我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析及展望

2013年我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析及2014年展望

2013年，盡管經(jīng)濟(jì)增速放緩，流動(dòng)性沖擊加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)“供需兩旺、量?jī)r(jià)齊升”局面，全國(guó)商品住宅累計(jì)銷售面積11.6億平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，銷售額6.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.6%，增速創(chuàng)近四年新高，平均銷售價(jià)格5850元/平方米，同比上漲7.7%[1]。在此背景下，2013年個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。本文重點(diǎn)對(duì)2013年的住房信貸政策和信貸投放情況進(jìn)行分析，并展望2014年住房信貸業(yè)務(wù)可能呈現(xiàn)的新特征。一2013年個(gè)人住房貸款政策環(huán)境（一）政策總體穩(wěn)定新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，更加重視增加市場(chǎng)供給和建立引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)差別化住房信貸政策則未做調(diào)整，保持了較好的連續(xù)性和穩(wěn)定性。具體為，居民家庭首套房貸款的首付款比例不低于30%，二套房貸首付款比例不低于60%、利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，三套房及以上住房貸款繼續(xù)暫停發(fā)放，政策規(guī)定與2011年、2012年一致。此外，中國(guó)人民銀行自2013年7月20日起全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平。但出于繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的考慮，未對(duì)現(xiàn)行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策做出調(diào)整，其利率下限仍保持為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍不變。（二）區(qū)域差異顯現(xiàn)2013年，由于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇，不同城市二套房貸首付比例政策差異逐步顯現(xiàn)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）要求，“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。根據(jù)上述規(guī)定，隨著房?jī)r(jià)上漲速度超出全年控制目標(biāo)，北京在2013年4月率先收緊“限貸”政策，之后上海、廣州、深圳等一線城市以及武漢、廈門(mén)、南京、杭州等二線城市也陸續(xù)在11月出臺(tái)收緊措施，將二套房貸首付比例提高至65%或70%（見(jiàn)表1），進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。與熱點(diǎn)城市不同，大部分三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，仍按照差別化住房信貸政策底線執(zhí)行。表12013年不同城市差別化住房信貸政策調(diào)整情況二2013年個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展特點(diǎn)（一）貸款增勢(shì)強(qiáng)勁截至2013年末，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，比上年末高8.1個(gè)百分點(diǎn)，大大高于15.1%的各項(xiàng)貸款平均增速。全年貸款增加1.6萬(wàn)億元，同比多增7204億元，增量為上年的1.8倍[2]。從貸款結(jié)構(gòu)看，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于其他行業(yè)，個(gè)人住房貸款增速高于各項(xiàng)貸款，個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)占比明顯回升，占金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)人民幣各項(xiàng)貸款增量的比例為17.6%，比2012年大幅提高7.3個(gè)百分點(diǎn)，占住戶貸款增量的比例為42.0%，比2012年大幅提高8.7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖1）。圖12009～2013年個(gè)人住房貸款占各項(xiàng)貸款、住戶貸款比例逐月看，2013年個(gè)人按揭貸款[3]投放金額較為平穩(wěn)，變動(dòng)趨勢(shì)與住宅銷售金額基本同步見(jiàn)圖2?！靶聡?guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回落，受此影響，按揭投放金額在5月份達(dá)到全年最小值，此后隨著政策效應(yīng)逐漸消退，成交量和按揭投放金額自8月份開(kāi)始震蕩回升，并在12月份達(dá)到全年最大值。圖22013年住宅銷售額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中個(gè)人按揭貸款情況（二）利率快速上升根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定，0.7倍是對(duì)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款執(zhí)行利率下限，但這并不意味著商業(yè)銀行必須實(shí)行0.7倍的“優(yōu)惠利率”，銀行可以充分考慮各種因素按照風(fēng)險(xiǎn)原則合理確定利率水平。2013年個(gè)人住房貸款加權(quán)執(zhí)行利率穩(wěn)步上行，12月份貸款加權(quán)平均利率6.53%，達(dá)到全年高點(diǎn)，比上年末上升31bp，平均利率水平已接近加權(quán)基準(zhǔn)利率。利率上行原因，一是受利率市場(chǎng)化改革和金融脫媒影響[4]，銀行資金成本持續(xù)升高，凈息差收窄壓力不斷增大，2013年凈息差2.68%，較上年收窄7bp[5]，倒逼銀行提升自主定價(jià)能力，提高利率定價(jià)水平；二是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，貸款需求旺盛，而供給相對(duì)緊張。（三）質(zhì)量穩(wěn)中有升2013年，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量保持穩(wěn)定，整體不良率仍保持低位，截至三季度末不良率僅為0.27%，比上年末下降0.01個(gè)百分點(diǎn)[6]。從上市銀行公布的半年度報(bào)告數(shù)據(jù)看，個(gè)人住房貸款不良率下降主要受益于新增貸款快速增長(zhǎng)帶來(lái)的稀釋作用。