商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析范文

完美WORD完美WORD格式資料專業(yè)整理分享專業(yè)整理分享商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析姓名：王東學(xué)號(hào)：201407040108摘要隨著經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)型，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)，商業(yè)銀行股份制改革的不斷深入，尤其從08年次貸危機(jī)以來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)受到越來越受到重視。在這種背景下，了解我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀，防范和解決商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)變得十分重要。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)支柱之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可產(chǎn)生重要影響，但是商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道，融資渠道略顯單一。本文在房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)做了詳細(xì)的分析和闡述，據(jù)此論證并且提出了防范和化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略，如優(yōu)化房地產(chǎn)貸款的投放結(jié)構(gòu)、拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道等措施，希望能對(duì)防范和化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)起到一定的啟發(fā)和借鑒作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行一、研究背景房地產(chǎn)由于其位置的不可移動(dòng)性、保值增值性已經(jīng)成為當(dāng)前主要的投資熱點(diǎn)之一，然而又因?yàn)槠湔呦拗菩砸约巴顿Y金額較大，雖然能夠提供給投資者較高的收益，但是往往會(huì)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。收益與風(fēng)險(xiǎn)成正比在房地產(chǎn)業(yè)中無(wú)疑體現(xiàn)的淋漓盡致。由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，市場(chǎng)機(jī)制不夠完善，金融體系不是很完善，融資途徑較為單一，而房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開商業(yè)銀行的大額貸款。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物和房地合一狀態(tài)下物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益[1]O房地產(chǎn)作為市場(chǎng)中舉足輕重的商品，有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性和地區(qū)性；2、房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和耐久性；3、房地產(chǎn)的保值增值性；4、房地產(chǎn)的受政策限制較大；5、房地產(chǎn)影響因素多樣性和行業(yè)相關(guān)性。由于房地產(chǎn)的本身的特點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)屬性，產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)這一獨(dú)立的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及房地產(chǎn)的調(diào)控和管理等主要內(nèi)容，屬于第三產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱之一，也必將發(fā)揮越來越重要的作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2017年1季度我國(guó)GD剛步核算結(jié)果》顯示，房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)額達(dá)到12393億元，比去年同期增長(zhǎng)7.8%;根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?2017年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2017年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長(zhǎng)9.1%商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2017年1季度我國(guó)GD剛步核算結(jié)果》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長(zhǎng)11.5%,增速比1-2月份提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款6892億元，增長(zhǎng)10.7%。但是從我國(guó)目前的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式和狀況看， 由于還款資金的不穩(wěn)定性，這部分貸款潛伏的風(fēng)險(xiǎn)比較大。由此也可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要資金來源是來自商業(yè)銀行貸款，信貸資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了不可忽視的巨大作用，與此同時(shí)，因?yàn)檫@種情況，單一的融資渠道將大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)集中在了銀行系統(tǒng)，一旦資金鏈斷裂，后果將是十分嚴(yán)重的。所以，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道成為商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的必然要求，但是在長(zhǎng)期以來，商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道是無(wú)法改變的。房地產(chǎn)仍是銀行貸款的發(fā)放的主要對(duì)象從2003年起，房地產(chǎn)貸款成為銀行新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)［2］。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)貸款資金較多，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量暫時(shí)較好，目前銀行比較傾向向房地產(chǎn)業(yè)貸款。以江蘇和上海為例，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分別從上海和江蘇銀行人士處獲得的數(shù)據(jù)表明，2016年上海按揭貸款新增3350億元，占全部新增貸款的50%按照余額來看，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款（包括對(duì)公和零售）占比達(dá)到近 40%同期江蘇省按揭貸款增長(zhǎng)約50%房貸余額占所有貸款近20%全省房地產(chǎn)相關(guān)新增貸款占全年新增量的56%也就是說，2016年上海和江蘇的房地產(chǎn)相關(guān)貸款增量對(duì)當(dāng)年新增貸款的貢獻(xiàn)率超過一半。