建設(shè)開放新高地打造長沙新標桿-關(guān)于加快長沙高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)的調(diào)查與建議

建設(shè)開放新高地打造長沙新標桿關(guān)于加快長沙高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)的調(diào)查與建議

高鐵會展新城分為武廣、黃興兩大片區(qū)，是長沙對外開放的門戶，是東部開放走廊的核心組團，也是長沙乃至湖南融入“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶的重要窗口。2009年啟動建設(shè)以來，特別是2015年長沙高鐵新城管委會成立后，在市委、市政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全市各級各相關(guān)部門的共同努力、艱苦創(chuàng)業(yè)，規(guī)劃科學(xué)、建設(shè)提速、管理有序、來勢良好的新城已現(xiàn)雛形。為進一步加快高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)，我們就此進行了專題調(diào)研，考慮到會展中心已經(jīng)竣工運營，未來更多的是會展品牌培植和產(chǎn)業(yè)配套，以及會展相關(guān)設(shè)施的配套建設(shè)，因此，此次主要就武廣片區(qū)進行調(diào)查研究，盡可能客觀準確地了解其建設(shè)發(fā)展的基本現(xiàn)狀，探尋破解困難問題的對策建議。一高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)加快推進，但總體仍然滯后近年來，市委、市政府高度重視高鐵新城的發(fā)展，特別是堅持從實際出發(fā)，成立高鐵新城開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和高鐵新城管委會，明確高鐵新城規(guī)劃面積46.9平方公里，加強統(tǒng)籌，協(xié)同推進，開發(fā)建設(shè)提速，發(fā)展初見成效。第一，頂層設(shè)計不斷優(yōu)化。在規(guī)劃引領(lǐng)方面，聘請仲量聯(lián)行對高鐵新城發(fā)展進行總體策劃，明確了“國家新樞紐、長沙新名片”的戰(zhàn)略定位和“區(qū)域開放示范區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、省會城市新中心”的總體目標，并編制了片區(qū)新的規(guī)劃。在此基礎(chǔ)上，完善了控制性詳細規(guī)劃，編制瀏陽河風(fēng)光帶、磁浮生態(tài)綠帶走廊等專項規(guī)劃，形成高鐵新城城市設(shè)計的基本框架。在體制機制方面，出臺《長沙高鐵新城管理辦法（暫行）》，高鐵新城開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組主要負責(zé)重大事項的協(xié)調(diào)工作，定期調(diào)度；管委會負責(zé)對片區(qū)事務(wù)實行有限管理，強化規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)和招商引資職能，社會事務(wù)實行屬地管理；基本理順了與軌道集團、城投集團的管理體制，全面托管武廣、長東、會展三家平臺公司，但具體操作中還需進一步加強協(xié)調(diào)。雨花區(qū)成立高鐵新城武廣片區(qū)招商項目建設(shè)指揮部、火車南站地區(qū)綜合管理辦公室，長沙縣成立黃興會展經(jīng)濟區(qū)管委會，各街道均成立征地拆遷指揮部，初步形成“職責(zé)清晰、權(quán)責(zé)一致、運行規(guī)范、高效協(xié)調(diào)”的管理體系。第二，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。武廣片區(qū)規(guī)劃面積18.92平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施計劃總投資200億元，到目前為止已完成投資160億元左右（表1）。其中片區(qū)內(nèi)4條城市主干道均已建成，“四橫五縱”（“四橫”即機場高速、勞動?xùn)|路、香樟路、湘府東路；“五縱”即京珠高速、黎托路、花侯路、川河路、紅旗路）的路網(wǎng)格局基本形成；完成京港澳高速黎托段“下沉”改造工程、高鐵站東廣場建設(shè)，交通更加便利快捷。京廣、滬昆高鐵相繼開通，渝長廈高鐵今年啟動建設(shè)，地鐵、磁浮實現(xiàn)了機場、高鐵、城區(qū)的無縫對接，為長沙帶來巨大的人流、物流、信息流和資金流，2016年高鐵站客流量達7000多萬人次。同時，公共配套日漸完善，4所中小學(xué)相繼投入建設(shè)，光達排漬泵站、敢勝垸防洪堤整治一期及風(fēng)光帶建設(shè)順利推進。