某醫(yī)學院校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)采購項目投標書

第一部分商務(wù)文件第一節(jié)投標書致：xx醫(yī)學院招標小組：根據(jù)貴方（招標編號）對xxxxxx校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的招標，正式授權(quán)下述簽字人，；代表投標人提交下述文件。1、投標書2、投標報價書3、法人代表授權(quán)書(原件)4、法人工商營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）5、稅務(wù)登記證（復(fù)印件）6、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書（復(fù)印件）7、公司簡介8、物業(yè)管理方案9、物業(yè)服務(wù)案例據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：1、投標人將按招標文件的規(guī)定履行合同責任和義務(wù)。2、投標人已詳細審查全部招標文件，包括修改文件（如有的話）以及全部參考資料和有關(guān)附件。我們完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權(quán)利。3、其投標自開標日起有效期為30個工作日。4、如果在規(guī)定的開標時間后，投標人在投標有效期內(nèi)撤回投標，其投標保證金將被貴方?jīng)]收。5、投標人同意提供，按照貴方要求與投標有關(guān)的一切數(shù)據(jù)或資料，并理解貴方不一定接受最低價的投標。6、與本投標有關(guān)的一切正式往來通訊請寄：地址：郵編：電話：傳真：投標人法定代表人姓名：投標人代表姓名、職務(wù)：（印刷體）投標人名稱：（公章）：全權(quán)代表簽字：日期：2005年7月日第二節(jié)投標報價書項目名稱：xx醫(yī)學院xx校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)采購項目投標報價（大寫）：￥：投標人（蓋章）：法定代表人（蓋章）：2005年7月日公司簡介xxx公司是xxx控股的屬下公司，成立于2000年7月，是國家二級物業(yè)管理企業(yè)，2004年6月通過了ISO9001：2000質(zhì)量體系認證，是xxx“十強物業(yè)管理企業(yè)”之一，多次得到xxx的贊許，目前是xxx物業(yè)管理協(xié)會會員、xxx物業(yè)管理協(xié)會會員。公司以“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”為經(jīng)營宗旨，以“以人為本、嚴謹周到”為服務(wù)原則，構(gòu)建了完善的服務(wù)質(zhì)量管理體系，致力于為業(yè)主/租戶提供高效、精細化的寫字樓服務(wù)，以及舒適、宜人的小區(qū)生活環(huán)境，目前在管物業(yè)面積超過100萬平方米，包括了高級寫字樓、住宅小區(qū)、商鋪、賓館酒店等物業(yè)管理類型。目前，公司上下員工共有五百二十八人，其中各類管理人員和專業(yè)工程技術(shù)人員占30%以上，公司多次組織員工進行在崗培訓，每一工種崗位都取得了上崗證書，其中管理崗員工都取得了物業(yè)管理崗位證書或是物業(yè)管理自考大專班畢業(yè)學歷，塑造了一支綜合素質(zhì)高，適應(yīng)能力強，專業(yè)程度高的物業(yè)管理隊伍，全心為客戶提供貼身服務(wù)。公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到了政府主管部門及社會各界的肯定和支持，在管物業(yè)xxx大廈，于2003年獲“xxx物業(yè)管理示范大廈”稱號，xxx管理處，榮獲2004年xxx文明標兵稱號。公司于2005年度被中國資信評估學會及中國質(zhì)量標準研究中心列為建設(shè)系統(tǒng)信用·信譽AAA級單位。公司的顧問管理樓宇——xxx大廈，已成為xxx首家具有航空服務(wù)特色的電子智能化寫字樓，公司在管的四幢高級寫字樓，平均出租率達83%以上，遠高于同行業(yè)的水平。在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的原則指導(dǎo)下，公司充分合理利用各種資源，為客戶的服務(wù)要求和標準永無止境，公司擬定了“提高核心能力，向規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展”的總體思路，分別成立了設(shè)備維修、賓館服務(wù)二個子公司，進一步提升公司的綜合實力和專業(yè)化管理水平，力爭到2006年成為一級物業(yè)管理企業(yè)，為更多的住/租戶提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。期望社會各界一如既往地支持和鼓勵公司的發(fā)展，公司將以“進取、創(chuàng)新”的企業(yè)文化精神，同社會各界一起，與時俱進，再創(chuàng)佳績。

組織架構(gòu)：股東會董事會總經(jīng)理安保部人力資源處各管理處保安隊工程部服務(wù)部行政部財務(wù)部清潔綠化部策劃部管理者代表副總經(jīng)理xxx子公司xxx子公司營銷部股東會董事會總經(jīng)理安保部人力資源處各管理處保安隊工程部服務(wù)部行政部財務(wù)部清潔綠化部策劃部管理者代表副總經(jīng)理xxx子公司xxx子公司營銷部第二部分物業(yè)管理方案管理服務(wù)理念和目標第一節(jié)影響管理服務(wù)效果的因素一、受設(shè)備設(shè)施先進程度影響眾所周知，建筑的設(shè)備設(shè)施對于建筑本身及使用人的決對重要性是無可否認的，這不僅決定建筑的顯性價值和隱性價值，也關(guān)系到使用人的安全程度。大廈配備設(shè)備設(shè)施的先進程度如何，將直接決定建筑功能是否能夠充分發(fā)揮及實現(xiàn)物業(yè)使用人的要求。為此，選擇質(zhì)優(yōu)、先進的產(chǎn)品其本身就是保障正常使用的基礎(chǔ)，再通過專業(yè)人員的維修、養(yǎng)護，使其發(fā)揮應(yīng)具功能并延長使用壽命，減少更換周期，從而節(jié)約一筆為數(shù)可觀的更換費用。二、業(yè)主對物業(yè)管理的理解與支持的影響物業(yè)管理行業(yè)在國內(nèi)出現(xiàn)雖已二十多年，但目前仍然存在對物業(yè)管理認識上的偏頗，探其原因是多方面的。僅從法律觀點來判斷，首先物業(yè)公司必須嚴格按照《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定規(guī)范操作，認真履行《物業(yè)服務(wù)合同》，在此基礎(chǔ)上渴望得到業(yè)主的理解與支持。物業(yè)管理是人對物的管理和人對人的服務(wù)，其服務(wù)的對象對于物業(yè)管理的認識、了解或期望也是因人而異，所以對人服務(wù)的工作尤其需要理解與支持。三、受物業(yè)公司管理能力的影響目前全國注冊的物業(yè)公司有2萬多家，如此眾多的物業(yè)公司之中必然良莠不齊，為此物業(yè)管理上級主管部門按照國家、省、市（計劃設(shè)區(qū)）級別分別設(shè)立主管機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會，并根據(jù)物業(yè)公司的管理能力、信譽程度、經(jīng)濟實力等眾多條件評定出的物業(yè)公司。而在管經(jīng)驗不同的物業(yè)公司管理同樣條件下的物業(yè)，其管理效果也一定是不同的。第二節(jié)管理服務(wù)的整體設(shè)想我們根據(jù)xxx校區(qū)所處項目地理位置相對獨立，建筑面積較大，根據(jù)本物業(yè)規(guī)劃布局，建筑風格，智能化硬件設(shè)施設(shè)置及使用性質(zhì)等特點，計劃設(shè)置駐校區(qū)管理處。管理處在合同期內(nèi)負責對所有涉及乙方（物業(yè)管理公司）服務(wù)范圍內(nèi)的事項進行專業(yè)管理，并受受委托方（甲方）指導(dǎo)，負責管理下轄的安保部、保潔部、綠化部、工程部、服務(wù)部，使其按照“四個統(tǒng)一”和ISO9001：2000質(zhì)量服務(wù)體系要求規(guī)范操作，并及時保持與委托方（甲方）聯(lián)系，主動接受其監(jiān)督和指導(dǎo)，對欠完善的事項及時改進，努力為校區(qū)師生營造一個安全、有序、環(huán)境優(yōu)美、健康舒適的工作和學習環(huán)境。根據(jù)貴校是集行政辦公、教學、生活為一體化的綜合性物業(yè)的特點，我司將提供以下有償特色服務(wù)：1、在星期六、日及法定節(jié)假日提供往返xxx市區(qū)、xxx的校巴服務(wù)；2、為教職員工、學生提供包括打印、復(fù)印、傳真、裝訂、票務(wù)的商務(wù)服務(wù)；3、根據(jù)貴校行政辦公樓、學術(shù)交流中心等物業(yè)具備會議功能的特點，提供全方位的會務(wù)服務(wù)；4、為教職員工、學生提供鐘點工保潔服務(wù)；5、開展師生宿舍超支水電費代收代付服務(wù)；6、為貴校在設(shè)施設(shè)備維護方面提供技術(shù)性的支持；7、協(xié)助校方開展有特色的社區(qū)文化活動，共建和諧、友好、團結(jié)的校園；8、提供質(zhì)優(yōu)價廉的鮮花、禮儀及接待服務(wù)。第三節(jié)管理服務(wù)理念和策劃一、管理理念我司長期以來，無論在實踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導(dǎo)“管理和服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念。在管理學中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將兩者有機的結(jié)合，方能實現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并獲得持續(xù)改進。尤其是以提供無形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力和責任行使職權(quán)和承擔責任，實施對房屋、設(shè)施、設(shè)備的管理以及對公共秩序的管理。沒有管理，服務(wù)只是一名空話，服務(wù)要靠管理來實現(xiàn)。但是，我們必須明確，管理是手段，服務(wù)才是目的，管理的最終歸宿是服務(wù)。通過有效的管理，達到為業(yè)主、委托方服務(wù)的目的。二、管理策劃在全面執(zhí)行國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》的前提下，以管理和服務(wù)兩個中心為支撐點，為xxx校區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，來營造安全、舒適、整潔、方便的工作和學習環(huán)境。