住房信貸消費(fèi)幸福指數(shù)指標(biāo)體系的構(gòu)建

住房信貸消費(fèi)幸福指數(shù)指標(biāo)體系的構(gòu)建

建立一套科學(xué)的房貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系，必須有一個(gè)明確的構(gòu)建房貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系的整體思路。首先應(yīng)該考慮構(gòu)建指標(biāo)體系需要遵循的原則以及選擇指標(biāo)應(yīng)該注意的問題，其次明確房貸幸福的含義以及其影響因素，再次選擇出若干因素作為測度指標(biāo)來構(gòu)建房貸幸福指標(biāo)體系，最后根據(jù)研究目的的不同對房貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系進(jìn)行相應(yīng)的分類。一住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系的構(gòu)建原則和理論基礎(chǔ)對于住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)指標(biāo)測度的首要問題是選擇一個(gè)合適的指標(biāo)體系。一個(gè)合適的指標(biāo)體系，應(yīng)該注意兩點(diǎn)：一是明確單個(gè)指標(biāo)的意義，二是注重指標(biāo)體系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。其中，單個(gè)指標(biāo)的代表性和指標(biāo)體系的全面性構(gòu)成了指標(biāo)體系構(gòu)建的基本要求。指標(biāo)的代表性考慮的是所選指標(biāo)最好能代表被評對象某方面的特性，指標(biāo)體系的全面性則是指選取的指標(biāo)體系應(yīng)該反映出研究對象在所研究問題上的全部信息。然而代表性和全面性是指標(biāo)選擇中難以兼顧的。若滿足全面性，勢必增加指標(biāo)個(gè)數(shù)；而增加指標(biāo)個(gè)數(shù)后，指標(biāo)間存在相關(guān)的可能性增大，這就影響了指標(biāo)的代表性。所以至今還沒有一種方法能將代表性和全面性完美地綜合起來，以準(zhǔn)確地衡量指標(biāo)體系的有效程度。目前常用的解決方法是：選擇一些后備指標(biāo)，利用統(tǒng)計(jì)方法，如相關(guān)系數(shù)法、條件廣義最小方差法、聚類分析方法等，從中篩選出若干個(gè)有代表性的指標(biāo)，以達(dá)到指標(biāo)體系既有全面性又有代表性的目的。另外，指標(biāo)體系應(yīng)具有良好的層次性和邏輯性。在多指標(biāo)、多層次的指標(biāo)體系中，切忌同一層次的指標(biāo)信息重疊，邏輯混亂，使評估結(jié)果失真。同時(shí)指標(biāo)體系層次數(shù)和指標(biāo)數(shù)要適中，便于計(jì)算和實(shí)際操作。為了保證數(shù)據(jù)的可獲得性和有效性，在評價(jià)過程中盡量選取一些既能真實(shí)反映非理性消費(fèi)行為，又易于獲得可靠評估信息的量化指標(biāo)。綜上所述，本書將指標(biāo)體系的全面性和層次性、指標(biāo)的代表性和可靠性作為構(gòu)建指標(biāo)體系的主要原則。目前已有的關(guān)于指標(biāo)體系理論問題的研究基本上側(cè)重在指標(biāo)體系篩選、指標(biāo)優(yōu)化、指標(biāo)權(quán)重的確立等方面。建立指標(biāo)體系的常規(guī)方法是根據(jù)研究問題的實(shí)質(zhì)，自行設(shè)計(jì)一套指標(biāo)體系，再由專家進(jìn)行綜合判斷。在指標(biāo)體系建立研究的早期，研究人員往往片面地追求指標(biāo)體系的全面性，企圖使指標(biāo)體系包含所有的因素，結(jié)果造成指標(biāo)過多，指標(biāo)相互間出現(xiàn)重疊，不但引起專家判斷上的錯(cuò)覺和混亂，而且導(dǎo)致指標(biāo)的權(quán)重減小，使指標(biāo)結(jié)果失真。隨著系統(tǒng)科學(xué)應(yīng)用與研究的不斷深入，人們逐漸把系統(tǒng)科學(xué)的理論與方法引入建立指標(biāo)體系的過程中，通過系統(tǒng)分析研究問題的實(shí)質(zhì)，找出了最能反映研究對象本質(zhì)屬性的指標(biāo)，從而減少了指標(biāo)的總量，分離了指標(biāo)的重疊源，盡量消除了指標(biāo)間的相關(guān)性，為權(quán)重的真實(shí)性提供了保障，并從系統(tǒng)工程角度，提出了指標(biāo)體系構(gòu)建的原則。因此，系統(tǒng)科學(xué)從理論上為建立指標(biāo)體系提供了基礎(chǔ)[1]。二住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)指標(biāo)的選擇目前，房貸幸福指數(shù)指標(biāo)的選擇在國內(nèi)外研究成果中都沒有出現(xiàn)，而關(guān)于幸福指標(biāo)的選擇在國內(nèi)的研究文獻(xiàn)中可謂是仁者見仁，智者見智。本書主要借鑒深圳市社會(huì)市科學(xué)院研究出來的幸福指標(biāo)體系來篩選指標(biāo)，作為我國房貸幸福指數(shù)指標(biāo)。（一）住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系的理論依據(jù)1.房貸幸福指數(shù)體系的理論基礎(chǔ)——國民幸福指數(shù)理論本書中的房貸幸福指數(shù)理論基于國民幸福指數(shù)理論，其認(rèn)為主觀幸福感與社會(huì)心理體系諸多因素和層面之間有著密切聯(lián)系，因此設(shè)計(jì)房貸幸福指數(shù)要考慮如下問題。第一，心理參照系。就社會(huì)層面而言，房貸后人的幸福感將受到他們心理參照系的重大影響，例如房貸前人們由于經(jīng)濟(jì)比較寬裕，所以其他方面的消費(fèi)比較多，因此很容易滿足其他方面的需要，故其表現(xiàn)出不低的幸福感；而房貸后，人們其他方面的需求受到了沖擊，與以前相比開始了對照，因此，其成員的幸福感便可能呈現(xiàn)下降之勢，因?yàn)榇藭r(shí)他們原有的自尊受到了創(chuàng)傷。第二，成就動(dòng)機(jī)程度。人們的成就需要決定他們的成就動(dòng)機(jī)程度，成就動(dòng)機(jī)程度又決定其預(yù)期抱負(fù)目標(biāo)。其中人們對于自身成就的意識水平是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因?yàn)槿绻藗円庾R到的自身成就水平高于他們的預(yù)期抱負(fù)目標(biāo)，那么，便會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的幸福感；反之，如果人們意識到的自身成就水平低于他們的預(yù)期抱負(fù)目標(biāo)，則不會(huì)有幸福感可言。房貸后在沒有經(jīng)濟(jì)壓力的前提下人們會(huì)產(chǎn)生成就感，認(rèn)為購房也是自身能力的體現(xiàn)，因此其幸福感會(huì)提升；若經(jīng)濟(jì)壓力過大，則會(huì)使人有種挫敗感，幸福感反而會(huì)下降。第三，本體安全感。它指的是個(gè)人對于自我認(rèn)同的連續(xù)性、對于所生活其中的社會(huì)環(huán)境表現(xiàn)出的信心。這種源自人和物的可靠感，對于形成個(gè)體的信任感是極其重要的，而對于外在世界的信任感，既是個(gè)體安全感的基礎(chǔ)，也是個(gè)體抵御焦慮并產(chǎn)生主觀幸福感的基礎(chǔ)。因此，人的幸福感有時(shí)與其住房條件之間并未呈現(xiàn)出簡單的正相關(guān)關(guān)系，在現(xiàn)實(shí)生活中，一些住房條件不好的人，其幸福感卻不低，而有些人身居富麗堂皇之室卻整日憂心忡忡。2.房貸幸福指數(shù)包含的維度Diener（1999）[2]設(shè)計(jì)了幸福的維度表，如表3-1所示。該表展示了幸福的許多不同的維度，該表區(qū)分了“愉快情感”、“不愉快情感”以及“生活滿意度”三個(gè)概念，它們都包括了很廣的范圍。因而，一種愉快情感可能就是一種喜樂，也可能是一種非常強(qiáng)烈的狂喜；不愉快情感可能就是罪惡感、恥辱感，也可能是憤怒、壓抑和嫉妒。因此精神方面和社會(huì)方面也是衡量幸福的重要標(biāo)準(zhǔn)。表3-1幸福的維度3.房貸幸福指數(shù)體系的指標(biāo)依據(jù)由第二章的理論部分可以看出，主觀幸福感有多項(xiàng)衡量指標(biāo)，概括起來主要包括以下三個(gè)方面：一是認(rèn)知評價(jià)，是對生活質(zhì)量的整體評估，即生活滿意度；二是積極情感，包括諸如愉快、高興、覺得生活有意義、精神飽滿等情感體驗(yàn)；三是消極情感，包括憂慮、抑郁、悲傷、孤獨(dú)、厭煩、難受等情感體驗(yàn)，但不包括嚴(yán)重性情感障礙和神經(jīng)癥等。其中，認(rèn)知評價(jià)是主觀幸福感的關(guān)鍵指標(biāo)，作為認(rèn)知因素，它是更有效的肯定性衡量標(biāo)準(zhǔn)，是獨(dú)立于積極情感和消極情感的另一個(gè)因素。一般說來，構(gòu)成“主觀幸福感”的兩大主要成分是生活滿意度和情感平衡。生活滿意度是個(gè)體對個(gè)人生活的綜合認(rèn)知判斷，而情感平衡則是指與不愉快情感體驗(yàn)相比較占相對優(yōu)勢的愉快情感體驗(yàn)，是個(gè)體對生活的一個(gè)總體的概括認(rèn)識評價(jià)。