物業(yè)管理法務(wù)知識(shí)培訓(xùn)070129

物業(yè)管理法務(wù)知識(shí)培訓(xùn)教程大家好!很高興我們有機(jī)會(huì)一起來(lái)探討物業(yè)管理的法律知識(shí)，共同做好的物業(yè)管理工作。第一條、與物業(yè)管理有關(guān)的主體有哪些？他們之間的權(quán)利義務(wù)有什么區(qū)分？除了物業(yè)公司之外，還有以下主體：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。一、業(yè)主。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主有以下權(quán)利：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對(duì)物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主有以下義務(wù)：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。二、業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)法定的議事規(guī)則：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。三、業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。有這樣一個(gè)問(wèn)題：如何利用法律手段促使業(yè)主委員會(huì)履行上述職責(zé)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)問(wèn)題，物業(yè)管理?xiàng)l例涉及到的內(nèi)容不是很多，而且其絕大部分職責(zé)是與業(yè)主大會(huì)的授權(quán)有關(guān)，具體講，業(yè)主委員會(huì)相對(duì)與物業(yè)公司的職責(zé)有兩項(xiàng)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；如果業(yè)主委員會(huì)拒絕召集業(yè)主大會(huì)，則20%的業(yè)主可以自行召集業(yè)主大會(huì)；如果業(yè)主委員會(huì)拒絕與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，則可以提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)按照業(yè)主公約罷免業(yè)主委員會(huì)，由新選舉的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，但這樣的事情確實(shí)較少發(fā)生。物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系處理問(wèn)題，我們認(rèn)為更多是溝通與合作，如果部分業(yè)主將問(wèn)題投訴到業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)再將問(wèn)題反映到物業(yè)公司，物業(yè)公司在解決解決問(wèn)題后并將解決情況反饋給業(yè)主委員，由此樹(shù)立業(yè)主委員會(huì)的聲望。對(duì)以后物業(yè)公司遇到不能解決的問(wèn)題，通告業(yè)委會(huì)，請(qǐng)業(yè)委會(huì)去與業(yè)主進(jìn)行溝通，說(shuō)明事情的原委，消除業(yè)主的疑慮，這樣業(yè)主委員會(huì)便起到了橋梁的作用，更便于物業(yè)管理。與業(yè)主委員會(huì)合作的關(guān)系多發(fā)生，而與其沖突關(guān)系甚至訴訟關(guān)系最好少發(fā)生。第二條、什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。國(guó)家對(duì)前期物業(yè)管理的規(guī)定帶有強(qiáng)制性。（見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十^一條的規(guī)定。）第三條：何謂業(yè)主公約？其內(nèi)容包括哪些？效力如何？一、業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個(gè)極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)制作、修改，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。二、業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（1）業(yè)主的權(quán)利；（2）業(yè)主的義務(wù)；（3）業(yè)主不履行義務(wù)或違反義務(wù)的違約處理；三、業(yè)主公約的效力：業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)使用人也應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。業(yè)主公約上的內(nèi)容，不得與法律、法規(guī)相抵觸。業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)于違反業(yè)主公約，經(jīng)協(xié)商不能解決的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。第四條、物業(yè)管理的內(nèi)容有哪些？物業(yè)管理的內(nèi)容可以分為：基本業(yè)務(wù)：（1）房屋建筑的維護(hù)、修繕與改造；（2）物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和更新；（3）相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)和管理；（4）消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和更新。專項(xiàng)業(yè)務(wù)：（1）治安保衛(wèi)。通過(guò)值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理。（2）清掃保潔。（3）庭院綠化。對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的公共綠地和道路綠化的日常養(yǎng)護(hù)。（4）車輛管理。對(duì)進(jìn)入管轄區(qū)內(nèi)的各種機(jī)動(dòng)車輛的限制的停放管理。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)際上是一種代理業(yè)務(wù)，目的是為業(yè)主提供工作、生活上的方便。而物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容主要有：開(kāi)設(shè)與管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，比如開(kāi)辦小型商場(chǎng)、美發(fā)廳、電器維修店。還有房屋的租賃代理、房屋交換代理。當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)際上不屬于物業(yè)管理的范圍，它通過(guò)單獨(dú)委托的方式在業(yè)主和物業(yè)管理公司中形成。第五條、物業(yè)管理公司如何開(kāi)展委托性服務(wù)？其實(shí)物業(yè)管理公司為滿足物業(yè)業(yè)主的個(gè)別要求，受業(yè)主委托而提供的服務(wù)就是委托性服務(wù)。業(yè)主的個(gè)別要求通常指在物業(yè)管理合同中未約定，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中也未設(shè)立，而業(yè)主又提出的要求。