房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及展望

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及展望

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是為房地產(chǎn)交易雙方提供專業(yè)服務(wù)的行業(yè)，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展特別是存量房市場規(guī)模變大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用日益顯現(xiàn)，在保障交易安全、提高交易效率、降低交易成本、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、改善人們居住條件等方面的作用越來越得到社會認(rèn)可。一2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展基本概況2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長、增速放緩；人員職業(yè)化水平大幅提高；機構(gòu)業(yè)績下滑，不同城市之間有所分化；代表性機構(gòu)探索轉(zhuǎn)型，行業(yè)格局發(fā)生變化。（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)情況1.新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)略有下降截止到2018年12月底，全國工商登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共232366家，分支機構(gòu)（門店）58572家。其中，2018年新設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)61661家，新增機構(gòu)數(shù)與2017年相比略有下降（見圖1）。新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的地區(qū)主要集中在東部的河北、江蘇、廣東、浙江、山東、安徽等省份。圖12012～2018年每年新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量2.注冊資本略有增長2018年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)新增資本注冊總額為768.36億元，較2017年增長2.13%，每機構(gòu)平均注冊資本124萬元，較2017年增長4.2%。從注冊資本看房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以中小型為主，其中81.19%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)注冊資本在100萬元以下。注冊資本在500萬元以上的占房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)總數(shù)的4.01%，100萬～500萬元的占14.8%（見圖2、圖3）。圖22012～2019年全國新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)注冊資本圖32018年底全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)注冊資本分布統(tǒng)計3.機構(gòu)數(shù)量以年輕機構(gòu)為主，發(fā)達地區(qū)老機構(gòu)占比高從全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量看，以經(jīng)營5年以下的年輕機構(gòu)為主，截止到2019年3月底，經(jīng)營年限大于5年的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)占機構(gòu)總數(shù)的33.96%（見圖4）。但大城市經(jīng)營年限長的成熟機構(gòu)占比較大，截止到2019年3月底，北京經(jīng)營5年以上的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量為8556家（不含分支機構(gòu)），占機構(gòu)總數(shù)的59%，上海為10918家，占49%。但從市場份額看，仍以老機構(gòu)為主，如北京排名前十的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)占二手房買賣市場份額的80%，成立年限均在10年以上。圖42019年3月底全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營年限統(tǒng)計（二）從業(yè)人員情況1.以年輕男性為從業(yè)主體據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（以下簡稱中房學(xué)）2018年開展的一項行業(yè)問卷調(diào)查，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員仍以30歲以下的年輕人為主，平均年齡為27歲，30歲以下的從業(yè)人員占全部從業(yè)人員的68%。學(xué)歷以專科及高中為主，占全部從業(yè)人員的74.3%，本科及以上人員比例有所增加，占16.4%；73%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為男性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員流動性偏高，從業(yè)年限2年以下的占52%。2.職業(yè)資格考試人數(shù)大幅增加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理兩類。2018年首次在北京、天津、上海、重慶、大連、武漢、廣州、成都、杭州和石家莊10個城市試行一年兩考，考試報名人數(shù)及合格人數(shù)均有較大幅度提升。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報名人數(shù)為6.39萬人，比2017年增長76%；考試合格人數(shù)1.85萬人，比2017年增長124%。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試報名人數(shù)9.1萬人，比2017年增長53%；合格人數(shù)4.9萬人，比2017年增長65%。