經(jīng)濟性：：具體地體現(xiàn)現(xiàn)上鋼筋和砼砼的用量指標標上，這一點點極其關鍵！！是地下室建建造成本控制制的核心！。目目前的水平是是鋼筋140－200kgg/m2，甚至更多多；砼是1.0m33/m2以上，影響響砼用量的是是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當然跟層數(shù)也有關系，層數(shù)多，攤銷下來的指標就很底。想說明的是，我們在08年8月底下發(fā)的《限額審批意見》中對于鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個地區(qū)的抗震等級、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應該來說在同一個區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究起來更有指導意義，文中提出請各個區(qū)域來進行研究并細化具體指標。以下列出目前在建的一些項目的指標含量，可大概看出一個區(qū)間：項目名稱地下室鋼筋含量量（kg／m2）地下室砼含量（m3／m2）華南區(qū)深圳康城花園BB區(qū)130.981.30廣州璟暉華庭二二期145.001.09佛山金沙灣東區(qū)區(qū)一期154.401.25中山翠林蘭溪園園三期B區(qū)華東區(qū)及上海南京凱旋門項目目235.001.74寧波雍城世家一一期194.001.98星湖國際項目二二期B區(qū)201.001.38杭州錢塘山水項項目189.001.31上海瀛臺二期223.001.10華北區(qū)北京中海城R44地塊180.000.99天津御湖翰苑項項目170.001.20濟南紫御東郡項項目一期180.00（預預測）1.40（預測測）北方區(qū)長春國際社區(qū)一一期179.821.16沈陽國際社區(qū)一一期180.000.90大連中海華庭項項目160.001.04青島中海熙岸項項目151.001.21西部成都翠屏灣190.001.70西安國際社區(qū)44#地119.251.36重慶北濱一號二二期600.45頂板覆土：這個個因素，影響響很大。不少少項目，因為為地下室占據(jù)據(jù)了大部分的的地面面積，所所以要解決小小區(qū)的環(huán)境，就就只能在地下下室頂板上想想辦法。覆土土1.0－2.0m是很常見的的。因為有覆覆土，將直接接影響到頂板板部位的梁的的高度和板的的厚度，以及及配筋加大。因因為梁加高，將將導致抹灰工工程量和防水水工程量大幅幅度增加。至至于覆土影響響造價至何種種程度，我們們目前沒有數(shù)數(shù)字，因為這這一部分不好好單獨計算，但但可以尋找面面積大小、平平面布局、層層數(shù)都相近的的兩個地下室室，一個有覆覆土，一個沒沒有覆土，求求其差異，進進而得出相應應的結(jié)果。我我們建議控制制覆土厚度，在在地下室頂板板部位，不要要安排消防通通道和大型苗苗木?；又ёo：涉及及到經(jīng)濟性，在在能夠保證安安全的情況下下，盡量優(yōu)化化方案，追求求最大的經(jīng)濟濟性。安全性性必須要由施施工單位來承承諾，否則將將來我們會面面臨被索賠的的問題。在安安全性，我們們自己要有基基本的判斷，在在我們與施工工單位之間，求求得安全性認認識的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。土方工程：對于于土方工程量量較大的項目目分期，土方方管理是一門門學問，也容容易被大家忽忽視，需考慮慮到開挖土方方的可利用性性。對于開挖挖出來的土方方，能否用于于本期或該項項目的前期回回填；仍需外外運的土方，若若能聯(lián)系到某某些項目正需需要大量回填填，盡可能“變廢為寶”，可減少工工程造價。目目前各地區(qū)土土方開挖+外運的單價價一般在25-50元/m3之間，而而土方開挖的的承建商之所所以能賺取較較多利潤，很很多時候也是是拉A地的土去填B地，兩邊收收錢。地下室的豪華程程度：中海地地下室，很豪豪華。有很多多甲級寫字樓樓和五星級酒酒店，它的地地下室水平，遠遠遠沒有我們們中海的水平平高，哪怕我我們的項目是是個中檔定位位的項目。這這也是中海“太實在”的一種表現(xiàn)現(xiàn)。從設計角角度來說，功功能齊全，用用料經(jīng)久耐用用，在使用過過程中，物業(yè)業(yè)管理方面就就不會投訴，否否則物業(yè)肯定定經(jīng)常性找設設計上的毛病病，我們的設設計人員承擔擔不起這些背背后的議論和和指責，所以以，就一次設設計到位。