1、管理模式統(tǒng)一管理標準：嚴格執(zhí)行公司已通過認證的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標準及公司各項規(guī)章制度。統(tǒng)一管理理念：“以人為本，服務(wù)為主，注重對各級員工的關(guān)心、激勵、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以業(yè)主、顧客的服務(wù)為焦點，對業(yè)主、顧客的合理需求給予最大限度的滿足。統(tǒng)一服務(wù)意識：創(chuàng)新性、全方位的服務(wù)意識，想客戶之未想，急客戶之未急，通過不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方法來滿足不斷轉(zhuǎn)變觀念和不斷擴展需求的顧客。統(tǒng)一管理目標：“接一座物業(yè)，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹一個品牌。”我們將著力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進一步倡導(dǎo)我們xxx物業(yè)管理實踐中一直堅持的科學發(fā)展觀，信守“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”的經(jīng)營方針，通過專業(yè)精細化物業(yè)管理，確保校內(nèi)區(qū)域安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升xxx品牌形象，達到社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益良性循環(huán)發(fā)展。2、兩個意識：管理意識：寓管理于服務(wù)之中，以改革、開拓精神創(chuàng)新學院的管理新思路，樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務(wù)的觀念。服務(wù)意識：全方位的主動服務(wù)，客戶的一切所需，均是服務(wù)之想為之的觀念。第四節(jié)管理目標一、接管后一年內(nèi)達市“優(yōu)秀小區(qū)”標準；三年內(nèi)獲省級或國家級“物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號。二、全面實行環(huán)境保護管理條例，使校區(qū)內(nèi)成無污染、無噪音、無廢氣的“三無”綠色環(huán)保區(qū)。三、根據(jù)國家物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的評分細則規(guī)定要求，結(jié)合我司在管榮獲物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的成功經(jīng)驗，我們承諾有關(guān)服務(wù)綜合技術(shù)指標及為完成承諾指標采取的措施如下：序號承諾項目國家示范標準承諾指標實施措施1安全防范管理無重大刑事案件和重大交通等安全事故24小時巡邏，關(guān)鍵崗位24小時固定值班，落實保安崗位職員，明確責任區(qū)域，完善制度，狠抓人員思想業(yè)務(wù)素質(zhì)。2消防管理無消防事故無組建保安義務(wù)消防隊，定期培訓和演習，加強防火宣傳，對火災(zāi)隱患及時處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。100%進行編號入檔管理，管理員與保安員每天上班必須對消防設(shè)施、設(shè)備進行全面檢查，做好防盜，損壞的防范、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常啟動運行。3衛(wèi)生、保潔動態(tài)保潔滿意率95%以上4環(huán)境綠化達標率95%以上分工負責，責任落實，日常養(yǎng)護與定期養(yǎng)護有機結(jié)合。5房屋及設(shè)備、配套設(shè)施完好率（因基建質(zhì)量、設(shè)備在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外）98%以上100%加強巡查、監(jiān)測，重要設(shè)備責任到人，做到日運行記錄，不放過任何微小的現(xiàn)象，把故障排除在發(fā)生之前，切實消除運行故障和事故隱患，保證設(shè)備設(shè)施運行完好、正常。6房屋零修、急修及時率（單項在100元以內(nèi)）99%100%接到維修單在承諾時間內(nèi)到達并督促供方準時到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜，強化回訪制度、考核制度。7管理服務(wù)人員培訓合格及持證上崗率100%100%實行入職培訓、在崗培訓、內(nèi)部培訓與外出學習。8師生員工對物業(yè)管理服務(wù)滿意率及投訴處理率95%95%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/師生投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。95%以上100%9停車場、道路完好率95%以上100%加強巡視，確保道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水通暢，無隨意占用道路，無改變使用功能10化糞池、雨水井、污水井完好率95%以上100%每日記錄檢查情況定期疏通、清理，井蓋齊全良好，保證排放通暢無堵11排水管、明暗溝完好率95%以上100%排水通暢，無堵，無積水，無塌陷，無殘缺12照明設(shè)備完好率95%以上98%每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時更換維修，確保照明設(shè)備完好無損，夜間正常使用，保持潔凈。管理機構(gòu)動作方法及管理制度第一節(jié)項目管理機構(gòu)圖管理管理處固定崗巡邏崗義務(wù)消防隊應(yīng)急分※隊修剪消殺日常保養(yǎng)護理固定崗巡邏崗義務(wù)消防隊應(yīng)急分※隊修剪消殺日常保養(yǎng)護理教學區(qū)生活區(qū)維護維修行政辦公及附屬區(qū)綜合事務(wù)保安隊綠化部保潔部工程部第二節(jié)工作職能組織運行圖xxx公司xxx公司委托方(甲方：xxx校區(qū))管理處指示指令管理處報告指令各部門各部門服務(wù)地點部門員工反饋督導(dǎo) 服務(wù)地點部門員工第三節(jié)項目經(jīng)理管理職責及內(nèi)部管理職責一、項目經(jīng)理管理職責報告上級：xxx公司總經(jīng)理督導(dǎo)下級：管理處管理員、保安隊長、保潔部長、綠化部長、工程部長。管理職責：全面負責管理處的工作，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成公司下達的責任目標。根據(jù)國家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神，制定管理處的經(jīng)營方針和運作模式。制定各項規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級管理人員和員工的職責，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。建立健全管理處的各級組織架構(gòu)及工作程序，使之合理化、精簡化及效率化。編制管理處業(yè)務(wù)中、遠期發(fā)展計劃，負責制定年度工作安排，員工培訓計劃及年終工作總結(jié)。對管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對管理處所屬管理崗人員的任免及聘用、調(diào)動和辭退有建議權(quán)；對管理處所屬生產(chǎn)崗人員有人事決定權(quán)。負責制定、審核管理處的經(jīng)費收支，做到合理收支、開源節(jié)流，開展各項有償服務(wù)，力求取得良好的經(jīng)濟和社會效益。組織管理處的月檢工作，對管理處的整體服務(wù)質(zhì)量，安全生產(chǎn)負責。負責對外業(yè)務(wù)的聯(lián)系工作及合同的評審工作，并組織實施對供方的考評，有權(quán)建議決定聘用或解聘，并上報公司批復(fù)。注重與行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹立公司對外形象，努力爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。研究制定管理處所轄物業(yè)的“創(chuàng)優(yōu)”評比計劃及方案，使所轄物業(yè)隨社會的不斷進步和行業(yè)的不斷前進而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做好上請下達的保障工作。以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導(dǎo)員工以高度熱忱和責任感去完成本職工作。完成公司交辦的其它工作。二、內(nèi)部管理職責分工（一）管理處管理員（綜合崗）崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：公司人力資源部、管理處各部崗位職責：1、負責管理處各類公文的擬稿、修改、并呈送部長審核，以及管理處收發(fā)文登記分發(fā)工作。2、協(xié)助經(jīng)理安排管理處會務(wù)工作，做好會議記錄，按要求編寫會議紀要或決議。3、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，對檔案的整理、書寫要求規(guī)范化，科學化。做好各種文件記錄資料的收集，分期分類歸檔案，為日后查找提供方便。對所管理檔案的丟失、損壞、泄露負責，并對具體確定文件材料作出保管期限的劃分。4、負責管理處的日常接待工作。5、負責管理處的報銷工作。6、完成上級交辦的其他工作。管理員（質(zhì)監(jiān)崗）崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：綠化部、保潔部、工程部、保安隊崗位職責：1、執(zhí)行管理處指令，全面負責物業(yè)管理的監(jiān)管工作。2、遇到緊急突發(fā)事件在第一時間通知保安隊隊長并匯報經(jīng)理，協(xié)助相關(guān)人員做出有效的應(yīng)急處理，并向上級匯報。