情感又劃分為積極情感和消極情感兩個(gè)維度，積極情感和消極情感相對獨(dú)立，其影響因素并不相同。生活滿意度，是個(gè)人依照自己選擇的標(biāo)準(zhǔn)對自己大部分時(shí)間或持續(xù)一定時(shí)期生活狀況的總體性認(rèn)知評估（ShinD.C.，JohnsonD.M.，1978）[3]，是衡量某一社會(huì)人們生活質(zhì)量的重要參數(shù)（池莉萍、辛自強(qiáng)，2002）[4]。生活滿意度又分為領(lǐng)域生活滿意度和整體生活滿意度。領(lǐng)域生活滿意度是對個(gè)體具有重要影響的生活領(lǐng)域如家庭、學(xué)校、環(huán)境的具體評價(jià)，整體生活滿意度指個(gè)體在領(lǐng)域判斷之上對其生活質(zhì)量所做的總體評價(jià)（金盛華、田麗麗，2003）[5]。這種主觀評價(jià)又會(huì)影響個(gè)體的情緒體驗(yàn)，從而影響到個(gè)體生活目標(biāo)的定位和行為追求的取向，對個(gè)體乃至社會(huì)都會(huì)產(chǎn)生重要的影響。關(guān)于生活滿意度的測量，Neugarten、Havighurst和Tobin（1961）[6]主張?jiān)谥贫ㄉ顫M意度量表時(shí)讓個(gè)人自我評估生活滿意程度。Liang和Bollen等（2005）[7]強(qiáng)調(diào)生活滿意度測量工具應(yīng)能測量多元維度，才可以看出不同的結(jié)果，若僅用單一維度測量，結(jié)果會(huì)有偏差。Neugarten、Havighurst和Tobin（1961）[8]發(fā)表了生活滿意度量表（LSI）。該量表涉及生活熱情與毅力，所達(dá)到目標(biāo)與期望目標(biāo)的一致程度，身體、心理、社會(huì)方面良好的自我概念，愉快樂觀的心理品質(zhì)等維度。20世紀(jì)60年代中期，Cantril編制了“自我標(biāo)定量表（SAS）”，要求人們按照自己的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對自己現(xiàn)在、過去以及預(yù)期未來的生活滿意程度作出等級評價(jià)。這種測量方法在70年代被Andrews和Withey等人進(jìn)一步發(fā)展。但是以上生活質(zhì)量意義上的主觀幸福感測量，采用的方法是單項(xiàng)目自陳量表或是通過統(tǒng)計(jì)技術(shù)從具體領(lǐng)域滿意度得分中整合出總體滿意度分?jǐn)?shù)，不能在總體上把握生活滿意度，具有一定的局限性。80年代以后，這種局限性開始被打破，不少研究者嘗試構(gòu)建多項(xiàng)目（Multi-item）總體滿意度量表。1985年，Diener[9]等發(fā)表的生活滿意度量表（SWLS）就是一種廣為運(yùn)用的多項(xiàng)總體滿意度量表。LuLuo（1999）[10]的生活滿意度量表測量維度包括人口學(xué)因素、工作家庭環(huán)境、積極情感、消極情感、生活滿意感，并考慮到與中國文化有關(guān)的因素。4.深圳市社會(huì)科學(xué)院的幸福指數(shù)研究深圳社科院的研究結(jié)果將居民幸福的綜合指數(shù)細(xì)分為三類指標(biāo)：生活滿意度、身心愉悅度和關(guān)系和諧度[11]。其中生活滿意度的影響因素有12個(gè)方面：職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)保障、事業(yè)發(fā)展、社會(huì)階層、居住狀況、醫(yī)療狀況、教育狀況、人身財(cái)產(chǎn)安全、交通出行狀況、業(yè)余生活和家庭生活。身心愉悅度影響因素包括精神緊張程度、心態(tài)、未來幸福預(yù)期、比5年前幸福指數(shù)、所處城市的幸福感。關(guān)系和諧度的影響因素包括人際交往關(guān)系、對所處城市的認(rèn)同感、所處城市的發(fā)展與個(gè)人幸福。5.房貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系內(nèi)容根據(jù)以上分析，本書將房貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系分為三個(gè)維度：物質(zhì)方面、精神方面和社會(huì)方面。其中物質(zhì)方面包括；社會(huì)保障、就業(yè)、消費(fèi)、收入、家庭生活、業(yè)余生活和教育，精神方面包括精神緊張程度和心態(tài)平衡度，社會(huì)方面包括人際關(guān)系滿意度和社會(huì)認(rèn)同感。其理論依據(jù)來源如表3-2所示。（1）社會(huì)保障。Veenhowen（2000）[12]認(rèn)為社會(huì)保障支出與幸福之間存在一種積極的關(guān)系。如果考慮人均收入的差異（以購買力評價(jià)為基礎(chǔ)），那么社會(huì)支出與幸福之間的部分相關(guān)性就會(huì)改變方向，從而變成消極關(guān)系。在這種情況下，二者之間的關(guān)系具有統(tǒng)計(jì)顯著性。（2）就業(yè)。失業(yè)是一種不幸的狀態(tài)，失業(yè)對一個(gè)人產(chǎn)生什么樣的影響是通過微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析得到的。DiTella，etc.（2001）[13]通過對1975～1991年歐洲的12個(gè)國家做的調(diào)查研究得出失業(yè)對失業(yè)者的幸福水平會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的消極效應(yīng)。（3）消費(fèi)。這個(gè)范疇對營銷和廣告來說具有重要的意義，但是消費(fèi)的意義遠(yuǎn)不止于此。BrunoS.Frey（2006）[14]指出生活的物質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)是其最重要的福祉因素之一，消費(fèi)已經(jīng)成為現(xiàn)代生活的一個(gè)中心活動(dòng)。（4）收入。Myers（2000）[15]等指出由收入增加所帶來的更大機(jī)遇并不總是提高幸福水平。這些機(jī)遇也許會(huì)提高抱負(fù)水平，因而也就會(huì)降低主觀福祉。因此，那些處于困境的人們并不必然比那些具有許多機(jī)遇的人更不幸福。（5）家庭生活。邢占軍（2008）[16]指出家庭生活的和諧是一個(gè)人幸福感提高的基礎(chǔ)。（6）業(yè)余生活。Argyle（1996）[17]指出一些被分析認(rèn)為能夠提供特定滿意度的休閑活動(dòng)如體育運(yùn)動(dòng)，就可以減少憂郁、降低壓力；其他有益的休閑活動(dòng)與各種團(tuán)體活動(dòng)，如參加社交俱樂部、某個(gè)音樂或戲劇俱樂部等等都可以提高人的幸福感。所以休閑與幸福是相互關(guān)聯(lián)的。（7）教育。Clark和Oswald（1994）[18]研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人們受到失業(yè)的打擊時(shí)，那些受過良好教育的人比那些受過較少教育的人更容易產(chǎn)生憂慮。（8）精神緊張程度。深圳市社會(huì)科學(xué)院樂正（2007）[19]指出，非物質(zhì)因素中的精神層面如個(gè)體身心狀態(tài)等對個(gè)人幸福感的作用越來越大。（9）心態(tài)平衡度。邢占軍（2006）[20]提出的人們在心態(tài)調(diào)適方面的心理體驗(yàn)。高分者的顯著特征是：能夠坦然接受自己的生活現(xiàn)狀，并坦然面對自身的生活經(jīng)歷；不怨天尤人，對別人的生活能夠持一種平穩(wěn)的心態(tài)。（10）人際關(guān)系適應(yīng)度。邢占軍（2003）[21]指出的人們在人際適應(yīng)方面的心理體驗(yàn)。高分者的顯著特征是：擁有融洽、真誠的人際關(guān)系，擁有心心相印、親密無間的朋友關(guān)系，能夠相互理解、互諒互讓。（11）社會(huì)認(rèn)同感。樂正（2007）[22]指出他人與社會(huì)的認(rèn)同等對個(gè)人幸福感的作用越來越大。表3-2房貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系理論依據(jù)（二）住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)指標(biāo)的選擇以上述理論研究成果為基礎(chǔ)，本書可以總結(jié)出影響房貸幸福指數(shù)的主要因素，并根據(jù)諸因素來歸納幸福指數(shù)指標(biāo)體系的指標(biāo)，根據(jù)第二章的相關(guān)理論，適當(dāng)?shù)靥砑雍托薷牧艘恍﹥?nèi)容，最后選取相關(guān)的指標(biāo)來構(gòu)建房貸幸福指標(biāo)體系。筆者將幸福指數(shù)指標(biāo)體系劃分為兩個(gè)層次，第一層次將所有指標(biāo)劃分為A（生活滿意度）、B（身心愉悅度）、C（關(guān)系和諧度）三類指標(biāo)。第二個(gè)層次是為每類選取相應(yīng)的指標(biāo)，盡量使它們具有代表性。其中A類指標(biāo)共分8項(xiàng)，B類指標(biāo)共4項(xiàng)，C類指標(biāo)共3項(xiàng)，總共20項(xiàng)。