物業(yè)接管驗收程序

物業(yè)接管驗收程序接管驗收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司工程部應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對擬接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。成立物業(yè)接管小組：在接到執(zhí)行總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照執(zhí)行總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：a——公司抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；b——工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組織房屋本體、公共設(shè)施、場地、道路、綠化和機(jī)電設(shè)備等的驗收移交工作；c——從工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施、場地、道路、綠化和機(jī)電設(shè)備等的驗收移交工作。接管驗收前的準(zhǔn)備：接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：a——《房屋本體接管驗收表》；b——《公共配套設(shè)施接管驗收表》；c——《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》；d——《接管驗收問題整改表》。2.0接管驗收的工作程序：（見下頁圖）資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項目開發(fā)批準(zhǔn)報告。規(guī)劃許可證。

投資許可證。土地使用合同。建筑開工許可證。用地紅線圖。綜合竣工驗收資料:附屬工程各專業(yè)竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。附屬工程各專業(yè)建設(shè)工程竣工驗收備案證書。建設(shè)消防驗收合格證。公共配套設(shè)施綜合驗收合格書。供水合同。供電協(xié)議書、許可證。供氣協(xié)議書、許可證。有線電視合格證。通信設(shè)施合格證。電梯準(zhǔn)用證。要求發(fā)展商限時整改要求正確真實補(bǔ)齊資料施工設(shè)計資料：要求發(fā)展商限時整改要求正確真實補(bǔ)齊資料地質(zhì)報告書。全套設(shè)計圖紙。圖紙會審記錄。設(shè)計變更通知單。工程預(yù)決算報告書。重要的施工會議紀(jì)要。隱蔽工程驗收記錄。沉降觀測記錄。其他可能會影響將來管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證。機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）。機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告。設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。4.0物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工驗收的區(qū)別。接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。5.0接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法。驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)。主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水。屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無 霉點、無滲水痕跡、無污漬。衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。有線電視已開通，收視良好。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好。燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符、工作正常。公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)。天臺：天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。道路：路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂。路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷。塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角。交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清晰、完好無損。保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。信報箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。8.0機(jī)電設(shè)備的接管驗收：電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面 油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗收遺留問題的處理：遺留問題的登記確認(rèn)：對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)