3、掌握現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，不斷提高服務(wù)意識及管理水平、物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識，及時與有關(guān)部門協(xié)調(diào)合作；4、完成上級交辦的其它工作。（二）保安隊保安隊主要工作1、全面負責物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故、防毒”的六防工作；2、對物業(yè)實施全方位安全監(jiān)督工作；3、實施對員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀律稽查；4、協(xié)助公安機關(guān)查處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴重事故等案件；5、負責轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的監(jiān)控、消防設(shè)施的安全檢查以及消防知識的宣傳工作；6、負責物業(yè)區(qū)域范圍之配套設(shè)施如車場、監(jiān)控等管理工作；7、抓好保安隊伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓。保安隊長崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理督導(dǎo)下級：保安副隊長、保安隊領(lǐng)班、保安員聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部崗位職責：1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。準確傳達管理處的工作安排，制定本部門工作計劃，并負責檢查落實；2、全面負責保安隊的工作，確保保安隊能夠完成公司下達的任務(wù)目標。根據(jù)公司下達的任務(wù)和目標，制訂保安隊的年度工作計劃并督促實施。3、負責批示下級上報的各類文件，對重大的獎懲事件提出建議，對安全責任事故進行處理。4、參與公司的業(yè)務(wù)拓展，負責編制保安方面的方案。5、主動與地方上級主管部門、公安機關(guān)作好雙向溝通工作。6、督促指導(dǎo)下級開展工作，檢查下級落實保安處安排工作的實施情況。7、負責組織召開保安隊人員的每月例會，總結(jié)上月工作情況及布署下月工作安排。8、負責協(xié)調(diào)管理處其它部門的有關(guān)工作。9、定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工作，提出有關(guān)保安工作建議。10、完成上級交給的其他任務(wù)。11、經(jīng)常深入檢查各班次工作，了解員工當值情況和思想動態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理；12、負責擬定保安培訓計劃，并具體組織實施；13、跟班值勤和不定時突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件（包括各種治安案件）；14、負責員工的考核評比工作，并對不稱職的保安員提出處理意見；15、負責消防系統(tǒng)的監(jiān)控工作，制定消防設(shè)施的安全檢查制度，組織訓練消防人員，制定消防安全知識的宣傳工作。17、定期檢查物業(yè)之消防器材和設(shè)施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防器材的安全可靠；18、收集和整理本部門的有關(guān)資料，匯總后交管理處閱讀；19、負責本部門員工的排班和考勤，在權(quán)限范圍內(nèi)審批本部門員工的請假和調(diào)班；20、完成上級交辦的其它工作。保安副隊長崗位職責報告上級：保安隊長督導(dǎo)下級：、保安隊領(lǐng)班、保安員聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部崗位職責：1、負責保安員的上崗培訓和思想教育工作，對保安員要堅持進行職業(yè)道德和思想教育，每年制定保安員訓練計劃，并接受管理處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。2、負責保安隊的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證巡邏崗和固定崗正常運作，無缺崗，無治安死角。3、協(xié)助隊長進行崗位考核，公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實，否則將視作失職。4、督促隊員遵守員工宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛，安排好值日。負責宿舍衛(wèi)生和隊容糾察，保持隊伍有良好的風氣。5、負責隊員的政治思想教育工作，對態(tài)度不好和工作不認真的隊員，要做好思想教育工作，對屢教不改者和情況嚴重者，書面提出處理意見報隊長裁決。6、定期組織隊員進行常規(guī)訓練、思想文化學習和學習火警、匪警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓練，幫助每個隊員都能按管理處的要求達標。7、負責保安隊所需裝置的保管、發(fā)放工作。8、定期回訪住戶對校區(qū)治安狀況的意見和提議，并做好記錄，向上級匯報好的建議。9、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作任務(wù)。保安領(lǐng)班崗位職責報告上級：保安隊長、保安副隊長督導(dǎo)下級：保安員崗位職責：1、協(xié)助保安隊長完成本班隊員的管理工作。2、熟悉治安管理處罰條例以及公司各項規(guī)章制度。3、熟悉本班各崗位的職責和分布情況，了解本班隊員的思想動態(tài)和工作情況。4、掌握治安區(qū)域及四周環(huán)境情況。5、掌握消防器材的分布和維護情況，精通各種消防器材的使用。6、掌握突發(fā)意外事件處理程度，并具有應(yīng)對能力。7、了解一定的物業(yè)管理知識。保安員崗位職責報告上級：保安副隊長、保安領(lǐng)班崗位職責：巡邏崗崗位職責1、負責按規(guī)定路線巡查轄區(qū)各樓層，密切注意治安消防情況。掌握防火、滅火知識，熟悉火災(zāi)報警119系統(tǒng)和盜警110系統(tǒng)。2、巡視檢查轄區(qū)內(nèi)是否有不安全的因素，發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時報告，并采取有效措施進行處理。3、對形跡可疑人員進行必要的詢查，及時將閑雜人員等勸離轄區(qū)。4、制止轄區(qū)內(nèi)吵架、打架斗毆事件的發(fā)生。5、制止在轄區(qū)內(nèi)，尤其是在住宅樓的電梯內(nèi)、電梯廳等公共地方大聲喧嘩、隨地吐痰等不文明行為。6、檢查消防設(shè)施是否完好，及時消除火災(zāi)的隱患。7、配合管理處其他崗位的工作發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施、設(shè)備、水、電、電梯保潔衛(wèi)生等方面的問題應(yīng)及時向主管負責人匯報，協(xié)助及時處理。8、認真記錄巡查過程中發(fā)現(xiàn)的情況，認真做好值班記錄和巡邏的交接班工作。9、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。固定崗崗位職責1、疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前暢通無阻。2、嚴格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進入校區(qū)。3、提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和事情后應(yīng)及時處理并迅速報告領(lǐng)導(dǎo)。4、認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況。5、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項安全防范工作，把好轄區(qū)的大門關(guān)。6、為來訪客人提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)（指明方向位置）。7、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。學生公寓值班員崗位職責1、嚴格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進入學生公寓。2、認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況，并做好交接班記錄。3、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項安全防范工作，把好公寓的消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情況，精通各消防器材的使用。4、了解公寓的物業(yè)常規(guī)和常識，有一定的物業(yè)管理知識。5、為來訪客人提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)（指明方向位置）。6、具有一定處理突發(fā)事件的能力。7、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 （三）工程部工程部主要工作1、負責管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)和小故障檢修。2、抓好工程部員工隊伍的思想建設(shè)和業(yè)務(wù)建設(shè)。3、抓好工程部安全教育（包括人身、設(shè)備、消防），提高安全意識，督促員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。4、完成上級布置的任務(wù)和業(yè)主（客戶）要求的其他維修工作。工程部長崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊、保潔部督導(dǎo)下級：工程部班長、工程部水電維修工、泥水工、木工崗位職責：1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。2、對工程部所有人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位工作人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設(shè)備的安全運行和設(shè)施完好，以最低的動力費用開支保持所管轄范圍的設(shè)備設(shè)施管理水準。