此時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)該在可能的情況下，選擇性的滿足業(yè)主的要求，并提供這種委托性的服務(wù)。在一般情況下，雙方最好在協(xié)商一致的情況下進(jìn)行，還要簽訂委托協(xié)議予以確認(rèn)。第六條、物業(yè)管理公司與業(yè)主是什么關(guān)系？物業(yè)公司是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有，因而物業(yè)公司通過(guò)合同或契約，接受業(yè)主委托，代表業(yè)主并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)。所以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就是委托合同關(guān)系。第七條、物業(yè)管理中，是業(yè)主還是物業(yè)管理公司處于主導(dǎo)地位？在物業(yè)管理過(guò)程中，業(yè)主是處于主導(dǎo)地位的，以業(yè)主大會(huì)為權(quán)利核心，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，并代表全體業(yè)主與其簽訂合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的同時(shí)，由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，按照業(yè)主的愿望與要求對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。（我們物業(yè)管理公司是發(fā)展商指定的，但管理的性質(zhì)一樣，所以我們的業(yè)主提出好的建議、要求還是要盡量滿足）。第八條、什么是非業(yè)主使用人？所謂非業(yè)主使用人，是指不享有管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)，但是對(duì)某物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主要是指物業(yè)承租人。第九條、非業(yè)主使用人與業(yè)主之間約定由非業(yè)主使用人承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)，當(dāng)非業(yè)主使用人拒絕交納費(fèi)用時(shí)，物業(yè)公司可以向業(yè)主主張權(quán)利嗎？非業(yè)主使用人違反物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理公約造成的損害，物業(yè)公司可以向業(yè)主主張賠償嗎？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：”業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”第48條規(guī)定：”物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”這說(shuō)明業(yè)主與非業(yè)主使用人承擔(dān)連帶責(zé)任，無(wú)論上述哪種情況，物業(yè)公司都可以向業(yè)主主張權(quán)利，要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第十條、業(yè)主能否自己管理物業(yè)？業(yè)主可以單獨(dú)解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理合同嗎？《城市新住宅小區(qū)管理辦法》第四條規(guī)定：”住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)公司統(tǒng)一實(shí)行專業(yè)化管理?！钡谄邨l規(guī)定：“物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案?！彼裕形飿I(yè)管理公司統(tǒng)一管理是政府推行的一項(xiàng)小區(qū)管理政策，也是政府為便于小區(qū)管理，有利于保護(hù)業(yè)主和生活中的權(quán)益而作出的強(qiáng)制性規(guī)定。業(yè)主就不能自己管理物業(yè)。物業(yè)管理，除為個(gè)別業(yè)主提供特殊的單獨(dú)的服務(wù)外即前述的委托性服務(wù)，絕大部分是對(duì)整個(gè)物業(yè)小區(qū)的公共部位、共用設(shè)施的管理。在前期物業(yè)管理階段，開(kāi)發(fā)商是最大的業(yè)主，其直接委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，不存在小業(yè)主解除物業(yè)管理合同的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商撤離項(xiàng)目后的物業(yè)管理階段，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)全體與會(huì)業(yè)主三分之二以上表決，決定物業(yè)公司進(jìn)行管理或解聘物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議對(duì)全體業(yè)主生效，小業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì)的決議，而無(wú)權(quán)單獨(dú)解除與物業(yè)公司之間的合同。同樣，業(yè)主也不可以以物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不好而單獨(dú)拒繳物業(yè)管理費(fèi)。其只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體行使業(yè)主權(quán)利。物業(yè)公司與業(yè)主們的關(guān)系可以歸納成一句話'要么全有，要么全無(wú)。”但是由于物業(yè)公司管理不善給業(yè)主造成的損失，業(yè)主有權(quán)提出賠償損失的要求，如果業(yè)主提起訴訟，物業(yè)公司如不能證明自己盡到了管理義務(wù)，則有可能敗訴。有二個(gè)類似的問(wèn)題請(qǐng)大家注意一下：其一、因物業(yè)公司在治安、公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等方面，業(yè)主認(rèn)為管理不善而要求減免管理費(fèi)，同樣是不成立的，業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)與物業(yè)公司就物業(yè)合同內(nèi)容作出變更，只有業(yè)主大會(huì)才可行使此權(quán)利；其二、對(duì)于外界因素的影響，例如小區(qū)外傳來(lái)臭氣、噪音等，業(yè)主要求解決，并以此作為拒繳管理費(fèi)的理由。同樣是沒(méi)有道理的，因?yàn)樗隽宋飿I(yè)公司的管理職責(zé)。但物業(yè)公司可以接受業(yè)主的委托，代表業(yè)主與臭氣、噪音的制造單位進(jìn)行協(xié)商解決，在業(yè)主的特別授權(quán)下還可以代為起訴。如果這些噪音、臭氣妨礙了物業(yè)公司的管理工作，物業(yè)公司也可以自己的名義要求加害方排除妨礙，在雙方不能協(xié)商解決的情況下，可以向法院起訴。但是，對(duì)屬于物業(yè)公司管理范圍內(nèi)的侵害因素，物業(yè)公司有義務(wù)盡力解決。第十一條、物業(yè)管理收費(fèi)的內(nèi)容有哪些？1、物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)方式：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制、組合制等形式約定計(jì)費(fèi)方式。