二、當(dāng)前房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)雖然近年來中國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率較低，資產(chǎn)質(zhì)量較好，為發(fā)生較大不良貸款事故，但對(duì)房地產(chǎn)貸款的金融管控不能放松。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)當(dāng)中，如果資金鏈斷裂或者出現(xiàn)較大情況的調(diào)整，商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是巨大的。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有：房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際上衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫最常用的兩個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比 （房?jī)r(jià)收入比是指一套住房?jī)r(jià)格與一個(gè)家庭年收入的比值）和租金回報(bào)率（即每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之比）［3］，根據(jù)《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比偏離度排行榜》顯示，2015年，35城房?jī)r(jià)收入比平均值為8.7,目前已經(jīng)偏離合理值的幅度達(dá)到12%與2014年基本持平，但是區(qū)域分化已經(jīng)十分明顯。其中一深圳最為突出，房?jī)r(jià)收入比偏離合理值的幅度達(dá)111%位居全國(guó)之首；然而沈陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比偏離合理值-14%,市場(chǎng)連續(xù)多年探底，致使房?jī)r(jià)進(jìn)入了底部狀態(tài)，已經(jīng)跌無(wú)可跌。目前中國(guó)主要城市的靜態(tài)租金回報(bào)率為2.6%,一線城市在2流右，低于二三線城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率應(yīng)該為 4%-6%而我國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平，側(cè)面反映了房?jī)r(jià)水平與真實(shí)價(jià)值的背離，積聚了較大的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。前些年房?jī)r(jià)上漲過快、在三、四線城市，投資投機(jī)氛圍更加濃厚，因此蘊(yùn)藏的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)更大。一旦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整或者資金鏈斷裂，這些城市將首當(dāng)其沖。近年來國(guó)家頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，調(diào)控手段也從以經(jīng)濟(jì)手段為主擴(kuò)大到限購(gòu)等行政手段。如規(guī)定非本地戶口只許購(gòu)買一間樓房等措施。在國(guó)家密集出臺(tái)調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)可能出現(xiàn)調(diào)整，一旦房?jī)r(jià)快速下跌，一些城市的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)被戳破，商業(yè)銀行無(wú)疑也會(huì)面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)預(yù)期變化的風(fēng)險(xiǎn)2008的次貸危機(jī)仿佛猶在眼前，受此次金融危機(jī)的影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入一段時(shí)間的低迷時(shí)期，大多數(shù)人處于觀望狀態(tài)，購(gòu)房的意愿明顯減少，個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商品房成交數(shù)量也大幅下降。由于房地產(chǎn)本身不僅是商品，同時(shí)也具有金融投資品的屬性，所以不能簡(jiǎn)單的從供求關(guān)系與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)收益的對(duì)比關(guān)系。而由于房地產(chǎn)增值保值的特性，很多人把房地產(chǎn)作為投資的手段，“買漲不買跌”也是大多人的投資心理，從眾、恐懼也會(huì)導(dǎo)致投資的不理性，這也導(dǎo)致人們?cè)谕顿Y房地產(chǎn)時(shí)候的不理智性。中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯超出了普通居民的支付能力，一旦市場(chǎng)預(yù)期變化的風(fēng)險(xiǎn)不可控，很可能有集體性拋售或者庫(kù)存量過大導(dǎo)致資金無(wú)法回流的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，所以買房子成為居民投資的主要渠道，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度不斷加快，導(dǎo)致大量人口不斷涌入城市，購(gòu)房的剛性需求市場(chǎng)十分巨大，這些因素疊加使得住房按揭貸款增幅較快。由于我國(guó)頒布了限購(gòu)政策，不少居民沒有購(gòu)房資格，但可以通過各種渠道繞開管制。如鏈家可為借款人贖樓、支付購(gòu)房尾款、抵押自用、抵押經(jīng)營(yíng)和抵押消費(fèi)五類融資需求提供借款，許多“按揭公司”可以幫助申請(qǐng)貸款。不少群眾通過此類或者其他違法違規(guī)的手段，虛構(gòu)收入，欺騙中介或者貸款銀行。商業(yè)銀行如果不能有效甄別這些客戶或者銀行內(nèi)部控制機(jī)制不健全， 內(nèi)部控制制度有漏洞，都會(huì)不斷使住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)貸款一般有房地產(chǎn)作抵押，且抵押率銀行一般會(huì)控制在60%￡右，因此,從單個(gè)項(xiàng)目看風(fēng)險(xiǎn)似乎很低，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，房?jī)r(jià)大幅下滑，則抵押物價(jià)值也將大幅下降，同時(shí)由于購(gòu)房者預(yù)期的變化和流動(dòng)性等原因可能造成抵押物難以變現(xiàn)。尤其是房產(chǎn)開發(fā)貸款的第一還款來源是項(xiàng)目銷售，與第二還款來源抵押物的現(xiàn)金流合二為一，同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)貸款一般基于具體房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放，開發(fā)商一般不提供保證擔(dān)保，不承擔(dān)還款責(zé)任。