舊城改造項目可行性研究報告

精品文檔XX舊城改造項目.精品文檔 第三章項目建設(shè)背景及必要性 9 第四章地產(chǎn)及土地市場前景分析 18 X XXXX房地產(chǎn)市場分析 38 4.6XXXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 47 第六章拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計劃 50 估算及資金籌措 50 .精品文檔 .精品文檔第一章總論1.1項目概況xxxx舊城改造項目(下稱本項目)來源7.77萬元，其中業(yè)主自籌5747.77萬元，占項目總投資的1.2項目業(yè)主簡介xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司成立008年5月27日,該公司成立的背景是在xxxx加大危舊房改造，提出按照“一個主體、三個捎帶”的,方對式主城危舊房全面改造。即除786萬平方米的“主體”危舊房,外還將“捎帶”改造違章建筑、內(nèi)環(huán)范.精品文檔屋的方針政策下建立的，同時xxxx2008年改造的重點(diǎn),主要是房屋安全隱患突出地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要節(jié)點(diǎn)，該公司正是為了實施xxxx危舊房改造的進(jìn)程，加快南岸城市整體規(guī)劃和發(fā)展的步伐而成立的。xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)(取得相關(guān)行政許可后)。1.3評估的依據(jù)、原則、主要范圍5、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實施意見的通知(渝府[2008]36號)6、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補(bǔ)償安置工作知道意見的通知(渝府[2008]37號)7、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知(渝府[2008]38號)8、xxxxxxxx人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實施意見(南岸府發(fā)[2008]106號).精品文檔1、獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)原則；預(yù)期原則；4、社會效益與經(jīng)濟(jì)效益并重原則。1.4評價結(jié)果相關(guān)的主要財務(wù)指標(biāo)如下：1、利息保障倍數(shù)7.73，大于2；2、償債備付率1.59，大于1.2；3、貸款償還期為3.48年，小于貸款期；4、銀行利息收益為4398.90萬元；5、項目產(chǎn)生利潤5653.12萬元。6、項目投資內(nèi)部收益率8.35%。1.5評估結(jié)論及建議1、項目的建設(shè)實施是全面深入落實胡錦濤總書記關(guān)xx“有步驟地推進(jìn)城市.精品文檔4、該項目建成后，完善了所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形象、推問，。第二章承貸企業(yè)評價2.1借款人基本情況；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)(取得相關(guān)行政許可后)。.精品文檔或名稱出資比例xxxxxxxx征地辦公室2.2公司資信情況公司自注冊成立以來，未發(fā)生信貸違規(guī)違約情況，因此無不良信用記錄。2.3公司組織管理.精品文檔加高效和精確。財務(wù)部：負(fù)責(zé)財務(wù)工作。2.4人力資源配置公司各部門主要人員配備如下：部門名部門名稱公司領(lǐng)導(dǎo)配備人數(shù)1336643備注第三章項目建設(shè)背景及必要性3.1項目建設(shè)背景.精品文檔將通過努力建設(shè)，將xxxx這座年輕的直轄市打造成國家級歷史文化名城，我國重要展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時也為xxxx.精品文檔——江北向斜、xxxx向斜。背斜成山，向斜成谷，xxxxxxxxxx。xxxx經(jīng)濟(jì)邁上新臺階，就成了區(qū)委區(qū)政.精品文檔府考慮的重要戰(zhàn)略議題。在經(jīng)過全區(qū)范圍內(nèi)的解放思想大討論后，最終形成了共識：xxxx、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃“四規(guī)合一”的試點(diǎn)工作，原本并沒被列為試點(diǎn)區(qū)縣的xxxx卻主動請三生xx.精品文檔xxxx中央商務(wù)3.2項目建設(shè)的必要性xxxx重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)提供了一個最好契機(jī)，改變城市形象指明了發(fā)展的方向。這就為xxxx加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使xxxx的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機(jī)會。.精品文檔商圈。以現(xiàn)在的xxxx轉(zhuǎn)盤(改造后的xxxx中心商業(yè)廣場)為中心，以五條特色步行了更多商業(yè)要素的聚集、提升了商業(yè)街的人氣。發(fā)展成為我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)?！皶菇?jīng)濟(jì)”初見成效，帶動了我區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使“會展在南岸”成為我、區(qū).精品文檔又一強(qiáng)勢品牌。目前正加緊建設(shè)會展中心二期項目。xx3.2.3項目實施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問題xxx群眾.