《S集團資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析11000字（論文）》

綠地集團資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析及其優(yōu)化研究內(nèi)容摘要資金因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的首要因素，資產(chǎn)負債率過高，融資方式單一，債務(wù)結(jié)構(gòu)與融資結(jié)構(gòu)不合理等問題困擾著企業(yè)。本文試圖找出房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的問題，使企業(yè)提高抵御市場風(fēng)險的能力。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是否趨于合理，嚴重影響企業(yè)的生存與發(fā)展，不同行業(yè)對資本結(jié)構(gòu)有著不同的標準。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性在于對資金的要求特別高，企業(yè)的正常運行離不開充足的資金，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)趨于合理化，成為企業(yè)具備強力競爭優(yōu)勢的重要因素。本文通過研究綠地集團的資本結(jié)構(gòu)，尋找優(yōu)化綠地集團資本結(jié)構(gòu)的方向，從而有助于從整體考慮采用合理的方式籌集資金，調(diào)整綠地集團的資本結(jié)構(gòu)，從而降低其風(fēng)險程度，不僅對同行業(yè)具有重要的借鑒意義，而且對整個國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展也具有重要的意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；債權(quán)結(jié)構(gòu)；股權(quán)結(jié)構(gòu)目錄1導(dǎo)言 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3研究方法 12資本結(jié)構(gòu)理論基礎(chǔ) 12.1資本結(jié)構(gòu)概念 12.2資本結(jié)構(gòu)的影響因素 22.3融資優(yōu)序理論 23綠地集團資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀及問題分析 33.1綠地集團公司簡介 33.2影響綠地集團資本結(jié)構(gòu)的因素 33.3綠地集團資本結(jié)構(gòu)存在的問題分析 54優(yōu)化綠地集團資本結(jié)構(gòu)的建議 64.1降低企業(yè)資產(chǎn)負債率 64.2拓寬融資渠道 74.3降低股權(quán)集中程度 74.4降低流動負債的比重 75結(jié)論 8致謝 8參考文獻 81導(dǎo)言1.1研究背景眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)運行需要對資金的要求很高，因為房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)他的資金需求量遠遠高于其他行業(yè)，而且資金的周轉(zhuǎn)期限很長。所以企業(yè)資金來源穩(wěn)定可靠，而且資金成本低，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存很有利，因為這樣企業(yè)發(fā)展就不需要瞻前顧后，害怕資金不足，導(dǎo)致企業(yè)資金無法周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的資本機構(gòu)是好是壞不僅關(guān)乎民生問題也為國家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供方向，因為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中既是基礎(chǔ)性又是先導(dǎo)性的行業(yè)。資本結(jié)構(gòu)是否符合公司的發(fā)展需要，這對每一個企業(yè)來說都很重要，對于房地產(chǎn)上市公司來說尤為重要。好的資本結(jié)構(gòu)能給股民信心，增加投資金額，從而對公司的發(fā)展有利。隨著我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)受到國家的高度重視，房地產(chǎn)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟重要的組成部分。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要行業(yè)，不僅是資金密集型行業(yè)，同時是一個綜合行業(yè)，帶動著多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟、社會進步的作用和影響日益加強，經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，人們生活水平的提高、生活質(zhì)量的改善都需要居住環(huán)境的改善和提高。但近年來房地產(chǎn)企業(yè)的高負債結(jié)構(gòu)也使得其經(jīng)營和發(fā)展存在著高風(fēng)險。1.2研究意義資本結(jié)構(gòu)問題就是房地產(chǎn)公司要上市要面臨的第一個問題，因為資本結(jié)構(gòu)關(guān)系到公司資金的來源，以及公司償還債務(wù)的能力，從而影響著企業(yè)未來的發(fā)展。