年上海市房地產業(yè)發(fā)展分析報告

2009年上海市房地產業(yè)發(fā)展分析報告

一房地產業(yè)基本情況2009年，上海市的房地產業(yè)在《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）和上海市11條政策支持下，抵御了金融危機的影響，避免了進一步萎縮的趨勢。春節(jié)后，房地產市場開始回暖。2009年上海市房地產開發(fā)投資1464億元，比上年增長7.1%，占全社會固定資產投資的27.8%。房地產開發(fā)投資在絕對數值上呈增長趨勢，但占全社會固定資產投資的比例仍沒有達到三成（見表1）。表1上海市房地產開發(fā)投資情況2009年上海市房地產開發(fā)供給小幅度下降。上海市2009年商品房施工面積9961.6萬平方米，下降4.1%。其中商品住宅施工面積6550.73萬平方米，下降4.7%。商品房新開工面積2490.63萬平方米，下降3.7%。其中商品住宅新開工面積1721.02萬平方米，下降2.3%。商品房竣工面積2104.98萬平方米，下降15%。其中商品住宅竣工面積1508.81萬平方米，下降14.4%（見表2）。2009年上海市房地產需求大幅度增長。商品房銷售面積3372.45萬平方米，增長46.9%。其中商品住宅銷售面積2928.04萬平方米，增長48.9%（見表3）。2009年上海樓市是價格急速上漲的一年。住房價格環(huán)比大幅上漲，在高位上再度向上攀升，屢創(chuàng)上海房價歷史新高。從價格指數變化情況來看，2009年12月，中房上海住宅指數為4184點，與當年價格低位的3月相比，上漲幅度達44.3%。2009年12月，中房上海辦公樓指數為2055點，較上月下降50點，環(huán)比跌幅2.38%，同比下降7.7%，與2008年7月高位時相比，下降9.1%，全球金融危機致使辦公樓空置率上升，拖累價格下行（見表4）。表2上海市商品房供給情況表3上海市商品房銷售情況表4中房上海住宅指數二上海市住房保障情況上海市在2009年加大了住房保障的投入，經濟適用房建設取得實質進展。按照《上海市住房建設規(guī)劃（2008～2012年）》，整個五年規(guī)劃期內，新建、配建經濟適用住房和廉租住房2000萬平方米，約30萬套。2008年建設400萬平方米的經適房，其中，市級項目11個，總開工面積為169萬平方米，三林基地項目開工174萬平方米，區(qū)級項目計劃62.87萬平方米，合計約為405.87萬平方米。截至2009年12月，本市經濟適用住房已開工建設約605萬平方米?！渡虾Ｊ薪洕m用住房管理試行辦法》曾在上海市住房保障和房屋管理局網站、“中國上?！遍T戶網站上進行公示，并通過東方網的意見征集平臺廣泛聽取公眾意見，于2009年6月25日正式公布。目前上海市相關職能部門正按照各自職責，積極部署配套辦法的研訂工作。上海市政府選擇了徐匯區(qū)、閔行區(qū)在下半年開展申請、審核試點工作，并于12月18日開始申購。經復核，徐匯、閔行兩試點區(qū)共向2566戶提交材料齊全的申請家庭出具申請受理單。目前，經濟適用住房試點工作已進入初審工作程序。同時，上海的廉租房政策繼續(xù)完善。自2008年以來，上海廉租房的受益面多次擴大，準入標準從人均月收入600元提高至現(xiàn)在的960元，家庭財產準入標準從3萬元調整到12萬元。截至2009年11月底，本市廉租住房累積受益家庭已達6.15萬戶。并且，上海未來3年內將新增租賃住房房源2.9萬套，新增發(fā)放租賃補貼1.9萬戶。新建廉租住房采用統(tǒng)一集中建設和在經濟適用住房、普通商品住房、棚戶區(qū)改造項目中配建兩種方式，以配建方式為主。上海市的舊區(qū)改造政策在2009年也有新的舉措。2009年2月4日，上海市政府公布《關于進一步推進舊區(qū)改造的若干意見》。明確了今后幾年本市舊區(qū)改造將不設具體的量化指標，根據“創(chuàng)新、和諧、效率和協(xié)同”的工作原則，探索三大創(chuàng)新機制，新辦法主要內容有三條，一是“事前征詢制度”，在地塊改造前，將開展兩輪征詢，充分聽取市民群眾改造意見。