房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀與發(fā)展展望,房地產(chǎn)論文

房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)在狀況與發(fā)展展望,房地產(chǎn)論文摘要：近些年我們國家國民飽受房價(jià)的影響，固然限購、限貸等調(diào)控房價(jià)的政策不斷出臺(tái)，但是房價(jià)卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴(yán)重影響市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和正常的社會(huì)秩序。通過研究全國70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對政策調(diào)整現(xiàn)在狀況以及將來發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價(jià)現(xiàn)在狀況和政策。

本文關(guān)鍵詞語：房價(jià)調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢。

1引言。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程中也扮演著不可或缺的重要角色?？v觀我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我們國家住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2021年商品住房總庫存估計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價(jià)的飆升。為了調(diào)控房價(jià)，自2003年以來，各級相繼出臺(tái)并施行了一系列的調(diào)控政策，如國八條、國四條到近期的限購、房產(chǎn)稅等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒有對房價(jià)的飆升產(chǎn)生根本性的影響。

房價(jià)調(diào)控新政的推出對市場產(chǎn)生了如何的影響，是以及民眾普遍關(guān)注的話題。本文即針對房價(jià)的調(diào)控現(xiàn)在狀況進(jìn)行分析，并在分析將來可能的發(fā)展趨勢的同時(shí)提出政策性建議。

2房地產(chǎn)市場的基本特征。

房地產(chǎn)，又被稱為不動(dòng)產(chǎn),是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，房地產(chǎn)能夠概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所構(gòu)成的位置固定的財(cái)產(chǎn)，包括附著于這些財(cái)產(chǎn)實(shí)體的一組產(chǎn)權(quán)和其互相關(guān)系的總稱[1].西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論以為商品的價(jià)格是由市場的供需關(guān)系決定的，真正的市場價(jià)格應(yīng)該是在市場到達(dá)平衡狀態(tài)時(shí)圍繞價(jià)格上下波動(dòng)[2].

一個(gè)完好的房地產(chǎn)市場是由市場的主體、客體、價(jià)格、資金以及運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場具有其獨(dú)特的基本特征。

〔1〕較強(qiáng)的區(qū)域性[3].不可移動(dòng)的特性使得房地產(chǎn)市場具有極強(qiáng)的區(qū)域性，這一類的產(chǎn)品是不可能從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方的，在交換經(jīng)過中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的一手交錢一手交貨.

〔2〕不充分競爭性。房地產(chǎn)市場中競爭并不充分，更容易構(gòu)成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，該類商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進(jìn)行競爭，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭就極易構(gòu)成寡頭壟斷市場。

〔3〕受政策影響較大。土地作為不可再生資源，是房地產(chǎn)市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)市場的不完全競爭性導(dǎo)致市場會(huì)出現(xiàn)失靈的情況，當(dāng)市場內(nèi)部不能自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行健康發(fā)展時(shí)，就會(huì)參與進(jìn)行資源的有效調(diào)控。

3房價(jià)調(diào)控的現(xiàn)在狀況。

通過對歷年來房價(jià)調(diào)控政策的整理，將房價(jià)調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。

〔1〕稅收政策。為了維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)常會(huì)應(yīng)用財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)控，通過影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。

〔2〕金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無論是買地還是樓盤建設(shè)都需要大量的貸款，在購房時(shí)居民同樣需要通過貸款來實(shí)現(xiàn)支付，銀行對住房貸款比例、利率水平的調(diào)整會(huì)極大地影響購買力。

〔3〕土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的不可或缺的資源，土地的供給量及價(jià)格會(huì)左右房價(jià)的變動(dòng)，土地資源屬于國家管控的資源，利用土地的控制來調(diào)整房價(jià)一直以來是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段。

4房價(jià)調(diào)控的現(xiàn)在狀況分析。

近些年來，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。國家有意識(shí)地出臺(tái)了相關(guān)貨幣和房價(jià)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年增長1.0%〔扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.8%〕，增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2021年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%,增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。固然我們國家的住房銷售數(shù)量較往年仍然是增長態(tài)勢，但增長的速度明顯下降。

2021年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕，如2月2日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)決定在不施行限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時(shí)，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價(jià)暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價(jià)也居高不下。面對此種情況，很多城市又推出了一系列調(diào)控政策，如3月25日，上海發(fā)布史上最嚴(yán)調(diào)控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限、二次購房首付款比例不低于50%.同天深夜，深圳市出臺(tái)樓市調(diào)控最新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶購房社保1年改3年、首套房貸款還清，二套房首付最低4成。被業(yè)內(nèi)稱為房價(jià)四小龍的廈門、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購政策。

2021年9月19日，國家統(tǒng)計(jì)局頒布了2021年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況.華而不實(shí)多數(shù)城市房價(jià)持續(xù)上漲，熱門二線城市全面取代一線城市成為房價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊.與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，持平的城市有2個(gè)，分別為湛江市和大理。

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為鄭州市，上漲了5.5%;最低為烏魯木齊，下降了0.3%.與上年同月相比，價(jià)格下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有2個(gè)，分別為常德市以及大連市。8月份，同比價(jià)格變動(dòng)中最高漲幅為廈門，為43.8%;最低為錦州，下降了3.8%.

5房價(jià)調(diào)控的發(fā)展趨勢及政策建議。

根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對房價(jià)的影響不大，尤其是對于大城市而言，固然各大高房價(jià)城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)號(hào)稱歷史最嚴(yán)的調(diào)控政策，但在鑒于中國當(dāng)前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長遠(yuǎn)看，房價(jià)仍然將一路高歌，縱然在某一時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，但整體仍然將維持上漲趨勢。

針對將來的發(fā)展趨勢，筆者以為在政策調(diào)控上，首先要實(shí)行針對性的土地政策。如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場還需要大量的資金支持發(fā)展，假如統(tǒng)一施行提高開發(fā)費(fèi)或購置費(fèi)，會(huì)抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房價(jià)差距。另外，還能夠利用有效的金融政策來減少房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，利率政策、首付比例的調(diào)整對購買力有很大的影響。因而，在實(shí)行金融政策時(shí)可通過政策反向組合，防止居民購買力在短期內(nèi)發(fā)生宏大變化，造成市場的大幅波動(dòng)。

以下為參考文獻(xiàn)：

[1]戴楊。公共政策與房價(jià)調(diào)控效應(yīng)研究[D].廣州：暨南大學(xué)，2018.

[2]王