豪豪華的表現(xiàn)，集集中在地面處處理上，其次次上墻面的處處理。地面是是不是一定要要做一層專用用油漆或硬化化面層，要視視項目檔次而而定，不能連連低檔樓盤都都這么做。建建設只有高檔檔樓盤才考慮慮面層處理。人防工程：影響響造價較為明明顯，但因為為具體的表現(xiàn)現(xiàn)形式是在結(jié)結(jié)構工程上，所所以無法拆分分出造價水平平。加之，人人防工程是被被動接受的設設計，想不建建都不行。防水工程：一般般來說，我們們只設計外防防水。在外防防水上，有不不少地區(qū)公司司將底板防水水層省掉。如如果地下室設設計成內(nèi)外兩兩層防水的話話，那就大可可不必了。但但外墻防水目目前有些地區(qū)區(qū)是一道，有有些地區(qū)公司司是兩道防水水（卷材+涂膜或兩層層卷材），有有些還會再加加上一道JS防水劑，是是否有必要這這么多道？值值得研究。我我們強調(diào)，防防水層不準做做兩道，如果果你怕漏，從從施工管理上上找原因，而而不準通過額額外花費來補補自己管理上上的漏洞。地下室哪些部位位在設計上做做法上可以優(yōu)優(yōu)化？方柱比圓柱便宜宜。涉及到模模板、抹灰等等工序。每平平方米的模板板和抹灰至少少節(jié)省10元，甚至15元。墻柱面在用涂料料時，可以考考慮將膩子工工序省略，只只刷涂料，雖雖然涂料用量量可能會增加加，但膩子工工序更貴。當當然，地下室室地涂料，也也不必用好的的，一般檔次次的就行。目目前膩子的造造價是6－8元／m2。天花不要抹灰，直直接做涂料（有有些地區(qū)天花花不抹灰也不不刷涂料）。天天花因為有大大量的梁，所所以抹灰面積積一般是建筑筑面積的1.2倍以上，遇遇有頂板覆土土時，因為梁梁需要加高，天天花面積甚至至會達到建筑筑面積的1.5倍。每平方方米的抹灰造造價按12元／m2計算，對于10,0000m2的地下室，如如果天花抹灰灰面積是15,0000m2，僅此一項項就可以節(jié)省省18萬，夠發(fā)兩兩個骨干員工工的一年工資資。少設計幾盞燈。燈燈火通明是浪浪費。如果能做成自然然通風的地下下室，那么在在機電工程上上，將會節(jié)省省相當?shù)馁M用用。比如各種種風管和風機機，就可以省省掉。另外，能能使用中壓的的通風管就不不要用高壓的的，因為這兩兩種情況下使使用的板厚相相差較大。地下室的門窗工工程，主要是是防火門，它它的數(shù)量是按按規(guī)范確定的的，剛性很強強，想在設計計環(huán)節(jié)上節(jié)省省，不容易。地下室的機電工工程，機電成成本可以說是是個無底洞，管管理得好也可可以更經(jīng)濟，而而且對于地下下室還涉及到到很多要與政政府壟斷行業(yè)業(yè)的承建范圍圍接駁，所以以在設計上需需要注意以下下幾點：a.做好管線綜綜合平衡，防防止不必要的的設計變更和和現(xiàn)場修改，以以致造成浪費費；b.對于電氣部部分，有條件件的機電圖紙紙最好能和電電力設計院的的外電設計相相匹配（至少少需要機電設設計單位了解解電力設計院院當?shù)刈龇ǎ?，這這樣防止兩者者之間的差異異較大，而使使機電成本無無法控制；c.合理設置水水泵房、消防防等控制中心心位置，以最最適合的位置置以減少各管管路長度；d.合理選用各各管材：預埋埋的電線管用用PVC管，從橋架架接至末端設設備之間的管段用用鍍鋅電線管管（當?shù)赜袕姀娭埔?guī)定的除除外）；給排排水的管材也也是，PVC-U排水管不需需要用加厚的的就不要用加加厚的；消火火栓和噴淋給給水管能用國國標鍍鋅鋼管管的就不要使使用加厚鍍鋅鋅鋼管等等。地面以上建筑：：以住宅層的的單體造價為為例，目前一一般是1,6650－1,850元／m2（不含戶內(nèi)內(nèi)裝飾），比比2006年平均水平平高出300-4400元/m2。項目名稱住宅層單方成本（元／／m2）竣工時間深圳月朗苑多層1,119.9942006年100月小高層1,352.006高層1,400.553成都格林威治城城（高層）1,499.9962006年111月成都常春藤花園園小高層1,570.3392007年055月高層1,487.882西安中海華庭小高層1,463.8842007年066月高層1,368.114佛山萬錦豪園一一期小高層1,244.7702006年122月高層1,310.009從物業(yè)類型上看看，小高層與與高層、超高高層的造價差差別并不大，這這一點，可能能巔覆了大家家的常識。我我們現(xiàn)在的住住宅設計都是是要求不露梁梁不露柱，所所以在結(jié)構上上基本都是“框剪”體系，而與與層數(shù)無關，所所以在鋼筋和和砼的含量上上相異不明顯顯；但是對于于別墅這類低低層建筑來說說，就完全沒沒有必要設計計“剪力”或“短肢”了，太浪費費！。