【體育場館】中原張家界天門洞項目產(chǎn)品定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告

世界級的旅游區(qū)，頂配級的富人區(qū)—張家界·天門洞體育發(fā)展項目產(chǎn)品定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告—對市場怎么理解？本報告思考、回答的核心問題：對項目怎么理解？對戰(zhàn)略怎么理解？產(chǎn)品如何定位？產(chǎn)品價值如何塑造？——在城市多極發(fā)展格局之下，如何理解城市與區(qū)域的價值，如何實現(xiàn)對項目價值理解的撥高與升華；——在整體市場環(huán)境之下，如何理解未來的宏觀趨勢、高爾夫及旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展與變化；——在對城市發(fā)展趨勢及未來市場趨勢理解的基礎之下，對于本項目總體戰(zhàn)略的認識與選擇、確立；——在對項目總體戰(zhàn)略理解的基礎之下，對于項目整體市場定位、產(chǎn)品定位、客戶定位的研判與確立；——在對項目產(chǎn)品定位的基礎之下，對于項目產(chǎn)品打造、價值塑造的研究；市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項目定位研究產(chǎn)品價值塑造項目價值研究本報告核心思路一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究五、城市價值研究六、區(qū)域價值研究七、項目價值研究十一、整體屬性與整體定位十二、客戶分析與客戶定位十三、項目產(chǎn)品定位研究八、項目開發(fā)目標九、未來趨勢研究十、項目發(fā)展戰(zhàn)略十五、建筑風格與價值塑造建議十四、園林風格與價值塑造建議十七、商業(yè)打造與價值塑造建議十六、會所配套與價值塑造建議十八、戶型創(chuàng)新與價值塑造建議十九、產(chǎn)品附加值及其它價值塑造建議四、旅游地產(chǎn)專項市場研究2010年全國樓市表現(xiàn)一片紅火：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；房屋施工面積增長26.6%；土地購置面積增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；新開工面積16.38億平米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。

整體市場情況分析注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局表一：2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資面積表二：2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額2010年全國樓市表現(xiàn)漲聲一片：全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%；新建住宅銷售價格同比上漲7.6%。2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%12月份，新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，其中，商品住宅銷售價格上漲8.5%，其中普通住宅銷售價格上漲7.2%，高檔住宅銷售價格上漲12.8%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.1%。整體市場情況分析2010年商品房銷售面積增長10.1%2010年商品房銷售金額增長18.3%新建住宅銷售價格同比上漲7.6%2007200820102009政策平穩(wěn)過渡政策先緊后松政策持續(xù)收緊政策先松后緊停止核準用于購買土地等用途的房企IPO；提高土地增值稅預征稅率；打擊假按揭、假首付、假房價等行為；減免住房交易稅；支持住房消費；下調(diào)資本金比例；取消稅收優(yōu)惠；收緊房貸政策；加強土地監(jiān)管出臺限購令；政策走勢：09年下半年開始樓市量價齊飛，導致2010年史無前列的收緊政策，2011年政策持續(xù)嚴峻。2010年開啟了政策調(diào)控時代，從10年年初劍指高房價的“國十一條”，至年中直擊投機性需求的“新國十條”，再到11年年初鞏固調(diào)控成果的“新國八條”，在調(diào)結(jié)構、抑投機、控風險、明確責任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場。落實地方政府責任；加強稅收征管；提高購房門檻，收緊房貸政策；加大限購力度；2011政策分析2010.4.23《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》2010.4.22《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》2010.4.20《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》2010.4.17國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》2010.6.11《關于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》2010.6.8《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》2010.6.4《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》2010.5.25《關于加強土地增值稅征管工作的通知》2010.11.3《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》2010.9.29對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通

知提出四項要求2010.9.29《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》2010.9.29《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》2010.9.27《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》2010.9.27《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》2010年開始，限制房價的政策頻頻出臺：10年4月17日10年5月6日10年9月29日11年1月26日2011.1.26“新國八條”2011.3.4《進一步加強房地產(chǎn)市場管理有關問題的通知》（長沙限購令）2011年3月湖南省岳陽頒布“限價令”。政策分析歷次調(diào)控抑制需求的限貸和限購政策歷次調(diào)控政策限貸政策限購政策首套二套三套90平米以下90平米以上2007年“9.27”新政首付2成利率8.5折首付3成利率8.5折首付3成利率1.1倍首付4成利率1.1倍未涉及2010年“4.17”新政首付2成利率7折以上首付3成利率7折以上首付5成利率1.1倍首付5成以上利率1.1倍北京限購2010年“9.29”新政首付3成利率8.5折首付3成利率8.5折首付5成以上利率1.1倍停貸15個大中城市先后限購2011年“1.26”新政首付3成利率優(yōu)惠取消首付3成利率優(yōu)惠取消首付6成以上利率1.1倍停貸各直轄市、計劃單列市、省會城市全面限購限貸政策：步步緊逼首套優(yōu)惠利率取消，2套房首付6成，3套房停貸、停購，政策砝碼不斷從嚴、加重，近期由于連續(xù)上調(diào)的銀行準備金率促使銀行流動資金吃緊，大部分銀行首套房利率提高10%-20%。政策分析長沙限購令內(nèi)容明細表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90㎡大于90㎡環(huán)長株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限≥2不能買不限非環(huán)長株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限≥1不能買不限無居住證無不能買不限≥1不能買不限限購令：有松有緊36個城市已出臺限購令，要求戶籍居民家庭限購兩套住房，提供1年以上納稅證明或社保證明的非戶籍居民家庭限購1套張家界市目前還未有限購等方面的政策出臺，但是隨著整體房價大幅度上升，二三線城市房地產(chǎn)市場成交火爆，不排除未來會有更加嚴厲和普及更廣的限購政策出臺長沙限購令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長株潭戶籍與外地戶籍。限大不限?。涸诋a(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)。限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實行限購，未涉及長望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。政策分析限購令

2011年年初國務院規(guī)定，各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。長沙市政府辦公廳正式下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定新建普通商品住房價格的通知》，明確規(guī)定，2011年新建普通商品住房價格漲幅，必須低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。長沙市2011年的目標是漲幅控制在13%以內(nèi)。

近期，北京、上海、深圳、武漢、成都、西安、沈陽等地，均傳出了政府對房價進行分片區(qū)限制、同時暫停發(fā)放高價房預售證的消息。對房價進行分片區(qū)限制。即樓盤在申請預售證時申報的房價均價不得高于去年整體均價或樓盤均價的5%，對于新上市樓盤，以周邊去年成交均價為主要參考點。而暫停發(fā)放高價房預售證則是一種暗中操作，如一些市區(qū)的高價豪宅很難拿到預售證。限價令：從點到面

全國主要大城市紛紛實行限價政策、湖南省目前僅有長沙提出限制房價在13%以內(nèi)的政策，湖南的其他城市并未出臺現(xiàn)價政策。政策分析政策步步緊逼，房價依然堅挺，不排除會有更加嚴厲的政策出臺：

從10年年初劍指高房價的“國十一條”，至年中直擊投機性需求的“新國十條”，再到11年年初鞏固調(diào)控成果的“新國八條”，全國二、三線城市房價卻持續(xù)走高，不排除有更加嚴厲的抑制房價過快增長的政策出臺。長沙限購令盡管“溫柔”，張家界也并未有限購令出臺，但是在房價持續(xù)增長的情況下，限購令有更加嚴厲和更廣普及的可能。長沙的限購令主要是“限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊”打壓房價的力度不夠，在房價持續(xù)走高的情況下更加嚴厲的限購政策有望出臺。一線城市房價被重重限制，二三線城市成交火爆，價格一路飆升，不排除有更普及的限購令出臺。全國各大城市紛紛出臺限價令：

