中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

一2014年概況：投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過(guò)剩1.住房投資投機(jī)全面退潮，大中城市房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍下跌2014年大中城市樓市首現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，房?jī)r(jià)由全線快漲轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡橄碌績(jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)迅速增加。2013年12月，70個(gè)大中城市中，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)都在上漲。其中房?jī)r(jià)環(huán)比下降的僅2個(gè)，持平的3個(gè)，環(huán)比上漲的有65個(gè)。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)，只有廈門(mén)1個(gè)城市受自貿(mào)區(qū)落戶傳聞的刺激房?jī)r(jià)環(huán)比持平，沒(méi)有城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。2014年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)跌幅增大，多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)開(kāi)始跌破2013年同期價(jià)格。2013年12月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)同比下降的城市僅1個(gè)。到2014年9月，房?jī)r(jià)同比下降的城市增加至58個(gè)，但尚有10個(gè)城市房?jī)r(jià)高于上年同期價(jià)格（見(jiàn)圖8-1，圖8-2）。圖8-1中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)圖8-2中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)圖8-3中國(guó)70個(gè)大中城市二手商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)圖8-4中國(guó)70個(gè)大中城市二手商品住宅價(jià)格同比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)本輪市場(chǎng)調(diào)整與2008年或2011年的住房市場(chǎng)短期低迷存在本質(zhì)區(qū)別。2008年的市場(chǎng)下滑源自于2008年全球金融危機(jī)沖擊，2011年的市場(chǎng)短期不景氣可主要?dú)w因于大中城市全面推出限購(gòu)限貸政策。它們都是由住房市場(chǎng)外部因素沖擊所引發(fā)。而在本輪住房市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中，并沒(méi)有出現(xiàn)重大的外部沖擊因素，因而市場(chǎng)自發(fā)力量才是本輪市場(chǎng)調(diào)整的主要原動(dòng)力。市場(chǎng)出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，表明大中城市供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變。住房綠皮書(shū)供給出現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的主要原因有：經(jīng)濟(jì)增速下滑，房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)由樂(lè)觀向悲觀的轉(zhuǎn)折，投資投機(jī)全面退潮，單純的首次置業(yè)需求及改善需求難以有力支撐市場(chǎng)；居民投資理財(cái)渠道增加，房地產(chǎn)投資收益過(guò)低而不再成為投資首選；區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，特大城市、沿海城市經(jīng)濟(jì)景氣度相對(duì)較低，對(duì)房?jī)r(jià)形成拖累；2012年4季度及2013年大中城市房?jī)r(jià)暴漲，刺激了住房開(kāi)發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商在此期間大舉拿地所形成的商品住房供給開(kāi)始集中上市，從而助長(zhǎng)了目前大中城市階段性供給過(guò)剩的格局。2.商品住宅進(jìn)入相對(duì)過(guò)剩階段，成交量萎縮，庫(kù)存水平攀升2011年以來(lái)，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷(xiāo)。2014年以來(lái)，大城市普通商品住宅也出現(xiàn)滯銷(xiāo)。全國(guó)住房成交量萎縮明顯，庫(kù)存水平繼續(xù)提升。商品房銷(xiāo)售相對(duì)上年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2013年1～12月，中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為115723萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，其中期房銷(xiāo)售面積99549.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%；商品房銷(xiāo)售額為67695億元，同比增長(zhǎng)26.6%。2014年1～9月，中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為67669萬(wàn)平方米，同比下降10.3%；商品房銷(xiāo)售額為40516億元，同比下降10.8%。銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)（見(jiàn)圖8-5，圖8-6）。庫(kù)存水平繼續(xù)攀升。2013年12月底，中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.2%。到2014年9月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至37676萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.5%（見(jiàn)圖8-8）。3.