表1截至2016年底高鐵新城武廣片區(qū)部分基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)完成情況項目名稱計劃投資總額建設(shè)時間備注片區(qū)主干道花侯路26500萬元2008～2009已完成紅旗路168230萬元2012～2016已完成香樟東路13000萬元2008～2009已完成勞動?xùn)|路17000萬元2008～2009已完成對外交通設(shè)施長沙高鐵南站東廣場建設(shè)工程148063萬元2014～2016已完成京港澳高速黎托段下沉改造工程133187萬元2012～2015已完成公共服務(wù)設(shè)施瀏陽河風(fēng)光帶建設(shè)66436萬元2017～—|Excel下載表1截至2016年底高鐵新城武廣片區(qū)部分基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)完成情況第三，綜合環(huán)境明顯改善。開發(fā)建設(shè)始終堅守生態(tài)底線，注重資源保護和利用，規(guī)劃并推進潭陽洲、磨盤洲、榨山港等生態(tài)公園建設(shè)，其中潭陽洲將被打造成第12屆中國國際園林博覽會的主會場，構(gòu)建“兩帶兩軸三園”的生態(tài)格局，規(guī)劃綠地率高達20%。同時，在全市的統(tǒng)籌部署下，市、區(qū)（縣）兩級連續(xù)奮戰(zhàn)，開展大規(guī)模拆違控違專項整治大行動，該片區(qū)拆除違章建設(shè)745萬平方米，片區(qū)品質(zhì)持續(xù)提升。隨著片區(qū)環(huán)境的改善，人口集聚開始發(fā)力，片區(qū)常住人口由原來的3.25萬人增至5.1萬人。第四，產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉開序幕。到目前為止，武廣片區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已建成項目1個（恒大綠洲）；在建項目6個（萬科·魅力之城、新華都·陽光城、綠地之窗、恒大國際廣場、星光名座、明昇壹城），總投資約570.8億元；產(chǎn)業(yè)項目陸續(xù)啟動，周大生中港珠寶城等4個項目即將開建，預(yù)期總投資175億元。同時，招商引資成效明顯，華潤集團、平安集團、正威集團、綠地集團等領(lǐng)軍企業(yè)先后赴高鐵會展新城考察，碧桂園集團意向打造國內(nèi)首個森林城市項目；新城控股意向投資吾悅廣場項目，打造新型商業(yè)綜合體；綠地集團投資智慧城項目，打造中國中部高鐵經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)。2016年武廣片區(qū)固定資產(chǎn)投資同比增長7%。高鐵會展新城現(xiàn)有管理體制對加快該片區(qū)開發(fā)建設(shè)發(fā)揮了巨大推動作用，管委會成立后有了顯著變化。但從高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)的7年歷程看，在管委會成立之前的較長時期里，發(fā)展嚴重緩慢，導(dǎo)致整個高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)仍然較為滯后，與市委、市政府的既定要求、人民群眾的熱切期望和國內(nèi)兄弟城市高鐵片區(qū)的快速發(fā)展相比差距較大。特別是煉紅書記在高鐵會展新城興建之初提出了“2015年要有明顯變化、2016年看得見高品質(zhì)雛形、2017年要讓人領(lǐng)略呼之欲出的魅力”的目標，就目前進度來看未能實現(xiàn)。因此，不同的社會群體對高鐵新城開發(fā)建設(shè)或多或少表達出不滿情緒：一是群眾有怨言。武廣片區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)涉及拆遷群眾3.3萬人，積極支持片區(qū)開發(fā)建設(shè)，但由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，拆遷群眾的就業(yè)沒能得到很好地安置，特別是實施大規(guī)模的拆違控違行動后，群眾拆除了違章倉儲，支持片區(qū)發(fā)展，而項目沒有及時引進來，土地在“曬太陽”，一些已出讓土地開發(fā)節(jié)奏很慢，既影響城市形象，也挫傷了群眾積極性。二是投資商有意見。招商引資對項目限制多、要求高，地價相比同等區(qū)位偏貴，且缺乏政策吸引力，導(dǎo)致很多投資商望而卻步，即使引進落地的投資項目，品質(zhì)也不高。如周大生中港珠寶城早在十年前就在洽談，近期才準備開工建設(shè)；綠地集團在其他城市的開發(fā)品質(zhì)好，但在該片區(qū)的項目建設(shè)品質(zhì)一般。三是干部有壓力。該片區(qū)拆遷任務(wù)重，僅雨花區(qū)正在拆遷的就有675畝，不少項目沒有“清零”，需要走司法強拆程序，拆遷群眾經(jīng)常上訪，在工作約束條件增加的情況下，工作壓力和維穩(wěn)壓力也很大。