自2016年以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)人員職業(yè)資格考試勢頭呈明顯上升趨勢，可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員職業(yè)化的內(nèi)在需求非常強勁。（三）業(yè)績情況1.受房地產(chǎn)市場降溫影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)績總體下滑2018年下半年，多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)市場明顯降溫，二手房市場也不例外。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2018年全國90個重點城市二手住宅成交量同比下降約8%，全國縣級以上城市二手住宅交易量同比下降。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受房地產(chǎn)市場波動影響明顯，2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)績總體而言不太理想。從不同城市類型看，二三線城市二手房市場降溫更為明顯，一線城市二手房市場由于較早開始降溫，上年已有企穩(wěn)跡象，成交量同比略漲。一線城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r略好于其他城市。以北京為例，2018年北京存量住房成交163899套，比2017年增長9.8%，其中通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)成交的存量房供134963套，比2017年經(jīng)紀(jì)機構(gòu)成交占比提高了3個百分點。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員收入下滑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的收入也反映出2018年的業(yè)績不理想，根據(jù)中房學(xué)2018年6月開展的一項問卷調(diào)查，過去一年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的收入普遍不高，收入中位數(shù)為6萬～9萬元，在社會上屬于中等偏下水平。年收入在9萬元以下的占63%，41%的經(jīng)紀(jì)人員表示收入沒有增長，25.9%的經(jīng)紀(jì)人員收入有較大幅度下降（見圖5）。圖52018年6月調(diào)查過去一年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員收入變化情況此外，2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的訴訟共9245條，比2017年下降42.47%（見圖6），這一方面說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員從業(yè)越來越規(guī)范，另一方面也反映了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)績的下滑。圖62012～2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)訴訟數(shù)量及變化情況（四）代表性經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)展規(guī)模2018年頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)展相對穩(wěn)定，以21世紀(jì)中國不動產(chǎn)為代表的加盟模式的機構(gòu)發(fā)展迅猛，進入城市超過100個，其他代表性企業(yè)也探索嘗試加盟模式。截至2018年底，直營模式最大的機構(gòu)仍是鏈家，其2018年底已進入28個城市，擁有8000家門店，員工數(shù)量超過15萬人（見表1）。表12018年底代表性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)情況序號機構(gòu)簡稱人員（萬人）門店（個）城市（個）1鏈家15.08000282中原地產(chǎn)62600373我愛我家5.5330017421世紀(jì)中國不動產(chǎn)4.553531225麥田房產(chǎn)1.26003資料來源：實際調(diào)研及互聯(lián)網(wǎng)。|Excel下載表12018年底代表性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)情況2018年鏈家宣布成立貝殼找房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺由過去的58、搜房（現(xiàn)為房天下）兩分天下，發(fā)展成為三足鼎立之勢，新興的網(wǎng)絡(luò)媒體——諸葛找房也已擁有自己的一席之地。從網(wǎng)站活躍的經(jīng)紀(jì)人員用戶來看，58集團是當(dāng)前用戶數(shù)最多的網(wǎng)絡(luò)平臺，不到一年的時間貝殼找房發(fā)展迅猛，達到30萬人（見表2）。表22018年底代表性房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺情況序號平臺簡稱活躍經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量（萬人）城市（個）158集團1306402房天下656583貝殼找房30904諸葛找房2470資料來源：實際調(diào)研及互聯(lián)網(wǎng)。|Excel下載表22018年底代表性房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺情況二房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展環(huán)境及重大事件（一）行業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境2018年是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政策環(huán)境偏緊的一年。全國和地方房地產(chǎn)管理部門相繼開展了專項行動，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)違法違規(guī)行為，對凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，維護房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)秩序起到積極作用。