而帶電電梯的住宅比比不帶地電梯梯的住宅每平平方米高50元／m2建筑工程：此處處的建筑工程程，已經(jīng)剝離離了外立面裝裝飾、外墻保保溫、防水等等項目，所以以，影響造價價水平的因素素集中在設計計的經(jīng)濟性上上，即鋼筋和和砼的用量，以以及屋面造型型。住宅層在在結(jié)構形式上上，選擇余地地不大，因為為成本控制的的重點集中在在鋼筋和砼的的用量上。這這是設計經(jīng)濟濟性優(yōu)化的重重點！影響鋼鋼筋和砼用量量指標的，還還有一個隱性性的因素，即即所謂“贈送面積”。我們強調(diào)，建建安成本所使使用的建筑面面積，是按照照全國統(tǒng)一的的建筑面積計計算規(guī)則計算算的，而不是是以各地區(qū)各各城市房管部部門房屋測繪繪所掌握的面面積計算口徑徑來計算。在在這種情況下下，如果還有有“贈送面積”的，應該說說明贈送的部部位和面積數(shù)數(shù)量，以便于于判斷成本本本身的合理性性。目前的水水平，鋼筋45－60kg//m2，砼0.35--0.45mm3／m2。目前鋼筋筋的施工單價價約為5.50--6.00元／kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就就可以節(jié)省成成本約30元／m2。C30砼的價格約約為350元／m3，每節(jié)約0.1m33/m2砼的用量，也也可以省35元／m2。屋頂造型型影響單方造造價水平顯明明，越是層數(shù)數(shù)少的建筑物物，分攤的成成本越高。防水工程：此項項攤至地上建建筑面積一般般約為20-30元/m2（僅廚廚衛(wèi)與屋面），但但有些地區(qū)還還要做外墻防防水上，如果果外墻全部做做防水，造價價增加至少40元／m2。但是，外外墻是不是一一定要做防水水？可以再作作研究，外墻墻滲漏主要集集中在窗框與與外墻的交界界處。墻體滲滲漏的情況，少少見。入戶門工程：如如果是木質(zhì)入入戶門，其造造價與木材的的種類有關，另另外，裝飾性性的邊條，如如果是整塊木木料加工而成成，造價昂貴貴，相反如果果是多塊木片片疊合而成，則則相對便宜。這這一項費用，剛剛性明顯，因因為數(shù)量固定定，每戶一樘樘，目前來講講一般均價在2000--3000元/樘，高檔一點點的可能一樘樘門的一套鎖鎖都需要1500元/樘，整樘門門可能在5000元/樘左右，有有些可能還要要夾鋼板，目目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅墅的3萬/樘。外立面門窗工程程：這一項剛剛性和彈性都都很明顯。目目前，外立面面的門窗與建建筑面積（僅僅限所在樓層層）之比，我我們稱之為“窗積比”，約為0.25--0.3（北方一般般在0.25左右）。這這個指標很重重要，如果能能控制在0.25,是比較恰當當?shù)摹ｉT窗造造價的剛性就就體現(xiàn)在這個個比例上，如如果這個比例例已經(jīng)確定了了，而且已經(jīng)經(jīng)施工了，那那么就無法再再修改圖紙了了。影響門窗窗造價的主要要是門窗的功功能。比如隔隔熱、雙玻、較較好的五金件件、玻璃的種種類（凈白玻玻？或是專門門顏色？）。如如果門窗用后后裝法施工，將將出現(xiàn)附框的的費用，相當當于每平方米米建筑面積增增加造價10－15元。目前普普通型材、粉粉末噴涂、雙雙玻、較好的的五金配件，門門窗的平均單單價是350元／m2；斷橋隔熱熱大約是500元／m2左右，塑鋼鋼門窗（雙玻玻）大約在350-4400元/m2左右。鋁門窗的替代品品，僅塑鋼一一種，雖然其其具有良好的的隔熱性，但但塑鋼的檔次次明顯低于鋁鋁門窗。所以以，在鋁門窗窗工程上，我我們只能從其其檔次上注意意節(jié)約，比如如不輕易使用用氟碳噴涂，LOW-E玻璃，對于于聯(lián)排別墅不不要輕易嘗試試木包鋁，內(nèi)內(nèi)開內(nèi)倒形式式的門窗，這這樣的窗的造造價是普通的的3倍（以350元/m2為基數(shù)）?。∪粢?.3的窗積比計計算，相當于于地上物業(yè)的的單方造價將將增加210元/m2（以地上建建筑面積計），若若按可售，增增加的造價將將會更高！目目前各地區(qū)公公司在門窗檔檔次上有跟別別人血拼的傾傾向，這種不不顧項目定位位、檔次、售售價等因素的的攀比心理，要要不得。保溫工程：屬于于地方性工程程，與地區(qū)氣氣候條件有關關。目前以50mm--110mmm苯板保溫為為主，華東地地區(qū)是采用內(nèi)內(nèi)外兩道保溫溫砂漿，總的的來講，每平平方米建筑面面積的造價在在80－100元／m2?？傮w上說說，南方地區(qū)區(qū)節(jié)省了這部部分費用。