第一輪，解決“愿不愿改造”的問題，征詢改造區(qū)域居民意愿，當同意改造戶數超過規(guī)定比例后，辦理地塊改造前期手續(xù)；第二輪，解決“如何改造”的問題，征詢房屋拆遷補償安置方案意見，在一定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數超過規(guī)定比例，進入實施改造階段。如果第二輪征詢中，同意戶數未達規(guī)定比例，則中止拆遷。今后如果再改造，仍然要實施征詢程序。二是“數磚頭加套型保底”，居住房屋的拆遷補償安置，將以被拆除房屋市場評估價為基礎，增加一定價格補貼和套型面積補貼。套型補貼主要是針對缺乏煤衛(wèi)設施的住戶。而對補償安置后居住仍然困難的被拆遷人，納入住房保障解決。三是“增加就近安置方式”，在實行貨幣補償或跨區(qū)域異地安置的基礎上，增加本區(qū)域就近安置方式，以兼顧部分居民故土難離的情結。根據要求，各區(qū)在本區(qū)域范圍內盡可能建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房，供居民選擇。2009年1～11月全市共完成拆遷量56293戶，比上年同期全市實際拆遷居民41323戶增加36.23%。三上海市2010年房地產市場的發(fā)展前景城市化、工業(yè)化等長期支撐上海市房地產發(fā)展的基礎并沒有減弱，并有加強的趨勢。2010年結合“后世博”、“后金融危機”的背景，上海市的經濟社會將有巨大的發(fā)展。在全上海全身心地籌辦世博盛會的背景下，國務院給予上海金融中心、航運中心的獲批回復，將會大大刺激上海宏觀經濟和城市基礎配套的發(fā)展，同時亦將會獲得各社會、各階層強有力的財政支持，進而帶動上海各產業(yè)經濟的飛速發(fā)展已成必然。根據《浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域后世博時期（2010～2020）發(fā)展戰(zhàn)略研究》，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東世博周邊區(qū)域，計劃未來建成一個“世博新城”，成為上海的第5個城市副中心。世博園區(qū)未來二次開發(fā)時的這些土地供應將是許多地產巨頭的爭奪對象，當然，基于世博建設帶來的成熟格局，地價也會因此提高。2009年9月，上海市政府啟動大虹橋規(guī)劃。規(guī)劃中的大虹橋分為兩大部分：26.3平方公里的虹橋商務區(qū)和60平方公里的虹橋商務功能拓展區(qū)，總面積86平方公里，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區(qū)。26.3平方公里的范圍內將布局“一環(huán)、兩軸、三核、五區(qū)”。根據控詳規(guī)劃，商務區(qū)將是上?，F(xiàn)代服務業(yè)的新亮點，上海經濟發(fā)展的新引擎。根據規(guī)劃和功能定位，虹橋商務區(qū)建設將成為現(xiàn)代服務業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿易中心的核心功能區(qū)之一。當前，我國經濟正在逐步擺脫國際金融危機影響。在拉動經濟的三駕馬車中，投資是一枝獨秀，消費有待進一步提高，外貿要創(chuàng)造條件等待時機。根據有關部門預測，2010年中國GDP增長率仍在8%以上。在全國經濟回暖和房地產市場復蘇的背景下，中央政府對舊區(qū)改造和住房保障的要求更高、落實更快。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強8月10日在哈爾濱出席城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會時強調，要按照黨中央、國務院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推進棚戶區(qū)改造，提高人民生活水平和質量，促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。