精品文檔2008年5.12四川的大地震發(fā)生后，房屋安全問題更被全社會所普遍關(guān)注，項目區(qū)域，x，將對南岸和xxxx城市的形象民經(jīng)濟(jì)生活水平.精品文檔根據(jù)計劃，2008年首先對房屋安全隱患突出的地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干以拓展10公里左右的半徑向外推進(jìn)，不少農(nóng)村人口因為城市化建設(shè)轉(zhuǎn)為城市人口。xxxx主城景觀中，危舊房的存在已影響到xxxx.精品文檔業(yè)的問題，緩解社會就業(yè)壓力，另外也順應(yīng)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，對提xxx城市化率有著積極的推動作用，對城市的整體形象有建設(shè)性意義。第四章地產(chǎn)及土地市場前景分析4.1中國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)分析010年，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。初步測算，我國全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn).精品文檔濟(jì)發(fā)展方式為主線，.精品文檔加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力加強(qiáng)自主創(chuàng)新，切實抓好節(jié)能減排，不斷深化改革開放，著力保障和改善民生，鞏固和擴(kuò)大應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊成果，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。.精品文檔。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖.精品文檔.精品文檔4.銷售面積和銷售額增幅保持平穩(wěn)增長4.2xxxx經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展.精品文檔億元，同比增長23.7%，仍是支柱產(chǎn)業(yè)中份額最大的產(chǎn)業(yè)；筆記本電腦基地建設(shè)的快速推進(jìn)，促進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，全年總產(chǎn)值達(dá)400.90億元，增長48.1%%，在五大支柱產(chǎn)業(yè)中增速最快(見表1)。表1：2010年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值絕絕對額(億元)增速(%)占比(%)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值9087．99--汽車摩托車2781.71天然氣是石油化工3.86裝備制造材料工業(yè)400.908.1，。.精品文檔設(shè).精品文檔.精品文檔增同。.精品文檔.精品文檔從以上數(shù)據(jù)分析，xxxx經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，投資繼續(xù)增加，居民收入有所上升，居民購買住宅或進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的需求旺盛，購房能力有所增強(qiáng)。.精品文檔4.3xxxx房地產(chǎn)市場概況分析4.3.1政策影響分析。定居民家庭購房套數(shù)。上繳.精品文檔房,房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于管理,禁止用于購買住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。三、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國。各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督察考核力度,切實落實中小套型普惠政策。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè),抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款五、加大住房交易市場檢對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為,有上述違構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要暫停其發(fā)行股票、公司債慫恿客戶簽訂“陰陽合券和新購置土地,各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款快的城市,要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實支持公共給:新一輪調(diào)控政策解析與展望兩次樓市調(diào)控對比兩次樓市調(diào)控對比4.17國十條表述9.29調(diào)控措施表述方米以上的，貸款首付款比例不得低在商品住房價格過高、上漲過快、供狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住非本地居民住房貸款未做明確限制。只有后來北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購?fù)Ａ粲诳辗簡栘?zé)。停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊民家庭購房套數(shù)。明確要求地方政府未出臺新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺細(xì)則的要完不分住房大小，一律要求首套貸款第三套及以上住房貸款首套房首付比例非本地居民購房.精品文檔1季度觸底后(9.0%)，經(jīng)濟(jì)增速開始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%，并最終.