不動產(chǎn)投資的價值觀念

第2章不動產(chǎn)投資的價值觀念2.1貨幣的時間價值

2.2投資風(fēng)險及其衡量

2.3風(fēng)險資產(chǎn)定價模型

下載！不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!2.1貨幣的時間價值2.1.1貨幣時間價值的內(nèi)涵1.貨幣時間價值的概念貨幣的時間價值，也稱為資金的時間價值，是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。其具體表現(xiàn)為：現(xiàn)在一單位貨幣資金代表的價值量大于以后任何時間同一單位貨幣資金代表的價值量。貨幣的價值隨收入或支出的時間不同而有所不同。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!貨幣具有時間價值并不意味著貨幣本身能夠增值。投資者進(jìn)行不動產(chǎn)投資決策時需要考慮的因素是多方面的，其中貨幣時間價值是重要因素之一。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!（2）相對尺度指標(biāo)度量資金時間價值的相對尺度是相對于投資的回報率，可用利率或盈利率來表示。利率是單位時間內(nèi)利息與本金之比；盈利率是單位時間內(nèi)獲得的盈利與本金之比。利率和盈利率反映了貨幣資金隨時間變化的增值率。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!在貨幣時間價值的換算中，現(xiàn)在值和將來值之間的差額即為貨幣隨時間而產(chǎn)生的增值額，通?？梢杂美⒈硎尽Ｒ虼?，這三者之間的關(guān)系可簡單地用下列兩個公式來表示：現(xiàn)在值＋利息＝將來值將來值－利息＝現(xiàn)在值不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!單利利息的計算公式為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!表2-1單利計算（年利率10%）單位：元期間本金利息本利和年10001001100第二年10001001200第三年10001001300不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!3.名義利率(NominalInterest-rate)與實(shí)際利率(EffectiveInterest-rate)（1）基本概念名義利率是以一年為計息基礎(chǔ)，其值等于每一計息周期的周期利率乘以每年的計息周期數(shù)。實(shí)際利率是實(shí)際支付的利率，它是采用復(fù)利計算方法，把各種不同計息周期的利率換算成以年為計息期的利率。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!【例2-2】小王工作后申請了一張信用卡，合同中約定年利率為11%，每月支付一次。小王支付的實(shí)際利率是多少？根據(jù)公式2.3，可得：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!例2-1中的數(shù)據(jù)為例，小王將1000元以復(fù)利10%存入銀行，3年后的終值為：復(fù)利終值因數(shù)公式：==

它反映了現(xiàn)值1元錢在復(fù)利率和期后的本息和。

不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!3.年金的終值與現(xiàn)值年金是指在某一特定時期內(nèi)，定期支付或收入某一特定金額的資金。根據(jù)支付或收入的時點(diǎn)和期次的不同，年金可以分為普通年金(ordinaryannuity)、預(yù)付年金(annuitydue)、遞延年金(annuitydeferred)和永續(xù)年金(perpetuity)。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!公式2.9也可簡便表示為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!②普通年金現(xiàn)值

普通年金現(xiàn)值是指將期間每期期末發(fā)生的款項折算成現(xiàn)值之和。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!（2）預(yù)付年金預(yù)付年金指收或付發(fā)生在每期期初的年金，也稱先付年金或即付年金。學(xué)費(fèi)、房租、保險費(fèi)等都在期初交，屬于預(yù)付年金的范疇。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!在例2-5中，如果將小王交學(xué)費(fèi)的時間由年底改為每年年初，假設(shè)利率與計息方式不變，那么他所交的學(xué)費(fèi)相當(dāng)于研究生畢業(yè)那年年末的多少錢?這樣一來，小王每年年初交的學(xué)費(fèi)就是預(yù)付年金。利用公式2.14和普通年金終值系數(shù)表計算如下：FVAD3=A(FVAD10%,4-1)=5000(4.641-1)=18205（元）不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!（3）遞延年金

