房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析及展望精編

第一部分2002年中國房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點分析區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)對近幾年房地產(chǎn)景氣持續(xù)高漲的三點基本看法近幾年房地產(chǎn)景氣持續(xù)高漲提出三點基本看法：1.推動此輪房地產(chǎn)景氣的原因主要不是周期性因素，主要是靠體制變化和政策的刺激。2.由于城市化及城鎮(zhèn)居民生活水平改善等內在需求上高增長將是肯定的，其與汽車高消費及電子通訊消費一起將成為推動下一輪宏觀經(jīng)濟景氣繁榮的支柱性力量，但這不是現(xiàn)在，現(xiàn)在仍處于大力培育這一市場的過程之中，借勢炒作這一市場的時候，忙于“摘果子”(肯定是‘青蘋果’)，而不是多栽樹并加以培植，反而會破壞其長期發(fā)展?jié)摿Γ虼?，我們說真正源于需求持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)繁榮時期還未到來，要靠各方面精心培育才能得“正果”。之力和消費者的良好預期，房地產(chǎn)商對未來房地產(chǎn)大發(fā)展預期的一次“過度”預演，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。本期報告將重點對房地產(chǎn)泡沫問題做更深入的分析。主要就什么是房地產(chǎn)泡沫判斷房地產(chǎn)泡沫的標準或表現(xiàn)，以及對房地產(chǎn)業(yè)本身和宏觀經(jīng)濟的影響等，做進一步探討。房地產(chǎn)泡沫的定義1.理論化的房地產(chǎn)泡沫定義一個最理論化關于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的:“指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮?！币灿袑＜抑赋?，房地產(chǎn)泡沫，主要就是指“房價比較較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經(jīng)濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，價的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產(chǎn)高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以，而一個行業(yè)的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業(yè)增長的泡沫，但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過這個行業(yè)的產(chǎn)品價格上漲來表現(xiàn)，如汽車和高科技產(chǎn)業(yè)，在出現(xiàn)泡沫時，其自身的價格(產(chǎn)品的價格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續(xù)價格上漲卻總是必然出現(xiàn)的，如通過股票價格來顯現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫的特殊性在于它的泡沫表現(xiàn)一般是房價與股價到反映，如日本80年代的房地產(chǎn)泡沫和香港的房地產(chǎn)泡沫，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)股的價格沒有表現(xiàn)主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產(chǎn)股的炒作，二是盡管房地產(chǎn)繁榮，但我國上市的房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍都不2.我們對房地產(chǎn)泡沫的定義因此，我們可以這樣來定義房地產(chǎn)泡沫：伴隨了房地產(chǎn)投資和消費的持續(xù)高增長，房價持續(xù)大幅攀升，并越來越遠離它的實際價值和大大超過消費者的承受能力。也可以把房地產(chǎn)價格的非理性上漲看成是房地產(chǎn)行業(yè)的惡性通有一種在房地產(chǎn)業(yè)內非常流行的關于泡沫的觀點值得提及，即今天中國房地產(chǎn)有泡沫也是土地泡沫，其上的房在泡沫(甚至被認為永遠都不存在泡沫，所謂的理論說法是房屋建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格上由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判斷)，這是一種奇怪的理論，房地產(chǎn)泡沫地價起了重要作用，但除去地價的房價同樣存在泡沫，汽車沒有地價吧高科技沒有地價吧泡沫不是照樣有嗎過度的投資和消費都會產(chǎn)生泡沫，地價素而已。房地產(chǎn)泡沫的判斷標準我把判斷房地產(chǎn)泡沫的標準歸納為“五高”，即投資的持續(xù)超高增長，消費的持續(xù)超高增長，房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比這“五高”之間一般是有很強的關聯(lián)性的，不僅是高，而且是持續(xù)性的“高”。我們所定義的持續(xù)標準是連高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產(chǎn)投資和消費的年增長率超過GDP增長房價高一是絕對價位高，二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數(shù)；房地產(chǎn)投資所占比重高指超過25％以上；房價收入比高是指超過:1甚至是超過8:1。