2011年年初各地紛紛呈報房價控制的漲幅目標，長沙市控制在13%，從第一季度的成交數(shù)據(jù)看，成交價格已經(jīng)遠遠超出此范圍。北京、上海、深圳等一線城市和湖南的湘潭均出現(xiàn)限價，長沙市不排除有出現(xiàn)的可能。結(jié)論：整體大勢向好發(fā)展，但是宏觀調(diào)控成為常態(tài)，政策步步緊逼，未來市場機會與挑戰(zhàn)并存；宏觀市場結(jié)論市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項目定位研究產(chǎn)品價值塑造項目價值研究本報告核心思路一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究五、城市價值研究六、區(qū)域價值研究七、項目價值研究十一、整體屬性與整體定位十二、客戶分析與客戶定位十三、項目產(chǎn)品定位研究八、項目開發(fā)目標九、未來趨勢研究十、項目發(fā)展戰(zhàn)略十五、建筑風格與價值塑造建議十四、園林風格與價值塑造建議十七、商業(yè)打造與價值塑造建議十六、會所配套與價值塑造建議十八、戶型創(chuàng)新與價值塑造建議十九、產(chǎn)品附加值及其它價值塑造建議四、旅游地產(chǎn)專項市場研究張家界市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——固定資產(chǎn)投資連年增加，房地產(chǎn)投資逐年上升給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來良好的發(fā)展契機張家界城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)連年上漲的趨勢。2010年張家界市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資14.64億元，同比2009年上漲28%。張家界房地產(chǎn)投資連年增加，保持持續(xù)上升的趨勢。2010年張家界市房地產(chǎn)投資總額為22.49億元，同比上漲27%。房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資的15.66%，說明張家界市房地產(chǎn)市場發(fā)展并不成熟，城市化進程處于起步階段。張家界市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——施工面積逐年增加，竣工面積迂回上升，市場潛在供應逐年加大，未來市場供應量將有大幅度上升趨勢張家界商品房施工面積連年增加。2010年張家界市商品房施工面積達到歷史最高的203萬㎡，同比增加91%，市場未來供應量巨大。張家界市商品房竣工面積迂回上升，2009年達到最高的55.59萬㎡。2010年張家界市商品房竣工面積49.72萬㎡，同比下降11%主要是由于2009年房地產(chǎn)市場狀況較好，很多項目均在2009年竣工驗收。張家界市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：供應持續(xù)上升，競爭激烈目前張家界永定區(qū)在售項目約有22個，待售項目約有9個。未來1-2年內(nèi)張家界房地產(chǎn)市場將有近9個新項目推向市場，總的建筑面積將達到約200萬平方米。即說近兩年內(nèi)平均將有200萬平方米的新商品房的潛在供應，由此可見，未來的市場競爭將是異常的激烈。本案將面臨嚴峻的市場考驗。目前市場在售、待售項目分布如表所示：主要在售項目天門壹號、聚星花苑、東城首座、東方明珠、江畔佳苑、半山麗墅、萬和家園、鼎泰逸景園、匯景國際名都、宏天綠城、張家界十字街、旺角佳園、雅典國際家園、唯讀逸臣廣場、龍城街、水榭花都、月亮灣花園、鑫成君泰、華都山莊、逸臣桃源、鴻泰?冶金雅苑等主要待售項目錦繡邊城、藍色港灣、南岸晶都、碧桂園、徳皇新城、財富陽光商貿(mào)城、高盛澧園、民安家園二期、民怡家園等張家界市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——銷售面積逐年上升，市場需求逐年增大，但是面對未來強大的市場供應，項目必定會面臨劇烈的競爭。張家界商品房銷售面積情況（萬平方米）張家界房地產(chǎn)市場成交量連續(xù)三年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，年增長率均在35%以上，民眾購房熱情高漲，度假和投資性客戶的比例有所上升。2010年全市完成銷售面積約81.04萬平米，達到歷史最高水平。張家界市商品房供應和成交量的劇增給城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來空前的市場契機。張家界房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——目前銷售均價在3500元/㎡左右，價格處于低位運行，但是從張家界經(jīng)濟增長和人口數(shù)量來看，客戶對房價承受能力較弱，市場對房價接受程度有限。目前張家界房價仍處在低位運行階段，普通高層房價在3500元/㎡左右，洋房均價4100元/㎡左右，別墅產(chǎn)品均價6000元/㎡左右。從張家界人均收入水平和消費能力看，客戶對房價承受能力較弱，市場對房價接受程度有限。樓盤名稱建筑面積占地面積建筑類型售價天門壹號560000/

別墅、高層、洋房高層3600、洋房4100元/㎡，雙拼7000元/㎡逸臣桃源32600092000高層3500鑫成君泰290000

/

高層3500宏天綠城11189031993高層3400東城首座8800023354高層2800陽光水岸200000

/

高層3200鴻泰·冶金雅苑6000016177高層3700東方明珠小區(qū)28599897847高層3300唯讀逸臣廣場330000/

高層3800十字街230000/

高層4000半山麗墅67000100000別墅獨棟5000元/㎡、雙拼4500元/㎡、聯(lián)排4000元/㎡張家界房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——目前在售產(chǎn)品以居家型的兩房和三房產(chǎn)品為主，兩房面積區(qū)間80-90㎡，三房面積區(qū)間120-135㎡，戶型比較傳統(tǒng)，缺乏新的創(chuàng)新理念。樓盤名稱建筑面積建筑類型主力產(chǎn)品一房兩房三房四房別墅天門壹號560000別墅、高層、洋房35-53㎡69㎡120-134㎡

310-360㎡逸臣桃源326000高層

92㎡133-136㎡

鑫成君泰290000高層

81-86㎡115-141㎡160-170㎡

宏天綠城111890高層

84㎡109-125㎡

東城首座88000高層

88㎡125-133㎡

陽光水岸200000高層

41-47㎡80-85㎡120-130㎡150㎡

鴻泰·冶金雅苑60000高層50㎡76-85㎡120-128㎡140㎡

東方明珠小區(qū)285998高層

100㎡125-137㎡

唯讀逸臣廣場330000高層

80-90㎡120-130㎡

十字街230000高層

80-90㎡120-140㎡

半山麗墅67000別墅

202-450㎡樓盤名稱建筑類型售價產(chǎn)品特點主要賣點天門壹號別墅、高層、洋房高層3600、洋房4100元/㎡，雙拼7000元/㎡高品質(zhì)大社區(qū)大社區(qū)，產(chǎn)品齊全逸臣桃源高層3500大社區(qū)，中央園林區(qū)位、配套鑫成君泰高層3500大社區(qū)，中央園林江景、大社區(qū)、戶型宏天綠城高層3400無特點區(qū)位、價格東城首座高層2800無特點區(qū)位、價格陽光水岸高層3200大社區(qū)大社區(qū)、價格鴻泰·冶金雅苑高層3700商住樓、大商業(yè)區(qū)位東方明珠小區(qū)高層3300無特點區(qū)位、價格唯讀逸臣廣場高層3800自身商業(yè)中心區(qū)位、配套十字街高層4000自身商業(yè)街區(qū)位、自身配套半山麗墅別墅獨棟5000元/㎡、雙拼4500元/㎡、聯(lián)排4000元/㎡純別墅社區(qū)純別墅社區(qū)、價格、山景張家界房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——目前在售項目產(chǎn)品特點性不強，賣點相對單一，區(qū)域和價格是市場的主流賣點。張家界市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局根據(jù)張家界市城區(qū)的地理特征和在售樓盤的分布細分，將張家界城區(qū)房地產(chǎn)市場氛圍六個區(qū)域。本項目處于南莊坪組團，是張家界市的行政和辦公中心。官黎坪組團交通樞紐和商業(yè)中心永定組團綜合服務中心西溪坪組團物流體育中心且住崗組團旅游服務中心南莊坪組團行政辦公中心沙堤旅游發(fā)展帶城市近郊度假休閑旅游片區(qū)張家界市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀板塊名稱區(qū)域特點板塊優(yōu)勢板塊劣勢代表項目未來發(fā)展永定組團綜合服務中心

