揚(yáng)州市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展研究

揚(yáng)州市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展研究

土地市場(chǎng)既有與其他市場(chǎng)一樣的共性，即受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配，又有其特殊性，是一種壟斷的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，深受政府調(diào)控的影響。在土地市場(chǎng)中，政府既是參與者又是管理者，因此，研究土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展對(duì)政府的宏觀決策具有重要意義。一2011年揚(yáng)州市土地市場(chǎng)發(fā)展的狀況和特征2009年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的開始之年，2010年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之年，而2011年是調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)和加深的一年。2011年1～9月份全國(guó)多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量下降，交易價(jià)格松動(dòng)。在這種宏觀環(huán)境背景下，揚(yáng)州市1～9月份土地市場(chǎng)開始向理性的合理狀態(tài)回歸，土地供應(yīng)總量稍有下降，土地出讓總成交量減少，出讓綜合成交價(jià)格有所上升而溢價(jià)率下降。（一）土地供應(yīng)1.供地總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)2011年1～9月份，土地供應(yīng)總量18490.89畝，與去年同期相比減少11.58%，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地2601.63畝，占供地總量的14.07%，同比增長(zhǎng)21.61%；住宅用地5458.71畝，占供地總量的29.52%，同比減少14.51%；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地8782.42畝，占供地總量的47.5%，同比減少13.54%；公共管理與公共服務(wù)用地499.34畝，占供地總量的2.7%，同比減少42.8%，交通運(yùn)輸及其他用地1128.98畝，占供地總量的6.11%，同比增長(zhǎng)80.15%；其他用地19.81畝，占供地總量的0.11%（如圖1和圖2所示）。從圖1可以看出，土地供應(yīng)總量2011年1～9月份較2010年同期少，除商業(yè)服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸用地供應(yīng)量比2010年同期有增長(zhǎng)外，其他各類用地同比減少。從圖2可以看出，2011年1～9月份在土地供應(yīng)總量中，供應(yīng)量最大的是工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，其次是住宅用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，三類用地的供應(yīng)比例總和超過90%。圖12011年1～9月份土地供應(yīng)量同比變化圖22011年1～9月份土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)2.土地供應(yīng)時(shí)序和區(qū)域分布2011年1～9月份，土地供應(yīng)并無規(guī)律可言。一季度供應(yīng)較多，二季度相對(duì)最少，三季度相對(duì)較多（如圖3所示）。在1～9月份土地供應(yīng)總量中，市直最多，其次是儀征、江都和高郵（如圖4所示）。圖32011年1～9月份各月土地供應(yīng)量圖42011年1～9月份各縣（市、區(qū)）土地供應(yīng)總量（二）土地出讓成交1.土地出讓成交量全市土地出讓成交量同比下降。2011年1～9月份，全市土地出讓成交量為15551.31畝，同比下降11.84%；其中商業(yè)和住宅用地出讓成交6763.39畝，同比下降9.89%；工業(yè)用地出讓成交8787.91畝，同比下降13.28%（如圖5所示）。圖52011年1～9月份土地出讓成交同比變化2.土地出讓成交價(jià)格2011年1～9月，全市土地出讓成交綜合價(jià)格為86.37萬元/畝，同比上升36.18%；其中商業(yè)和住宅用地出讓成交平均價(jià)格183.54萬元/畝，同比上升39.1%；工業(yè)用地出讓成交平均價(jià)格11.58萬元/畝，同比下降8.59%（如圖6所示）。圖62011年1～9月份土地出讓價(jià)格同比變化二影響揚(yáng)州市土地市場(chǎng)發(fā)展的因素分析土地市場(chǎng)與其他市場(chǎng)一樣，受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，而土地市場(chǎng)的供求關(guān)系，又和房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，土地市場(chǎng)的“需”來自于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方的“求”。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況良好，土地市場(chǎng)就會(huì)形勢(shì)大好；房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，土地市場(chǎng)隨之冷清。