遞延年金是指年金收或付不是從期開始，而是隔（遞延）若干期后才開始發(fā)生的系列等額定期年金支或付?！?20123n-1nAAAAA圖2-3遞延年金現(xiàn)金流量圖不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!②遞延年金現(xiàn)值與終值計算相比較，遞延年金現(xiàn)值計算要復(fù)雜些。原因是最初若干期沒有發(fā)生收或付，之后才有連續(xù)的收或付，因此不能簡單套用普通年金現(xiàn)值計算公式。具體計算方法有以下三種：方法一：把遞延期以后的年金套用普通年金公式求現(xiàn)值，這時求出的現(xiàn)值是個等額收付前一期的數(shù)值，再往前推遞延期期數(shù)就得出遞延年金的現(xiàn)值。公式如下：PVAn＝A×（P/A，i，n）×（P/F，i，m）

不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!方法二：把遞延期每期期末都當(dāng)作有等額的收付，把遞延期和以后各期看成是一個普通年金，計算這個普通年金的現(xiàn)值，再把遞延期多算的年金現(xiàn)值減去即可。公式如下：PVAn＝A×[(P/A，i，m+n)－(P/A，i，m)]以上例為例，求解過程如下：PVAn＝A×[(P/A，i，m+n)-(P/A，i，m)]＝10000×[(P/A，10%，8)-(P/A，10%，3)]＝10000×(5.335-2.487)＝28480（元）不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!（4）永續(xù)年金有一種特殊的年金，沒有到期日或者期限，這樣的年金我們稱之為永續(xù)年金。永續(xù)年金是無限期支付或者收取的金額，所以無法計算其終值，但可以計算其現(xiàn)值。我們可以通過將普通年金現(xiàn)值公式求極限來確定永續(xù)年金現(xiàn)值計算公式。方法如下：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!2.2投資風(fēng)險及其衡量

2.2.1風(fēng)險的概念1.風(fēng)險威利特認(rèn)為風(fēng)險是“關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)”。奈特提出風(fēng)險是“可測的不確定性”。

頗費(fèi)爾把風(fēng)險和不確定性定義成：“風(fēng)險是危險狀態(tài)的集合，由概率加以測定，與此相對應(yīng)，不確定性通過信念程度來測定?！?/p>