外立面裝飾：這這是影響建筑筑物單體造價價水平的又一一個重要因素素。一是外立立面裝飾面積積與建筑面積積之比，我們們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字字是1－1.3；但少少部分項目也也有1.6－1.8的，這個比比例偏高，對對于聯(lián)排別墅墅或獨棟別墅墅來講，墻積積比目前大部部分在1.8-22.1之間，甚至至更高。如果果在設計上，能能夠注意立面面的層次不要要過多，將會會大大地降低低墻積比。二二是裝飾的檔檔次，就是用用料。以面磚磚為例，我們們現(xiàn)在的集中中采購的普通通檔次的面磚磚，是22元／m2，面磚施工工的單價為45元／m2，那么外立立面的造價是是67元／m2，按墻積比1.2折算成建筑筑面積，其單單方造價是80.40元／m2。如果墻積積比提高到1.4，則增加建建筑面積的造造價是13元，與門的的造價，或防防水工程（不不包括外墻防防水）、或欄欄桿的造價、或或安防系統(tǒng)的的造價相當。如如果要用較好好的外墻磚，比比如臺資廠或或日資廠，材材料價格估計計是50元／m2，相當于增增加建筑面積積造價33.6元／m2。如果用涂涂料，目前來來說，30元／m2的造價可以以做到較好的的合資產(chǎn)品。如如果用石材，一一要看用量比比例，二要看看石材種類。《限限額審批意見見》一文中明明確提出了對對于各種材料料使用面積的的比例限制，但但由于石材的的價格范圍比比較大，沒有有對其材料單單價提出限額額標準，且涉涉及到外立面面的效果問題題，但設計選選型的時候應應注意，能用用國產(chǎn)就不用用進口，一般般來講小業(yè)主主是不會有我我們建筑師一一樣的眼光，分分辨不出來進進口還是國產(chǎn)產(chǎn)的，另外對對于聯(lián)排別墅墅外立面的石石材，是濕貼貼還是干掛，需需要斟酌并較較早確定下來來，有地區(qū)外外立面石材裝裝飾工程分判判了幾個月，最最終還沒有確確定是干掛還還是濕貼。目目前來看，高高檔的聯(lián)排別別墅整項造價價以地上建筑筑面積計約350元/m2以下，小高高層、高層物物業(yè)的外立面面裝飾造價在在110元/m2左右，高檔檔的在160元/m2左右。目前前此項造價的的“最高記錄”是520元/m2，當然只是是報成本預測測時候的數(shù)據(jù)據(jù)，最終不可可能按這個指指標去批復。希希望各地區(qū)公公司在外立面面裝飾造價上上，要保持克克制！一定要要認清自己項項目的檔次和和售價。欄桿工程：目前前來說，影響響造價水平不不大。一是欄欄桿不可能人人為地節(jié)省，有有多大的開間間，就需要多多長的欄桿；；二是設計標標準上，我們們比較謹慎，一一般是鐵質(zhì)加加玻璃。只要要不是太多花花飾或是使用用不銹鋼，造造價影響就不不大。常規(guī)來來講欄桿每延延米造價約在在300-4450元/米范圍內(nèi)，而而整項欄桿工工程的造價攤攤至建筑面積積約為30-40元/m2。大堂裝飾：影響響不大，因為為一棟建筑只只有一個大堂堂。裝飾檔次次，豪華裝飾飾一個需要50萬元，普通通裝飾，一個個只需要不到到5萬元。目前前《限額審批批意見》中提提到的檔次標標準是3500、2500、1500元/m2，此項的單單方指標受層層數(shù)的影響較較大，但一般般在10-20元/m2，最高不超超過25元/m2。公共部位裝飾：：主要是電梯梯廳。目前我我們的裝飾標標準一般是地地面和墻面使使用拋光磚，或或者加配一些些石材裝飾線線條。電梯門門套普通用石石材。造價水水平是50－60元／m2建筑面積。以以公共部位的的面積來計，造造價水平約為為980元／m2，數(shù)字較高高的原因是墻墻體面積大，用用料多，再就就是公共部分分較多，一般般來講電梯廳廳面積在10m2左右比較常常見，但多的的也會達到20-300m2，這需要我我們在設計時時盡量減少公公共部分空間間。對于中低低檔項目，在在選材上，一一定要選小規(guī)規(guī)格產(chǎn)品，這這樣比較經(jīng)濟濟。另外就是是取消石材點點綴，比如踢踢腳線、波打打線等。而對對于走火樓梯梯間，如果是是配電梯的住住宅，一定要要簡單裝修，不不得全地鋪磚磚，不得使用用木質(zhì)扶手。機電系統(tǒng)工程：：對于毛坯住住宅來說，造造價顯得剛性性。合計約為200元／m2以下，不包括括特殊地區(qū)的的采暖、中水水等系統(tǒng)。在在電氣系統(tǒng)上上，住宅優(yōu)化化的余地不大大，隨便生活活質(zhì)量的改善善，電位數(shù)量量總是越來越越多，這個源源流我們也得得適應。