除此之外，土地市場(chǎng)還受政府宏觀政策的影響，宏觀政策一方面可以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終調(diào)控土地市場(chǎng)；另一方面，土地供給也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，因?yàn)檎峭恋厥袌?chǎng)供求關(guān)系中的供方，供給土地的數(shù)量和類型由政府決定。地方政府作為土地的經(jīng)營(yíng)者，一般會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求供給相應(yīng)的土地?cái)?shù)量，而中央政府作為市場(chǎng)的調(diào)控者，會(huì)將土地的供給作為一種調(diào)控手段。因此，對(duì)于土地市場(chǎng)這種壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)因素和政策因素相互交叉影響。（一）房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控奠定了揚(yáng)州市土地市場(chǎng)的基調(diào)自2009年12月份本輪調(diào)控政策實(shí)施以來，從利率、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段，到限購(gòu)、限價(jià)等行政指令性手段，從局部限制到全國(guó)范圍一刀切，調(diào)控手段逐漸增多、調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)。一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，一方面使開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和銷量的預(yù)期下降，開發(fā)商拿地變得理性；另一方面，開發(fā)商拿地資金成本增加、資金鏈緊張。1～9月全國(guó)133個(gè)城市共推出土地19386宗，累計(jì)供應(yīng)量87446萬平方米，同比增加13%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）5722宗，累計(jì)供應(yīng)量30580萬平方米，同比減少12%；累計(jì)成交量25068萬平方米，同比減少8%。在這種持續(xù)的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)需求逐步回歸理性的環(huán)境下，全市土地供應(yīng)量和土地成交量同比都有所降低。（二）土地利用總體規(guī)劃的“真空期”和用地審批周期延長(zhǎng)，影響全市土地供應(yīng)揚(yáng)州上一輪土地利用總體規(guī)劃是以1996年為基期年，2010年為規(guī)劃目標(biāo)年，規(guī)劃期為1997～2010年。至2011年，上一輪規(guī)劃已經(jīng)到期，需要以新的土地利用總體規(guī)劃作為用地報(bào)批的依據(jù)。而揚(yáng)州市新一輪土地利用總體規(guī)劃（2006～2020年）正在等待國(guó)務(wù)院的審批，由此出現(xiàn)了土地利用總體規(guī)劃的“真空期”。從2011年起，國(guó)務(wù)院上收22個(gè)城市的建設(shè)用地審批權(quán)，揚(yáng)州是其中之一，按照“新增城市的土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)”的規(guī)定，用地審批的周期明顯延長(zhǎng)。土地利用總體規(guī)劃的“真空期”和用地指標(biāo)審批周期延長(zhǎng)是影響全市2011年1～9月份供地量較同期少的重要原因。由此從另一方面也可以看出，中央政府可以通過增加或者減少各地的土地供應(yīng)，來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。（三）揚(yáng)州的城市特質(zhì)造就全市土地市場(chǎng)特點(diǎn)在這輪調(diào)控中，截止到10月份，揚(yáng)州還不是限購(gòu)城市，但揚(yáng)州位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市（南京、蘇州、無錫等地）周邊，外地人購(gòu)房比例較高。同時(shí)，揚(yáng)州是國(guó)務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城之一，獲“全國(guó)最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”和“聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，同時(shí)也是全國(guó)森林城市，全國(guó)文明城市和全國(guó)生態(tài)城市正在創(chuàng)建當(dāng)中，每年“煙花三月國(guó)際經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)”和“世界運(yùn)河名城博覽會(huì)”的舉辦讓揚(yáng)州這座城市受到越來越多的關(guān)注?！熬?lián)P州”、“創(chuàng)新?lián)P州”的建設(shè)讓揚(yáng)州城市變得更加秀美、更有活力、更適合人居。揚(yáng)州的這些特質(zhì)讓揚(yáng)州的土地市場(chǎng)較之于其他城市具有更明顯的特點(diǎn)。1～9月份，雖然土地出讓成交量下降，但在全國(guó)土地市場(chǎng)邁進(jìn)底價(jià)或低價(jià)時(shí)代之時(shí)，全市房地產(chǎn)用地的綜合成交價(jià)格卻有一定程度的上漲，且土地拍賣市場(chǎng)中無一流標(biāo)現(xiàn)象。當(dāng)然，地價(jià)也具有一定的滯后性，當(dāng)前的地價(jià)水平并不完全是當(dāng)前房?jī)r(jià)的反映。