如下表3-3所示：表3-3我國房貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系三住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)指標(biāo)權(quán)重的確定在構(gòu)建住房消費(fèi)信貸幸福指數(shù)指標(biāo)體系后，最關(guān)鍵的就是確定各級指標(biāo)的權(quán)重。（一）指標(biāo)權(quán)重的確定方法目前，對于指標(biāo)體系權(quán)重的確定方法有數(shù)十種，根據(jù)原始數(shù)據(jù)的來源不同可分為兩大類。一類是主觀賦權(quán)法，其原始數(shù)據(jù)主要根據(jù)評價(jià)者主觀上對各個(gè)指標(biāo)的重視程度來決定，如古林法、層次分析法、德爾斐法等。主觀賦權(quán)法的研究比較成熟，該類方法的特點(diǎn)是專家可以根據(jù)實(shí)際問題，較為合理地確定各個(gè)指標(biāo)之間的排序，同時(shí)解釋性好，其缺點(diǎn)是主觀隨意性大。另一類是客觀賦權(quán)法，其原始數(shù)據(jù)來源于客觀環(huán)境，它根據(jù)各個(gè)指標(biāo)的聯(lián)系程度或指標(biāo)所提供的信息量來決定指標(biāo)的權(quán)重，如均方差法、主成分分析法、離差最大化法、組合賦權(quán)法等?？陀^賦權(quán)法確定的值在大多數(shù)情況下精度較高，但有時(shí)會(huì)與實(shí)際情況相悖，且解釋性較差。本書是根據(jù)所選指標(biāo)的特點(diǎn)，與該領(lǐng)域幾位著名的專家教授溝通后，對二級指標(biāo)和一級指標(biāo)權(quán)重確定采用主觀賦權(quán)法，應(yīng)用層次分析法確定二級指標(biāo)和一級指標(biāo)的權(quán)重。權(quán)重的確定主要依據(jù)調(diào)研過程中對房貸相關(guān)客戶的調(diào)查結(jié)果和相關(guān)專家意見，從而確定權(quán)重值。層次分析法（AnalyticalHierarchyProcess，AHP）是由美國匹茲堡大學(xué)的Satty教授[23]等于20世紀(jì)70年代中期提出的一種定性和定量相結(jié)合的決策方法。層次分析法構(gòu)造有序遞階層次結(jié)構(gòu)以使復(fù)雜問題簡單化，通過兩兩比較得到各因素之間的相對重要性。其步驟如下：（1）通過對系統(tǒng)的深刻認(rèn)識，確定該系統(tǒng)的總目標(biāo)，弄清規(guī)劃決策所涉及的范圍、所要采取的措施方案和政策、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的準(zhǔn)則、策略和各種約束條件等，廣泛地收集信息。（2）建立一個(gè)多層次的遞階結(jié)構(gòu)，按目標(biāo)的不同、實(shí)現(xiàn)功能的差異，將系統(tǒng)分為幾個(gè)等級層次。（3）確定以上遞階結(jié)構(gòu)中相鄰層次元素間相關(guān)程度。通過構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣及矩陣運(yùn)算的數(shù)學(xué)方法，確定對于上一層次的某個(gè)元素而言，本層次中與其相關(guān)元素間的重要性排序——相對值。層次分析法中相對重要性一般采用九分制，如表3-4所示。表3-4層次分析法的九分制標(biāo)度（4）計(jì)算各層元素對系統(tǒng)目標(biāo)的合成權(quán)重，進(jìn)行總排序，以確定遞階結(jié)構(gòu)圖中最底層各個(gè)元素在總目標(biāo)中的重要程度。（5）根據(jù)分析計(jì)算結(jié)果，考慮相應(yīng)的決策。（二）指標(biāo)權(quán)重確定一級指標(biāo)、二級指標(biāo)采用層次分析法，為了衡量兩兩比較的一致性，首先定義了一致性指標(biāo)CI∶CI=（λmax-n）/（n-1），其中，λmax是判斷矩陣的最大特征值。當(dāng)完全一致時(shí)，λmax=n，CI=0；CI值越大，判斷矩陣的一致性越差，一般只要CI≤0.1，就認(rèn)為判斷的一致性可以接受，否則重新進(jìn)行兩兩比較判斷。當(dāng)評價(jià)因素越多時(shí)，即判斷矩陣的維數(shù)n越大，判斷的一致性將越差，故應(yīng)放寬對高維判斷矩陣一致性的要求。于是引入修正值RI，修正值如表3-5所示。修改后的一致指標(biāo)用CR表示，則有CR=CI/RI。計(jì)算采用ExpertChoice軟件進(jìn)行，在ExpertChoice中一致性指標(biāo)是以IR值表示不一致比例（InconsistencyRatio，IR），其值仍以不超過0.1為佳[24]。表3-5平均隨機(jī)一致性指標(biāo)值1.一級房貸幸福指標(biāo)權(quán)重確定一級指標(biāo)的確定方法和二級指標(biāo)相同，權(quán)重判斷矩陣如表3-6所示，其中U1～U3分別代表房貸后的A類幸福指數(shù)、B類幸福指數(shù)和C類幸福感提高度。表3-6U1～U8判斷矩陣2.二級房貸幸福指數(shù)指標(biāo)權(quán)重確定（1）A類房貸幸福指數(shù)權(quán)重確定權(quán)重判斷矩陣如表3-7所示，其中U1～U8分別代表房貸后的業(yè)余生活質(zhì)量、家庭生活質(zhì)量、居住狀況滿意度、社會(huì)保障滿意度、醫(yī)療狀況的改善度、教育程度的滿意度和經(jīng)濟(jì)壓力感。表3-7U1～U8判斷矩陣（2）B類房貸幸福指數(shù)權(quán)重確定權(quán)重判斷矩陣如表3-8所示，其中U1～U4分別代表房貸后的精神緊張程度、心態(tài)平衡度、與以前相比幸福感和與周圍人相比幸福感。表3-8Ul～U4判斷矩陣（3）C類房貸幸福指數(shù)權(quán)重確定權(quán)重判斷矩陣如表3-9所示，其中U1～U3分別代表房貸后的人際關(guān)系滿意度、認(rèn)同感強(qiáng)弱度、幸福感提高度。表3-9U1～U3判斷矩陣四我國房貸者幸福指數(shù)現(xiàn)狀和問題分析（一）我國住房消費(fèi)信貸的歷史發(fā)展及現(xiàn)狀和存在的問題1.我國住房消費(fèi)信貸歷史發(fā)展的過程我國商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸從無到有，伴隨著我國金融體制的改革和住房制度改革的不斷深入，以及擴(kuò)大內(nèi)需政策的推動(dòng)和貨幣化分房政策的實(shí)施而獲得了迅速的發(fā)展，基本分以下五個(gè)階段。第一階段：1986～1993年，住房消費(fèi)信貸探索試點(diǎn)階段。在這個(gè)階段，隨著國民經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，住房制度改革開始試行，從而帶動(dòng)了住房金融體制的改革。第二階段：1994～1997年，住房消費(fèi)信貸初步發(fā)展階段。住房金融經(jīng)營管理開始逐步規(guī)范，住房消費(fèi)信貸有所啟動(dòng)。1994年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將全國住房制度改革繼續(xù)向前推進(jìn)。其后，中國人民銀行先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營性住房貸款管理暫行規(guī)定》和《個(gè)人住房貸款管理試行辦法》，這幾個(gè)規(guī)定和辦法的出臺，標(biāo)志著以商業(yè)銀行自營性住房信貸業(yè)務(wù)和委托性住房存貸款業(yè)務(wù)并存的住房信貸模式基本確立。第三階段：1998～2002年，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展階段。1998年以來，為了拉動(dòng)國內(nèi)投資和消費(fèi)需求，中國人民銀行出臺了一系列鼓勵(lì)住房、建設(shè)與消費(fèi)的信貸政策，先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等文件。1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，將住房貸款與房價(jià)款比例從70%提高到80%，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人行調(diào)整個(gè)人住房貸款的期限和利率，將個(gè)人住房貸款最長期限從20年延長到30年，政策的放松刺激了住房信貸的增長。2000年以來，住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)步入高速發(fā)展軌道，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房余額連年攀升。第四階段：2003～2007年，住房消費(fèi)信貸穩(wěn)步發(fā)展階段。隨著住房金融業(yè)的迅猛發(fā)展，2002年以來，房地產(chǎn)開發(fā)和投資出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)健康發(fā)展，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)相繼發(fā)布了一系列文件，加強(qiáng)銀行貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)管理，抑制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。