01-餐飲商業(yè)商圈分析-北京商圈規(guī)劃分析

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北京商圈規(guī)劃分析

商圈的概念啥是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)迭c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一具方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地點(diǎn)，約占商店顧客的50％－70％，核心

商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。普通說，商圈有四種形態(tài)：

一、商圈的定義商業(yè)是由消費(fèi)者的購(gòu)買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也算是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所舉行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)刻距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面思考：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一具群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一具商圈若沒有消費(fèi)勁，消費(fèi)組合不過盲目地打造，也別能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，因此位置很重要。第四，目的。打造商圈確信有一具目的，開辟商的目的是怎么體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。第五，都市規(guī)劃。經(jīng)過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚攏人氣，這也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營(yíng)者、有效的商業(yè)治理、合理的進(jìn)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建造形態(tài)以及建造成本等。

第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營(yíng)者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)治理。第四，商業(yè)進(jìn)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營(yíng)者入駐，商圈將來的形象、概念基本上打造商圈的要緊手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自個(gè)兒的形象，有自個(gè)兒的特XXX。環(huán)境、包裝、對(duì)外宣傳基本上商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。

北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈要緊是由一條步行街帶動(dòng)的，而且“客流量別小，外地人很多”，定位具有傳統(tǒng)群彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一具區(qū)域的繁榮。

西單商圈：氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；西單商圈的消費(fèi)者要緊是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，人流量大。

燕莎商圈：要緊經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受CBD和泛商業(yè)沖擊

明顯，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益下落。燕莎商圈是北京最為知名的國(guó)際化社區(qū)之一，是北京外籍人士要緊居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場(chǎng)為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚攏了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。

公主墳商圈：特群與進(jìn)展方向：以滿腳西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈；要緊經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲，然而娛樂配套相對(duì)較少。手機(jī)市場(chǎng)是公主墳的一大特群，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個(gè)，非常大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和XXX，因?yàn)檫@個(gè)地方XXX大院很多。XXX比白領(lǐng)的消費(fèi)相對(duì)要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也別太一樣。

雙安商圈：要緊經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。

阜成門商圈：特XXX與進(jìn)展方向：以滿腳社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；要緊經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)零售，檔次較低。對(duì)北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國(guó)家各大部委及西三環(huán)外的XXX人員比較多。

崇文門商圈：南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)進(jìn)展的別利因素，多種業(yè)態(tài)的國(guó)瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。

中關(guān)村商圈：特XXX與進(jìn)展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華人大等）。

CBD商圈：商圈分析：CED集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國(guó)際上大量聞名的跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這個(gè)地方設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。

望京商圈：望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的7倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為

35萬人，現(xiàn)常住人口近20萬人，外籍人士占常住人口的1/3。是韓國(guó)人居住集中的地點(diǎn)。

方莊商圈：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一具高檔富人

區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競(jìng)爭(zhēng)比較大。

亞運(yùn)村商圈：亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)要緊是一些日子配套：超市、便利店、百貨店、

餐館等，其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)

為主，居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng)。

五道口商圈：消費(fèi)群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級(jí)

寫字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住所區(qū)；韓國(guó)留學(xué)生比較多的地點(diǎn)。

北京新老商圈規(guī)模與變化分析北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚攏區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體進(jìn)展?fàn)顩r要緊能夠體如今區(qū)位分布、商業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。

北京的老商圈要緊分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，進(jìn)展水平已明顯升級(jí)，現(xiàn)時(shí)期已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從都市中心區(qū)向邊緣區(qū)域進(jìn)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大進(jìn)展，商業(yè)市場(chǎng)開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的進(jìn)展趨勢(shì)。隨著商業(yè)規(guī)劃的別斷進(jìn)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。

木樨園商圈

交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號(hào)線（宋家莊—太平莊北站）工程2007年全線貫穿；規(guī)劃中的4號(hào)線（北宮門—馬家堡、貫通南北中軸路的地鐵8號(hào)線（辛店—南苑）在木樨園也設(shè)有地鐵站。環(huán)境：涼水河管理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。

商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。

馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和都市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、49號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。

環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣闊街通車，新商圈已初具規(guī)模。

商業(yè)：馬連道采購(gòu)中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，那個(gè)城市采購(gòu)中心將成為一批國(guó)內(nèi)外聞名企業(yè)中國(guó)采購(gòu)總部的云集之地。

特群：北京全力規(guī)劃打造的國(guó)內(nèi)外聞名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購(gòu)中心區(qū)將成為以專業(yè)采購(gòu)為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國(guó)際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。

石景山沃爾瑪商圈交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫通東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)別遜于其他區(qū)域。

環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯合于此。

商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。

特群：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線最大的公園。

馬甸亞奧商圈

交通：地鐵4、10號(hào)線一期（含奧運(yùn)支線）將與現(xiàn)有的地鐵號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的5號(hào)線在多個(gè)地方交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打

通城區(qū)大部分最繁華的地帶。

環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國(guó)家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。

商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場(chǎng)所等無奇不有。

特群：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)降戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的都市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)。

高碑店商圈交通：地鐵一號(hào)線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫穿全區(qū)。

環(huán)境：綠化率達(dá)到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場(chǎng)，還有800多畝的高碑店湖。

商業(yè)：作為東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD而相關(guān)于寸土寸金

的CBD高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。

特群：擁有興隆公園—中國(guó)紫檀博物館高碑店湖高碑店古家具一條街店污水處理廠等特XXX鮮亮的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。