三未來一段時(shí)期全市土地市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)未來一段時(shí)間，土地市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)取決于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，取決于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施力度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。2011年四季度國(guó)內(nèi)貨幣和信用擴(kuò)張趨勢(shì)雖然仍在緊縮周期，但依然維持在高位運(yùn)行，可能到2012年才有望轉(zhuǎn)為穩(wěn)?。坏胤秸S持高地價(jià)動(dòng)機(jī)仍然會(huì)非常強(qiáng)烈；開發(fā)商逐利動(dòng)機(jī)2011年有所調(diào)整，2012年有可能會(huì)進(jìn)入相對(duì)困難的年份，所以捂盤惜售等情況會(huì)有所緩和；其他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)機(jī)已經(jīng)進(jìn)入觀望期，2012年可能會(huì)開始下降；投機(jī)者的投機(jī)需求已經(jīng)開始減弱；自住購(gòu)房者的剛性需求現(xiàn)在已經(jīng)在進(jìn)入觀望期；保障性住房建設(shè)進(jìn)度2011年已經(jīng)開始逐步落實(shí)，2012年會(huì)加速；各種調(diào)控房地產(chǎn)措施的執(zhí)行力度，2011年效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2012年的執(zhí)行力度可能會(huì)繼續(xù)保持。因此，2011年四季度至2012年，中央政府如果繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國(guó)土地市場(chǎng)繼續(xù)得到調(diào)整并逐步形成新的市場(chǎng)均衡，供應(yīng)量和成交量會(huì)有所下降，但不會(huì)有很大的降幅，保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。就揚(yáng)州而言，下一階段土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)以下發(fā)展態(tài)勢(shì)。（一）2011年四季度土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小高峰從土地供應(yīng)節(jié)奏看，一般一季度為供地的低谷，二季度土地供應(yīng)開始增加，三、四季度則達(dá)到土地供應(yīng)的高峰。2011年1～9月份，由于供地周期和審批時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)等問題，揚(yáng)州市的土地供應(yīng)計(jì)劃沒能按期完成，預(yù)計(jì)到第四季度，會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)的一個(gè)放量過程，但就成交而言，由于受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地的成交量會(huì)有所下降，成交價(jià)格會(huì)稍有下降，向理性的合理區(qū)間回歸；而工業(yè)用地及其他用地，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不是非常樂觀，但由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響較小，且一至三季度上報(bào)的用地項(xiàng)目逐步批準(zhǔn)，工業(yè)用地的成交量會(huì)有一個(gè)比較大的增幅。（二）2012年土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，經(jīng)營(yíng)性用地成交量預(yù)期下降房?jī)r(jià)高，是因?yàn)榈貎r(jià)高，是因?yàn)橥恋毓?yīng)量不足，是因?yàn)閷?shí)行了土地招拍掛制度，這一直是房地產(chǎn)商高房?jī)r(jià)的借口。為了避免成為開發(fā)商高房?jī)r(jià)的借口，國(guó)土資源部在2011年4月份新聞發(fā)布會(huì)上明確提出：適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對(duì)閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時(shí)要繼續(xù)完善招拍掛制度。因此，預(yù)計(jì)在未來一段時(shí)間，商品房用地供應(yīng)計(jì)劃會(huì)有明顯增長(zhǎng)，土地招拍掛制度也將會(huì)進(jìn)一步改進(jìn)，土地成交不一定是價(jià)高者得。盡管未來一段時(shí)間土地供應(yīng)量會(huì)有所增加，但如果國(guó)家繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控制度，土地市場(chǎng)中房地產(chǎn)開發(fā)商的需求會(huì)降低，供大于求，成交量取決于需求，因此未來一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)性用地的成交量會(huì)下降。同時(shí)，成交價(jià)格由于受不以價(jià)高者拿地和開發(fā)商趨于理性的影響，成交綜合價(jià)格可能會(huì)有所下降。