開(kāi)發(fā)商后市信心不足，住房投資增速下滑中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)由高速增長(zhǎng)期進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，開(kāi)發(fā)投資增速降至低位。隨著全國(guó)銷(xiāo)售不暢和大中城市房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑。2013年1～12月，中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為58951億元，同比增長(zhǎng)19.4%。2014年1～9月，中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為46725億元，同比增長(zhǎng)率降至11.3%（見(jiàn)圖8-9）。圖8-5中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額圖8-6中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率圖8-7期房銷(xiāo)售面積及其同比增長(zhǎng)率圖8-82013年10月以來(lái)各期末中國(guó)商品住宅待售面積及其同比增長(zhǎng)率開(kāi)發(fā)商投資信心下降，住房新開(kāi)工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2013年1～12月，中國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積為145844.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.6%。2014年1～9月，中國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積為91754萬(wàn)平方米，同比下降13.5%（見(jiàn)圖8-10）。圖8-9中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資及其同比增長(zhǎng)率圖8-10中國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積及其同比增長(zhǎng)率房企購(gòu)地?zé)崆橄陆担恋厥袌?chǎng)遇冷，地價(jià)下跌交易量下滑。2013年1～12月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積為38814.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%。2014年1～9月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積為24014萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-4.6%。2013年1～12月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地成交價(jià)款為9918.28億元，同比增長(zhǎng)33.9%。2014年1～9月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地成交價(jià)款為6781億元，同比增長(zhǎng)11.5%。土地成交價(jià)款的增速下降要慢于土地購(gòu)置面積的增速下降，并非地價(jià)仍在上漲，而是與地方政府有意控制供地結(jié)構(gòu)有關(guān)，優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例的增加拉高了土地出讓金額（見(jiàn)圖8-11，圖8-12）。圖8-11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年土地購(gòu)置面積與成交價(jià)款圖8-12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年土地購(gòu)置面積與成交價(jià)款同比增長(zhǎng)4.樓市資金流入減緩，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速下滑開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資能力下降，個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2013年1～12月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源總計(jì)為122122.5億元，同比增長(zhǎng)26.5%。其中國(guó)內(nèi)貸款19672.7億元，同比增長(zhǎng)33.1%；個(gè)人按揭貸款14033.3億元，同比增長(zhǎng)33.3%。2014年1～9月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源總計(jì)為89869億元，同比增長(zhǎng)2.3%。其中國(guó)內(nèi)貸款16288億元，同比增長(zhǎng)11.8%；個(gè)人按揭貸款9794億元，同比下降4.9%（見(jiàn)圖8-13，圖8-14）。圖8-13房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源情況圖8-14房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速5.租賃市場(chǎng)熱度下降，房租漲速顯著減緩住房租賃市場(chǎng)低迷，租金漲速減緩。2010年以前，租金長(zhǎng)期緩慢增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)租金比越來(lái)越大，租房成為一項(xiàng)較經(jīng)濟(jì)的選擇。2010年以來(lái)，住房租金出現(xiàn)持續(xù)較快速度的上漲。2012年6月開(kāi)始，隨著居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)的快速上揚(yáng)，租金漲幅持續(xù)高出CPI的漲幅。2013年12月，租金指數(shù)同比上漲4.7%，同期CPI僅上漲2.5%，租金指數(shù)漲幅較CPI漲幅高出2.2個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2014年，租賃市場(chǎng)熱度下降，租金漲速顯著下降。雖然CPI指數(shù)也在下降，但是租金指數(shù)下降更快，二者的差距收窄。至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；同期CPI上漲1.6%，租金指數(shù)漲幅較CPI漲幅僅高出1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖8-15，圖8-16）。