從2004年10月29日開始至2011年6月止，中國人民銀行先后十次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，5年以上商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款利率從5.04%提高到7.83%（個(gè)人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率是基本利率的0.85倍，即6.66%）。2006年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)〈建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見〉的通知》指出：從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；但對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。2007年，央行6次加息，貸款利率頻繁上調(diào)。同時(shí)，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場和降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，央行和銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控第二套房貸、嚴(yán)審開發(fā)貸款。第五階段：2008年至今，住房消費(fèi)信貸多變的階段。由于2007年8月美國次債危機(jī)爆發(fā)，引發(fā)了全球金融危機(jī)，我國各大金融機(jī)構(gòu)也受到了一定的影響。住房消費(fèi)信貸政策也受其影響處于多變的階段。從2008年初嚴(yán)控第二套房貸到鼓勵(lì)改善型住房需求，以及年初多次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、升息，到年底又多次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率、降息。2008年的金融政策，經(jīng)歷了“先抑后揚(yáng)”的波動(dòng)。國家金融政策逐漸放松，中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑，45天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見，貸款市場隨之不斷升溫。此后，隨著降息、首套房優(yōu)惠、普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、二套房貸適度松綁等一系列房貸政策的出臺，貸款成交量出現(xiàn)回升。2009～2010年，我國住房金融市場溫和上行，信貸市場利率總體保持低位。2010年12月開始，央行以“落實(shí)差別化住房信貸政策”來推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。截至2011年6月，央行先后8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將對房地產(chǎn)市場流動(dòng)性預(yù)期產(chǎn)生影響，因?yàn)椋壳皣鴥?nèi)購房者買房目的很多是為抵御通貨膨脹，而央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后將會(huì)對影響房地產(chǎn)走勢，房價(jià)將逐漸向下走。另外，這也將對房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)方面的心態(tài)產(chǎn)生影響。2.我國住房消費(fèi)信貸模式在改革開放初期，我國實(shí)行的是“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度，然而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種建立在當(dāng)時(shí)較低消費(fèi)層次上的制度已經(jīng)無法滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求。經(jīng)過多年的住房制度改革，目前我國城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配的福利體制已經(jīng)基本終止，貨幣化住房分配、市場化和社會(huì)化供給體系也已大體建立。在住房制度改革的過程中，我國的住房消費(fèi)信貸伴隨著日趨成熟的房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展起來，雖然其起步晚，但是至今已初步建立起了一套具有中國特色的住房金融模式，即以“住房公積金”為基礎(chǔ)，以商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款為主要方式，政策性住房貸款和自營性住房貸款相結(jié)合的一種住房消費(fèi)信貸模式。我國住房公積金制度是借鑒了新加坡的經(jīng)驗(yàn)，由國家動(dòng)用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對住房基金進(jìn)行強(qiáng)制性儲蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅建設(shè)和住宅融資的管理制度，這一制度已成為我國住宅金融體系的重要基礎(chǔ)。住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財(cái)政監(jiān)督的原則。目前，各地住房公積金繳存比例基本達(dá)到職工工資收入的5%，部分城市達(dá)到8%～10%；住房公積金的覆蓋率也逐步提高，上海、天津等地達(dá)到了90%以上。住房消費(fèi)信貸主要采用商業(yè)銀行發(fā)放“住房抵押貸款”的方式，即以借款人購買或擁有的合法住房作為抵押物，商業(yè)銀行按抵押物價(jià)值的一定成數(shù)（個(gè)人住房按揭貸款最高成數(shù)為七成，購買套型建筑面積90平方米以下自住住房的借款人可享受優(yōu)惠的八成）發(fā)放貸款，發(fā)放的貸款定向用于居民的住房消費(fèi)。政策性與自營性相結(jié)合的政策性住房貸款（公積金貸款），是由指定銀行接受政府的委托，運(yùn)用政策性住房資金向?qū)嵭蟹扛牡膯挝宦毠ぐl(fā)放抵押貸款；自營性住房貸款（商業(yè)貸款），是指商業(yè)銀行運(yùn)用本外幣存款資金自主發(fā)放的住房抵押貸款。目前流行的是以商業(yè)貸款為主體、公積金貸款為補(bǔ)充的混合貸款，2010年，在上海家庭購買住房公積金貸款最高額度從原先規(guī)定的80萬元降價(jià)至60萬元。非改善需求購買二套房，被暫停公積金貸款。對購買第三套住房及以上家庭，停止住房公積金貸款。3.我國住房消費(fèi)信貸發(fā)展的現(xiàn)狀在現(xiàn)有住房消費(fèi)信貸模式的支撐下，從20世紀(jì)末到21世紀(jì)初我國住房消費(fèi)信貸得以快速發(fā)展。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，自1998年住房消費(fèi)啟動(dòng)以來，我國個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總量規(guī)模就翻了將近兩番，2005年復(fù)合增長率達(dá)到了驚人的55.5%；而在上海，雖然2005年由于受到了宏觀調(diào)控的影響，住宅市場的交易量出現(xiàn)明顯的萎縮，但是2005年末個(gè)人住房按揭貸款余額依然比2004年增加了將近2億元，達(dá)到了2645億元。而從個(gè)人消費(fèi)貸款的結(jié)構(gòu)變化情況來看，我國居民個(gè)人住房貸款占消費(fèi)信貸的比重也呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，目前我國居民個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重保持在90%以上。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的消費(fèi)層次正在不斷升級，用于住房的支出正在不斷增加，住房抵押貸款余額的連續(xù)增長以及占消費(fèi)貸款的比重持續(xù)維持在高位正是這種變化的直接體現(xiàn)。正所謂“衣食住行”，在溫飽無憂的情況下，“住”的問題仍是我國居民關(guān)注的首要問題?？傮w來看，我國住房消費(fèi)信貸呈現(xiàn)出以下一些特點(diǎn)。（1）個(gè)人住房貸款持續(xù)增長。自住房制度改革以來，尤其是在21世紀(jì)初隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸規(guī)模呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。如表3-10所示，2001年末，我國個(gè)人住房貸款余額為5598億元，從2002年到2010年以平均每年31%的速度高速增長，到了2010年末達(dá)到了61594億元。雖然自2005年以來受到宏觀調(diào)控的影響，個(gè)人購房貸款的增速逐漸回落，但2006年購房貸款余額仍同比增長17.9%，達(dá)到22500億元。