目前，公司的融資環(huán)境大不如前，房地產(chǎn)企業(yè)必須擴展渠道來獲得融資，并同時降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期長，如果公司有良好的風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)，則可保持較高的負債水平。這樣可在拐點之前立即調(diào)整負債結(jié)構(gòu)。從而可以更好的防范風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)的確立，必須立足現(xiàn)在，結(jié)合未來，為公司的發(fā)展制定一個科學(xué)的決策。所以我們認為一個企業(yè)能夠長遠的發(fā)展，其關(guān)鍵在于是否有合理的資本結(jié)構(gòu)。本文通過研究綠地集團的資本結(jié)構(gòu)，尋找優(yōu)化綠地集團資本結(jié)構(gòu)的方向，從而有助于從整體考慮采用合理的方式籌集資金，調(diào)整綠地集團的資本結(jié)構(gòu)，從而降低其風(fēng)險程度，不僅對同行業(yè)具有重要的借鑒意義，而且對整個國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展也具有重要的意義。1.3研究方法（1）文獻研究法：主要閱讀研究資本結(jié)構(gòu)的國內(nèi)外相關(guān)研究報告、期刊雜志等，進行相關(guān)知識研究和梳理，對主要觀點及方法進行學(xué)習(xí)。（2）案例分析法：以綠地集團為例，對該企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標進行分析，分析企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及融資渠道，以及存在的問題和原因。2資本結(jié)構(gòu)理論基礎(chǔ)2.1資本結(jié)構(gòu)概念資本結(jié)構(gòu)是公司用于資助其整體經(jīng)營和增長的債務(wù)和股權(quán)的特殊組合。股權(quán)資本產(chǎn)生于公司的所有權(quán)份額，并對其未來的現(xiàn)金流和利潤提出索賠。債務(wù)以債券發(fā)行或貸款的形式出現(xiàn)，而股本可能以普通股、優(yōu)先股或留存收益的形式出現(xiàn)。短期債務(wù)也被認為是資本結(jié)構(gòu)的一部分，資本結(jié)構(gòu)是一家公司如何為其整體運營和增長提供資金，債務(wù)包括應(yīng)歸還貸款人的借款，通常是利息支出，股權(quán)由公司的所有權(quán)組成，不需要償還任何投資，債務(wù)與債務(wù)比率(D/E)在確定公司借款做法的風(fēng)險方面是有用的。債務(wù)和股本都可以在資產(chǎn)負債表上找到。公司資產(chǎn)，也在資產(chǎn)負債表上列出，是用這種債務(wù)和股權(quán)購買的。資本結(jié)構(gòu)可以是公司長期債務(wù)、短期債務(wù)、普通股和優(yōu)先股的混合體。在分析公司資本結(jié)構(gòu)時，考慮了公司的短期債務(wù)與長期債務(wù)的比例。當(dāng)分析師提到資本結(jié)構(gòu)時，他們最有可能指的是一家公司的債轉(zhuǎn)股比率(D/E)，它提供了對一家公司借貸行為風(fēng)險程度的洞察。通常，負債累累的公司擁有更具侵略性的資本結(jié)構(gòu)，因此給投資者帶來更大的風(fēng)險。然而，這種風(fēng)險可能是公司增長的主要來源。債務(wù)是公司在資本市場上籌集資金的兩種主要方式之一。公司受益于債務(wù)，因為它的稅收優(yōu)勢；由于借款而支付的利息可能是免稅的。債務(wù)也允許公司或企業(yè)保留所有權(quán)，而不像股權(quán)。此外，在利率較低的時候，債務(wù)很豐富，也很容易獲得。股權(quán)允許外部投資者獲得該公司的部分所有權(quán)。股票比債務(wù)更貴，尤其是在利率較低的時候。然而，與債務(wù)不同的是，股權(quán)不需要償還。這在收入下降的情況下對公司是一個好處。另一方面，股權(quán)代表了所有者對公司未來收益的索賠要求。2.2資本結(jié)構(gòu)的影響因素使用比股權(quán)更多的債務(wù)來資助其資產(chǎn)和資助經(jīng)營活動的公司具有很高的杠桿比率和積極的資本結(jié)構(gòu)。支付資產(chǎn)權(quán)益高于債務(wù)的公司杠桿率低，資本結(jié)構(gòu)保守。也就是說，較高的杠桿率和積極的資本結(jié)構(gòu)也可能會導(dǎo)致更高的增長率，而保守的資本結(jié)構(gòu)可能會導(dǎo)致更低的增長率。分析師使用債務(wù)與股本(D/E)比率來比較資本結(jié)構(gòu)。它是通過將負債總額除以股本總額來計算的。精明的公司已經(jīng)學(xué)會將債務(wù)和股權(quán)都納入公司戰(zhàn)略。然而，有時公司可能過于依賴外部資金，特別是債務(wù)。投資者可以通過跟蹤D/E比率并與公司的行業(yè)同行進行比較來監(jiān)控公司的資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)的負債總額和所有者權(quán)益總額在全部資金總量中占據(jù)的比率關(guān)系。在企業(yè)總資本量既定的條件下，企業(yè)依靠短期負的方式籌集資本，短期內(nèi)會遇到還本付息的狀況，運營危機相對不小，企業(yè)必須保留多數(shù)償付水平高的流動性資產(chǎn)，才可以確保及時償付企業(yè)債務(wù)。此時在企中，一些現(xiàn)金、存貨、應(yīng)收賬款等流動水平較高的流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例也會大。