但是是對于給排水水系統(tǒng)，則大大有文章可做做，一是管材材的材質(zhì)，比比如排水系統(tǒng)統(tǒng)要選用UPVC，而不是金金屬管材；上上水管道要選選用普通材質(zhì)質(zhì)而不是昂貴貴的新產(chǎn)品；；二是系統(tǒng)的的功能要講究究，比如同層層排水造價昂昂貴，不要選選用。直飲水工程：意意義不大。多多數(shù)情況下是是開發(fā)商掏錢錢，運營商想想賺錢也沒賺賺到。但是，因因為樓盤需要要互相攀比，所所以，你有，我我也得有。目目前的造價水水平每戶是1000－1500元不等，推推銷到總建筑筑面積里去，相相當于10元／m2。安防工程：造價價有相當?shù)膹棌椥?。主要表表現(xiàn)在功能上上，有不少噱噱頭一類的功功能，盡量不不要用。另外外一點就是可可視對講顯示示器是黑白還還是彩色。彩彩色的貴一倍倍多。這項費費用，各地區(qū)區(qū)有明顯的攀攀比之風，比比如顯示器上上可以發(fā)布物物業(yè)管理處的的天氣預報，或或物業(yè)管理處處的各類通知知等等，有必必要嗎？還有有家用的可視視對講就這么么重要嗎？現(xiàn)現(xiàn)代家庭生活活是越來越簡簡單了，一年年之中你家有有幾批客人拜拜訪過？我們們沒有必要為為那么“擺設”去花那么多多的錢。電梯工程：其造造價高低一是是功能，太多多的功能，未未必能夠用得得到；另外一一點是選配的的標準，比如如層門是用不不銹鋼還是普普通的噴漆鋼鋼板？還有一一點要注意，不不要盲目地去去追新產(chǎn)品。新新產(chǎn)品普通存存在功能不穩(wěn)穩(wěn)定、價格高高，維修運營營費用高的特特點。電梯的的附加功能，你你不說，用戶戶是永遠不知知道的。用戶戶所需要的就就是平安地送送他到所在樓樓層，其他功功能對于用戶戶，全是多余余的。電梯產(chǎn)產(chǎn)品的系統(tǒng)有有高低檔之分分，但是其系系統(tǒng)的“標識”都不是顯示示在表面的，你你不說，別人人永遠不知道道。電梯工程程的單方造價價的高低，與與其所服務的的面積直接相相關，對于一一個10層左右的小小高層來說，如如果是一梯兩兩戶，其電梯梯攤銷的成本本非常高，如如果是一梯三三戶或四戶，則則成本成倍地地下降。目前前對于100米高層住宅宅來說，住宅宅層電梯造價價50元／m2是正常的，但但是也有個別別項目，十幾幾層高，電梯梯攤銷超過200元／m2。建筑物的泛光照照明工程：一一般來說，安安裝在屋頂上上的燈光，每每棟5萬元的造價價是適當?shù)摹５?，我們也也要注意，不不是每個項目目都需要泛光光的。一個普普通的項目，設設置了泛光照照明，有什么么意義？！除除了讓物業(yè)多多掏一些電費費以外，能起起到什么作用用？配套設施：因為為物業(yè)的類型型、用途不一一，不好一概概而論，目前前我們控制的的標準是學校校1600元／m2全包，會所3500－4000元／m2全包（含建建造與裝修）。配套工程：這一一項費用，顯顯得較為剛性性。具備一些些彈性的項目目是變配電工工程，主要體體現(xiàn)在設計上上，因為設計計和施工都是是壟斷的，所所以其設計的的經(jīng)濟性需要要甲方專人把把握，甚至需需要公關。以以KVA為指標，每每一單位的成成本是2000元／KVA左右。但是是，其造價水水平，又與地地方土政策有有關，可注意意以下幾點：：高低壓柜和元器器件在品牌和和廠家選擇上上很重要，能能用合資的就就不用進口的的，能用國產(chǎn)產(chǎn)的就不用合合資的，因為為這些本來就就是電力部門門管理的，他他們在設計的的時候不會考考慮到經(jīng)濟因因素，若能通通過公關然后后修改設計是是最好的；對于電纜，能用用四芯滿足要要求的就不要要用五芯電纜纜（包括插接接母線），能能用阻燃的就就不要用耐火火的，這個存存在很大的造造價差異；對于地庫面積很很大的地庫，如如果單獨設置置一個發(fā)電機機房，那么每每一路應急電電源需要從發(fā)發(fā)電機房引出出，這樣會增增加很多造價價，不如將發(fā)發(fā)電機房分成成多個發(fā)電機機低壓房，雖雖然增加了低低壓柜，但總總造價是要減減少很多的，對對于具體怎么么分當然需要要在設計過程程中進行論證證。另一項是室外管管網(wǎng)工程，尤尤其是對于聯(lián)聯(lián)排別墅周圍圍的室外管網(wǎng)網(wǎng)工程現(xiàn)場管管理大家一直直認為是很頭頭痛的事情，工工期緊，現(xiàn)場場的承建商多多，工作面也也處于交叉狀狀態(tài)，工序上上也會前后搭搭接，容易引引起相互的爭爭執(zhí)，從而直直接影響項目目進度。主要要還是關于合合同范圍的，這這需要我們在在分判的時候候劃分好合同同范圍，對于于室外工程的的土石方開挖挖與回填分判判給一家單位位去做，不能能消防挖了弱弱電挖，弱電電挖完煤氣挖挖，外電挖，機機電挖，亂成成一團。