從看房地產市場新態(tài)勢

從看房地產市場“新態(tài)勢”

一“新常態(tài)”下的房地產市場特征在年初全國范圍內房地產市場整體相對低迷的背景下，以“330”和“930”兩輪新政為標志，各級政府在2015年圍繞“去庫存”的中心任務密集出臺了一系列“松綁”乃至刺激性政策。同時，全年央行連續(xù)進行了5次降息和降準操作，貨幣政策的寬松程度達到近年來最高峰。在上述政策刺激的直接作用下，2015年全國范圍內房地產市場趨于穩(wěn)定，并在一定程度上和一定范圍內呈現(xiàn)出復蘇跡象。全年全國商品房屋平均銷售價格達到6793元/平方米，按可比口徑計算同比上漲5.9%，其中商品住宅平均銷售價格的同比漲幅（可比口徑）達到7.6%；上述漲幅顯著高于2014年，并達到2010年以來的最高值。全年商品房銷售面積的同比增幅也達到6.5%，整體上呈現(xiàn)量價雙升的積極趨勢。但透過上述階段性市場波動，更值得關注的是年內房地產市場呈現(xiàn)的兩方面標志性變化，它們很有可能將在較長一段時間內成為所謂房地產市場“新態(tài)勢”的核心特征。（一）房地產市場狀況的區(qū)域/城市分化達到空前程度，市場復蘇集中在一線城市和熱點區(qū)域在2013年之前的所謂“黃金十年”時期，房地產市場表現(xiàn)出很強的全國性共同波動趨勢：2007年之前多數城市房價變化的趨勢乃至幅度均相近；2008年之后多數城市的差異也僅存在于變化的幅度上，變化方向仍具有高度一致性。但上述規(guī)律自2013年起發(fā)生了顯著變化，尤其是在2015年各區(qū)域/城市房地產市場狀況的分化程度達到空前程度。其中最典型的現(xiàn)象是，前述市場復蘇實際上高度集中于以深圳為代表的少數一線城市及其周邊區(qū)域，與此同時，大多數城市在2015年內仍處于市場相對蕭條的階段。圖1通過“中國城市二手房指數”對337個地級以上城市二手住房價格進行了直觀展示。4個一線城市的匯總指數自2015年初開始出現(xiàn)小幅上漲，并自“330”新政以后出現(xiàn)持續(xù)較快速度上漲；全年一線城市房價指數的累計漲幅接近15%。其中尤以深圳市的房價漲幅最為驚人，全年累積漲幅超過50%。二線城市價格也自3月起出現(xiàn)回升，但全年累計漲幅僅在3%左右。而另一方面，占全國城市多數的三、四線城市整體上仍處于小幅下跌過程中。其中三線城市全年累計跌幅在1%左右，四線城市則接近3%。圖1各線城市二手住房周度同質性價格指數圖2進一步反映出，上述一線城市的市場復蘇還具有很強的區(qū)域性外溢效應，從而大大強化了房地產市場狀況的區(qū)域間分化。除深圳、上海、北京等一線城市自身，其周邊的相當部分城市，如京津冀地區(qū)的保定、張家口、廊坊，長三角地區(qū)的蘇州、合肥、南京，珠三角地區(qū)的東莞、惠州、珠海等，全年累計房價漲幅也居于全國前列。形成鮮明對比的是，東北地區(qū)則整體處于房價下行區(qū)間，此外包括貴州省在內的西部地區(qū)市場整體上也并不景氣。（二）房地產開發(fā)投資規(guī)模首次出現(xiàn)“零增長”乃至“負增長”與成交狀況的回暖乃至局部活躍趨勢相比，2015年房地產開發(fā)投資和建設活動仍處于下行區(qū)間。2015年全國房地產開發(fā)投資額的同比名義增幅僅為1.0%，其中住宅開發(fā)投資額的同比名義增幅僅為0.4%，不僅均遠低于“黃金十年”間的整體水平，也較2014年有進一步下滑。尤其具有標志性意義的是，按可比口徑計算，這是1998年住房制度改革以來首次出現(xiàn)全國層面房地產開發(fā)投資額的同比下降（見圖2）。