房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及政策取向

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及政策取向

一宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響顯著（一）土地市場治理整頓取得積極進展，土地開發(fā)面積增幅回落近幾年，土地供應增長速度較快，目前已批租的土地中，還有近1/3沒有開發(fā)，特別是一些地區(qū)不顧經(jīng)濟實力和招商引資能力，大規(guī)模圈地，盲目搞開發(fā)區(qū)、園區(qū)和大學城建設，造成大量土地閑置。1999～2003年，我國購置土地面積和開發(fā)土地面積的差額逐年增大，1999年土地開發(fā)面積為購置土地面積的77.9%，到2003年這一指標降至62.1%（見表1），房地產(chǎn)業(yè)“圈地”成風。表11999～2003年土地購置及開發(fā)情況針對土地市場的混亂狀況，國土資源部于2003年2月18日發(fā)布《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》，宣布將加大力度清理違規(guī)設立的各類園區(qū)，特別是嚴禁違法下放土地審批權(quán)，嚴禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進行商品房開發(fā)。2004年4月底，國務院決定在全國范圍內(nèi)深入開展土地市場治理整頓，要求各省集中半年左右時間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓。治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設用地。這是自1997年國務院決定停止非農(nóng)建設用地的審批以來，對房地產(chǎn)業(yè)用地審批最嚴厲的一次。土地市場的治理整頓取得了很大成效。截至2004年7月，全國共清理出各類開發(fā)區(qū)6866個，規(guī)劃用地面積3.86萬平方公里。對各類違規(guī)設立的開發(fā)區(qū)加大清理整改力度。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已撤銷各類開發(fā)區(qū)4813個，占開發(fā)區(qū)總數(shù)的70.1%；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.49萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.5%。2004年1～6月份，土地購置面積15849萬平方米，同比增長2.8%，比上年同期回落51.9個百分點。同期土地開發(fā)面積7920萬平方米，同比增長11.5%，比上年同期回落28.5個百分點。土地開發(fā)面積和購置面積增幅的急劇下降，將使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束。另一方面，土地資源供應減少也推動了土地價格繼續(xù)上漲。（二）房地產(chǎn)投資增幅回落，供給結(jié)構(gòu)趨向合理1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，1992～1993年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期；1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢；1998年房地產(chǎn)逐步走向復蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升；2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額10153.8億元，同比增長30.3%。2004年以來，國家實施一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)投資增長速度逐月回落。2004年1～8月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成額7184.6億元，同比增長28.8%，增幅比上年同期回落4.3個百分點。從圖1中可以看出，2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，近三個月房地產(chǎn)投資的增長幅度均低于2002年和2003年同期的增長水平。圖12002年至2004年1～8月份房地產(chǎn)投資增長情況2.房屋供給面積增幅回落自1998年以來，全國房地產(chǎn)施工面積、竣工面積都保持了持續(xù)快速的增長，到2003年，各類指標的增速均達到了歷年的最高水平（見表2）。2004年以來，由于信貸收縮、資金偏緊，加上電力、運輸緊張等對工程進度的影響，房屋施工面積增長放緩，竣工面積下降幅度較大。1～8月份，全國商品房施工面積109988.15萬平方米，增長24.3%，商品房竣工面積13989.1萬平方米，比2003年同期增長11.6%，下降21.2個百分點。表2商品房施工面積狀況3.房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨向合理受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)向商品住宅傾斜的特征比較明顯。從1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐年上升，辦公樓的投資比重總體上呈下降趨勢（見表3）。2004年1～8月份，住宅投資的比重為67.9%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資比重分別下降為4.9%和12.7%。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。