推進棚戶區(qū)改造，是實施保障性安居工程的重要內容，也是實現(xiàn)住有所居目標的重要舉措，對于增投資、擴消費、保增長、惠民生都具有重要作用。因此，舊區(qū)改造和住房保障工作在“十二五”期間將穩(wěn)步發(fā)展并有新的突破。當前，上海房地產發(fā)展面臨兩大難題：一是上海房地產發(fā)展的土地資源十分有限，9個市中心區(qū)已經基本無地可供，新增建設用地主要是產業(yè)結構調整和舊區(qū)改造。二是房地產市場從快速復蘇再到繁榮僅僅半年時間，房價迅速回升并且再創(chuàng)新高，這給住房保障帶來新的壓力。因此，在“十二五”期間，不排除政府對房地產再次進行宏觀調控的可能性。四上海市房地產業(yè)的轉型問題1.上海需要推動房地產產業(yè)和市場的穩(wěn)定運行，保持經濟健康發(fā)展房地產作為支柱產業(yè)地位是客觀結果，調控目標不應局限于打壓和刺激產業(yè)和市場，而應著眼于可持續(xù)發(fā)展和滿足人民物質生活水平的提高。上海房地產業(yè)發(fā)展的動力一是經濟社會發(fā)展后對住房需求的提升，二是城市化的聚集效應。在1990年代之前，上海的住房建設非常緩慢，并沒有跟隨經濟社會發(fā)展有顯著改善。1998～2008年，上海共建設了2.5億平方米。這一過程基本和經濟社會發(fā)展是相適應的。但是，上海的住房條件仍面臨較大的發(fā)展空間。365萬平方米危棚簡屋改造完成后，2000萬平方米二級舊式里弄住房亟須更新改造。在此之后，從新中國成立后到1980年代之前的舊工房都面臨到達使用年限。上海在城市化過程中，外來人口始終是房地產需求的重要來源。近年來，外籍人士約占住房需求的3%，滬外人士約占住房需求的25%。這兩個比例都無法滿足上海作為世界城市的定位。主要國際都市都是全球人口遷移的集聚中心，而上海人口的國際化程度只相當于倫敦的1%、紐約的1.9%。而倫敦常住人口中外籍人士的比例約為30%，紐約常住人口中外籍人士的比例約為15.6%。上海住房需求的外籍人士比例中，主要結構還是以港澳臺人士為主。滬外人士是上海市人口增長的主要來源，近年來上海常住人口每年約增長30萬人。如果沒有充足的房源，增長人口長期以非戶籍人口存在，不利于社會穩(wěn)定。2.上海的房地產開發(fā)對財政的貢獻將逐漸減少，財政主要依靠房地產服務業(yè)上海近年來存量房交易已經占房地產交易的一半，是中國第一個步入存量房時代的城市。存量房交易在發(fā)達國家成熟房地產市場占80%以上，房地產的估價、中介、物業(yè)管理、租賃、抵押、金融配套等房地產服務業(yè)是房地產業(yè)的主要內容，具有廣闊前景。而中國的房地產服務業(yè)中品牌企業(yè)幾乎都是港臺外資企業(yè)。上海市盡管還需要建設大量的房屋，但中心城區(qū)的土地有限，需要在存量上想辦法。國外地方財政主要靠房地產稅。我國物業(yè)稅短期不會開征，企業(yè)稅收、個人所得稅等也不會作重大調整，地方財政的主要來源是房地產開發(fā)環(huán)節(jié)。近年來，房地產稅收及土地相關收入，占上海財政收入的25%。在房地產開發(fā)量較大的郊區(qū)，土地收入已占到地方財政收入的一半以上。其中土地直接稅收及由此帶來的間接稅收，占地方預算內收入的40%，而出讓金凈收入，又占政府預算外收入的60%以上。上海近年來的基礎設施建設，大量來自房地產稅收及土地相關收入。要從根本上解決當前土地財政，改變單純依靠土地出讓金和房地產稅收為主要收入的財政現(xiàn)狀，應該盡快開征物業(yè)稅。但從現(xiàn)實來看，世博會之后，上海在城市建設上的財政支出將會有所緩解。行政事業(yè)性支出更多地來源于樓宇經濟，依靠活躍出租市場，培育房地產服務業(yè)。人才公寓、青年之家、酒店式公寓等新型房地產業(yè)模式層出不窮。3.人口和環(huán)保的約束條