現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)進(jìn)展

商圈又稱商勢(shì)圈(TradeArea)，通常是指一具零售店或商業(yè)中心的營(yíng)運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍，或者講也許來店購(gòu)物的顧客所分布的地理區(qū)域。普通可歸納為三點(diǎn):第一、商圈是一具具體的區(qū)域空間，是一具大致能夠界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一具具體的銷售空間，并且又是一具具體的購(gòu)買空間，而且，那個(gè)地理區(qū)域空間非常容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購(gòu)買向心力構(gòu)成一具類似物理學(xué)中跳“場(chǎng)”的商業(yè)場(chǎng)，商業(yè)活動(dòng)算是在那個(gè)商業(yè)場(chǎng)中舉行。一具具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點(diǎn)、線、面、流”四個(gè)方面構(gòu)成:

所謂“點(diǎn)”，是指商圈的輻射源，是市場(chǎng)區(qū)域的中心點(diǎn)。一家商店，或一具具體的集中交易的活動(dòng)的場(chǎng)所算是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”，它決定商圈所在的具體地理位置。所以，科學(xué)選址是市場(chǎng)建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯(cuò)誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其緣故就在于良好的店址可以使商店獲得較為持久的、別能為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所輕易摹仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所以，零售店或大型購(gòu)物中心已舉行選址首先要思考其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿腳顧客便利需要，以經(jīng)營(yíng)挑選性較低的日常日子用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地點(diǎn)，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營(yíng)挑選性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場(chǎng))購(gòu)物中心可以從運(yùn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地點(diǎn)。而且，在思考具體店址時(shí)，應(yīng)充分思考使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評(píng)估選址的也許性。

所謂“線”，是指市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。固然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度普通總是遞減的，因此一具具體的商圈會(huì)有它自個(gè)兒的邊界。一具具體的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)不過這種“線”的集合的外在形式。空殼市場(chǎng)所空缺的算是這種“線”。所以，重要的是哺育當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的地點(diǎn)政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對(duì)優(yōu)勢(shì)，制定政策措施充分發(fā)掘和開辟這種優(yōu)勢(shì)，地點(diǎn)優(yōu)勢(shì)既是地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的生長(zhǎng)點(diǎn)，又是區(qū)域市場(chǎng)的生成點(diǎn)。因?yàn)檎沁@種優(yōu)勢(shì)可以生成商品交換的“線”

所謂“面”，是指中心點(diǎn)的輻射所達(dá)到的范圍，是市場(chǎng)妨礙力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，所以，商圈構(gòu)造中的面現(xiàn)層次性，能夠依據(jù)理論成交數(shù)量或市場(chǎng)占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店（商業(yè)中心的）60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級(jí)商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話講:“核心商圈?；荆ㄈ兆颖匦杵罚渭?jí)商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特群”。因此合理規(guī)劃市場(chǎng)布局，消除市場(chǎng)建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場(chǎng)的一項(xiàng)重要措施。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，別同的市場(chǎng)的商圈會(huì)呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。關(guān)于這種事情要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場(chǎng)布局時(shí)要分析市場(chǎng)商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場(chǎng)。普通而言，商圈交叉會(huì)浮現(xiàn)在“邊際商圈”，有時(shí)也也許是次級(jí)商圈或邊緣商圈，這個(gè)地方既有市場(chǎng)的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場(chǎng)的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊假如功能定位相同會(huì)構(gòu)成直截了當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，從而分割交易量，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益下落。但也有相當(dāng)多的實(shí)例表明，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)形成一種共生關(guān)系，使市場(chǎng)具有更強(qiáng)的滲透力和妨礙力，共同構(gòu)造出一具大商圈。依照以上三種事情，合理規(guī)劃市場(chǎng)布局有利于市場(chǎng)的健康進(jìn)展，形成科學(xué)、合理的市場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場(chǎng)，減少市場(chǎng)建設(shè)中的盲目性。惟獨(dú)如此才干使商圈勢(shì)力得到進(jìn)一步的增加和拓展。

所謂“流”，是指商圈的動(dòng)態(tài)性，是指市場(chǎng)區(qū)域職能的變化、動(dòng)向。這種變化既受外部因素妨礙，也受市場(chǎng)內(nèi)部因素變化的妨礙，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競(jìng)爭(zhēng)格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場(chǎng)治理辦法、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針的調(diào)整，市場(chǎng)服務(wù)功能的變化等。

商圈的類型

商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指別同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的別同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚攏形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一具都市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。西方國(guó)家的商圈計(jì)算的三種辦法:

1、雷利法則—零售引力法則，是計(jì)算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要懂兩個(gè)商業(yè)都市之間的距離，兩個(gè)都市的人口數(shù)量就可以計(jì)算出每一具都市吸引顧客的距離，并且經(jīng)過這一

公式的延伸又可計(jì)算出某一具都市的商圈大小。當(dāng)一具商業(yè)中心充分采納計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個(gè)商業(yè)中心之間信息交流的距離將會(huì)縮小，顧客將由網(wǎng)民來代

替，兩個(gè)都市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購(gòu)物數(shù)量的多少

來修訂。

2、市場(chǎng)飽和理論(RSI，RetailSaturationIndex)—是計(jì)算每一平方米營(yíng)業(yè)面積

的某類商品所能實(shí)現(xiàn)的銷售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時(shí)，表明該市場(chǎng)尚未飽和，所以仍具有進(jìn)展零售業(yè)的潛力；當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場(chǎng)差不多飽和，新的零售進(jìn)展商別宜再進(jìn)入此市場(chǎng)進(jìn)展零售業(yè)。

3、購(gòu)買力指數(shù)(BPI，BuyingPowerIndex)—是恐怕經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，假如用購(gòu)買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國(guó)人口的比重，就能得出市場(chǎng)質(zhì)量指標(biāo)(QIQualityIndex)。

商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)不和聯(lián)系

(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將都市商業(yè)布局稱之為商業(yè)