并合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行。3、組織制定所屬各崗位責任及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4、組織并參與設(shè)備的定期保養(yǎng)及檢修，制定、檢查各類設(shè)備的月、季、年保養(yǎng)計劃的實施情況，及時向管理處經(jīng)理報告。5、負責制定各系統(tǒng)、設(shè)備年度、月度保養(yǎng)維修計劃和備品備件計劃，依時報管理處審核，批準后，組織實施。6、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工作。7、完成上級交辦的其它工作。工程部班長崗位職責報告上級：工程部長聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊、保潔部督導(dǎo)下級：工程部水電維修工、泥水工、木工崗位職責：1、負責工程部的綜合管理，承擔公司的上傳下達及公關(guān)工作。2、負責制定適用于本項目的各項管理制度、操作規(guī)程，并監(jiān)督和檢查其實施情況。3、負責策劃和組織工程人員召開各類會議和培訓工作并做好記錄。4、收發(fā)、處理、跟蹤、督辦各類內(nèi)外文件，做好公司各種合同、文件其它資料的管理。5、負責工程部材料、零配件的采購和保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理。7、編制設(shè)備的維修計劃，并檢查督促計劃的實施。8、負責對各棟樓宇設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修、搶修等各項工作的監(jiān)督管理，協(xié)助、協(xié)調(diào)相關(guān)人員完成設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作。9、負責處理工程部的各項投訴、來信、來訪，及時處理顧客投訴糾正不合格服務(wù)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。10、做好與學院相關(guān)部門的溝通工作，及時了解顧客的需求，不斷完善服務(wù)工作。水電維修工崗位職責報告上級：工程部班長、管理員崗位職責：1、負責對應(yīng)學院設(shè)備的日常管理和維修工作。2、熟悉學院設(shè)備的運行方式、工作原理、正常操作。3、負責學院各設(shè)備設(shè)施的定期維護保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關(guān)維保計劃。4、做好學院設(shè)備的日常巡檢工作，防止設(shè)備的跑、冒、漏現(xiàn)象，確保設(shè)備的正常運行。5、完成其它臨時性工作。6、不斷學習提高自身的工作技能，提高顧客服務(wù)質(zhì)量。泥水工崗位職責報告上級：工程班長、管理員崗位職責：1、泥水工主要負責各學院三大區(qū)樓房天花，室內(nèi)、走道、樓梯間墻身，車道的和維護工作。2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作。木工崗位職責報告上級：工程班長、管理員崗位職責：1、主要負責各學院三大區(qū)域的門窗、桌椅、柜臺等設(shè)備設(shè)施的維修工作。2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作。（四）、保潔部保潔部主要工作1、按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標準及范圍，實施保潔、衛(wèi)生業(yè)務(wù)工作。2、負責公司保潔業(yè)務(wù)的安全工作，明確安全責任，制訂安全操作規(guī)程，防患于未然。3、負責與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通。4、負責保潔部員工的管理工作。保潔部部長崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、綠化部、工程部、保安隊督導(dǎo)下級：保潔部領(lǐng)班、保潔員崗位職責：1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。對保潔部生產(chǎn)崗人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。并合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行。2、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定《保潔質(zhì)量及檢查標準》，提高工作效率，實現(xiàn)管理目標。3、負責保潔所需物品的采購和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤物料使用情況的費用核算和控制。4、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工作。5、組織制定并實施員工的考核工作。6、完成上級交辦的其它工作。保潔部領(lǐng)班崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊、工程部督導(dǎo)下級：保潔員崗位職責：1、協(xié)助部門部長做好保潔員的招聘工作。保潔員人選堅持以有一定工作經(jīng)驗為主，思想品德好等為標準。2、負責保潔員的上崗前培訓工作，組織保潔員學習職業(yè)道德、管理規(guī)章制度，崗位職責和《保潔質(zhì)量及檢查標準》，并督促員工遵守各項制度。3、負責日常工作安排，劃分責任區(qū)，把工作具體落實到個人；負責人員調(diào)配；定期組織業(yè)務(wù)知識培訓。4、負責保潔員的考核工作，認真抽查每個保潔員負責的片區(qū)，公平公正地評價每一個員工的工作情況。5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境衛(wèi)生情況，并做詳細記錄，以此作為崗位考核的依據(jù)之一。6、每季度進行一次保潔質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計、分析，以書面形式上報。7、按規(guī)定要求負責本部門物料的保管、發(fā)放工作。8、負責員工的思想教育，對工作態(tài)度不好和工作不認真的員工，要耐心做好思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報部長處理。9、負責保潔所需材料保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理工作。10、完成部長交待的其它工作任務(wù)。11、提前上班時間二十分鐘到崗，負責對其所管理區(qū)域內(nèi)的保潔工進行班前會。12、按《保潔工崗位職責》及《保潔質(zhì)量及檢查標準》要求做好屬于本人保潔區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。13、按《保潔質(zhì)量及檢查標準》要求每天進行檢查、記錄，并于次日的班前會通報檢查結(jié)果。14、按規(guī)定要求在規(guī)定時間領(lǐng)取所需物料。15、協(xié)助部長進行保潔質(zhì)量的監(jiān)管工作，對本班組的保潔工有獎優(yōu)罰劣的建議權(quán)，建議上報部長；完成部長交辦的其它工作。保潔工崗位職責1、提前上班時間十五分鐘到崗，確保小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)各路面、樓梯、通道、房屋樓宇天面的保潔衛(wèi)生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。2、維護保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。3、保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對果皮箱和垃圾桶進行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。4、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。5、每天清掃公共樓梯、通道，上門收垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運工作及做好清運記錄。定期打撈水塘水面漂浮垃圾。6、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。（五）、綠化部綠化部主要工作1、按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標準及范圍，實施綠化工作。2、負責公司綠化業(yè)務(wù)的安全工作，明確安全責任，制訂安全操作規(guī)程，防患于未然。3、負責與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通。4、負責綠化部員工的管理工作。綠化部部長崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：保潔部、保安隊督導(dǎo)下級：綠化領(lǐng)班、綠化工崗位職責：1、堅決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對所屬管理處經(jīng)理負責。2、對綠化部生產(chǎn)崗人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。并合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行3、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定《綠化質(zhì)量及檢查標準》，提高工作效率，實現(xiàn)管理目標。4、負責綠化所需物品的采購和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤物料使用情況的費用核算和控制。5、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工作。6、組織制定并實施員工的考核工作。7、完成上級交辦的其它工作。綠化部班長崗位職責報告上級：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、保潔部、保安隊、工程部督導(dǎo)下級：綠化工崗位職責：1、協(xié)助部門部長做好綠化員的招聘工作。保潔員人選堅持以有一定工作經(jīng)驗為主，思想品德好等為標準。