張家界市老城區(qū)，目前城市的中心所在。區(qū)域形象比較陳舊，發(fā)展空間有限。唯讀逸臣廣場、十字街、逸臣桃源區(qū)域未來發(fā)展主要以舊城改造為主。官黎坪組團交通樞紐和商業(yè)中心依托新火車站和飛機場，具有非常好的交通優(yōu)勢天門山索道對區(qū)域有一定影響，目前均為農(nóng)民房。城市面貌較差半山麗墅鼎泰逸景園依托火車站和天門山旅游發(fā)展。沙堤旅游發(fā)展帶城市近郊度假休閑旅游片區(qū)主要依托武陵源旅游區(qū)的交通優(yōu)勢區(qū)域支撐相對單一，僅憑借旅游區(qū)的游客支撐，目前配套不完善天門一號、張家界碧桂園將沿著306國道發(fā)展南莊坪組團行政辦公中心是張家界的行政辦公區(qū)域，市府所在地。板塊內(nèi)含有天門高爾夫和土家族風情園。新規(guī)劃區(qū)域，機場對居住有一定影響，目前商業(yè)氛圍一般，人氣不旺宏天綠城、高盛澧園依托市政府機場和高爾夫球場發(fā)展成為張家界市宜居城區(qū)且住崗組團旅游服務中心定義為張家界的旅游服務區(qū)，是張家界市的新興區(qū)域，臨近市會展中心。屬于舊城改造區(qū)域，目前城市面貌較差，配套一般藍色港灣、鑫成君泰區(qū)域未來發(fā)展主要以舊城改造為主。將沿江發(fā)展。西溪坪組團物流體育中心新規(guī)劃的板塊，主要依托物流配送中心，永定區(qū)政府和體育中心新規(guī)劃區(qū)域，目前配套較差東城首座、錦繡邊城區(qū)域?qū)⒀刂缥穆泛脱亟l(fā)展。各組團發(fā)展/南莊坪組團——行政辦公中心宏天綠城位于張家界市南莊坪大庸西路；地處市政中心高效政務商務社區(qū)。距汽車站僅1公里之隔，屬出入火車站與飛機場主干道交匯處的門戶地段。項目規(guī)劃用地48畝，總建筑面積約11萬平米，由5棟22—24層的高層住宅組成，共有838戶。住宅面積為89893㎡，商業(yè)面積為7271㎡，地下停車場面積為11500㎡，架空層面積為1014㎡。面積區(qū)間84-150平方米，兩房至四房。目前均價3400元/㎡區(qū)域代表樓盤：宏天綠城高盛?澧園項目位于大庸橋東頭的“原種場”，處在張家界市政務中心板塊（南莊坪）。項目總建筑面積約23萬平方米，住宅1800余戶，近擁水域面積10萬余平方米，停車位800余個項目自身配套完善，在大庸路與濱河路沿線，設計了超市、銀行、茶樓、診所等特色商業(yè)物業(yè)，并設計了幼兒園、會所等公共配套物業(yè)和健身道、籃球場、羽毛球場等健身設施。戶型面積跨度較大從50㎡到150㎡項目目前在前期展示階段，未正式銷售區(qū)域代表樓盤：高盛澧園各組團發(fā)展/南莊坪組團——行政辦公中心項目位于永定區(qū)張家界市永定區(qū)回龍路十字街；十字街項目占地面積20萬平米，現(xiàn)在項目一期已經(jīng)接近完工，目前正在銷售二期產(chǎn)品和商鋪。樓盤由于位于市區(qū)繁華地段，配套設施比較完善，周圍有步步高、梅尼等大型超市和步行街等購物商場樓盤的住宅戶型有從50平米到220平米的多種戶型，臨街商鋪面積15平米到80平米不等。目前住宅均價3800元/㎡，商業(yè)售價25000元/㎡區(qū)域代表樓盤：張家界十字街各組團發(fā)展/永定組團——綜合服務中心項目地址：張家界市永定區(qū)教場南路項目總建筑面積33萬㎡，是一個集商業(yè)、寫字樓和住宅；于一體的大型綜合體項目。唯讀?逸臣廣場“新型都市綜合體”的主要由商業(yè)構成：逸臣?金海岸商業(yè)中心，逸臣?國際大酒店；逸臣?濱江國際漫游街；逸臣?商會大廈(寫字樓)；逸臣?公館(住宅)組成。項目分三期開發(fā)：項目共分三期開發(fā)。第一期“逸臣?金海岸旅游商業(yè)中心”已開發(fā)完畢；第二期為“逸臣?濱江國際漫游街”和第三期老回龍路以南金海岸以北未搬遷的部分，目前尚未銷售。區(qū)域代表樓盤：唯讀逸臣廣場各組團發(fā)展/永定組團——綜合服務中心各組團發(fā)展/官黎坪組團——交通樞紐和商業(yè)中心項目位于永定區(qū)張家界市官黎坪新火車站南側(cè)項目總建筑面積為10萬㎡，張家界唯一的純別墅社區(qū)，由雙拼、聯(lián)排和少量獨棟產(chǎn)品為主;項目主流面積區(qū)間為202-240㎡聯(lián)排，310㎡雙拼和450㎡獨棟。目前獨棟產(chǎn)品銷售均價5000元/㎡。雙拼產(chǎn)品均價4500元/㎡，聯(lián)排產(chǎn)品均價4000元/㎡。區(qū)域代表樓盤：半山麗墅

項目位于永定區(qū)張家界市城區(qū)官黎坪（鼎泰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）；鼎泰逸景園總占地面積為206畝，總建筑面積約21萬平方米。由多層、小高層、疊加別墅、獨體別墅、公寓式辦公樓、商場組成。共分兩期開發(fā)。目前已經(jīng)到項目的尾盤。鼎泰逸景園環(huán)境以湖為主題，湖文化為背景，人工湖面積5000多平方米，主要由2大水面組成，形成一個活水循環(huán)系統(tǒng)，湖水永遠碧波蕩漾。項目擁有約5.4萬平方米的綠地，17個綠色組團花園，1.5萬平方米集中中心綠地，約2800平方米的湖畔觀景會所，10多項VIP設施。區(qū)域代表樓盤：鼎泰逸景園各組團發(fā)展/官黎坪組團——交通樞紐和商業(yè)中心

項目位于永定區(qū)張家界永定區(qū)熱水坑天門一號總建筑面積56萬㎡，是目前張家界市最高檔次樓盤。項目產(chǎn)品類型比較豐富，多層、高層，別墅具有涉及。湘銀天門壹號被定為2009年湖南省重點工程和張家界市重點工程之一，項目充分尊重自然、融入自然，將現(xiàn)代園藝融入項目原有的原生態(tài)景觀，打造張家界首座國際高尚人居示范小區(qū)。項目擁有4000平米豪華會所、迷你高爾夫球場、豪華酒店、天然溫泉、國際雙語幼兒園、五層跌水瀑布、24小時情景街區(qū)，完善豪華的配套打造了一處居住新國度。目前高層售價3600元/㎡，洋房售價4200元/㎡，雙拼售價7000元/㎡區(qū)域代表樓盤：天門一號各組團發(fā)展/堤沙旅游發(fā)展帶——城市近郊度假休閑旅游片區(qū)

項目位于張家界市沙堤鄉(xiāng)坂坪村，臨近永定區(qū)到武陵源景區(qū)的必經(jīng)之路306國道。項目一期建筑面積78691㎡，容積率0.34。項目一期產(chǎn)品主要以別墅和多層產(chǎn)品為主。項目采用產(chǎn)權式酒店的模式運營，采用返租的形式進行銷售，帶有一定的租約，每年定額返還一定的租金，業(yè)主每年可以免費入住幾天。項目目前正處于施工階段，為正式銷售。區(qū)域代表樓盤：張家界碧桂園各組團發(fā)展/堤沙旅游發(fā)展帶——城市近郊度假休閑旅游片區(qū)各組團發(fā)展/且住崗組團——旅游服務中心項目位于永定區(qū)且住崗西南角，駐足規(guī)劃中濱河路（規(guī)劃中）核心地段，與張家界著名景點--天門山隔澧水相望。占地面積：155022㎡，建筑面積451620㎡。項目毗鄰吉首大學和張家界民族中學。本區(qū)域是張家界城市建設東擴計劃中的重要樞紐，交通便利，工業(yè)發(fā)達，住房需求旺盛。藍色港灣是遠大住工第五代產(chǎn)品升級之作，項目采用全國首創(chuàng)的預制板拼合產(chǎn)品，節(jié)能環(huán)保，將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢。項目產(chǎn)品是由35㎡、70㎡和95㎡的小互相產(chǎn)品為主。戶型設計人性合理，使用率高，簡約實用，具有極高的性價比。目前尚未銷售。區(qū)域代表樓盤：藍色港灣區(qū)域代表樓盤：鑫成君泰各組團發(fā)展/且住崗組團——旅游服務中心項目位于永定區(qū)張家界市大庸橋旁且住崗助民路是由鑫成置業(yè)集團鼎力打造的29萬平米高檔濱河住宅。項目擁有約500米澧水河原生水岸，享受約10萬平米澧水風貌帶、100萬方木龍灘水庫；項目設計包括約3萬平米的現(xiàn)代藝術園林，5000平米中心景觀庭院、灣區(qū)濕地、澧水風貌帶、現(xiàn)代藝術園林，配備約1200多個停車位，每棟均有電梯直達地下停車場；項目主流產(chǎn)品為81-86㎡兩房，115-141㎡三房和160-187㎡四房。目前高層產(chǎn)品售價3500元/㎡各組團發(fā)展/東城組團——物流體育中心項目位于東城版塊——經(jīng)濟開發(fā)區(qū)永定大道旁。東城板塊將建設成為張家界新城區(qū)，規(guī)劃建設成為集高尚居住板塊，物流配送中心，區(qū)行政中心，體育中心于一體的新型城區(qū)東城首座規(guī)劃用地約53畝，總建筑面積約8.8萬平米。項目風格主要是以傳統(tǒng)中式民居與現(xiàn)代居住文化相結(jié)合的新中式人文住宅小區(qū)。共五棟規(guī)劃，為15~18層(帶底商)的高層住宅，主流產(chǎn)品為88㎡兩房和125-133㎡的三房。目前項目的銷售均價為2800元/㎡。區(qū)域代表樓盤：東城首座區(qū)域代表樓盤：錦繡邊城項目位于永定大道永定區(qū)政府對面。距火車站5分鐘車程，距飛機場10分鐘車程，交通便捷。項目占地面積約200畝，規(guī)劃總建筑面積25萬平方米，一期用地面積84畝，開發(fā)近12萬平方米建筑面積，由(616戶)7棟18層高層建筑群及(40戶)聯(lián)排、雙拼別墅組成。規(guī)劃打造超12000平方米新中式景觀庭院，下沉巴厘風情SPA泳池，住宅戶戶擁有天門山、澧水河、陳家溪三大得天獨厚的景觀資源。小區(qū)配備兒童活動中心、青年健身中心、老年活動中心等休閑、娛樂活動項目。目前項目處于前期階段，尚未銷售各組團發(fā)展/東城組團——物流體育中心張家界房地產(chǎn)發(fā)展狀況研究小結(jié)