相反，假卻企業(yè)大多通過長期負債和權(quán)益資本的方式進行籌資，為了提高企業(yè)的整體盈利能力，管理者會考慮到資金的利用時間長，運營危機小，更愿意讓更多資金投資于可增強企業(yè)總體運營效益的長期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上。此時企業(yè)中固定資產(chǎn)的份額會比較大?？偟膩碚f，企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會受資本結(jié)構(gòu)的作用，多數(shù)選擇短期債務(wù)籌資方式的企業(yè)，流動資產(chǎn)比例會大，長期資產(chǎn)比例會??；那一些多數(shù)選擇長期債務(wù)集資或者權(quán)益融資方式的企業(yè)，相比較來說流動資產(chǎn)比例小，固定資產(chǎn)與長期資產(chǎn)比例大。2.3融資優(yōu)序理論融資優(yōu)序理論，也稱為啄食順序模型，涉及公司的資本結(jié)構(gòu)。該理論由StewartMyers和NicolasMajluf于1984年流行，它指出，管理者在考慮融資來源時遵循等級制度。啄序理論指出，管理者表現(xiàn)出以下偏好的來源，以資助投資機會：首先，通過公司的留存收益，其次是債務(wù)，并選擇股權(quán)融資作為最后手段。融資優(yōu)序理論來源于信息不對稱信息的概念。不對稱信息，也被稱為信息失敗，發(fā)生在一方比另一方擁有更多（更好的）信息時，從而導(dǎo)致交易能力的不平衡。公司經(jīng)理通常比債權(quán)人（債務(wù)持有人）和投資者（股東）擁有更多有關(guān)公司業(yè)績、前景、風(fēng)險和未來前景的信息。因此，為了彌補信息的不對稱性，外部用戶要求獲得更高的回報來應(yīng)對他們所承擔(dān)的風(fēng)險。本質(zhì)上，由于信息不對稱，外部財政來源需要更高的回報率來補償更高的風(fēng)險。在等級順序理論的背景下，留存收益融資（內(nèi)部融資）直接來自公司，并盡量減少信息不對稱。相對于外部融資，如債務(wù)或股權(quán)融資，公司必須收取費用才能獲得外部融資，內(nèi)部融資是最便宜和最方便的融資來源。當(dāng)一家公司通過外部融資（債務(wù)或股權(quán)）為投資機會融資時，需要更高的回報，因為債權(quán)人和投資者對公司的信息較少，而不是管理者。在外部融資方面，管理者更喜歡使用債務(wù)而不是股權(quán)-與股權(quán)成本相比，債務(wù)成本更低。發(fā)行債券往往意味著股票被低估，并相信董事會認為投資是有利可圖的。另一方面，股票的發(fā)行發(fā)出了一個負面信號，即股票被高估，管理層希望通過稀釋公司的股票來產(chǎn)生融資。在考慮融資優(yōu)序理論時，考慮資產(chǎn)債權(quán)的年資是有用的。債務(wù)人要求較低的回報，而不是股東，因為他們有權(quán)對資產(chǎn)提出更高的要求（在破產(chǎn)的情況下）。因此，在考慮融資來源時，最便宜的是通過留存收益，第二通過債務(wù)，第三通過股權(quán)。3綠地集團資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀及問題3.1綠地集團公司簡介綠地控股集團有限公司是我國第一家在世界《財富》500強榜上有名，且僅以開發(fā)房地產(chǎn)為主要經(jīng)營內(nèi)容的企業(yè)，2020年在中國房地產(chǎn)百強排行榜中僅次于大連萬達排名第二，是我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中有代表性的企業(yè)，所以本文選擇以綠地集團為研究內(nèi)容。綠地集團成立于1992年，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。綠地集團通過早期的“以房養(yǎng)綠，以綠促房”的創(chuàng)新經(jīng)營模式，完成了原始資本積累，逐步成長為房地產(chǎn)企業(yè)的先進品牌。2005年之后，基于在房地產(chǎn)行業(yè)中累計的經(jīng)驗與資金，為了適應(yīng)競爭愈發(fā)激烈的市場，綠地集團開始從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向多個行業(yè)延伸，進行多元化發(fā)展，并形成了今天的以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，基建業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、消費業(yè)務(wù)三大主要多元板塊并進發(fā)展的綜合格局。其中，房地產(chǎn)模塊主要包括住宅及商業(yè)項目的銷售與運營；基建業(yè)務(wù)主要包括房屋建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；金融業(yè)務(wù)包括債權(quán)業(yè)務(wù)、股權(quán)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理和資本運作業(yè)務(wù)；消費業(yè)務(wù)主要為進口貿(mào)易、酒店旅游、汽車服務(wù)、能源業(yè)務(wù)等。3.2綠地集團資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析本文通過查找中國統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，整理并分析了2015年到2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源數(shù)據(jù)，以及各種資金來源所占的比例，可以分析得出，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資金主要來源于國內(nèi)貸款，自有資金和其他資金，這三項資金總和占資金來源總額的99%左右。