而從每年新增個(gè)人住房貸款的情況來看，隨著我國商品住宅銷售面積的持續(xù)增加，在2001年到2010年間也表現(xiàn)出快速增長的趨勢，2001年以來各年新增個(gè)人住房貸款分別為2221億元、2655億元、3527億元、4223億元、2398億元、4100億元、5142億元、2159億元、17800億元、13994億元，年均增長速度超過31%，即使在受到宏觀調(diào)控影響下出現(xiàn)市場交易低谷的2005年，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款也仍高達(dá)2398億元。雖然住房消費(fèi)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是住房抵押貸款的成數(shù)卻顯現(xiàn)出下降趨勢，從2002年以來住房按揭成數(shù)逐年下降，目前我國住房貸款的按揭成數(shù)基本穩(wěn)定在六成左右[25]。表3-10全國金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款情況表（2）個(gè)人住房貸款存在地域差異性。由于我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，因此我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸也存在明顯的地域差異性?！?004～2007中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，從居民個(gè)人住房貸款的增長速度來看，東部地區(qū)增幅與全國增幅相當(dāng)，中部地區(qū)略高，西部地區(qū)偏低。而從新增住房貸款的絕對數(shù)來看，2004年東部地區(qū)個(gè)人購房貸款增加3129.1億元，占全國全部增加額的76.8%，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加2452.4億元，占全國全部增加額的60.2%；中部地區(qū)和西部地區(qū)的新增住房貸款分別僅占全國全部增加額的11%和12%。從住房貸款的余額來看，東部地區(qū)占76.1%，上述五省市占59.9%，居民購房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)，我國個(gè)人住房貸款的地區(qū)分布極不均衡［108］。（3）商業(yè)貸款的比重不斷提高。雖然住房公積金貸款的利率相比商業(yè)貸款利率而言相對較低（目前兩者的利差為1.22%），申請住房公積金貸款的購房者可以降低購房的財(cái)務(wù)成本，但是由于我國住房公積金制度存在著某些缺陷，在住房消費(fèi)信貸快速發(fā)展的過程中，商業(yè)貸款所占的比重反而持續(xù)上升。從近幾年居民個(gè)人住房貸款余額的情況來看，商業(yè)貸款余額由2001年的650億元上升到了2005年的2645億元，在短短的四年時(shí)間內(nèi)增加了3倍多；而在同期公積金貸款余額的增長速度卻十分緩慢，在2005年甚至還出現(xiàn)了負(fù)增長。商業(yè)貸款和公積金貸款的此消彼長使得商業(yè)貸款余額所占的比重持續(xù)上升，在2007年末已經(jīng)達(dá)到87.9%。顯然，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中商業(yè)貸款已經(jīng)成為需求方融資的最重要渠道。如表3-11所示。表3-11全國個(gè)人住房貸款余額分布情況表（4）提供住房消費(fèi)信貸的金融機(jī)構(gòu)間競爭加劇。目前，我國從事住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的專營性機(jī)構(gòu)極少，住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)主要由各大商業(yè)銀行以兼營的方式經(jīng)營。隨著我國住房消費(fèi)信貸的快速發(fā)展，經(jīng)營此項(xiàng)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)數(shù)目越來越多，起初只有建設(shè)銀行、工商銀行等少數(shù)幾家銀行，到目前除了原有的四大國有銀行外，交通銀行、中信銀行、光大銀行等12家股份制銀行也已積極發(fā)展住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。由于個(gè)人住房抵押貸款具有規(guī)模大、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)，在近期各大商業(yè)銀行上市過程中，住房抵押貸款余額都是作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行打包。住房抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)使得各大商業(yè)銀行在近期紛紛推出金融創(chuàng)新產(chǎn)品，如固定利率貸款產(chǎn)品、雙周供、循環(huán)貸等等，以爭取住房貸款業(yè)務(wù)、擴(kuò)大市場份額，住房消費(fèi)信貸廣闊的發(fā)展前景使得提供住房信貸的金融機(jī)構(gòu)間的競爭日益加劇。（5）2007～2008年住房消費(fèi)信貸市場跌宕起伏。2007年，樓市、股市均出現(xiàn)了極大的漲幅，房地產(chǎn)行業(yè)成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，滬、深、港幾乎所有和中國內(nèi)地有關(guān)的房地產(chǎn)股票均出現(xiàn)了大幅上漲。比如碧桂園上市以后，在短短的時(shí)間內(nèi)，股價(jià)已經(jīng)接近翻番；保利地產(chǎn)上市時(shí)間約在一年左右，其公司的股價(jià)漲幅在80%左右。2008年，受美國次債危機(jī)的影響，外需大幅減弱，加上國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響，2008年以來經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落走勢；2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體仍呈下降趨勢，帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資回落。保障性住房集中供應(yīng)，大幅增加了2008年的住宅市場供應(yīng)量。2008年房地產(chǎn)行業(yè)在2007年大發(fā)展的情況下呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢。專欄：牛去熊來高房價(jià)時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)2008年12月13日來源：中國證券報(bào)與證券市場走勢有幾分相似，中國房地產(chǎn)市場也由今年初的“沸點(diǎn)”狀態(tài)急速降溫。截至目前，市場蕭條的態(tài)勢仍在延續(xù)。盡管自第四季度以來，政府加大了救市力度，各主要一線城市房地產(chǎn)市場略有回暖之意，但種種跡象表明房地產(chǎn)市場的一些先行指標(biāo)依然不很樂觀。與上一波房地產(chǎn)市場低迷行情有所不同的是，此次中央政府推出了前所未有的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。大量中低價(jià)格的保障性住房預(yù)計(jì)將在今后二三年中陸續(xù)入市，這勢必“攤薄”住房的平均價(jià)格，房地產(chǎn)市場的格局將由此改觀，高房價(jià)時(shí)代抑或漸行漸遠(yuǎn)。市場拐點(diǎn)的出現(xiàn)去年，中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲可以說是史無前例。在房價(jià)快速上漲的情形下，“地王現(xiàn)象”頻頻出現(xiàn)在全國各大城市。與其他行業(yè)有所不同的是，開發(fā)商們的定價(jià)理念并不完全是依照成本加利潤原則，而是主要參照周邊項(xiàng)目的房價(jià)。當(dāng)市場極度亢奮之時(shí)，相當(dāng)一批開發(fā)商開始具有了“超前意識”，即不要看眼前的房價(jià)如何，而應(yīng)預(yù)測未來的房價(jià)怎樣。一批無畏的開發(fā)商在拿地上異常大膽，地價(jià)高過房價(jià)（每建筑平方米的地價(jià)超過周邊在售的樓價(jià)）的“地王”不斷刷新紀(jì)錄。在競標(biāo)地王中，獲得金融資本支持的上市公司財(cái)大氣粗，出手闊綽，大多成為了“地王”爭奪戰(zhàn)中的勝出者。中信證券地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞認(rèn)為，這一現(xiàn)象的內(nèi)在邏輯是，上市公司拿地對股價(jià)有直接促進(jìn)作用，不僅可增加凈資產(chǎn)和估值，還會(huì)有利于再融資。與此同時(shí)，資本市場對高價(jià)拿地的上市公司熱烈追捧，房地產(chǎn)股成為了股市中最為熱門的板塊，而地產(chǎn)公司的新項(xiàng)目增發(fā)融資往往成為重大利好而令股價(jià)大幅攀升。地價(jià)飛漲傳導(dǎo)到房地產(chǎn)二級市場的結(jié)果是，加重了房價(jià)的上漲預(yù)期，于是各大城市的“樓王”（高房價(jià)）紀(jì)錄亦被屢屢刷新。