張家界房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，施工、竣工和銷售面積均逐年增加，市場競爭愈演愈烈。

張家界目前商品住宅成交均價約3600元/㎡，市場對價格承受能力有限，接受度不高。

張家界商品房供應以自住型產(chǎn)品為主，主流80-90㎡兩房，120-135㎡三房，戶型創(chuàng)新較少123張家界房地產(chǎn)發(fā)展將進入快速發(fā)展時期，但是后續(xù)市場競爭激烈。

張家界在售項目較為普通，無明顯優(yōu)勢及特征，賣點相對單一4市場環(huán)境研究發(fā)展戰(zhàn)略研究項目定位研究產(chǎn)品價值塑造項目價值研究本報告核心思路一、宏觀市場研究二、中觀市場研究三、高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究五、城市價值研究六、區(qū)域價值研究七、項目價值研究十一、整體屬性與整體定位十二、客戶分析與客戶定位十三、項目產(chǎn)品定位研究八、項目開發(fā)目標九、未來趨勢研究十、項目發(fā)展戰(zhàn)略十五、建筑風格與價值塑造建議十四、園林風格與價值塑造建議十七、商業(yè)打造與價值塑造建議十六、會所配套與價值塑造建議十八、戶型創(chuàng)新與價值塑造建議十九、產(chǎn)品附加值及其它價值塑造建議四、旅游地產(chǎn)專項市場研究高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究典型高爾夫地產(chǎn)項目案例分析未來高爾夫地產(chǎn)市場趨勢分析高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究全國重點高爾夫球會項目概覽湖南高爾夫未來供應與發(fā)展分析一、北京華彬莊園：中國首屈一指的集體育、旅游、休閑、度假為一體的大型莊園式項目項目概況：華彬莊園位于北京市昌平區(qū)，占地6400畝，踞長城、臨燕山，為京城上風上水之貴地，是現(xiàn)今中國最具規(guī)模的純會員制俱樂部.華彬莊園作為中國首屈一指的集體育、旅游、休閑、度假為一體的大型莊園式項目，擁有45洞由“高爾夫球王”杰克·尼克勞斯規(guī)劃設計的高爾夫球場、亞洲最大的會所、五星級豪華酒店、馬術俱樂部、綠色生態(tài)基地、生命科學健康中心和世界產(chǎn)業(yè)領袖會邸以及北京CBD城市會所等，是世界成功人士休閑度假、溝通交流和進行商務活動的最理想場所。華彬高爾夫俱樂部會所由世界馳名的英國G.A.Design設計事務所規(guī)劃，會所建筑面積達13000平方米，其風格考究，設施齊全，私密性強，譽稱京城第一會所。會籍情況：會員類別入會費（創(chuàng)始）個人會籍US$90000公司兩提名會籍US$120000北京華彬莊園物業(yè)類型：高爾夫球場內(nèi)豪宅別墅，占地面積6400余畝，總套數(shù)138棟。配套設施：擁有兩個18洞國際專業(yè)高爾夫球場和一個9洞燈光球場；超豪華會員專用白宮酒店；50套世界冠軍公寓和138棟豪華別墅；一個世界級生命科學健康中心和兩萬平方米的高科技綠色生態(tài)基地；華彬高爾夫練習場共有18個打位，縱深長達270碼，設有兩個練習果嶺，兩個練習沙坑，還配備有夜間燈光照明設備，專業(yè)教練現(xiàn)場指導球技。物業(yè)銷售情況：2006年9月，均價3000美元/平米，總價約3200萬-5000萬人民幣/套。北京華彬莊園二、上海佘山高爾夫：上海頂級的高爾夫生活社區(qū)項目概況：佘山國際高爾夫俱樂部位于松江區(qū)佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)域林蔭道，占地面積2200畝。它擁有上海惟一的森林丘陵型純會員制高爾夫球場和一個意大利托斯坎納風格的高尚別墅區(qū)，是上海頂級的高爾夫生活社區(qū)。1700余畝符合國際錦標賽標準的18洞佘山高爾夫球場由世界著名的高爾夫設計公司NELSON&HAWORTH設計規(guī)劃，總標準桿72桿，總長6605M/Yd。其中第16洞和第17洞為上海地區(qū)獨有的設計師標志性簽名球洞。這些不僅使球場保留了原有的自然風景，更增添了整個球場的趣味性和歷史文化的內(nèi)涵。上海佘山高爾夫會籍種類入會金額年費個人會籍記名會員RMB1，450，000RMB900元/月公司會籍一記名會員RMB1，620，000RMB900元/月二記名會員RMB3，120，000RMB1800元/月會籍情況：住宅概況：佘山高爾夫別墅社區(qū)占地500畝，總建筑面積88620平方米。別墅以意大利TUSCAN風格為藍本，擁有100幢左右的獨立別墅，與1700余畝的高爾夫大球場交融一體，如同球場的脈絡一般和諧伸展在起伏的球道之間，并與周邊水系渾然一體，組成了一座極富意大利田園山居風格的高尚社區(qū)。此外，社區(qū)還規(guī)劃有直升機停機坪、游艇碼頭、高爾夫?qū)W校等設施，切實營造國際化的生活、社交平臺。內(nèi)部配套：會所、高爾夫俱樂部,中小學:高爾夫?qū)W校,幼兒園:附近有地段幼兒園,綜合商場:180萬國家森林公園旅游區(qū)，高爾夫球場，度假酒店，社區(qū)雙會所,郵局,銀行,酒店式管理醫(yī)院。物業(yè)銷售情況：05年10月入市，一期推出600-700平米的別墅房型，總價在2000萬元左右，別墅價格在32000元/平米。上海佘山高爾夫三、深圳觀瀾湖高爾夫：216洞12大球場，世界第一大球會項目概況：成立于1992年，總占地面積20平方公里,由香港駿豪集團投資管理。香港駿豪集團把世界高爾夫傳統(tǒng)帶入中國，先后邀請12位天皇巨星設計216洞12大球場，斥資50億港幣打造世界級高爾夫球場及會所配套，是目前全球最大也是唯一匯聚五大洲球場風格的高爾夫球會，也因此于2004年5月榮膺“吉尼斯世界第一大球會”觀瀾湖高爾夫球場球場歷年多次承辦國際著名賽事。1995年因成功舉辦“第四十一屆高爾夫球世界杯決賽”而聞名國內(nèi)外。觀瀾湖高爾夫球場，共有十二個錦標級二百一十八洞高爾夫球場，五十一個網(wǎng)球場、三個亞洲最完善的會所、二個游泳池、五星級酒店。同時還擁有先進豪華的健身中心，桌球廳選用英國RILEY桌球設計及從瑞典引進中國最大型的兒童開心城堡。球場的每個球道都有黑、金、藍、白和紅五個發(fā)球臺，分別適合職業(yè)、高級業(yè)余、業(yè)余、初學者和女仕。