按以上標準，我國房地產(chǎn)的確出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，而且在一些地區(qū)還比較嚴重。1.投資的持續(xù)超高增長增長，且呈現(xiàn)逐年加快的趨勢，據(jù)此，可以認為當前房地產(chǎn)投資長%，2001年上升到%(另據(jù)國家統(tǒng)計局景氣月度數(shù)據(jù)為%)，部地區(qū)投資過熱則更為明顯，3年分別增長%、%和%，這一持續(xù)三年高達20%的投資增長是在基數(shù)較高的狀況下實現(xiàn)盡管也連續(xù)3年保持了高增長，但因為基數(shù)低，處于房地產(chǎn)發(fā)展的初期，其過高的標準可定為35%-2.消費的持續(xù)超高增長繼續(xù)加快，達%。3.房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下階，在一些投資和消費過熱的地方(多數(shù)為沿海地區(qū))，房價暴漲，已明顯超出了多數(shù)消費者的承受能力(見表2-1-1)。房價增長在地區(qū)間有較大差異，總體是東部省市持續(xù)大幅增長，中西部地區(qū)中少數(shù)地區(qū)增長過快，但多數(shù)中部地區(qū)房價增幅明顯小于全國平均水平。1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區(qū)有廣西%)、云南%)、遼寧%)、寧夏%)湖南%)、江蘇%)、山東%)、上海%)、河南%)、陜西%)和浙江%)。在這11個房價漲幅超過30%的地區(qū)中，東部有5個、西部有4個、中部僅為2個。中部地區(qū)房價絕對價位和增幅均明顯小于全國，且兩個房價上漲最快的地區(qū)都是過去房價過低(特別是河南省)。價格上漲最多的地區(qū)是東部地區(qū)和西部地區(qū)，東部地區(qū)房價漲幅最高的地區(qū)集中在華東地區(qū)，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為一是房價統(tǒng)計不是按加權平均計算的，存在統(tǒng)計上的平均價格偏低的問題，二是北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了%。西部地區(qū)房價上升最快的地南既是受西部大開發(fā)的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。實際上重慶及四川房價漲幅在這期間并不顯著，但平均值掩蓋了局部地區(qū)的房價過快四川成都市房價上漲十分迅猛?？傮w而言，從房價上漲過快反映的房地產(chǎn)熱主要集中在北京、華東沿海地區(qū)、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陜4.房地產(chǎn)投資所占比重高從房地產(chǎn)投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產(chǎn)投資占全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不個百分點。投資過度依賴于房地產(chǎn)，對經(jīng)濟的進一步增長是一大隱患，在一些地區(qū)這一問題變得越來越突出。投資和經(jīng)濟過度依賴于房地產(chǎn)的地區(qū)多數(shù)集中在沿海發(fā)達地區(qū)資的比重已超過了%，因此當前東部地區(qū)整體上存在房地產(chǎn)投資過度問題。以北京最高，房地產(chǎn)投資占全部投資的比重高達%，其次是上海%)、廣東%)、重慶%)和遼寧%)等。另外，福建%)、江蘇%)、天津%)和四川%)均超過了20%。像北京房地產(chǎn)投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了個百分點，如果住房消費增長明顯回落，將會帶動房地產(chǎn)投資增長大幅回落，從而對經(jīng)濟增長產(chǎn)生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。這一指標是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)投資是不是過高的重要尺度，房地產(chǎn)投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那么就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所占比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現(xiàn)投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那么，仍然不能講是過熱，但有可能出現(xiàn)的情況是這些地區(qū)內局部地區(qū)可能出現(xiàn)過熱，像四川的成都市、陜西的西安市等。按這一指標分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資已明顯出現(xiàn)了過熱的傾向；其他地區(qū)過熱出現(xiàn)在局部地區(qū)，主要是省會或其他大城市。5.房價收入比明顯偏高目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內購買力不足問題將越來越突出。不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正確，或者不夠全面。房價收入比高有兩層意義，一是指由于價格上升比居民收入增長些經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區(qū)人均收入?yún)s相當?shù)停鐬?000元，三口之倍以上，如果用這一靜態(tài)的房價收入比來衡量這個地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，那么結論是相當?shù)目隙?