這三項中又屬其他資金的占比最大，平均為43.46%，而我們知道其他資金大部分來源于買房者向銀行按揭貸款;自籌資金占比平均為39.60%,其主要來源于銷售收入和預(yù)付款，而這些金額也大多來自于銀行貸款。由此看出我國房地產(chǎn)企業(yè)表面上看來融資方式多種多樣，但最終大多還是通過銀行這個老牌金融機構(gòu)來獲得資金，而其他的融資渠道取得的資金與銀行借款相比較，就是小巫見大巫了。表1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成資產(chǎn)負債率是指公司負債總額占資產(chǎn)總額的比例。這個比例越高說明企業(yè)的資產(chǎn)是由負債所得的越多，償債壓力與之成正比，反之相反。在本節(jié)我從兩個方面分析我國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率。首先本行業(yè)和其他行業(yè)的資產(chǎn)負債率相比較。從2015-2019的各行業(yè)的資產(chǎn)負債率的平均值從表中很容易看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率高于其他行業(yè)內(nèi)。其次是對比中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率與國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率，美國和日本的大概為40%，可以明顯的看到國內(nèi)房地產(chǎn)負債獲得資產(chǎn)比率遠遠高于國外的。這對我國的資本結(jié)構(gòu)是個警醒。根據(jù)2016年12月—2017年12月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況，從表1中我們可以清晰地看出資金的主要來源方式是國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源。表1

全國房地產(chǎn)資金來源方式

單位：億元資產(chǎn)負債率等于總負債除以總資產(chǎn)，是用來評價企業(yè)經(jīng)營活動能力的一項標準，反映出負債所占的比例，它是一項評價公司負債水平的綜合性指標。下面這張圖是截至2017年6月30日我國各行業(yè)的以及上年同期的平均資產(chǎn)負債率，根據(jù)此圖，可以對各行業(yè)的資產(chǎn)負債率變化情況進行一個數(shù)據(jù)分析。圖2展示出，每個行業(yè)的資產(chǎn)負債率都在變化，變化情況各不相同，截至2017年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率同比上一年同期增長了，在不考慮銀行和非銀行金融的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相對來說比較高，債務(wù)融資比率較大，這樣保障度比較低。當(dāng)然了，比率大，也可以證明該行業(yè)的償債壓力較大，財務(wù)風(fēng)險比較大，所以說，從不同層面，各利益相關(guān)者再結(jié)合自身的利益來對該指標進行分析，分析結(jié)果就不同，比如債權(quán)人更關(guān)心貸款，肯定希望資產(chǎn)負債率越低越好；股東則關(guān)心的是全部資本利潤率是否超過了借入款項的利率，若超過，則希望該比率越大越好；經(jīng)營者會審時度勢，權(quán)衡之后做出正確的選擇。圖2各行業(yè)資產(chǎn)負債率(2017-06-30)3.2影響綠地集團資本結(jié)構(gòu)的因素根據(jù)Wrigley提出的專業(yè)化理論，公司銷售收入最高的業(yè)務(wù)占總收入比重低于70%，則屬于非相關(guān)多元化經(jīng)營的公司。綠地集團始終堅持以房地產(chǎn)專業(yè)化為核心，基建、消費、金融等板塊多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，專業(yè)化率近年來保持在40%—60%之間上下浮動，已經(jīng)由主導(dǎo)產(chǎn)品類公司向非相關(guān)多元化經(jīng)營公司轉(zhuǎn)變。根據(jù)表1數(shù)據(jù)，綠地集團2018年多元化板塊的銷售收入總和超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占總收入的70%以上。但值得注意的是，基建業(yè)務(wù)作為多元化業(yè)務(wù)雖占總收入比重接近房地產(chǎn)板塊，但其毛利率低下，總利潤占比與其相應(yīng)收入不相符。集團超七成的利潤依然是由房地產(chǎn)板塊貢獻。這意味著綠地集團雖已完成在基建、金融、消費領(lǐng)域的多元化布局，但是在提高毛利率方面依然需要做較大的努力。表1綠地集團2018年多元化經(jīng)營成果單位：億元已知綠地集團多元化經(jīng)營戰(zhàn)略布局已經(jīng)初步形成，下面將從成長能力、償債能力、盈利能力三方面檢驗多元化經(jīng)營的實施效果，并采用托賓Q值對綠地集團多元化經(jīng)營后市場價值變動進行衡量。1.成長能力從表2的數(shù)據(jù)看出，綠地集團近三年來的總資產(chǎn)增長率呈現(xiàn)出一直波動狀態(tài)，雖單就資產(chǎn)規(guī)模而言，綠地集團每年都有規(guī)模的擴張，但從總資產(chǎn)增長率的變動情況來看，綠地集團的擴張速度處在一直減速狀態(tài)?