房地產(chǎn)行業(yè)賬務(wù)處理

房地產(chǎn)行業(yè)賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

(-)渠道單一、融資壓力比較大

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、周期長以及投資大的特點(diǎn)，在這種

情況下，融資壓力比較大將會導(dǎo)致供求的不平衡。一般來說,

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部融資主要包含了自有資金以及所預(yù)

先收取的購房定金、購房款等，其中，預(yù)先收取的定金及購

房款可以在一定程度上將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。但是

整體來說，如果僅靠內(nèi)部融資是較難滿足房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金

需求的，因此，更多的資金往往是通過外部融資所獲得的，

這方面的渠道有：發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)投資、房

地產(chǎn)信托、銀行貸款、合作開發(fā)、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金等。

但在實(shí)際的融資過程中，主要的途徑是較為單一的銀行貸

款。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金中貸款占到了

23.86%啟籌占到了28.69%，定金以及預(yù)收款占38.82%。

其中，定金及預(yù)收款又主要是個(gè)人對銀行的貸款，由此可見,

房產(chǎn)開發(fā)資金很大一部分來自于銀行，因此，整體對銀行的

依賴非常大。

(二)對全面成本管理沒有充分的重視

所謂全面成本管理，主要是指進(jìn)行全過程、全方位以及全員

的成本管理。房產(chǎn)開發(fā)過程中的成本涉及到了策劃、規(guī)劃、

設(shè)計(jì)、施工以及銷售等環(huán)節(jié)，一個(gè)合理的成本管理應(yīng)該貫穿

于整個(gè)流程之中，對所有的成本要素進(jìn)行控制、規(guī)劃，這樣

才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。但是當(dāng)前的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于

全面成本管理并沒有正確的認(rèn)識，部分企業(yè)認(rèn)為這是財(cái)務(wù)部

門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部各職能部門的作用，而財(cái)務(wù)部門收集

的成本資料又往往有限，使其發(fā)揮不出應(yīng)有的作用，造成了

成本管理和預(yù)算出現(xiàn)較大誤差。

(三)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的投入非常大，

而且周期長，變現(xiàn)能力比較差，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往

面臨著更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在以

下幾個(gè)方面：首先，按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，貸款作為銀行資

金的重要組成部分，一旦企業(yè)不能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行很好的預(yù)測

及控制，則很容易出現(xiàn)到期無法償還債務(wù)的情況。

其次，利息的波動(dòng)，利息波動(dòng)會給房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成巨大的

影響，事實(shí)上，央行每次加息不僅會增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本，還

會給投資者的購房欲望造成打擊，這都屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

損失。

第三，再籌資的風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債比較高，企業(yè)

將很難保證其償債能力，這樣企業(yè)一旦需要融資，難度也必

然加大。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

(-)加強(qiáng)企業(yè)融資管理

L對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行完善，建立多元化的融資渠道

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際需求作為基礎(chǔ)，充分考慮到進(jìn)入市

場的承載能力，對房地產(chǎn)抵押貸款的證券化以及各種金融工

具進(jìn)行積極地推進(jìn)，并鼓勵(lì)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過以上途徑

能夠降低企業(yè)的融資成本，提升融資效率。此外，對國際先

進(jìn)的金融工具及手段進(jìn)行引進(jìn),發(fā)行B股、H股、外匯債

券等不僅可以促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)的國際化，還能夠?qū)H市場資

金籌措面進(jìn)行擴(kuò)大。

具體的過程中，房地產(chǎn)金融立法主要應(yīng)從兩個(gè)方面出發(fā)：首

先，對現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《證券法》、《保險(xiǎn)法》等法律

法規(guī)進(jìn)行完善，改進(jìn)其不適用房地產(chǎn)金融發(fā)展的地方;其次，

出臺相應(yīng)的法律及法規(guī)。通過法律上的改進(jìn)，將會給房地產(chǎn)

金融創(chuàng)新帶來很大的促進(jìn)，這一點(diǎn)針對我國房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不

成熟

財(cái)務(wù)管理注意事項(xiàng)：

一、合同和結(jié)算報(bào)告的管理

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來,主要是通過合同形式進(jìn)行的，合同管

理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一，能否實(shí)施有效管

理，把好合同關(guān)，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理成敗的一個(gè)重要因素。

因此，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

（一）按照合同內(nèi)容進(jìn)行分類編號，如工程合同的前期拆遷合

同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同以及銷售代理合同等

等要逐級分類、編號，同類合同要?dú)w集在一起，以便于日常

使用以及成本費(fèi)用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合

同的簽訂時(shí)間記錄準(zhǔn)確、完整。

（三）合同的總金額或按照結(jié)算報(bào)告據(jù)實(shí)結(jié)算要標(biāo)注明確。

（四）工程方面的合同需對質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進(jìn)行明確。

房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，把好

合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對

合同履行的監(jiān)督。財(cái)務(wù)部門要將結(jié)算報(bào)告與合同對應(yīng)進(jìn)行管

理，在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加結(jié)算報(bào)告編號、結(jié)算報(bào)告

時(shí)間、結(jié)算金額以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)

容，形成一個(gè)完整的合同執(zhí)行情況表。對于涉及合同內(nèi)容較

多的，也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立

EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

二、銷售發(fā)票收據(jù)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億,

多則幾十億、上百億，而一套開發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、

三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購買后又退回多

次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收

入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量

之大可想而知，而發(fā)票收據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的

問題就顯得尤為突出了。

（一）建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫。稅務(wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開始施

行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫取得基礎(chǔ)數(shù)

據(jù)，但是對于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下，自行建立一個(gè)發(fā)票

收據(jù)的數(shù)據(jù)庫就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)