室外工程：造價價具有相當?shù)牡膹椥浴１憩F(xiàn)現(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。景觀工程，是現(xiàn)現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的一張王牌牌！十年前的的任何樓盤，都都是種幾顆樹樹就算了。而而現(xiàn)在，是造造景。而普遍遍地看來，開開發(fā)商都愿意意花大量的錢錢去造景。所所以說，景觀觀工程是個無無底洞，理論論上說，有多多少錢，都可可以花出去；；這不象毛坯坯的建筑單體體，再怎么做做，也就是鋼鋼筋砼而已，墻墻不可能砌兩兩層，門窗也也不可能再加加一層，外立立面的材料最最貴的就是石石材，但對于于住宅來說，不不可設計成從從頂?shù)降锥际鞘鞘?。景觀觀工程的特點點就在于“空間的無限限性”和“植物的稀缺缺性”，這兩個性性質(zhì)，可以讓讓錢貶值！目前室外工程的的造價水平，我我們一般控制制在每平方米米建筑面積100－120元／m2，以空地面面積來計，整整個室外工程程的造價水平平是400－500元／m2，相當于每每一平方米的的地面上，放放4張或5張100塊的鈔票。個個別項目占地地小，空地面面積也小的情情況下，室外外工程造價略略高，可能在在550-7750元/m2。如何控制景觀工工程的造價：：a.軟的多，硬硬的少：軟景景與硬景的比比例，要盡量量偏于軟景。硬硬景太多，除除了造價昂貴貴之外，給人人的印象也脫脫離不了“石屎森林”。b.普通的多多，名貴的少少：對于植物物，品種和規(guī)規(guī)格的價格差差異非常大。一一顆海棗要幾幾萬甚至10萬，而一顆顆本地的榕樹樹或樟樹，估估計就是3－5000元。相差十十倍。再者說說，普通的消消費者，能夠夠認識幾十種種樹木？他可可能更多地注注意樹干是不不是夠粗，樹樹冠是不是夠夠大，能不能能營造陰涼，甚甚至能夠生存存多久？十萬萬塊的樹死了了，那么十萬萬塊就打了水水漂，而3000塊的樹死了了，花費不多多就可以更換換。名貴的樹樹木，就象是是古董，但是是古董鑒賞家家在人群中的的比例可能是是十萬或是百百萬分之一。c.控制水景景：水景造價價昂貴，運營營費用高，即即耗電又耗水水，（很多水水景工程漏水水?。┖笃诓徊荒芙?jīng)常使用用，就變成擺擺設了。小區(qū)圍墻工程：：要注意用料料盡量地少，漏漏空多一些，燈燈光少一些。此此外就是注意意門樓。門樓樓也可以說是是無底洞，一一個門樓花100多萬，并不不罕見。相關部門工作中中存在的問題題設計管理環(huán)節(jié)設計圖紙漏項太太多，在施工工過程中，對對于增加項目目的報價，肯肯定是施工單單位占便宜。還還有一種傾向向，明知有漏漏項卻不積極極地去解決，一一味地往后推推，給施工單單位創(chuàng)造索賠賠機會。圖紙修改也很有有意思，很多多情況是剛剛剛定標，圖紙紙就全面地修修改了，也就就是招標用一一套圖，施工工時卻用另外外一套圖，這這種情況對工工程造價控制制極為不利，同同時人為地增增加了其他部部門的工作量量。分批出圖，人為為地將本可整整項發(fā)包的工工程分割成若若干個小工程程，而最終被被施工單位通通過議標的形形式將整個工工程“蠶食”下來，這樣樣在總造價上上肯定是對施施工單位有利利。對材料、工藝研研究不透，在在設計上一味味依靠“外援”。一是依靠靠設計單位，而而大家都知道道設計單位對對業(yè)主的造價價控制往往是是不考慮的，它它只需要將圖圖紙交出去，拿拿回設計費就就萬事大吉了了，業(yè)主花了了多少冤枉錢錢與設計單位位無關！所以以對于設計圖圖紙作全面認認真的審查，是是非常必要的的。二是依靠靠施工單位提提供設計圖紙紙或方案，而而我們自己即即不作仔細研研究，也不作作深入復核，以以至于本來可可以省的錢，白白白地花掉了了。對于施工單位提提出的更改，缺缺乏應有的警警惕，輕易地地同意對方的的意見。其結(jié)結(jié)果可能會出出現(xiàn)幾種情況況，一是等到到工程更改完完成以后，或或是工程結(jié)算算時，才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實際造價較較大幅度地突突破了合約總總價。二是工工程更改未達達到預定的設設計和建筑效效果，三是在在實施過程中中發(fā)現(xiàn)更改不不妥，造成返返工浪費。對工程的建設標標準不能做到到恰如其分的的把握，材料料、工藝及設設計標準與項項目的市場定定位是緊密相相關的，一個個定位于中檔檔的樓盤自然然不適合大量量地使用高檔檔的材料和造造價昂貴的設設計內(nèi)容，比比如普通的、中中檔的樓盤，其其園林設計上上要盡量少用用硬景多用軟軟景，而軟景景中又需要盡盡量少用名貴貴苗木。