；诜康禺a(chǎn)市場大環(huán)境的限制，整體房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)增長率都處在下降當(dāng)中，綠地集團的凈利潤增長率波動變化尤其明顯。表2綠地集團多元化經(jīng)營績效相關(guān)數(shù)據(jù)2.償債能力多元化戰(zhàn)略的本質(zhì)是一項長期投資活動，發(fā)展前期需要大量的資金投入。為支持多元化戰(zhàn)略的布局實施，綠地集團需要進行大規(guī)模融資。從其資產(chǎn)負債率表現(xiàn)來看，接近90%的超高資產(chǎn)負債率代表著綠地集團承擔(dān)著較大的償債壓力。觀其現(xiàn)金短債比數(shù)據(jù)變動，一直保持在0.75左右，低于同行的佼佼者，可以看出企業(yè)現(xiàn)金流無法應(yīng)對即將到期的有息負債。多元化經(jīng)營的利潤表現(xiàn)與其龐大的負債壓力并不匹配。3.盈利能力根據(jù)表2數(shù)據(jù)來看，綠地集團的凈資產(chǎn)收益率一直在上升當(dāng)中，而總資產(chǎn)收益率卻是先上升后下降，二者的背離說明了其杠桿比率與風(fēng)險水平都比較高。并且，多元化板塊的基建業(yè)務(wù)與消費業(yè)務(wù)所占營收比重超過了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而所帶來的利潤卻遠不如房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)。整體而言，綠地集團依然能取得盈利并保持著緩慢增長的勢頭，但仍要關(guān)注多元化板塊對公司總體盈利能力的支持，避免出現(xiàn)資源錯配的現(xiàn)象。4.托賓Q值托賓Q值是指企業(yè)使用一定量的社會資源所創(chuàng)造出相應(yīng)的財富值，因此可以用托賓Q值來衡量企業(yè)的投資決策帶來的市場價值。當(dāng)Q值>1，說明企業(yè)投資決策創(chuàng)造了社會財富，提升企業(yè)市場價值；當(dāng)Q值＜1，說明企業(yè)投入資本與創(chuàng)造的財富不對等，未能幫助企業(yè)提升價值。從表2綠地集團的托賓Q值表現(xiàn)來看，近三年來只有2019年的Q值大于1，其多元化投資所帶來的市場價值要大于投入的成本，為企業(yè)創(chuàng)造了社會財富。而后的兩年都小于1，說明了規(guī)模的擴張并沒有帶來相應(yīng)的回報，這一點與上文盈利能力分析結(jié)果相符。綠地集團的多元化擴張并未對企業(yè)價值有顯著的提升，在四大板塊的經(jīng)營上還有更多的調(diào)整空間。第一，眾多資本家抓住房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)要求低、收入高和資本密集的特點，紛紛資于房地產(chǎn)行業(yè)。隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，我國房價也在不斷地增長，即使我國對房地產(chǎn)行業(yè)采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，但仍然有很多企業(yè)加入競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，同時也有一些企業(yè)在競爭中被抹殺。第二，我國對房地產(chǎn)的管理和要求越來越高，比如國家要求社會各界積極穩(wěn)妥的降低杠桿水平，尤其是對金融機構(gòu)放貸和房地產(chǎn)行業(yè)的借款現(xiàn)象等監(jiān)管比較嚴格，因此，相對于發(fā)達國家而言，中國資本市場的情況并不好，需要大量資本的房地產(chǎn)行業(yè)無法只從金融機構(gòu)貸款與股票來獲取。所以，房地產(chǎn)公司要想積累足夠的資本，開拓多條融資渠道并合理整合以及控制公司負債率是勢在必行的。第三，我國的高房價早己成為百姓每日關(guān)注的問題，國家制定的相關(guān)管控政策良好的實現(xiàn)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。2014年以來，國家宏觀政策逐步放松。雖然整體上還比較緊張，但可以穩(wěn)定市場，促進自身的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整與可持續(xù)健康發(fā)展。3.3綠地集團資本結(jié)構(gòu)存在問題以房養(yǎng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從舊的盈利模式轉(zhuǎn)型到新的盈利模式過程中，新的盈利模式投資巨大，處在培育期，沒有形成企業(yè)的收入和利潤。所以先期不能放棄傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，繼續(xù)建設(shè)地產(chǎn)售賣，以此為企業(yè)提供收入和現(xiàn)金流，使企業(yè)的財務(wù)實現(xiàn)可持續(xù)性，以房地產(chǎn)養(yǎng)新產(chǎn)業(yè)。銷售方式落后。從盈利來源分析，傳統(tǒng)的銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是公司收入和利潤的主要來源。而代表公司未來競爭力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等業(yè)務(wù)營收和利潤占比低，說明綠地集團處在由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)新城運營商的過程中。產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的高競爭力和高毛利率表明綠地集團戰(zhàn)略規(guī)劃的盈利模式是正確的轉(zhuǎn)型方向，公司需加大新業(yè)務(wù)的研發(fā)和投入，實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，成為真正的產(chǎn)業(yè)新城運營商。