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。組合制是指業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要，分服務(wù)項(xiàng)目聘請(qǐng)管理企業(yè)并支付費(fèi)用的管理模式和計(jì)費(fèi)方式。我們物業(yè)公司實(shí)行的是包干制的計(jì)費(fèi)方式。2、物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)方法：實(shí)行包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行組合制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和高檔住宅、別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。錦繡香江花園小區(qū)是高檔住宅、別墅小區(qū)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十二條、物業(yè)管理公司是否有對(duì)住戶罰款的權(quán)利？罰款是一種行政處罰的行為，除行政處罰以外，所有的相似情形都不能稱為“罰款”。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，當(dāng)然不享有行政處罰權(quán)。也不符合受委托組織的條件。所以物業(yè)管理公司是無(wú)權(quán)罰款的。但是可以在合同中約定違約金，用違約金條款來(lái)制約業(yè)主的不當(dāng)行為。第十三條、物業(yè)管理公司在業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的情況下可以對(duì)其停水停電嗎？一般情況下，供水合同、供電合同只是自來(lái)水公司、供電公司與業(yè)主之間簽訂的合同，物業(yè)管理在上述合同中不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不能以其未交納管理費(fèi)為由，擅自停水、停電。但是當(dāng)物業(yè)公司受到自來(lái)水公司、供電公司的明確授權(quán)且業(yè)主沒(méi)有繳納水電費(fèi)的前提下，則可以代其行使權(quán)利。類似的問(wèn)題有：業(yè)主違章裝修，物業(yè)公司可否停水停電?這個(gè)問(wèn)題雖然和上面問(wèn)題相似，但是還是有區(qū)別的。如果違章裝修涉及到安全用電等公共安全問(wèn)題，物業(yè)公司對(duì)裝修工程有監(jiān)管職責(zé)，考慮到公共安全、公共利益問(wèn)題當(dāng)然可以采取停電的措施。但是如果沒(méi)有涉及到安全問(wèn)題，則此問(wèn)題與前面談到的問(wèn)題是一回事。在此情況下，物業(yè)公司要維護(hù)秩序，可以有其他辦法，比如停止提供其他服務(wù)、發(fā)整改通知、沒(méi)收裝修保證金等。第十四條、物業(yè)公司可以單方面增加管理費(fèi)么？物業(yè)管理公司未征得業(yè)主委員會(huì)的同意，單方面提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法是不當(dāng)?shù)?。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理合同主要內(nèi)容之一，物業(yè)公司必須與業(yè)主大會(huì)協(xié)商，雙方達(dá)成一致方可增加物業(yè)管理費(fèi)。第十五條、在廣州，房屋業(yè)主具體按照什么標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金？根據(jù)2003年9月5日廣州市國(guó)土資源和房屋管理局下發(fā)的《關(guān)于貫徹國(guó)家〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定上明確指出：由購(gòu)房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/面,非住宅建筑面積50元/面的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足購(gòu)房款2%部分，由購(gòu)房者按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納。第十六條、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序有哪些規(guī)定？根據(jù)2003年的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定“專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。”所以使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。鑒于目前物業(yè)專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)主管部門在銀行指定的賬戶上統(tǒng)一管理，所以我們認(rèn)為要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金，必須經(jīng)過(guò)以下程序：首先必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)同意使用專項(xiàng)維修資金。其次，由業(yè)主委員會(huì)持相關(guān)文件獲得房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)。最后才能支取維修基金，由物業(yè)公司進(jìn)行維修。第十七條、為什么要收取“裝修監(jiān)管費(fèi)”？裝修監(jiān)管費(fèi)又叫做裝修管理服務(wù)費(fèi)，其本質(zhì)是為了防止裝修人或者裝修企業(yè)在裝修過(guò)程中違法違規(guī)操作，損害公共利益，而由物業(yè)管理公司履行監(jiān)管職責(zé)，為裝修企業(yè)提供監(jiān)管服務(wù)而收取的特別費(fèi)用。其具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由裝修人或者裝修企業(yè)與物業(yè)管理公司在住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中約定。建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十六條和《廣州市和業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十七條，有明確的規(guī)定。第十八條、業(yè)主入住時(shí)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該由誰(shuí)負(fù)責(zé)？如果房屋還在保修期內(nèi)，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商已委托物業(yè)公司進(jìn)行維修，但開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任后，可以向施工單位追償。如果不在保修期內(nèi)，且不屬于物業(yè)管理公司承擔(dān)維修責(zé)任范圍的，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)維修，如果屬于公共部位、共用設(shè)施，就可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。第十九條、在停車場(chǎng)內(nèi)車輛被損壞，物業(yè)管理公司是否有責(zé)任？