有些商業(yè)銀行基于近年來房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺和房地產(chǎn)貸款有房地產(chǎn)作抵押等考慮，認(rèn)為房地產(chǎn)貸款是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，因而放松了對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，年初制定的房地產(chǎn)貸款投放計(jì)劃也比較激進(jìn)。但是，發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史教訓(xùn)表明，正是作為銀行“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的房地產(chǎn)貸款多次出了大問題，并產(chǎn)生了危及全球的金融危機(jī)，如美國(guó)次貸危機(jī)等。三、防范和化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)策略綜上分析，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)比較復(fù)雜，房地產(chǎn)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，且存在一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，很可能產(chǎn)生較壞影響。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，審慎開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。信貸投放應(yīng)與房地產(chǎn)等周期性行業(yè)保持適當(dāng)距離中國(guó)古代《貨殖列傳》中有言“旱則資舟，水則資車，物之理也”。商業(yè)銀行的信貸投放也應(yīng)遵循這一理念。朱小黃（2010）指出商業(yè)銀行如果不能約束自己的親經(jīng)濟(jì)周期行為，就會(huì)不知不覺地陷入經(jīng)濟(jì)周期中，不能自已。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)，受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響較大，因此，商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)持審慎的信貸投放原則，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，合理的設(shè)定本行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)限額，嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)貸款占比，將房地產(chǎn)貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制在商業(yè)銀行可承受的范圍內(nèi)。從國(guó)際先進(jìn)銀行的經(jīng)驗(yàn)和各類破產(chǎn)事件的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來看，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)限額管理是商業(yè)銀行防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的有效方法之一，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)限額確定了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)商業(yè)銀行的損失邊界。注意優(yōu)化房地產(chǎn)貸款投放結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)貸款規(guī)模應(yīng)優(yōu)先支持風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的個(gè)人住房按揭貸款和土地儲(chǔ)備貸款 （即地產(chǎn)開發(fā)貸款）。個(gè)人住房按揭貸款重點(diǎn)支持自住需求的普通住房按揭業(yè)務(wù)，且購(gòu)房人家庭月按揭還款支出要控制在可支配收入的50%Z內(nèi)。要從嚴(yán)控制房產(chǎn)開發(fā)貸款投放，提高房地產(chǎn)開發(fā)商和項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)、負(fù)債率合理，并已樹立良好品牌形象和口碑較好的大中型房地產(chǎn)企業(yè)；重點(diǎn)支持有地段優(yōu)勢(shì)、周邊配套成熟、成本和定價(jià)合理、受限購(gòu)政策影響小、適銷對(duì)路的商品住宅項(xiàng)目。要建立并嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)底線，包括不支持位于城市遠(yuǎn)郊、交通不方便、生活配套設(shè)施不完善地段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不支持一、二線城市土地成本過高的“地王”項(xiàng)目，不支持定價(jià)過高、脫離市場(chǎng)的豪華住宅項(xiàng)目等。房產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)堅(jiān)持抵押和資金封閉管理的原則嚴(yán)格控制非抵押方式的房產(chǎn)開發(fā)貸款投放。除了可以接受少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供的保證擔(dān)保條件外，房產(chǎn)開發(fā)貸款一般應(yīng)落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程抵押工作。對(duì)有些城市確實(shí)無(wú)法落實(shí)在建工程抵押的，貸款銀行要能夠監(jiān)控房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和回款的進(jìn)度，要嚴(yán)格控制房產(chǎn)開發(fā)貸款的用途。截至2015年末，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為66.33咐口72.91%,分別同比上升1.07、2.81個(gè)百分點(diǎn)，存在較大的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應(yīng)要求項(xiàng)目資本金優(yōu)先到位，且貸款期間不得隨意抽走，開發(fā)貸款資金要嚴(yán)格遵循工程建設(shè)的實(shí)際需求發(fā)放，嚴(yán)防被企業(yè)挪用。實(shí)行融資渠道多元化積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要以商業(yè)銀行貸款為主，商業(yè)銀行存在較大的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，所以我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。具體可以考慮以下幾個(gè)手段：構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范能力首先，商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，不斷建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來源，能夠收集到有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一手信息，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力；其次，加強(qiáng)對(duì)信貸人員的職業(yè)教育，使信貸從業(yè)人員牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)