不良貸款絕對(duì)數(shù)量小幅上升，主要原因是受經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，部分行業(yè)步入下行周期，部分區(qū)域民間借貸資金鏈條斷裂，導(dǎo)致一些按揭客戶收入明顯下滑，信用風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)蔓延。圖32011～2013年個(gè)人住房貸款加權(quán)利率情況（四）調(diào)控效果穩(wěn)定一是金融杠桿率保持穩(wěn)定。以“抑需求”為主線的差別化住房信貸政策對(duì)購(gòu)房者金融杠桿作用程度有所抑制，尤其是針對(duì)投資投機(jī)性需求，將二套房貸首付比例提高至六成及以上、對(duì)三套房及以上購(gòu)房需求則不予信貸支持。受此影響，2013年購(gòu)房者金融杠桿率為1.41%，與近兩年基本持平（見(jiàn)圖4）。圖42006～2013年個(gè)人住房貸款金融杠桿率變化情況二是首次購(gòu)房客戶占比較高。在當(dāng)前監(jiān)管政策引導(dǎo)下，各商業(yè)銀行均加大了首套房貸業(yè)務(wù)支持力度，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品房的貸款需求。根據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，2013年前三季度商業(yè)銀行新增的個(gè)人住房貸款中，首次購(gòu)房貸款占比達(dá)到76.5%[7]。此外，某代理行跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年投資客戶占比在14%左右波動(dòng)，11月最低，為10.8%，而投資客占比數(shù)據(jù)在2010年“國(guó)八條”執(zhí)行時(shí)期的高點(diǎn)為46.7%，也印證了市場(chǎng)需求以自住為主的特點(diǎn)。圖52007～2013年購(gòu)房投資客戶占比情況三2014年展望（一）各地政策分化加劇2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體活躍，不同城市表現(xiàn)分化、結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題已較為突出，人口持續(xù)凈流入的一線城市和熱點(diǎn)二線城市住房面臨供不應(yīng)求局面，而就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)有限、人口持續(xù)凈流出、資源和環(huán)境惡化嚴(yán)重的城市則面臨供過(guò)于求問(wèn)題。考慮當(dāng)前城鎮(zhèn)人均住宅面積達(dá)到30.3平方米，整體供不應(yīng)求時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化局面仍將延續(xù)。在此背景下，熱點(diǎn)城市限購(gòu)、限貸、限外等行政手段短期內(nèi)不會(huì)退出，部分過(guò)熱城市政策仍有可能繼續(xù)收緊；相反，庫(kù)存較多、去化偏慢的其他城市，在監(jiān)管底線范圍內(nèi)政策可能出現(xiàn)松動(dòng)。（二）房貸增量出現(xiàn)下滑從政策面看，根據(jù)中國(guó)人民銀行《2013年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2013年，中國(guó)人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的取向，保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，由此推測(cè)整體信貸政策不會(huì)有大的調(diào)整。從需求面看，2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯放大，部分剛性需求已提前釋放，透支了部分2014年市場(chǎng)需求。從供給面看，隨著整體經(jīng)濟(jì)回暖，商業(yè)銀行將繼續(xù)加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，預(yù)計(jì)更多貸款將投向收益更高且符合政策導(dǎo)向的小微企業(yè)和居民消費(fèi)等領(lǐng)域，而收益偏低的房貸業(yè)務(wù)可能面臨收縮。在供需雙減的形勢(shì)下，2014年個(gè)人住房貸款增量可能出現(xiàn)下滑，貸款增速將放緩。（三）利率水平持續(xù)上升利率市場(chǎng)化是一個(gè)從利率管制到重新找尋市場(chǎng)化均衡利率的過(guò)程。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化改革提速，存貸款利率中樞將繼續(xù)抬升。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，商業(yè)銀行將主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展模式，提升貸款議價(jià)能力，并優(yōu)化信貸資源配置，更多投向受益水平高的客戶。受此影響，預(yù)計(jì)2014年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)利率水平將跟隨各項(xiàng)貸款定價(jià)走勢(shì)繼續(xù)上升。四若干建議（一）逐步推進(jìn)存量房貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)近年來(lái)，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，截至2013年末，貸款余額已達(dá)到9萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的18%。由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度慢、資金利用效率低的問(wèn)題日益凸顯。在當(dāng)前國(guó)家擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的背景下，建議有關(guān)部門(mén)研究推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化工作，盤(pán)活存量房貸資金，提高貸款流動(dòng)性，緩解資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配問(wèn)題，并促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，更好地支持小微企業(yè)和居民消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。（二）完善保障性住房按揭貸款配套政策近幾年，國(guó)家不斷加大保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)力度，商業(yè)銀行積極響應(yīng)，加大了保障性住房開(kāi)發(fā)貸款投放。截至2013年末，全國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為7260億元，同比增長(zhǎng)26.7%，增速比住房開(kāi)發(fā)貸款高10.9個(gè)百分點(diǎn)，占全部住房開(kāi)發(fā)貸款余額的27.7%[8]。比較而言，商業(yè)銀行對(duì)居民保障房按揭貸款的支持程度仍處于較低水平，其主要癥結(jié)在于第一、第二還款來(lái)源[9]