物業(yè)公司與車主是保管合同關(guān)系。如果車輛的損壞是第三人所致，應(yīng)當(dāng)由第三人承擔(dān)賠償責(zé)任，但是當(dāng)無(wú)法查明第三人時(shí)，則物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這就要求物業(yè)公司盡到充分的注意義務(wù)。這里要特別說(shuō)明一下，當(dāng)車輛駛?cè)胪＼噲?chǎng)之前，當(dāng)值的保安人員應(yīng)當(dāng)注意車輛是否有明顯的損壞。如果發(fā)現(xiàn)車輛存在明顯的損壞，值班同志則要做書(shū)面記錄，并要求車主簽字，如有其他在場(chǎng)人員的，可以一并要其簽名作證。防止車主將車開(kāi)進(jìn)停車場(chǎng)后，以其車的損壞系物業(yè)公司沒(méi)有妥善保管為由要求賠償。一旦發(fā)生上述訴訟糾紛，物業(yè)公司就負(fù)有證明車輛的損壞不是在停車場(chǎng)造成的舉證責(zé)任。如果沒(méi)有上述程序，物業(yè)公司就很難舉證，可能要承擔(dān)不利的法律后果。車場(chǎng)停放車輛，如果車輛刮花或者車輛里的物品丟失，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？對(duì)于車輛本身的破損及車輛的刮花，前面已經(jīng)闡述了。至于車輛里面其他物品的丟失，涉及到舉證的問(wèn)題，就是說(shuō)他如何證明其他財(cái)物在車輛里丟失，包括是否丟失了其他財(cái)物及該財(cái)物的丟失是否在車輛里丟失。車主一般很難舉證證明這些事項(xiàng)。第二十條、樓頂水泥脫落傷人，物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該負(fù)責(zé)？物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，專門對(duì)物業(yè)公共部位進(jìn)行管理，具有管理職能，也負(fù)有管理的義務(wù)。民法通則第126條規(guī)定：”建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币虼?，如果物業(yè)管理公司能證明盡到了管理責(zé)任，完全履行了物業(yè)管理合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)管理公司沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，反之，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條的規(guī)定同樣可以適用到本問(wèn)題中。關(guān)鍵看物業(yè)公司是否盡到管理責(zé)任。樓頂水泥屬于公共部位，如果物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理職責(zé)，則必須承擔(dān)責(zé)任，一般情況下物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。在小區(qū)公共地方行走，突然從高空墜落物品砸傷行人，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題？首先要看高空墜落物品是否屬于公共部位的物品，只有公共部位的物品才能談得上物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。如果是業(yè)主自己房屋內(nèi)的東西墜落傷人，比如陽(yáng)臺(tái)上的花瓶等，則該業(yè)主要承擔(dān)責(zé)任。如果是公共部位的物品墜落傷人，則應(yīng)按照前述方法處理。這里就不再重復(fù)了。在講下面的問(wèn)題之前，我首先給大家簡(jiǎn)單講講法與合同的區(qū)別：其一、法是國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)（人民代表大會(huì)）制定并通過(guò)的，普遍適用的強(qiáng)制性行為規(guī)范；而合同是由當(dāng)事人通過(guò)書(shū)面或者口頭協(xié)議達(dá)成的一致意思表示；其二、法具有普遍適用性，無(wú)論行為人是否認(rèn)識(shí)到法的存在，只要其行為屬于某部法律的調(diào)整范圍，該法律就要對(duì)他適用；而合同具有相對(duì)性，它只適用于訂立合同的雙方當(dāng)事人；其三、法律具有強(qiáng)制性，行為人如果違反了法律，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，如民事責(zé)任、行政責(zé)任，觸犯了《刑法》，則要承擔(dān)刑事責(zé)任，這是最嚴(yán)重的責(zé)任，也就是我們通常所說(shuō)的犯罪行為；而當(dāng)事人違反了合同義務(wù)，只須承擔(dān)違約責(zé)任。第二十一條、物業(yè)管理公司從何時(shí)開(kāi)始向業(yè)主計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)？從何時(shí)開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，國(guó)家沒(méi)有這方面的規(guī)定，但規(guī)定了按照合同約定來(lái)執(zhí)行。因此，在售房合同或物業(yè)管理合同中約定了計(jì)費(fèi)時(shí)間，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該條款。在沒(méi)有合同約定的情況下，從法律的角度來(lái)看，物業(yè)管理公司提供服務(wù)時(shí)，業(yè)主就應(yīng)向物業(yè)管理公司支付管理費(fèi)。在實(shí)際操作中，只要認(rèn)定房屋具備交樓條件或業(yè)主接到的收樓通知書(shū)上具有明確的交樓日期就應(yīng)該開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)。業(yè)主一直沒(méi)有收樓，管理費(fèi)怎么收？這可以通過(guò)兩方面進(jìn)行分析：第一、如果是由于買受人的原因逾期收樓，則管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)從合同約定的收樓之日或者收樓通知書(shū)明確載明的收樓之日起收取管理費(fèi)。這屬于《合同法》上關(guān)于標(biāo)的物的交付問(wèn)題，由于買受人一方原因逾期接受標(biāo)的物的，標(biāo)的物的交付從合同約定之日起視同完成，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及其他義務(wù)由買受人承擔(dān)；第二、如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商逾期交樓，則屬于開(kāi)發(fā)商違約的問(wèn)題了，管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)從實(shí)際交樓之日計(jì)收。順便補(bǔ)充說(shuō)明一下，在我們的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第七條，有這樣的約定：“買受人在收樓臺(tái)時(shí)發(fā)現(xiàn)該商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求出賣人進(jìn)行維修，出賣人應(yīng)在核實(shí)情況后及時(shí)予以解決，維修期間不視為逾期交房，買受人不得以此屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房，否則買受人自行承擔(dān)逾期收樓的責(zé)任。但是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的除外?！