四是區(qū)縣有難處。一方面，部分群眾認為高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)滯后的主要責(zé)任在區(qū)縣；另一方面，區(qū)縣政府解決問題的作為相對有限，如雨花區(qū)村級“兩安”用地落地難，拆遷及安置資金缺口大，根據(jù)測算，武廣片區(qū)所有拆遷人員的社保和安置共需118.4億元，但收益僅為35.63億元，缺口達82.77億元。二高鐵會展新城進入開發(fā)建設(shè)新階段，瓶頸亟待破解從武廣片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入總量（規(guī)劃投入200億元，實際完成投資160余億元）看，該片區(qū)發(fā)展正從以大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的階段，進入以功能提升和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的新階段。下一階段，應(yīng)堅持問題導(dǎo)向，以解決好拆遷群眾生活生產(chǎn)安置現(xiàn)實困難與問題為基礎(chǔ)，緊緊圍繞功能提升和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，突出在以下幾個方面破解開發(fā)建設(shè)瓶頸。一是“兩保”用地亟待解決。武廣片區(qū)涉及雨花區(qū)黎托、東山2個街道18個社區(qū)3.2萬人。目前，拆遷群眾仍有“兩?！庇玫刂笜?275.6畝尚未落實。但據(jù)高鐵新城管委會用地情況摸底顯示，除去河道、灘頭、水利等土地，高鐵會展新城武廣片區(qū)控規(guī)總面積約2.3萬畝，其中已出讓土地約6200畝，學(xué)校、道路、市政、綠化等占地7800畝，潭陽洲3300畝，剩余可供開發(fā)用地63宗5663畝（其中“兩安”用地僅4宗425畝，雨花城投公司8宗1093畝，武廣公司51宗4145畝），只占1/4。這些土地是全市軌道交通建設(shè)和片區(qū)自身開發(fā)建設(shè)的重要融資來源，片區(qū)內(nèi)無法滿足拆遷安置用地的需要。一方面，“兩?！庇玫亻L期得不到落實，拆遷群眾不能以此發(fā)展生產(chǎn)；另一方面，產(chǎn)業(yè)未能迅速發(fā)展，拆遷群眾也很難找到理想的就業(yè)崗位，片區(qū)內(nèi)就業(yè)率僅17.6%，片區(qū)外就業(yè)率為78.1%，其余的以出租房屋、靈活就業(yè)為生（表2），另有815人未就業(yè)，群眾意見較大。每年的市、區(qū)兩級人代會上許多人大代表強烈要求解決好此問題。表2長沙高鐵新城武廣片區(qū)拆遷群眾就業(yè)情況分析街道勞動年齡人口片區(qū)內(nèi)就業(yè)片區(qū)外就業(yè)出租房屋靈活就業(yè)未就業(yè)黎托街道105001565842022004300515東山街道86801820656047401980300合計1918033851498069406280815|Excel下載表2長沙高鐵新城武廣片區(qū)拆遷群眾就業(yè)情況分析二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴重滯后。根據(jù)長沙高鐵會展新城發(fā)展總體定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，武廣片區(qū)重點發(fā)展高鐵商務(wù)、園藝博覽等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。但目前該片區(qū)已落地和開工項目大多是純住宅項目，用地面積達3580畝，占已出讓土地總面積的57.7%。而武廣片區(qū)已出讓5塊產(chǎn)業(yè)用地（周大生中港珠寶城、永清集團研發(fā)總部、長房東旭國際、城開鑫干線項目和臺商總部大廈），雖已拆遷多年，但因土地置換、用地性質(zhì)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)方向調(diào)整、土地款違約等原因，項目遲遲沒有開工建設(shè)。同時，產(chǎn)業(yè)招商瓶頸突出。一方面，武廣片區(qū)剩余可開發(fā)土地僅5663畝，其中具備出讓條件的土地僅1196畝，發(fā)展空間有限，為促進產(chǎn)城融合，管委會著力引進高端產(chǎn)業(yè)項目，限制了一般開發(fā)項目，加之征拆成本高和融資需要，土地競拍底價至少要達到600萬元/畝，成交價格約為1000萬元/畝，比市內(nèi)園區(qū)和其他片區(qū)高出不少，企業(yè)進駐門檻高。另一方面，政策缺乏吸引力。高鐵新城開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組雖然出臺了《高鐵新城招商引資管理暫行辦法》，但該辦法主要是就招商引資過程進行規(guī)范約束，沒有涉及稅費等優(yōu)惠政策，相比市內(nèi)園區(qū)和其他片區(qū)，招商引資吸引力不大。