表3房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅所占比重分地區(qū)來看，年初以來，由于東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)重點向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升（見表4）。表42004年前8月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化4.房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。目前，我國的土地制度和房地產(chǎn)市場規(guī)則對地產(chǎn)商的資金實力要求越來越高。年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響。1～8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增幅比1～2月份降低36.8個百分點。在資金來源中，國內(nèi)貸款比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預付款的比重大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。1～8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10217.96億元，比上年同期增長31.6%。其中國內(nèi)貸款2112.23億元，同比增長8.9%，比重占全部資金來源的20.7%；企業(yè)自籌資金3117.34億元，同比增長36.3%，比重為30.5%（見表5）。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，使房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模受到了資金的約束。表5我國房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成（三）房地產(chǎn)供求基本平衡，個人消費成為需求主體近幾年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，總體上保持了供銷兩旺的態(tài)勢，個人住房消費逐年增加，成為房地產(chǎn)市場需求的主體。2004年以來，由于宏觀調(diào)控措施成效漸顯，房地產(chǎn)投資、供給和需求增幅均有回落。房地產(chǎn)投資增幅回落較大，從商品房竣工情況和銷售情況來看，房屋供給增幅回落幅度大于房屋銷售的回落幅度。1.總體上看，房地產(chǎn)供求的增長率基本平衡近幾年房地產(chǎn)投資增長速度遠遠超過同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，也高于固定資產(chǎn)投資的平均增長速度，但是，從房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房銷售額的增長速度來看，二者大體上是一致的。1998～2003年6年間，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步攀升，除2001年商品房銷售額增長速度低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速3.7個百分點，其余年份商品房銷售額增長速度均超過開發(fā)投資增長速度（見表6）。2004年1～8月份，全國完成房地產(chǎn)投資7184.59億元，同比增長28.8%，銷售商品房銷售額4287.05億元，同比增長39.7%，超過開發(fā)投資增長速度10.9個百分點。另外，商品房銷售面積均超出同期竣工面積。1～6月份，全國商品房銷售面積11009.9萬平方米，竣工面積9553.0萬平方米，供銷差達1456.9萬平方米，市場可以消化當期上市的竣工房屋，當前的房地產(chǎn)市場依然有堅實的需求做后盾。以上兩個指標的分析可以看出，總體而言，到目前為止，我國房地產(chǎn)已保持了連續(xù)多年供銷兩旺的局面，房地產(chǎn)市場供求之間的增長率是快速、協(xié)調(diào)的。由于商品房銷售快于商品房竣工，全國商品房空置面積增速減緩。8月末，全國商品房空置面積為9695萬平方米，同比下降0.8%。表61998～2004年房地產(chǎn)運行指標2.個人消費成為市場需求的主體在1998年以前，住宅市場的購買主體主要為單位；自1998年以來，個人購買商品住宅面積占銷售面積的比重逐年增加（見表7）。1987年，全國個人購買的商品住宅只有426.7萬平方米，占當年住宅銷售的17.9%；而到了1998年，個人購買的商品住宅達7792.6萬平方米，占當年住宅銷售的72%；2000年，隨著房改的結(jié)束，個人購房的比例已達80%；到2003年個人購買商品住宅的比例為96.4%。表71998～2004年個人購房比例的變化從表7數(shù)據(jù)可以看出，個人購房是當前市場需求的主體，投機性需求在商品房購買中所占比重極低，個人消費維持了住宅市場供需總量的平衡，這種由居民真實需求所支撐的房地產(chǎn)市場發(fā)展總體上是健康的。3.與個人消費增長相適應，居民住宅在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中占主導地位住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導的地位，從1987～1998年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70%以上。1998年住房制度實行改革后，個人購房比例進一步提高。1999年以來，住宅銷售額占房地產(chǎn)業(yè)銷售額的比重均保持在80%以上。2003年，住宅銷售占房地產(chǎn)業(yè)銷售額的比例達到82.2%。因此住宅市場的發(fā)展狀況決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況。