彼蚤_(kāi)發(fā)商交付的房屋存在一般質(zhì)量問(wèn)題，但不影響居住的，買受人可以要求維修，但是不能以此為由認(rèn)定我公司逾期交樓，管理費(fèi)依然從合同約定或者收樓通知書(shū)載明的日期計(jì)算。《合同法》第一百四十二條規(guī)定：”標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”、第一百四十三條規(guī)定：”因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)?！钡诙l、如何處理業(yè)主投訴？物業(yè)管理公司的管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，在其履行管理職責(zé)時(shí)由于員工素質(zhì)存在差異，與業(yè)主之間必然出現(xiàn)不少問(wèn)題和糾紛，必然有業(yè)主對(duì)管理、服務(wù)等問(wèn)題進(jìn)行投訴。物業(yè)公司在接到投訴后，要認(rèn)真對(duì)待，具體有以下幾條建議：（一）對(duì)業(yè)主投訴要持歡迎態(tài)度，不能認(rèn)為是無(wú)理取鬧；（二）了解并最好認(rèn)真對(duì)待投訴內(nèi)容，做好記錄；（三）實(shí)事求是的分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因和責(zé)任；（四）提出處理或不處理的意見(jiàn)；（五）必須把處理結(jié)果及時(shí)用電話或書(shū)面形式（特別是對(duì)物業(yè)公司有利的結(jié)果，如公司已經(jīng)修復(fù)好共用設(shè)施）回復(fù)給業(yè)主；（六）遇到不能解決的問(wèn)題，按公司的管理程序向主管部門報(bào)告。業(yè)主投訴的原因主要有：1、認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有履行或沒(méi)有完全履行管理職責(zé)；2、物業(yè)公司工作人員的工作態(tài)度問(wèn)題等。第二十三條、業(yè)主沒(méi)有在已收樓房屋居住，物業(yè)管理公司是否有權(quán)對(duì)其收取管理費(fèi)？物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)公共部位和共用設(shè)施的管理，無(wú)論業(yè)主是否居住自己的房屋，均不影響物業(yè)公司對(duì)公共部位和共用設(shè)施的管理，管理費(fèi)的收取與其是否居住關(guān)系不大。所以說(shuō)，無(wú)論業(yè)主是否居住，物業(yè)公司都可以按照物業(yè)管理合同收取管理費(fèi)。第二十四條、業(yè)主收樓后以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題而拒絕繳納管理費(fèi)，可以么？這主要看該質(zhì)量問(wèn)題是否影響業(yè)主的正常居住，如果房屋存在質(zhì)量問(wèn)題只是一些很小的問(wèn)題，比如一個(gè)開(kāi)關(guān)線路稍有故障，這完全不影響其正常居住，則不視為逾期交樓，其必須按合同約定交納管理費(fèi)。在我們《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議上有明確的約定。此外，質(zhì)量問(wèn)題是發(fā)展商造成的，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)，業(yè)主無(wú)權(quán)以質(zhì)量問(wèn)題為由拒交管理費(fèi)。我們?cè)诘诙粋€(gè)問(wèn)題中已講到這方面的知識(shí)。第二十五條、物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理小區(qū)違章搭建現(xiàn)象？建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或者使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)構(gòu)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失。（1）擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所或者改變其用途；（2）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及有其他危及房屋安全行為的；（3）私搭亂建，亂停車輛，在房屋共同部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪音擾民的。解決辦法有三，第一就是《業(yè)主管理公約》約束；第二就是物業(yè)公司堅(jiān)決制止這些行為，也就是可以自行拆除違章的建筑或設(shè)施設(shè)備；第三就是通過(guò)法律途徑解決，如通過(guò)向規(guī)劃、市政部門投訴，由政府行政部門強(qiáng)制拆除。實(shí)例：1、在裝修過(guò)程中，有的業(yè)主在別墅頂層亂搭亂建，有損小區(qū)形象的;2、有的業(yè)主在陽(yáng)臺(tái)或窗臺(tái)上私自安裝陽(yáng)光雨棚，影響整棟樓形象的；3、還有的業(yè)主在公共部位，如樓梯間安裝防護(hù)欄，影響業(yè)主間的相鄰關(guān)系的。第二十六條、何時(shí)可以采取破門而入的措施進(jìn)行管理？又由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)破門而入所造成的損失？物業(yè)管理公司管理的任務(wù)之一就是保證管理區(qū)域內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)的安全。當(dāng)出現(xiàn)緊急情況時(shí)，如果保護(hù)的利益大于所造成的損失，就可以采取緊急避險(xiǎn)的行為。如果業(yè)主房屋內(nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主及其他人員的人身、財(cái)產(chǎn)緊急情況時(shí)，物業(yè)管理公司可以采取破門而入的辦法。但是行為必須符合緊急避險(xiǎn)的條件。所謂緊急避險(xiǎn)就是為了使第三人或者本人的人身或者財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取加害于他人人身或者財(cái)產(chǎn)的損害行為。破門而入造成的損失應(yīng)當(dāng)由引起險(xiǎn)情的人承擔(dān)，在引起險(xiǎn)情人無(wú)力承擔(dān)的情況下，則由受益人，也就是得到好處的業(yè)主自己承擔(dān)。如果物業(yè)公司的工作人員在緊急避險(xiǎn)中，自己受到損害的，由侵害人承擔(dān)賠償責(zé)任，在侵害人無(wú)力賠償或者沒(méi)有侵害人的情況下，則由受益人也就是業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)償。這在《民法通則》109條（”因防止、制止國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人的財(cái)產(chǎn)、人身遭受侵害而自己受到損害的，由侵害人承擔(dān)賠償責(zé)任，受益人也可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。”）和其司法解釋142條（“為維護(hù)國(guó)家、集體或者他人合法權(quán)益而使自己受到損害，在侵害人無(wú)力賠償或者沒(méi)有侵害人的情況下，如果受害人提出請(qǐng)求的，人民法院可以根據(jù)受益人的多少及其經(jīng)濟(jì)狀況，現(xiàn)令受益人給予適當(dāng)補(bǔ)償?！保┲杏忻鞔_的規(guī)定。第二十七條、你們管理費(fèi)怎么這么高，其他小區(qū)管理費(fèi)便宜很多？