設計計單位和施工工單位對于業(yè)業(yè)主在項目定定位上的體會會肯定不及業(yè)業(yè)主本身深刻刻，對于他們們來說，只是是需要完成一一項設計或施施工任務而已已，而業(yè)主則則是需要在控控制造價的前前提下完成任任務。合約管理環(huán)節(jié)招標采用無圖分分判，《限額額審批意見》一一文中明確提提出，“全年主包無無圖分判的面面積不得超過過50%，非主包工工程（除樁基基、土方工程程外）不得無無圖分判，不不得以暫定工工程量簽署合合同。”但我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)部分地區(qū)對對此不予重視視，至今為止止仍然我行我我素，對于欄欄桿工程、景景觀工程這些些非主包工程程還在進行無無圖分判，盡盡管圖紙不由由合約部負責責，但對于這這些公司規(guī)定定合約部應該該格外重視，提提醒相關部門門，否則就是是執(zhí)行不力；；投標單位少，競競標力度不夠夠，各家有各各家的理由，大大城市的會說說我們這些工工程太小，吸吸引不了別人人，二級城市市會說我們這這里建筑市場場不成熟，沒沒什么大單位位，都是矛盾盾，恨不得“跪求”施工單位投投標，說到這這里我們需要要培養(yǎng)一個觀觀念就是：善善于引導和培培養(yǎng)施工單位位，讓他們適適應我們的管管理，包括分分判模式、合合同條件、現(xiàn)現(xiàn)場管理等等等；再者就是是要抱著開放放的姿態(tài)，跳跳出當?shù)?，站站在一個區(qū)域域甚至全國的的高度來尋找找合作單位，老老是那幾家單單位中標，每每次都和上一一次的中標水水平相比，橫橫向比較太少少，如貼磚在在南方只需要要50多元/m2，但到了北北方就要80-1220元/m2，難以置信信，多在與別別人的對比中中發(fā)現(xiàn)自身的的問題，這樣樣才能找到癥癥結(jié)所在；招標分判范圍，各各標段、分期期之間，前后后工序搭接上上對于范圍的的描述不清，或或劃分的范圍圍不利于現(xiàn)場場管理，土建建工程還比較較容易描述范范圍，一般會會以后澆帶為為界，但對于于機電工程、園園林工程、市市政工程這些些存在工作面面交接問題的的工程，合同同中描述不清清、圖紙上標標注不清將會會引起后期現(xiàn)現(xiàn)場管理的混混亂；策略性不夠，一一個工程分判判幾個標段一一開始就告知知給投標人，容容易引起投標標單位的挑肥肥揀瘦；不注重合同圖紙紙管理，圖紙紙更換頻繁，就就把合同圖紙紙是哪套忘得得一干二凈，要要求合約部在在定標后立即即將合同圖紙紙逐一蓋章，三三套蓋章后的的圖紙分別交交項目部、施施工單位與自自己存檔；對于設計或施工工現(xiàn)場易出現(xiàn)現(xiàn)的問題預見見性不夠，合合約部是成本本管理的主控控部門，對某某些影響項目目成本、增加加工程造價的的問題要能提提前防患，過過程中及時發(fā)發(fā)現(xiàn)后也應立立即提出來，加加強與公司領領導、各部門門之間的溝通通，引導大家家解決問題。施工現(xiàn)場管理環(huán)環(huán)節(jié)項目部單方面更更改材料或工工藝，或?qū)呔唧w的材料和和工藝認識不不清，任由施施工單位做主主施行，或是是對施工單位位可疑的行為為沒有警惕性性，即不糾正正，也不報告告。經(jīng)常性地地出現(xiàn)施工單單位提出修改改材料或工藝藝，而我們工工程管理人員員對這種更改改涉及的造價價增減和施工工單位責任減減免沒有意識識，既不研究究這種工程更更改有無必要要，也不研究究施工單位提提出工程更改改的動機，只只是一味地“同意”，結(jié)果是讓讓對方給鉆了了空子。對于施工機械（如如人貨梯、塔塔吊或樁機）數(shù)數(shù)量、場地平平面布置、擬擬建的公共設設施、和對文文明施工的要要求，在確定定施工單位以以前提不出具具體要求，導導致施工單位位不能準確地地理解業(yè)主的的意圖而只能能提高報價；；或者是在招招標時提出了了過高的、不不切實際的要要求，而在工工程施工過程程中，經(jīng)常會會在定標時發(fā)發(fā)現(xiàn)制定的工工期不合理這這樣的現(xiàn)象，這這些要求事實實上未能或無無法執(zhí)行下去去。為搶工期，人為為地改變施工工順序，尤其其當兩個工藝藝分別由兩個個施工單位施施工時，改變變順序往往會會導致其中一一個施工單位位利益受損，從從而引發(fā)索賠賠事件。不具備施工條件件時，強逼施施工單位進場場，以致于施施工單位無工工可開，一等等再等，或無無法大規(guī)模地地作業(yè)。如此此反復，使得得施工單位增增加額外支出出，直接刺激激施工單位的的索賠熱情。