2、負責綠化員的上崗前培訓工作，組織保潔員學習職業(yè)道德、管理規(guī)章制度，崗位職責和《綠化質(zhì)量及檢查標準》及綠化業(yè)務(wù)知識，并督促員工遵守各項制度。負責日常工作安排，劃分責任區(qū)，把工作具體落實到個人；負3、責人員調(diào)配；定期組織業(yè)務(wù)知識培訓。4、負責員工的考核工作，認真抽查每個綠化員負責的片區(qū)，公平公正地評價每一個隊員的工作情況。5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境綠化情況，并做詳細記錄，以此作為崗位考核的依據(jù)之一。6、每季度進行一次質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計分析，以書面形式上報。7、按規(guī)定要求負責本部門物料的保管、發(fā)放工作。8、負責員工的思想教育，對工作態(tài)度不好和工作不認真的員工，要耐心做好思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報部長處理。9、完成部長交待的其它工作任務(wù)。10、按《綠化工崗位職責》及《綠化質(zhì)量及檢查標準》要求做好屬于本人綠化區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。11、按《綠化質(zhì)量及檢查標準》要求每天進行檢查，并向部長通報檢查結(jié)果。12、對本班組的綠化工有獎優(yōu)罰劣的建議權(quán)，建議上報部長。13、協(xié)助管理員進行綠化質(zhì)量的監(jiān)管工作，及完成部長交辦的其它工作。綠化工崗位職責1、掌握綠地花草、樹木生長情況，做好四季護理，及時施肥、除草、殺蟲。2、及時清除已枯死的花草樹木并補種，根據(jù)季節(jié)每日噴淋，定期噴灑農(nóng)藥。3、每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳、花盆內(nèi)的雜物垃圾。4、制止破壞綠化設(shè)備設(shè)施、踐踏綠地、花木的行為。5、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第四節(jié)日常管理制度和考核辦法一、日常管理制度目錄1、精神文明建設(shè)公約2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定3、綠化管理規(guī)定4、消防管理規(guī)定5、安全用水、用電管理規(guī)定6、文體娛樂場所管理規(guī)定7、管理處運作制度8、管理處檔案資料管理制度9、管理處辦公設(shè)備使用制度10、管理處消防責任制11、管理處對外服務(wù)工作管理規(guī)定12、管理處員工工作服管理規(guī)定13、管理處員工宿舍管理規(guī)定14、管理處投訴處理、回訪制度15、管理處維修、回訪制度16、安保管理工作制度二、考核辦法目錄1、部門考核細則2、管理崗員工考核細則3、非保安類生產(chǎn)崗員工考核細則（考核崗位：保潔工、綠化工、維修工；含班長、領(lǐng)班）4、保安隊員工考核細則（考核崗位：保安領(lǐng)班、保安）管理服務(wù)人員配置第一節(jié)配置各崗位人員的具體情況部門（總?cè)藬?shù)）管理崗人員（人數(shù)）生產(chǎn)崗人員（人數(shù)）生產(chǎn)崗人員（人數(shù)）管理處（3人：其中管理處經(jīng)理1人，管理員2人）管理處經(jīng)理(1人)綜合崗管理員(1人)質(zhì)監(jiān)崗管理員(1人保安人（91人）保安隊長(1人)保安副隊長(1人)領(lǐng)班(3人)學生公寓值班員(39人)保安(47人)保潔部（46人）部長(1人)班長(1人)保潔領(lǐng)班(3人)保潔員(41人)綠化部（10人）部長(1人)班長(1人)綠化員(8人)工程部（12人）部長(1人)班長(1人)水電維修工(6人)泥水工(2人)木工(2人)合計：162人(管理人員7人)第二節(jié)項目經(jīng)理人簡介序號姓名性別年齡學歷資格證書擬任職務(wù)從事物業(yè)管理年限第三節(jié)各崗位任職標準管理處經(jīng)理：本科以上學歷，持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理”上崗證；3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，熟知物業(yè)管理流程和物業(yè)管理專業(yè)知識；熟悉相關(guān)物業(yè)法規(guī)；優(yōu)秀的溝通\協(xié)調(diào)\組織\公關(guān)能力；業(yè)務(wù)素質(zhì)和市場意識強，謹慎敏銳，品行優(yōu)良。綜合崗管理員：大專以上學歷，熟悉公文寫作基本要求；良好的口頭表達能力，工作認真負責；頭腦靈活，具有保密意識；熟悉電腦操作，持電算化上崗證；持“物業(yè)管理崗位”上崗證。質(zhì)監(jiān)崗管理員：大專以上學歷，；有1年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；熟悉xxx市有關(guān)物業(yè)\市容衛(wèi)生\綠化\治安\消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；熟悉電腦操作。工程部長：理工科大專以上文化程度，助理工程師以上技術(shù)資格；持“物業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上工程維護及裝修工程管理的工作經(jīng)驗；熟悉電腦操作。工程部班長：大專以上文化程度，持“物業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上物業(yè)管理工程維護管理的工作經(jīng)驗；熟悉電腦操作。工程部水電維修工、水泥工、木工：高中以上學歷，持上崗證。有2年以上同崗位工作經(jīng)驗。保安隊長：大專以上學歷；強烈的工作責任感和工作敏銳感；出色的組織\協(xié)調(diào)\溝通能力及突發(fā)事件應(yīng)變能力；具有全面豐富的安保業(yè)務(wù)知識，部隊轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先，熟悉電腦操作。保安副隊長：大專以上學歷，身高175厘米以上；具軍事技能培訓指導(dǎo)能力，制訂軍事技能培訓計劃并跟進考核；掌握各安保崗位必備條件的業(yè)務(wù)知識，有部隊服役經(jīng)驗者優(yōu)先，熟悉電腦操作。有1年以上同崗位工作經(jīng)驗。保安領(lǐng)班、保安：年齡20-28周歲，身高170厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌端莊，有酒店或物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗及退伍軍人優(yōu)先。學生公寓值班員：年齡20-35周歲，身高168厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌端莊。保潔部長、綠化部長：大專以上學歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，有3年領(lǐng)班工作經(jīng)驗及一定專業(yè)知識，并具備電腦操作基礎(chǔ)。保潔班長、綠化班長：高中或中專以上學歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，具備電腦操作基礎(chǔ)。保潔工、綠化工：初中以上學歷，身體健康，外地人員須有xxx市、xxx市戶口的親友擔保。注：對公司內(nèi)部培養(yǎng)的各級管理人員，公司堅持“能者上，平者讓，庸者下”的用人原則，堅持學歷職稱與實際工作能力相結(jié)合，以實際工作能力為主的原則。對任職人員的學歷，職稱和年齡等條件可作適當放寬，注重其實際工作經(jīng)驗和綜合素質(zhì)。第四節(jié)人員開發(fā)和培訓按公司ISO9001：2000質(zhì)量管理體系標準要求，建立《員工培訓制度》，管理處每年年底制定第二年的培訓計劃，并認真實施，管理處不定期對各部門的培訓工作進行抽查，年終作為各部門績效考核的依據(jù)。一、人員培訓計劃（一）培訓計劃的制定1、管理處根據(jù)公司培訓制度的要求，結(jié)合實際工作需要，于每年12月份制定下年度《年度培訓計劃》。2、下屬部門根據(jù)管理處的《年度培訓計劃》，結(jié)合本部門實際情況，制定本部門月度、年度《培訓計劃》。3、培訓計劃包括：培訓項目、培訓對象、培訓部門或責任人、完成期限等內(nèi)容。4、培訓計劃應(yīng)由編制人簽名，并由管理處負責人審批。（二）三年總體培訓計劃第一年：培訓目標為保證項目派駐人員充分了解項目的具體情況，使各部門員工熟悉各項工作流程及應(yīng)急方案。在建立健全各項規(guī)章制度和操作規(guī)程的前提下，以樹立形象，規(guī)范管理，注重服務(wù)，提高各階層員工的現(xiàn)場解決問題能力為主要內(nèi)容，為實施標準化管理服務(wù)打下扎實的群眾基礎(chǔ)。并針對第一年要求達到市級示范項目進行專項培訓。第二年：培訓以提高服務(wù)質(zhì)量、實施精細服務(wù)為主要目標。繼續(xù)將新員工入職培訓和提高員工現(xiàn)場管理服務(wù)能力為培訓重點，重視提高基層管理人員管理水平的培訓，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的管理干部，在員工隊伍中形成良性的競爭機制和晉升階梯，增強團隊的凝聚力和戰(zhàn)斗力，并為創(chuàng)省級物業(yè)管理示范項目進行專項培訓。（三）管理處培訓計劃表序號培訓項目（內(nèi)容）培訓對象責任部門學時要求完成期限備注1入職培訓①公司簡介；②管轄物業(yè)簡介；③物業(yè)管理概述；④物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求（含服務(wù)規(guī)范、儀容儀表、處理投訴等內(nèi)容）；⑤《員工手冊》（含員工守則、勞動條例、獎懲條例）管理處16小時正式接管項目前7天完成，以后凡新員工入職前接管前安排所有新員工集中培訓。接管后，凡新入職員工按此要求進行。培訓后進行開卷測試，資料存入員工檔案。2崗前培訓：①部門簡介；②崗位職責和操作規(guī)程；③安全須知；④本物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急方案（含火警、供配電、供排水、自然災(zāi)害、非正常上訪、電梯困人等應(yīng)急方案）；⑤員工考核細則。用人部門不少于24小時正式接管項目前2天完成，以后凡新員工入職一周內(nèi)3崗位培訓3.1物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓管理處40小時以上視行業(yè)主管部門相關(guān)培訓時間表及時安排3.2保安員上崗培訓未有上崗證的保安員保安隊40小時3.3保安員軍體訓練保安員保安隊隔天進行，每次1小時長期進行由保安隊選定軍體教練，安排非當值保安員參加。