會籍情況：會籍種類入會金額個人會籍特許鉆石會籍1800000鉆石會籍1120000金卡會籍680000綠寶石會籍438000紅寶石會籍288000公司會籍特許鉆石會籍1800000鉆石會籍1160000金卡會籍730000綠寶石會籍490000紅寶石會籍318000深圳觀瀾湖高爾夫物業(yè)類型：觀瀾湖高爾夫以別墅為主，主要分為六大區(qū)區(qū)域，包括漢士達區(qū)、昆仕頓區(qū)、蔓菲亞區(qū)、納斯比區(qū)、露詩達區(qū)、麗維康區(qū)等；主要產(chǎn)品線包括高爾夫大宅、翡翠灣、長堤、上堤等；主要的產(chǎn)品類型的獨棟別墅、雙拼別墅為主；銷售情況：2006年8月香港鳳凰衛(wèi)視宣布與深圳駿豪集團簽訂為期五年的戰(zhàn)略合作協(xié)議，并斥9804萬港幣巨資購下觀瀾湖高爾夫大宅蔓菲亞區(qū)建筑面積為1500㎡的E3棟別墅樓王，折合人民幣達1.0098億元，從而催生了珠三角首棟億元別墅的橫空出世！前后無遮擋，開闊視距，永遠站在風景第一線四、南京鐘山國際高爾夫：2座18洞72桿國際標準高爾夫球場項目概況：鐘山國際項目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場別墅項目，占地面積達3671畝。鐘山國際體育公園包括2座18洞72桿國際標準高爾夫球場，及與之配套的綜合娛樂項目。其中一個球場作為十運會的高爾夫運動配套場地。俱樂部會所將包含有五星級標準的運動員及裁判用房、標準客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設施。整個球場及配套設施均按舉行國際賽事的標準設計建造。會籍情況：會籍種類入會金額個人會籍記名會員RMB780，000公司會籍一記名會員RMB780，000一記名會員+一提名會員RMB1，560，000一記名會員+二提名會員RMB2，340，000一記名會員+三提名會員RMB3，120，000南京鐘山國際高爾夫住宅概況：該項目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約1037畝，將圍繞或穿插在2300畝球場周圍，別墅開發(fā)總建筑面積約8萬~10萬平方米。物業(yè)類型：南京鐘山國際高爾夫別墅一期紫檀園共有18棟純獨棟別墅，錯落分布于球場的中段，8號球道與9號球道旁側(cè)；鄰近酒店和會所，更方便休閑娛樂；靠近環(huán)陵路景觀大道，交通方便，生態(tài)宜人。內(nèi)部配套：索菲特酒店、18洞國際高爾夫球場、9洞市區(qū)燈光球場、練習場等物業(yè)銷售情況2007年11月入市，目前在售的一期紫檀園18棟別墅，面積從335平米――650平米不等，起售價格1200萬/棟，主力銷售價格為2000萬/棟。南京鐘山國際高爾夫別墅五、昆明春城湖畔高爾夫：座落在綿延的山脈和美麗的湖泊之間高爾夫球場項目概況：春城湖畔度假村座落在綿延的山脈和美麗的湖泊之間，擁有豪華的會所，同時提供舒適的房間、精美的食品和多種娛樂設施。它擁有兩個錦標賽高爾夫球場，分別由JackNicklaus和RobertTrentJonesJr.設計。另外，度假村還有高雅的度假之家住宅區(qū)。山景球場：由陽宗海構成的絕美背景。寬敞的球道使球員輕松揮桿，而山脈的海拔高度給球員的擊球增加了額外的距離。湖景球場：由RobertTrentJonesJr.設計，保留了天然的美景、突兀的巖石和起伏的山脈。位于海拔2100米的高地，稀薄的空氣能使每次正確的擊球增加額外的距離。從18個球洞都能看到迷人的湖光山色，特別是從8號洞至11號洞。從錦標賽開球從錦標賽開球處測量共7204碼，湖景球場是links-style高爾夫最后的挑戰(zhàn)，其強調(diào)的是精確性。每個球洞都被塑造得能提供多種位置打至果嶺。內(nèi)部配套：城湖畔渡假村更為奮戰(zhàn)后的各位球友提供了五星級的酒店住宿，各類設施一應既全，其中包括匯萃中西名菜的鷹巢餐廳及19洞餐廳。昆明春城湖畔高爾夫六、麗江古城高爾夫：坐落于文筆鋒下文筆海畔的古城高爾夫項目概況：坐落于文筆鋒下文筆海畔的麗江古城高爾夫，用地4000余畝，水域面積2600余畝，由美國著名設計師JOEOBRINGER主持設計，是集度假別墅、酒店、餐飲、會議，高爾夫球會等多項功能為一體的高爾夫度假區(qū)。球道全場7661碼，前9洞充分利用文筆峰于湖面接壤的山坡丘陵地勢，形成山地球道風格，后9洞利用向外延伸廣闊的湖邊灘涂平地建造水景球場的特色。通過前9洞高差的變化，有趣的障礙及冒險路線的安排，使本球道難度系數(shù)增大，趣味無窮。后9洞平緩廣闊，優(yōu)雅休閑，更顯湖邊垂柳水景球場的風范。具有球道平面起伏大、沙坑及果領起伏的特點，立體感強，并巧妙利用山湖來體現(xiàn)自然景色。麗江古城高爾夫物業(yè)類型：98幢獨棟小戶型純別墅，為滿足所有度假生活者的需要，雪山水城·半山生態(tài)住宅小區(qū)規(guī)劃了豐富合理的戶型結(jié)構及裝修設計，為不同入住者提供恰當適宜的空間選擇。1、120平方米浪漫情侶別墅，獨棟雙層設計，風格簡潔流暢，保持并延續(xù)了麗江建筑古樸的風格特點，大玻璃窗及木隔扇的巧妙結(jié)合，充分體現(xiàn)了產(chǎn)品的時尚感、文化感。豪華景觀臥室，面向文筆海及玉龍雪山，窗前特設的SPA泡池，與美景之中享受養(yǎng)生之樂。2、家庭型別墅，經(jīng)典小戶型獨立景觀別墅，面積增加了空間變化組合使得功能更豐富。除配有獨立化妝間及SPA空間外，還有一個特大的室外景觀平臺，形成了一個小型空中花園。在星空樹影下遠瞻雪山進觀碧水，十分寫意。3、家庭型別墅，雙建筑體拼聯(lián)式設計，戶型面積進一步增加，景觀面更加擴大，保證每一個房間都能享有最好的景觀視野。雙主臥空間，在同樣擁有景觀SPA、按摩床、豪華大床的條件下，為好友同游的度假生活提供了一個既獨立又結(jié)合的家的感覺，附設室外花園，別有一番情趣。物業(yè)銷售情況：于2007年9月底入市，起價16000元/平米，同時購998元風情卡，免費享受2萬別墅酒店度假住宿，2次早餐、一場古城高爾夫。七、黃山高爾夫：未來華東地區(qū)最大規(guī)模的54洞高爾夫球場項目概況：黃山松柏高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部擁有高爾夫球場及五星級酒店群，位于風景秀麗的黃山市屯溪區(qū)黃山雨潤度假區(qū)內(nèi)，設施齊全，裝飾豪華，集運動、休閑、度假、商務于一體。俱樂部現(xiàn)有彩虹谷及翡翠谷兩個國際標準的18洞高爾夫球場，隨著芙蓉谷球場的建設完工，屆時黃山高爾夫?qū)碛腥A東地區(qū)最大規(guī)模的54洞高爾夫球場?！叭齾^(qū)、兩帶一軸、兩中心”“三區(qū)”為：一是旅游區(qū)，包括五星級度假酒店、商業(yè)街、休閑中心、馬術場及2個高爾夫球場等。二是度假區(qū)，包括白金五星酒店、企業(yè)會所、徽州文化藝術中心及一個高爾夫球場等。三是商務區(qū)，項目包括國際會展中心及一個高爾夫球場等設施。