圖8-15全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）與居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)（同比）圖8-16全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）與居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)（環(huán)比）租金漲速減緩的主要原因有：經(jīng)濟(jì)增速下降，與租金息息相關(guān)的收入和就業(yè)水平增長(zhǎng)較慢；住房存量不斷累積增長(zhǎng)，供求形勢(shì)發(fā)生變化；二手房銷(xiāo)售不暢，投資者轉(zhuǎn)售為租；城市化格局出現(xiàn)變化，外來(lái)務(wù)工人員有所回流。6.宏觀政策出現(xiàn)拐點(diǎn)，限購(gòu)限貸相繼退出調(diào)控政策首次出現(xiàn)由抑制住房消費(fèi)到支持住房消費(fèi)的方向性轉(zhuǎn)折，宏觀政策對(duì)市場(chǎng)下滑的反應(yīng)非常迅速，限購(gòu)限貸政策相繼退出。全國(guó)自2011年以來(lái)相繼實(shí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞尚在堅(jiān)守外，其他2014年均已經(jīng)取消或松綁了限購(gòu)政策。而北上廣深四個(gè)一線城市如果住房市場(chǎng)繼續(xù)下滑，限購(gòu)政策也將有望取消或松綁。住房信貸政策顯著趨于寬松。對(duì)二套及以上住房的貸款限制、外地戶籍家庭購(gòu)房貸款限制都顯著放寬。2014年9月29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出要積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)二套普通商品住房給予信貸政策優(yōu)惠，只要結(jié)清了此前房貸，可享受與首套房同等的貸款優(yōu)惠扶持政策；解除了居民購(gòu)買(mǎi)多套住房的信貸政策限制，居民購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房申請(qǐng)貸款，只要結(jié)清了此前的購(gòu)房貸款，可由金融機(jī)構(gòu)自主確定首付款比例和貸款利率水平；可向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款等。限購(gòu)限貸政策的及時(shí)調(diào)整，對(duì)于扭轉(zhuǎn)住房市場(chǎng)一邊倒式的看空預(yù)期、促進(jìn)住房市場(chǎng)的軟著陸起到了一定的作用。在宏觀政策刺激下，部分城市住房成交量出現(xiàn)階段性放大，房?jī)r(jià)小幅上調(diào)。二存在問(wèn)題：住房相對(duì)過(guò)剩時(shí)代提前到來(lái)，三位一體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)1.在三位一體的開(kāi)發(fā)模式下，商品住房的相對(duì)過(guò)剩時(shí)代必將提前到來(lái)當(dāng)前商品房開(kāi)發(fā)模式的主要問(wèn)題是：地方政府售地、銀行提供貸款支持、開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓花，三者形成三位一體的房地產(chǎn)利益共同體。在三位一體的開(kāi)發(fā)模式下，必將造成住房供給能力無(wú)限擴(kuò)張、房?jī)r(jià)過(guò)高脫離居民購(gòu)買(mǎi)力兩個(gè)看似相互矛盾的后果。這意味著商品房相對(duì)過(guò)剩時(shí)代將提前到來(lái)。一方面，三位一體商品房開(kāi)發(fā)模式下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快脫離現(xiàn)實(shí)需求。銀行、地方政府與開(kāi)發(fā)商共同參與炒房，利用其資金土地信息優(yōu)勢(shì)哄抬地價(jià)與房?jī)r(jià)，造成住房?jī)r(jià)格泡沫堆積，脫離普通民眾的購(gòu)買(mǎi)能力。另一方面，三位一體商品房開(kāi)發(fā)模式下，住房供給能力無(wú)限擴(kuò)大。在地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商三位一體的商品房供給模式下，住房供給有快速無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)：地方政府需要不斷賣(mài)地才能維持財(cái)政不出現(xiàn)危機(jī)；銀行與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)成了利益共同體，必將源源不斷地為住房開(kāi)發(fā)提供資金支持，以獲取最大化利潤(rùn)同時(shí)避免成為房地產(chǎn)泡沫的最終埋單者；開(kāi)發(fā)商通過(guò)期房預(yù)售的方式，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠和滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)規(guī)模按幾何速度擴(kuò)張?？偠灾诠┣髢煞矫媪α康淖饔孟?，商品住房相對(duì)過(guò)剩時(shí)代必將提前到來(lái)，而不必等到城市化成熟期。在供給方面，由地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商組成的房地產(chǎn)利益集團(tuán)在巨額利益驅(qū)使下，促使住房供給呈快速無(wú)限擴(kuò)張的趨勢(shì)；在需求方面，在銀行、地方政府與開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益共同體共同哄抬炒作下，房?jī)r(jià)早已經(jīng)泡沫堆積脫離了普通民眾的購(gòu)買(mǎi)能力。2.三位一體的商品房開(kāi)發(fā)模式不能滿足精細(xì)化住房需求，改善性需求難以全面啟動(dòng)不可否認(rèn)的是，盡管商品房已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)過(guò)剩時(shí)代，但住房的潛在需求仍然十分巨大。居住條件的改善，不僅僅意味著GDP增長(zhǎng)和地方財(cái)源增加，它更是國(guó)人千百年來(lái)小康夢(mèng)想的重要載體。雖然住房市場(chǎng)改革以來(lái)居民住房條件已經(jīng)獲得了長(zhǎng)足改善，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到33平方米左右，但多數(shù)人對(duì)自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，遮風(fēng)擋雨的功能能完全實(shí)現(xiàn)，但休閑享樂(lè)等功能基本缺失。