威廉姆斯給風(fēng)險下的定義是：“風(fēng)險是關(guān)于在某種給定的狀態(tài)下發(fā)生的結(jié)果的客觀疑問?！辈粍赢a(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!首先，風(fēng)險是“一定條件下”的風(fēng)險，投資項目的內(nèi)容、規(guī)模、額度不同，投資的風(fēng)險也不相同，投資的具體內(nèi)容決定了投資風(fēng)險的大小。其次，風(fēng)險是“一定時期內(nèi)”的風(fēng)險，風(fēng)險的大小是隨著項目的進(jìn)程而不斷變化的。再次，風(fēng)險可能給投資人帶來超出預(yù)期的收益，也可能帶來超出預(yù)期的損失。最后，風(fēng)險是指事先可以知道的所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!3.風(fēng)險的類別從投資主體的角度看，風(fēng)險分為市場風(fēng)險和公司特有風(fēng)險兩類。（1）市場風(fēng)險市場風(fēng)險是指對所有公司產(chǎn)生影響的因素所引起的風(fēng)險，如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、國家宏觀調(diào)控政策、高利率等。由于這類風(fēng)險涉及所有的投資對象，不可能通過多角化投資或組合投資來分散，因此又稱為不可分散風(fēng)險或系統(tǒng)風(fēng)險。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!2.2.2風(fēng)險厭惡與風(fēng)險報酬1.風(fēng)險厭惡人們面對風(fēng)險進(jìn)行投資都有一個期望收益,并且希望期望收益與實(shí)際收益一致，或者說不愿意實(shí)際收益低于期望收益，但實(shí)際收益往往不同于期望收益。期望收益是指多種預(yù)計可能收益的加權(quán)平均值，所用的權(quán)重是各種預(yù)計收益發(fā)生的可能性，即各種收益發(fā)生的概率。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!這種期望取得確定收益，而不愿冒著風(fēng)險去追求較高收益的現(xiàn)象稱為風(fēng)險厭惡。一般來說，投資者都是風(fēng)險厭惡者，他們不喜歡投資收益的波動性或不確定性。只要兩種投資期望收益率相等，風(fēng)險厭惡者便會傾向于有確定收益的投資，而不傾向于收益不確定的投資。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!投資于風(fēng)險資產(chǎn)的期望收益率由兩部分組成，即：期望收益率＝無風(fēng)險收益率＋風(fēng)險報酬率在市場機(jī)制作用下，投資者越是厭惡風(fēng)險，風(fēng)險資產(chǎn)的均衡價格也就越低，或者說風(fēng)險報酬率就越高。所以，市場給予投資者的風(fēng)險報酬也就越大不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!方差等于可能收益與期望收益之差平方的加權(quán)平均值，權(quán)重為各種可能收益發(fā)生的概率，其計算公式如下：例2-8中投資證券B的可能取得收益與期望收益的方差為：σ2=(10%–20%)2×0.5+(30%–20%)2×0.5=0.01不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!在利用期望收益和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行投資風(fēng)險分析時，可參考如下原則：（1）在期望收益相同的情況下，標(biāo)準(zhǔn)差越大，期望收益實(shí)現(xiàn)的可能性越小，即投資風(fēng)險越大；反之，標(biāo)準(zhǔn)差越小，對應(yīng)的風(fēng)險越小。（2）在標(biāo)準(zhǔn)差相同的情況下，期望收益越大，說明在同樣的置信區(qū)間范圍內(nèi)，收益水平越高，即風(fēng)險越小。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!2.2.4投資組合的收益與風(fēng)險分析投資組合是指兩項或多項證券或其他資產(chǎn)投資的組合。(portfolio)Youshouldn’tputallyoureggsinonebasket.不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!2.投資組合風(fēng)險及其衡量在投資組合中各單項投資的收益服從正態(tài)分布的假設(shè)條件下，投資組合的風(fēng)險也可用標(biāo)準(zhǔn)差衡量，其計算公式如下：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!2.資本市場線(CapitalMarketLine，CML)資本市場線是描繪對無風(fēng)險資產(chǎn)與市場風(fēng)險資產(chǎn)最優(yōu)組合進(jìn)行重新組合的風(fēng)險收益曲線。它是一條從無風(fēng)險收益率(r)出發(fā)與市場風(fēng)險資產(chǎn)最優(yōu)組合的有效邊界相切的直線。資本市場線匯集了資本市場上所有的有效組合，任何無效組合都會位于資本市場線的下方。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!2.3.2套利定價模型1.風(fēng)險的內(nèi)涵在套利定價理論中，一個經(jīng)濟(jì)變量能否成為風(fēng)險因素，并得到市場補(bǔ)償，取決于它是否具備以下三個重要的性質(zhì)：（1）在期初，市場無法預(yù)測這一因素；（2）套利定價模型中的因素必須對市場中的證券具有廣泛的影響，即公司特有的風(fēng)險不構(gòu)成APT的風(fēng)險因素；（3）相關(guān)因素必須影響預(yù)期收益率，即市場套利行為的存在使得投資的預(yù)期收益率與所承擔(dān)的風(fēng)險相當(dāng)。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!2.套利定價模型Ri＝Rf＋βi1(ER1－Rf)＋βi2(ER2－Rf)＋…＋βij(ERj－Rf)套利定價模型表明投資者要求獲得其承擔(dān)的所有系統(tǒng)地影響證券收益率的各因素的風(fēng)險補(bǔ)償。補(bǔ)償額等于每一因素的系統(tǒng)性風(fēng)險βij與市場分配給該因素的風(fēng)險升水(ERj－Rf)的乘積之和。