“兩帶一軸”是指將“三區(qū)”分割開的兩條南北干道及將“三區(qū)”聯(lián)系在一起的東西次干道?！皟芍行摹狈謩e是指以度假為主體的旅游度假休閑中心和以商務活動為主體的大型商務會展中心。18洞球道共建造有18個果嶺，72個發(fā)球臺，40個砂池，11個人造湖，球道總長度7032碼。由于是在樹木繁茂的林地中建造球場，設計師巧妙地在樹木與山崗中設計球道，使球場保留了各種松樹、水杉、柏樹26000多棵，球道中留植的景觀樹有445棵，另外還有山茶園約90畝。黃山高爾夫八、紹興鑒湖高爾夫項目概況鑒湖高爾夫球會位于紹興柯巖風景區(qū)的鑒湖南側(cè)，上海—杭州—寧波經(jīng)濟發(fā)達三角區(qū)域的中心，與滬杭甬高速公路相接，104國道及南復線橫亙南北兩側(cè)，球道全長7435碼，標準桿72桿，十八洞國際錦標級景觀型球場。由美國JMP高爾夫設計公司MarkE扁ollinger先生設計。球會為會員提供全長350碼的雙向?qū)Υ虻臒艄饩毩晥觯v場職業(yè)教練、推桿及切桿練習果嶺一應俱全。寬敞舒適的會員專用真草打區(qū),30個半封閉打席,會員休息區(qū)及餐飲設施，將為您提供最好的會員服務。球會會所位于球場中心的扇墩山頂，四周為大小湖南山、群山、型塘江、鑒湖所圍繞。室內(nèi)亦非中西的超凡空間設計，會員休息區(qū)、會員用餐區(qū)、咖啡廳、專賣店、足浴區(qū)、貴賓廳及寬敞舒適的更衣間。會籍情況會員種類會費年費個人卡（一人記名）RMB400000RMB7000家庭卡（一主卡一配偶卡，全記名）RMB500000RMB8000公司卡（一人記名兩人不記名，記名人球會唯一限量VIP會員，同時享受家庭卡權益）RMB2280000RMB2480000RMB2680000RMB15000紹興鑒湖高爾夫物業(yè)類型康郡·風笛洲占地13.9公頃，規(guī)劃容積率約0.5，總建筑面積約6.9萬平方米?？悼ぁわL笛洲高爾夫別墅群在思路上以高爾夫球場為中心，充分享受高爾夫球場價值；在地段上卻是以康郡·風笛洲為中心，四周環(huán)繞著高爾夫球場的第7、第8、第12、第13、第14五大高爾夫球道，是真正的高爾夫別墅。康郡·風笛洲高爾夫別墅在規(guī)劃上設計了盡可能多的一線高爾夫別墅私人場所，在少數(shù)二線高爾夫景觀私人場所創(chuàng)造湖景價值，以及2000余平方米湖景、高爾夫景觀純現(xiàn)代風格會所。在獨幢建筑設計中，充分考慮黃金社交特色，創(chuàng)作了挑高約6米多的宴客廳、多個露臺空間及采光地下私人俱樂部空間。同時，還充分發(fā)揮總體規(guī)模較大的優(yōu)勢，量身定做“康郡·財富會”VIP私人俱樂部，為業(yè)主創(chuàng)造更好的社交平臺。物業(yè)銷售情況該項目共三期房源，目前一期康郡·雅音島別墅組團已經(jīng)交付使用，二期康郡·頌恩谷150余套房源銷售完成，其升級版康郡·風笛洲于07年底推出?？悼ぁわL笛洲規(guī)劃有純粹一線高爾夫景觀獨立別墅、高爾夫球場內(nèi)湖景別墅及高爾夫疊墅三類產(chǎn)品，獨棟戶型銷售面積在400~500平方米。第一期康郡·雅音島組團別墅均價僅在5000元/平方米左右，基價明顯偏低；但隨著鑒湖高爾夫球場的日臻成熟和影響力的體現(xiàn)，二期康郡·頌恩谷組團均價就達到了10000元/平方米，漲幅接近100%。因此，三期康郡·風笛洲140余套獨立高爾夫別墅，成為投資盛宴中最值得期待的大餐。小結(jié)：高爾夫是自然環(huán)境與人文景觀的完美結(jié)合，同時也是身份與財富的完善象征。“Golf－Building”是自然環(huán)境與人文景觀的完美結(jié)合，同時也是身份與財富的完善象征。高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究典型高爾夫地產(chǎn)項目案例分析未來高爾夫地產(chǎn)市場趨勢分析高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究全國重點高爾夫球會項目概覽湖南高爾夫未來供應與發(fā)展分析國內(nèi)典型案例的選擇和研究要點——球場對高爾夫別墅的價值推動體現(xiàn)在什么方面？高爾夫別墅和其它別墅項目在產(chǎn)品上面有什么不同？評價國內(nèi)一流高爾夫別墅的產(chǎn)品力，并結(jié)合我們的市場經(jīng)驗，為本項目提供參考。案例研究點國內(nèi)知名高爾夫別墅——深圳觀瀾高爾夫大宅成都麓山國際昆明春城湖畔高爾夫別墅典型案例選取的標準：總體概述：觀瀾高爾夫位于深圳與東莞交界處，依靠自身打造世界一流高爾夫球場，形成高爾夫資源為主的核心價值，支撐后期高端物業(yè)開發(fā)廣州東莞深圳香港觀瀾高爾夫觀瀾鎮(zhèn)位于深圳郊區(qū),與東莞交界處鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房價一直為深圳低谷；世界杯球場維杰球場費度球場缺乏外部資源支撐，依靠自身打造世界一流高爾夫球場，形成高爾夫資源為主的核心價值，支撐后期高端物業(yè)開發(fā)。世界第一大球場，216洞高爾夫球場；承辦眾多高水平賽事，輻射全球的影響力；觀瀾高爾夫別墅享受到的是頂級高爾夫球會帶來的影響力。深圳觀瀾高爾夫成都麓山國際昆明春城高爾夫開發(fā)進度：強勢球場先行，后期規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)，低開高走逐步拓寬客戶面、客戶層次逐漸提升，投資、度假、自住、企業(yè)會所等多種購買需求釋放時間1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.112008年高爾夫世界杯球場啟用駿豪酒店開業(yè)翠谷球場啟用鄉(xiāng)村俱樂部開幕翠谷球場燈光球場啟用俊嶺球場啟用俊嶺球場后九洞燈光球場啟用龍島球場啟用好望角球場啟用高爾夫球會專賣店開張新翠谷球場完成改造并正式啟用已建成十個球場興建兩個球場房地產(chǎn)曉峰居56幢獨立別墅觀瀾豪園4幢6-9層花園洋房賽維納2幢16-17層小高層高爾夫大宅約86幢獨立別墅翡翠灣一期156棟別墅長堤222棟別墅高爾夫大宅獨立別墅戶型197~260平方米93~232平方米65平方米438~868平方米，樓王1500平方米198-288平方米188-222平方米700-1200㎡售價13000/平方米30000/平方米；樓王總價1.1億總價600-1000萬總價600~800萬7000萬-1.7億/套客戶投資客企業(yè)客戶度假+自住產(chǎn)品規(guī)劃：觀瀾湖別墅規(guī)劃大多采用單線形排布，別墅能最大化享有高爾夫景觀資源翡翠灣總圖單線形規(guī)劃，保證每戶的無遮擋球場景觀；最大化利用球場景觀，別墅不僅僅是建筑的占有，而是資源、景觀的最大享有。在規(guī)劃層面，通過單線形排布，極大的發(fā)揮高爾夫球場的核心價值，為每棟別墅實現(xiàn)高價值提供強勁支撐。戶型設計：架空層、地下室和私家花園等贈送面積大大多于建筑面積，最大贈送的比例達到300%，凸現(xiàn)高爾夫別墅物業(yè)的卓越價值長堤別墅AB型A型B型建筑面積412㎡222㎡188㎡架空層及地下室340㎡182㎡158㎡花園面積800㎡448㎡360㎡翡翠灣別墅翡翠灣別墅M型L型TB型建筑面積198㎡288㎡313㎡架空層及地下室228㎡271㎡216㎡花園面積595~1731㎡682~2206㎡420~510㎡長堤別墅上堤別墅翡翠灣組團，贈送面積3倍于建筑面積長堤組團，贈送面積3倍于建筑面積密度較高的上堤組團，贈送面積也能達到2倍于建筑面積超大的贈送面積，彰顯豪宅資源價值，更重要的是為滿足客戶娛樂、休閑、享受的需求提供了廣闊的空間。上堤別墅A型B型建筑面積203㎡206㎡架空層及地下室83㎡83㎡花園面積270㎡290~336㎡戶型設計：大面積的贈送不僅僅是實惠，更重要的是贈送空間營建造的生活空間和休閑生活氛圍，提升產(chǎn)品的附加值與檔次感贈送的花園面積應足夠大，需可建私家泳池或私家花園，形成家庭休憩、聚會的絕佳場所；架空層多做成兩個以上車庫，地下室配置成健身、家庭影院、SPA、酒庫等功能空間。寬闊、開敞的私家花園自然、安逸的私家庭院每棟別墅均配有私家泳池，享受奢華、品質(zhì)生活架空層車庫地下室SPA戶型設計：700㎡以上豪華大戶，彰顯頂級圈層生活，打造財富人士社交平臺觀瀾高爾夫大宅多為企業(yè)購買，用于會議和接待。地下室整層總面積499㎡，設有桌球、棋牌室、健身房、茶藝、酒吧、家庭影院、酒窖等歐陸風情的生活空間，寬闊的平臺花園最大限度將景觀引入室內(nèi)，寬敞明亮的廚房和電梯廳展現(xiàn)尊貴生活。電梯大堂23㎡