精品文檔(二)舊城改造快速推進(jìn)，城市居住環(huán)境大幅提升是刺激xxxx房地產(chǎn)市場需求置，對全市商品房銷售面積提供較大支撐，推動銷售面積增速加快。最后是來自于“3.14”總體部署以及《關(guān)于推進(jìn)xxxx統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》等一系列重要文件對xxxx的發(fā)展定位，提升購房者信心，導(dǎo)致潛在需求的積極釋放，推動市場進(jìn)一步繁榮。(三)市場量跌價升其次是土地價格上漲，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積與成交價款增速情況來.精品文檔甚至全市的房價上漲均已起到一定的催化作用。xx重重慶房地產(chǎn)投資情況0度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季3090909101010全國投資額重慶投資額重慶占比5%4.0%%.0%%0%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理增長上升到了新的高度，.精品文檔重重慶房地產(chǎn)投資增速-20%度度度度度度度度度度度-4季0%季季季季季季季季季季第1第2第3第4第1第2第3第4第1第2第308-608080809090909101010全國同比重慶同比全國環(huán)比重慶環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理重重慶住宅投資情況0度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季全國住宅投資額重慶住宅投資額重慶占比4.0%%.0%%0%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理.精品文檔重重慶住宅投資增速0909101010全國同比重慶同比全國環(huán)比重慶環(huán)比度度度度度度度度度度度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理進(jìn).精品文檔重重慶房地產(chǎn)市場供需關(guān)系度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季全國住宅銷供比重慶住宅銷供比全國商品房銷供比重慶房地產(chǎn)銷供比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理銷供比走高的主要的力量，同時在銷供比上升的階段中，住宅銷供比較商品房銷供比增地產(chǎn)走勢相對低迷的時期，供應(yīng)量短期出現(xiàn)了環(huán)比的持續(xù)走低，這說明在房地產(chǎn)景氣程場呈現(xiàn)出供應(yīng)短缺的跡象，從而達(dá)到拉升房地產(chǎn)價格促使房地產(chǎn)步入增長的軌道。3季.精品文檔重重慶房地產(chǎn)供需變化趨勢-100度%度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理4.4xxxx主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析商商品房新增供應(yīng)量0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010新增供應(yīng)環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理.商品房新增供應(yīng)量增速趨勢商品房新增供應(yīng)量增速趨勢年全年xxxx主城區(qū)供應(yīng)狀況增長穩(wěn)定良好。度度季季度季度季度季度季度季度季度季度季數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理從供應(yīng)量的增速趨勢看，呈現(xiàn)出較長周期的特點(diǎn)，主要浮動范圍保持在-20%-40%之反彈的形式，同比增幅約20%增長穩(wěn)定健康，同時從圖形看，同比增速下基本結(jié)束下降而保持供應(yīng)量的平穩(wěn)，在價格逐步走高和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入更加成熟的時期后，供應(yīng)量大幅度波動不利于開發(fā)商資金鏈的控制，也不利于供求關(guān)系的穩(wěn)定發(fā)展，從而容易造成交易市場的不穩(wěn)定以及促使市場空置面積的繼續(xù)上揚(yáng)。因此我們認(rèn)為供應(yīng)量將更加穩(wěn)定的逐步消失，成交和供應(yīng)雙雙穩(wěn)定上揚(yáng)，但二者的差異略有擴(kuò)大，成交面積增速低于供應(yīng).商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢4季度整體呈現(xiàn)成交量前低后高的特點(diǎn)，因此隨著政策力量的逐步下降，成交量快速拉度度季度季度季度季度季度季度季季季度季數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理商商品房銷供比發(fā)展趨勢度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季年3年4年1年2年3年4年1年2年3年408080909090910101010銷供比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理供應(yīng)量快速增長而銷量卻出現(xiàn)了大幅度的下滑，這主要是在金融危機(jī)的影響下，市場預(yù)期變化劇烈，開發(fā)商資金鏈也受到了巨大的壓力，從而加快了推盤的速度，而市場在經(jīng).精品文檔相對較低，說明xxxx主城區(qū)銷供關(guān)系相對更加合理，本季度銷供比1.05，再次有所回的走勢，這說明調(diào)控政策未起到了預(yù)期的作用，也說明宏觀調(diào)控政策對主城區(qū)的影響較商品房成交量商品房成交量0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010成交面積成交金額金額環(huán)比面積環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理.