二當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在問題2003年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，成為帶動固定資產(chǎn)投資增長的重要力量，房地產(chǎn)業(yè)對相關行業(yè)的拉動力度增加，對國民經(jīng)濟的影響程度加強，但房地產(chǎn)市場發(fā)展中也存在著一些值得關注的問題。（一）結(jié)構(gòu)性矛盾沒有根本解決，高檔住宅供過于求，中低檔住宅供給不足當前房地產(chǎn)市場的主要問題是結(jié)構(gòu)性矛盾，空置房多，是結(jié)構(gòu)性的過剩，而非總量過剩。其主要原因是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒有適應消費群體的現(xiàn)實定位，沒有適應城市協(xié)調(diào)發(fā)展的要求。雖然從不同用途商品房投資所占比重來看，住宅投資所占比重呈明顯的上升趨勢，但是，從增長速度來看，住宅投資的增長速度仍低于辦公樓和商業(yè)用房的增速。1～8月份，住宅投資與2003年同期相比增長27.7%，同期辦公樓增速為30.9%，商業(yè)用房增速達到37%。從竣工情況來看，1～8月，全國累計完成房屋竣工面積1.4億平方米，同比增長11.6%。其中，商品住宅竣工面積1.15億平方米，增長10.5%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積則分別增長了18%和18.2%。從住宅內(nèi)部來看，受高檔住房預期高利潤的吸引，開發(fā)商仍然熱衷于開發(fā)銷售已經(jīng)減弱的高價位住房，造成高檔商品房供過于求，價格虛高。根據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5%～10%左右比較合適。近幾年我國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投資比例開始上升。但部分城市片面強調(diào)以地生財，減少甚至取消了經(jīng)濟適用住房建設，造成平均房價過高。2004年1～8月，經(jīng)濟適用房的投資比例由上年的6.2%下降到5%，加重了房屋投資結(jié)構(gòu)的不合理程度。（二）房屋價格大幅上漲，部分城市房地產(chǎn)市場泡沫增大1～8月，全國商品房平均銷售價格為2749元/平方米，同比提高13.5%。其中，商品住宅平均銷售價格為2525元/平方米，提高11.2%。其中，東部地區(qū)商品房平均銷售價格達到3421元/平方米，同比提高15%；中部地區(qū)商品房平均銷售價格為1672元/平方米，提高了14.7%。部分城市房價上漲幅度超過20%，已經(jīng)引起當?shù)厝罕姷膰乐夭粷M。分類別看，在商品房銷售價格中，住宅價格比2003年同期上漲10.1%，比一季度上漲2.5%。其中，經(jīng)濟適用房和普通住宅銷售價格比2003年同期分別上漲2.8%和10.6%，豪華住宅價格上漲11.1%；非住宅用房銷售價格比2003年同期上漲6.0%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分別比2003年同期上漲9.3%和5.1%（見表8），其他用房銷售價格上漲1.0%。房價大幅上漲的主要原因，一是儲蓄負利率使群眾覺得存款吃虧，貸款買房合算，再加上宏觀調(diào)控中對土地和信貸的控制使群眾產(chǎn)生商品房供給將減少、房價將上升的預期，利用低利率貸款機會買房自住的人增多，買房后準備出租房屋“以房養(yǎng)房”的投資需求增大，買房后倒手賣出的投機需求也增大，購房需求短期內(nèi)過快增大抬高了房價，房價上漲反過來又進一步刺激購房需求增大。二是土地價格的持續(xù)上漲直接推動了房價上漲。2004年二季度地價平均漲幅達11.5%，尤其是一些大中城市，地價大幅上漲，其中，杭州同比上漲81.3%，南昌上漲36.7%，上海上漲24.8%，沈陽上漲24.7%，天津上漲21.6%。三是鋼材、水泥等主要建筑原材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調(diào)壓力。表8全國房屋銷售價格指數(shù)三2005年房地產(chǎn)市場發(fā)展預測在宏觀調(diào)控政策的作用下，2005年房地產(chǎn)投資和需求的增長幅度將繼續(xù)回落，全年房地產(chǎn)投資增長約20%左右。在宏觀經(jīng)濟繼續(xù)走好的基礎上，房屋需求仍然較為旺盛，房屋需求的增長速度將高于房屋供給的增長幅度；房屋價格繼續(xù)穩(wěn)步上漲，平均價格漲幅將低于2004年，但住宅價格上漲幅度仍然較大。（一）房地產(chǎn)投資增幅將繼續(xù)回落，供給增幅將低于2003年從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩。首先，年初以來實施的調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響存在滯后效應。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。其次，2005年，國家將繼續(xù)實行擴大需求的消費政策。為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續(xù)鼓勵對普通住房和經(jīng)濟適用房的投資建設，因而在高檔住房以及別墅的投資被抑制的情況下，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。再次，從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況看，雖然受國家宏觀調(diào)控的影響，國內(nèi)貸款的比重將繼續(xù)下降，但是總體上看，房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然充裕。