建設活動方面，全年商品房屋新開工面積同樣較2014年大幅下降14.0%（其中住宅下降14.6%），竣工面積下降6.9%（其中住宅下降8.8%）。上述增速下滑客觀上也成為2015年全國GDP增速創(chuàng)25年以來新低的重要原因之一。圖2歷年全國房地產開發(fā)投資水平和增幅情況可以預見，伴隨著前述房地產市場銷售情況的整體回暖，房地產開發(fā)投資零增長乃至負增長的趨勢很有可能在近期得到一定程度的扭轉。即便如此，寄希望于房地產開發(fā)投資增速在全國范圍內重新回歸20%左右的高水平，并再次扮演拉動經濟增長重要引擎角色，卻并不現(xiàn)實；相反房地產開發(fā)投資的低增速將成為所謂“新態(tài)勢”的重要組成部分。二需求側變化理解房地產市場“新態(tài)勢”與任何市場現(xiàn)象一樣，理解房地產市場向“新態(tài)勢”轉變的上述趨勢性特征也依賴于對市場供需對比狀況的深入把握。需求側變化尤其在其中發(fā)揮了重要作用。近期若干機構的調研和分析都指出，我國已經在2010年前后邁過了城鎮(zhèn)地區(qū)“存量套戶比”（即城鎮(zhèn)地區(qū)住房存量套數與家庭戶數量的比值）為1的里程碑。這標志著住房“絕對短缺”的階段已告結束，相應的新增住房供應已不再具有“彌補缺口”的需要，而主要用于滿足新增住房需求。我們近期嘗試的一項研究工作，就是對全國和城市層面的新增住房需求來源進行分解和測算。如果仍以套數作為表征住房需求的單位，特定時期和區(qū)域內的新增住房需求只可能來源于三類因素：或者是“生”出來的，即人口自然增長因素導致的家庭戶增加；或者是“搬”進來的，即人口機械增長因素導致的家庭戶增加；或者是“拆”出來的，即原有住房被拆除導致的被動住房需求。它們也構成了從需求側推動住房市場發(fā)展的三個關鍵驅動力。除此之外，單純的改善性需求并不直接貢獻于住房需求套數的增加，而是通過“過濾效應”增加戶均面積；過多依賴于單純的投機性需求則無法持續(xù)?；谏鲜龆x結合相關統(tǒng)計數據進行測算，全國城鎮(zhèn)地區(qū)2001～2014年年均新增住房需求約824萬套，其中人口自然增長因素貢獻約25%，人口機械增長因素貢獻約33%，住房拆除因素貢獻約42%。同時這種構成存在顯著的區(qū)域和城市間差異。東部地區(qū)，尤其是一線城市的新增住房需求主要來源于人口機械增長因素，如同期北京市新增住房需求中65%來源于人口機械增長，人口自然增長和住房拆除則分別僅貢獻21%和14%。相反，中西部地區(qū)城市則通常更依賴于住房拆除引致的被動需求和人口自然增長，如2001～2014年上述兩方面因素分別貢獻了貴陽市新增住房需求的62%和33%，人口機械增長因素的貢獻僅為5%?；谶@一分析框架，當前若干需求側驅動力正在經歷著重要的趨勢性變化。首先是人口自然增長因素方面。從家庭生命周期角度來看，人口自然增長因素對新增住房需求的貢獻主要來源于20～34歲年齡段人口組成新家庭戶的需要。但由于20世紀80年代中期之后人口出生率持續(xù)下降，根據聯(lián)合國給出的人口預測，全國范圍內該年齡段人口規(guī)模已經進入下行區(qū)間，將逐步由2000～2015年約3.3億的規(guī)模逐步下降至2030年后約2.3億的規(guī)模（見圖3）；相應的其對新增住房需求的貢獻也將減少約30%。其次是住房拆除因素方面。根據測算，2000～2014年全國城鎮(zhèn)地區(qū)住房的年拆除率接近4%。