為了進一步研究綠地集團資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)成，以下選取2016-2020年綠地集團相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)（見表3），對綠地集團資本結(jié)構(gòu)相關(guān)指標進行縱向?qū)Ρ确治觥１?綠地地產(chǎn)2019年至2020年資產(chǎn)與負債結(jié)構(gòu)表20162017201820192020資產(chǎn)總額（萬元）31,393,98536,576,56440,383,32046,799,67769,645,175負債總額（萬元）24,478,66728,489,33530,669,28134,989,48253,821,208所有者權(quán)益（萬元）6,915,3178,087,2289,714,03811,810,19415,823,966資產(chǎn)負債率（%）78%78%75%74%77%產(chǎn)權(quán)比率（%）3.543.522.962.703.22由上表3-5可知，2016年度至2020年度綠地地產(chǎn)的總資產(chǎn)有所上升，其中2016年至2019年基本保持16個百分點的增長速度，2017年較2016年增長了48.82個百分點；其負債總額逐年增長，2016年比2020年增長53.82%個百分點；所有者權(quán)益逐年增長，2020年較2016年增長了128.82個百分點；資產(chǎn)負債率及產(chǎn)權(quán)比率處于一個逐年下降的狀態(tài)。資產(chǎn)負債率表示的是企業(yè)償債能力，綠地地產(chǎn)2016年至2020年的資產(chǎn)負債率保持在74%-78%之間，可見其負債比重大，清償?shù)膫鶆?wù)多。產(chǎn)權(quán)比率指的是單位資本承擔(dān)的債務(wù)的金額比例，比例越小，需要承擔(dān)的債務(wù)就越小，綠地近些年的該比率在穩(wěn)步減小說明了將一部分的財務(wù)風(fēng)險釋放出去了，而這樣的操作就是運用了財務(wù)杠桿的結(jié)果，是的企業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，有利于企業(yè)的穩(wěn)定。為了進一步研究綠地的架構(gòu)，將中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力排行榜居于前列的作為參考對象，分析其相應(yīng)的數(shù)據(jù)，加深對綠地資本結(jié)構(gòu)的了解，為國內(nèi)的上市房企選擇最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)獻出寶貴的建議。選取國內(nèi)房企作為橫向?qū)Ρ确治龅膶ο?，分別為萬科地產(chǎn)、中國恒大、碧桂園、綠地地產(chǎn)、綠地集團、龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、富力地產(chǎn)和華潤置地。同時搜集了2020年度十家公司的總資產(chǎn)、總負債和所有者權(quán)益三項數(shù)據(jù)，如表所示。表2大房地產(chǎn)上市公司基本財務(wù)數(shù)據(jù)總資產(chǎn)總負債所有者權(quán)益萬科地產(chǎn)116,534,691867,297667,393中國恒大176,175,233954,451220,782碧桂園104,966,925305,732661,193綠地地產(chǎn)69,645,175821,208823,966綠地集團84,853,281508,098345,183龍湖地產(chǎn)36,276,385658,517617,868融創(chuàng)中國62,310,223867,2972063,822由表可知:房產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負債率高的現(xiàn)象，只有中國海外發(fā)展57%相對較低，這十家公司資產(chǎn)負債率的平均值為75.17%，與世界上的平準水準有比較高的差距，國內(nèi)的經(jīng)營者應(yīng)該多加注意。同時綠地的資產(chǎn)負債率也為77%，比平均水平高了許多，財務(wù)風(fēng)險同樣是偏高。房地產(chǎn)行業(yè)的公認觀點是，資產(chǎn)負債比例越高，更加適合前期有著較強提升的公司，而綠地己經(jīng)作為一個成熟的企業(yè)就不能夠擁有如此之高的資產(chǎn)負債，現(xiàn)在應(yīng)該走上比較穩(wěn)健的發(fā)育階段。所以資產(chǎn)負債率越高所帶來的金融風(fēng)險也越大。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道不僅包括內(nèi)部融資，還包括外部融資，外部融資主要包括債券融資和股權(quán)融資。負債權(quán)益比率能夠充分反映金融杠桿的運用程度，讓債權(quán)融資與股權(quán)融資在企業(yè)所獲得的資本投入中的比重更加直觀。讓債券和股權(quán)兩者的比重明顯的表現(xiàn)出來。股權(quán)融資比債券融資成本更加的低廉，企業(yè)的還款能壓力要比債務(wù)融資小得多。根據(jù)表可知，雖然綠地的營收水平比較好，對于短期內(nèi)的負債都能夠及時還清，但是對于閑置資金的把握做的并不是太好，沒有辦法使得利用率最大化，2016年綠地地產(chǎn)持有貨幣資金6,780,120萬元、短期借款306,693萬元，同時查詢相關(guān)的數(shù)據(jù)可知，對于閑置資金的利用只是去購買了銀行的相關(guān)理財產(chǎn)品，而這產(chǎn)生的利息并沒有抵上從銀行貸款的利息，增加了額外的支出。