三是公共配套亟待完善。根據(jù)長沙城市總體規(guī)劃，武廣片區(qū)是長沙五大組團（暮云組團、金霞組團、坪浦組團、空港組團、黃黎組團）之一，但由于教育、醫(yī)療等公共配套不完備，導(dǎo)致城市功能發(fā)育相對遲緩，區(qū)域價值受損，成為影響城市品質(zhì)的突出“短板”。道路配套方面，主要骨干路網(wǎng)已基本成型，但與城市中心區(qū)的無縫對接還有較大差距；片區(qū)內(nèi)的杜花路、川河路等都是斷頭路，區(qū)域交通壓力較大；已建成和在建的保障安置住房周邊市政道路配套也不完善，已入住的拆遷村民出行十分不便。教育配套方面，高鐵新城武廣片區(qū)共規(guī)劃7所中學(xué)11所小學(xué)，其中投入使用的僅2中2小，1中4小正在加速推進，特別是片區(qū)學(xué)校建設(shè)主體不明確、建設(shè)單位履責(zé)不主動以及學(xué)校用地權(quán)屬變更手續(xù)繁雜，導(dǎo)致建設(shè)進度滯后，再加上近年來因開發(fā)所帶來的新增學(xué)位問題（僅武廣片區(qū)新增中、小學(xué)學(xué)位8000個），未來幾年區(qū)域內(nèi)就學(xué)難的問題將更加凸顯。醫(yī)療配套方面，片區(qū)內(nèi)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心建設(shè)更加滯后，目前還沒有大型醫(yī)療機構(gòu)入駐，除原黎托醫(yī)院暫在黎郡新宇運行外，沒有一家規(guī)?；尼t(yī)療機構(gòu)，難以滿足周邊群眾日益增長的醫(yī)療需求。此外，區(qū)域內(nèi)的社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施及商業(yè)、商務(wù)等配套嚴重缺乏。四是建設(shè)資金十分吃緊。按照投入計劃，武廣片區(qū)后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)至少還需40億元以上。同時，武廣片區(qū)拆遷安置資金缺口達82.77億元。由于片區(qū)內(nèi)土地大部分為融資用地，且目前已進入建設(shè)高峰與償債高峰疊加期，片區(qū)建設(shè)資金平衡困難，還本付息壓力大增。此外，高鐵新城管委會按規(guī)定在市財政局設(shè)立“雙控”賬戶，專項用于歸集片區(qū)開發(fā)收益返還資金，但武廣公司和長東公司的土地回籠資金尚未按照“長高鐵3號”文件規(guī)定歸集，市財政將片區(qū)開發(fā)收益撥付至長沙軌道集團后，后者亦未按要求將回籠資金及時歸集到管委會的“雙控”賬戶，客觀上也造成開發(fā)建設(shè)資金更加捉襟見肘。三加快高鐵會展新城開發(fā)建設(shè)勢在必行，必須搶抓機遇全力推進高鐵會展新城的開發(fā)建設(shè)，省委、省政府和市委、市政府高度重視，人民群眾和社會各界十分關(guān)注。應(yīng)立足當前，著眼長遠，重點解決好以下問題。（一）找準總體功能定位規(guī)劃失誤是最大的失誤，科學(xué)的定位能有效提升品質(zhì)、提振信心、提速發(fā)展。3月31日，陳文浩市長率市直相關(guān)部門到高鐵會展新城進行專題調(diào)研，從高鐵會展新城的總體定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市品質(zhì)等諸多方面提出了明確要求，必須以此為指導(dǎo)，突出功能定位的唯一性，緊緊圍繞樞紐、會展兩大定位和高鐵經(jīng)濟、會展經(jīng)濟做精做深做足文章，進一步彰顯片區(qū)特色優(yōu)勢。要匯聚省、市、區(qū)各方合力，搶抓國家“八縱八橫”高鐵發(fā)展戰(zhàn)略機遇期，著力打造五大發(fā)展理念先行區(qū)、高鐵樞紐、會展高地、開放門戶、品質(zhì)標桿。（二）加快集聚高端產(chǎn)業(yè)客觀地看，由于近幾年經(jīng)濟形勢發(fā)生了較大變化，高鐵會展新城錯過了上一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的“黃金期”，一定程度上處于被動的境地。而高鐵的“虹吸效應(yīng)”卻越來越明顯，只有把產(chǎn)業(yè)建設(shè)擺在更加重要的位置來抓，加大招商引資力度，狠抓項目落地，打牢加快發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，才能“乘著高鐵飛起來”，反之則有可能導(dǎo)致資源逆向流動。一要明晰產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。高度聚焦高鐵門戶和會展功能，以高鐵經(jīng)濟和會展經(jīng)濟為主導(dǎo)，深入研究、科學(xué)制定高鐵會展新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和武廣片區(qū)、黃興片區(qū)建設(shè)規(guī)劃，打造具有唯一性的長沙高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新標桿。