全年發(fā)布的重大政策及相關(guān)事件如下。5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（建房〔2018〕49號）?！锻ㄖ芬蟾鞯匾獓?yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。6月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。6月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在中房學(xué)舉辦的2018年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會上致辭，他指出將先行在北京、上海、廣州、深圳等30個城市開展市場秩序?qū)ｍ椪?，重點打擊投機炒房和黑中介，治理違法違規(guī)行為和虛假廣告，以進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立監(jiān)管長效機制，切實維護人民群眾合法權(quán)益。7月13日，中國人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于加強特定非金融機構(gòu)反洗錢監(jiān)管工作的通知（銀辦發(fā)〔2018〕120號）。規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)屬于特定非金融機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行反洗錢和反恐怖融資義務(wù)。7月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布一批（共20家）各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單。該批企業(yè)的違法違規(guī)行為涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，侵害了人民群眾合法權(quán)益，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，造成了不良的社會影響。9月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報各地專項行動查處的第二批（共20家）違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單，并強調(diào)，各地要持續(xù)深入開展專項行動，通過部門聯(lián)合執(zhí)法，把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為，作為整治房地產(chǎn)市場亂象工作的重中之重，對投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等房地產(chǎn)亂象，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，并予以曝光。10月15日，中房學(xué)發(fā)布《“真房源”標(biāo)識指引（試行）》，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布真房源。（二）行業(yè)重大事件2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)本身也發(fā)生了較大變革，網(wǎng)絡(luò)平臺之間、頭部企業(yè)之間的競爭更加白熱化。這一年發(fā)生的重要事件如下。4月23日，貝殼找房正式發(fā)布了鏈家CEO彭永東的公告——《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》，宣布發(fā)布鏈家的升級版“貝殼找房大平臺”。此舉被業(yè)界解讀為鏈家從線下走到線上，引發(fā)廣泛關(guān)注。6月12日，58集團在北京發(fā)起“雙核保真·以誓筑勢”全行業(yè)真房源誓約大會，由58集團、我愛我家集團、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)中國、萬科物業(yè)、麥田房產(chǎn)、中環(huán)互聯(lián)、新環(huán)境、龍湖冠寓等國內(nèi)領(lǐng)軍房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)發(fā)起，共同誓約以真實房源和誠信經(jīng)營服務(wù)廣大用戶。被業(yè)界認(rèn)為是向貝殼找房宣戰(zhàn)。6月13日上午，中原集團旗下的中介加盟品牌——上海原萃信息技術(shù)有限公司開業(yè)，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁劉天旸兼上海原萃總裁，這也標(biāo)志著一直做直營的中原地產(chǎn)正式進入加盟領(lǐng)域。6月22日，58集團宣布，擬向我愛我家集團投資10.68億元，獲得8.28%的股份。7月5日，21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部與西雙版納百姓建筑裝潢工程有限公司加盟簽約儀式在京舉辦。自此，21世紀(jì)不動產(chǎn)在全國范圍內(nèi)進駐了100個城市。10月9日，上海中原物業(yè)顧問有限公司宣布，自2018年10月1日起，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調(diào)整，所有崗位的福利待遇減至五折發(fā)放，多部門傭金打八折發(fā)放。并稱公司過去兩年一直處于結(jié)構(gòu)性虧損狀態(tài)，此舉是積極的改革措施。11月15日，上海鏈家上調(diào)二手房交易傭金收費，由之前的買賣雙方各付房屋成交價款的1%，調(diào)整為買方付2%，賣方付1%。三2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的進步及存在問題（一）2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的進步1.加盟模式快速發(fā)展繼2017年加盟元年之后，加盟成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的重要方式，直營擴張的步伐大幅放緩，加盟拓展的速度空前加快。加盟門店的數(shù)量也達到歷史新高。