在如此長的時間段內保持如此高的住房拆除率在全世界范圍內都是罕見的，我們的定量預測顯示，未來住房年拆除率將逐步回落并穩(wěn)定在1.5%。即使考慮到住房存量規(guī)模的擴大，這也將導致住房拆除因素對新增住房需求的貢獻低于此前的水平。換言之，在3項需求側驅動力中，人口自然增長因素的貢獻將大幅下降，住房拆除因素的貢獻也呈穩(wěn)中趨降，僅有人口機械增長因素的貢獻還將相對穩(wěn)定甚至具備增長可能。圖3各主要年份全國20～34歲人口規(guī)模及其在總人口中占比上述需求側變化也解釋了我們在2015年開始觀察到的“新態(tài)勢”下的市場特點。首先，人口機械增長因素的貢獻即使還能夠提升，也將很難彌補前述人口自然增長因素和住房拆除因素貢獻的下降，因此在全國層面上住房新增需求總體規(guī)模的下降已經成為難以逆轉的趨勢。這就決定了全國范圍內房地產市場單邊擴張的“黃金十年”難以再現(xiàn)，市場將整體趨于穩(wěn)定，也決定了住房新增建設活動和以此為主體的房地產開發(fā)投資規(guī)模將趨于穩(wěn)定甚至回落。其次，人口自然增長因素和住房拆除因素對不同區(qū)域/城市的影響通常相對接近，唯有人口機械增長因素具有強烈的區(qū)域和城市導向性。這就決定了當人口機械增長因素成為決定住房新增需求的主導驅動力后，房地產市場狀況的區(qū)域/城市間分化程度必然顯著強化。與美國等房地產市場成熟國家類似，可以預見未來中國住房新增需求也將高度集中于少數“超級明星城市”及其周邊地區(qū)，并推動這些市場呈現(xiàn)與全國其他區(qū)域截然不同的房地產發(fā)展狀況。三以供給側改革應對房地產市場“新態(tài)勢”可喜的是，政府決策者和相當部分從業(yè)者也正在意識到并積極適應于房地產市場向“新態(tài)勢”的轉變，尤其是主動以供給側改革和調整適應前述需求側變化。我們在2015年觀察到的若干政策和行業(yè)變化，很有可能并不僅僅是應激性的短期措施，相反正在形成未來一段時間內中國房地產業(yè)的發(fā)展脈絡。（一）主動服務于“促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)”和“引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略如前所述，在人口機械增長因素成為決定新增住房需求的主導驅動力后，單純的市場自發(fā)力量將導致住房需求集中于少數“超級明星城市”及其周邊區(qū)域。對于其他城市，尤其是以貴州省為代表的中西部地區(qū)而言，就需要主動引導人口流入，其中破解當前存在的“偽城鎮(zhèn)化”問題，推動農業(yè)轉移人口落戶和就地城鎮(zhèn)化是最重要的路徑。從這個意義上看，2015年各級政府大力推進的將“農民進城”與“去庫存”相結合的政策導向，盡管在實施過程中遭到不少爭議，某些具體做法也仍可商榷，但仍是相當部分城市的重要可行選擇，并將成為房地產市場發(fā)展的新機遇。（二）大力發(fā)展住房租賃市場，形成更為豐富完整的城鎮(zhèn)住房供應體系發(fā)展住房租賃市場，尤其是鼓勵發(fā)展機構持有租賃住房，其目的絕非在短期內消化庫存，更在于通過多樣化的住房供應渠道降低部分家庭獲得住房機會的成本。這不僅將對促進農業(yè)轉移人口落戶和解決夾心階層住房問題做出貢獻，也將通過提升人口機械增長因素和自然增長因素對住房需求的貢獻而促進市場繁榮，并為房地產業(yè)提供一個新的重要發(fā)展模式。（三）提升住房品質，滿足居民在各維度的升