受施工單位的提提議影響或引引誘，確認施施工單位的方方案時不作出出關于造價方方面的說明，給給對方以索賠賠的機會。擅自更改合同范范圍，比如原原定由土建施施工單位完成成的抹灰、貼貼面磚項目，地地盤認為裝飾飾工程施工單單位做得更好好，就單方面面口頭決定讓讓裝飾單位完完成，完成后后給予簽證。對對于土方工程程來說，原定定場內(nèi)棄土的的，地盤口頭頭就通知施工工單位全部外外運了。不經(jīng)合約規(guī)定程程序，隨意安安排施工單位位之間代工，或或者是指定其其他施工單位位修復質(zhì)量缺缺陷，而不將將費用支出及及時告知責任任單位，引起起合約糾紛。現(xiàn)場簽證控制不不嚴，大多數(shù)數(shù)現(xiàn)場簽證的的數(shù)量，只要要是可以“實證”的（依靠圖圖紙計算，或或現(xiàn)場驗證），在在結(jié)算時都被被合約部推翻翻了，在這一一點上施工單單位沒有占到到便宜，但那那些無法“實證”的變更項目目呢？另外，在在涉及相互索索賠的簽證上上，未能或不不愿將索賠的的金額及時、有有效地通知被被索賠的施工工單位，這種種“鋸箭式”的處理方法法容易引發(fā)我我方與施工單單位之間的經(jīng)經(jīng)濟糾紛。再再者，想通過過簽證審核這這一環(huán)節(jié)，要要求施工單位位“聽話”，不聽話的的施工單位我我們就拖住對對方的簽證不不給及時審核核，而等到自自己愿意審核核時卻發(fā)現(xiàn)錯錯過了時機，無無法判定對方方的工作量到到底做了多少少。不了解合約原則則，空口許諾諾，一是容易易引發(fā)我方與與施工單位的的經(jīng)濟糾紛，二二是降低了合合作雙方的信信任感，三是是在發(fā)現(xiàn)違背背合約原則時時，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言言，從其他方方面為施工單單位“想辦法”。對我方本可以向向施工單位索索賠的事實沒沒有意識，如如工工期延誤誤、質(zhì)量缺陷陷等等，不向向相關部門通通報情況，不不作積極的資資料準備，而而一旦施工單單位向我方索索賠時，手中中卻沒有工具具用于防御，導導致我方在造造價控制上陷陷入被動。如何增強合約和和成本意識相關部門在實際際工作中存在在的上述問題題，有客觀因因素，有主觀觀因素。對于于設計部門來來說，客觀因因素有兩點：：一是設計環(huán)環(huán)節(jié)工作時間間偏短，這是是中海的經(jīng)營營文化決定的的，我們的每每一個項目都都要求在最短短的時間內(nèi)完完成，那么分分配到項目發(fā)發(fā)展各個環(huán)節(jié)節(jié)上的工作時時間就可能不不夠，沒有充充足的時間，設設計工作就不不可能做到完完善、細致；；二是評審過過程復雜，即即要預約時間間，又容易出出現(xiàn)設計方案案反復，顯得得時間更不夠夠用。對于項項目管理部門門來說，工程程施工周期縮縮短，工程管管理人員壓力力加大，沒有有精力關注合合約管理方面面的協(xié)作問題題，只求能夠夠按時完成工工程施工，所所以不僅僅在在合約管理方方面，甚至在在工程質(zhì)量上上都有可能退退而求次，無無法做到嚴格格要求。這些客觀因素決決定于公司的的經(jīng)營風格，不不是一兩個部部門就可以改改變的。而對于產(chǎn)生上述述問題的主觀觀因素，則完完全可以依靠靠通過改進相相關部門的工工作方法、加加強部門之間間的協(xié)作配合合、鍛煉員工工的個人素質(zhì)質(zhì)、推動不同同部門員工之之間的工作交交流、提高員員工對于公司司的責任感等等途徑來克服服。遵重合約。任何何人、任何部部門都不要擅擅自更改合約約范圍，不要要改變合約條條件，合約條條件和范圍的的修改，必須須按照規(guī)定的的程序進行。個個人和部門都都不得越權行行事。一旦合同確立，對對于施工單位位，我們首先先要抱著合作作的態(tài)度，在在心態(tài)上不要要搞對抗，而而是盡一切可可能幫助對方方來按時按質(zhì)質(zhì)地完成工程程施工任務，這這才是我們的的共同目標。項目部管理人員員在工程管理理過程中不要要越權，該設設計部門決定定的事項項目目部就不要自自己決定，屬屬合約部門處處理的事項，就就不要單方面面地向施工單單位許諾。各各方面的工作作人員一定要要認識到自己己的職責，不不能隨心所欲欲。對與工程有關的的任何事情，不不要只看事情情本身和表面面，對于任何何事情要將它它折算成金錢錢來對待，再再將折算的金金額與自己的的薪水作比較較，使我們在在“金錢”這個問題上上時時處于敏敏感狀態(tài)。時時把握住設計計這一關。設設計要求不能能含糊不清，任任由施工單位位發(fā)揮，不同同檔次、不同同造價水平的的材料、工藝藝不能混在一一起而由施工工