用，建立一個(gè)EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收

取最后一筆銷售款結(jié)束，涵蓋整個(gè)項(xiàng)目的全部收款過程。

（二）工作表的建立內(nèi)容要齊全。包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號、

發(fā)票收據(jù)編號、開具時(shí)間、開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、

購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時(shí)間、收

款開戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示，這樣一個(gè)完

整的數(shù)據(jù)庫就建好了。數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功

能，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對功能、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、

銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。

三、財(cái)務(wù)輔助臺賬的管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強(qiáng)大的財(cái)務(wù)軟件，但由

于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長的突出特點(diǎn)，跨年度數(shù)據(jù)的分

類整理匯總問題是財(cái)務(wù)軟件無法解決的，所以財(cái)務(wù)輔助臺賬

的建立是非常有必要的，直接決定著一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水

平。針對房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，有兩大類科目需要建

立輔助臺賬：一類是往來類和成本類科目;另一類是損益類科

目。下面分別進(jìn)行闡述。

（一）往來類和成本類科目的臺賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款

科目、產(chǎn)品開發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通

過財(cái)務(wù)軟件設(shè)置往來科目可以清晰反映往來情況，但是其只

能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開具發(fā)票金額的

預(yù)付賬款的借貸余額情況，并且財(cái)務(wù)軟件的缺陷即進(jìn)行年度

結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一年度已發(fā)生明細(xì)，另外對于房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)來說，與合作單位的往來賬務(wù)可能涉及項(xiàng)目開發(fā)的全

過程甚至是項(xiàng)目竣工決算后的質(zhì)保期間，鑒于上述情況往來

科目臺賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的臺賬主要有銷售收入（包括取得預(yù)售資格

的預(yù)收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費(fèi)用等。損

益類科目在月度年度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零，年度內(nèi)可以反映累

計(jì)情況，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長并且需要按照項(xiàng)目進(jìn)行清算的

特殊性，客觀要求建立臺賬進(jìn)行管理。

銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）臺賬的建立要在銷

售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)處理的特點(diǎn)增加憑證

編制時(shí)間、憑證號，保留開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購

買人名稱、收款金額、收款方式等內(nèi)容，形成對應(yīng)于銷售收

入（預(yù)售賬款）明細(xì)賬的每一憑證的明細(xì)臺賬，臺賬需要按照

產(chǎn)品類別分別建立，以便于按照各種核對查找需求分類匯總

收入金額，最大限度實(shí)現(xiàn)對收入情況的各種管理需要。除此

之外，其他損益類科目可根據(jù)企業(yè)自身管理需要按月度或其

他分類方式建立臺賬，實(shí)現(xiàn)對開發(fā)項(xiàng)目的合理、有效管理，

以及滿足對所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

賬務(wù)處理

1庫存現(xiàn)金（銀行存款）

從銀行提取現(xiàn)金

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取庫存現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬一一XX成本類或材料類科目

貸：庫存現(xiàn)金

2應(yīng)收賬款

主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提

供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個(gè)

人收取的款項(xiàng)。

1.出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)

（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款一一XX公司或個(gè)人

貸：主營業(yè)務(wù)收入

2.出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)

借：應(yīng)收賬款一一XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項(xiàng)時(shí)：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

3壞賬準(zhǔn)備

借：資產(chǎn)減值損失

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時(shí)

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

4應(yīng)收票據(jù)

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯

匹

O

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應(yīng)收票據(jù)一一XX公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)一一XX公司

5預(yù)付賬款

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款

和備料款，分別設(shè)置"預(yù)付承包單位款〃和"預(yù)付供應(yīng)單

位款"兩個(gè)明細(xì)科目。

1.預(yù)付給承包單位的工程款和備料款

（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借：預(yù)付賬款一一預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款一一預(yù)付承包單位款

貸：原材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)

（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款一一預(yù)付承包單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款

貸：銀行存款

2.預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款

借：預(yù)付賬款一一預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付購貨款

貸：預(yù)付賬款一一預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付購貨款

貸：銀行存款

6材料采購

主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料

設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購

保管費(fèi)和材料成本差異。

7采購保管費(fèi)

主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差

旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、

檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等。

8材料成本差異

主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

9庫存材料

用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

庫存設(shè)備

用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本

1.購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑

證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：材料采購一一設(shè)備采購

貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表

格）

借：材料采購一一設(shè)備采購

貸：采購保管費(fèi)

采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率二材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月

購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配

率材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫存設(shè)備

貸：材料采購

2.訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附

單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫

借：材料采購一一設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

3.設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所

附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)

貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售

發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：庫存設(shè)備

11委托加工材料

主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與

加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗(yàn)收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料一一XX材料

貸：委托加工材料

低值易耗品

是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、

玻璃器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本

費(fèi)用

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)材料

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)材料

借：采購保管費(fèi)

貸：待攤費(fèi)用

開發(fā)產(chǎn)品

是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合

同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)

品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工

程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品。

在竣工驗(yàn)收時(shí)

借：開發(fā)商品

貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)商品

分期開發(fā)產(chǎn)品

應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期

收款開發(fā)商品備查賬"。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)商品

出租開發(fā)產(chǎn)品

是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種

經(jīng)營活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)"出

租產(chǎn)品"〃出租產(chǎn)品攤銷"兩個(gè)明細(xì)科目出租土地或是房

屋時(shí)

借：出租開發(fā)商品一一出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)商品

租金收入

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

周轉(zhuǎn)房

是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)"在用周轉(zhuǎn)房〃

和"周轉(zhuǎn)房攤銷"兩個(gè)明細(xì)科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷

的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房一一在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)商品一一房屋

按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)房一一周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

17固定資產(chǎn)

1.購入的固定資產(chǎn)（所附原