3.4突發(fā)事件應(yīng)急處理（理論與現(xiàn)場演練結(jié)合）：①發(fā)生火警的應(yīng)急處理；②治安事故的應(yīng)急處理；③自然災(zāi)害事故的應(yīng)急處理；④非正常上訪應(yīng)急處理保安員及各部門相關(guān)員工保安隊不少于16小時納入新項目接管前崗前培訓，以后凡新員工試用期內(nèi)培訓導(dǎo)師具體由部門安排。建立《員工培訓簽到表》對每月培訓完的理論內(nèi)容，進行書面測試或抽查提問。培訓內(nèi)容也可根據(jù)實際情況，進行實發(fā)案例隨機培訓。3.5消防理論與實操,消防基本常識；滅火器材的使用；全體員工保安隊8小時半年一次結(jié)合公司每年年中的業(yè)務(wù)大比武及年底的消防演練進行。3.6保安員保安隊2小時每季一次納入每周的班后學習。3.7熟悉了解設(shè)備概況新員工工程部4小時入職第一周內(nèi)納入新員工崗前培訓。3.8工程部員工工程部根據(jù)系統(tǒng)情況而定納入新項目接管前崗前培訓，以后凡新員工試用期內(nèi)理論與現(xiàn)場演練結(jié)合，培訓導(dǎo)師具體由部門安排。對每月培訓完的內(nèi)容，進行書面測試或抽查提問。3.9服務(wù)意識、技巧及案例分折全體員工管理處1小時每年一次結(jié)合案例進行培訓，以提高員工服務(wù)工作能力。4管理理論與實踐、案例分折管理人員管理處16小時每半年一次邀請院校教授講授，旨在提高各層次管理人員管理水平。5經(jīng)驗交流活動管理人員管理處8小時每半年一次（四）保潔部員工培訓計劃表序號培訓項目（內(nèi)容）培訓對象責任部門學時要求完成期限備注1職前培訓：公司資料介紹，員工素質(zhì)教育新員工分公司3小時入職前一天2.1崗前培訓：基礎(chǔ)理論知識培訓新員工所屬保潔部門1天入職后7天內(nèi)，2.2崗前培訓：實操技術(shù)培訓新員工所屬保潔部門6天入職后7天內(nèi)3.1在職培訓：保潔理論知識培訓試用期保潔員所屬保潔部門3天入職后1個月內(nèi)3.2在職培訓：現(xiàn)場技術(shù)、技能培訓試用期保潔員所屬保潔部門6天4固定合同員工培訓：理論與實踐相結(jié)合試用期員工所屬保潔部門2天5.1領(lǐng)班2天擬提職1個月內(nèi)5.2主管4天擬提職2個月內(nèi)二、言行規(guī)范、儀容儀表、公眾形象的培訓及要求（一）言行規(guī)范禮貌是員工對待客戶和同事最基本態(tài)度，任何時候均要使用禮貌用語，“請”字當頭，“謝”字不離口，接聽電話時先說：“您好！×××（部門名稱）”。要求員工做到常露笑容，給人以友好、愉快和輕松的感覺。行為舉止方面，要求員工舉止大方得體，與人交談時雙眼應(yīng)平視對方，客人來訪要起身相迎并問好，先請客人入座，自己方可坐下，來客告辭應(yīng)起身移步相送。走路腳步要輕，遇到客人主動讓道。有事進入辦公場所，先在門外輕叩門三下，征得同意后方可入內(nèi)。（二）儀容儀表在《員工守則》中，對員工的工作態(tài)度、服務(wù)態(tài)度、儀容儀表、行為舉止、對待投訴、愛護公物、維護公共衛(wèi)生、拾遺、贈物方面進行了全面的規(guī)定。要求著裝統(tǒng)一：管理處及各部門部長以上管理人員著裝一致，工程部（包括主管）著裝一致，綠化部（包括主管）著裝一致，保安（包括領(lǐng)班）著裝一致，保潔部（包括保潔員）著裝一致。并在工作時間穿戴整齊，配戴附有姓名、部門、職務(wù)及照片的上崗證。注重儀容儀表，講究禮貌，服從管理人員的監(jiān)督管理。（三）公眾形象除《員工手冊》每人1份外，各部門經(jīng)常對員工進行服務(wù)意識的教育，要求每一位員工認識到物業(yè)管理工作是為客戶提供全面、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，堅持“客戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，為業(yè)主提供“安全、整潔、寧靜、優(yōu)雅”的環(huán)境。要急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，真心實意為業(yè)主排憂解難，把業(yè)主的利益放在第一位。我們的目標是：“以整潔、優(yōu)美、舒適、寧靜的辦公、生活環(huán)境，安全可靠的設(shè)備運行，科學適用的現(xiàn)代管理，優(yōu)質(zhì)高效和熱誠周到的服務(wù)，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)秀管理和優(yōu)秀示范項目。三、人員的管理人是企業(yè)的核心內(nèi)容，人員的管理是一個企業(yè)雙重管理運作機制的過程，我公司提出“有滿意的員工才有滿意的客戶”的管理概念，善待員工，支持“以人為本”的管理理想，健全人事管理機制，實施誘導(dǎo)式的培訓機制與情感式的激勵機制，提高員工的集體榮譽感與團隊精神，進一步開發(fā)人才資源，量才錄用，知人善任，合理調(diào)配。（一）量才適用，合理配置為最大限度地發(fā)展人員的主動性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我公司對人才資源進行合理有效的配置，合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍，使員工適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會用人，用好人”的思路。我們規(guī)定新員工錄用后，由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層進行試用實習，并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求的而又有其它專長的，實行調(diào)崗安排使用，充分發(fā)揮個人專長。（二）分工協(xié)作，層級管理機制在管理中實施層級管理，一級管一級，下級服從上級，規(guī)范管理機制，明確各級人員的崗位職責和權(quán)力，通過規(guī)范企業(yè)運作約（三）激勵機制，留住人才公司對員工的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對員工的工作與生活都給予了高度的重視，我們做法有：1、樹立員工也是顧客的管理理念2、人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才3、唯人是舉，任人不疑，發(fā)現(xiàn)人才，重用人才4、物質(zhì)獎勵，精神獎勵，形成人才的歸屬感5、營造企業(yè)文化氛圍，促進交流溝通（四）考核與淘汰機制在管理過程中實行月度考核制與淘汰機制，我們采用人性與制度化管理的相結(jié)合，對崗位的員工進行月度考核（有標準），對每季度考核的佼佼者給予物質(zhì)的與晉升的獎勵，對連續(xù)三次最低分者給予辭退，使考核起到獎勵先進，鞭策后進的良好作用，同時也使員工有壓力感、責任感和緊迫感。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準第一節(jié)保潔服務(wù)一、保潔組織架構(gòu)保潔部長（1人）保潔領(lǐng)班（1人）生活區(qū)保潔班13人教學區(qū)保潔班24保潔部長（1人）保潔領(lǐng)班（1人）生活區(qū)保潔班13人教學區(qū)保潔班24人行政辦公及附屬區(qū)保潔班7人學術(shù)交流中心2人后勤附屬樓、污水間2人行政辦公樓3人學術(shù)交流中心2人后勤附屬樓、污水間2人行政辦公樓3人圖書館2人信息中心2人露天運場及校區(qū)道路3人解剖樓、化學樓2人教學樓群圖書館2人信息中心2人露天運場及校區(qū)道路3人解剖樓、化學樓2人教學樓群注：以上保潔部人數(shù)配置考慮到為學校學生提供勤工建學的崗位和機會，擬配置人數(shù)為46人。

二、具體保潔項目明細和檢查標準(不含外墻保潔)（一）教學區(qū)工作周期保潔工作項目及內(nèi)容保潔工作效果每日工作1、樓內(nèi)走廊、樓梯道、電梯間等公共區(qū)域保持走廊、梯道、電梯間地面無沙粒，干凈，無亂張貼物，各種設(shè)施干凈無塵，垃圾桶干凈，無污漬、異味清掃樓內(nèi)走廊、樓梯基石及梯極電梯間垃圾、雜物，拖抹一次，巡回保潔用專用保潔劑處理地面污漬、油漬用抹布抹走火樓梯扶手、防火門按指定時間每日清倒垃圾桶內(nèi)垃圾，及時更換垃圾袋清抹電梯間指示牌、消防栓用玻璃保潔工具全套配專用的玻璃保潔保養(yǎng)劑對大堂玻璃門全面刮洗一次,發(fā)現(xiàn)有硬性污跡,用鏟刀鏟除；每周工作定期清抹百葉窗一次定期將垃圾桶清洗三次保持無塵、干凈每月工作定期對天花照明設(shè)施進行掃塵，清抹全面大做保潔一次,消殺消毒一次保持衛(wèi)生死角每日工作臺2、衛(wèi)生間2.1清洗蹲廁二次,地面拖抹二次,巡回保潔2.2低位墻身擦抹一次、低位設(shè)施每周工作蹲廁全面擦洗一次廁缸、尿槽用消毒劑配防手套、百潔布進行消毒每月工作2.1對墻身、間隔、門、天花、風口、照明燈等用棉布配合全能保潔劑進行保潔每日工作3、停車場、天臺保持地面干凈、無垃圾、無雜物，保持設(shè)施干凈、無明顯灰塵每天巡視停車場，及時用掃把、垃圾鏟隨時清除地面、樓梯雜物、紙屑發(fā)現(xiàn)有水跡立即清理干凈抹指示牌、消防栓、欄桿清理、清洗去水明渠清理地漏及水溝每周工作局部地面如有特別污漬、油漬，用多功能擦地機保持干凈、整潔保潔去油劑擦洗地面清抹照明、消防喉管、天花管道灰塵，清除蜘蛛網(wǎng)保持干凈、整潔每月工作用高壓射水機對整個停車場清洗一次，將停車場的垃圾、積灰、雜物沖掉保持干凈每日工作4、生活垃圾4.1清垃圾房地面垃圾、煙頭、紙碎，清理地面青苔4.2對每天產(chǎn)生的垃圾每天清理干凈保持干凈、無異味、每月工作用高壓射水槍清洗垃圾中轉(zhuǎn)站一次保持干凈、無異味、無積水、無污漬(二)生活區(qū)工作周期保潔工作項目及內(nèi)容保潔工作效果每日工作1、宿舍、教師房間外、生活室外道路、運動場等公共區(qū)域保持地面干凈、光亮、無污跡及時清掃地面、邊角位、死角位垃圾、雜物；用棉布配合全能保潔劑及時處理地面污跡；及時處理地面水漬；清掃基石及梯極垃圾、雜物，拖抹走火梯用抹布抹走火樓梯扶手、防火門用廣場掃清掃外圍廣場、運動場地面垃圾、紙屑、煙頭，用地板鏟刀將地面香口膠清除及時清除外圍廣場積水清倒垃圾箱內(nèi)垃圾，抹拭垃圾箱按指定時間兩次清倒垃圾桶內(nèi)垃圾，及時更換垃圾袋每周工作用高壓射水機沖洗外圍地面一次保持干凈、地面光亮每月工作1.1全面大做保潔一次,消殺消毒一次注:不含食堂、商店的樓內(nèi)部分。