4優(yōu)化綠地集團資本結(jié)構(gòu)的建議4.1降低企業(yè)資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴張，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率過高，因此應(yīng)加強企業(yè)經(jīng)營管理人員的培訓(xùn)，提升他們的工作效率，針對各個項目合理分配資金，及時關(guān)注投入產(chǎn)出比。把控好材料采購環(huán)節(jié)，例如：工程需要多少鋼筋水泥沙子，提前合理地規(guī)劃好，做到量入為出，認真落實原材料入庫的登記工作，降低材料因管理不善造成的損失。做好項目宣傳推廣工作，加快銷售進度，積極開展打折促銷活動等使盡快回籠資金，擴大資金周轉(zhuǎn)率。其次，將企業(yè)的閑散資金合理利用起來，關(guān)注市場形勢，投入到當(dāng)前投資收益高的項目中，創(chuàng)造更多的利潤，降低負債，平衡企業(yè)的財務(wù)杠桿，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。對企業(yè)來說一般認為資產(chǎn)負債率的適宜水平是40%～60%，但不同行業(yè)指標略不相同。但是我國房地產(chǎn)企業(yè)在近五年的資產(chǎn)負債率明顯高于其他行業(yè)，最低資產(chǎn)負債率就已經(jīng)達到了74%，遠遠超過了其他行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率，且仍處于上漲態(tài)勢。如此高的負債，會給企業(yè)帶來巨大的債務(wù)壓力，會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、還款壓力、降低企業(yè)償債能力，進而影響企業(yè)正常經(jīng)營，不利于企業(yè)盈利能力的增長，甚至帶來破產(chǎn)風(fēng)險。企業(yè)可通過降低負債、增加資產(chǎn)的方式來降低資產(chǎn)負債率。例如在企業(yè)負債金額一定的情況下，可以通過增加收入來增加企業(yè)利潤、對外發(fā)行股份來增加所有者權(quán)益等方式增加資產(chǎn)；或者以一項資產(chǎn)償還一項債務(wù)可使企業(yè)的資產(chǎn)負債率降低。降低負債率要時刻關(guān)注債務(wù)融資帶來的財務(wù)風(fēng)險，做好平時的償債期限管理的同時，還要做到風(fēng)險提前預(yù)警，有效防范，合理解決，力求尋找到一個合適的資產(chǎn)負債比。4.2拓寬融資渠道根據(jù)對綠地集團的資本結(jié)構(gòu)縱向?qū)Ρ确治龊?，在債?wù)融資方面，綠地集團的融資途徑較少，以金融機構(gòu)貸款和股票為主，基本沒有第三途徑來獲取資金。為了達到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，綠地集團應(yīng)注意開展新的融資途徑，例基金的引進、可轉(zhuǎn)換債券的使用、信托基金、衍生金融工具等融資途徑。同時，中央企業(yè)的身份可以幫助綠地集團樹立品牌形象和宣傳企業(yè)信譽，采用多途徑進行融資能夠有效的增加財務(wù)彈性、降低財務(wù)風(fēng)險、擴大企業(yè)價值和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。隨著人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求也變得越來越大，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)規(guī)模有利于盈利能力的提升。房地產(chǎn)企業(yè)要想平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，首先應(yīng)該加強自身的管理，要有完善有效的內(nèi)部管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)發(fā)展規(guī)模，這是企業(yè)開發(fā)進人較高層次后的客觀要求，可使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫現(xiàn)有相對零散局面。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用競爭環(huán)境，實行多元化經(jīng)營，擴大企業(yè)規(guī)模，這不僅避免了房地產(chǎn)過熱時國家宏觀調(diào)控可能帶來的風(fēng)險，也為企業(yè)提供了充足的資金來源，企業(yè)規(guī)模擴大后，有助于在銀行的金融機構(gòu)的自信度的提高，可能使融資成本下降。在土地供給市場，政府部門跟偏好規(guī)模大、品牌好的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，通過擴大企業(yè)規(guī)?？梢允蛊髽I(yè)在全國范圍內(nèi)布局而迅速獲得壯大。4.3降低股權(quán)集中程度隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的加快，降低企業(yè)杠桿率可通過債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)來實現(xiàn)，此方法能夠重組企業(yè)債務(wù)。