此外，人民幣的快速升值使得不少外資機(jī)構(gòu)大手筆地增持包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的人民幣資產(chǎn)，亦助推了房價(jià)的上漲。雖然外資收購在整個(gè)房地產(chǎn)市場的占比不大，但由于許多項(xiàng)目是溢價(jià)收購，這一方面打開了開發(fā)商們的想象空間，另一方面儼然構(gòu)成了某一區(qū)域的標(biāo)志性價(jià)格。由此，房價(jià)排浪式的上漲令不少百姓瞠目結(jié)舌。然而，購買力的過度透支使得市場漸顯疲軟，交易量開始逐漸萎縮。由亢奮轉(zhuǎn)入低迷的拐點(diǎn)在去年底露出端倪。其時(shí)，一些先知先覺的開發(fā)商開始降價(jià)。2007年12月初，萬科旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍降價(jià)。正當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)界還在為是否拐點(diǎn)出現(xiàn)爭論不休時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)晴雨表的股市提前作出反映，地產(chǎn)股在短短幾周內(nèi)市值蒸發(fā)了近千億。因?yàn)?，在證券分析師的眼中，既然房地產(chǎn)市場已漸呈疲軟之勢，日呈萎縮的交易量就難以支撐高房價(jià)，一旦樓市調(diào)頭向下，那么高價(jià)“地王”勢必要做庫存減值計(jì)提準(zhǔn)備，于是地產(chǎn)股由原來股市中熱錢追捧的“香餑餑”成了“燙手山芋”，遭到不少機(jī)構(gòu)的減持。與虛擬經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的是，過高的房價(jià)對于普通民眾家庭已成為無力消費(fèi)的奢侈品，許多家庭患上了住房焦慮癥，有價(jià)無市的市況在蔓延。2008年初，新華網(wǎng)的一項(xiàng)樣本近兩千人的調(diào)查顯示，過半數(shù)人對買不買房問題持觀望態(tài)度，還有超過30%的人根本就不考慮買房。這表明過高的房價(jià)已超過市場所能承受的臨界點(diǎn)。對于不甚明朗的市場時(shí)局，一些商業(yè)銀行開始對地產(chǎn)商的開發(fā)貸款采取審慎態(tài)度。2月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅首次回落。對于地產(chǎn)商來說，在央行數(shù)度加息及提高存款準(zhǔn)備金率的從緊貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開始由“地荒”轉(zhuǎn)為“錢荒”?，F(xiàn)金流的緊繃，迫使部分開發(fā)商要么降價(jià)回籠資金，要么加大財(cái)務(wù)成本尋求高息貸款。面對兩難選擇，理智的開發(fā)商大多低調(diào)降價(jià)以備過冬。（6）2009年至今貨幣政策對住房消費(fèi)信貸影響可謂變幻莫測。住房金融支持了住房建設(shè)和消費(fèi)。同時(shí)，近幾年房價(jià)快速上漲，不少學(xué)者將原因歸結(jié)于流動(dòng)性過剩和信貸投放過多。流動(dòng)性充裕是一個(gè)事實(shí)。從2000年1月到2010年1月，貨幣供應(yīng)量M0、Ml、M2年均分別增長9.7%，17.3%和18.1%。如果貨幣流通速度保持穩(wěn)定，貨幣供應(yīng)量的增長應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)增長之和持平。但是，2000～2009年，經(jīng)濟(jì)增長率與物價(jià)增長率之和的最高值出現(xiàn)在2007年，為16.7%，低于Ml、M2的增長率。一部分貨幣既沒有引起經(jīng)濟(jì)增長，也沒有造成通貨膨脹，出現(xiàn)了“迷失的貨幣”。一個(gè)解釋是這些貨幣流入樓市，特別是2008年以來，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，我國放松了信貸閘門，資金源源不斷流入房地產(chǎn)市場。據(jù)中國人民銀行2009年第四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2009年，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增長主要是地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款超高速增長，“年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元，同比增長104.1%，比上年末高98.4個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對緩慢，年末房產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.86萬億元，同比增長15.8%，增速比上年末高4.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，年末個(gè)人購房貸款余額4.76萬億元，同比增長43.1%，比上年末高33.3個(gè)百分點(diǎn)”。通貨膨脹隨時(shí)隨地都是貨幣現(xiàn)象，房價(jià)上漲似乎也找到了根本原因。為此，從2009年至今，政府政策頻頻出手，使得住房消費(fèi)信貸變幻莫測。政府政策組合拳有，第一拳（12月9日）：營業(yè)稅征免時(shí)限2年變5年；第二拳（12月14日）：國務(wù)院要求遏制房價(jià)過快上漲；第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%；第四拳（2010年1月10日）：二套房貸首付不得低于40%；第五拳（2010年1月18日）：存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010年11月16日，銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%。這已經(jīng)是2010年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，利率也從年初的15.5%提升至17%，離歷史高位17.5%僅差0.5%。至此，我國住房消費(fèi)信貸市場何去何從，商業(yè)銀行將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。但商業(yè)銀行的利益追求決定了住房信貸政策實(shí)施的困難。主要是因?yàn)樾刨J工具的使用，確實(shí)能夠利用信貸杠桿對住房投資、投機(jī)起到遏制作用，但效應(yīng)是短期的，而且商業(yè)銀行的利益追求會(huì)削弱政策實(shí)施效果。信貸政策的有效實(shí)施，取決于金融機(jī)構(gòu)和資金使用者兩個(gè)方面，其工具主要有價(jià)格工具和數(shù)量工具兩種。價(jià)格工具通過貸款利率增加或減小資金使用成本，數(shù)量工具通過個(gè)人貸款額度調(diào)節(jié)對購房者的資金支持力度。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，信貸工具主要運(yùn)用于個(gè)人住房的消費(fèi)信貸，通過差異化的貸款利率、貸款首付款比例，體現(xiàn)政策的導(dǎo)向。一方面，從金融機(jī)構(gòu)的角度分析信貸政策的有效性。在市場經(jīng)濟(jì)中，商業(yè)銀行的目標(biāo)是利潤最大化，信貸業(yè)務(wù)的目標(biāo)也是如此。購房按揭貸款是風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各大銀行都熱衷于發(fā)放按揭貸款。2009年末，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為8525億元，占貸款總額的17.69%，不良貸款率為0.42%；中國銀行在內(nèi)地發(fā)放的個(gè)人住房貸款余額為7644億元，占貸款總額的18.35%，減值比率為0.63%；工商銀行的個(gè)人住房貸款余額為8742億元，占貸款總額的15.26%。同時(shí)，根據(jù)估算，建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)年利息收入占利息總收入的比例分別為20.34%、24.31%、17.94%。與商品住房預(yù)售制度相關(guān)聯(lián)的是“按揭”。實(shí)際上，“按揭”中的最大得益者是商業(yè)銀行。而且，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控是政府為了實(shí)現(xiàn)公共利益目標(biāo)，和商業(yè)銀行的目標(biāo)并不一致。比如，差別化信貸政策中，購買首套自住房且90平方米以上的家庭，首付比例不低于30%；購買第二套住房的家庭，首付比例不低于50%。這樣做，從公共利益考慮，是為了支持合理的住房消費(fèi)，抑制投機(jī)投資；從商業(yè)利益考慮，買得起第二套房的家庭，經(jīng)濟(jì)實(shí)力應(yīng)該更強(qiáng)一些，向他們發(fā)放貸款形成的風(fēng)險(xiǎn)收益關(guān)系對商業(yè)銀行會(huì)更有利。在兩種目標(biāo)不一致的情況下，讓商業(yè)銀行為了公共利益而減少自己的商業(yè)利益，在短期內(nèi)可以，在長期內(nèi)不行。