1、錦繡香江花園是含有別墅盤的高檔花園小區(qū)，管理費(fèi)的收取實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，它不適用于政府對(duì)普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。因?yàn)橄鄬?duì)普通住宅小區(qū)而言，我們?yōu)闃I(yè)主提供超一級(jí)的物業(yè)管理，如我們每日收集并清運(yùn)垃圾2次，每周進(jìn)行一次除四害消殺工作，共用大廳、電梯廳等每日也是清掃2次，在這里我們對(duì)大家的辛苦工作，表示由衷的謝意！2、我們的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)物業(yè)的保值增值具有重要的作用。據(jù)廣州日?qǐng)?bào)其中一則新聞報(bào)道上反映，沒(méi)有物業(yè)管理的一些老城區(qū)在引入了物業(yè)管理后，普遍的房屋價(jià)格都上升了近三成，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)房屋增值具有不可替代的作用?，F(xiàn)在整個(gè)華南板塊，是我們錦繡香江花園的物業(yè)升值最快，二手房供不應(yīng)求，這些都有歸功于大家優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。3、我們收取的物業(yè)管理費(fèi)里面，本來(lái)就包含了公攤水電費(fèi)。而我們臨近的某樓盤雖然收取的管理費(fèi)為一塊多/平米/月，但公攤水電費(fèi)還要另行收取。這里舉個(gè)例子：我們山水園的噴泉只在周六周日開(kāi)放的情況下，一個(gè)月下來(lái)的費(fèi)用都要4萬(wàn)塊錢，這種昂貴的費(fèi)用支出都由物業(yè)公司支付，不再另行向業(yè)主收取，這樣講來(lái)我們的物業(yè)管理費(fèi)是不算太高的。4、山水華府的物業(yè)管理費(fèi)之所以定的3元/面/月，除了上述因素外，還有幾個(gè)方面的原因：其一、山水華府作為空中花園別墅的推出，我們提供的物業(yè)管理服水平務(wù)是超一流的；其二、山水華府的管理區(qū)域比其它組團(tuán)都大，如物業(yè)的公共部位，園林綠化護(hù)理的面積等；其三、也是最主要的地方，就是山水華府的每棟樓房都安裝了兩臺(tái)電梯，這為各位業(yè)主的上下出行帶來(lái)較大的方便，但同時(shí)也增加了電梯的運(yùn)行費(fèi)用，如電費(fèi)、電梯的維修費(fèi)用（主要是指小修，大修則要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修基金），而其它組團(tuán)都只有一部電梯。第二十八條、小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！边@說(shuō)明物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任不能一概而論，關(guān)鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同義務(wù)，盡到了管理職責(zé)。因此，類似的問(wèn)題有：業(yè)主家里失盜的問(wèn)題，小區(qū)公共地方有人摔傷的問(wèn)題。物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任，同樣關(guān)鍵看物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同的程度（如物業(yè)公司嚴(yán)格外來(lái)人員的進(jìn)出、在容易摔傷的地方設(shè)置了明顯的警視標(biāo)志等）。在此，需要特別說(shuō)明一下的：保安工作的交接班記錄登記工作，公共區(qū)域的警示牌的懸掛、擺設(shè)均是履行合同的重要內(nèi)容和證據(jù)，不可忽視。第二十九條、業(yè)主收樓時(shí)不簽署收樓文件（如《業(yè)主公約》），物業(yè)公司能不能不交樓給業(yè)主?不可以拒絕交樓。因?yàn)闃I(yè)主按照房屋買賣合同的約定支付了全部的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。至于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人主體，物業(yè)管理公司自始就沒(méi)有擁有該房屋的權(quán)利。只是在業(yè)主辦理完入住手續(xù)時(shí)代開(kāi)發(fā)商把房屋交給業(yè)主。業(yè)主入住手續(xù)不全，物業(yè)公司只能夠采取其他的有效措施，但無(wú)權(quán)扣押業(yè)主的房屋。同樣類似的問(wèn)題有：業(yè)主只能交齊費(fèi)用，才能看樓，有否違法。這個(gè)問(wèn)題不能上升到一個(gè)是否違法這樣的高度。物業(yè)公司制定的交樓程序是“要約”，業(yè)主同意即為“承諾”，當(dāng)業(yè)主提出不同意見(jiàn)時(shí)，就構(gòu)成“反要約”，物業(yè)公司可以同意或者再進(jìn)行協(xié)商，直到取得一致意見(jiàn)。業(yè)主提出先看樓再交費(fèi)也是合理的要求。但是實(shí)際操作中，物業(yè)公司為了維護(hù)自己的權(quán)利，可以適當(dāng)?shù)撵`活，以沒(méi)有交清收樓費(fèi)用作為拒絕看樓的理由可能是促使業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)的有效方法。故此問(wèn)題要么說(shuō)服客戶，要么特殊情況特殊處理，由上級(jí)決定。而公司要求先交費(fèi)再收樓的要求是完全合法的，這屬于合同法上的同時(shí)履行抗辯，也就是說(shuō)，在合同沒(méi)有先后履行順序的情況下或者約定同時(shí)履行的情況下，合同一方有權(quán)在對(duì)方履行合同義務(wù)前拒絕履行義務(wù)。因?yàn)槲覀冊(cè)凇渡唐贩抠I賣合同》中都約定了業(yè)主在收樓前，必須交清全部房款，業(yè)主沒(méi)有履行交清費(fèi)用的義務(wù)，我方當(dāng)然有權(quán)拒絕交樓。什么是“要約、承諾、反要約”呢？可通過(guò)這個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：譬如我們擬好了一個(gè)書(shū)面的合同要對(duì)方來(lái)簽訂，這就是要約；對(duì)方在看了我們的合同后，沒(méi)有提出任何異議，就同意簽署，這就是承諾；如果對(duì)方對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容（如價(jià)格、質(zhì)量、違約責(zé)任等）要進(jìn)行修改，則構(gòu)成反要約；如果我們答應(yīng)他的反要約，這時(shí)我們的答應(yīng)就是承諾了。這個(gè)例子是相對(duì)于書(shū)面合同來(lái)講的，而即時(shí)性合同，也就是口頭合同來(lái)說(shuō)，則顯得要簡(jiǎn)單一些，可以通過(guò)一個(gè)到家具賣場(chǎng)買家具的例子給大家講一下。第三十條、利用物業(yè)公用部位、共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益應(yīng)當(dāng)怎么分配？國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定“利用物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”但是當(dāng)物業(yè)公司對(duì)該部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，其付出的勞務(wù)成本及相關(guān)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從中扣除。