精品文檔商商品房成交量發(fā)展趨勢-5季0%季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4面積同比金額同比度度度度度度度度度度度度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理住宅成交量發(fā)展趨住宅成交量發(fā)展趨勢09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度10年3季度面積同比金額同比09年2季度.精品文檔數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理4.5xxxx土地市場分析土地市場成交面積和建筑面土地市場成交面積和建筑面積0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010(萬平方米)成交面積環(huán)比面積(萬平方米)成交建筑面積環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理體較去年同期相比土地市場在政策高壓下出現(xiàn)了大幅回落，一方面宏觀調(diào)控更加嚴(yán)厲對土地違反的處罰力度加大，使得土地購置到土地開發(fā)時間縮短從而加大了開發(fā)商資金的要求，另外在二級市場調(diào)控政策趨勢逐步趨緊的狀況下開發(fā)商對房地產(chǎn)市場中期預(yù)期發(fā)地市場的指標(biāo)最終將轉(zhuǎn)化為二級市場供應(yīng)的變化從而影響銷售市場供需和價格，因此我.精品文檔們認(rèn)為后期房地產(chǎn)市場將有所調(diào)整。土地市場成交金額狀況土地市場成交金額狀況0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010成交金額(億元)成交金額環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理也使得地方政府土地儲備機(jī)構(gòu)推地的力度暫時放緩，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大的改變。從圖上看，土地成交金額走勢依然樂觀良好，這說明開發(fā)商對房地產(chǎn)發(fā)展長期仍然保持樂觀的態(tài)度，雖然土地調(diào)控政策更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)調(diào)控政策更是空前，但開發(fā)商投入土地的資金并沒有出現(xiàn)大幅直線式的下降。這一趨勢將.土地市場成交量長期發(fā)展趨勢精土地市場成交量長期發(fā)展趨勢度度度度季季季年4年1年2091010季度度季季年2年30909度度季季年3年410度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理土地市場成交溢價趨勢土地市場成交溢價趨勢-5%度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理政策的滲透下，房地產(chǎn)進(jìn)入高速瘋長的軌道，開發(fā)商資金逐步充足，同時信貸的支持也使得房地產(chǎn)拿地進(jìn)入快速發(fā)展的周期，從而使得土地市場地王再次頻頻出現(xiàn)，土地溢價.精品文檔新區(qū)土地出讓較多，溢價較高。4.5.2主城土地市場成交價格及其趨勢分析土土地市場成交均價情況0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季080808080909090910101010樓面均價(元/M2)樓面均價環(huán)比土地均價(萬元/畝)土地均價環(huán)比543210數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理蕩式下降的趨勢后，本季度出現(xiàn)了大幅度的回升，成為一年來土地價格的新高，這主要我們認(rèn)為主要是受到居住、商業(yè)土地樓面價格快速增長的影響較大。從圖上看，除本季速下降的勢頭得以遏制，整體看，樓面價格的走勢相對平穩(wěn)，而土地價格受到的影響更加劇烈，這和政策以及成交土地的板塊、供地的策略等都有較為密切和復(fù)雜的關(guān)系，但.土地市場成交均價發(fā)展趨勢精品文檔土地市場成交均價發(fā)展趨勢9度度季季年3年40909度季度季度季度季度季數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研究中心整理4.6xxxx房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析x4.6.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于上升期.精品文檔投資的1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我市經(jīng)濟(jì)和投資增長的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費(fèi)看，住4.6.3城市化進(jìn)程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好的發(fā)展機(jī)遇x4.6.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速和環(huán)境友好城市建設(shè)的推進(jìn)為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃.精品文檔。第五章項目合法性評價：xxxxxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補(bǔ)償安置工作知道意見的通知(渝xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知.