據(jù)不完全統(tǒng)計，排名前十的特許品牌旗下的門店數(shù)量已經(jīng)達到44353家（見表3），加上其他特許品牌的加盟店，保守估計加盟模式的經(jīng)紀(jì)門店已經(jīng)超過5萬家，幾乎占機構(gòu)總數(shù)的1/6。表32018年特許品牌加盟門店數(shù)量表序號品牌門店數(shù)量序號品牌門店數(shù)量1房友110006悟空找房48002德佑56007中環(huán)地產(chǎn)26003儒房地產(chǎn)60008風(fēng)光地產(chǎn)13004貝殼找房54009優(yōu)居1200521世紀(jì)不動產(chǎn)535310世華地產(chǎn)1100資料來源：房互觀察網(wǎng)。|Excel下載表32018年特許品牌加盟門店數(shù)量表2.VR看房等新技術(shù)得到廣泛應(yīng)用貝殼找房、安居客、房天下等商業(yè)網(wǎng)站及我愛我家、中原地產(chǎn)的官網(wǎng)都采用了VR技術(shù)，實現(xiàn)了虛實看房。SaaS系統(tǒng)及App等信息軟件在經(jīng)紀(jì)行業(yè)也普遍應(yīng)用，AI技術(shù)也開始被諸葛找房等網(wǎng)絡(luò)平臺公司用于全網(wǎng)房源的篩選和清洗。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息化程度已經(jīng)居于世界前列，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)越來越重要，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對信息技術(shù)的使用越來越熟練。3.房源質(zhì)量明顯提升假房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一個頑疾，少數(shù)幾個大型經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過自建樓盤字典來解決假房源問題。2018年中房學(xué)發(fā)布《“真房源”標(biāo)識指引（試行）》，引導(dǎo)全行業(yè)及網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布真房源。一些地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會也采取積極措施，從技術(shù)上杜絕假房源。北京率先把發(fā)房源與人員實名從業(yè)掛鉤，只有持有實名從業(yè)信息卡的人員才可以在房源網(wǎng)站上發(fā)布房源信息，反過來，一旦發(fā)現(xiàn)有虛假信息或者違規(guī)信息，不僅發(fā)房源的經(jīng)紀(jì)人員會被處罰，所在機構(gòu)的所有房源都要從網(wǎng)上下架。這種以真人員保證真房源的方式，取得了很好的效果，58同城等網(wǎng)站上的房源質(zhì)量明顯改善。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在或面臨的問題1.嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策帶來交易量下滑2017年3月以來，各地實施嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場從過去快速發(fā)展時期進入“新常態(tài)”，特別是限購、限貸政策帶來的交易低迷可能還會持續(xù)一段時間，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場空間與過去幾年相比大打折扣。但目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)尚未建立應(yīng)對房地產(chǎn)市場起伏的措施，交易量波動對行業(yè)的震動依舊很大。以北京市為例，2017年以來，實行嚴(yán)厲的調(diào)控政策，二手房交易量出現(xiàn)大幅下滑，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受此影響，門店數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量都出現(xiàn)明顯下降。2.資本推動下的行業(yè)擴張存在潛在風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)本應(yīng)是一個依靠專業(yè)服務(wù)取勝的行業(yè)，對資本的依賴性不強。但自2014年以來，大量的資本進入經(jīng)紀(jì)行業(yè)，試圖通過取得市場壟斷地位獲取高額回報。這使得市場競爭的規(guī)則從拼服務(wù)轉(zhuǎn)到拼資本、拼規(guī)模上來，不利于形成良幣驅(qū)逐劣幣的健康行業(yè)生態(tài)，對行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。另外，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動的情況下，盲目擴大規(guī)模，可能造成系統(tǒng)性風(fēng)險，最終導(dǎo)致客戶的利益受損。市場經(jīng)濟成熟的國家和地區(qū)，都是通過執(zhí)業(yè)資格的準(zhǔn)入制度來保證服務(wù)人員的專業(yè)性和行業(yè)壁壘，我國尚未建立行業(yè)準(zhǔn)入制度。3.中小經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的生存空間被進一步被壓縮隨著貝殼找房上線、58集團入股我愛我家，各大特許品牌不斷擴大規(guī)模，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的渠道之爭、模式之變，令中小經(jīng)紀(jì)機構(gòu)無所適從。過去一些立足本地市場、精耕細作的中小經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得不考慮投靠一個大品牌以增強競爭力，否則可能就要退出市場，這也是2018年以來特許加盟模式迅猛發(fā)展的原因之一?？梢韵胂?，那些目前仍選擇自營的小機構(gòu)，面臨的生存壓力是非常巨大的。四2019年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)展望（一）行業(yè)監(jiān)管有望形成長效監(jiān)管機制2017年以來，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管空前高壓，2018年還首次把“黑中介”寫入正式文件，把“黑中介”納入掃黑