（三）保障房用地供應(yīng)量增加2011年，我國(guó)要開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，未來5年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬套。全國(guó)2011年上半年僅完成全年供地計(jì)劃的26%，這意味著，未來一段時(shí)間全國(guó)保障房用地土地供應(yīng)量將持續(xù)增加，保障性住房及中低價(jià)位商品房土地供應(yīng)將繼續(xù)保持70%以上。因此，今后一段時(shí)間保障房用地的供應(yīng)量和成交量將增加。四對(duì)調(diào)控?fù)P州市土地市場(chǎng)發(fā)展的建議地方政府既是土地市場(chǎng)的參與者、管理者，又是調(diào)控土地市場(chǎng)的執(zhí)行者，未來一段時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和全市土地市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)，政府如何既做好一名合格的市場(chǎng)管理者，又做好一位理性的經(jīng)營(yíng)者，特提出以下建議。（一）制定科學(xué)合理的土地供給計(jì)劃未來一段時(shí)間，政府應(yīng)實(shí)施以需求為主的供需雙向調(diào)控，要在分析全市城市化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等基礎(chǔ)上，確定土地需求的數(shù)量、時(shí)序，編制科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，在不同的時(shí)期投放不同的土地?cái)?shù)量及其結(jié)構(gòu)，達(dá)到宏觀調(diào)控總量的目的，從而既保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展用地的需求，又能切實(shí)保護(hù)好有限的土地資源。（二）提倡“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的供地方式地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的成本因素，但不是決定性因素，影響房?jī)r(jià)的決定性因素仍然是市場(chǎng)的供求狀況，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，供大于求，價(jià)格下跌；供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。土地的需求來源于房地產(chǎn)開發(fā)，地價(jià)的高低取決于開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。房?jī)r(jià)太高，老百姓無法承受；房?jī)r(jià)低，成交的地價(jià)低，政府的土地經(jīng)營(yíng)收入會(huì)有所下降，在這當(dāng)中，地方政府如何平衡好作為公眾服務(wù)者和土地經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系至關(guān)重要，“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”也許是土地市場(chǎng)中一種不錯(cuò)的供地方式。政府可以根據(jù)全市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人民的收入水平、建設(shè)成本、周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)等因素確定一個(gè)老百姓能接受的合理房?jī)r(jià)，在競(jìng)拍土地時(shí)規(guī)定建成后的房?jī)r(jià)水平，以此為基礎(chǔ)來競(jìng)拍地價(jià)。這樣，一方面可以保障老百姓買得起房，另一方面也可以保證政府收益，當(dāng)然，開發(fā)商也可以得到合理利潤(rùn)，從而最終達(dá)到“三贏”的目標(biāo)。（三）盤活存量國(guó)有土地的供給來源主要有兩個(gè)途徑：一類是通過土地征用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等手段將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后通過土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，視為新增用地；另一類是原來就為國(guó)有土地，通過拆遷、置換等手段將土地包裝后重新上市。利用增量土地牽涉土地征用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等指標(biāo)限制問題，而利用存量土地不存在這些問題，但開發(fā)拆遷成本較之于增量土地高，相比之下，地方政府更愿意利用增量土地。但城市規(guī)模的擴(kuò)大，不一定就是外延的發(fā)展，在現(xiàn)階段，更應(yīng)當(dāng)注重內(nèi)涵的挖掘。利用城市新增用地，盡管城市外延擴(kuò)大了，但城市基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通等一系列配套都需要同步跟進(jìn)，還面臨著用地指標(biāo)、保護(hù)耕地紅線等的壓力；而利用存量土地，不僅可以節(jié)約集約用地，還可以共享基礎(chǔ)設(shè)施，將城市建設(shè)得更為精致。揚(yáng)州市城市土地的利用率、單位土地平均投資強(qiáng)度、單位土地面積GDP和蘇南相比仍有一定的差距。因此，要將增量土地和存量土地納入供地計(jì)劃，同時(shí)遵循“先存量，后增量”的原則，盡量盤活存量土地，防止一味擴(kuò)大城市規(guī)模，引起建設(shè)和管理資金增加、財(cái)政負(fù)擔(dān)加重、土地資源