精品文檔(渝府[2008]38號)xxxxxxxx人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實施意見(南岸府發(fā)[2008]106第六章拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計劃6.1拆遷內(nèi)容和規(guī)模拆遷地塊位于xxxxxxxx，東鄰宏聲路，南靠xxxx轉(zhuǎn)盤(xxxx百貨)，西鄰原西交6.2項目進(jìn)度計劃本項目建設(shè)期拆遷整治工作計劃1年完成，銷售及回款期3年，其中：2011年開始拆遷整治工作，1年內(nèi)完成舊城改造任務(wù)。第七章投資估算及資金籌措7.1投資估算.算算費(fèi)殊獎6精品文檔知(渝府[2008]37號)5、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知(渝府[2008]38號)號9、建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件123412345住宅搬家補(bǔ)助費(fèi)搬遷獎勵費(fèi)前搬遷特殊獎勵費(fèi)費(fèi)勵費(fèi).補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)償費(fèi)償費(fèi)23辦費(fèi)費(fèi)精品文檔6000元/戶26000元/戶20077666.49㎡7非住宅臨時過渡費(fèi)12345671234567893223總計總21026.12.精品文檔7.2資金籌措本項目總投資22747.77萬元，其中業(yè)主自籌5747.77萬元，占項目總投資的25.27%，申請銀行貸17000萬元，占總投資的74.73%。7.3資金使用管理計劃項目資金按照項目期限及進(jìn)度合理安，按企業(yè)會計制度有關(guān)管理辦法管理和使用資金。第八章還款能力評價8.1還款來源本項目還款來源主要為可出讓土地招拍掛收入和相關(guān)財政返還收入安排。8.1.1土地基本情況1、城市規(guī)劃情況8.1.2可出讓土地出讓收入.精品文檔項目土地總價值較高，一次性出讓取得收入較難實現(xiàn)，通常可將地塊一次性出8.1.3財政返還收入根據(jù)《關(guān)于主城區(qū)危舊房及城中村改造兌現(xiàn)優(yōu)惠政策相關(guān)事宜的通知》規(guī)定，主城各區(qū)政府及市級儲備機(jī)構(gòu)實施拆遷的危舊房改造項其目土，地出讓后產(chǎn)生的土地其中土地出讓金(已扣除農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金)：8.2項目評價8.2.1利息.精品文檔項目業(yè)主為政府授權(quán)投資者，代表政府實施一級土地開發(fā)，按照國家稅務(wù)局(1993)149號文規(guī)定及相關(guān)解釋，一級土地開發(fā)收入免征營業(yè)稅及附加費(fèi)。項目可獲得利潤5653.12萬元。投資利潤率=開發(fā)利潤/總投資=5653.12/22747.77=24.85%全部投資項目財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值:t=0t=012t=oPb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=3.73年(含建設(shè)期)詳見附表項目投資現(xiàn)金流量表；從上述評價指標(biāo)可知，項目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。8.3貸款償還能力分析1、還款期.精品文檔三至五年(含五年)基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行，建設(shè)期利息為1206.15萬元。項目總利2、償還能力分析(1)利息備付率利息備付率=利息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用，按整個借款期計算：利息備付率=(4398.90+29607.04)/4398.90=7.73，說明利息償付的保證度較(2)償債備付率償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，按整個借款期計算：8.4不確定性分析不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，由于項目為非生產(chǎn)性項目，因。敏感性分析考慮基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、土地成本、出讓價格等因素變化，將對項目的財務(wù)內(nèi)部收益率產(chǎn)生不同程度的影響，本報告對上述因素在±10%變化幅度內(nèi)進(jìn)敏敏感性分析結(jié)果因素變化情況財務(wù)內(nèi)部收益率8.35%動態(tài)投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)￥752.06￥752.06￥1,747.93￥2,743.80￥3,141.37￥1,946.71￥752.06￥279.29￥515.67￥752.06基本方案基本方案基本方案拆遷整治成本變化土地出讓收入變化財政返還收入變化基本方案.精品文檔￥9￥988.45￥1,224.83敏感性曲線敏感性曲線14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%下降10%下降5%變動率上升5%上升10%土地出讓收入變化拆遷整治成本財政返還收入變化率益收部內(nèi)從敏感性變化曲線可知，對項目財務(wù)效益影響程度分別為：土地出讓價格、拆8.5評價結(jié)果相關(guān)的主要財務(wù)指標(biāo)如下：1、利息保障倍數(shù)7.73，大于2；2、償債備付率1.59，大于1.2；3、貸款償還期為3.48年，小于貸款期；4、銀行利息收益為4398.90萬元；5、項目產(chǎn)生利潤5653.12萬元。.精品文檔6、項目投資內(nèi)部收益率8.35%。第九章項目風(fēng)險評價9.1風(fēng)險因素分析9.1.1政策風(fēng)