因此，風(fēng)險資產(chǎn)的期望收益與相應(yīng)的系統(tǒng)風(fēng)險因素的β正相關(guān)，β越高，得到的補(bǔ)償也就越多。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!貼現(xiàn)率或截止收益率通常就是投資者的資金邊際成本。如果項目資金全部為借款，則貼現(xiàn)率也就是該投資者能夠借到資金的利率。這樣做的道理是十分明顯的，即保證投資者最低能償還所借資金的本息而不至于虧本。如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨(dú)立的房地產(chǎn)公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現(xiàn)率就是該企業(yè)權(quán)益資本所要求的最低收益率。但是，如果企業(yè)獲得的增量資本不僅包括借貸資本，而且還包括一部分新增的權(quán)益資本。那么，應(yīng)一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權(quán)益資本所必須的收益率，然后對它們加權(quán)求得貼現(xiàn)率。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!【例2-9】假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率為25%，企業(yè)進(jìn)行某一房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所需投資為1000萬元，其中600萬元為新增股份資本，其余400萬元為借貸資本，利率7%。假設(shè)該公司的β為1.5，無風(fēng)險利率為5%，市場投資組合的風(fēng)險報酬率為10%。試確定該公司進(jìn)行投資決策應(yīng)使用的貼現(xiàn)率。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!2.貨幣時間價值的度量指標(biāo)衡量貨幣時間價值的指標(biāo)，主要有兩類：絕對尺度指標(biāo)和相對尺度指標(biāo)。（1）絕對尺度指標(biāo)度量貨幣時間價值的絕對尺度是貨幣資金絕對增值額，主要用利息或盈利指標(biāo)表示。將占用貨幣資金所付的代價或放棄使用貨幣資金所得到的補(bǔ)償稱作利息；將資金投入社會再生產(chǎn)過程而產(chǎn)生的利潤，獲得的資金增值部分稱為盈利。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!2.1.2貨幣時間價值的基本要素1.貨幣時間價值三要素及其關(guān)系換算方法通常有兩種：（1）現(xiàn)值計算法（或稱折現(xiàn)、貼現(xiàn)），即把將來值（一筆總的或一系列的）換算成現(xiàn)在值，并在現(xiàn)值基礎(chǔ)上，對現(xiàn)值的收入和支出進(jìn)行對比。（2）將來值計算法（也稱終值計算），即把任何較早時間發(fā)生的價值換算成以后某一時間相當(dāng)值（一筆總的或一系列的），并在將來值的基礎(chǔ)上，對將來值的支出和收入進(jìn)行對比。在不動產(chǎn)投資分析中，一般采用現(xiàn)值計算的方法。然而，不管采用那一種方法，都要涉及到貨幣時間價值的三個要素：現(xiàn)在值、貨幣增值額和將來值。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!2.利息的計算貨幣時間價值的計算，其實(shí)質(zhì)是對其中所發(fā)生的利息增殖的測算。根據(jù)計息方式的不同，可分為單利和復(fù)利兩種，其中又以復(fù)利方法在實(shí)踐中得到更廣泛的應(yīng)用。（1）單利(SimpleInterest)法單利是計算利息的一種方法。按照這種方法，在借（貸）款或投資活動過程中，不管時間多長，由本金所產(chǎn)生的利息均不加入本金重復(fù)計算利息。本金（Principal）指借（貸）款的原本金額，亦稱為母金或期初金額。利息（Interest）指借款人付給貸款人超過本金部分的金額，利用單利方法計算得到的利息稱為單利利息。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!【例2-1】小王將本月工資1000元存入銀行，假設(shè)年存款利率10%，則其在1年、2年、3年之后所得的單利息及本利和各為多少？如表2-1所示，若小王將本金1000元以10%的單利存入銀行，則一年后的本利和為1100元，二年后為1200元，三年后為1300元，未來利息總額為單期利息（100元）乘以期數(shù)，無“利滾利”的效果。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!（2）復(fù)利(CompoundInterest)法每經(jīng)過一個計息期，將本期所得利息加入本金計算下期利息，逐期滾算，即前面提到的“利滾利”。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!（2）換算關(guān)系設(shè)名義利率為r，每年計息期數(shù)為n，則實(shí)際年利率i的公式為：設(shè)名義利率為r，每年計息期數(shù)為n，則實(shí)際年利率i的公式為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!2.1.3貨幣時間價值的計算貨幣時間價值的方法有三種，即終值計算法、現(xiàn)值計算法和年金現(xiàn)值法1.復(fù)利終值與復(fù)利終值因數(shù)復(fù)利終值是指用復(fù)利的方法按照一定的利率，計算所得的一筆本金在未來某一時間點(diǎn)的價值，即本利和。復(fù)利終值的計算公式為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!2.復(fù)利現(xiàn)值及貼現(xiàn)因數(shù)復(fù)利現(xiàn)值是指把將來某一時間收入或支出的資金用復(fù)利的方法按照一定的利率計算的現(xiàn)在價值，或者說是為取得將來一定本利和現(xiàn)在所需要的本金。復(fù)利現(xiàn)值是復(fù)利終值的對稱概念，可用終值倒求本金的方法計算。由終值求現(xiàn)值也叫做貼現(xiàn)，所用利率稱為貼現(xiàn)率。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!【例2-3】小王是剛畢業(yè)的大學(xué)生，公司承諾在公司工作5年者可以在5年后一次性得到獎金10萬元，問在貼現(xiàn)率8%的水平下，5年后的10萬元相當(dāng)于現(xiàn)在多少錢？根據(jù)題意，可以用公式2.8計算如下：