平臺花園186㎡，可通過樓梯直達花園廚房29㎡地下室平面建面499㎡首層平面建面280㎡會客廳50㎡以觀瀾高爾夫大宅C型為例建筑面積：700㎡花園面積（含泳池）：1353~3790㎡三車位架空層車庫會所配套：觀瀾湖高爾夫會所面積超過3萬平方米，為客戶提供生活配套、享受空間和商務社交平臺推桿果嶺游泳池日本料理山景閣西餐廳高爾夫?qū)Ｙu店不動產(chǎn)銷售部兒童天地健身室壁球室羽毛球場往酒店會員事務部往高爾夫球場按摩會員酒廊高爾夫會所會所大堂接待處Spa中心(1300平方米）儲物柜區(qū)往球場往會所往會所鋼琴吧會議室大宴會場商務中心315間客房游泳池大堂禮品店花店綠茵閣雅豪軒酒吧電梯接待處駿豪酒店生活配套：時尚生活超市、風味美食、兒童shopping等生活配套；設有觀瀾湖醫(yī)療保健中心，提供急救資料，健康醫(yī)學顧問等服務；享受空間：咖啡、啤酒、畫廊、書店、古董收藏、小影院等特色ministore；設國際高爾夫博物館、鋼琴藝術中心、頂尖品牌服裝、汽車展示廳等；商務社交平臺：315間客房的駿豪酒店；可容1000人的會議大廳；

球場的高使用率、社區(qū)配套的極度缺乏使觀瀾建成了了3萬平方米超大規(guī)模的會所并承擔了一部分商務功能?？傮w概述：沒有強勢自然資源，依靠打造高爾夫和結(jié)合自身淺山地形，形成自身資源支撐，麓山國際別墅是典型的以高球為資源賣房子雙流麓山國際成都區(qū)位：麓山國際地處成都雙流縣，成都三環(huán)線外，地鐵一號線終點站。資源：地處成都郊縣，地理位置較偏，占地2600畝，沒有強勢自然資源，依靠打造高爾夫和結(jié)合自身淺山地形，形成自身資源支撐；定位：成都乃至西部最具居住和投資價值的高級社區(qū)，成為中國上流階層的聚落，不斷吸引海內(nèi)外才智階層；客戶：第二居所客戶為主，客戶置業(yè)目的以投資兼度假為主。別墅區(qū)洋房區(qū)深圳觀瀾高爾夫成都麓山國際昆明春城高爾夫開發(fā)進度：麓山國際從04年開始入市，實行球場會籍和別墅的銷售完全分離，實現(xiàn)了別墅價格的持續(xù)增長，并已在市場上建立了項目的知名度麓山國際·逸翠谷開盤04.10.3005.7.9麓山國際·水晶崗開盤06.3.19麓鎮(zhèn)·塞爾維蒙開盤06.9.9麓山別墅·圓石灘開盤06.11.19麓山別墅·碧影溪開盤06.12.16麓鎮(zhèn)·拉佩維爾闊景別墅洋房開盤07.8.18麓山別墅·疊溪谷開盤07.3.31麓鎮(zhèn)·拉佩維爾闊景別墅洋房二批次開盤07.7.1麓鎮(zhèn)·拉佩維爾疊拼別墅開盤07.9.8麓鎮(zhèn)·拉佩維爾疊拼別墅二批開盤07.10.28麓鎮(zhèn)·拉佩維爾疊拼別墅三批開盤07.11.11麓鎮(zhèn)·帕薩迪納開盤08.1.16麓山別墅·碧影溪二期開盤推盤節(jié)奏地理位置華陽片區(qū)占地面積2600余畝建筑面積100多萬㎡容積率0.4產(chǎn)品類型獨棟、類別墅、洋房面積190-820㎡190-270300-500600-800900-1200100400戶型面積（平米）2005008001000120015001700總價（萬)300

相對麓山國際的球場來說，麓山國際的客戶更加關注別墅產(chǎn)品本身，由于球場會籍和別墅的銷售完全分離，高爾夫?qū)e墅價值的支撐更多體現(xiàn)在景觀價值的支撐。產(chǎn)品規(guī)劃：以高爾夫球場為大景觀背景，各別墅組團分布其間，各組團擁有自身獨特氣質(zhì)而又融入整體規(guī)劃圓石灘逸翠谷橡樹坡水晶崗碧影溪疊溪谷香溪堤黑鉆山莊逸翠谷橡樹坡碧影溪水晶崗疊溪谷圓石灘香溪堤20042005200620072008逸翠谷橡樹坡水晶崗圓石灘碧影溪疊溪谷香溪堤黑鉆山莊黑鉆山莊

以高爾夫球場為大景觀背景，各別墅組團分布其間，根據(jù)不同的：谷、崗、坡、灘等地形，建造風格不同但統(tǒng)一于整體規(guī)劃的別墅群落；坡度較緩，球道邊的一線景觀物業(yè)價值最高。產(chǎn)品規(guī)劃：別墅偏重沿組團外延排布，充分使用高爾夫球場景觀價值和地形條件，追求景觀最大化。碧影溪總平圖香溪堤碧影溪香溪堤總平圖高爾夫景觀價值最大化，別墅都依高爾夫景觀而生，追求視野開闊；別墅主要空間對景觀的追求大于對朝向的講究；充分利用淺丘地形，組團內(nèi)部別墅可從高處俯瞰景觀，組團邊緣別墅可近享高爾夫草地美景；綿延的碧野成了別墅的景觀，而別墅也成了碧野中的美景。深入考慮球場、地形和建筑三者的有機結(jié)合，使其相互滲透，相互交錯，達到完美景觀境界，體現(xiàn)至尊品質(zhì)。戶型設計：做為遠郊第二居所的麓山別墅，戶型設計強調(diào)與外界景觀的聯(lián)系和大尺度的共享空間碧影溪C1戶型首層活動空間功能模糊，墻體被取消，大開放空間。通過大面積落地窗，廳與庭院聯(lián)系緊密，共享庭院景觀。碧影溪S1戶型二層三層步入三層下至花園生活空間多套間設計；每個臥室均能步入頂層或花園，情趣十足?；顒涌臻g的功能模糊與開放，倡導閑散的生活；通過設計處理，最大化引入景觀，追求的是舒適；生活空間多套間與情趣性的設計，體現(xiàn)的是享受?？傮w概述：距離昆明38公里，座落在綿延的山脈和美麗的湖泊之間的湖景特色賽會度假球場一期二期會所三期開發(fā)商：新加坡吉寶集團KeppelLand，是新加坡第三大上市房地產(chǎn)公司，資金雄厚位置：距昆明38公里，從昆明國際機場有高等級公路貫通，車程約50分鐘；資源：陽宗海、海拔2100米高地、坡地地勢；總面積：500公頃(7,496畝)，兩個18洞錦標賽高爾夫球場；總體規(guī)劃1500套別墅；球場特色：分山地和湖畔2個球場，由世界著名高球手設計：山場JackNicklaus，湖場RobertTrentJonesJr；經(jīng)營狀況：1998年球場完工開業(yè)，2003年成立昆明春城湖畔旅游置業(yè)發(fā)展有限公司。春城高爾夫發(fā)展的兩個特殊性——昆明作為著名旅游城市，具備輻射全國的影響力，正如張家界在中部地區(qū)的地位一樣；東南亞門戶省份，導致發(fā)展初期東南亞高球客戶對其形成了良好的支撐。深圳觀瀾高爾夫成都麓山國際昆明春城高爾夫開發(fā)進度：球場自98年開業(yè)，以球場驅(qū)動物業(yè)進行銷售，面積小、總價低的產(chǎn)品走量越快從銷售的角度來講，春城別墅的銷售高度依賴球場的會籍；2001年，昆明第一個單價上萬元的高爾夫公寓、別墅在春城湖畔高爾夫悄然面世，總價為100-900萬元。從2001年至2007，春城共供應226套別墅、42套公寓，市場消化速度較慢，特別是3期別墅中總價較高的產(chǎn)品走量更加緩慢。98.11球場開業(yè)世界最佳500個球洞之一99.06中國及香港高爾夫球度假村之冠00年01年1期別墅單價1.1萬總價100-900萬07年世界百強球場04年2期別墅單價1.4萬每套均價800萬01年亞洲最佳球場第二名01年亞洲最佳高爾夫度假村08年3期別墅別墅單價1.55萬公寓單價1.6萬類別建筑面積*（約㎡）1-臥室（公寓）68㎡2-臥室（公寓）112㎡3-臥室（別墅）173㎡