我們公司在《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第九條是這樣約定的：“本物業(yè)區(qū)域內(nèi)乙方授權(quán)甲方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，所得收益用于社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用”，雙方這樣的約定也是符合國(guó)家法律法規(guī)的。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)是由一個(gè)個(gè)單獨(dú)業(yè)主所組成的，既然每一個(gè)業(yè)主都已經(jīng)同意協(xié)議中的約定，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收益當(dāng)然可以用于社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。且這種收益有限，而我們平時(shí)又組織了很多活動(dòng)，如果經(jīng)營(yíng)收益不足以社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用的支出，發(fā)展商會(huì)給予支持的。第三十一條、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的情形有多少種？整體上來(lái)說(shuō)有兩種民事責(zé)任：一、違約責(zé)任：（1）、不按時(shí)檢查房屋及共用設(shè)施、設(shè)備；（2）、對(duì)房屋及共用設(shè)施設(shè)備修繕不及時(shí)；（3）、修繕未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；（4）、不及時(shí)治理危害公共安全的設(shè)施設(shè)備，不及時(shí)更新共用設(shè)施設(shè)備；（5）、不及時(shí)清理垃圾；（6）、在小區(qū)濫設(shè)廣告，濫行張貼，影響小區(qū)外觀；（7）、損壞共用設(shè)施及設(shè)備；（8）、擅自將物業(yè)管理費(fèi)挪作他用；（9）、亂搭亂建，改變房屋和共用設(shè)施設(shè)備的用途；（10）、擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（11）、不履行保安職責(zé)；（12）、不勸阻、制止業(yè)主和其他人的違法及違反小區(qū)管理規(guī)則的行為，造成損失；（13）、其他違約行為。二、侵權(quán)行為：（1）、侵占物業(yè)管理費(fèi)用、公共設(shè)施及設(shè)備；（2）、對(duì)管理公共設(shè)施設(shè)備造成損害；（3）、未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，占用物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房；（4）、在修繕、拆毀、挪動(dòng)建筑物及設(shè)施等物業(yè)管理行為中致人損害；（5）、強(qiáng)迫業(yè)主接受不必要的物業(yè)管理服務(wù)；（6）、其他侵權(quán)行為。第三十二條、在什么情況下物業(yè)公司對(duì)員工的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任？員工在工作中有哪些違規(guī)、違法行為？《民法通則》第43條規(guī)定“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第58條規(guī)定:“企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，給他人造成經(jīng)濟(jì)損失的，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，在企業(yè)法人承擔(dān)了民事責(zé)任后，可以給有過(guò)錯(cuò)的工作人員給與內(nèi)部處分，如有損失，可以向其追償?！笨梢?jiàn)，如果員工的職務(wù)行為造成了他人損失，則物業(yè)管理公司在承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任后，可以向有過(guò)錯(cuò)的員工追償。物業(yè)公司工作人員的違規(guī)、違法行為有：（1）違反勞動(dòng)紀(jì)律，經(jīng)常遲到、早退、礦工、消極怠工，沒(méi)有完成生產(chǎn)任務(wù)或者工作任務(wù)的。（2）無(wú)正當(dāng)理不服從工作分配和調(diào)動(dòng)、指揮或者無(wú)理取鬧，影響共工作秩序。（3）玩忽職守，違反技術(shù)操作規(guī)程和安全規(guī)程或者違章指揮造成重大責(zé)任事故的。（4）工作不負(fù)責(zé)任，經(jīng)常不按照標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理工作，浪費(fèi)企業(yè)和住宅小區(qū)的財(cái)產(chǎn)，造成經(jīng)濟(jì)損失的。（5）損害住宅小區(qū)共用設(shè)施及設(shè)備，損害業(yè)主的財(cái)產(chǎn)的。（6）不是為了物業(yè)管理的必要，非法搜查他人的身體、住宅，侵入他人住宅的。（7）侵占企業(yè)和住宅小區(qū)財(cái)產(chǎn)，侵占企業(yè)代管的物業(yè)管理費(fèi)用。（8）接受專業(yè)服務(wù)企業(yè)的回扣或者其他好處的。（9）違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律、會(huì)計(jì)法規(guī)使用物業(yè)管理費(fèi)用的。（10）在選擇專業(yè)服務(wù)企業(yè)的投標(biāo)活動(dòng)中與投標(biāo)人串通投標(biāo)損害企業(yè)和住宅小區(qū)利益。（11）違反消防管理法規(guī)，不及時(shí)檢修、更新消防設(shè)施，排除隱患。（12）挪用業(yè)主委員會(huì)托管的資金。（13）阻礙國(guó)家機(jī)關(guān)人員依法執(zhí)行職務(wù)。（14）其他違法行為。這里有一個(gè)比較專業(yè)的問(wèn)題：因員工失誤導(dǎo)致業(yè)主資料外泄員工和公司分別有什么責(zé)任？首先，物業(yè)公司相對(duì)于業(yè)主來(lái)講，泄漏客戶資料是屬于侵權(quán)行為，因?yàn)楣緦?duì)客戶資料保密不嚴(yán)導(dǎo)致資料泄漏，這侵犯了客戶的隱私權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是如果真正的涉及到訴訟，客戶在收集證據(jù)材料和舉證上有很大的難度，就是說(shuō)其很難證明就是我物業(yè)公司泄漏了其個(gè)人資料，故很難勝訴。在這里，我要提醒大家注意一下，如果員工有意泄露公司的商業(yè)機(jī)密，情節(jié)嚴(yán)重的將構(gòu)成犯罪，是要受到刑法處罰的，這就是刑法上所講的侵犯商業(yè)秘密罪。業(yè)主資料對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)就是公司的商業(yè)機(jī)密。其次，由于員工失誤導(dǎo)致資料泄密，則員工的行為屬于違反勞動(dòng)法及勞動(dòng)合同的行為，物業(yè)公司可以依照勞動(dòng)法及公司的勞動(dòng)紀(jì)律給與其相應(yīng)處分，并以向其追償經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于已經(jīng)外泄的資料是否有補(bǔ)救的辦法，中介公司占據(jù)的資料是否能用法律的手段索回。