=100000×(P/F,8%,5)=100000×0.681=68100(元)不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!（1）普通年金普通年金是指收或付發(fā)生在每期期末的年金，又稱后付年金。①普通年金終值普通年金終值是指將期間每期期末發(fā)生的款項折算成終值之和。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!【例2-4】小王打算存錢買房，他每年年末存入銀行10000元，年利率為8%，按復(fù)利計息。到3年末時小王銀行存款共有多少？2100001000010000108001166432464(元)圖2-1普通年金終值計算流程圖復(fù)利1次無復(fù)利100000復(fù)利2次普通年金終值(FVAn)31不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!45454132375712434(元)【例2-5】小王計劃再回到學(xué)校攻讀碩士研究生學(xué)位，如果研究生每年學(xué)費(fèi)為5000元（年底支付），預(yù)計三年畢業(yè)。假定年利率為10%，則小王目前應(yīng)該存多少錢才足以負(fù)擔(dān)未來三年的學(xué)費(fèi)？貼現(xiàn)1年貼現(xiàn)2年貼現(xiàn)3年普通年金現(xiàn)值5000500050002103圖2-2普通年金現(xiàn)值計算流程圖不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!①預(yù)付年金終值

根據(jù)定義，預(yù)付年金終值的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!②預(yù)付年金現(xiàn)值根據(jù)定義，預(yù)付年金現(xiàn)值的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!①遞延年金終值遞延年金終值計算比較簡單，方法與普通年金終值計算類似，即FVAn＝A(FVIFA，i，n)

【例2-6】小王跳槽到新公司，公司承諾，只要在公司工作滿三年，之后五年每年年末就能夠得到10000元獎金。以復(fù)利10%計算，則這五年獎金的終值是多少？

根據(jù)題意，m＝3，n＝5FVAn＝A(FVIFA，i，n)＝A(FVIFA，10%，5)＝10000×6.105＝610500(元)不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!以例2-6為例，假定其它條件不變，則這五年獎金的現(xiàn)值是多少？解：PVAn＝A×(P/A，i，n)×(P/F，i，m)＝10000×(P/A，10%，5)×(P/F，10%，3)＝10000×3.791×0.751=28470(元)