此外，利益機(jī)制會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大的動(dòng)力，使商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)和人員背棄公共政策目標(biāo)，追求自己的利益。在房價(jià)上漲過程中，商業(yè)銀行住房抵押貸款的質(zhì)量也在不斷提高，雖然房價(jià)過快上漲會(huì)積累住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，但真正的風(fēng)險(xiǎn)是住房價(jià)格下跌，對于住房市場的價(jià)格波動(dòng)，商業(yè)銀行寧愿希望上漲，而不希望下跌。因此，信貸政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的是短期調(diào)節(jié)。政府要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)的公共目標(biāo)，還是要用自己手中的工具，通過稅收政策，從根本上改變住房投機(jī)投資的成本收益機(jī)制，縮小盈利空間，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展的基本制度。另一方面，從購房者的角度分析信貸政策。提高首付比例直接抬高了購買商品住房的資金門檻，假設(shè)總值200萬元的房子，首付比例提高10%，首付款就要增加20萬元，對普通居民家庭是一個(gè)不小的數(shù)字；提高貸款利率則增加了將來的還款壓力，從短期看，貸款規(guī)?？赡鼙壤矢行?。不管是貸款規(guī)模還是利率工具，發(fā)揮作用的前提是購房者使用貸款。一些購房者一次性全部結(jié)清房款，特別是一些投機(jī)者，主要依靠現(xiàn)金炒房，只要短期房價(jià)上漲具有足夠的盈利空間，利率、信貸規(guī)模和首付比例等政策對他們幾乎沒有影響。信貸政策通過對不同類型購房者實(shí)行不同的利率和貸款額度，進(jìn)行差別化調(diào)節(jié)，要求能夠有效區(qū)分購房者的類型，分清是首次購房、購買第二套還是第三套住房。這個(gè)看似簡單的問題，也出現(xiàn)了界定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況。《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)上漲過快的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）剛出臺時(shí)，各個(gè)銀行界定二套住房的差別很大，有的按擁有的住房套數(shù)認(rèn)定，有的按在銀行的購房貸款記錄認(rèn)定。目前實(shí)行的是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要在銀行貸過住房貸款，不管現(xiàn)在有沒有住房，都按第二套（以上）房執(zhí)行政策。這種做法，克服了對家庭擁有住房情況掌握不足的困難，打擊了利用銀行貸款炒房的人，但對正常的住房消費(fèi)需求也構(gòu)成了遏制。專欄2010年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2010年第二季度）一、適時(shí)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為加強(qiáng)流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸適度增長，管理好通貨膨脹預(yù)期，中國人民銀行分別于2010年1月18日、2月25日和5月10日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率暫不上調(diào)，以加大對“三農(nóng)”和縣域經(jīng)濟(jì)的支持力度。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率適時(shí)適度對沖了銀行體系部分過剩流動(dòng)性，政策實(shí)施后，市場流動(dòng)性仍可滿足貨幣信貸總量適度增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。二、加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和信貸政策引導(dǎo)2010年上半年，中國人民銀行進(jìn)一步加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)相對均衡地安排貸款投放節(jié)奏，完善信貸管理制度，充分發(fā)揮信貸政策對國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)的積極作用。一是按照“有保有控”的信貸政策要求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和在建項(xiàng)目的貸款支持力度，支持企業(yè)節(jié)能減排、技術(shù)改造和淘汰落后產(chǎn)能，改善對小企業(yè)的金融服務(wù)，做好金融支持文化產(chǎn)業(yè)、服務(wù)外包、物流等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作，抓好“民生金融”，做好抗震救災(zāi)、“大學(xué)生村官”、就業(yè)、助學(xué)、扶貧、區(qū)域等改善民生的信貸支持工作。同時(shí)，加強(qiáng)對地方政府融資平臺的放貸管理，嚴(yán)格控制對高耗能、高排放行業(yè)和產(chǎn)能過剩行業(yè)的貸款。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行好差別化房貸政策。二是在全國范圍內(nèi)全面推動(dòng)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，進(jìn)一步改進(jìn)和提升農(nóng)村金融服務(wù)，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，不斷增加涉農(nóng)信貸投放。三是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改進(jìn)考核機(jī)制，合理安排貸款投放節(jié)奏，防止貸款在季度、月度間大起大落。2010年至今中國人民銀行存款準(zhǔn)備金率調(diào)整表4.我國住房消費(fèi)信貸存在的問題目前，我國住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)在住房領(lǐng)域普遍開展，但總體來說規(guī)模偏小，發(fā)展還不充分，發(fā)達(dá)國家住房消費(fèi)信貸占商業(yè)銀行貸款總額的比例高達(dá)20%～40%，而我國還不到10%。其原因有以下幾點(diǎn)。（1）較低的收入與較高的房價(jià)制約了住房消費(fèi)信貸的進(jìn)一步發(fā)展。低收入與高房價(jià)的矛盾使得居民的購買力受到限制，成為制約銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)開展的重要因素。對比國外住房抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)，按國際公認(rèn)合理的房價(jià)收入比應(yīng)該在3～6倍之間，否則就會(huì)因?yàn)榫用竦某惺芰Σ蛔愣鴮?dǎo)致住房信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，而我國的這一比例高達(dá)10倍以上，個(gè)別大城市甚至超過15倍。（2）居民負(fù)債消費(fèi)的環(huán)境尚未完全形成。近年來，隨著競爭的加劇，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級帶來的就業(yè)和收入的不穩(wěn)定性增加，再加上自20世紀(jì)90年代中期開始，福利性消費(fèi)體制逐步被市場化消費(fèi)體制所取代，以前主要由政府或企業(yè)以實(shí)物形式供給的住房、醫(yī)療、教育等費(fèi)用，改由居民個(gè)人承擔(dān)，個(gè)人支出的不確定性增加。而住房、醫(yī)療、教育等費(fèi)用上漲速度之快超過多數(shù)家庭收入增長速度，其消費(fèi)價(jià)格與大多數(shù)居民的收入水平相比顯得過高。其中，居民對醫(yī)療教育費(fèi)用的儲蓄意愿較強(qiáng)，在收入既定的條件下，可用于改善居住條件的資金不足，導(dǎo)致居民向銀行負(fù)債消費(fèi)的內(nèi)在動(dòng)力不足，社會(huì)整體負(fù)債消費(fèi)的環(huán)境尚未完全形成。（3）消費(fèi)信貸制度不健全，銀行的個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效控制。首先，相關(guān)法律不健全，法制環(huán)境還不完善。盡管出臺了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，但這方面的法律尚未建立。有些操作有較大的隨意性，有關(guān)各方的利益難以得到法律的有力保護(hù)。其次，個(gè)人信用體系不健全，銀行評估難度大。