居民改善住房條件的期望仍很迫切。這表明，推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。但是，在地方政府、銀行與開(kāi)發(fā)商三大利益團(tuán)體共同主導(dǎo)商品房供給的條件下，住房品質(zhì)低下價(jià)格畸高，不能滿足新形勢(shì)下人們?nèi)找婢?xì)化的住房需求，改善性需求仍停留在潛在需求階段而難以全面啟動(dòng)。具體表現(xiàn)為：商品房位置越蓋越遠(yuǎn)且產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)單重復(fù)，既無(wú)法上班也無(wú)法正常生活，孩子上學(xué)老人就醫(yī)均十分困難，只能依賴投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)；住房消費(fèi)者在市場(chǎng)上處于相對(duì)弱勢(shì)地位，消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保護(hù)，在期房預(yù)售制的助推下，虛假宣傳、住房品質(zhì)低劣、銷(xiāo)售欺詐現(xiàn)象普遍存在，購(gòu)房者權(quán)益普遍被侵犯，但維權(quán)極為困難；住房建筑質(zhì)量低劣維護(hù)成本較高，住房規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單克隆現(xiàn)象普遍，難以滿足居民家庭追求品質(zhì)生活需要；物業(yè)管理水平較低下，物業(yè)與業(yè)主的糾紛或沖突多發(fā)；綠色、環(huán)保、智能等新技術(shù)和理念推廣應(yīng)用較慢等?？傊M管政府已經(jīng)出臺(tái)諸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以預(yù)見(jiàn)的是，如果開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有全面改革，這些住房刺激政策難收實(shí)效，只能深化住房投機(jī)與過(guò)剩。3.當(dāng)前商品房需求主要靠投資投機(jī)支撐，真實(shí)庫(kù)存積壓與住房空置狀況較為嚴(yán)重地方政府的無(wú)限制圈地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹，造成新開(kāi)發(fā)商品房位置偏遠(yuǎn)品質(zhì)低下，喪失正常工作與生活條件，也不適宜生活度假。這意味著，盡管商品房仍在源源不斷售出，但主要是囤積在相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的投資投機(jī)者手里，真實(shí)庫(kù)存積壓與住房空置狀況較為嚴(yán)重。各類(lèi)住房空置狀況的調(diào)查數(shù)據(jù)，也從側(cè)面證明了這一點(diǎn)。隨著金融環(huán)境的變化和投資者房?jī)r(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，住房投資需求面臨全面退潮，單靠有限的剛性需求難以支撐住房市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。三2015年市場(chǎng)走勢(shì)：商品房?jī)r(jià)格軟著陸，開(kāi)發(fā)商面臨大抉擇2015年的總體判斷是：一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三、四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降；房?jī)r(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)；各級(jí)政府將密集推出救市政策，限購(gòu)政策有望全面退出；商品房庫(kù)存積壓銷(xiāo)售困難，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。（一）一、二線城市進(jìn)入相對(duì)過(guò)剩階段，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，限購(gòu)政策有望全面退出一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑的主要原因是：市場(chǎng)投資屬性過(guò)高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財(cái)渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫(kù)存和支持房?jī)r(jià)上漲；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，中低速增長(zhǎng)成為新常態(tài)，居民的房?jī)r(jià)預(yù)期也將隨之向下調(diào)整；2013年一、二線城市房?jī)r(jià)暴漲誘發(fā)的高供給，將在2014～2015年集中入市，對(duì)市場(chǎng)形成沖擊；區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生根本性變化，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異將繼續(xù)縮小，一、二線城市的高房?jī)r(jià)將逐漸失去支撐。住房限購(gòu)或?qū)⑷娣砰_(kāi)，住房?jī)r(jià)格將走下神壇。目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購(gòu)政策。未來(lái)一年，一、二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開(kāi)。住房限購(gòu)政策雖然在一定程度上抑制了部分住房投機(jī)需求，但是也助長(zhǎng)了住房“供不應(yīng)求”的預(yù)期。住房限購(gòu)全面放開(kāi)后，住房市場(chǎng)“供不應(yīng)求”的假設(shè)難以立足，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話將完全破滅。在住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的條件下，住房限購(gòu)政策的全面退出，更多地通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格而非行政手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求，有利于平穩(wěn)住房市場(chǎng)、改善居民住房條件、促進(jìn)城市發(fā)展和推進(jìn)人口城市化進(jìn)程。