通過對保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的分研究，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的財務(wù)杠桿水平較高，負債與權(quán)益比率失衡。因此，為形成第四章所計算分析的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，保利地產(chǎn)可以采用債轉(zhuǎn)股方式，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，減少負債增加權(quán)益。防止無法償還短期債務(wù)、減小流動債務(wù)壓力、提供改善業(yè)務(wù)的余地和實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，都是由債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)幫助實現(xiàn)的。企業(yè)的資產(chǎn)形態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化程度是由各個方面所形成的最終結(jié)果，其中包括企業(yè)自身的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟發(fā)展情況以及政府政策導(dǎo)向。實物資產(chǎn)是所有企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根基，失去了這一基本物質(zhì)基礎(chǔ)，則企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)的作用發(fā)揮將會受到一定的限制，收益性無形資產(chǎn)的報酬獲得賴以與實物資產(chǎn)相結(jié)合，而支出性無形資產(chǎn)的價值必須依靠實物資產(chǎn)的收益才能得到彌補。4.4降低流動負債的比重房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展極大的依賴著流動負債，流動負債率的升高意味著企業(yè)有更多的負債是用于購房購地，因此流動負債率的提高會引起企業(yè)盈利能力的增長。流動負債的比率過高的話代表企業(yè)短期內(nèi)需要償還的負債就越多，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和資金壓力也越大，一旦企業(yè)資金供應(yīng)不足，就可能出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的情況。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中要充分利用流動負債和長期負債的特點，合理搭配，提高資金的使用效率和效果，以增加企業(yè)的價值和股東財富。保利地產(chǎn)流動負債和長期負債比例失調(diào)，流動負債比長期負債的融資成本低，減少了企業(yè)財務(wù)費用，提高利潤率。依靠短期借款則需要保利地產(chǎn)滿足資金多、發(fā)展穩(wěn)的高要求，這樣可以有效地防止無法按時償還短期負債的情況發(fā)生。當(dāng)保利地產(chǎn)管理不善，盈利能力下降時，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也會因為短期負債而加大。所以，時刻關(guān)注企業(yè)運營狀況，減少流動負債，利用多種融資途徑，將企業(yè)負債控制在最優(yōu)區(qū)間。5結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)由于具有高資產(chǎn)負債率、綜合性風(fēng)險高、投資回收期長、不確定性高、政策導(dǎo)向性強等特點制約其價值增長。在我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式中，自有資本所占比重通常較小，資金來源主要以負債為主，其中，向銀行借貸資金成為房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資本來源，大規(guī)模的負債使資產(chǎn)負債率高居不下，加大了房地產(chǎn)企業(yè)因為無力償還債務(wù)而面臨危機的可能性，增加了企業(yè)經(jīng)營和投資的壓力，給企業(yè)帶來相應(yīng)風(fēng)險。對綠地集團的企業(yè)收益結(jié)構(gòu)進行分析，營業(yè)比重相對較大，說明企業(yè)的經(jīng)營活動中，企業(yè)以主營業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，主營收入對企業(yè)的收益貢獻率較大；而投資占比各公司差異較大，在投資占比較小的公司，應(yīng)該適當(dāng)增加投資資產(chǎn)，提高投資比重。而對于投資占比比較大的公司，應(yīng)該適當(dāng)控制減少投資資產(chǎn)，將資產(chǎn)收益重心放置于主營業(yè)務(wù)收入。參考文獻[1]仲吉維.基于模糊綜合評價法的房地產(chǎn)市場風(fēng)險評價[J].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)學(xué)報，2008（4）：110-112.[2]吳威辰，李露.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范與控制分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2016（28）：103-105.[3]Qiansun，WilsonH，Tong.Chinashareissueprivatization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