我國目前尚未建立一套完備的個(gè)人信用評估、個(gè)人資信調(diào)查及個(gè)人破產(chǎn)制度，銀行缺乏征詢和調(diào)查借款人資信的有效手段，加之個(gè)人收入的不透明和個(gè)人征稅機(jī)制的不完善，銀行難以對借款人的財(cái)產(chǎn)、個(gè)人收入的完整性、穩(wěn)定性和還款意愿等資信狀況作出正確判斷。這增加了住房消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，限制了個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。（4）住房信貸資金融資渠道少，金融品種單一。目前，商業(yè)銀行住房信貸資金主要來源于居民和企業(yè)儲蓄存款，一般存期較短，流動(dòng)性要求大，而商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款通常期限較長，一般都是10年以上，這就造成了資金來源與資金使用時(shí)間不配套，加大了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因而，銀行在作出了住房貸款決策時(shí)，就得將這一因素考慮進(jìn)去，從而會(huì)減少個(gè)人住房抵押貸款等為數(shù)不多的業(yè)務(wù)，貸款期限較長，利率和信用風(fēng)險(xiǎn)大，又缺乏其他金融工具支持變現(xiàn)，導(dǎo)致資金長期占用，影響到資金周轉(zhuǎn)。另外，從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，現(xiàn)有金融環(huán)境下商業(yè)銀行無法有效分散風(fēng)險(xiǎn)。（5）住房二級市場欠發(fā)達(dá)。我國住房二手市場不發(fā)達(dá)，住房流動(dòng)性差，變現(xiàn)難。近年來，國家規(guī)定要全面開放住房二級市場，也采取了許多措施來刺激二手房市場的發(fā)育，但整體上住房二級市場還相當(dāng)滯后。一方面它制約了住房一級市場的發(fā)展，從而阻礙了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展；另一方面它又使得銀行在處置抵押物時(shí)變現(xiàn)困難，加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（二）我國房貸者幸福感現(xiàn)狀和案例分析1.我國房貸者幸福感現(xiàn)狀某網(wǎng)站一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，有91.1%的人購房用了按揭。在這群人中，有31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。很多按揭買房的人自稱為蝸牛一族，他們身上背著房子，在享受著高薪、白領(lǐng)、有房一族等諸多心理安慰的同時(shí)，也承受著一天不工作，就會(huì)被世界拋棄的精神重壓，生活質(zhì)量大為下降。不敢輕易換工作，不敢娛樂、旅游，害怕銀行漲息，擔(dān)心生病、失業(yè)，更沒時(shí)間好好享受生活?！陡倛?bào)》與某網(wǎng)站聯(lián)合最近進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查中共有4366人參與，調(diào)查表明，其中80%的受訪者處于20歲至25歲之間，打算在3年內(nèi)買房的人數(shù)高達(dá)4144人，占總數(shù)的94.92%。其中需要貸款10萬元至20萬元的有111人，占總數(shù)的2.54%；需要貸款20萬元至30萬元的有481人，占總數(shù)的11.02%；需貸款30萬元至40萬元的有407人，占總數(shù)的9.32%；需要貸款40萬元以上的人數(shù)高達(dá)3367人，占總數(shù)的77.12%。而另一項(xiàng)調(diào)查中，已經(jīng)有房屋貸款的受訪者選擇自己心里老放不下房貸的人為3700人，占總數(shù)的21.23%；選擇經(jīng)常失眠和心情郁悶的人數(shù)分別為3404人，均達(dá)到總數(shù)的19.53%；有焦慮、脾氣暴躁情緒的人分別為18.47%、19.32%；還有333人選擇其他，占到總數(shù)的1.92%。調(diào)查結(jié)果顯示，我國高達(dá)98.09%有房貸的人，心理上會(huì)產(chǎn)生焦慮情緒。“房奴”是指貸款買房月供超過正常支付能力（按銀行指標(biāo)是超過月收入的50%）而導(dǎo)致生活質(zhì)量下降，淪為房屋“奴隸”的一類人。他們會(huì)害怕失業(yè)、不愿意花錢、經(jīng)?；馗改讣也滹垺⑿蓍e生活減少、有機(jī)會(huì)賺錢兩眼放光等等，凡此種種現(xiàn)象皆為房奴癥狀。調(diào)查顯示，目前，有七成房奴為買房留下了“后遺癥”，近三成房奴為還貸淪為基本生活支出由父母提供的“啃老族”。重慶某重點(diǎn)中學(xué)的袁晶老師剛走上工作崗位便有了3000多元的月收入。半年后，她看到房價(jià)不斷攀升就決定貸款買房，一出手便是一套160平方米的房子。從此，袁晶便背上了30年的房債，每月大部分的收入用于還貸款。以前每周要買一兩次衣服，現(xiàn)在兩三個(gè)月才敢去逛一次街，生怕管不住自己買東西。調(diào)查顯示，53%的房奴對父母的依賴感增強(qiáng)，27%淪為“啃老族”，20%減少了照顧父母的支出。除了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，房奴們更承受著巨大的心理煎熬。北京博愛心理咨詢中心的孫欲曉博士指出因?yàn)檫€房貸而出現(xiàn)困惑、迷茫、焦慮、壓抑等心理問題的房奴，基本是22歲至35歲的青年人，由于欠缺足夠的經(jīng)濟(jì)和心理承受力，一旦面對風(fēng)險(xiǎn)就要承受更多的負(fù)面心理因素，這些因素有可能改變他們的生活軌跡和現(xiàn)狀，其心理就容易處于亞健康或疾病狀態(tài)。另外，“房奴”直接影響人的幸福指數(shù)。根據(jù)可銳職業(yè)顧問公司對京滬穗等地所做的調(diào)查，月收入在5000元至1.5萬元的購房者中，76%表示購房后壓力很大?？射J首席職業(yè)顧問卞秉彬指出，現(xiàn)在很多人因?yàn)橘I房不僅影響了自己的日常生活，生活的幸福感也明顯下降。對于很多想“一步到位”的人來說，房貸壓力很快就使他們從擁有房子的愉悅感變成累贅感，而這種累贅感將持續(xù)5～30年之久。許多持有“無房不婚”觀念準(zhǔn)備買房的年輕人也備受心理煎熬，其中淪為“準(zhǔn)房奴”的大有人在。年薪4萬～5萬元的重慶白領(lǐng)王軍三年來過著每天吃面條、基本無娛樂的生活，為的就是盡快湊上買房的首付款。廣西社科院社會(huì)學(xué)研究所所長羅國安認(rèn)為，房奴現(xiàn)象呈現(xiàn)的是一種值得警惕的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。房奴心理疾病不僅源于現(xiàn)實(shí)中的壓力，也源于對未來的不確定性預(yù)期。無論是教育、醫(yī)療，還是住房，都在給人們帶來諸多不確定性預(yù)期，加重心理負(fù)擔(dān)。重慶市社科院孫元明研究員認(rèn)為，高達(dá)98.09%背有房貸的人有焦慮情緒，而這種焦慮情緒還蔓延到許多準(zhǔn)備買房的人，這無疑會(huì)在一定程度上影響到我們社會(huì)的幸福指數(shù)。2.相關(guān)案例[26]分析案例一：超出自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的貸款行為。曉樂今年29歲，碩士畢業(yè)后，踏入IT行業(yè)，并通過這個(gè)工作得到了愛情，得到別人對他的認(rèn)可，這個(gè)職業(yè)讓他如魚得水，于是他和女朋友決定在北京安居樂業(yè)——買房。兩人每個(gè)月的收入是8000多元，為了盡早還清貸款，他們每個(gè)月還銀行3000多元。曉樂起初沒覺得有什么問題，但父親突然患病，讓他感覺到生活的壓力、還貸的壓力。過去他經(jīng)常和朋友泡吧，和女朋友每天也是在外吃飯，自己從來不做飯。自從感到還貸壓力后，朋友再約他出去玩、吃飯什么的，他都會(huì)想辦法回避。其實(shí)他不是沒有時(shí)間，而是沒有這個(gè)經(jīng)濟(jì)能力。現(xiàn)在曉樂開始和女朋友在家自己做飯吃，就是買房改變了他的生活，改變了他的人際交往，給他帶來了壓力，房子讓他的心理承受能力越來越差。曉樂也曾想找一家待遇、工資比現(xiàn)在好的單位，但接觸幾個(gè)后，他不敢貿(mào)然去跳槽，因?yàn)榕滦碌沫h(huán)境和新同事不能接受他，自己反而失去了固定的工作和穩(wěn)定的收入。他現(xiàn)在經(jīng)常和女朋友為一點(diǎn)小事、一句話吵架，而且越吵越兇。如果是過去，女朋友說分手，他們可能真的會(huì)分手。但一想到分開后，自己一個(gè)月4000多元的工資還房貸就要3000多元，那他肯定是承受不住的。那段時(shí)間的曉樂經(jīng)常胸悶、氣短，也經(jīng)常做噩夢、失眠，怕失去女朋友、失去現(xiàn)在的生活，怕在北京站不住腳，被同學(xué)、老鄉(xiāng)看不起。心理醫(yī)生診斷后認(rèn)為曉樂因?yàn)樯顗毫?、還貸壓力導(dǎo)致焦慮，而這種焦慮進(jìn)而轉(zhuǎn)變成廣泛性的心理焦慮。也就是還貸的壓力被泛化，原來情緒上的問題被帶到生活的各個(gè)方面。曉樂的性格本身就是追求完美的人，總想把事情做得比別人好。就像買房子，其實(shí)兩個(gè)人買100多平方米的房子就足夠了，但他非要買個(gè)躍層式的房子。這個(gè)房子雖然滿足了他的心理，但更多的是讓他待在屋子里感到不踏實(shí)。就像曉樂