（二）三、四線城市仍處于消化庫(kù)存階段，房?jī)r(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)由于住房存量過(guò)大且人口增長(zhǎng)緩慢，三、四線城市樓市自2011年開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入下行階段。由于樓市預(yù)期向悲觀轉(zhuǎn)變，且前期庫(kù)存仍在消化中，2015年三、四線城市樓市將延續(xù)下降態(tài)勢(shì)。與一、二線城市不同的是，三、四線城市樓市已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整。且三、四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于全國(guó)平均值，因而三、四線城市房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。（三）中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸隨著樓市不景氣程度的加深，中央和地方政府已經(jīng)出臺(tái)了眾多的救市政策以避免樓市崩潰，束縛樓市需求的限購(gòu)政策也已經(jīng)基本取消或松綁。中央層面也對(duì)樓市多套房限貸政策作了更寬松的調(diào)整，改善性購(gòu)房需求的融資成本將大幅下降。這些政策將提振開(kāi)發(fā)商信心，激發(fā)部分投機(jī)及改善性購(gòu)房需求。但同時(shí)也將使公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)快速下滑、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩的猜疑得到確認(rèn)，從而助長(zhǎng)了對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期和觀望情緒。未來(lái)中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購(gòu)政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購(gòu)過(guò)剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購(gòu)房落戶政策等?？傮w而言，密集救市政策的推出對(duì)于緩解市場(chǎng)恐慌、避免房?jī)r(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤(pán)。但是在住房投資收益過(guò)低、住房供給相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再。（四）樓市以緩慢下行為主，整體崩盤(pán)的條件尚不具備城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房?jī)r(jià)不會(huì)整體崩盤(pán)。從人口流向拐點(diǎn)看，中國(guó)作為發(fā)展極不平衡的大國(guó)，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的力量是可以同時(shí)并進(jìn)、共同存在的。城市病的集中爆發(fā)將使特大城市的部分高收入家庭對(duì)城市中心生活產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動(dòng)力。但又有不少人口因大城市的高收入、高端就業(yè)機(jī)會(huì)和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而從中小城市被吸引過(guò)來(lái)，在一定程度上將特大城市高收入階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ)。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等相互矛盾的動(dòng)力層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。（五）開(kāi)發(fā)商面臨大抉擇，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失隨著相對(duì)過(guò)剩時(shí)代的來(lái)臨，商品住房銷(xiāo)售困難而無(wú)需再進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)。這也意味著，開(kāi)發(fā)商的蓋房能力相對(duì)過(guò)剩，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入真正意義的寡頭時(shí)代。2015年中國(guó)新建商品住宅市場(chǎng)主要指標(biāo)增速預(yù)計(jì)值見(jiàn)表8-1。表8-12015年中國(guó)新建商品住房市場(chǎng)主要指標(biāo)增速預(yù)計(jì)值四對(duì)策建議：適應(yīng)需求形勢(shì)變化，重構(gòu)住房開(kāi)發(fā)模式較高的居民住房條件是中國(guó)夢(mèng)不可或缺的部分。但三位一體的商品房開(kāi)發(fā)模式更適合于住房投機(jī)，而難以滿足居民日益增長(zhǎng)的住房品質(zhì)需求。不改變住房開(kāi)發(fā)模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發(fā)居民改善性住房需求，而只會(huì)使商品房過(guò)剩和庫(kù)存積壓更加嚴(yán)重。政策重點(diǎn)應(yīng)及時(shí)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，以放開(kāi)城鎮(zhèn)居民自建房為契機(jī)重構(gòu)住房開(kāi)發(fā)模式，不斷提高居民住房品質(zhì)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1.深化住房供給機(jī)制改革，避免重走需求刺激老路在相對(duì)過(guò)剩時(shí)代，住房市場(chǎng)仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求，需要通過(guò)深化供給機(jī)制改革才能加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個(gè)性化的住房，是啟動(dòng)住房改善性需求的關(guān)鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴(kuò)大住房投機(jī)，加大住房過(guò)剩水平，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策，還容易帶來(lái)通脹、金融不穩(wěn)定等嚴(yán)重后果。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)