(三)行政樓及附屬區(qū)工作周期保潔工作項目及內(nèi)容保潔工作效果每日工作1、大堂地面保持地面干凈、光亮、無污跡、無煙頭、無明顯灰塵、無明顯印跡，雨天保持地面干爽、防滑用靜電塵推循環(huán)對地面進行來回推塵；(推塵次數(shù)視灰塵污染程度及人流量而定)時清掃地面、邊角位、死角位垃圾、雜物用棉布配合全能保潔劑及時處理地面污跡用棉沙拖把及時處理地面水漬遇上雨天，在門口既顯眼又不妨礙客人出入的位置，擺放"小心地滑"告示牌，以防客人滑倒；遇上天氣潮濕，員工要堅守崗位，地面水跡反復(fù)勤拖抹，減少客人鞋底的泥沙帶進大堂每季工作針對大理石、花崗巖地面用高速拋光機及專用保養(yǎng)劑進行保潔保養(yǎng)一次達到光亮效果每日工作2、玻璃及玻璃門保持保潔、明亮、無塵、無污印每天用玻璃保潔工具全套配專用的玻璃保潔保養(yǎng)劑對大堂玻璃門全面刮洗一次,發(fā)現(xiàn)有硬性污跡,用鏟刀鏟除；循環(huán)跟進玻璃的手印、污漬每月工作每月定時用玻璃保潔工具配合玻璃保潔劑對大堂內(nèi)外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的積灰、污漬保持保潔、明亮每日工作3、防火門、墻身、地腳線、花盤、果皮箱保持無塵、無污跡每天用棉抹布配合專用保潔劑抹凈低位墻身(1.5米以下部分)、低位墻身槽縫(1.5米以下部分)、防火門、地腳線、花盤、果皮箱，注意對衛(wèi)死角每日工作4、指示牌、告示牌、前臺、其他設(shè)施保持各種設(shè)施干凈、明亮、無塵、無污跡用棉抹布配合專用保潔劑抹凈指示牌、告示牌用棉抹布配合專用保潔劑抹凈前臺各種設(shè)施，不亂動前臺東西，不亂扔前臺東西清抹開關(guān)、消防設(shè)施、臺椅、煙灰盅每日工作5、門前地氈每天用拖把將門前地氈拖抹干凈，用吸塵器對門前地氈進行吸塵每天將門前地氈清洗一次保持干凈，無雜物，無積塵工作周期保潔工作項目及內(nèi)容保潔工作效果每日工作6、電梯內(nèi)外及電梯間公共地方保持干凈、光亮用靜電塵推循環(huán)對地面進行來回推塵及時清掃地面，注意跟進邊角位、死角位垃圾、雜物、煙頭用地拖配合全能保潔劑巡回對地面進行拖地，及時處理水漬發(fā)現(xiàn)地面有香口膠，及時用地板鏟刀配合除香口膠劑清除地面香口膠雨天勤拖地面由客人腳底帶的雨水，以保持地面干爽每日工作7、電梯轎廂保持地面干凈、無垃圾、無污漬，保持電梯間內(nèi)干凈、光亮，壁面無手印用吸塵機吸凈電梯內(nèi)地面、地軌塵土、砂粒每天用吸塵機對轎廂里防塵地毯吸塵并及時清掃灰塵、砂粒每天用消毒水將電梯間作一次消毒處理，用棉布均勻?qū)⒔饘俟饬羷┗虿讳P鋼保養(yǎng)劑涂抹電梯門、框、轎廂壁，然后用布拋光，將電梯按鍵擦拭干凈及時清除電梯口垃圾桶內(nèi)的口痰、垃圾、雜物，然后用棉布抹干凈將電梯廳的電梯門指示牌、果皮箱、消防栓清抹干凈每周工作定時清洗地毯一次定時將天花燈飾、風口進行掃塵、清抹保持干凈每日工作8、電梯間指示牌、消防栓、果皮箱、天花燈飾、風口清抹電梯間指示牌、消防栓、果皮箱按指定時間清倒果皮箱內(nèi)垃圾，更換垃圾袋保持各種設(shè)施干凈、明亮、無塵、無污漬每周工作定期將垃圾桶內(nèi)石米清洗保持干凈、無雜物每月工作定期對天花照明設(shè)施、風口進行掃塵，清抹保持干凈、明亮每日工作9、走火梯及梯間保持走火梯地面無沙粒，干凈，無亂張貼物，各種設(shè)施干凈無塵，垃圾桶干凈，無污漬、異味清掃樓梯基石及梯極垃圾、雜物，拖走火梯用專用保潔劑處理走火樓梯梯面污漬、油漬用抹布抹走火樓梯扶手、防火門按指定時間兩次清倒垃圾桶內(nèi)垃圾，及時更換垃圾袋每周工作定期清抹百葉窗一次定期將垃圾桶清洗三次保持無塵、干凈每月工作定期對天花照明設(shè)施進行掃塵，清抹全面大做保潔一次,消殺消毒保持衛(wèi)生死角工作周期保潔工作項目及內(nèi)容保潔工作效果每日工作10、陽臺、天臺保持地面干凈、無垃圾，保持地漏及水溝無雜物聚集每天高壓射水槍將地面沖洗一次清理地漏及水溝每月工作11、風口、管道保持干凈、無積塵11.1定期將風口、管道擦拭干凈每日工作12、校領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域保持保潔、衛(wèi)生、無雜物灰塵每天兩次將辦公臺面、沙發(fā)、文件柜、煙灰盅抹凈，不亂動桌面資料每天兩次用掃把將地面垃圾掃干凈，用地拖將地面拖干凈每天兩次清倒垃圾桶內(nèi)垃圾每日工作13、洗手間洗手臺無積水，鏡面無水漬，衛(wèi)生間內(nèi)無異味，及時清倒衛(wèi)生垃圾，達到衛(wèi)生標準首先在門口擺放“工作進行中”告示牌，提醒客人不可內(nèi)進;廁缸,尿斗用潔廁劑配防護手套,恭池刷進行保潔廁缸、尿槽用消毒劑配防手套、百潔布進行消毒對墻身、間隔、門、天花、風口、照明燈等用棉布配合全能保潔劑進行保潔鏡面、洗手盆、臺面、水龍頭、皂液盒用棉布配合中性保潔劑進行保潔增補去臭衛(wèi)生球循環(huán)跟抹臺面、鏡面、墻身、地面水漬，沖洗尿槽、廁缸定時噴灑空氣清新劑清理垃圾桶，倒掉桶內(nèi)垃圾，用水沖洗，再用棉布抹干凈放回原位每天對洗手臺、盤面、馬桶、尿槽大做兩次(四)公共場所及道路工作周期保潔工作項目及內(nèi)容保潔工作效果每日工作1、道路無垃圾、無雜物、無紙屑、無煙頭、無大量積塵用廣場掃清掃校區(qū)道路地面垃圾、紙屑、煙頭，用地板鏟刀將地面香口膠清除,并巡回保潔及時清除道路積水,清理排洪渠和排洪溝淤泥、垃圾每月工作用高壓射水機沖洗道路地面一次干凈、無雜物每日工作2、草皮拾荒保持干凈、無垃圾每天巡回檢查修剪草皮枯草爛葉清掃綠化花壇內(nèi)的垃圾、煙頭、紙屑、落葉等每日(周)工作3、垃圾箱沖洗消毒和消殺清理垃圾箱,并沖洗和用消毒劑噴殺消毒每月工作三、消毒方案工作項目使用品名兌水情況使用方法消毒時間大堂入口地面氯漂粉1：99拖抹地面每周日公共區(qū)域、走火梯氯漂粉1：99拖抹地面每周日公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施慶衛(wèi)牌消毒劑10克兌水4000毫升擦抹每周日煙盅慶衛(wèi)牌消毒劑10克兌水2400毫升清洗擦抹每周日衛(wèi)生間慶衛(wèi)牌消毒劑10克兌水2400毫升清洗擦抹每周日蹲廁、尿戽氯漂粉1：10清洗每周三、日垃圾中轉(zhuǎn)站慶衛(wèi)牌消毒劑10克兌水2400毫升噴殺每周一次垃圾箱慶衛(wèi)牌消毒劑10克兌水2400毫升噴殺每日一次室內(nèi)、通道慶衛(wèi)牌離子消毒劑10克兌水2400毫升離子噴霧每月一次四、除“四害”實施方案為保證衛(wèi)生質(zhì)量標準，做好除“四害”工作是基本前提。根據(jù)《xxx省除四害管理規(guī)定》《除四害管理規(guī)定》和全國愛衛(wèi)會《全國城市衛(wèi)生檢查評比標準》的有關(guān)要求，制定除“四害”工作方案如下：1、背景分析目前我們除“四害”工作處于零打碎敲無計劃的狀況，不能滿足現(xiàn)代化運營管理要求，如措施不到位，技術(shù)跟不上，一旦鼠密度增高，造成咬壞電纜、通訊中斷、車輛設(shè)備損壞等事故，后果則不堪設(shè)想。因此，我們認為除“四害”工作必須實行統(tǒng)一規(guī)劃、專業(yè)管理。2、除“四害”指導(dǎo)思想堅持以防為主，防治結(jié)合；堅持綜合防治，措施到位；堅持安全第一，合理用藥；堅持質(zhì)量第一，確保除“四害”達標。3、具體工作安排(1)建設(shè)好各種除“四害”基礎(chǔ)設(shè)施。在車場、各設(shè)備房、商業(yè)網(wǎng)點修建好防鼠墻、防鼠窗、滅鼠屋等設(shè)施，滅鼠設(shè)施建設(shè)按永久或半永久考慮，購置殺蟲設(shè)備。在硬件上達到市愛衛(wèi)會規(guī)定的要求。(2)實行綜合防治。滅鼠采取定期施藥、收集死鼠，堵塞鼠洞、鼠路，同時放置捕鼠籠、鼠夾，藥物滅鼠為主，物理防治為輔的辦法，殺滅蟑螂、蚊蠅，采取定期噴藥，消滅滋生地的方法。(3)堅持預(yù)防為主，地面與地下相結(jié)合，地下與地面同時進行，建立地面隔離保護帶，殺滅鼠源，有效降低其密度。(4)采取飽和投餌法投餌，選用國家準許使用的高效低毒滅鼠藥。選用先進的施藥技術(shù)進行滅蟑、滅蚊、滅蠅，并定期消殺。(5)突出安全第一，防治及用藥要保證設(shè)備和乘客安全，做到安全有效、經(jīng)濟、簡便。4、防治質(zhì)量標準：（一）滅鼠標準1、15平方米標準房間布放20×20cm滑石粉2塊，一夜后耐性粉塊不超過3%；有鼠洞、鼠糞、鼠咬痕等鼠跡的房間不超過2%；重點單位防鼠設(shè)施不合格處不超過5%。2、不同類型的外環(huán)境累計2000M，鼠跡不超過5%。（二）滅蚊標準1、住宅、單位內(nèi)外環(huán)境各種存水容器和積水中，幼蚊及蛹的陽性率不超過3%。2、用500ml收集勺采集城區(qū)大中型水體蟲的蚊幼或陽蛹性率不超過3%；陽性勺內(nèi)幼蟲或蛹的平均數(shù)不超過5只。3、特殊場所白天人誘蚊30分鐘，平均每人次誘蚊數(shù)不超過1只。（三）滅蠅標準1、重點單位有蠅房間不超過1只，其它單位不超過3%，平均每陽性房間不超過3只；重點單位防蠅設(shè)施不合格房間不超過5%；加工、銷售直接入口食品場所不得有蠅。2、蠅類孳生地得到有效控制，幼蟲和腎的檢出率不超過3‰。（四）滅蟑螂標準1、室內(nèi)有蟑螂成蟲和若蟲陽性房間不超過3%，平均每間大蟑不超過5只，小蟑不超過10只。2、有蟑螂卵等的房間不超過2%，平均每間房不超過4只。3、有蟑螂糞便、蛻皮等蟑跡的房間不超過5%。五、保潔各工作程序辦公室的保潔一、 主要特點：辦公人員多，寫字臺、文件柜、電腦等設(shè)備、家具多，臺面上文件、辦公用具多、廢紙垃圾多。保潔時間多受時間制約，主要作業(yè)需在客戶辦公前或下班后進行，通常是在室內(nèi)無辦公人員時作業(yè)。二、 日常保潔項目清倒煙灰缸、字紙籮等垃圾；清掃地面；擦拭辦公桌、文件柜、沙發(fā)、電話、辦公設(shè)備、茶幾等家具；擦拭門窗、窗臺、墻壁、天花、照明設(shè)施、飾物等；送開水。三、注意事項受時間制約多，需在規(guī)定時間內(nèi)迅速完成作業(yè)，需制定周密的保潔計劃，事先設(shè)計好作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)路線、作業(yè)程序、作業(yè)時間，要求作業(yè)人員按計劃作業(yè)，動作利索快捷。地拖、抹布等保潔工具，可多備幾份，以減少往返清洗時間，提高短時間內(nèi)突擊作業(yè)的效率。進入客戶已下班的辦公室作業(yè)時，最好由2人以上同時進出，共同作業(yè)，并注意不做令人懷疑的動作，以免產(chǎn)生誤會。抹辦公桌椅時，桌面上的文件、物品等不得亂動。如發(fā)現(xiàn)手表、項鏈、錢包、通訊器材等貴重物品，應(yīng)立即向主管或保安隊門報告。抹飾柜、飾物等貴重物品、陳列品時，切記小心、抓穩(wěn)、輕抹、輕放，一般情況下不得使用有腐蝕性的保潔劑。吸塵器噪音大，室內(nèi)吸塵作業(yè)可安排在客戶上班前或下班后進行。管理辦公室鑰匙必須有嚴格的制度，除指定人員外，不得交與任何人員，客戶要求開門或保潔人員作業(yè)時返回室內(nèi)，應(yīng)嚴格登記手續(xù)。四、保潔程序備：準備好保潔工具，水桶、抹布、保潔劑、垃圾袋、吸塵器、地拖、掃把等。