*建筑面積包括套內(nèi)面積、陽臺和停車場/門廊面積春城高爾夫的公寓和別墅產(chǎn)品面積較小，前三期基本不超過200平方米。產(chǎn)品規(guī)劃：巧妙利用坡地地勢，合理排布物業(yè)，確保景觀資源價值最大化，同時注重組團純粹公寓城市中心杜鵑豪園1區(qū)別墅物業(yè)排布上，由于春城高爾夫湖畔別墅坡度較大，價值最高的物業(yè)排在山頂端和球場邊；主要道路骨架順應地形脈絡;順應在山頂綠化輪廓線；組織坡地綠化視覺廊：在符合日照、朝向、通風條件下，住宅單體幾乎平行等高線布置：整個小區(qū)及所有組團內(nèi)放，形成豐富的視覺。會所配套：春城的會所是融合酒店、運動設施和商業(yè)等功能為一體的社區(qū)配套，自身運營受到自返租計劃的支撐較大會所面積一萬余平方米；設置49間客房（6間套房和43間客房），出于反租物業(yè)的考慮，會所客房規(guī)模不大；設施：游泳池、SPA、餐廳、酒吧、專賣店、網(wǎng)球場、水上運動、健身、高爾夫練習場、練習沙坑及果嶺等；業(yè)主對會所使用率高，因為現(xiàn)有反租型小區(qū)以這個會所為中心發(fā)展，也是目前唯一的會所。會所功能布局及動線設置杜鵑豪園露天燒烤洗衣房超市49間酒店房水上運動中心出發(fā)臺湖畔球場山地球場高球運作俱樂部配套酒店功能

春城的會所具備了運動酒店、俱樂部三大功能的集合體，但酒店和俱樂部的運作和酒店、物業(yè)的入住率有很大關系，我們在前期難以具備類似條件?？偨Y(jié)：高爾夫物業(yè)/產(chǎn)品的四大特點：高爾夫物業(yè)/產(chǎn)品要點1234規(guī)劃層面——景觀價值最大化且組團區(qū)隔明顯由于外部強勢景觀的存在，外部景觀最大化是規(guī)劃的主題；在景觀價值的分級上，景觀視野>親近球場>二線景觀>無景觀；由于別墅物業(yè)對圈層的要求，在滿足資源基本均衡的前提下，不同檔次的物業(yè)盡量按照組團劃分開。

單體戶型層面——異域風情、大贈送，城市居所和度假別墅區(qū)別對待基本上，國內(nèi)的高爾夫別墅都采用異域風格和現(xiàn)代風格為主；高端客戶也對性價比敏感，贈送面積較大的別墅市場實現(xiàn)度更高；企業(yè)會所級和普通別墅級產(chǎn)品功能空間的上具備不同；景觀層面——立體景觀的打造和強調(diào)室外景觀的互動：強調(diào)室內(nèi)和庭院景觀的互動：多變空間、落地窗設計；立體景觀的打造：雙首層設計，露臺和花園的連接。

配套層面——球會、旅游區(qū)、和住宅區(qū)配套功能各異：賽會級球場的配套承擔更多賽事、商務功能；旅游區(qū)會所承擔更多接待、休閑功能；而作為居住社區(qū)的麓山國際承擔了很多生活配套的功能?？偨Y(jié)：高爾夫物業(yè)/產(chǎn)品的兩種運營模式：高爾夫驅(qū)動型和高爾夫配套型高爾夫驅(qū)動型高爾夫配套型開發(fā)特性球會的強勢是一個必要條件；所以在開發(fā)的一開始就專注于球場的設計、管理和運營；物業(yè)價值和球場的成敗密切相關。高爾夫僅作為項目的增值設施；球場的管理和運營相對較弱，甚至可以外包和完全脫鉤。適用條件運營一個強勢的球會；特別是在陌生區(qū)域開發(fā)高爾夫項目時驅(qū)動型往往適用。較為廣泛必須考慮市場需求及競爭開發(fā)周期以及盈利模式周期長，前期投入大，對管理要求高，而后期球場和地產(chǎn)可以同時盈利。住宅銷售的周期可以提前，且在項目開發(fā)的過程中。高爾夫?qū)ξ飿I(yè)的推動運營價值＋景觀價值“雪中送炭”景觀價值“錦上添花”產(chǎn)品特性檔次最高，滿足金字塔尖群體基本不愁銷售，球會帶來的球迷客和商務客已經(jīng)基本解決問題。檔次中高，通過總價控制和性價比擴大客戶群覆蓋面物業(yè)本身的產(chǎn)品發(fā)力往往能決定項目的成敗。代表樓盤觀瀾高爾夫、春城高爾夫天麓第七區(qū)、麓山國際本項目高爾夫資源的界定：

本項目是“高爾夫驅(qū)動型”的項目單純從球場層面來說，本項目球場是張家界唯一的高爾夫球場，而且擁有極好的自然資源與景觀，具有高爾夫驅(qū)動的條件；從產(chǎn)品的價值來看，自然資源與景觀是眾多旅游配套中的一環(huán)，相比高爾夫，能提供更多的價值來支撐我們的物業(yè)/產(chǎn)品；從開發(fā)時間進度來看，本項目的高爾夫球場的首次運營時間節(jié)點將會在本項目住宅產(chǎn)品的開發(fā)/銷售之前。模式高爾夫驅(qū)動型高爾夫配套型典型案例：深圳觀瀾高爾夫昆明春城高爾夫典型案例：成都麓山國際深圳華僑城天麓高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究典型高爾夫地產(chǎn)項目案例分析未來高爾夫地產(chǎn)市場趨勢分析高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究全國重點高爾夫球會項目概覽湖南高爾夫未來供應與發(fā)展分析一、中國高爾夫地產(chǎn)歷史發(fā)展回顧觀瀾湖大宅：我家住在觀瀾湖，來我家打高爾夫吧2004年5月8日，演繹世界第一球會與頂級別墅創(chuàng)新“嫁接”的觀瀾湖大宅，帶著“我家住在觀瀾湖，來我家打高爾夫吧”的廣告語上市，以中國地產(chǎn)豪宅最高水準的代表身份，在整個地產(chǎn)界引發(fā)了一場“地震”，其項目也被中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“中國深圳地產(chǎn)高檔社區(qū)成功開發(fā)典范”。大宅均價在每平方米2萬元以上，最便宜的一棟也要1000多萬，最高叫價高達3000萬元，這個價格在當時的深圳算是天價。二、中國高爾夫地產(chǎn)現(xiàn)狀中國高爾夫地產(chǎn)現(xiàn)狀：在中國，有90%的高爾夫球場以房地產(chǎn)項目作為支撐

市場角度一邊是球會運營艱難，一邊是高爾夫地產(chǎn)物業(yè)的超高回報，中國高爾夫掘金頂級別墅領域在一定程度上也是順應了國際趨勢，符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的。開發(fā)商角度對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，無論是遠郊的低密度產(chǎn)品還是城市核心區(qū)的高檔住宅，不管身在高爾夫球場，還是視野目及范圍，能一睹那一片綠，開發(fā)商們大都愿意給自己的樓盤貼上“高爾夫”的標簽。客戶角度縱觀全球的豪宅市場，依山也好，傍水也好，形成藍色和綠色兩大主題，而高爾夫球場上或者附近的別墅，不僅座擁滿眼綠色，更創(chuàng)造以球會友的融洽空間，成為許多人夢寐以求的置業(yè)理想。

高爾夫地產(chǎn)物業(yè)的超高回報許多人夢寐以求的置業(yè)理想高爾夫地產(chǎn)的范疇得到最大限度的延伸三、中國高爾夫地產(chǎn)的產(chǎn)品分類高爾夫主題地產(chǎn)：主要指球場內(nèi)球道景觀地產(chǎn)和部分與球場直接相連的球場邊緣地產(chǎn)（主要為別墅）。隨著國家政策的趨緊，再加上球場場內(nèi)土地與場外土地在面積上的比率相差之大等因素，高爾夫主題地產(chǎn)，不可能成為主流。高爾夫概念地產(chǎn)：一般指球場外部、附有高爾夫概念的地產(chǎn)，包括練習場地產(chǎn)、與高爾夫捆綁促銷的地產(chǎn)。而目前的趨勢是，高爾夫的概念越來越被外延化，高爾夫概念地產(chǎn)的外延將日趨豐富。高爾夫地產(chǎn)形態(tài)：高爾夫地產(chǎn)從形態(tài)上可分為兩種類型，即“主題地產(chǎn)”和“概念地產(chǎn)”以居住為主的“第一居所型”高爾夫地產(chǎn)：此類別墅的業(yè)主只是把高爾夫球當作一個輔助元素，而以享受高爾夫球場帶來的綠化、景觀和與外界隔絕的寧靜生活為主，如綠洲千島花園等；高爾夫地產(chǎn)功能：高爾夫地產(chǎn)從產(chǎn)品功能上分為兩大類型，即“第一居所型”和“度假型”以打高爾夫球為主的“度假型”高爾夫地產(chǎn)：這類別墅的業(yè)主大都把此別墅作為第