開展高鐵片區(qū)各功能區(qū)域的詳細規(guī)劃設(shè)計，以高標準、精細化的規(guī)劃引領(lǐng)招商引資、項目落地。堅持產(chǎn)城融合，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃“多規(guī)合一”，統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚、城市建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護，促進產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展、人口與產(chǎn)業(yè)協(xié)同集聚。二要開展精準招商。一方面，積極創(chuàng)新招商模式，高起點、高標準地策劃和包裝好高鐵會展新城招商項目，培育專業(yè)招商團隊，鎖定一批行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)和國際知名企業(yè)，開展“一對一”叩門招商、“點對點”項目對接，有針對性地舉行專題招商活動，提高招商的精準性和成功率。另一方面，注重保持戰(zhàn)略定力，強化招商選資，引大商、引強商、引好商、引能夠?qū)崿F(xiàn)新城和片區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略意圖之商。特別是要盯緊世界500強和行業(yè)頂尖團隊等戰(zhàn)略投資者，先期突破1～2個爆發(fā)點，力求通過引進一個項目，帶動一個片區(qū)的發(fā)展。三是優(yōu)化用地規(guī)劃。鑒于目前武廣片區(qū)房地產(chǎn)項目已經(jīng)偏多（用地面積達到3580畝），而且在剩余的可供開發(fā)土地中仍有住宅用地3118畝，總量達到6698畝，建議適當調(diào)整用地規(guī)劃，騰出更多空間，用于發(fā)展中高端產(chǎn)業(yè)。四要加大政策扶持。借鑒湘江新區(qū)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，出臺土地、稅費等有利于開發(fā)建設(shè)的優(yōu)惠政策；參照鄭東新區(qū)等其他省會城市高鐵片區(qū)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，出臺辦公補貼、一次性開業(yè)獎勵、運營獎勵補貼等有利于片區(qū)建設(shè)發(fā)展的招商引資政策，對世界500強、國內(nèi)100強、行業(yè)前10強等企業(yè)入駐高鐵會展新城給予產(chǎn)業(yè)扶持，尤其是對總部經(jīng)濟、會議展覽、科技金融、文化創(chuàng)意、健康醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)出臺專門支持政策。（三）著力提升城市功能對標國際品質(zhì)，完善片區(qū)功能，努力將高鐵會展新城建設(shè)成為實踐五大發(fā)展新理念的先行區(qū)。一要加快基礎(chǔ)配套。在學(xué)校建設(shè)上，采取責(zé)任配建、協(xié)議配建、兜底配建等多種方式，重點加快幼兒園、小學(xué)等基礎(chǔ)教育設(shè)施的建設(shè)，緩解區(qū)域內(nèi)日趨嚴重的就學(xué)難問題。在道路建設(shè)上，重點加快京珠高速的改造步伐，打通杜花路、川河路等斷頭路，確保高鐵會展新城與城市中心區(qū)的無縫對接。在醫(yī)院建設(shè)上，重點加快社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的建設(shè)，引進大型知名醫(yī)療機構(gòu)入駐，滿足周邊群眾的醫(yī)療需求。二要提高配套標準。在學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施的配套上，多引進名校、名師和名院、名醫(yī)；在商業(yè)、商務(wù)、餐飲、娛樂等設(shè)施的完善上，多引進重點品牌企業(yè)，整體提升區(qū)域品質(zhì)，以高品質(zhì)的城市環(huán)境增強對高鐵沿線城市人口和消費等的吸引力。三要優(yōu)化片區(qū)環(huán)境。按照“片區(qū)即景區(qū)”理念，積極推進綜合管廊、海綿城市等建設(shè)，做亮雕塑小品、景觀綠化、戶外廣告、泛光照明、道路鋪裝等“城市細胞”，讓城市細節(jié)更加精致精美；合理優(yōu)化地下管廊、分層交通、路面景觀、空中連廊等空間布局，打造便捷暢通的行車、停車及交通無縫換乘的出行方式，營造“出則繁華、入則寧靜”的和諧環(huán)境；加強高鐵沿線環(huán)境綜合治理，實現(xiàn)高鐵沿線見綠不見土，