，但實際上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區(qū)可以沒有什么比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發(fā)生時，才可能判斷存在泡沫。也正是沒有看到這一點，才造成了如一些人研究得出西部地區(qū)泡沫大于東我們認為，目前統(tǒng)計上的房價是一個不太準確的數(shù)據(jù)，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統(tǒng)計結果卻增長不多，例如，北京地區(qū)這幾年房價仍然是上漲的，但統(tǒng)計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數(shù)地區(qū)房價收入比都高于目前數(shù)據(jù)，也許在一些地區(qū)真的如此，但實際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問題，但做靜態(tài)的橫向比較是可以說明問題的。2002年房價收入比最高的是遼寧省，其次為北京、云江、廣東、陜西和寧夏(見表2-1-3)。大致可以認為這些地區(qū)或它們的一些城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)過熱的問題。但這一指標還要與其他指標結合著看，如統(tǒng)計上的房價是否真正地反的情況相結合分集中在東部地區(qū)，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數(shù)西部地區(qū)如重慶、四川、陜西等省市的一些中心城市也存在一定的泡第二部分2003年房地產(chǎn)景氣趨勢預測2002年房地產(chǎn)景氣將會繼續(xù)回落，理想的情況是“軟著陸”，即逐步降溫，房地產(chǎn)投資增長最好回落到15%的水過大，將會對宏觀經(jīng)濟增長造成一定的短期壓力，而宏觀經(jīng)濟增長壓力增大又會對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生更大的壓力。1.短期內房地產(chǎn)投資比重偏高，存在內在的調整要求2001年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資(不包括集體和個月比重最高達到%。顯然，短期看，這一比重已過高，是難為%，其中城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)GDP為%，而據(jù)有關資料介GDP仍在繼續(xù)提高，已明顯超過了當前經(jīng)濟增長所能支撐的水平。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨巨大的調整壓力。相應地，房地產(chǎn)消費的短期透支問題也同樣比較嚴重。2.當前的宏觀經(jīng)濟增長不足以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)保持要是靠國債投資和出口增長的強勁帶來的，除非有新的外部強大推動力加入，否則，2003年的宏觀經(jīng)濟增長不會脫離過去多年形成的調整型增長態(tài)勢(增長7－8%)而出現(xiàn)轉折，相反受投資和出口增長均將有所回落及消費增長仍然而出現(xiàn)小幅回落，這會對房地產(chǎn)消費和投資產(chǎn)生一定的壓獨立于宏觀景氣周期的房地產(chǎn)3.短期購買力的壓力將增大。減少的，這與連續(xù)降息、股市相對活躍有相當?shù)年P系，但更與住房貨幣化改革和房地產(chǎn)熱完全一致，即有很大一部分儲蓄是因為房改和房地產(chǎn)消費增長而分流的。這一階段，儲蓄新增量減少既來自于高收入階層，也來自于占人的工薪階層。而2001年開始，城鄉(xiāng)居民儲蓄再次顯了億元(不是同比，而是與年初比)，全年新增儲蓄額已達萬億元，創(chuàng)歷史最高記錄。這顯示兩個重要信息：一是儲蓄猛增，部分與資本市場不景氣和總體消費增長偏弱有關，也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當?shù)年P系，這一點在2002年表現(xiàn)得最為明顯，儲蓄新增量比上年增長接近40%，我們有理由相信，股市不景氣影響儲蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾個月儲蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開始降溫的影響。二是2001年以來新增儲蓄增多的來源與1999－2000年新增儲蓄減少的層占儲蓄總額的80%。儲蓄代表著潛在購買力，一般而言，儲蓄增加盡管可能是由于短期消費降溫，但其強大的潛在購買力卻能在不長的時間內(周期性的)再次釋放而支撐住房等方面的消費。能這么看，因為：一方面，新增儲蓄主要來自于高收入階層，而高收入階層的住房可以說已基本飽和，這一潛在購買力卻難以在短期甚至中期轉化為住房實際購買力。儲蓄與住房的關系明顯沒有其與股市的關系那樣富有彈性。另一方面，工薪階層的儲蓄前期被大量消耗，近期增加也不會很多，因此，這部分潛在購買力的釋放將會受到很大的限制，限制主要是潛在購買力不足。因此，住房消費增長的調整已在儲蓄或潛在購買力上得到了反映。額單位：億元)資料來源：中國宏觀經(jīng)濟與行業(yè)景氣預測課題組數(shù)據(jù)庫另外，還有兩個因素促進房地產(chǎn)降溫。一是房改以及相關的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減。二是房價過高對住房新增需求的壓力正在明顯加住房實際就是住房價格過高對住房消費需求的壓力增大的以上五大因素都是將導致房地產(chǎn)投資和消費將降溫的因素，但卻沒有什么因素支撐房地產(chǎn)繼續(xù)升溫或繼續(xù)保持做以下預測：1.