不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!方法三：先求遞延年金的終值，再將終值換算成現(xiàn)值，公式如下：PVAn＝A×(F/A，i，n)×(P/F，i，n+m)同樣以上例為例，求解過程如下：PVAn＝A×(F/A，i，n)×(P/F，i，n+m)＝10000×(F/A，10%，5)×(P/F，10%，8)＝10000×6.105×0.467＝28510（元）不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!【例2-7】小王家擁有一個商鋪出租，每年租金為5萬元，假定租金永遠(yuǎn)不漲，問在7%的利率水平下，小王家的商鋪現(xiàn)在值多少錢？解：根據(jù)公式2.21，小王家商鋪的價值等于將商鋪出租未來所獲得收益的現(xiàn)值，即不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!風(fēng)險是指在人類社會中，由于各種難以預(yù)測的因素的影響，使得行為主體期望的目標(biāo)與實(shí)際狀況之間產(chǎn)生的差異，從而給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。一般來說，風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!2.風(fēng)險與不確定性的關(guān)系決策類型可以分為三種，即確定型，風(fēng)險型和不確定型。風(fēng)險可以事先知道各種可能的結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。變動程度常用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險也就越大；標(biāo)準(zhǔn)差越小，投資風(fēng)險越小。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!（2）投資者特有風(fēng)險投資者特有風(fēng)險是指發(fā)生于個別投資者的特有事件造成的風(fēng)險，如投資決策失誤、受資公司經(jīng)營不善等。這類事件是隨機(jī)發(fā)生的，因而可以通過投資組合來分散此類風(fēng)險，即發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，所以這類風(fēng)險又稱為可分散風(fēng)險或非系統(tǒng)風(fēng)險。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!【例2-8】假定現(xiàn)在有面值均為100元的A、B兩種證券可供投資者選擇。一年后，證券A的市場價值肯定為120元，而證券B的市場價值將有兩種可能性，即110和130元，且各自的概率均為1/2。證券A的期望收益率為20%，證券B的期望收益率計算如下：ER＝[(110-100)/100]×1/2＋[(130-100)/100]×1/2＝1/2×10%＋1/2×30%＝20%

不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!2.風(fēng)險報酬風(fēng)險報酬，又稱風(fēng)險補(bǔ)償或風(fēng)險價值，它是指市場為了促使風(fēng)險厭惡者購買收益率不確定的資產(chǎn)，即風(fēng)險資產(chǎn)而向他們提供的額外的期望收益率。ER＝[(110-95)/95]×1/2＋[(130-95)/95]×1/2＝1/2×15.8%＋1/2×36.8%＝26.3%市場對那些購買證券B而承擔(dān)風(fēng)險的投資者所給予的風(fēng)險補(bǔ)償或風(fēng)險報酬為：26.3%－20%＝6.3%不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!2.2.3風(fēng)險衡量方法衡量風(fēng)險常用的指標(biāo)有期望收益率、方差和標(biāo)準(zhǔn)差。1.方差方差是用來表示可能收益值與期望收益值之間離散程度的變量。方差越大，離散程度越大，表示收益變化程度越大，即風(fēng)險程度越大。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!2.標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差也是描述可能收益與期望收益離散程度的指標(biāo)，其值為方差的正平方根，常用來衡量不同投資項目的風(fēng)險程度。不動產(chǎn)投資的價值觀念共68頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!3.變異系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差是風(fēng)險分析的絕對數(shù)指標(biāo)，一般不便于比較不同規(guī)模的投資項目風(fēng)險大小，甚至有時還會誤導(dǎo)投資者的決策分析。變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益之比，是對相對離散