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題我們也采取過(guò)一些措施，發(fā)函警告、收集一些侵犯我公司業(yè)主隱私的證據(jù)材料等，但對(duì)于索回那些資料沒(méi)有多大意義，因?yàn)樾畔⑹强梢詮?fù)制的，他們需要是信息，而不是信息資料。就像業(yè)主向物業(yè)公司索賠一樣，我們向中介公司索賠也是有取證難度的，很難找到有力的證據(jù)證明其實(shí)施了上述行為，很難勝訴。第三十三條、物業(yè)管理的糾紛處理方式有哪些?物業(yè)管理糾紛解決的方式包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟四個(gè)途徑，協(xié)商：是由當(dāng)事人自己通過(guò)適當(dāng)方式解決彼此糾紛的一種形式。調(diào)解：是由有關(guān)部門在當(dāng)事人之間進(jìn)行勸解，以達(dá)到雙方和解的方式。仲裁：是由仲裁委員會(huì)對(duì)糾紛雙方的爭(zhēng)議進(jìn)行審查做出裁定的一種方式。訴訟：是通過(guò)司法程序由人民法院對(duì)當(dāng)事人的糾紛做出裁定或判決的一種方式。其中最重要的是仲裁和訴訟，也是最終解決方式，這里說(shuō)一下訴訟與仲裁的區(qū)別。仲裁與訴訟的區(qū)別：1、受理機(jī)構(gòu)不同，仲裁的受理機(jī)構(gòu)是仲裁委員會(huì)，這是一個(gè)民間團(tuán)體組織，而且只是審理財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的民事案件。訴訟就不同，訴訟案件是由人民法院審理。人民法院是一個(gè)國(guó)家審判機(jī)關(guān)，與民間組織不同。2、審級(jí)制度不同，仲裁是一裁終局，仲裁裁決書(shū)自裁決書(shū)作出之日起生效。體現(xiàn)了一個(gè)效率快的效果。訴訟是兩審終審，一方當(dāng)事人不服一審判決，可向上級(jí)人民法院上訴。當(dāng)事人15天內(nèi)未上訴的一審判決或二審判決就是生效的判決。這里就體現(xiàn)了訴訟可以給對(duì)一審不服者提供了上訴的機(jī)會(huì)。3、發(fā)起的條件不同，仲裁必須是由雙方共同書(shū)面約定明確的仲裁委員會(huì)及仲裁事項(xiàng)，否則仲裁委員會(huì)將不予受理（帶有自愿的性質(zhì)）。而訴訟就沒(méi)有這方面的規(guī)定，只要到有管轄權(quán)的法院提起訴訟，符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八所規(guī)定的起訴條件，人民法院就應(yīng)當(dāng)受理。第三十四條、什么叫做支付令？什么情況才能生效？支付令是指?jìng)鶛?quán)人請(qǐng)求債務(wù)人給付金錢，有價(jià)證券，向有管轄權(quán)的基層人民法院提出申請(qǐng)，由該法院向債務(wù)人發(fā)出催促其履行支付義務(wù)的文書(shū)。支付令生效必須符合以下條件：1、債權(quán)人與債務(wù)人之間沒(méi)有其它的債務(wù)糾紛。2、支付令送達(dá)債務(wù)人（地址要準(zhǔn)確）。3、債務(wù)人在未在15天內(nèi)提出書(shū)面異議（如果債權(quán)人與債務(wù)人之間有其它的債務(wù)糾紛或物業(yè)管理糾紛，則很可能提出異議，一旦他們提出異議，我們的100元申請(qǐng)費(fèi)就白交了）。申請(qǐng)支付令是督促程序，也是一種特殊的訴訟程序，它有利于特定案件的當(dāng)事人進(jìn)行略式訴訟，也便于人民法院及時(shí)辦理，迅速結(jié)案。其有如下優(yōu)點(diǎn)：1、在辦案程序上具有簡(jiǎn)易性。辦理此案案件，不需傳喚債務(wù)人，也不需調(diào)查取證，開(kāi)庭。對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)即可向債務(wù)人發(fā)出支付令。2、生效的支付令與生效判決具有同等法律效力。但是相對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)其也有不足的地方：民事訴訟法第192條規(guī)定：”人民法院收到債務(wù)人提出的書(shū)面異議后，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)督促程序，支付令自行失效，債權(quán)人可以起訴。”也就是說(shuō)支付令的生效很大程度上依賴于債務(wù)人是否提出書(shū)面異議，一旦債務(wù)人提出書(shū)面異議，則支付令自動(dòng)失效。隨著大家法治觀念的增強(qiáng)，絕大多數(shù)債務(wù)人會(huì)對(duì)支付令提出書(shū)面異議，從而導(dǎo)致其自動(dòng)失效。反而浪費(fèi)了債權(quán)人的時(shí)間和申請(qǐng)費(fèi)。所以支付令在保護(hù)債權(quán)人利益的作用上是有限的。第三十五、什么叫做訴訟時(shí)效？什么叫做訴訟時(shí)效的中斷？什么叫做訴訟時(shí)效的中止？訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，即喪失了請(qǐng)求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)之權(quán)利的制度。訴訟時(shí)效中斷，是指在訴訟時(shí)效進(jìn)行中，因發(fā)生法定事由致使已經(jīng)經(jīng)過(guò)的訴訟時(shí)效期間全歸無(wú)效，待中斷事由消除后，重新開(kāi)始計(jì)算訴訟時(shí)效期間。訴訟時(shí)效中斷的事由包括：（1）提起訴訟；（2）權(quán)利人提出要求；（3）義務(wù)人同意履行義務(wù)。有這樣一個(gè)的問(wèn)題，業(yè)主收樓后，沒(méi)有居住，無(wú)法查找其人，管理費(fèi)如何追討的問(wèn)題。一直找不到人，當(dāng)然管理費(fèi)是不可能在短時(shí)間里面追回來(lái)的。但時(shí)間太長(zhǎng)，權(quán)利很難得到保障，因?yàn)樵V訟時(shí)效就是兩年。比較好的辦法有兩個(gè)：一個(gè)就是直接起訴業(yè)主管理費(fèi)，等法院判決后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)然，法院執(zhí)行局的人可能因?yàn)檎也坏饺硕枚ㄖ兄箞?zhí)行，但是關(guān)系不大，一旦欠費(fèi)業(yè)主出現(xiàn)，就可以要求其支付一切費(fèi)用，如不支付，則可申請(qǐng)法院執(zhí)行人員恢復(fù)執(zhí)行。另一個(gè)是每?jī)赡曛辽僖勒諛I(yè)主提供的通訊地址寄發(fā)一次催款函。訴訟時(shí)效的中止，是指在訴訟時(shí)效期間的最后6個(gè)月內(nèi)，因發(fā)生法定事由使權(quán)利人不能行使請(qǐng)求權(quán)的，暫停計(jì)算時(shí)效期間，待中止事由消除后，再繼續(xù)計(jì)算訴訟時(shí)效期間。訴訟時(shí)效中止的事由和時(shí)間：1、事由：（1）不可抗力；（2）其他障礙 2、時(shí)間：《民法通則》第139條規(guī)定：”在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。”《民法通則》第135條：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。第136條：下列訴訟時(shí)效期間為一年（1）身體受到傷害要求賠償?shù)?；?）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；（3）延付或拒付租金的；（4）寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。第三十六條、業(yè)主委托他人收樓要注意哪些手續(xù)問(wèn)題？如果購(gòu)房人是國(guó)家機(jī)關(guān)、公司或者其他法人組織委托其工作人員或者他人