房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢投資增長放慢將更為明顯，估計增長16－18%。2.從地區(qū)房地產(chǎn)投資增長格局看，東部地區(qū)增幅回落總體將大于中西部年東部可能降一半左右，中西部地房地產(chǎn)投資增長可能略3.房產(chǎn)地產(chǎn)消費增長將明顯減緩2002總體商品房消費形勢不錯，但區(qū)域增長形勢的變化，正在預示明顯住房消費將明顯降溫。三大龍頭只有上長%，這與房價的上升較快有一定的關系，而北京、廣東商品房銷售在明顯降溫，北京2002年初達到高峰，隨后趨于有明顯回升，但1－9月份增長%，比全年平均值低個百分點。特別是前期熱中河北則出現(xiàn)了負增長，為%，遼寧也僅增長%。2003年房地產(chǎn)消費增長總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢，估計商品房消山東、上海及部分中西部省區(qū)降幅可能更大。4.商品房結構不合理的矛盾將突出即高檔商品房購買力將明顯不足，商品住宅積壓加重；中低檔商品房購買力相對較強，但供給卻相對不足，而且價格卻明顯偏高。這一點在住房消費明顯降溫的情況下，將反映得更為明顯。北京房價已早于其他地區(qū)開始有一定下降，估計其他高峰期的地區(qū)2003年將會出現(xiàn)房價回落態(tài)勢。估計今后兩三年內，房價將呈溫和回落態(tài)勢，這是擠房地產(chǎn)泡沫所必須的過程。6.與投資和消費增長回落不同，房地產(chǎn)企業(yè)效益降可能穩(wěn)中有升，而一些新加入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)則因炒作和經(jīng)驗不足可能面臨相當大的業(yè)績風險，在房地產(chǎn)進入中期調整過程中將有不少新企業(yè)和一些老企業(yè)會破產(chǎn)。因此，加大重組力度，整合房地產(chǎn)行業(yè)，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個十分迫切的課題。7.機會存在于住房郊區(qū)化中許多大城市住房郊區(qū)化將會有所加快，繼續(xù)成為新的亮點，并與汽車消費繼續(xù)保持較快增長相呼應。第三部分以間接調控促進房地產(chǎn)“軟著陸”房地產(chǎn)調控宏觀調控的意義及原則加強對房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調控的意義房地產(chǎn)發(fā)展特別是住房消費的不斷增加對我國近階段經(jīng)濟增長起了十分重要的作用，今后房地產(chǎn)發(fā)展的潛力還很大，但這并不意味著房地產(chǎn)可以持續(xù)地保持20%以上的高增長。特別是近兩年來，不少房地產(chǎn)商急功近利地炒作房地產(chǎn)，不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，如果房地產(chǎn)泡沫吹得越來越大，一旦破滅將會對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的影響；同時，世界經(jīng)濟史表明，房地產(chǎn)是最容易產(chǎn)生泡沫我們講的宏觀調控，早就不是計劃經(jīng)濟時代的治理整頓，是對市場的引導和規(guī)范，而不是禁止和隨意干預。市場經(jīng)防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，或對已形成的房地產(chǎn)泡沫采取降溫措施，使其不再繼續(xù)膨脹，促使其軟著陸。對此，房地產(chǎn)商不必懼怕，反而應該采取冷靜的態(tài)度，主動地給房地產(chǎn)降降溫。當前房地產(chǎn)宏觀調控應遵循的原則1.不搞急剎車擴大住房消費、鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展是擴大內需政策的重要內容。但在一定的階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能脫離整個經(jīng)濟的發(fā)展而過度膨脹，對當前局部地區(qū)的房地產(chǎn)過熱問題要逐步降溫，促進其理性發(fā)展，而不是搞急剎車。2.不搞一刀切我國房地產(chǎn)發(fā)展在各地區(qū)間存在相當?shù)牟痪庑裕恍┑貐^(qū)過熱，一些地區(qū)卻還比較冷，對此，千萬不能采取一刀切式的降溫措施，而是哪里熱，調控哪里。調控不是抑制，是促進房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展。3.在調控方式上主要是采取間接調控方式其重點是：依法規(guī)范市場主體行為，完善相關制度；發(fā)布景氣預警信心，引導消費者和投資者行為。為了解決新一輪房地產(chǎn)泡沫問題，要促使其實現(xiàn)“軟著陸”，而不能仍順其發(fā)展讓其自然破滅或采取過猛的措促使房地產(chǎn)實現(xiàn)“軟著陸”的措施除上述促使房地產(chǎn)實現(xiàn)“軟著陸”政策建議以外，綜1.建立目標監(jiān)控體系，要努力做到五個適度，以保證房地產(chǎn)業(yè)快速穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展(1)投資和消費增長速度要適度要分地區(qū)和依發(fā)展階段不同而采取不同的控制目標。房地產(chǎn)投資和消費增長要控制在可持續(xù)的水平，大致將其控制在高于GDP增長1倍左右，超出這一范圍要調控。未(2)居住水平的提高速度要適度“十五”計劃前一年的2000年，全國城鎮(zhèn)人均住房面積(建筑面積)為平方米(也有資料顯示為平方米)，發(fā)展前中等收入國家的水平?？梢哉J為，在本世紀頭一二十設保持10%至20%的增長幅度使居住水平持續(xù)合理地提高仍是比較合適的。(3)各類住房建設的比重適度各類住房建設的比重也有一個是否適度的問題，與不經(jīng)濟適用房應占絕對多數(shù)，而不是片面追求高檔化，高檔商品房和別墅的需求量十分