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)積累了相當規(guī)模的自有資金；房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤率對于外資的誘惑越來越大，以重慶市為例，前6個月，從境外流入重慶房地產(chǎn)業(yè)的資金達12785萬美元，同比增長高達11.1倍；對房屋需求的較快增長帶來售房定金及預付款的大幅增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了資金后盾。最后，由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風險，將盡可能地避免房屋爛尾，確保已開工項目實現(xiàn)竣工?？紤]到近年來商品房施工面積的高增速，其潛在供給能力將在2005年竣工。綜合考慮，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工及竣工增速總體上將呈下降態(tài)勢。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長約20%，房地產(chǎn)竣工面積增長幅度略低于2004年。（二）房屋需求將會繼續(xù)保持較快增長2005年，房屋需求持續(xù)旺盛。第一，隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高。2003年，我國城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到37.1%，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。2004年8月份我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到742.8元，消費信心和購買能力增強，成為推動住房消費的動力。第二，三季度全國企業(yè)家信心指數(shù)為132.5，分別比二季度和上年同期提高1.1和2.9點，多數(shù)企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟發(fā)展保持樂觀態(tài)度，商務活動活躍，增加了對商業(yè)房地產(chǎn)的需求。第三，與工業(yè)化相伴隨的城市化進程加快，大量農(nóng)村人口流向城市，同時，經(jīng)濟發(fā)達的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。第四，利率偏低，將刺激購房的投資或投機需求。（三）房地產(chǎn)價格上漲率小幅回落一方面，房地產(chǎn)供給增長速度小于需求增長速度的狀況不會改變；另一方面，土地供應減少將影響心理預期，推動土地價格繼續(xù)上漲，提高了房屋建筑成本。2005年影響住宅需求的兩大不確定因素：一是利率變化，如果提高銀行存貸款，將會明顯減少購房需求；二是拆遷規(guī)模變化，如果國務院關于控制拆遷的政策得到落實，被動性購房需求將明顯下降。綜合考慮需求拉動和成本推動的作用，2005年房地產(chǎn)價格漲幅將小幅回落，尤其是住宅價格的上漲幅度有所下降。四促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議為了促進房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展，進一步發(fā)揮住房對擴大內(nèi)需的積極作用，實現(xiàn)全面建設小康社會的目標，必須加強宏觀調(diào)控和有效監(jiān)管，引導投資方向，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，解決房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的結(jié)構(gòu)性矛盾；完善住宅市場體系和市場運行機制，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用。（一）提高銀行存貸款利率，抑制房地產(chǎn)需求過快增長及價格過快上漲預計2005年居民消費價格上漲率約4%左右，目前1年期居民儲蓄存款利率為1.98%，考慮利息稅因素，居民實際拿到的存款利率只有1.584%，利率水平大大低于今明兩年的通貨膨脹水平，實際利率為負刺激購房需求，造成房地產(chǎn)價格出現(xiàn)需求拉動性上升。房地產(chǎn)需求過旺、價格上漲將使房地產(chǎn)業(yè)預期利潤率上升，社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)投資“高燒不退”將刺激鋼材、水泥等建材價格堅挺。房屋銷售價格的上漲水平創(chuàng)下幾年來的新高，部分城市已經(jīng)形成嚴重的房地產(chǎn)泡沫，出現(xiàn)專業(yè)炒房大軍。如果不能有效控制房價上漲的勢頭，房地產(chǎn)泡沫的破滅將帶來較大金融風險，并影響到國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。為了鞏固宏觀調(diào)控成果，從源頭上抑制鋼鐵、水泥、電解鋁等過熱行業(yè)的需求，必須多管齊下，抑制房地產(chǎn)需求過快增長和房價過快上漲，提高銀行存貸款利率是必要手段。要靈活運用利率手段，更大程度地發(fā)揮利率在資源配置中的基礎作用?？梢酝ㄟ^進一步推進利率的市場化及放松利率管制來達到提高實際利率的目的。由于目前貸款利率管制已經(jīng)有相當程度的放松，可以考慮放松對銀行存款利率的嚴格管制。（二）通過改善投資結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加中低檔住房建設要從土地供應、銀行信貸、稅收優(yōu)惠和基礎設施配套等方面促進普通商品住宅，尤其是經(jīng)濟適用房的建設和供應，保證中低檔住房建設以較快的速度增長，增加普通住宅在全部商品房中的比重，滿足中低收入家庭的居住需求。（三）抑制被動需求和投機性需求在許多城市，拆遷導致的被動需求少則占住房需求總量的1/3，多則達一半。被動需求雖然推高了房地產(chǎn)市場的需求，同時也產(chǎn)生了一些問題，不少城市大拆大建過程中，執(zhí)行