進：室內(nèi)若有人，應(yīng)先打招呼，得到允許后再作業(yè),門不要關(guān)。查：進入辦公室后，先查看有無異?，F(xiàn)象、有無客戶遺忘的貴重物品、有無已損壞的物品。如發(fā)現(xiàn)異常，先向主管上級報告后再作業(yè)。倒：清倒煙灰缸、字紙籮、垃圾筒。倒煙灰缸時要檢查煙頭是否完全熄滅。清倒字紙籮，集中垃圾袋時，應(yīng)注意里邊有無危險物品，并及時處理。抹：從門口開始，由左至右或由右至左，依次抹室內(nèi)家具和墻壁等。毛巾應(yīng)按規(guī)定折疊、翻面。抹每一件家具時，由高到低，先里后外。抹墻壁時，重點抹墻壁飾物、電燈開關(guān)插座盒、空調(diào)風口、踢腳板、門窗、窗臺等。大墻面、天花的保潔為定期作業(yè)，也可穿插在日常保潔中進行（如每天抹一間或一面）。整：臺面、桌面上的主要用品，如電話、臺歷、臺燈、煙灰缸等抹凈后應(yīng)按客戶習慣的固定位置擺放，報紙、書籍擺放整齊，文件資料、茶杯及貴重物品不準動。換：收換垃圾袋、暖水瓶。吸：按照先里后外，先邊角、桌下，后大面的順序，進行吸塵作業(yè)。椅子等設(shè)備挪動后要原位擺好。發(fā)現(xiàn)局部臟污應(yīng)及時處理。關(guān)：作業(yè)結(jié)束后，保潔人員退至門口，環(huán)視室內(nèi)，確認質(zhì)量合格，然后關(guān)燈、鎖門。記：認真記錄每日作業(yè)情況，主要包括保潔員姓名、保潔房間號碼、進出時間、作業(yè)時客戶狀態(tài)（無人、工作、返回……）、家具設(shè)備有無損壞等。門廳、大堂的保潔門廳和大堂的主要特點來往人流最多、最頻繁，帶入的塵土亦較多，如不及時清除，將會擴散到大廈的其他區(qū)域及樓層。另外其裝修較其他區(qū)域豪華，擺設(shè)和裝飾物較多。是大廈使用者和外來客人進入大廈的第一外場所，是顯示大廈的等級和臉面的重要區(qū)域。日常保潔項目地面及入口處腳墊的清掃。玻璃門和玻璃幕、間隔的擦拭。各種家具擺設(shè)以及裝飾物、標牌、消防器等擦拭。墻壁和墻壁上裝飾物、標牌、開關(guān)盒的掃塵、擦拭。果皮箱的清倒、擦拭。金屬柱子、扶手、飾物等金屬的擦拭。煙灰缸的清倒、更換。8.此外還有天花、吊燈等特殊清掃項目。注意事項為減少人們將室外塵土帶入室內(nèi)，門廳入口處應(yīng)鋪設(shè)防塵腳墊。遇雨天，應(yīng)鋪吸水性的腳墊。門廳及大堂入口區(qū)域應(yīng)設(shè)專人推塵，隨時擦拭人們進入時的腳印。門廳及大堂地面多為花崗石、大理石、水磨石、瓷磚、聚氯乙稀地板材、橡膠類地板材或地毯。應(yīng)根據(jù)不同材質(zhì)，采取不同的清洗方法。不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾，如柱子、扶手、標牌等，容易受腐蝕，擦拭時要選用專用保潔劑、保護劑，切記小心不要造成花痕。注意不要碰倒、碰壞大堂內(nèi)的各種擺設(shè)飾物。作業(yè)安排每個大樓的門廳及大堂大小不同，保潔要求不同。若范圍較大，應(yīng)按保潔項目、作業(yè)量及區(qū)域進行人員分工；若范圍較小，只配備一個保潔員，應(yīng)采取“定時巡回清掃、依次逐項擦拭”的作業(yè)安排。定時巡回清掃大廳最容易被弄臟的地方是地面。一般門廳及大堂，每30分鐘（時間長短應(yīng)視人員流動量及其他因素定）應(yīng)定時巡回清掃一次，以確保地面經(jīng)常處于保潔狀態(tài)。主要是掃去地面垃圾、灰塵，擦去地面污跡、水跡，保持地面光亮、保潔，然后去擦拭其他項目，隔30分鐘再巡回保潔地面……如此往復(fù)。依次逐項擦拭 門廳及大堂日常保潔的其他項目多為每日擦拭一次即可，應(yīng)事先安排好作業(yè)順序，依次擦拭。規(guī)定每30分鐘對地面巡回保潔一遍，每巡回保潔一遍的時間一般為3～5分鐘或再長一些，其余20多分鐘時間，用來依次逐項擦其他項目。有的項目，如煙灰缸的清倒或更換，可結(jié)合地面巡回進行保潔。衛(wèi)生間的保潔衛(wèi)生間主要特點人員來往頻繁，最易臟污的共用地方，人們不僅在衛(wèi)生間大小便，還進行梳洗化妝，因此要求空氣清新。然而，大小便會產(chǎn)生臭味和其他異味，清除異味難度較大。日常保潔項目及時沖洗廁（尿）兜、不得留有臟物。及時清倒手紙籮，籮內(nèi)手紙不得多于1/3。不斷拖擦地面，做到無水跡、無垃圾、無塵土、無污垢。定時擦洗云臺、面盆、廁（尿）兜等衛(wèi)生設(shè)備。定時擦拭門窗、間板、墻壁、窗臺。定時消毒，噴灑除臭劑、清香劑。及時補充香皂、洗手液、香球、手紙。注意事項作業(yè)人員要注意自身保護，作業(yè)時帶防護手套和口罩，預(yù)防細菌感染，防止保潔劑損害皮膚。中間休息或作業(yè)完畢后，應(yīng)使用藥用肥皂洗手，飲食前要漱口。清洗衛(wèi)生間所用的工具應(yīng)專用，使用后定期消毒，與其他保潔工具分開保管。作業(yè)時，應(yīng)將“工作進行中”告示牌放置在門口或當眼處，以便客人注意并予以配合。注意衛(wèi)生間的通風，按規(guī)定開關(guān)通風扇或窗扇。保潔程序備：作業(yè)前，備好以下用具：地拖、掃把、膠垃圾鏟、水桶、抹布（兩條以上異色毛巾，深色為坐廁兜專用，淺色抹其他）、尿兜消毒劑以及手紙、香皂、香球、蚊香等。沖：進入衛(wèi)生間首先放水將廁兜、尿兜沖洗。倒：掃除地面垃圾，清倒手紙籮、垃圾筒、茶葉筐。同時將手紙籮、垃圾筒、茶葉筐沖洗干凈。洗：按照先云臺面盆，后廁兜尿兜的順序，逐項逐個刷洗衛(wèi)生設(shè)備。廁兜尿兜要用專用刷子、百潔布、海綿塊等蘸專用保潔劑刷洗。然后再用清水沖洗，用抹布擦干凈。廁兜存在臭味是因廁兜里部、邊緣存有臟污，特別是尿兜的排水口和廁兜的下部（反水管水面以上），刷洗時應(yīng)特別注意。擦：用淺色抹布擦拭門窗、窗臺、隔板、墻壁、鏡面、干手機、皂液器等，必要時用刷子、百潔布、刮刀等去污。拖：用地拖拖擦地面，注意邊角落，注意尿兜周圍，不要留有水跡。補：補充手紙、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手紙要上好，撕口留在外側(cè)，折成三角，壓在護板下。噴：按規(guī)定噴灑除臭劑、清香劑。撤：撤去“工作進行中”告示牌，把門窗關(guān)好。最影響衛(wèi)生間保潔的現(xiàn)象是：廁兜未沖或未沖凈。手紙籮已堆滿或手紙扔在籮外邊。地面有煙頭等垃圾，有水跡。鏡面有污跡、水跡。樓層公共區(qū)域保潔一、備用工具、材料：掃把、垃圾鏟、膠桶、地拖、刀片、膠袋、干、濕布、保潔劑。二、工作程序：用掃把徹底清掃樓層各通道地面，清倒不銹鋼垃圾桶。用干凈濕布擦抹墻面、防火門、樓梯扶手、鐵欄桿、消防栓柜。用濕無絨布擦抹不銹鋼梯門、不銹鋼制和指示牌，然后用干布抹凈。用濕拖把擰干水分后拖凈地面污漬和后樓梯。清抹熱水器和平共處周圍墻壁，清洗水池，掃除地面積水和雜物。每天定時清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。8、拋光、打蠟保潔保養(yǎng)工作按《蠟面拋光保養(yǎng)工作程序》、《白云石地面打蠟工作程序》進行。三、標準：地面、壁面石材、干凈無污漬、有光澤。電梯門、防火門、指示牌、消防栓柜門無污漬、無明顯積塵。天花板、燈罩、風口目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。衛(wèi)生間無異味，潔具無污垢、地面無污漬、積水。四、注意事項：儀表整潔、精神飽滿、舉止大方得體。使用的保潔用具要勤洗消毒，保持潔凈。打蠟、拋光和其它保潔大做安排中、夜班進行。電梯保潔工作要求：電梯保潔后要求：轎廂無雜物、潔凈，門縫無泥塵，顯示屏干凈、清晰，不銹鋼光亮、無塵、無水漬、斑印。工作程序：eq\o\ac(○,1)準備工具、物料手刷、百潔布、吸塵機、水桶、人字梯、毛巾、鏡布、全能水、潔而亮、去污劑、不銹鋼鋼油、告示牌eq\o\ac(○,2)向管理處申請停開電梯；eq\o\ac(○,3)在電梯門口處放置告示牌；eq\o\ac(○,4)電梯轎廂清掃、吸塵、或撤換地毯；eq\o\ac(○,5)用吸塵機吸干凈門縫內(nèi)泥塵、雜物；eq\o\ac(○,6)用手刷、毛巾蘸稀釋的全能水刷抹干凈門縫；eq\o\ac(○,7)用干凈濕毛巾擦拭門縫、門邊、然后用干毛巾將水漬吸干；eq\o\ac(○,8)用稀釋的全能水、毛巾抹干凈轎廂天花抽風口、燈飾、顯示屏；eq\o\ac(○,9)將適量的潔而亮用毛巾均勻地涂在轎廂不銹鋼部份，再用力來回反復(fù)擦拭；eq\o\ac(○,10)用干凈的濕毛巾擦拭不銹鋼部份；eq\o\ac(○,11)將適量的不銹鋼鋼油噴在鏡布上，均勻地涂在不銹鋼表面，然后進行拋光處理；eq\o\ac(○,12)收拾所帶的工具、物料，不能遺留物品。eq\o\ac(○,13)通知管理處開啟電梯。停車場的保潔一、備用工具、材料：膠水管、掃把、膠刷、抹布、推水刮、垃圾鏟、保潔劑。二、工作程序：1、用掃把將地面分區(qū)域全面清掃一遍，清倒垃圾和雜物，布放的毒鼠藥要撿起。2、用膠水管接通水源，全面清洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡，倒少量保潔劑在污漬處，用膠刷擦洗除漬，用水沖洗，掃除地面積水。3、保潔周圍排水和下水口，保證排水暢通。4、沖洗完畢后，重新布放毒鼠藥。5、每周用雞毛掃掃除天花頂蜘蛛網(wǎng)，用適當保潔劑兌水，擦抹風口、燈罩、標志牌、警示筒、防撞杠。6、每季度用抹布全面擦抹車場天花管道和排風管。三、標準：地面無垃圾、紙屑、無積水、污漬、無雜物。四、注意事項：保潔工作應(yīng)小心細致，不要碰壞客戶車輛。清洗工具，盤好膠水管。玻璃門、窗、鏡面的保潔一、備用工具、材料：毛套、玻璃刮、伸縮桿、水桶、抹布、刀片玻璃保潔劑。二、工作程序1、先用刀片鏟除玻璃或鏡面和邊緣上的污垢。2、將玻璃保潔劑按1：10加清水。3、將毛套浸保潔劑溶液，擰干多余水份，然后用適當?shù)牧α吭诓ＡП砻骓敹藦纳隙虏聊?，用玻璃刮刮去玻璃上的水份?、一洗一刮連貫進行，當保潔玻璃的低部位時玻璃刮橫向移動。5、用無絨干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。6、最后用拖把抹凈地面上的污水。7、保潔高處玻璃時，可把毛套、玻璃刮套在伸縮桿上操作。8、循環(huán)保潔時用干、濕布，先用濕布擦抹，然后用干布抹干凈污漬、手印。三、時間安排1、每天早上安排一次保潔。2、每天巡查保潔四次以上。四、標準：玻璃或鏡面表面無污漬、水印，通透無明顯積塵。五、注意事項1、毛套每次上水時必須洗干凈毛套上的臟物、沙塵，避免擦花玻璃表面。2、愛護使用玻璃刮刮上的膠條，一面損破后，可調(diào)換另一面再用，完全損破的需要更換。不銹鋼、銅、鋁合金的保潔定期保養(yǎng)，百潔布、毛巾、刀片、專用保養(yǎng)劑、酒精。1、用刀片鏟除表面硬性污垢，注意使用刀片要小心，不要用力太大，以免刮花金屬表面。2、用酒精清除表面膠漬。3、用干凈毛巾或百潔布將專用保潔保養(yǎng)劑均勻涂抹在金屬表面，注意用量要適中。4、用毛巾或百潔布反復(fù)擦拭，注意：用力要均勻，在污垢重的地方適當加力或加重保潔劑用量。5、用干凈毛巾全面擦拭干凈，不銹鋼表面上光油后